Luận văn thạc sĩ UEH tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh thực trạng và giải pháp

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh, Năm 2013 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2013 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thơng tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực TP.Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 11 năm 2013 Đặng Thị Thu Hiền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh, Năm 2013 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2013 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU U DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.2 Phân loại 1.1.2 Thị trường bất động sản yếu tố tác động đến thị trường bất động Sản 1.1.2.1 Thị trường bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản .8 1.1.3 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Tổng quan hoạt động tín dụng bất động sản .11 1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 11 1.2.2 Đặc trưng tín dụng bất động sản 11 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản 12 1.2.3.1 Môi trường kinh tế môi trường pháp lý .12 1.2.3.2 Sự ảnh hưởng thị trường bất động sản 12 1.2.3.3 Cơ chế, sách quản lý quan nhà nước 13 1.2.3.4 Chính sách tiền tệ, tín dụng, lãi suất .13 1.2.3.5 Định hướng, chiến lược cho vay bất động sản Ngân hàng 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1.2.3.6 Quá trình thực trình độ chun mơn nghiệp vụ chủ thể tham gia vào hoạt động tín dụng bất động sản .13 1.2.3.7 Năng lực sử dụng vốn khả hoạt động khách hàng 14 1.2.4 Vai trị tín dụng bất động sản 14 1.2.5 Các rủi ro hoạt động tín dụng bất động sản 15 1.2.5.1 Yếu tố chủ quan 15 1.2.5.2 Yếu tố khách quan 16 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm hoạt động tín dụng bất động sản học kinh nghiệm thực tiễn Việt Nam 17 1.3.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 17 1.3.2 Tín dụng bất động sản Singapore 18 1.3.3 Các học kinh nghiệm thực tiễn Việt Nam 19 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 22 2.1 Phân tích biến động thị trường bất động sản 22 2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua địa bàn TP.HCM 22 2.1.1.1 Diễn biến 22 2.1.1.2 Những điểm bất ổn tồn 27 2.1.1.3 Nguyên nhân tồn điểm bất ổn 29 2.1.2 Quan niệm dự báo biến động thị trường bất động sản thời gian tới 29 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản thời gian qua NHTM địa bàn TP.HCM 31 2.2.1 Phân tích biến động dư nợ bất động sản 31 2.2.1.1 Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua năm .31 2.2.1.2 Tỷ trọng dư nợ BĐS/tổng dư nợ .36 2.2.1.3 Tỷ trọng sản phẩm tín dụng bất động sản 37 2.2.1.4 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức .38 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 2.2.2 Thực trạng chấp bất động sản 39 2.2.2.1 Tỷ trọng tài sản chấp bất động sản 39 2.2.2.2 Tỷ lệ cho vay giá trị tài sản chấp 40 2.2.2.3 Phương pháp định giá NHTM .40 2.2.3 Thực trạng nợ xấu tín dụng bất dộng sản thời gian vừa qua 41 2.2.4 Thực trạng rủi ro tín dụng bất động sản địa bàn TP.HCM 43 2.2.4.1 Rủi ro từ lực cán ngân hàng 43 2.2.4.2 Rủi ro quy trình cấp tín dụng .43 2.2.4.3 Rủi ro lãi suất .43 2.2.4.4 Rủi ro thiếu thông tin 44 2.2.4.5 Rủi ro thay đổi sách quan nhà nước 44 2.2.4.6 Rủi ro từ hệ thống luật pháp việc thực thi luật pháp 44 2.3 Đánh giá chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TP.HCM 46 2.3.1 Thành tựu đạt 46 2.3.2 Những đóng góp tín dụng bất động sản 46 2.3.3 Những hạn chế tín dụng BĐS 47 2.4 Thuận lợi khó khăn hoạt động tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TP.HCM 48 2.4.1 Những thuận lợi 48 2.4.1.1 Hệ thống sách, pháp luật nhà nước 48 2.4.1.2 Lợi có sẳn NHTM địa bàn 48 2.4.1.3 Môi trường kinh tế địa bàn TP.HCM thuận lợi 49 2.4.2 Những khó khăn 49 2.4.2.1 Những vướng mắc thủ tục hành .49 2.4.2.2 Khó khăn hoạt động cho vay Ngân hàng 49 2.4.2.3 Những vấn đề khác 50 KẾT LUẬN CHƯƠNG 50 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 51 3.