Tiểu luận pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT BÀI TẬP NHÓM MÔN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI MÔI TRƯỜNG ĐỀ BÀI PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hà Nội – 2022 LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là tài nguyên vô cùng quý gi.

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT BÀI TẬP NHĨM MƠN PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI MƠI TRƯỜNG ĐỀ BÀI: PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Hà Nội – 2022 LỜI MỞ ĐẦU Đất đai tài nguyên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội an ninh quốc phịng Có thể nói, đất đai vừa xuất phát điểm vừa yếu tố đời sống người, sinh vật trình sản xuất xã hội Ở nước ta “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Thực quyền chủ sở hữu, Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, sở tôn giáo (gọi chung người sử dụng đất) khai thác, sử dụng đất cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu Và để đưa đất đai vận hành với thị trường bất động sản, Đảng ta ban hành nhiều chủ trương, đường lối đấu giá quyền sử dụng đất, “Phát triển thị trường bất động sản bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa cách thuận lợi, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư” Vậy Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất quy định pháp luật Việt Nam nói chung Luật đất đai nói riêng thực tiễn thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nội dung phân tích trả lời câu hỏi Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội CHƯƠNG KHÁI QUÁT CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Theo pháp luật dân sự, đất đai tài sản, nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền quyền định đoạt Tuy nhiên, tuỳ điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí giai cấp cầm quyền mà pháp luật quốc gia quy định chế độ sở hữu khác đất đai Nhiều quốc gia giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đất đai, cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt đất đai Nước ta, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân đất đai, mà “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý”, Nhà nước chủ thể có đầy đủ ba quyền đất đai Thực quyền chủ sở hữu, Nhà nước “Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất” Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, sở tôn giáo) thông qua định giao đất quan nhà nước có thẩm quyền hợp đồng cho thuê đất Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng công nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định lâu dài Quyền sử dụng đất quyền tài sản, mà theo quy định Bộ luật Dân 2015 “Quyền tài sản quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự” “Quyền sử dụng quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” Và từ suy ra, quyền sử dụng đất hợp pháp cá nhân tài sản cá nhân, quyền sử dụng đất hợp pháp tổ chức, hộ gia đình tài sản hợp pháp tổ chức hộ gia đình Do cá nhân, tổ chức, hộ gia đình Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận quyền sử dụng đất từ việc chuyển nhượng chủ thể sử dụng đất khác chủ thể có quyền pháp luật quy định tài sản quyền sử dụng đất mình, quyền bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh; quyền khai thác lợi ích, cơng đất; quyền hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao; quyền hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước từ việc cải tạo, bảo vệ đất mang lại quyền khác theo quy định pháp luật Từ phân tích trên, đưa khái niệm quyền sử dụng đất sau: Quyền sử dụng đất quyền chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền khai thác thuộc tính, cơng dụng đất, quyền hưởng thành lao động kết đầu tư đất quyền khác theo quy định pháp luật 1.2 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu hoạt động bán đấu giá tài sản đời sớm lịch sử phát triển xã hội lồi người đấu giá quyền sử dụng đất xuất kể từ Nhà nước ta thừa nhận quyền sử dụng đất loại tài sản cho phép tham gia thị trường bất động sản, với tư cách loại hàng hoá đặc biệt Như trình bày, quyền sử dụng đất tài sản, vậy, đấu giá quyền sử dụng đất thực chất đấu giá tài sản Tuy nhiên, tính chất đặc biệt quyền sử dụng đất tài sản phái sinh từ đất đai Nhà nước, nên hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất gắn với đất đai Xét chất, đấu giá quyền sử dụng đất quan hệ mua bán tài sản Đối tượng đem để mua, bán quan hệ quyền sử dụng đất Chủ thể tham gia quan hệ bện bao gồm cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bên bán; bên cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất để làm nhà sản xuất kinh doanh bên mua Trong quan hệ này, người tham gia mua quyền sử dụng đất phải cạnh tranh với giá Cuộc mua bán diễn công khai nơi định, người có quyền sử dụng đất đưa giá bán với mức giá khởi điểm người mua tham gia đấu giá tự để đưa giá cạnh tranh với người khác nhằm mục đích mua quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu Người chiến thắng đấu giá người mua quyền sử dụng đất người trả giá cao nhất, giá khởi điểm Từ phân tích trên, mức độ khái quát hiểu: Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức mua bán tài sản đặc biệt, tổ chức công khai bên cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất quan đại diện cho Nhà nước với tư cách chủ sở hữu đất đai với bên tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.2 Theo đó, người muốn có quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với giá cách thức trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật Nguyễn Thị Thanh Minh, Luận văn Thạc sĩ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Quảng Bình, 2019, Thừa Thiên Huế, truy cập Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, qua thực tiễn tỉnh Quảng Bình - TaiLieu.VN quy định, người trả giá cao giá khởi điểm người nhận quyền sử dụng đất đấu giá Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức mua bán tài sản đặc biệt Trong quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có tham gia người có quyền sử dụng đất, người tổ chức đấu giá, người tham gia đấu giá có tham gia Nhà nước Đấu giá quyền sử dụng đất thực theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định từ việc xây dựng phương án, kế hoạch đấu giá, thành phần hồ sơ tham gia đấu giá, hình thức đấu giá thủ tục pháp lý sau người tham gia đấu giá đấu trúng Hơn nữa, phiên đấu giá có nhiều chủ thể tham gia chủ thể tham gia đấu giá phải cạnh tranh cách công khai, liên tục xác định người trả giá cao người trúng đấu giá Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất trình tự thực có chứng kiến, giám sát tất người tham gia đấu giá, cần thiết có tham gia số quan có thẩm quyền Sở Tư pháp, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài Mọi diễn biến đấu giá thực cách công khai, liên tục Đấu giá quyền sử dụng đất hoạt động vừa mang tính chất dân sự- thương mại, vừa mang tính chất hành Đấu giá quyền sử dụng đất tuân thủ tất quy định trình tự, thủ tục mua bán tài sản Bên cạnh đó, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có nhiều cơng đoạn thực mệnh lệnh hành chính, định hành quan nhà nước có thẩm quyền Như vậy, thấy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, ngồi tính chất dân -thương mại cịn thể rõ tính chất hành Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải người trả giá cao Trong quan hệ mua bán tài sản thơng thường, giá bán thấp giá đưa ban đầu Trong đấu giá quyền sử dụng đất, trả giá cao giá khởi điểm chấp nhận giá Đấu giá viên nêu người mua quyền sử dụng đất Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất pháp luật quy định cụ thể Trong mua bán tài sản thông thường, trình tự, thủ tục quy định cho trình mua bán Trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật quy định cụ thể trình tự, thủ tục trình tổ chức đấu giá từ trước thời điểm tổ chức đấu giá đến trình tổ chức đấu giá sau kết thúc đấu giá 1.3 a) b) c) d) 1.4 Vai trò đấu giá quyền sử dụng đất - Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách nhà nước để đầu tư cải tạo xây dựng sở hạ tầng - Đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn chủ đầu tư có đủ lực, góp phần nâng cao hiệu sử dụng đất, đảm bảo thực quy hoạch cách đồng - Đấu giá quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường có chung mục đích chuyển nhượng mảnh đất với mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn Đấu giá quyền sử dụng đất không mang ý nghĩa kinh tế mà mang ý nghĩa xã hội sâu sắc, hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm - Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần bình ổn trị phát triển kinh tế cách bền vững Đồng thời cịn góp phần vào q trình cải cách hành 1.5 Quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất a) Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất phải thực theo nguyên tắc định, đảm bảo quyền lợi chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật Quy định nguyên tắc đấu giá dựa nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung đặc điểm riêng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc theo quy định điều 117 Luật đất đai 2013: Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất thực công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia Thứ hai, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai pháp luật đấu giá tài sản b) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất Không phải trường hợp tiến hành đấu giá, mà có trường hợp cụ thể mà pháp luật quy định điều 118 – Luật đất đai 2013 đủ điều kiện tiến hành đấu giá: “- Đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê cho thuê mua; – Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng cho thuê; – Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; - Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sở sản xuất phi nông nghiệp; – Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; – Giao đất, cho thuê đất đất Nhà nước thu hồi xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, sở hoạt động nghiệp, sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; – Giao đất đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; – Giao đất, cho thuê đất trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.” Quy định trường hợp cụ thể để tiến hành đấu giá, có trường hợp đất có ưu đãi định khơng phải trả tiền sử dụng đất, đất miễn, giảm tiền sử dụng đất…thì khơng đủ điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất d) Điều kiện để tổ chức thực đấu giá Các tổ chức đấu giá tiến hành hoạt động đấu giá đủ điều kiện định mà pháp luật quy định: “- Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; – Đất giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước; – Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” Quy định điều kiện nhằm đảm bảo cho trình đấu giá tiến hành thuận lợi, đảm bảo công cho chủ thể tham gia hoạt động Hơn nữa, đất đai tài sản đặc biệt, quy định cụ thể điều kiện việc sử dụng đất đảm bảo hiệu tốt nhiêu e) Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Khi tham gia vào hoạt động đấu giá trường hợp định mà điều kiện người tham gia cần phải đáp ứng khác Điều 118 – Luật đất đai 2013 quy định cụ thể sau: Thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Điều 55 Điều 56 – Luật đất đai 2013; phải bảo đảm điều kiện để thực dự án đầu tư theo quy định Điều 58 Luật đất đai 2013 trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư f) Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất Giá khởi điểm điều chủ thể tham gia đấu giá quan tâm Theo quy định Thông tư 02/2015/ TT-BTC đưa Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Căn tình hình thực tế địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền f) Việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp đặc biệt Điều Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTHMT-BTP, Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp đặc biệt thành lập hai trường hợp sau: – Trường hợp thứ thực giao đất, cho thuê đất đất để thực dự án có giá trị lớn giá trị quyền sử dụng đất tồn đất tính theo giá đất bảng giá đất từ 500 tỷ đồng trở lên tỉnh – Trường hợp thứ hai thực giao đất, cho thuê đất tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực dự án đầu tư giao đất cho hộ gia đình, cá nhân xã thuộc địa bàn miền núi cách trung tâm tỉnh lỵ từ 60 km trở lên mà địa bàn huyện nơi giao đất, cho th đất khơng có tổ chức có chức bán đấu giá theo quy định pháp luật Để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, cần có điều kiện: Thứ nhất, có văn đăng ký tham gia đấu giá ghi rõ nội dung cam kết sử dụng đất mục đích, tiến độ đầu tư, quy định quản lý đầu tư xây dựng cơng trình sau trúng đấu giá (theo mẫu hướng dẫn Sở Tài nguyên Môi trường); Thứ hai, có đủ điều kiện vốn, kỹ thuật để thực dự án phương án đầu tư theo quy định pháp luật, trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất chia lô (thửa) làm nhà hộ gia đình, cá nhân; Thứ ba, hộ gia đình (01) cá nhân tham gia đấu giá; (01) tổ chức (01) đơn vị tham gia đấu giá; có hai (02) đơn vị trở lên thuộc Tổng cơng ty (01) tham gia đấu