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới 51 3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản Ngân hàng .51 nhà nước 51 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản NHTM địa bàn TP.HCM .52 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng mục đích kinh doanh bất động sản 53 3.2.1 Về phía NHTM 53 3.2.1.1 Xây dựng chế cho vay riêng lĩnh vực Bất động sản .53 3.2.1.2 Thẩm định giá trị tài sản thông qua công ty chuyên định giá phận độc lập với phận cho vay 54 3.2.1.3 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản 54 3.2.1.4 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân 55 3.2.1.5 Xây dựng hoàn thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội 56 3.2.1.6 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng việc quản lý khoản cho vay bất động sản 57 3.2.1.7 Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ 58 3.2.1.8 Nâng cao lực quản trị rủi ro, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất .59 3.2.2 Về phía Ngân hàng nhà nước 60 3.2.2.1 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản 60 3.2.2.2 Giải pháp kiểm sốt rủi ro tín dụng bất động sản Ngân hàng Nhà nước .61 3.2.2.3 Nâng cao hiệu hoạt động thơng tin tín dụng ngân hàng 62 3.2.3 Về phía Chính Phủ 63 3.2.3.1 Cơ chế, sách thị trường bất động sản 63 3.2.3.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn thị trường bất động sản .64 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 3.2.3.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch thông tin để ổn định thị trường bất động sản 66 3.2.3.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng với thị trường khác, thị trường tài chính, chứng khốn 67 3.2.3.5 Giải pháp tổ chức quản lý thị trường bất động sản 68 3.2.3.6 Giải pháp sách để đo lường bất động sản .68 3.2.3.7 Phát triển nhân lực nâng cao nhận thức cộng đồng .69 3.2.4 Về phía nhà kinh doanh bất động sản 70 3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn .70 3.2.4.2 Tái cấu danh mục đầu tư 70 3.2.4.3 Rút ngắn thời gian thực dự án 70 3.2.4.4 Ứng dụng công nghệ tăng suất lao động .71 3.2.4.5 Chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh BĐS .71 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng ngồi mục đích kinh doanh bất động sản 71 3.3.1 Kiến nghị quan nhà nước 71 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước .72 3.3.3 Giải pháp Ngân hàng Thương Mại địa bàn Tp.HCM 73 3.3.4 Kiến nghị chủ đầu tư nhà Xã hội 74 3.3.5 Giải pháp người vay mua nhà thực .74 3.4 Giải pháp hỗ trợ .75 3.4.1 Về quy định nhận quản lý tài sản đảm bảo 75 3.4.2 Về chế định giá tài sản bảo đảm 76 3.4.3 Về trình tự, thủ tục chấp đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG 78 KẾT LUẬN .79 TÀI LIỆU THAM KHẢO LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 69 thị trường (nóng, lạnh,…) số nhằm phản ánh số đo tổng thể thị trường BĐS Trong chừng mực đó, phạm vi từ hẹp đến rộng, từ phản ánh phận thị trường đến toàn thị trường Dựa vào số này, quan quản lý nhà nước nắm bắt diễn biến thị trường BĐS Từ có chế, sách quản lý điều hành để thị trường phát triển Chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp xây dựng từ quan sát về: Số lượng giao dịch, giá giao dịch, thời gian BĐS rao bán thị trường (từ lúc rao bán đến lúc giao dich thành công) Việc xây dựng số thực phân vùng/nơi thị trường BĐS phát triển, sau, có kết nối phân vùng thị trường xây dựng số thị trường BĐS rộng phạm vi nước Như thuận tiện cho việc quản lý điều hành thị trường quan chức năng, tỉnh thành phố Nhà nước 3.2.3.7 Phát triển nhân lực nâng cao nhận thức cộng đồng Thị trường BĐS thị trường phát triển bậc cao kinh tế thị trường Do vậy, ngành nghề kinh doanh liên quan đến hàng hóa thị trường phải thừa nhận ngành nghề kinh doanh khác Việc doanh nghiệp làm ăn, kinh doanh tốt thị trường cần phải xã hội nhìn nhận đánh giá mực Hiện tại, nguồn vốn nước cung ứng cho thị trường dường có xu hướng tăng chậm giảm sút Thị trường giai đoạn đầu phát triển, chế cũ nhiều bất cập, chế chưa tương thích với phát triển thực tế thị trường Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS việc tham gia thị trường phải chấp nhận rủi ro thị trường mang lại Để hạn chế rủi ro thị trường hoạt động kinh doanh phải chun nghiệp hóa, chiến lược kinh doanh phải tính đến mục tiêu dài hạn Nâng cao trình độ nhận thức đội ngũ tham gia hoạt động thị trường thật cần thiết Thị trường BĐS có yêu cầu đa dạng nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, người môi giới, nhà tư vấn, nhà hoạch định sách, ) Vì vậy, cần tăng cường đào tạo nguồn nhân lực cho thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 70 trường BĐS cần có nhiều khoa trường đại học, mà trước hết đặt trường kinh tế có chức chuyên môn đạo tạo cử nhân, sau đại học chuyên ngành BĐS Cần khuyến khích thành lập Hiệp hội môi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho hội vào hoạt động đủ sức đào thải nhà môi giới hoạt động không chuyên nghiệp 3.2.4 Về phía nhà kinh doanh bất động sản 3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn Trong điều kiện thị trường BĐS thiếu vốn nay, chủ dự án, doanh nghiệp thực dự án BĐS cần tăng cường huy động nguồn vốn từ nhà đầu tư tiềm (các chủ đầu tư hộ, chủ đầu tư thứ cấp), hạ giá thành đấu thầu sản phẩm, thúc đẩy hoàn thiện móng cơng trình theo tiêu chuẩn quy định Nhà nước, đáp ứng yêu cầu pháp luật để huy động tiền ứng trước từ nhà đầu tư tiềm Đối với dự án phân lô bán phải làm xong hạ tầng huy động vốn, dự án xây nhà phải xong hạ tầng phần móng huy động vốn, huy động vốn phải theo tiến độ cơng trình Hiện nguồn tiền từ nhà đầu tư tiềm lớn chưa khai thác tận dụng 3.2.4.2 Tái cấu danh mục đầu tư Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cho thầu lại dự án dạng nhà thầu phụ nhượng lại dự án, liên doanh, liên kết Trong bối cảnh nay, việc tái cấu danh mục đầu tư, liên doanh, liên kết tạo tiềm lực để dứt điểm cơng trình, quay vịng vốn, thu hút thêm nguồn lực từ bên thị trường BĐS giải pháp cần thiết để tạo bước đột phá phát triển thị trường BĐS 3.2.4.3 Rút ngắn thời gian thực dự án Trên thực tế, nguyên nhân làm chậm trễ, kéo dài thủ tục thực dự án có 60% chế thủ tục, đó, chiếm 30% lỗi máy cơng quyền, cịn lại 40% lỗi doanh nghiệp Chính vậy, thân doanh nghiệp phải LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 71 tự ý thức vai trị việc đẩy nhanh tiến độ thực dự án để tăng tốc độ chu chuyển vốn 3.2.4.4 Ứng dụng công nghệ tăng suất lao động Tiết kiệm chi tiêu, sáng tạo tìm tịi ngun, vật liệu thay thế; ứng dụng khoa học, công nghệ tăng suất lao động, qua góp phần giảm thiểu chi phí hạ giá thành sản phẩm 3.2.4.5 Chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh BĐS Chuyên nghiệp hóa kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS kinh doanh dịch vụ liên quan đến BĐS như: đào tạo nhân lực, sách marketing, dịch vụ kèm… 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng ngồi mục đích kinh doanh bất động sản 3.3.1 Kiến nghị quan nhà nước - Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà xã hội từ nguồn ngân sách nhà nước thuê, thuê mua; đồng thời ban hành chế, sách ưu đãi