giá; Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ công ty con, doanh nghiệp liên doanh với bên góp vốn liên doanh (01) doanh nghiệp tham gia đấu đất Khái niệm, đặc điểm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất 2.1 Khái niệm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất hệ thống quy phạm pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh lĩnh vực đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm quy định nguyên tắc, quyền nghĩa vụ bên chủ thể quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm người có quyền sử dụng đất đem đấu giá, người bán đấu giá, người tham gia đấu giá ; thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý nhà nước hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Đặc điểm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phận pháp luật hệ thống pháp luật bán đấu giá tài sản, điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh mang tính chất “tư”, chủ thể tham gia quan hệ bình đẳng với quyền nghĩa vụ Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất chế định riêng điều chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu mang tính chất dân - thương mại có quan hệ mang tính chất hành Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thể công khai quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất Điều xuất phát từ nguyên lý chung khơng cơng khai khơng phải đấu giá 2.3 Nội dung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Nội dung điều chỉnh pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm: Quy định nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất, đánh giá đất; Quy định xác định quỹ đất đấu giá; Quy định chủ thể, quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất; Quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất; Quy định quan quản lý tổ chức thực chức đấu giá tài sản có quyền sử dụng đất; Quy định xử lý vi phạm thực pháp luật bán đấu giá tài sản, có đấu giá quyền sử dụng đất 2.4 Những yếu tố tác động đến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất a) Những yếu tố mang tính trị tác động đến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Trên sở quan điểm Đảng, Nhà nước bước điều chỉnh, sửa đổi, ban hành nhiều văn pháp luật điều chỉnh lĩnh vực đất đai Với định hướng, quan điểm Đảng đất đai, quy định Hiến pháp sở trị - pháp lý để giúp có định hướng đắn công tác quản lý đất đai, hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng b) Những yếu tố mang tính kinh tế - xã hội tác động đến pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo sở cho phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản; góp phần tạo lập ổn định, minh bạch, công xã hội CHƯƠNG THỰC TRẠNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thực trạng quy định pháp luật hành thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất công tác nhằm huy động nguồn lực đất đai vào trình phát triển đất nước Đây hình thức đóng góp quan trọng việc tạo lập ổn định, minh bạch hoạt động giao đất, cho thuê đất; làm sở để Nhà nước xã hội xác định giá trị xác thực đất; giúp cho Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn để đầu tư sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội Tuy nhiên, việc đấu giá quyền sử dụng đất cịn gặp khơng khó khăn quy trình, thủ tục thực số tồn xác định giá sàn đất, tình trạng đầu đất đấu giá xảy Mặt khác, công tác quản lý sử dụng đất sau đấu giá chưa chặt chẽ dẫn đến chậm tiến độ đưa đất vào sử dụng người trúng đấu giá, chậm xây dựng sở hạ tầng, công trình cơng cộng theo quy hoạch chi tiết phê duyệt Có nhiều mục đích đặt lựa chọn phương thức chuyển quyền sử dụng đất thông qua đấu giá, mục đích thường hướng tới nhằm đưa tài sản tiếp cận với người có nhu cầu thực sự, nhằm phát huy cao giá trị tài sản hàng hóa đặc biệt quyền sử dụng đất Việc đưa quyền sử dụng đất vào đấu giá bước tiến hoạt động giao, cho th đất Thơng qua đó, góp phần làm giảm đầu đất đai, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ thể tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn vốn cho ngân sách Hiện tại, quy định Luật Đất đai, Luật Đấu thầu Luật Đầu tư đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa tương thích với Cụ thể, Luật Đất đai quy định trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá không đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu thầu quy định trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư Luật Đầu tư quy định trường hợp định chủ trương đầu tư Do đó, xem xét trường hợp cụ thể, địa phương cịn lúng túng khó khăn việc áp dụng luật để lựa chọn nhà đầu tư thực dự án Đề nghị nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Điều 118 Luật Đất đai theo hướng bổ sung quy định: Ngồi hình thức giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, nhà đầu tư thực dự án đầu tư giao đất, cho thuê đất thực dự án đầu tư có sử dụng đất thơng qua lựa chọn nhà đầu tư theo quy định pháp luật đấu thầu để đảm bảo thống trình triển khai thực 2 Vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa tương thích với phản ánh cử tri, Bộ Tài nguyên Môi trường tổng hợp, đánh giá trình tổ chức triển khai thi hành Luật đất đai, vướng mắc thực đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất vướng mắc số địa phương Thực tiễn trình thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Hiện nay, trình thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất cịn nhiều bất cập, số nhắc đến việc đấu giá khu đất Thủ Thiêm Thành phố Hồ Chí Minh bị bỏ cọc Ủy ban Kinh tế Quốc hội vừa có báo cáo rà soát việc ban hành thực quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, nêu nhiều bất cập đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm, TP.HCM Theo quan này, đấu giá lơ đất có giá trị lớn từ trước đến nay, với tổng giá trúng đấu giá lên tới 37.346 tỉ đồng, gấp lần giá khởi điểm Tuy nhiên, điều đáng nói sau trúng đấu giá, doanh nghiệp khơng thực nghĩa vụ tài dù chấp nhận khoản tiền đặt cọc Chỉ nguyên nhân, quan cho quy định chưa rõ ràng, cụ thể điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh ngân hàng, chứng minh minh bạch, tính khả thi huy động vốn, tính khả thi phương án đầu tư kinh doanh khu đất trúng đấu giá, chưa ràng buộc trách nhiệm toán tiền sử dụng đất doanh nghiệp trúng đấu giá Theo đó, UBND TP.HCM xây dựng lại phương án, lộ trình đấu giá đất, kiểm tra trình tự thủ tục làm cho chặt chẽ, để đảm bảo doanh nghiệp trúng đấu giá đưa lô đất vào sử dụng theo quy hoạch phê duyệt Thành phố làm theo trình tự thủ tục hành Khi trình tự, thủ tục có thay đổi, thành phố thay đổi TP.HCM tính tốn lại giá thời điểm để đưa đấu giá lại lô đất khu đô thị Thủ Thiêm bị bỏ cọc trước Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cho biết sau thời điểm doanh nghiệp đấu giá đất Thủ Thiêm hạn 180 ngày, địa phương giao sở ngành chuyên môn tham mưu việc hủy kết trúng đấu giá Qua vụ việc đấu giá lô đất Thủ Thiêm, UBND TP.HCM đạo Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng bên nghiên cứu, rà soát lại quỹ nhà, đất đấu giá Trên sở đó, thành phố định lại lơ nhà, đất đấu giá nơi cần dừng lại Sau rà soát, UBND TP.HCM trình Ban Thường vụ Thành ủy ý kiến Thường vụ cho ý kiến đến đâu làm đến Tinh thần đấu giá tiến hành đấu giá Những hạn chế việc thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Các quy định đấu giá quyền sử dụng đất quy định nhiều văn từ Luật, Nghị định Chính phủ, Quyết định Thủ tướng Chính phủ, Thơng tư liên tịch bộ, ngành, Quyết định UBND tỉnh, … Mỗi văn lại điều chỉnh vài khía cạnh lúc nhiều văn điều chỉnh khía cạnh lại có điểm khơng thống Điều dẫn đến khó khăn việc áp dụng pháp luật Đối với quy định xác định giá khởi điểm: Việc xác định giá khởi điểm với giá trị tài sản có vai trị định việc đăng ký tham gia đấu giá, trả giá nhằm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cá nhân, tổ chức có nhu cầu Tuy nhiên, quy định pháp luật đấu giá tài sản hành cho thấy, Chủ tịch UBND cấp tỉnh người phê duyệt giá đất khởi điểm Sở Tài Sở Tài ngun & Mơi trường xác định dựa bảng giá đất Ban hành Bảng giá đất chưa sát giá thị trường Việc phê duyệt giá đất khởi điểm định cá nhân nên có khơng minh bạch mức giá khởi điểm Những bất cập, thiếu minh bạch việc xác định giá đất không sát giá thị trường kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước Đối với quy định thơng báo đấu giá: Pháp luật có hướng dẫn cụ thể việc đăng Thông báo đấu giá tài sản báo in, báo hình Các tổ chức đấu giá áp dụng quy định đăng tải Thông báo đấu giá tài sản khác khó kiểm sốt việc đăng thơng báo tổ chức đấu phù hợp Điều dẫn đến tình trạng tổ chức đấu giá triển khai việc đăng tải Thông báo đấu giá tài sản nhiều báo khác nhau, mà thơng tin khó đến với khách hàng Với số lượng