để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà xã hội - Cần thực thi hóa sách ưu tiên phát triển nhà xã hội Trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng Ngân hàng Nhà nước có phối hợp chặt chẽ để triển khai thực nhiệm vụ giao theo Nghị 02/NQ-CP Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu Theo đó, Bộ Xây dựng NHNN ban hành văn quy phạm pháp luật để tổ chức thực gói tín dụng 30.000 tỷ theo Nghị 02 Chính phủ Gói tín dụng ưu đãi tích cực, ngồi việc hỗ trợ người thu nhập trung bình có nhà số chủ đầu tư gặp sức ép tài điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn Tuy nhiên, triển khai từ đầu tháng đến nay, gói hỗ trợ 30.000 tỷ chưa thực tiếp cận đối tượng cần vay vốn để mua nhà thực Do đó, cần quy định rõ đối tượng cụ thể ưu tiên tham gia chương trình trước, ví dụ như: Cán đoàn, niên lấy vợ, lấy chồng cần mua người hội phụ nữ, cựu chiến binh giới thiệu LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 72 cho mua trước Như vậy, độ tin cậy tốt người ta bình xét sát với sống ngân hàng Hơn nữa, việc xét tạo ưu tiên cho người cần vay mua trước Thông qua đó, vị đồn thể tăng cường mang lại quyền lợi cho người tham gia… - Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung hoàn thiện sách đất đai, đặc biệt nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà xã hội, bồi thường, giải phóng mặt bằng; lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; chế tạo quỹ đất sạch; kiểm tra rà soát thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí để bố trí, khai thác có hiệu quả; hồn thiện sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai … để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà nói chung nhà xã hội nói riêng - Nghiên cứu, hồn thiện chế, sách tài chính, thuế liên quan đến phát triển nhà xã hội (nhà thu nhập thấp, nhà cho thuê, nhà cho công nhân khu công nghiệp…); nghiên cứu, xây dựng sách thuế nhà nhằm hạn chế đầu - Bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội, nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo đối tượng sách xã hội phạm vi địa bàn - Nghiên cứu đề xuất ban hành chế bảo hiểm tài sản chấp, bảo hiểm bảo lãnh khoản vay chấp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế đất nước nhằm khuyến khích định chế tài tăng cường cho vay lĩnh vực nhà xã hội - Chính phủ có chế, sách hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập vận hành quan tái cho vay chấp nhà làm động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển chuẩn bị cho đời vận hành thị trường chấp thứ cấp - Nhà nước nên nghiên cứu thành lập Tổng công ty phát triển nhà xã hội quỹ tiết kiệm phát triển nhà xã hội để đẩy nhanh việc triển khai thực chương trình phát triển nhà xã hội cho người dân 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 73 - Chính sách tiền tệ cần vận hành chặt chẽ, linh hoạt, quán có kế hoạch phân bổ nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; tăng cường quản lý rủi ro kiểm sốt hiệu dịng tín dụng vào bất động sản, hồn thiện chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài ngồi nước cho phát triển nhà nói chung nhà xã hội nói riêng - Xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát thu hồi nợ khoản vay chấp; hệ thống hóa hoạt động chấp BĐS hệ thống tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa cơng cụ quy trình cho vay chấp bất động sản - Nghiên cứu xây dựng ban hành hệ thống tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà xã hội để áp dụng thống tồn quốc - Có biện pháp khuyến khích ngân hàng thương mại đa dạng hóa sản phẩm tài nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nâng cao lực tổ chức, áp dụng công nghệ phương pháp quản lý tiên tiến, đại vào việc cho vay nhà xã hội 3.3.3 Giải pháp Ngân hàng Thương Mại địa bàn Tp.HCM - Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức rõ, đầu đầu tư Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu vốn mang tính bất ổn chứa đựng nhiều rủi ro Nguồn trả nợ chủ yếu xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có hoạt động đem lại nguồn thu ổn định Chính hoạt động đầu tạo nên sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường - Có chế, sách ưu đãi lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà xã hội chấp nhà mua - Xây dựng quy trình cho vay riêng lĩnh vực nhà xã hội, đơn giản hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập đối tượng mua nhà xã hội LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 74 - Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ lãi suất từ phía Chính Phủ NHNN (hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng) - Cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà cách ký lại khế ước vay ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay ngân hàng với người mua nhà Bằng cách khơng làm tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản tạo khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, có đầu tư nhà xã hội 3.3.4 Kiến nghị chủ đầu tư nhà Xã hội - Các doanh nghiệp đầu tư, triển khai dự án nhà xã hội phải dựa nghiên cứu thông tin thị trường cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu kinh doanh - Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao lực quản trị doanh nghiệp - Tận dụng tối đa nguồn vốn ưu đãi Chính phủ Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội hưởng sách ưu đãi Nhà nước thuế, đất đai, tài chính,…thì phải tn thủ quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn quan quản lý nhà nước ban hành 3.3.5 Giải pháp người vay mua nhà thực Thời gian qua Chính Phủ có nhiều sách ưu đãi cho nhu cầu nhà Xã hội dành cho người thu nhập thấp có nhu cầu nhà thực sự, điển hình gói ưu đãi tín dụng 30.000 tỷ áp dụng vào tháng năm 2013 Tuy nhiên nhiều người dân muốn vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ khơng thể tiếp cận khơng rõ phương thức, thủ tục điều kiện cụ thể để vay vốn Như vậy, phía người có nhu cầu vay vốn mua nhà thực cần phải biết “chủ động” tìm hiểu quy định gói ưu đãi, xem xét có đáp ứng đủ điều kiện hay chưa? Tìm hiểu thủ tục làm hồ sơ, vay vốn Nâng cao kiến thức, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 75 hiểu biết pháp lý, thị trường bất động sản, tín dụng ngân hàng để nhanh chóng tiếp cận chương trình ưu đãi quan nhà nước từ phía Ngân hàng Khơng lợi dụng nguồn vốn ưu đãi Chính phủ để mua nhà bán lại (khơng phải mua mục đích để ở) hưởng chênh lệch giá, làm ý nghĩa hỗ trợ nhà nước dành cho người có nhu cầu nhà thực Người dân phải biết tiết kiệm, tham gia quỹ tiết kiệm nhà để đảm bảo nguốn vốn tự có thường tối thiểu 20 - 30% , đáp ứng kịp thời nhu cầu cho vay Ngân hàng tham gia gói tín dụng ưu đãi 3.4 Giải pháp hỗ trợ 3.4.1 Về quy định nhận quản lý tài sản đảm bảo Thế chấp nhà dự án hình thành tương lai giải pháp quan trọng thị trường BĐS chứa đựng nhiều rủi ro Muốn hạn chế tối đa rủi ro đó, cần nhanh chóng thực giải pháp sau: - Xây dựng văn quy phạm pháp luật hướng dẫn bảo đảm tiền vay QSD đất tài sản gắn liền đất phù hợp quy định Luật Đất đai Bộ Luật dân - Hướng dẫn, quy định rõ loại giấy tờ cần thiết chứng minh tài sản đủ điều kiện làm TSBĐ - Cần nâng cao phát huy vai trị kiểm sốt nội bộ, không kiểm tra hồ sơ sau cho mà cịn phải có chức ngăn ngừa, khuyến cáo rủi ro toàn hệ thống - Đối với BĐS tài sản hình thành tương lai, cần xác định rõ tính pháp lý, khả tài sản xác lập đầy đủ quyền sở hữu/sử dụng bên bảo đảm sau nhận chấp Cụ thể, cần quy định chủ đầu tư người mua nhà dự