báo in ngày nhiều, tổ chức đấu giá dễ dàng “qua mặt” người tham gia đấu giá việc đăng thông báo công khai việc đấu giá tài sản như: (i) đăng rải rác nhiều báo, đăng báo in mà người có nhu cầu tham gia khơng đọc; (ii) Đăng thông báo báo mua bán với chi chít thơng tin, thơng tin đấu giá in nhỏ; (iii) đăng báo hình vào khung sớm muộn khiến người theo dõi được,… Thực tế hoạt động tổ chức đấu giá làm cho việc tiếp cận thông tin đấu giá qua báo in báo hình chưa mang lại hiệu đáng kể, làm giảm đáng kể tiếp cận khách hàng có nhu cầu mua tài sản đấu giá thông tin đấu giá tài sản, tiếp tay cho việc thông đồng, cấu kết để bán tài sản cách không minh bạch Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm quan quản lý nhà nước dẫn tới tình trạng lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thông đồng, trục lợi Mặt khác, việc thực hiện pháp luật định giá đất cịn nhiều bất cập, giá đất đưa có lại cao, có lại thấp Quá trình định giá cịn bị “lệ thuộc” vào ý chí chủ quan quan hành nhà nước, nên phần ảnh hưởng tới việc tham gia đấu giá cá nhân, tổ chức có nhu cầu Thứ hai, việc thực pháp luật thông báo, niêm yết quyền sử dụng đất đưa đấu giá gặp nhiều khó khăn Theo quy định pháp luật phải niêm yết địa điểm nơi tổ chức đấu giá, nơi trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất Tuy nhiên, qua thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất việc niêm yết thực chủ yếu nơi nơi tổ chức đấu giá nơi xã, phường, thị trấn Còn niêm yết thực nơi có đất cịn gặp nhiều khó khăn hình thức lẫn cách niêm yết, đặc biệt khu đất xa dân cư hay khu đất tạo mặt bằng, Thứ ba, trường hợp rút lại giá trả Theo quy định điều 38 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP quy định việc bán đấu giá trường hợp người trả giá cao rút lại giá trả trước đấu giá viên điều hành bán đấu giá công bố người mua tài sản: theo đó, người rút lại giá trả bị khoản tiền đặt trước, phiên đấu giá tiếp tục từ giá người trả giá liền kề trước đó, trường hợp khơng có người trả giá tiếp đấu giá khơng thành Tuy nhiên, dẫn tới trường hợp người thứ rút lại giá trả người thứ hai trả giá cao giá khởi điểm từ vòng đấu trước không trả giá tiếp, đấu giá khơng thành cơng Thứ tư, trình độ chun môn, “phần lớn đấu giá viên chưa qua đào tạo nghề, trình độ chun mơn, nghiệp vụ chưa đáp ứng đầy đủ cầu công việc”, người có kinh nghiệm cơng tác, song cịn gặp nhiều lúng túng trình thực pháp luật, việc đấu giá quyền sử dụng đất Thứ năm, đội ngũ cán làm công tác quản lý Nhà nước bán đấu giá tài sản Sở Tư pháp hạn chế số lượng, tỉnh bố trí số lượng có hạn Vậy nên, trình thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhiều hạn chế rủi ro tình trạng ị mồi, thơng đồng hay dìm giá, song cơng quan quản lý Nhà nước chưa liệt nên việc phát vụ việc vi phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất hạn chế Đồng thời, tình trạng nể nang, né tránh hay đùn đẩy trách nhiệm cịn khơng Đặc biệt, đa số vụ việc phát xử lý phát nhân dân Cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chưa chế giám sát thực pháp luật đấu giá viên, chế độ kiểm tra chưa thường xuyên, kĩ lưỡng; thiếu nguồn thông tin hoạt động thường xuyên đấu giá viên nên không nắm rõ tình hình hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Nguyên nhân bất cập thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Thứ nhất, pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất nhiều hạn chế Các quy định đấu giá quyền sử dụng đất quy định nhiều văn từ Luật, Nghị định Chính phủ, Quyết định Thủ tướng Chính phủ, Thơng tư liên tịch bộ, ngành, Quyết định UBND tỉnh,… Mỗi văn lại điều chỉnh vài khía cạnh lúc nhiều văn điều chỉnh khía cạnh lại có điểm khơng thống Điều dẫn đến khó khăn việc áp dụng pháp luật Đối với quy định xác định giá khởi điểm: Việc xác định giá khởi điểm với giá trị tài sản có vai trị định việc đăng ký tham gia đấu giá, trả giá nhằm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cá nhân, tổ chức có nhu cầu Tuy nhiên, quy định pháp luật đấu giá tài sản hành cho thấy, Chủ tịch UBND cấp tỉnh người phê duyệt giá đất khởi điểm Sở Tài Sở Tài ngun & Mơi trường xác định dựa bảng giá đất Ban hành Bảng giá đất chưa sát giá thị trường Việc phê duyệt giá đất khởi điểm định cá nhân nên có khơng minh bạch mức giá khởi điểm Những bất cập, thiếu minh bạch việc xác định giá đất không sát giá thị