án chấp nhà HTTTL thuộc dự án cho ngân hàng nhằm tạo thuận lợi cho việc kiểm soát chấp đăng ký chấp, tránh trường hợp dự án nhà đồng thời chấp nhiều lần, nhiều ngân hàng Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký hợp đồng hợp tác với ngân hàng việc cho vay, quản lý tài sản chấp nhà HTTTL Sự thận trọng ngân hàng bắt buộc LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 76 qui định pháp lý chưa rõ ràng việc hiểu, thực thi qui định pháp luật quan hữu quan chưa thống 3.4.2 Về chế định giá tài sản bảo đảm Có qui định thực nghiêm túc việc đánh giá lại giá trị tài sản bảo đảm, phải tháng/lần, trường hợp giá BĐS biến động bất thường làm ảnh hưởng đến việc đảm bảo khoản vay phải đánh giá liên tục, yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản bảo đảm và/hoặc trả nợ trước hạn tương ứng với giá trị tài sản bị giảm sút sau đánh giá lại trích lập dự phòng rủi ro đầy đủ Những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định địi hỏi trình độ chun mơn cao, yêu cầu cán tín dụng (CBTD) phải nắm vững qui định pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền nhiều vấn đề khác liên quan đến dự án Điều phần lớn vượt khả năng, kinh nghiệm lực giám sát CBTD, người có vai trị định khoản vay ngân hàng Nhiều ngân hàng nhỏ, yếu lực cạnh tranh buộc phải xem việc định giá tài sản chấp cao, đơn giản hóa thủ tục rút ngắn thời gian thẩm định, cho vay phương thức cạnh tranh Việc thẩm định trở nên sơ sài, chiếu lệ, định giá tài sản theo giá thị trường Hậu là, cần khách hàng chậm trả lãi 1-2 tháng giá BĐS giảm từ 5-10% giá trị thực tài sản khơng cịn bảo đảm đủ cho khoản vay Khi nợ hạn xảy ra, ngân hàng lại tìm cách đảo nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn nợ, chuyển nhóm nợ trích lập dự phịng rủi ro sai qui định khiến khả thu hồi khó khăn, kéo dài 3.4.3 Về trình tự, thủ tục chấp đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh - Xây dựng Phòng quản lý rủi ro Phòng pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS Khắc phục qui định manh mún pháp luật việc sàng lọc qui định rõ BĐS nhận chấp BĐS không nhận chấp theo qui định pháp luật hành Xây dựng sách quản lý rủi ro LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 77 tín dụng, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp, sơ hở hợp đồng chấp, tín dụng, qui trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản ngân hàng - Việc cho đời Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm vấn đề cần thiết, nghị định giao dịch bảo đảm thực tế không giải nhiều vấn đề thực tế nêu Cần xác định vấn đề quan trọng, ảnh hưởng sâu rộng đến hoạt động ngành Ngân hàng kinh tế Về lâu dài, Bộ Tư pháp cần xây dựng quan đăng ký giao dịch bảo đảm thống tồn quốc trung tâm có đầy đủ liệu tài sản đăng ký nhằm giúp việc đăng ký dễ dàng, xác; tạo điều kiện cho ngân hàng, cá nhân tổ chức tiếp cận để có thêm thơng tin tài sản thực giao dịch mua bán, chuyển nhượng, chấp - Những bất cập nảy sinh từ chồng chéo văn qui phạm pháp luật đặt yêu cầu thống qui định Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định Thông tư hướng dẫn liên quan đến công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm… mà trách nhiệm thuộc Quốc hội Bộ liên quan Bên cạnh đó, cần điều chỉnh theo hướng tạo điều kiện cho ngân hàng quyền việc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng, thuận lợi, giảm bớt chi phí nhân lực, thời gian đảm bảo quyền lợi bên liên quan Việc xử lý tài sản bảo đảm dễ dàng hạn chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phịng rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng - Hướng dẫn quy định thủ tục, trình tự công chứng hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai Như đề cập, Bộ Tư pháp nhận thấy phát sinh từ vấn đề nhận chấp tài sản hình thành tương lai, nhiên, văn hướng dẫn lại không rõ ràng, không giải vướng mắc thực tế Các quan lập pháp cần nghiên cứu cách thấu đáo vấn đề sở tham khảo ý kiến từ đơn vị liên quan, có ngân hàng việc xây dựng qui định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch bảo đảm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 78 - Tổ chức đợt tập huấn, hướng dẫn thủ tục đăng ký GDBĐ cho cán địa cấp phường xã để thực quy định đăng ký GDBĐ Tăng cường tập huấn nâng cao nhận thức hiểu biết cán công chứng đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động ngân hàng, đồng thời để thống cách hiểu áp dụng quy định công chứng đăng ký để khắc phục hạn chế tuỳ tiện công tác Mặt khác, nhằm bảo đảm quyền ưu tiên xử lý tài sản cho ngân hàng (bên nhận chấp), luật cần quy định giao dịch chấp phải công chứng đăng ký chấp, cần hướng dẫn cụ thể hồ sơ pháp lý để công chứng đăng ký chấp giao dịch, chấm dứt tình trạng khơng thống trình tự, thủ tục chấp nhà HTTTL thuộc dự án thời gian vừa qua Trong hồ sơ cơng chứng cần phải có văn cam kết chủ đầu tư việc chưa chấp nhà dự án HTTTL cho tổ chức khác văn ủy quyền chủ đầu tư cho ngân hàng tiếp nhận Giấy chủ quyền tài sản bảo đảm sau tài sản hình thành KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong chương tập trung vào giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng nói chung hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng NHTM địa bàn Không thể thực thành công sách, giải pháp thiếu chung lịng chủ thể tham gia Các thành phần kinh tế cần nâng cao ý thức, trình độ khả tất hành vi định, góp phần ổn định phát triển hoạt động tín dụng BĐS địa bàn Ngoài ra, phần đưa số kiến nghị quan quản lý nhà nước để góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường bất động sản hiệu hoạt động tín dụng bất động sản NHTM LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 79 KẾT LUẬN Tóm lại, cho vay bất động sản hoạt động tín dụng mang lại nguồn thu nhập lớn cho NHTM Hoạt động cho vay BĐS góp phần vào việc cải tạo sở hạ tầng, tài trợ cho dự án đầu tư tài trợ vốn cho cá nhân để mua nhà, sửa chữa nhà,…Thành nguồn vốn tín dụng BĐS mang lại cho nước nói chung TP.HCM nói riêng khơng nhỏ thời gian gần đây, góp phần làm cho mặt TP.HCM ngày đẹp, văn minh đại hơn, ổn định an sinh xã hội Tuy nhiên cho vay BĐS hình thức cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro hoạt động tín dụng ngân hàng Mỗi ngân hàng phải ln quan tâm thận trọng định cho vay Vậy nên, việc phát triển tín dụng bất động sản minh bạch, lành mạnh để đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản thực cần thiết giai đoạn sau Bản thân NHTM chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản Do đó, để phát triển thị trường bất động sản cần phát triển định chế tài khác thị trường chứng khóan, thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với công cụ chứng bất động sản, chứng khốn hóa bất động sản, …Về phía NHTM, để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường bất động sản chế tín dụng cho phát triển thị trường bất động sản, nâng cao lực tài nguồn nhân lực nhằm nâng cao khả cạnh tranh phát triển an tồn bền vững Thêm vào phải thường xun thực nghiêm túc chế, sách quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực Như vậy, để nâng cao hiệu hoạt động tín BĐS NHTM địa bàn không trách nhiệm thân NHTM mà cần có phối hợp chặt chẽ từ nhiều phía khác Chính lý đó, người viết chọn đề tài “Tín dụng BĐS NHTM địa bàn TP.HCM – Thực trạng giải pháp” để qua đóng góp số giải pháp định hướng cho hoạt động thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Thương mại địa bàn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 