trường kẽ hở cho tiêu cực, gây thất thoát ngân sách nhà nước Đối với quy định thơng báo đấu giá: Pháp luật có hướng dẫn cụ thể việc đăng Thông báo đấu giá tài sản báo in, báo hình Các tổ chức đấu giá áp dụng quy định đăng tải Thông báo đấu giá tài sản khác khó kiểm sốt việc đăng thơng báo tổ chức đấu phù hợp Điều dẫn đến tình trạng tổ chức đấu giá triển khai việc đăng tải Thông báo đấu giá tài sản nhiều báo khác nhau, mà thơng tin khó đến với khách hàng Với số lượng báo in ngày nhiều, tổ chức đấu giá dễ dàng “qua mặt” người tham gia đấu giá việc đăng thông báo công khai việc đấu giá tài sản như: (i) đăng rải rác nhiều báo, đăng báo in mà người có nhu cầu tham gia khơng đọc; (ii) Đăng thông báo báo mua bán với chi chít thơng tin, thơng tin đấu giá in nhỏ; (iii) đăng báo hình vào khung sớm muộn khiến người theo dõi được,… Thực tế hoạt động tổ chức đấu giá làm cho việc tiếp cận thông tin đấu giá qua báo in báo hình chưa mang lại hiệu đáng kể, làm giảm đáng kể tiếp cận khách hàng có nhu cầu mua tài sản đấu giá thông tin đấu giá tài sản, tiếp tay cho việc thông đồng, cấu kết để bán tài sản cách không minh bạch Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất thiếu quy định ràng buộc trách nhiệm quan quản lý nhà nước dẫn tới tình trạng lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thông đồng, trục lợi Thứ hai, bên cạnh pháp luật cịn nhiều hạn chế công tác tổ chức thi hành bán đấu giá tài sản chưa nghiêm túc, chưa đúng trình tự thủ tục theo quy định pháp luật Công tác quản lý Nhà nước hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bộc lộ nhiều lúng túng, bất cập: Năng lực, trình độ phận cán địa phương bộc lộ nhiều yếu Việc hướng dẫn địa phương thực pháp luật đấu giá hay hướng dẫn tổ chức đấu giá khắc phục khó khăn có lúc chưa kịp thời Bên cạnh đó, phần nguyên nhân dẫn đến vụ án sai phạm đấu giá quyền sử dụng đất có tiếp tay cán quản lý đơn vị có thẩm quyền việc giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, hô biến “đất vàng” Nhà nước thành tài sản tư với mức giá “ưu đãi” Quyền lực nhà nước trao cho số cá nhân, cán đơi dao lưỡi, vừa quyền hạn, vừa trách nhiệm, khơng có đủ trí tuệ, lĩnh dễ bị cám dỗ chi phối, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến Nhà nước, tập thể cá nhân Ngồi ra, số tổ thức đấu giá khơng nghiêm túc thực quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Chẳng hạn như: thực việc niêm yết, công khai thông báo đấu giá cịn sơ sài, khơng đảm bảo đầy đủ thông tin theo quy định (thời gian, địa điểm đấu giá, nơi đăng ký tham gia đấu giá,…); không thực thơng báo rộng rãi nhằm mục đích khép kín thơng tin;… Khơng trường hợp đấu giá mang tính hình thức Thứ ba, ý thức pháp luật của phận người có trách nhiệm thi hành pháp luật người tham gia đấu giá chưa cao Nhận thức của chủ thể có liên quan pháp luật đấu giá tài sản chưa đầy đủ, tồn diện có tác động khơng nhỏ đến sự phát triển của hoạt động đấu giá tài sản Thực tế có nhiều “lỗ hổng” tồn phiên đấu giá đất số địa phương, tạo điều kiện cho đối tượng thâu tóm, dìm giá đất nhằm trục lợi Có người sử dụng “tiểu xảo” để cản trở kéo dài phiên đấu giá, gây khó khăn cho tổ chức đấu giá Trong phiên đấu giá có khơng khách hàng khơng thực muốn mua hàng mà xuất “quân xanh” phiên đấu giá Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Để tháo gỡ vướng mắc, khắc phục hạn chế, yếu nêu trên; đồng thời, để tiếp tục triển khai hiệu quy phạm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất; bộ, quan ngang bộ, quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần tăng cường công tác quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản nói chung đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất - Xây dựng sách pháp luật đấu giá tài sản phù hợp với kinh tế thị trường tại, có khung pháp lý thống nhất, ổn định đất đai; khắc phục vướng mắc, bất cập, bảo đảm thống luật có liên quan - Cần quy định trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất chặt chẽ để tránh tình trạng cá nhân, tổ chức thơng đồng q trình tổ chức đấu giá, gây thất thu cho ngân sách - Ngoài việc quy định xử lý hành vi vi phạm xảy liên quan đến việc mở, điều hành, tham gia phiên đấu giá tài sản; cần quy định hành vi vi phạm trình trước sau phiên đấu giá quyền sử dụng đất Đồng thời, cần sớm sửa đổi quy định xử lý vi phạm hành đấu giá tài sản, có đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng nâng cao mức xử phạt, đảm bảo đủ sức răn đe - Sửa đổi Luật Đất đai chế định đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo phù hợp với Luật Đấu giá tài sản văn hướng dẫn để đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, khắc phục tượng đấu giá, đấu thầu có “quân xanh, quân đỏ” - Để tạo minh bạch chủ thể tham gia đấu giá, góp phần giảm tiêu cực, việc cơng khai thơng tin hoạt động đấu giá điều cần thiết Hoàn thiện hệ thống pháp luật quyền tiếp cận thông tin, giúp tất người dân cập nhật thông tin kịp thời, xác đầy đủ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Đồng thời cụ thể hoá quy định đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tương thích, thống đồng hệ thống pháp luật; bảo đảm tính cơng khai, minh bạch trình tổ chức đấu giá, cơ chế kiểm sốt q trình tổ chức thực đấu giá; nâng cao trách nhiệm, nghĩa vụ bên tham gia đấu giá; tăng cường tra, kiểm tra, xử lý hành vi vi phạm pháp luật hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Thứ hai, giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, rà soát hoạt động tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trường hợp có biểu bất thường, xử lý theo thẩm quyền trường hợp vi phạm quy định pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, kịp thời phát bất cập quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy trục lợi Đồng thời xử lý nghiêm hành vi lợi dụng đấu giá gây nhiễu loạn thị trường; hành vi vi phạm pháp luật liên quan đến hoạt động đấu giá tài sản; phát hiện, đấu tranh với tổ chức, nhóm lợi ích cấu kết với người có thẩm quyền nhằm chi phối đấu giá, hoạt động mang tính xã hội đen (đe dọa, khống chế, hành người tham gia đấu giá…); - Nâng cao chất lượng đội ngũ đấu giá viên định hướng xây dựng sách phát triển nguồn đấu giá viên, ưu tiên phát triển đội ngũ đấu giá viên chuyên sâu loại tài sản, có chất lượng bảo đảm nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Đồng thời tạo điều kiện giao lưu, học hỏi, chia sẻ kinh nghiệm thông qua lớp tập huấn nghiệp vụ, tọa đàm, hội thảo đấu giá tài sản Tăng cường chuyên môn, đạo đức hành nghề đội ngũ đấu giá viên KẾT LUẬN Đấu giá quyền sử dụng đất ghi nhận Luật Đất đai năm 2003 tiếp tục quy định Luật Đất đai năm 2013, thể chế hóa quan điểm, chủ trương Đảng, cụ thể hóa quy định Hiến pháp Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên, qua thực tiễn cho thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn thi hành để giải vấn đề lý luận thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất cho thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đấu giá quyền sử dụng đất để thực nghĩa vụ bảo đảm dân sự, thương mại Về phương diện lý luận, thấy chất đấu giá quyền sử dụng đất hình thức đấu giá tài sản loại tài sản đặc biệt Thông qua hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước thức đưa quyền sử dụng đất vào tham gia thị trường bất động sản, tham gia giao lưu dân Qua đó, pháp luật Việt Nam cần có thay đổi pháp luật hình thức đấu giá phù hợp hoàn thiện, an toàn đảm bảo minh bạch DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2013 Bộ luật Dân 2015 Nguyễn Thị Thanh Minh, Luận văn Thạc sĩ pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Quảng Bình, 2019, Thừa Thiên Huế, truy cập Tóm tắt Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất, qua thực tiễn tỉnh Quảng Bình - TaiLieu.VN Vụ bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm: "Mất cọc rồi, bất thường xử lý" | Báo Dân trí (dantri.com.vn) Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ X, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Tân Hoàng Minh bỏ cọc, rút khỏi vụ đấu giá đất Thủ Thiêm (thanhnien.vn) ... gia đấu giá ; thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất; quản lý nhà nước hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất 2.2 Đặc điểm pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất phận pháp. .. đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất vướng mắc số địa phương Thực tiễn trình thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất Hiện nay, trình thực pháp luật đấu giá quyền sử dụng đất. .. CHUNG VỀ PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất Theo pháp luật dân sự, đất đai tài sản, nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền quyền