80 TP.HCM nhằm giúp hoạt động ngân hàng ngày ổn định an toàn Xa thế, luận văn đưa số kiến nghị với quan nhà nước, với ngân hàng nhà nước, cần có định hướng đạo cụ thể đồng thời làm đầu mối cung cấp thơng tin thị trường tình hình cho vay bất động sản địa bàn để ngân hàng thương mại làm sở để chọn hướng đắn, có tương lai thị trường BĐS TP.HCM nói riêng thị trường BĐS VN nói chung phát triển ổn định bền vững LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt “Báo cáo nhận định tình hình kinh tế 2013 & dự báo kinh tế 2014-2015” - Ủy ban giám sát tài Quốc Gia “Báo cáo phân tích ngành bất động sản” - Cơng ty cổ phần chứng khốn Phương Nam (2012) “Báo cáo phân tích ngành Ngân hàng” - Cơng ty cổ phần chứng khoán Phương Nam (2012) “Khảo sát ngành Ngân hàng Việt Nam 2013” - Công ty TNHH KPMG “Tình hình kinh tế xã hội tháng 08 tháng 2013” – Tổng cục Thống kê – Cục Thống kê TP.HCM Bài viết “Hướng tới phát triển thị trường bất động sản bền vững” – Website Chính phủ; Bài viết “Thị trường bất động sản hệ thống tài chính” -TS Lê Xuân NghĩaNguyên Phó Chủ tịch UBGSTC Các báo cáo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM từ 2006 – 2012 Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thị trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho VN, NXB Thống kê 10 GS.TS Dương Thị Bình Minh, TS Sử Đình Thành, Lý thuyết tài tiền tệ, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM – Khoa tài Nhà Nước, NXB Thống kê 11 GS.TS.Lê Văn Tư, PGS.TS.Phạm Văn Năng, Thị trường tài chính, NXB Thống kê Hà Nội 12 Lê Duy Khánh, “Những rủi ro từ việc nhận chấp BĐS giải pháp phịng ngừa”, Tạp chí Kinh tế phát triển, số 15 tháng – 2011 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam 14 Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam 15 Luật đất đai năm 2005 Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 16 Nghị định số 53/2013/NĐ-CP Chính Phủ ngày 18 tháng năm 2013 17 Nghị 11/NQ-CP Chính Phủ ngày 24/02/2011 18 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Thị trường BĐS VN bối cảnh kiềm chế lạm phát”, Tạp chí Thương mại, số năm 2012 19 PGS TS Đoàn Thanh Hà & THS Lê Thanh Ngọc, “Mối quan hệ tín dụng ngân hàng giá nhà đất”, Tạp chí Phát triển Hội nhập 11 (21) - Tháng 0708/2013 - Đại học Kinh tế Tài Tp.HCM 20 PGS.TS Phan Thị Cúc, Đầu tư kinh doanh BĐS, NXB Thống kê năm 2011 21 TS Lê Xuân Bá (2011), Sự hình thành phát triển thị trường BĐS công đổi VN, NXB Khoa học-Kỹ thuật Hà Nội 22 TS Lê Tấn Phước (2013), “Nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng thương mại TP HCM giai đoạn 2013-2017”, Tạp chí Phát triển Hội nhập số 12 (22) - Tháng 09-10/2013 - Đại học Kinh tế Tài Tp.HCM 23 TS Phạm Đỗ Chí, “Khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học với Việt Nam” 24 TS Thái Bá Cẩn, Thị trường BĐS – vấn đề lý luận thực tiễn, NXB Thống kê năm 2010 25 Trường đại học kinh tế TP.HCM (2007), “Quản trị ngân hàng thương mại”, Nhà xuất lao động xã hội Các trang Web Báo niên http://www.thanhnien.com.vn Báo tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Bộ kế hoạch đầu tư http://www.mpi.gov.vn Cổng thông tin Bất động sản CafeF Land – http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang Saga Việt Nam http://www.saga.vn Tạp chí ngân hàng http://docbao.com.vn/docbao/bao-tcnh Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net Tổng cục thống kê http://www.gso.gov.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Website ngân hàng thương mại 11 Website Hiệp hội BĐS TP.HCM 12 Website Hiệp hội BĐS VN LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH... VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN... DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP