CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
Trong thực tế, khái niệm về “cho vay BĐS” còn rất chung chung và khác nhau do tùy vào phạm vi và quy mô giữa các NHTM, các nhà đầu tư trong hoạt động cho vay BĐS Tuy nhiên, có thể nói cho vay BĐS là một nghiệp vụ tín dụng ngân hàng nhằm cung ứng vốn cho thị trường BĐS gồm một hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập BĐS, các thể chế hỗ trợ thị trường và toàn bộ các hoạt động liên quan đến việc giao dịch BĐS
Ngoài mục đích sinh lợi, hoạt động cho vay BĐS hiện nay của các TCTD chủ yếu hỗ trợ vốn góp phần phát triển thị trường BĐS, cụ thể nhằm vào 3 mục tiêu chính sau :
Thứ nhất, cho vay mục đích kinh doanh BĐS, ở mục tiêu này chủ yếu tài trợ vốn cho các tổ chức xây dựng văn phòng, cao ốc cho thuê, xây dựng nhà ở, căn hộ để bán, xây dựng các trung tâm thương mại
Thứ hai, cho vay mục đích phục vụ sản xuất mà chủ yếu là tài trợ vốn cho các doanh nghiệp trong việc xây dựng mở rộng nhà xưởng sản xuất, xây dựng cơ sở làm việc, nhà xưởng mới nhằm ổn định sản xuất thay vì phải tốn chi phí đi thuê
Thứ ba, cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng về nhà ở, đất ở cho người dân, đây chính là mục tiêu chính hiện nay mà các ngân hàng đang hướng tới Mục tiêu này góp phần giải quyết nhu cầu xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở đối với các cá nhân, hộ gia đình Đây cũng chính là nhu cầu thiết yếu của người dân để ổn định cuộc sống, an cư – lạc nghiệp
Mỗi TCTD đều có cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động cho vay BĐS, tùy vào định hướng chiến lược phát triển, khả năng cạnh tranh và sự sáng tạo trong khuôn khổ luật định về nghiệp vụ cho vay BĐS của mình
1.1.2 Phân loại cho vay BĐS:
Xét về đối tượng thụ hưởng, do đặc thù của của thị trường BĐS và chính sách cho vay của các TCTD, đối tượng của cho vay BĐS rất đa dạng, đến từ mọi thành phần trong xã hội, gồm các công ty, tập đoàn đầu tư kinh doanh BĐS, các chủ dự án đầu tư xây dựng, các cá nhân có nhu cầu tín dụng về đất và nhà ở, v.v Có thể phân thành 3 loại cho vay BĐS chính như sau :
* Cho vay BĐS tiêu dùng : Vay mua nhà, mua đất, căn hộ để ở hoặc vay sửa chữa, xây dựng nhà ở Đối tượng khách hàng vay loại này thường là cá nhân, hộ gia đình vay vốn phục vụ cho mục đích tiêu dùng nhà ở, nguồn thu nhập dùng để trả nợ từ lương, hoặc thu nhập tích lũy khác … trả góp dần từ 5 – 10 năm
* Cho vay đầu cơ BĐS : Vay để mua bán, kinh doanh BĐS phục vụ cho mục đích đầu cơ, hưởng chênh lệch giá BĐS Thời gian vay thường ngắn, tối đa 12 tháng, nguồn trả nợ từ việc bán chính tài sản đầu cơ, và tài sản đảm bảo cũng chính là tài sản được hình thành từ vốn vay Đây là loại cho vay mà ngân hàng rất hạn chế đầu tư vì có nhiều rủi ro nhất, hiệu quả của phương án sẽ chịu nhiều tác động bởi sự trồi sụt của thị trường BĐS, nếu cho vay thì ngân hàng cũng áp dụng lãi suất cao hơn các loại sản phẩm khác để bù đắp lại rủi ro, và lựa chọn khách hàng có uy tín
* Cho vay tài trợ dự án BĐS : Vay để phục vụ cho hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng dự án căn hộ chung cư, cao ốc văn phòng, nhà dự án …Họ sử dụng vốn vay để phục vụ cho các chi phí đầu tư dự án
Thời gian vay thường kéo dài từ 7 – 15 năm, thời gian ân hạn trả nợ cho đến khi doanh nghiệp huy động vốn từ việc bán sản phẩm đã hình thành Tài sản đảm bảo của loại này thường là thế chấp dự án, giải ngân và thế chấp theo tiến độ hoàn thành của dự án theo hình thức cuốn chiếu Lãi suất áp dụng cho loại này thường thấp hơn so với 2 loại nêu trên
1.1.3 Những đặc điểm cơ bản trong cho vay BĐS:
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và cùng phát triển trong mối tương quan tỷ lệ thuận Một thị trường vốn phát triển ổn định và lành mạnh sẽ giúp cho thị trường BĐS cũng phát triển ổn định và lành mạnh, và ngược lại Trong mối tương quan đó, hoạt động cho vay BĐS mang những đặc điểm cơ bản sau:
- Mang tính KT-XH cao: ngoài việc mang lại lợi nhuận cho ngân hàng còn góp phần phát triển thị trường BĐS và giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân;
- Mang tính rủi ro cao: thị trường BĐS vốn là thị trường có những biến động bất thường, khó dự đoán do có những đặc trưng riêng;
- Các khoản cho vay BĐS thường là các khoản vay trung và dài hạn do đối tượng đầu tư là BĐS mang tính lâu dài;
- BĐS là những tài sản ít hao mòn Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị
- Ngân hàng thường nhận tài sản đảm bảo là BĐS vì loại tài sản này sẵn có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng rõ ràng và có thể xác định chủ sở hữu/sử dụng một cách dễ dàng Bất kỳ một sự mua bán, chuyển nhượng hay vay vốn đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo Sẵn có các giấy tờ BĐS làm thế chấp, ngân hàng có thể thanh lý tài sản để thu hồi nợ trong trường hợp rủi ro khách hàng không trả được nợ;
RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
Rủi ro trong cho vay BĐS là sự thiệt hại có thể gây ra cho các NHTM khi cho vay các đối tượng để sử dụng vốn vào các mục đích liên quan đến BĐS như mua đất, mua nhà để ở, xây cất và sửa chữa nhà ở, xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư kinh doanh BĐS, đầu tư xây dựng dự án nhà ở, v.v
1.2.2 Các loại rủi ro trong cho vay BĐS:
Có nhiều loại rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS, nhưng có thể kể đến 2 loại rủi ro chính trong cho vay BĐS là :
* Rủi ro thanh khoản : các khoản cho vay BĐS thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn huy động từ các NHTM thường là ngắn hạn Các ngân hàng luôn rơi vào trạng thái sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn Tình trạng mất thanh khoản sẽ xảy ra khi áp lực phải trợ nợ tới hạn gia tăng, nhưng vốn chưa thu hồi được từ các khoản vay dài hạn Một khi khách hàng tiền gửi đồng loạt rút vốn thì hậu quả thật sự nghiêm trọng
* Rủi ro nợ xấu, nợ quá hạn : Cho vay BĐS là kênh tạo dư nợ lớn và nhanh hơn so với các loại hình cho vay khác Đặc biệt, khi mà ngày càng có nhiều TCTD được thành lập, để giành lấy khách hàng các ngân hàng không ngại bỏ bớt các thủ tục, quy định, thẩm định sơ sài, không chú trọng đến nguồn trả nợ, tình hình tài chính của khách hàng và ngày càng dễ dãi hơn trong việc cho vay Cao trào được diễn ra khi giá BĐS được đẩy lên cao tạo “cơn sốt ảo”, thu hút được nhiều thành phần tham gia đầu cơ, chờ tăng giá vào thị trường, tâm lý “đầu tư BĐS” không bao giờ thua lỗ cũng dần hình thành trong suy nghĩ của các NHTM Ngân hàng ngày càng mạnh tay hơn trong cho vay lĩnh vực này Khi bong bóng BĐS nổ tung, giá liên tục giảm, thanh khoản kém, nợ tới hạn khách hàng không thanh toán được dẫn đến việc nợ xấu, nợ quá hạn tại các ngân hàng tăng lên, làm tăng chi phí, giảm hiệu quả kinh doanh, có thể dẫn đến rủi ro thu hồi không đủ vốn
1.2.3 Nguyên nhân dân dẫn đến rủi ro trong cho vay BĐS:
Bất cứ hoạt động kinh doanh nào trong nền kinh tế thị trường đều phải gặp rủi ro, và hoạt động kinh doanh ngân hàng cũng không nằm ngoài quy luật chung này Đặc biệt, đối với hoạt động cho vay BĐS vốn nhạy cảm đối với tình hình của thị trường Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS là động lực thúc đẩy các ngân hàng mạnh tay cho vay BĐS Đặc biệt, tại các ngân hàng tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS khá cao vì dễ tăng trưởng dư nợ do giá trị khoản vay lớn, và việc xử lý TSTC là BĐS sẽ dễ dàng hơn so với các loại tài sản khác (ngoại trừ các loại giấy tờ có giá và kim loại quý) nhờ tính khan hiếm và sự phát triển của thị trường BĐS
Hơn hết, vẫn là lợi nhuận mang lại từ các khoản cho vay BĐS, đầu tư BĐS vừa hấp dẫn được ngân hàng lại hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu cơ so với bất kỳ hoạt động đầu tư sản xuất nào Khi nguồn tăng cung tín dụng BĐS quá dồi dào, nhu cầu đầu cơ tăng mạnh thì nguồn cung nhà đất lại hạn chế dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung cầu, tất yếu đẩy giá nhà đất lên cao Hậu quả dẫn đến hiện tương bong bóng BĐS, tiềm ẩn nhiều nguy cơ nghiêm trọng đối với nền kinh tế nói chung và gây ra rủi ro đáng kể cho hệ thống ngân hàng nói riêng Vì khi cho vay BĐS, ngân hàng đã dựa dẫm quá nhiều vào tài sản thế chấp là BĐS đã được thổi phồng, khi giá nhà đất hạ thấp, những người đi vay mất khả năng trả nợ thì có thanh lý tài sản thế chấp cũng không đủ để thu hồi vốn
Khi thị trường BĐS trầm lắng thì thanh khoản kém là nỗi lo lớn nhất Vào lúc này, ngân hàng cần cân nhắc và có quyết định đầu tư đúng đắn nhằm hạn chế rủi ro trong tín dụng BĐS Nhiều người hiểu lầm rằng khi thị trường BĐS đi xuống, các ngân hàng cho vay BĐS khó khăn Nhưng trên thực tế thị trường BĐS nói chung chỉ đóng băng ở phân khúc nhà ở, còn các phân khúc khác như cao ốc, văn phòng… thì vẫn rất tốt
Ngoài ra, hàng loạt rào cản về cơ chế, chính sách và thủ tục giấy tờ xử lý TSĐB trong giải quyết nợ xấu, nợ quá hạn cũng là một trong những nguyên nhân làm trầm trọng thêm rủi ro trong tín dụng BĐS cho dù đang trong cơn sốt nóng giá đất, đất rất dễ bán
1.2.4 Hậu quả của rủi ro trong cho vay BĐS :
Các dự án đầu tư BĐS lớn thường có thời gian hoàn vốn chậm và dài hạn, thông thường dao động trong khoản 10 – 15 năm, trong khi nguồn vốn huy động từ các NHTM chủ yếu là ngắn hạn dưới 12 tháng, ngân hàng rơi vào tình trạng lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn, điều này sẽ dẫn đến rủi ro mất thanh khoản trong hệ thống ngân hàng khi khách hàng tiền gửi đồng loạt rút vốn đến hạn
Rủi ro về nợ xấu luôn là nỗi ám ảnh các ngân hàng, đặc biệt khi cho vay các dự án lớn về BĐS Trong bối cảnh cuộc khủng hoảng toàn cầu đang lan rộng, hệ thống ngân hàng đang dần siết chặt lại các khoản cho vay BĐS, nhiều dự án kinh doanh BĐS đã và đang bị dừng lại do thiếu vốn Khi đó, nhiều ngân hàng sẽ gặp khó trong việc tìm chủ cho các tài sản BĐS tịch thu từ những khách hàng không còn khả năng trả nợ
Với nhiều doanh nghiệp không trả được nợ tới hạn, có NHTM cổ phần đã phải dùng tới biện pháp cho vay bắc cầu hay cung cấp các khoản vay gối đầu, có nghĩa là gói khoản nợ chưa trả và lãi thành một khoản vay mới bởi lẽ siết nợ thì cũng rất khó do tài sản thế chấp chủ yếu là BĐS
Sau khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997, hàng loạt vụ phá sản doanh nghiệp và vụ án kinh tế đã khiến hệ thống ngân hàng lao đao Thị trường diễn biến không tốt, cùng với quản lý kém đã khiến hàng loạt ngân hàng rơi vào cảnh khốn khó Những khó khăn như thanh khoản, lãi suất biến đổi quá nhanh khiến nhiều kế hoạch kinh doanh phải xoay như chong chóng để theo kịp thị trường Mối quan tâm lớn nhất lúc đó không phải là lợi nhuận mà là làm sao để nợ xấu không tăng, ngân hàng không mất vốn thì mới có thể tồn tại lâu dài
1.2.5 Hệ thống chỉ tiêu đánh giá rủi ro trong cho vay BĐS:
1.2.5.1 Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu :
Nợ xấu, nợ quá hạn tức là các khoản tiền cho khách hàng vay mà ngân hàng không thể thu hồi lại được do khách hàng đó làm ăn thua lỗ hoặc phá sản
Theo quyết định 493/2005/QĐ-NHNN, ngày 22/04/2005 của NHNN Việt nam về “phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng” thì nợ quá hạn và nợ xấu được định nghĩa như sau :
Nợ quá hạn, là các khoản nợ mà một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi đã quá hạn
Nợ xấu, là các khoản nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5 theo quy định tại Điều 6 và Điều 7 của quyết định 493 Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ là tỷ lệ để đánh giá chất lượng tín dụng của TCTD
Khi tỷ lệ nợ quá xấu trên tổng dư nợ càng cao thì những tác động tiêu cực của nó tới hoạt động tín dụng của ngân hàng càng lớn, không riêng gì đối với hoạt động cho vay BĐS Nếu các khoản nợ xấu không được đánh giá đúng mức một cách hệ thống, dự phòng tổn thất khoản vay sẽ không đủ, thu nhập ròng và vốn của ngân hàng sẽ không phản ánh đúng thực tế tình hình tài chính của NH Có thể kể ra các tác động này gồm:
- Xếp hạng tín dụng của ngân hàng có nguy cơ sụt giảm;
- Phá vỡ kế hoạch kinh doanh và khả năng thanh toán của NH;
- Làm gia tăng chi phí có tính chất hiệu ứng, nhất là chi phí trích lập dự phòng rủi ro cho khoản vay;
- Làm giảm hiệu quả kinh doanh, giảm lợi nhuận, giảm giá trị cổ phiếu
- Gặp khó khăn trong việc tìm kiếm đối tác chiến lược, kêu gọi vốn
1.2.5.2 Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ:
KINH NGHIỆM HẠN CHỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
1.3.1 Rủi ro cho vay BĐS tại một số nước : 1.3.1.1 Ở Mỹ :
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp BĐS dưới chuẩn (Subprime Mortgage Crisis) ở Mỹ đã lan rộng như một virus máy tính, làm chao đảo thị trường tiền tệ và chứng khoán thế giới, trong đó có Việt Nam
Trong lịch sử, BĐS đã từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Mỹ trong giai đoạn 1931-1933 Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh BĐS và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất
Thời kỳ này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào BĐS cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức”
Trong những năm 2004 - 2007, giá nhà đất tại Mỹ tăng nhanh, việc mua bán lại khá dễ dàng, người mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn Lãi suất lúc ấy lại rất thấp nên mua xong, cứ cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, được giá là bán lại, lấy được những lời rất lớn Đấy là tiền đề của cuộc khủng hoảng tín dụng địa ốc đang gây khó khăn cho nền kinh tế của Mỹ và kéo theo sự phá sản của nhiều TCTD trên khắp thế giới
Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu Khi người ta mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà sử dụng nó như một công cụ đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường sẽ thừa nhà Để kích cầu, giới tài chính Mỹ thậm chí cho vay mua nhà ngay cả với những người có mức độ tín nhiệm thấp, tiền sử tín dụng xấu và tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh toán nợ đến hạn, điều kiện cho vay mua nhà thật dễ dàng, công tác thẩm định cho vay sơ sài, việc quản lý của ngân hàng không chặt chẽ – và chúng ta gọi đây là những khoản cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn – nhằm mục đích thu lãi rất cao
Khi lãi suất được liên tục nâng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt vì áp dụng lãi suất thả nổi Nhiều người mất khả năng chi trả trong khi nhà lại không bán được dễ dàng như trước vì lãi suất cao, vòng sinh lời không còn lời nhanh như mấy năm trước Sau khi tận dụng các kỹ thuật như cho vay để tái cấu trúc nợ, cho vay khoản vay thứ nhì trên cùng căn nhà đã thế chấp, các NHTM bắt đầu công bố tin xấu: nợ khó đòi tăng vọt
Thế là sụp đổ dây chuyền Các khoản vay tín dụng xấu này được “đóng gói” thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên TTCK và bắt đầu ảnh hưởng trên toàn cầu
Tại Mỹ cũng như nhiều quốc gia khác, cho vay thế chấp bằng BĐS là những khoản cho vay chủ chốt Nếu như ở Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% thì ở Mỹ và nhiều nước khác là 70% Việc đổ vỡ của hệ thống ngân hàng Mỹ là do chính đặc điểm riêng biệt của nước này Có đến 67% dân chúng Mỹ tham gia kinh doanh BĐS nên thị trường BĐS của Mỹ gắn rất chặt với hệ thống tài chính và đời sống dân cư
Do vậy, khi thị trường BĐS bị khủng hoảng thì nó tác động rất lớn đến khu vực ngân hàng đầu tư - là những ngân hàng có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ BĐS và được đem bán tràn lan trên khắp thế giới Đây là một sai lầm trong việc đẩy nhanh vốn hóa, chứng khoán hóa cho thị trường BĐS, trong khi hệ thống giám sát không theo kịp
Có thể rút ra nhiều bài học từ việc sụp đổ của các ngân hàng cho vay thế chấp của Mỹ Đó là chế độ kế toán đánh giá giá trị tài sản hằng tháng là rất cần thiết nhưng nếu bị can thiệp thiếu minh bạch thì sẽ dễ dẫn đến những thiệt hại cho thị trường
Còn nếu để đạt được cả hai mục đích, vừa đảm bảo tính an toàn cho ngân hàng, vừa phục hồi được thị trường BĐS thì các NHTM nên thân thiện với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thông qua việc đánh giá lại các dự án để họ có thể chuyển nhượng cho các nhà đầu tư thứ cấp để thu hồi vốn
Khủng hoảng tín dụng địa ốc ở Mỹ có quy mô lớn, nhưng lẽ ra nó còn lớn hơn gấp nhiều lần nếu không có những sắc thuế ngăn chặn bớt lòng tham của nhà đầu cơ Ở Mỹ, sở hữu nhà thì phải đóng thuế BĐS cho chính quyền địa phương và thuế suất mỗi nơi mỗi khác Ngoài ra, nếu bán căn nhà mua chưa đầy hai năm và có lãi thì phải đóng thuế thu nhập chừng 15% Người mua nhà hòng kiếm lời còn phải tính đến phí hoa hồng giao dịch (ít ai mua bán trực tiếp), mua để cho thuê phải tính đến thuế kinh doanh nhà cho thuê…Trong khi đó, Việt Nam chưa có những sắc thuế như vậy nên người có tiền cứ thoải mái đầu cơ vào nhà đất, giá lên bao nhiêu là hưởng lợi bấy nhiêu
Như chúng ta đã thấy, hậu quả nghiêm trọng như thế nào khi rủi ro tín dụng BĐS Mỹ bùng nổ Người vay lâm vào tình cảnh cực kỳ khó khăn phải giao tài sản cho ngân hàng để trừ nợ có người rơi vào tình cảnh vô gia cư, hàng loạt các ngân hàng và tập đoàn tài chính lớn phá sản hoặc bị thâu tóm như: Lehman, Citigroup, Morgan Stanley, Merrill Lynch … Chính phủ phải tốn kém một khoản kinh phí khổng lồ hơn 700 tỷ đô la để giải cứu ngành tài chính của Mỹ Và Việt Nam cũng không nằm ngoài vòng xoáy này, cũng phải đối mặt với nguy cơ nợ xấu, nợ quá hạn mất thanh khoản trong hệ thống NHTM, thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS liên tục rớt giá, nền kinh tế bị lạm phát và rơi vào tình cảnh vô cùng khó khăn
Ngành tài chính của Nhật cũng trải qua một cuộc khủng hoảng trầm trọng do hiện tượng vỡ bong bóng địa ốc vào những năm cuối thập niên 90 thế kỷ 20 Nhiều ngân hàng đã liều lĩnh cấp tín dụng dễ dàng để lấy lời, không thẩm định đúng mức rủi ro, nên cuối cùng đã bị điêu đứng vì các khoản nợ khó đòi chồng chất Khó khăn tài chính Nhật Bản kéo dài trong gần 10 năm Trong suốt thời gian đó, Chính phủ Nhật liên tục chấn chỉnh toàn bộ hệ thống ngân hàng và rất thận trọng đối với các khoản vay dưới chuẩn Nhờ vậy mà trong đợt suy kiệt tín dụng vừa qua, ngành tài chính Nhật Bản tương đối đứng vững
Giống như Mỹ, Khủng hoảng tài chính ở Nhật bắt đầu với thị trường chứng khoán và bong bóng BĐS Trong suốt nửa sau những năm 80, giới tiền tệ Nhật rót đầy thanh khoản cho các doanh nghiệp nhằm đối phó với đồng Yen tăng giá Các doanh nghiệp đã đầu tư vào các phương tiện vốn mới để tăng tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế, trong đó, có cả những vụ đầu cơ vào thị trường chứng khoán, BĐS và các khoản đầu tư nước ngoài Vào thời điểm này, giá thị trường của cả đất lẫn nhà đều tăng nhanh đến mức các nhà đầu tư và đầu cơ khó có thể bỏ lỡ cơ hội, bất chấp rủi ro Sai lầm lớn của họ là không vay mượn và đầu tư, và kết quả là không thu lãi từ giá thị trường đang tăng cao Các ngân hàng lại xem hầu hết các khoản vay thế chấp bằng BĐS là rất an toàn, khỏi tranh cãi Thế là bong bóng vỡ
GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC MỘT SỐ NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TPCT
Với vai trò là trung tâm kinh tế, thành phố cửa ngõ của vùng hạ lưu sông Mekong, động lực phát triển của khu vực ĐBSCL, Thành phố Cần Thơ là điểm hấp dẫn các NHTM nào muốn mở rộng mạng lưới, thành lập thêm chi nhánh Vì vậy, sau 05 năm Thành phố Cần Thơ trở thành thành phố trực thuộc Trung ương và được công nhận là Đô thị loại I, hệ thống NHTM trên địa bàn đã đạt được kết quả hết sức khả quan Cụ thể, trên địa bàn TPCT trong 6 tháng đầu năm 2009 thành lập mới thêm 2 chi nhánh NHTM, nâng tổng số lên 42 TCTD hoạt động với 158 địa điểm có giao dịch NH, bao gồm 1 trụ sở chính, 41 chi nhánh trực thuộc trụ sở chính, 03 quỹ Tín dụng nhân dân cơ sở, 2 VPĐD ngân hàng nước ngoài và 111 cơ sở có giao dịch ngân hàng dưới cấp chi nhánh
Bảng 2.1 Tổng hợp một số chỉ tiêu về hoạt động ngân hàng trên địa bàn thành phố Cần Thơ qua 5 năm từ 2004 đến tháng 06/2009 Đơ n v ị tính: Tỷ VNĐ
- Tiền gửi tổ chức Kinh tế 1.153 1.504 2.010 3.209 3.535 4.600
Tỷ trọng Vốn huy động/Tổng dư nợ 46.23% 49.72% 56.50% 51.13% 55.73% 57.95%
Tổng dư nợ cho vay 7.857 9.684 11.032 18.684 21.688 26.402
% tăng trưởng dư nợ hàng năm 23% 14% 69% 16% 22%
Tổng doanh số cho vay 28.437 32.831 37.016 51.887 81.794 45.000
Tỷ lệ nợ xấu/tổng dư nợ 1,72% 2,89% 2,12% 1,17% 3,75% 3,17%
Huy động vốn là một trong những nghiệp vụ chủ yếu của các ngân hàng vừa gia tăng nội lực đồng thời tạo nguồn vốn cho mục tiêu phát triển Theo số liệu thống kê được thì tỷ trọng vốn huy động của các NHTM trên địa bàn TPCT nhìn chung là tăng đều qua các năm Tính đến 30/06/2009, tổng nguồn vốn huy động mà các NHTM trên địa bàn TPCT đạt được là 15.300 tỷ đồng, tăng 26,59% so năm 2008
Mức tăng khá cao đã đáp ứng gần 60% tổng dư nợ cho vay trên địa bàn, tăng 321,25% tương đương 11.668 tỷ đồng so với năm 2004 – năm đầu tiên kể từ khi thành phố trực thuộc Trung ương
Cơ cấu vốn huy động chủ yếu tập trung ở khu vực tiền gửi dân cư chiếm hơn 65% tổng vốn huy động tại địa bàn TPCT, đây là nguồn có tính ổn định và lâu dài và vốn huy động có xu hướng tăng ở khu vực này Tính đến tháng 06/2009, tiền gửi dân cư đạt 10.200 tỷ đồng, tiền gửi của các tổ chức kinh tế đạt 4.600 tỷ đồng và 500 tỷ đồng huy động từ phát hành giấy tờ có giá
Hình 2.1 Tình hình cho vay của NHTM đối với các ngành nghề kinh tế tại địa bàn TPCT đến 30/6/2009
Cho vay BĐS Cho vay thu mua lúa gạo Cho vay nuôi trồng, thu mua, chế biến thuỷ sản Cho vay nông nghiệp và phát triển nông thôn Cho vay khác
Tính đến 30/6/2009, tổng dư nợ cho vay trên toàn địa bàn TPCT đạt 26.402 tỷ đồng, tăng 21,74% so với cuối năm 2008 và tăng 336,03% (tương đương 18.545 tỷ đồng) sau 05 năm Thành phố trực thuộc Trung ương
Theo số liệu thống kê của NHNN TPCT, tổng dư nợ cho vay tăng đều qua các năm, tăng cao nhất là năm 2007 - thời điểm hưng thịnh của các NHTM Trong thời điểm xấu nhất của các hoạt động tín dụng năm 2008, các chỉ tiêu này vẫn tăng, dù tốc độ tăng có chậm lại Kết quả này có được cũng nhờ chính sách hỗ trợ lãi suất 4% cho các khoản vay mục đích SXKD Cụ thể, đến tháng 6/2009, dư nợ cho vay hỗ trợ lãi suất đạt 9.670 tỷ đồng, chiếm 36,62% trong tổng dư nợ với 36/38 TCTD cho vay hỗ trợ lãi suất trên địa bàn
Số liệu tình hình cho vay các ngành nghề kinh tế tại địa bàn TPCT tháng 6/2009 cho thấy tỷ trọng cho vay nông nghiệp và phát triển nông thôn là chủ yếu
Mặc dù TPCT đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu, phấn đấu trở thành thành phố công nghiệp trước năm 2020 theo Nghị quyết 45 của Bộ Chính trị, nhưng nông nghiệp vẫn là một trong những ngành nghề kinh tế trọng điểm của địa phương Cho vay nông nghiệp và phát triển nông thôn chiếm 34% trong cơ cấu cho vay các ngành nghề kinh tế trên địa bàn TPCT, cho vay nuôi trồng, thu mua chế biến thủy sản chiếm 16,29%, thu mua lúa gạo chiếm 10,93%, còn lại 24,82% thuộc về các ngành nghề cho vay khác như thương mại, dịch vụ, tiêu dùng …
2.1.3 Xu hướng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS tại Cần Thơ:
Bảng 2.2 Kết quả cho vay BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TPCT từ năm 2006 đến tháng 6/2009 Đơn vị tính: Tỷ VNĐ
I Doanh số cho vay Bất động sản 1.079 2.921
II Dư nợ cho vay Bất động sản 1.639 4.852 3.567 3.641
- Cho vay xây văn phòng, cao ốc cho thuê 31 658 194 202
- Cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng 608 653
- Cho vay xây dựng khu đô thị 911 819
- Cho vay xây dựng khu công nghiệp 195 987 71 130
Trong đó : + Mua để xây nhà ở 699 2.108 975 1.122
+ Mua nhà ở để cho thuê, KD 42 226 138 84
- Cho vay xây dựng & kinh doanh trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng 42 31
- Cho vay chuyển nhượng (mua) quyền sử dụng đất 419 393
- Cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS khác 672 873 209 207
3 T ổ ng d ư n ợ có đả m b ả o b ằ ng b ấ t độ ng s ả n 1.504 4.609 3.317 3.529
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 1695 1770
- Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất 1038 1057
- Thế chấp bằng tài sản gắn liền trên đất 169 160
- Thế chấp, bảo đảm bằng tài sản khác 415 542
4 T ổ ng d ư n ợ cho vay không có tài s ả n đả m b ả o 135 243 250 112 III Tỷ lệ nợ xấu (%)
- Tỷ lệ nợ xấu so tổng dư nợ tín dụng 0,2% 0,085% 0,5% 0,38%
- Tỷ lệ nợ xấu so tổng dư nợ cho vay bất động sản 1,34% 0,33% 3,02% 2,77%
IV Tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS so với tổng dư nợ (%) 14,85% 25,96% 16,44% 13,79%
V Tổng dư nợ cho vay trên địa bàn CT 11.032 18.684 21.688 26.402
VI Nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS 22 16 108 101
Trên địa bàn có 38 TCTD cho vay BĐS Tính đến tháng 6/2009, dư nợ cho vay BĐS đạt 3.641 tỷ đồng, chiếm khoảng 13,79% tổng dư nợ toàn thành phố, trong đó có 2.954 tỷ đồng dư nợ trung, dài hạn
Trong thời gian vừa qua, mặc dù bối cảnh kinh tế thế giới và trong nước có nhiều biến động, khó khăn, TPCT vẫn giữ được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, bình quân 5 năm kể từ khi thành phố trực thuộc Trung ương (năm 2004) đạt 15,64%
Chất lượng tăng trưởng và năng lực cạnh tranh từng bước được cải thiện, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng từng bước hình thành cơ cấu kinh tế công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp công nghệ cao 5 năm qua, nhiều công trình hạ tầng kinh tế - xã hội quan trọng mang tầm khu vực và quốc gia như: cầu Cần Thơ, sân bay quốc tế Cần Thơ, Cảng Cái cui, tuyến đường Mậu Thân – sân bay quốc tế Cần Thơ, quốc lộ 91B – Nam sông Hậu đã được triển khai xây dựng và sẽ đưa vào khai thác, sử dụng vào đầu năm 2010, giúp bộ mặt đô thị thay đổi một cách nhanh chóng
Cùng với tốc độ đô thị hóa, nhu cầu nhà ở tại Cần Thơ cũng ngày càng tăng, các Ngân hàng mạnh tay cho vay vào lĩnh vực đầy tiềm năng này Hàng loạt các sản phẩm cho vay BĐS được tung ra nhằm thu hút khách hàng, các ngân hàng thường cho vay từ 80-90%, cá biệt có ngân hàng cho vay đến 100% giá trị căn hộ giao dịch Điều này có thể thấy được qua Bảng 2.2 về kết quả cho vay BĐS của hệ thống NHTM trên địa bàn TPCT Doanh số cho vay và dư nợ cho vay BĐS tăng dần qua các năm và xu hướng tăng của nó vẫn còn tiếp diễn trong thời gian tới, dư nợ cho vay BĐS năm 2007 đạt 4.852 tỷ đồng, tăng đột biến lên đến 296% so với năm 2006 Khi NHNN Việt Nam thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng để kiềm chế lạm phát, đặc biệt là hạn chế đối với tín dụng BĐS, thì dư nợ này giảm còn 26,5%, tương đương 3.567 tỷ đồng vào cuối 2008 Tính đến 6 tháng đầu năm 2009, cùng với chính sách kích cầu, hỗ trợ lãi suất … thì dư nợ này đã tăng trở lại nhưng không nhiều, khoảng 2% so năm 2008 và đạt mức 3.641 tỷ đồng
Dư nợ cho vay BĐS chủ yếu là dư nợ cho vay trung, dài hạn và xu hướng cho vay ở loại kỳ hạn này ngày càng tăng lên, chiếm một tỷ trọng hơn 80% tổng dư nợ cho vay BĐS Tỷ lệ dư nợ BĐS trên tổng dư nợ toàn thành phố khá cao, cụ thể là năm 2007, dư nợ cho vay BĐS chiếm đến 25,96% tổng dư nợ, năm 2008 là 16,44% và 06 tháng đầu năm 2009 là 13,79% Đây là một tỷ lệ khá cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong giai đoạn hiện nay khi mà thị trường BĐS còn nhiều biến động “nóng lạnh” bất thường, thể hiện qua nợ xấu trong dư nợ cho vay BĐS tăng dần qua các năm và tăng đột biến ở thời điểm 2008, lên tới 108 tỷ đồng, chiếm 3,02% tổng dư nợ cho vay BĐS và 0,5% tổng dư nợ tín dụng Đến 06/2009 số tuyệt đối có giảm nhưng chưa nhiều và nợ xấu vẫn còn nằm ở mức trên 100 tỷ đồng
Theo số liệu thống kê, các NHTM trên địa bàn TPCT đầu tư vốn cho mục đích tín dụng BĐS tiêu dùng là chủ yếu Tức là cho khách hàng vay để xây dựng, sửa chữa, mua nhà, mua đất để ở Và dư nợ theo nhu cầu này thường chiếm từ 30% đến 40% tổng dư nợ BĐS Kế đến là đầu tư vốn cho các nhu cầu xây dựng khu đô thị, cơ sở hạ tầng, văn phòng, cao ốc cho thuê và xây dựng các khu công nghiệp
KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐBSCL, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ
MHB Cần Thơ được thành lập vào tháng 05/1999 với mục tiêu chủ yếu là cho vay vốn giải quyết vấn đề nhà ở cho dân cư khu vực ĐBSCL
Hình 2.2 Đội ngũ CBTD của MHB Cần Thơ trước trụ sở Chi nhánh
MHB Cần Thơ có tên giao dịch quốc tế là Housing Bank of Mekong Delta Can Tho Branch, là đơn vị kinh tế phụ thuộc, hạch toán kinh tế nội bộ và hoạt động theo điều lệ và tổ chức của MHB, có mô hình tổ chức theo Hình 2.3 và hiện là một trong những ngân hàng được xếp loại Doanh nghiệp Nhà nước hạng đặc biệt Lúc đầu thành lập, trụ sở MHB Cần Thơ còn ở nhờ tạm tại NHNN, chỉ vỏn vẹn 23 nhân sự và 4 phòng nghiệp vụ, đến nay, Chi nhánh đã có trụ sở rộng rãi khang trang, dần kiện toàn bộ máy với 01 Chi nhánh cấp I, 4 phòng giao dịch (Ô Môn, Ninh Kiều, Thốt Nốt và Phòng giao dịch Nam Cần Thơ), 07 phòng ban và 120 CB-CNV với tuổi đời bình quân là 27 và có trình độ cử nhân chiếm trên 75%/tổng số lao động và hiện tại có 8 cán bộ đang theo học sau đại học Ngoài ra, Chi nhánh còn có 1 đại lý nhận lệnh chứng khoán (thành lập vào 7/2007) trực thuộc Công ty Cổ phần Chứng khoán MHB, về lâu dài sẽ trở thành kênh huy động vốn tích cực của Chi nhánh
Hình 2.3 Sơ đồ tổ chức hiện nay của MHB Cần Thơ
PHÒNG HÀNH C HÁN H-NHÂN S Ự P HÒN G K Ế TOÁN - N GÂN Q U Ỹ P H Ò NG NG U Ồ N V Ố N PHÒNG KINH D OANH P H ÒNG Q U Ả N LÝ R Ủ I RO P HÒN G H Ỗ TR Ợ K INH DOA NH
- PHÒNG GIAO DỊCH NINH KIỀU
- PHÒNG GIAO DỊCH THỐT NỐT
- PHÒNG GIAO DỊCH NAM CẦN THƠ
Cơ cấu tín dụng chuyển dịch theo hướng mở rộng cho vay các thành phần kinh tế tư nhân, cá thể, cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ, đầu tư vào các dự án, phương án SXKD khả thi, mang lại hiệu quả kinh tế cao Chi nhánh chủ động đề ra các chiến lược khách hàng về huy động các nguồn vốn, tiếp cận và khai thác khách hàng có nguồn vốn nhàn rỗi lớn, có chính sách ưu đãi đối với khách hàng truyền thống trong từng giai đoạn Chi nhánh áp dụng phương thức cho vay phù hợp; chú trọng bảo đảm tiền vay và chất lượng tín dụng; thực hiện đề án tái cơ cấu vốn và có biện pháp xử lý tích cực thu hồi nợ tồn đọng của MHB Đa dạng hóa sản phẩm dịch vụ ngân hàng, ứng dụng tin học và công nghệ mới trong các nghiệp vụ giao dịch
2.2.2 Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh của MHB Cần Thơ :
Năm 2009, MHB Cần Thơ tròn 10 tuổi, đã khẳng định được mình là một ngân hàng có uy tín trên địa bàn, đã và đang tập trung nhiều nguồn vốn đầu tư góp phần vào sự phát triển nhanh chóng của TP Cần Thơ trong những năm qua
Từ năm 2004 đến 2008, cùng với tốc độ đô thị hóa, MHB Cần Thơ là kênh tiếp vốn kịp thời và hữu hiệu cho quá trình phát triển kinh tế của thành phố MHB Cần Thơ đã đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng trong lĩnh vực xây dựng, sửa chữa nhà, gần 5.000 tỷ đồng cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ gia đình SXKD, thương mại dịch vụ, thu mua chế biến lương thực, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, thực hiện hỗ trợ lãi suất trên 250 tỷ đồng Tỷ lệ huy động vốn từ khu vực dân cư và các đơn vị kinh tế trên địa bàn tăng từ 20-25% hàng năm, tăng trưởng tín dụng ổn định và an toàn ở mức 20% hàng năm
Ngoài những dịch vụ ngân hàng truyền thống, Chi nhánh còn triển khai nhiều dịch vụ mới, hiện đại như: Đại lý nhận lệnh chứng khoán; Thanh toán tiền qua thẻ ATM (thấu chi thẻ ATM), máy POS; Chương trình tiền gửi tiết kiệm đa linh hoạt, gởi một nơi rút nhiều nơi; Dịch vụ hỗ trợ du học;Thanh toán mua bán nhà qua Ngân hàng
2.2.2.1 Tình hình huy động vốn:
Bảng 2.3 Tình hình huy động của MHB Cần Thơ từ 2006 đến hết 06/2009 ĐVT : Tỷ VNĐ
Năm Có kỳ hạn Không kỳ hạn Vốn ủy thác AFD Vốn điều hòa nhận từ Hội sở Tổng
Ghi chú: Vốn ủy thác AFD chỉ dành cho vay xây dựng nhà ở tại các khu dân cư
Tình hình huy động vốn của MHB Cần Thơ trong thời gian qua gặp không ít khó khăn, đặc biệt trong năm 2008, một năm đầy sóng gió cho toàn ngành NH Phải đối mặt với nhiều rủi ro và biến động khó lường của lãi suất tăng cao, rồi hạ nhanh kéo dài gần như suốt năm Nhằm thực hiện chính sách kiềm chế lạm phát, NHNN đã phát hành hơn 20.000 tỷ đồng tín phiếu bắt buộc, điều chỉnh tăng các loại lãi suất chủ đạo, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc … buộc MHB Cần Thơ nói riêng phải tăng lãi suất huy động từ dưới 10%/năm vọt lên 18%/năm Những biến động bất ngờ của lãi suất diễn ra quá nhanh trong những tháng đầu năm 2008, đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chi nhánh, dẫn tới thiếu thanh khoản, xáo trộn cơ cấu vốn nhất là trong những tháng cuối năm 2008 Hiện tượng khách hàng rút tiền gửi từ ngân hàng này chạy sang ngân hàng khác là rất phổ biến, chi nhánh liên tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động bởi áp lực lãi suất tăng cao từ các ngân hàng khác trên địa bàn, đặc biệt là các ngân hàng cổ phần nhỏ mới thành lập
Tuy nhiên, với chỉ đạo kịp thời của lãnh đạo và nổ lực của toàn thể CB.CNV của chi nhánh đã có những biện pháp điều chỉnh phù hợp với tình hình của thị trường Phòng nguồn vốn chi nhánh thường xuyên theo dõi biến động lãi suất trên thị trường để tham mưu lãnh đạo thỏa thuận lại mức lãi suất phù hợp với khách hàng, không để khách hàng chạy đi ngân hàng khác, đảm bảo nếu không thu hút thêm được khách hàng mới cũng phải giữ cho bằng được khách hàng cũ
Bảng 2.3, nói lên kết quả của công tác huy động vốn của MHB Cần Thơ qua các năm, số liệu cho thấy nguồn vốn huy động tại chỗ tăng dần qua các năm, kể cả trong giai đoạn khó khăn nhất về nguồn vốn trong năm 2008 chỉ tiêu này cũng đạt được kết quả khả quan Cơ cấu nguồn vốn tại chi nhánh gồm vốn huy động tại chỗ có kỳ hạn và không kỳ hạn, vốn ủy thác và vốn điều hòa nhận từ trung ương Cụ thể, tính đến tháng 06/2009 tổng vốn tự lực tại chỗ của MHB Cần Thơ đạt 448,12 tỷ đồng chiếm khoản 44% tổng cơ cấu nguồn, tăng 7,87% tương đương 32,72 tỷ đồng so năm 2008, trong đó vốn huy động có kỳ hạn là 370,06 tỷ đồng, không kỳ hạn là 78,06 tỷ đồng Vốn ủy thác là nguồn vốn giá rẻ, thời hạn dài mà MHB có cơ hội nhận được từ các tổ chức tài chính quốc tế, đây là một trong những nguồn vốn quan trọng góp phần thúc đẩy công tác cho vay BĐS tại chi nhánh Tính đến tháng 06/2009 MHB Cần Thơ đã nhận được 93,70 tỷ đồng vốn ủy thác (nguồn vốn cho lĩnh vực tín dụng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp ADB và nguồn vốn hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở cho nhân dân vùng lũ lụt ĐBSCL của cơ quan phát triển Pháp tài trợ, gọi tắt là AFD) và nguồn này liên tục tăng dần từ năm 2006 cho đến nay Vốn điều hòa nhận từ trung ương chiếm tỷ trọng hơn 50% trong cơ cấu vốn, đây là nguồn vốn quan trọng cho chính sách tăng trưởng tín dụng tại MHB Cần Thơ Tính đến tháng 06/2009, chi nhánh nhận được 476,89 tỷ đồng vốn điều hòa từ Hội sở, nguồn vốn tăng dần qua các năm phù hợp với mục tiêu tăng trưởng tín dụng của chi nhánh trong những năm vừa qua
Nói tóm lại, nguồn vốn huy động là một chỉ tiêu cực kỳ quan trọng đối với các tổ chức tín dụng nói chung và MHB Cần Thơ nói riêng Nó quyết định sự tăng trưởng về tín dụng, quy mô hoạt động, phát triển mạng lưới và quan trọng nhất là hiệu quả kinh doanh của chi nhánh Do đó, làm sao để đạt được tăng trưởng về nguồn vốn đặc biệt là nguồn vốn có kỳ hạn, ổn định lâu dài và sử dụng vốn một cách có hiệu quả là bài toán nan giải hiện nay Vì vậy, trong thời gian tới khi mà tình hình kinh tế có thể còn nhiều diễn biến phức tạp, ngay từ bây giờ MHB nói chung và MHB Cần Thơ nói riêng cần có những giải pháp mang tính chiến lược dài hơi, lâu dài nhằm tăng trưởng được nguồn vốn huy động, rút kinh nghiệm từ đợt khủng hoảng vừa qua chỉ đưa ra các giải pháp mang tính đối phó trong ngắn hạn
2.2.2.2 Tình hình sử dụng vốn:
Bảng 2.4 Một số chỉ tiêu hoạt động tín dụng tại MHB Cần Thơ qua các năm Đvt: Tỷ VNĐ
+ Tính theo số món vay 6.632 1.962 6.372 1.427 5.673 1.400 5.428 1.356
- Mức cho vay tối đa đối với 1 khách hàng 70 70 50 50 50 50 80 80
- Thời hạn cho vay tối đa (tháng) 120 120 180 180 60 60 84 84
- Số khách hàng/cán bộ tín dụng (người) 195 58 187 40 177 44 175 41
- Thu lãi từ cho vay 76,71 38,34 99,07 46,56 70,18 35,09 62,20 32,00
- Địa bàn tập trung cho vay BĐS
Quận Ninh Kiều, Khu dân cư Hưng Phú, khu Nam Cần Thơ
Quận Ninh Kiều, Thốt Nốt
Quận Ninh Kiều, Khu dân cư 91B
Quận Ninh Kiều, Thốt Nốt
Quận Ninh Kiều, Khu dân cư Hưng Phú, khu Nam Cần Thơ
Quận Ninh Kiều, Thốt Nốt
Quận Ninh Kiều, Khu dân cư Hưng Phú, khu Nam Cần Thơ
+ Ngắn hạn (1-12 tháng) 270,09 39,47 407,87 34,29 432,34 19,59 508,98 18,42 + Trung và dài hạn 338,42 261,89 403,14 311,71 419,77 348,79 422,02 347,93
Hoạt động cho vay không những có ý nghĩa góp phần duy trì hoạt động SXKD, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương mà còn có ý nghĩa đối với MHB Cần Thơ Bởi vì, như bao TCTD khác hoạt động kinh doanh tạo ra lợi nhuận chủ yếu của chi nhánh là hoạt động tín dụng, lợi nhuận tạo ra từ hoạt động cho vay luôn chiếm hơn 90% tổng nguồn thu của chi nhánh
Qua bảng 2.4, có thể thấy được doanh số và dư nợ cho vay tăng đều qua các năm, năm sau cao hơn năm trước Tính đến tháng 06/2009, dư nợ tín dụng đạt 931 tỷ đồng, tăng 9,27% so với năm 2008 Xét về thời hạn cho vay của 3 năm gần đây, dư nợ ngắn hạn và dư nợ trung dài, hạn gần tương đương nhau và có xu hướng tăng tỷ trọng qua ngắn hạn Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ của 6 tháng đầu năm 2009 chủ yếu là của ngắn hạn, đạt 508,98 tỷ đồng so với 422,02 tỷ đồng dư nợ trung dài và hạn
Có kết quả này là do Chi nhánh đã thực hiện theo chỉ tiêu, kế hoạch của Trung ương giao cho là từng bước chuyển cơ cấu dư nợ sang kỳ hạn ngắn, đảm bảo tối thiểu tỷ lệ dư nợ ngắn hạn và trung dài, hạn phải là 50:50
Suốt giai đoạn 2006 – 6/2009, năm 2007 là năm có tốc độ tăng trưởng tín dụng cao nhất, đạt 811 tỷ đồng, tăng 33,27%, số tuyệt đối tăng 202,49 tỷ đồng so với năm 2006 Dư nợ cho vay BĐS tăng dần qua các năm chiếm tỷ lệ cao nhất trong hệ thống ngành nghề kinh tế cho vay tại MHB Cần Thơ Dư nợ cho vay BĐS luôn luôn chiếm trên 40% tổng dư nợ tín dụng Mức cho vay tối đa đối với 01 khách hàng bình quân khoảng 60 tỷ đồng cũng thuộc lĩnh vực cho vay BĐS và thời hạn cho vay tối đa ở năm 2007 lên tới 180 tháng (15 năm) cũng chủ yếu thuộc sản phẩm tín dụng BĐS Bên cạnh sự tăng trưởng về dư nợ BĐS thì nợ xấu cho vay BĐS cũng đang leo thang.
THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ
Tương tự quy trình cho vay, điều kiện cho vay BĐS cũng khác nhau về chi tiết đối với từng sản phẩm tín dụng Cụ thể, trong hệ thống MHB, việc cho vay tiêu dùng có đảm bảo bằng tài sản được qui định tại văn bản số 395/HD-NHN-TD ngày 11/05/2007 của Tổng Giám đốc về việc “hướng dẫn cho vay mua nhà ở, đất ở, xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở” Có thể khái quát hóa các điều kiện này như sau:
- Người vay vốn có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự;
- Khách hàng đang cư trú hoặc làm việc ổn định tại thành phố, tỉnh thuộc nơi chi nhánh đóng trụ sở;
- Có phương án vay vốn xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, mua nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong hoặc ngoài tỉnh, thành phố nơi chi nhánh đóng trụ sở và có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ (gốc, lãi) trong thời hạn vay;
- Khách hàng phải có vốn tự có tham gia vào dự án thể hiện bằng tiền như công lao động, nguyên – vật liệu xây dựng, các chi phí đã ứng trước hoặc phải thanh toán cho bên bán
- Khách hàng phải có TSĐB nợ vay hoặc được chi nhánh chấp thuận cho vay không có TSĐB
* Đố i t ượ ng cho vay :
Ngày 11/5/2007, MHB ban hành công văn hướng dẫn cho vay mua nhà ở và/hoặc đất ở; xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở số 395/HD-NHN-TD, trong đó, nêu rõ đối tượng (trực tiếp) cho vay như sau:
- Cho vay mua nhà ở, đất ở do các tổ chức, cá nhân chuyển nhượng: bao gồm chi phí chuyển nhượng nhà ở/đất ở theo hợp đồng ký kết giữa hai bên cộng với các chi phí khác như nộp thuế, sửa chữa, trang trí nội thất, lắp đặt điện, nước, phương tiện sinh hoạt (nếu có)
- Cho vay xây dựng nhà ở: bao gồm chi phí để thực hiện hoàn chỉnh một căn nhà như chi phí chuyển nhượng nền nhà, chi phí chuẩn bị xây dựng như thiết kế, lập bảng vẽ, dự toán; chi phí nhân công thuê ngoài hoặc tự xây dựng; chi phí về nguyên, vật liệu, trang trí nội thất, lắp đặt điện, nước phương tiện sinh hoạt, chi phí hoàn công, kể cả chi phí nộp thuế
- Cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở: bao gồm chi phí nhân công, vật liệu, trang trí nội thất, lắp đặt điện, nước phương tiện sinh hoạt
- Cho vay có bảo đảm tiền vay bằng tài sản khác: Mức cho vay tối đa không quá 85% giá trị phương án được chi nhánh chấp thuận cho vay
- Cho vay có bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Mức cho vay tối đa bằng 70% giá trị phương án được chi nhánh chấp thuận cho vay
- Cho vay không có TSĐB: Chỉ giải quyết cho đối tượng là công chức và người lao động được Cơ quan, đơn vị xác nhận và cam kết trích lương hàng tháng để trả nợ Mức cho vay tối đa do Giám đốc Chi nhánh MHB xem xét quyết định nhưng không quá 70% giá trị của phương án xin vay và không quá 12 tháng thu nhập thực tế của khách hàng hoặc không quá 200 triệu đồng
- Không quá 60 tháng đối với cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở, không quá
180 tháng đối với cho vay xây dựng nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở hoặc căn hộ chung cư
- MHB được áp dụng lãi suất thả nổi, lãi suất cố định, lãi suất trả góp hoặc lãi suất linh hoạt theo từng sản phẩm huy động để cho vay nhà ở
* Ph ươ ng th ứ c cho vay :
Tùy theo nguồn thu nhập trả nợ của từng đối tượng khách hàng vay mà MHB sẽ thỏa thuận với khách hàng các hình thức trả nợ gốc và lãi như sau:
- Trả lãi hàng tháng, trả gốc một lần vào cuối kỳ (cho vay ngắn hạn);
- Trả lãi hàng tháng, trả gốc theo định kỳ;
- Trả gốc và lãi đều hàng tháng;
- Trả lãi, trả gốc linh hoạt theo thỏa thuận;
- Trả góp (Tổng số tiền gốc + tiền lãi phải trả chia đều cho các kỳ trả nợ)
2.3.2 Quy trình cho vay BĐS:
Mỗi NHTM đều xây dựng quy trình cho vay BĐS riêng cho mình với các chi tiết khác nhau nhưng nhìn chung cũng giống các sản phẩm tín dụng khác trong hệ thống, gồm các bước sau:
Bước 1: CBTD thu thập và phân tích thông tin, hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, thực hiện thẩm định, đề xuất cho vay để trình lãnh đạo xem xét;
Bước 2: Lãnh đạo phòng kiểm tra hồ sơ, thông tin, tờ trình thẩm định của CBTD và ghi rõ ý kiến đề xuất cho vay hay không cho vay;
Bước 3: Bộ phận Quản lý Rủi ro lập báo cáo đánh giá rủi ro của món vay trình lãnh đạo xem xét, có ý kiến xử lý cụ thể;
Bước 4: Tùy theo số tiền cho vay, lãnh đạo Phòng hay Ban Giám đốc phê duyệt khoản vay;
Bước 5: Ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm tiền vay;
Bước 6: Thực hiện công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm theo qui định;
Bước 7: Lập thủ tục giải ngân cho khách hàng;
Bước 8: Lưu trữ hồ sơ vay;
Bước 9: Quản lý nợ vay, thu nợ, thanh lý hợp đồng tín dụng;
Bước 10: Xử lý nợ vay; và Bước 11: Phân loại nợ và trích lập dự phòng để xử lý rủi ro
Hình 2.4: Sơ đồ cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý tín dụng tại MHB Cần Thơ
PHÒNG HỖ TRỢ KINH DOANH
BGĐ Phòng Giao dịch (UBTD) Các bộ phận kinh doanh và quản lý rủi ro (nếu có)
PHÓ GIÁM ĐỐC Phụ trách Tín dụng
GIÁM ĐỐC CHI NHÁNH ỦY BAN TÍN DỤNG
CÁC CẤP tại chi nhánh
Bảng 2.5: Quy trình cấp tín dụng tại MHB Cần Thơ
Thẩm định tín dụng Quyết định Giải ngân Quản lý
- Phỏng vấn đánh giá sơ bộ thông tin khách hàng
- Xem hồ sơ, thăm khách hàng, kiểm tra chéo thông tin
- Thẩm định phương án/dự án của khách hàng, TSĐB và các vấn đề liên quan
- Lập báo cáo thẩm định
- Phê duyệt cấp tín dụng
- Các điều kiện kèm theo
- Hợp đồng tín dụng, TSĐB
- Hoàn chỉnh hồ sơ, thủ tục đầy đủ '- Giải ngân đúng qui định
- Đi thăm khách hàng để đánh giá tình hình tài chính và TSĐB
- Giám sát tình hình sử dụng vốn, SXKD, dịch vụ và các biến động khách hàng
- Thu nợ, cơ cấu nợ
- Đề ra biện pháp xử lý nếu là nợ xấu; Khởi kiện, Bán TSĐB
Cơ sở thẩm định cho vay BĐS căn cứ vào hồ sơ vay của khách hàng gồm:
* Đề ngh ị vay v ố n : theo mẫu của MHB;
- Chứng minh Nhân dân/Hộ chiếu, Hộ khẩu/tạm trú dài hạn, giấy đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân, của người vay, người hôn phối và của bên thứ ba bảo lãnh vay vốn bằng tài sản (nếu có);
* Tài li ệ u ch ứ ng minh nhu c ầ u, m ụ c đ ích s ử d ụ ng v ố n :
- Xây dựng, sửa chữa nhà ở: Giấy phép xây dựng, sửa chữa, hóa đơn; phiếu báp giá, hợp đồng thi công xây dựng, sửa chữa, nâng cấp; hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu; bảng dự trù, dự toán chi phí của dự án/phương án vay vốn
- Chuyển nhượng nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư từ các tổ chức, cá nhân: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, căn hộ chung cư hoặc quyền sử dụng đất ở đã có công chứng, chứng thực mua bán tại cấp có thẩm quyền Các trường hợp MHB được xem xét có thể công chứng, chứng thực hoặc không nhất thiết phải công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán nhà ở, căn hộ chung cư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:
+ Khách hàng có cam kết hoàn thành thủ tục công chứng, chứng thực trước khi giải ngân
+ Khách hàng vay có bảo đảm bằng chứng từ có giá hoặc Vàng, Kim loại quý, Ngoại tệ mặt, được MHB chấp thuận
THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ 52 1 Đánh giá rủi ro các chỉ tiêu cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ
2.4.1 Đánh giá rủi ro các chỉ tiêu cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : 2.4.1.1 Chỉ tiêu rủi ro nợ xấu :
Bảng 2.10 Tốc độ tăng nợ xấu trong cho vay BĐS từ 2004 đến 06/2009 Đơn vị tính : Tỷ VNĐ
Nợ xấu/Dư nợ cho vay BĐS (tỷ VNĐ) 8,83 10,29 4,79 6,19 8,40 7,47
Số liệu của bảng 2.10 trên đây cho thấy số tuyệt đối về nợ xấu trong cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ là 8,83 tỷ đồng trong năm 2004 và 10,92 tỷ đồng năm 2005
Tuy nhiên, con số này đã giảm rất đáng kể vào năm 2006 chỉ còn 4,79 tỷ đồng, đạt 54,26% so với năm 2005 Năm 2007, khi doanh số và dư nợ cho vay BĐS tăng lên (12,22% và 14,81% so với năm 2006) thì tỷ lệ nợ xấu của các khoản cho vay BĐS lại tăng hơn gấp đôi so với tốc độ tăng của doanh số cho vay và dư nợ cho vay, đến 29,25% Tỷ lệ nợ xấu còn tăng chóng mặt vào năm 2008, vượt năm 2007 đến 35,61 và nguy cơ vẫn còn kéo dài vì đến hết tháng 6/2009, số tuyệt đối về nợ xấu cho vay BĐS đã ở mức 7,47 tỷ đồng, đạt 88,98% so với cả năm 2008
Rõ ràng, công tác xử lý nợ xấu tại chi nhánh trong thời gian qua là rất bức xúc Việc để tỷ lệ nợ xấu tăng với tốc độ nhanh, năm sau cao hơn năm trước đã gây rất nhiều khó khăn trong hoạt động, phải mất nhiều nhân lực và thời gian cho công tác xử lý, thực hiện trích lập dự phòng rủi ro, làm giảm hiệu quả kinh doanh, giảm xếp hạng tín dụng chi nhánh, trung ương thường xuyên nhắc nhở về vấn đề nợ xấu
Tuy nhiên, nợ xấu tại chi nhánh chưa thật sự là con số này, còn tiểm ẩn rất nhiều rủi ro nếu tính đúng, tính đủ
Nói tóm lại, nợ xấu BĐS của MHB Cần Thơ đang có xu hướng tăng khá cao, thực tế cho thấy tại thời điểm 2007 khi mà BĐS tăng nóng, tính thanh khoản cao thì khách hàng vay dễ dàng giải chấp tài sản để trả nợ ngân hàng nên nợ xấu BĐS giảm nhiều ở giai đoạn này Nhưng bước qua năm 2008, khi tình hình kinh tế khó khăn, lạm phát leo thang, kéo theo thị trường BĐS bị đóng băng dẫn đến tình trạng khách hàng không trả được các khoản nợ đến hạn làm cho nợ xấu, nợ quá hạn tăng mạnh vào thời điểm cuối năm Dù chịu tác động bởi nguyên nhân gì đi nữa, thì rõ ràng nợ xấu, nợ quá hạn trong hoạt động cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ đang tăng nhanh từng ngày, đồng nghĩa với rủi ro đang tiềm ẩn Đã đến lúc MHB Cần Thơ phải quan tâm nhiều hơn đến hoạt động tín dụng này để có những biện pháp hạn chế rủi ro kịp thời
2.4.1.2 Chỉ tiêu rủi ro dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ : Hình 2.7 Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS trên tổng dư nợ tại MHB Cần Thơ
Tổng dư nợ (Tỷ VNĐ)
Dư nợ cho vay BĐS (Tỷ VNĐ)
Tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS/T ổng dư nợ (%)
Hình 2.7 cho thấy dư nợ cho vay BĐS luôn chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng dư nợ tín dụng tại MHB Cần Thơ phù hợp với định hướng cho vay BĐS, là hoạt động tín dụng chủ lực tại chi nhánh Trong những năm 2004, 2005 dư nợ cho vay BĐS chiếm hơn 50% tổng dư nợ tín dụng, mặc dù tỷ lệ này có giảm dần trong những năm sau đó nhưng số tuyệt đối dư nợ BĐS lại có xu hướng tăng trong những năm gần đây Đặc biệt, năm 2007 là năm dư nợ BĐS tăng cao nhất với tỷ lệ tăng 14,81% so với năm 2006, tương đương 44,64 tỷ đồng Tính đến tháng 06/2009, dư nợ cho vay BĐS đạt 366,35 tỷ đồng, chiếm 39,35% tổng dư nợ tín dụng
Hiệu quả mang lại từ cho vay BĐS tại chi nhánh luôn cao hơn so với các hoạt động tín dụng khác, đó chính là lý do vì sao dư nợ cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ luôn chiếm tỷ trọng lớn so với toàn địa bàn, khi có tổng cộng 38 TCTD trên địa bàn hoạt động Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn, điều này có nghĩa là MHB Cần Thơ đang gia tăng lợi nhuận từ cho vay BĐS cũng đồng nghĩa với gia tăng rủi ro từ hoạt động này Số liệu nêu trên đã phản ánh đúng rủi ro tương ứng mà MHB Cần Thơ đang phải đối mặt, dư nợ càng tăng – nợ xấu cũng gia tăng tương ứng
2.4.1.3 Chỉ tiêu rủi ro doanh số cho vay BĐS : Bảng 2.11 Tốc độ tăng doanh số cho vay BĐS của MHB Cần Thơ
Từ năm 2004 đến 06/2009 Đơn vị tính : Tỷ VNĐ
Doanh số cho vay BĐS (tỷ VNĐ) 266,37 228,66 200,50 225,00 292,48 172,12
Qua Bảng 2.11, ta thấy rằng doanh số cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ đạt con số tương đối cao trong các năm qua, luôn đạt mức trên 200 tỷ đồng Tốc độ tăng doanh số cho vay luôn được duy trì qua các năm từ 2006 – 2008, và tăng đột biến vào năm 2008
Năm 2007 là năm MHB Cần Thơ đẩy mạnh công tác cho vay BĐS và cũng là thời kỳ BĐS đang hưng thịnh, các nhà đầu tư ồ ạt mua vào làm cho các NHTM cũng mạnh tay cho vay lĩnh vực này và điều này đã đẩy giá BĐS vốn đã cao lại lên cao hơn Đây chính là rủi ro tiềm ẩn khi mà hệ thống NHTM đầu tư quá trớn cho tín dụng BĐS, hậu quả là sau đó nợ xấu, NQH tại các NHTM trên địa bàn tăng cao
Năm 2008, doanh số cho vay BĐS tăng gần 30% so năm 2007, và doanh số cho vay có xu hướng tăng mạnh trong thời gian gần đây Rõ ràng, khi lạm phát tăng cao, nền kinh tế phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, đặc biệt là hệ thống NHTM phải thực thi chính sách tiền tệ cùng với chính phủ là thắt chặt tín dụng, hạn chế cho vay BĐS thì tại MHB Cần Thơ, doanh số cho vay BĐS lại tăng mạnh Điều này phản ánh chi nhánh chưa thật sự thấy hết rủi ro tiềm ẩn khi vẫn tiếp tục đẩy mạnh cho vay BĐS trong giai đoạn bong bóng BĐS đã được cảnh báo trước
2.4.1.4 Chỉ tiêu rủi ro Dư nợ BĐS/vốn huy động : Bảng 2.12 So sánh tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS và tỷ lệ tăng trưởng vốn huy động tại MHB Cần Thơ từ năm 2006 đến 06/2009
Tỷ lệ dư nợ BĐS/Vốn huy động
Tỷ lệ tăng trưởng Dư nợ cho vay BĐS so với năm trước
Tỷ lệ tăng trưởng Vốn Huy động so với năm trước
Mặc dù tình hình nợ xấu vẫn còn là mối lo thường xuyên, nhưng MHB Cần Thơ vẫn đạt được tăng trưởng tín dụng trong hoạt động cho vay BĐS Bảng 2.12 cho thấy tốc độ tăng trưởng vốn huy động và dư nợ cho vay BĐS của MHB Cần thơ vẫn tăng đều qua các năm Điều cần chú ý là tốc độ tăng trưởng về vốn huy động có xu hướng giảm mạnh, trong khi tốc độ tăng trưởng dư nợ BĐS vẫn tăng Đặc biệt, tỷ lệ dư nợ BĐS trên vốn huy động tại chi nhánh là rất cao, tính đến tháng 06/2009 tỷ lệ này là 81,75%, một tỷ lệ cao so với quy mô vốn huy động tập trung chủ yếu ở nguồn vốn không kỳ hạn và vốn có kỳ hạn ngắn hạn dưới 12 tháng Với tỷ lệ này thì tất yếu sẽ dẫn đến rủi ro thanh khoản hay rủi ro về kỳ hạn là khó tránh khỏi, là rủi ro mà hậu quả của nó đặc biệt nghiêm trọng đối với hoạt động của các NHTM
+ Trong năm 2008 MHB Cần Thơ đã gặp nhiều khó khăn về thanh khoản mặc dù không đến nổi tổn thất lớn Có lẽ chi nhánh đã sử dụng quá nhiều nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn và chính điều này đã tạo ra rủi ro thanh khoản, tại thời điểm xấu nhất của năm 2008, hàng loạt chính sách tiền tệ của Chính phủ nhằm kiềm chế lạm phát, trong đó đã nhiều lần điều chỉnh LSCB cũng như tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc đã đẩy lãi suất thị trường, lãi suất liên ngân hàng, lãi suất qua đêm lên rất cao, chính thời điểm này đã xuất hiện hiện tượng khách hàng liên tục rút tiền ra khỏi ngân hàng này để chạy sang ngân hàng khác có lãi suất cao hơn Và chính vì những yếu tố bất ổn này đã tác động rất lớn đến việc thanh khoản của toàn bộ hệ thống NHTM, trong đó có MHB Tuy hậu quả của việc mất thanh khoản là không lớn, nhưng cũng gây không ít khó khăn cho MHB, việc liên tục điều chỉnh tăng lãi suất huy động để theo kịp thị trường, giữ được khách hàng, đảm bảo tỷ lệ dự trữ bắt buộc theo quy định đã thu hẹp dần chênh lệch lãi suất đầu vào, đầu ra dẫn đến hiệu quả kinh doanh không cao
+ Hiện nay, theo Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 của Thống đốc NHNN quy định thì các NHTM chỉ được sử dụng tối đa 30% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung dài hạn Do đó, đôi khi vì mục tiêu tăng trưởng, các NHTM áp đặt thời hạn vay vốn ngắn hạn cho tín dụng BĐS trong khi đặc điểm của các khoản vay BĐS là đều có thời hạn thu hồi vốn dài Điều này đã dẫn đến rủi ro nợ xấu, nợ quá hạn phát sinh do các khoản nợ BĐS đến hạn sẽ không thanh toán được trong ngắn hạn Và MHB Cần Thơ đang phải đối mặt với rủi ro thanh khoản khi tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS quá cao so với nguồn vốn huy động tại chỗ
2.4.2 Thực trạng rủi ro trong cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ : 2.4.2.1 Những hạn chế chủ quan :
R ủ i ro v ề n ă ng l ự c cán b ộ : năng lực và kinh nghiệm của CBTD còn hạn chế là nguyên nhân chính của rủi ro tín dụng BĐS ở khâu thẩm định ban đầu Hầu hết các CBTD tại MHB Cần Thơ đều chưa qua đào tạo bài bản về thẩm định giá BĐS, và các vấn đề pháp lý liên quan đến BĐS Có những dự án BĐS với mức vốn đầu tư lớn mà việc thẩm định đòi hỏi trình độ chuyên môn rất cao, yêu cầu CBTD phải nắm vững các quy định về pháp lý, hành chính, định mức xây dựng, đơn giá vật liệu, dòng tiền … Điều này sẽ dẫn đến rủi ro rất lớn trong quá trình tác nghiệp do phần lớn đều vượt quá khả năng, kinh nghiệm và năng lực giám sát của CBTD - những người có vai trò quyết định khoản vay tại MHB Cần Thơ
+ Giá cả BĐS trên thị trường luôn luôn biến động trong từng thời điểm khác nhau và phụ thuộc vào nhiều yếu tố, nếu cán bộ thẩm định không nắm rõ tình hình giá cả thị trường của BĐS ở thời điểm định giá và dự đoán về tiềm năng của BĐS ở tương lai để xác định giá trị phù hợp thì dễ dẫn đến việc cho vay số tiền lớn hơn giá trị TSĐB nợ trong tương lai Chẳng hạn nhà ở hoặc đất ở tọa lạc tại các vị trí kém phát triển, không thuận lợi, tính khả mại không cao như nhà, đất nằm gần nghĩa trang, bãi rác, hẻm cùng heo hút vắng người, hoặc nằm trong khu quy hoạch thì giá bán sẽ thấp hoặc khó bán hơn nhà đã có quy hoạch ổn định, gần chợ, khu thương mại sầm uất, thuận lợi mua bán kinh doanh hay gần trường học, bệnh viện …
ĐỊNH HƯỚNG CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ ĐẾN NĂM 2015
3.1.1 Định hướng kinh doanh của hệ thống ngân hàng MHB :
Tại hội nghị triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2009 (công văn số 698/TB-NHN-VP ngày 03.7.2009), Tổng Giám đốc của MHB đã có kết luận, và đưa ra định hướng hoạt động của ngân hàng MHB giai đoạn 2010 - 2015 như sau:
- Chủ động thực hiện các biện pháp cơ cấu lại hoạt động, nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động kinh doanh để thực hiện tốt mục tiêu chung của Chính phủ nhằm ngăn chặn suy giảm kinh tế, duy trì tăng trưởng, ổn định các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô, an sinh và ổn định xã hội; bám sát các mục tiêu do HĐQT đề ra trong việc tăng cường vốn trên thị trường 1, mở rộng tín dụng có hiệu quả, cơ cấu lại mô hình tổ chức, tăng cường mở rộng mạng lưới, nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng, cụ thể:
+ Tiếp tục thực hiện các biện pháp tăng trưởng nguồn vốn trên thị trường 1 (từ tiết kiệm dân cư và tiền gửi của doanh nghiệp), đẩy mạnh các sản phẩm, dịch vụ huy động vốn, đặc biệt là vốn dài hạn Tiếp cận thị trường mở, thị trường liên ngân hàng, tranh thủ nguồn vốn trong nước và ngoại tệ nhằm bảo đảm an toàn thanh khoản và ổn định nguồn vốn khả dụng, đáp ứng nhu cầu thanh khoản cho hệ thống ;
+ Tăng cường tốc độ huy động vốn và phát triển tín dụng trên địa bàn, bám sát khách hàng mục tiêu là cá nhân và các tổ chức kinh tế - đây là nhóm đối tượng phục vụ lâu dài và là nguồn phát triển bền vững, đồng thời đảm bảo hoạt động ngân hàng ổn định; tích cực chủ động cân đối nguồn vốn tại chi nhánh, đảm bảo nguồn vốn tự lực
+ Đẩy mạnh các dự án cho vay nhà ở xã hội, cho vay hỗ trợ lãi suất, cho vay tiêu dùng, SXKD, mua và sửa chữa nhà ở, đơn giản hóa thủ tục, nhanh chóng và linh hoạt, tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng; đảm bảo chất lượng tín dụng; tuyệt đối không nới lỏng điều kiện cho vay và cho vay dưới chuẩn; tranh thủ tiếp cận các dự án và tìm kiếm khách hàng
+ Tích cực thu hồi nợ và có biện pháp xử lý kiên quyết với nợ xấu và nợ quá hạn lớn, nhất là nợ nhóm 4, 5
+ Mở rộng hệ thống mạng lưới, đẩy mạnh phát triển phòng giao dịch
+ Kiện toàn bộ máy tổ chức và nhân sự của các phòng chức năng, phân công phân nhiệm rõ ràng, hạn chế kiêm nhiệm nhằm nâng cao hiệu quả công việc
+ Triển khai hệ thống chương trình chăm sóc khách hàng và chương trình đào tạo kỹ năng chăm sóc khách hàng đến từng nhân viên trong toàn hệ thống có sự kiểm tra từ bên ngoài
+ Triển khai, và đưa vào vận hành hệ thống Core-Banking và sắp xếp lại lao động sau khi hệ thống này đi vào hoạt động Tạm thời không tuyển dụng thêm trừ khi có nhu cầu mở thêm phòng giao dịch
+ Tăng cường các hoạt động, sản phẩm, dịch vụ ngân hàng bán lẻ, mở rộng bán chéo sản phẩm nhằm thu hút và đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng như thanh toán tiền điện, nước, mở điểm đặt lệnh chứng khoán, tạo điều kiện cho các chi nhánh gia tăng tài khoản khách hàng, chia sẻ phí giao dịch, tăng trưởng huy động vốn và tín dụng
+ Rà soát và kiểm tra việc chấp hành quy định của Nhà nước về ngoại hối; hỗ trợ lãi suất và đảm bảo an toàn trong hoạt động ngân hàng
3.1.2 Định hướng cho vay BĐS của MHB Cần Thơ đến năm 2015 :
Cùng với định hướng phát triển TPCT thành trung tâm kinh tế của khu vực để xứng tầm là đô thị loại I, cơ bản trở thành Thành phố Công nghiệp trước năm
2020, là động lực của vùng, bên cạnh sự đầu tư tốt cho thị trường BĐS về cơ sở hạ tầng, nhà ở, khu dân cư, trung tâm thương mại … còn có thị trường BĐS du lịch sẽ là một thị trường mũi nhọn thúc đẩy kinh tế của ĐBSCL, nhu cầu nhà ở, khu công nghiệp, vui chơi giải trí, khu dịch vụ rất lớn Cùng với hệ thống đường sông, bến cảng hiện có như cảng Cần Thơ, Trà Nóc và Cái Cui, sân bay Cần Thơ đang được nâng cấp để trở thành sân bay quốc tế vào năm 2010, nếu được đầu tư mạnh hơn nữa về cơ sở hạ tầng, sức bật của thị trường BĐS Cần Thơ hoàn toàn có thể trở thành hiện thực Hiện nay, nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đã đến tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Cần Thơ, đã có nhiều đơn vị bắt tay nhau hợp vốn xây dựng các dự án BĐS với qui mô lớn, có tầm quốc tế tại Cần Thơ Vì vậy, nhu cầu vốn cho lĩnh vực BĐS trong giai đoạn sắp tới là rất lớn cần thiết phải có sự tài trợ vốn từ phía các ngân hàng
Xác định được lợi thế sẵn có, chi nhánh hiện đang hoạt động kinh doanh tại địa bàn Cần Thơ, hòa chung với xu hướng phát triển của thành phố, tình hình lạm phát đã bớt căng thẳng, thị trường BĐS đã dần ổn định Ban giám đốc đã quán triệt định hướng hoạt động trong công tác cho vay BĐS của chi nhánh từ nay đến 2015 như sau :
Cho vay BĐS vẫn là hoạt động chủ lực tại chi nhánh, tiếp tục phát huy thế mạnh sẵn có của thương hiệu “ngân hàng nhà ở”, trong giai đoạn tới tiếp tục đầu tư vốn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ đối với các dự án khu dân cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, khu thương mại, dịch vụ nhà hàng, khách sạn Đẩy mạnh cho vay BĐS tiêu dùng phục vụ cho cá nhân, hộ gia đình xây dựng, sửa chửa, mua nhà để ở, chú trọng đầu tư các dự án BĐS trọng điểm của Thành phố, quan tâm các dự án chuẩn bị có sản phẩm đưa ra thị trường, tiếp tục hợp tác, đầu tư cho Công ty kinh doanh Phát triển nhà Cần Thơ Ngoài ra cần đơn giản bớt thủ tục không cần thiết, giải quyết hồ sơ vay vốn nhanh chóng và linh hoạt, tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng, tăng cường năng lực cạnh tranh; đảm bảo chất lượng tín dụng; tuyệt đối không nới lỏng điều kiện cho vay và cho vay dưới chuẩn; tranh thủ tiếp cận các dự án và tìm kiếm khách hàng
Chủ trương dành khoản 45% số vốn của MHB để đầu tư cho các chương trình nhà ở tại khu vực ĐBSCL khẳng định một điều rằng hoạt động cho vay BĐS trong thời gian tới vẫn là hoạt động tín dụng chính của toàn hệ thống nói chung và của MHB Cần Thơ nói riêng Chi nhánh sẽ tiếp tục phát huy thế mạnh trong hoạt động tín dụng này, từng bước mở rộng quy mô tín dụng, tìm kiếm những khách hàng tốt, đầu tư cho các dự án hiệu quả, đảm bảo đáp ứng được một phần nhu cầu về nhà ở, đất ở cho người dân thành phố như kết quả mà chi nhánh đạt được trong thời gian qua.
GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VỚI HỘI SỞ NGÂN HÀNG MHB
Cho vay BĐS là một loại hình tín dụng rủi ro, song thực chất hoạt động của ngành ngân hàng là kinh doanh rủi ro, và nếu trong rủi ro, chúng ta tìm ra được độ an toàn cho hoạt động tín dụng thì mới là cơ hội để thu lợi nhuận Trong bối cảnh hiện nay, rủi ro trong việc triển khai cho vay vào lĩnh vực BĐS là khó tránh, song nếu có biện pháp quản lý rủi ro tốt để tìm được độ an toàn thì cơ hội lợi nhuận vẫn rất tốt Dưới đây là đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS tại MHB của tác giả luận văn này
3.2.1 Gia tăng nguồn vốn huy động trung và dài hạn đáp ứng nhu cầu cho vay BĐS : Để thực hiện được định hướng của MHB, đảm bảo mục tiêu tăng trưởng trong cho vay BĐS, thì yếu tố đầu tiên và quyết định đó là nguồn vốn Nguồn vốn là khởi nguồn cho việc triển khai kế hoạch tín dụng BĐS, làm thế nào để gia tăng được nguồn vốn trung, dài hạn là vấn đề cần phải giải quyết nếu muốn tăng trưởng
Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/08/2009 của Thống đốc NHNN quy định rằng tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn đối với các TCTD hoạt động tại Việt Nam là 30% (thay cho mức cũ là 40%) đối với các NHTM, Công ty tài chính và cho thuê tài chính Thực tế trong thời gian qua, tình hình huy động vốn trung và dài hạn của MHB nói riêng và các TCTD còn gặp nhiều khó khăn, dẫn đến các rủi ro tiềm ẩn do chênh lệch về kỳ hạn giữa nguồn vốn và sử dụng vốn
Số liệu vốn huy động và dư nợ cho vay BĐS tại MHB Cần Thơ qua các năm cho thấy nguồn vốn huy động ở kỳ hạn ngắn luôn chiếm một tỷ lệ cao trong tổng vốn huy động, bình quân là 70% Trong khi đó, dư nợ cho vay BĐS – chủ yếu là trung và dài hạn luôn chiếm tỷ lệ cao, bình quân 45% trên tổng dư nợ tín dụng Vì thế, để đảm bảo an toàn thanh khoản, đặc biệt trong bối cảnh bị tác động bởi khủng hoảng tài chính và suy thoái toàn cầu hiện nay, một bài học kinh nghiệm trong năm
2008 khi mà cuộc đua lãi suất giữa các NHTM, đặc biệt là các ngân hàng nhỏ đã đẩy lãi suất lên đến mức 19%/năm, để đảm bảo cho mục tiêu tăng trưởng trong cho vay BĐS đúng với tên gọi là ngân hàng Phát triển Nhà, thì MHB cần phải nâng cao tỷ trọng nguồn vốn trung dài, hạn trong tổng cơ cấu vốn Để làm được điều này, MHB cần đa dạng hóa các sản phẩm huy động vốn trung, dài hạn bằng nhiều hình thức, có thể phát hành trái phiếu và các chứng chỉ tiền gửi dài hạn, đặc biệt chú trọng thêm các giá trị gia tăng cho bộ sản phẩm huy động các kỳ hạn trên 12 tháng, đây là kênh huy động ổn định và hiệu quả để tăng cường nguồn vốn trung, dài hạn cho ngân hàng
Bên cạnh đó, tiếp tục tranh thủ các nguồn vốn rẻ từ các tổ chức và định chế quốc tế tài trợ cho mục tiêu phát triển đô thị, phát triển nhà ở như MHB đã nhận và đang sử dụng nguồn này.
Từ năm 2007, MHB có cơ hội nhận được nguồn vốn ủy thác giá rẻ từ dự án
“Hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở cho nhân dân vùng lũ lụt ĐBSCL” (gọi tắt là dự án AFD) do cơ quan phát triển Pháp tài trợ cho Chính phủ Việt Nam và MHB được vay lại từ Ngân sách Nhà nước cho dự án xây dựng nhà ở Dự án kéo dài trong
20 năm với hạn mức tối đa là 1 triệu Euro/món vay/1 lần rút vốn
Và quan trọng hơn hết, để có thể nâng cao năng lực cạnh tranh, tranh thủ được các nguồn vốn rẻ từ đối tác trong dài hạn thì MHB cần nhanh chóng thực hiện cổ phần hóa Cổ phần hóa nhằm tranh thủ được công nghệ hiện đại, tranh thủ được kinh nghiệm quản lý và trên hết là nguồn vốn để tăng trưởng Điều này đã được MHB chuẩn bị từ lâu nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được trong khi một số các NHTM Nhà nước với lộ trình đi sau nhưng lại về trước điển hình là ngân hàng Ngoại Thương, ngân hàng Công Thương, và sắp tới là ngân hàng Đầu Tư Phát triển Việt Nam Chính vì thế Cổ phần hóa là việc làm cấp thiết trong giai đoạn tới
3.2.2 Tăng cường công tác xử lý nợ :
MHB cần nhanh chóng thành lập công ty quản lý nợ và khai thác tài sản như một số TCTD khác đã làm, là giải pháp để giải quyết nợ tồn đọng trong công tác xử lý tài sản để thu hồi nợ mà chủ yếu là BĐS Nếu làm tốt công tác này sẽ đẩy nhanh tốc độ xử lý nhiều nợ xấu, nợ quá hạn, tăng hiệu quả khai thác tài sản và giúp lành mạnh hóa tình hình tài chính của MHB
Hạn chế thấp nhất việc khởi kiện ra tòa đối với các khỏan vay nợ xấu, nợ quá hạn Thay vào đó, MHB cần nổ lực trong việc thỏa thuận với khách hàng các biện pháp xử lý như cùng nhau bán tài sản, hoặc khách hàng ủy quyền cho ngân hàng có toàn quyền quyết định tài sản hay ngân hàng nhận tài sản để trừ nợ Và quá trình này có thể xử lý nhanh hơn nhiều so với việc đeo đuổi một vụ kiện
3.2.3 Nâng cao chất lượng thẩm định, cho vay BĐS :
Hội sở cần sớm thành lập phòng hoặc bộ phận thẩm định giá BĐS tại từng chi nhánh, phòng giao dịch như một số NHTM khác đã có Bộ phận này tách bạch hẳn với bộ phận thẩm định tín dụng, tránh tình trạng một cán bộ vừa làm công tác thẩm định tín dụng lại làm luôn nhiệm vụ thẩm định tài sản thế chấp mà người ta thường gọi là “vừa đá bóng, vừa thổi còi” Cần thiết phải có đội ngũ chuyên môn làm công tác thẩm định giá BĐS, việc hoạt động độc lập giữa hai bộ phận sẽ khách quan hơn và hạn chế được những rủi ro mang tính chủ quan Để kiểm soát chặt rủi ro trong quá trình triển khai tín dụng BĐS, MHB cần ban hành quy chế cho vay riêng về BĐS Trong đó, tiêu chí quan trọng nhất là lựa chọn và thẩm định các dự án BĐS thật kỹ lưỡng trước khi quyết định cho vay, và chỉ đầu tư vào các dự án, phương án khả thi, thật sự có hiệu quả, tránh hiện tượng nới lỏng các điều kiện cho vay Bên cạnh đó, cần xem xét khống chế hợp lý tỷ lệ dư nợ cho vay BĐS trên tổng dư nợ tín dụng của MHB, có thể thiết lập danh mục đầu tư cho từng sản phẩm tín dụng BĐS, đồng thời cần quy định giới hạn đối với các chi nhánh MHB trong việc sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn nhằm góp phần hạn chế bớt rủi ro về thanh khoản của toàn hệ thống
3.2.4 Quản lý và phát triển nguồn nhân lực: Đứng ở bất kỳ góc độ nào, nhân sự vẫn là yếu tố quan trọng nhất đối với bất kỳ tổ chức, hoạt động ở bất kỳ lĩnh vực nào
Năng lực của CBTD trong việc thẩm định giá BĐS cần được tăng cường
Phải đảm bảo tất cả CBTD được tham gia các lớp đào tạo và đào tạo lại về thẩm định giá BĐS, thường xuyên có cơ hội cập nhật kiến thức và thông tin liên quan đến thị trường BĐS MHB có thể liên kết tổ chức hoặc đưa cán bộ đi học tại một số cơ sở đào tạo trong và ngoài địa bàn thường có chiêu sinh các khóa ngắn hạn (khoảng
1 tháng) về thẩm định giá BĐS dành riêng cho các CBTD hay các đối tượng làm về lĩnh vực ngân hàng, để ít nhất cán bộ thẩm định phải có được kiến thức cơ bản về thị trường BĐS và giá thị trường của BĐS tại địa bàn hoạt động nhằm hạn chế tình trạng định giá tài sản thế chấp một cách cứng nhắc, rập khuôn theo quy định hoặc định giá quá cao hay quá thấp với thực tế sẽ dẫn đến rủi ro về giá BĐS hoặc rủi ro phải mất những khách hàng tốt
MHB cần tranh thủ lồng ghép các nội dung tăng cường năng lực vào các dự án nhận được từ các định chế tài chính bên ngoài, tận dụng tối đa nguồn các chuyên gia, tư vấn cao cấp của các dự án để nhận được chuyển giao kiến thức, kinh nghiệm và thực tiễn trong nghiệp vụ tín dụng có liên quan
GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI MHB CHI NHÁNH CẦN THƠ
Th ự c hi ệ n th ườ ng xuyên công tác ki ể m tra, giám sát đối với hoạt động cho vay BĐS, đảm bảo công tác cho vay BĐS được thực hiện đúng qui trình và qui định hiện hành của MHB, làm tốt công tác kiểm soát tín dụng nội bộ, đảm bảo không nới lỏng điều kiện cho vay, cho vay phải đúng mục đích, đúng đối tượng
Tăng cường nhiều hơn nữa công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho vay
Kiểm tra về tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng, tình hình trả nợ gốc, lãi, tình hình tài chính, TSĐB Việc thường xuyên kiểm tra, thăm viếng khách hàng
Tiếp xúc, trao đổi trực tiếp với khách hàng sẽ giúp CBTD nắm bắt được những thông tin về tình hình thu nhập, nguồn trả nợ có tăng hay giảm và có ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng hay không nhằm kịp thời xử lý ngay khi thấy có dấu hiệu rủi ro, đề xuất điều chỉnh, gia hạn nợ gốc lãi một cách hợp lý, hạn chế được nợ xấu, nợ quá hạn phát sinh
T ă ng c ườ ng kh ả n ă ng thu th ậ p và x ử lý thông tin : Thu thập thông tin và xử lý thông tin là một bước rất quan trọng trong quy trình tín dụng, và trong công tác phòng ngừa rủi ro Thu thập thông tin từ nguồn nào, thu thập rồi xử lý thông tin ra sao để tránh tình trạng thông tin bất cân xứng dễ dẫn đến việc ra quyết định tín dụng sai lệch Vì vậy, để nâng cao chất lượng thẩm định và hạn chế trước rủi ro có thể xảy ra đối với khoản vay thì MHB Cần Thơ cần phải chú trọng công tác thu thập thông tin và kiểm tra, xử lý thông tin
T ă ng c ườ ng công tác x ử lý n ợ quá h ạ n, n ợ x ấ u : Phải xác định được rằng, xử lý nợ quá hạn, nợ xấu để nâng cao chất lượng tín dụng, đảm bảo hiệu quả hoạt động kinh doanh là công việc làm thường xuyên và kiên quyết của chi nhánh Quyết tâm khởi kiện các hộ chây ỳ, không có thiện chí trả nợ Chủ động, bán, hoặc phát mãi tài sản thông qua trung tâm bán đấu giá tài sản Các tài sản đảm bảo chưa đầy đủ thủ tục pháp lý thì nhanh chóng hoàn thiện thủ tục để bán thu hồi nợ Mạnh dạn đề xuất trung ương nhận các tài sản để cấn trừ nợ đối với các khoản vay đã xử lý lâu ngày vẫn chưa thu hồi được
Không nên chú tr ọ ng quá nhi ề u vào tài s ả n đả m b ả o Công tác thẩm định, cho vay tại MHB Cần Thơ vẫn còn mang tính chủ quan, cảm tính, làm việc theo kinh nghiệm Việc xem xét và ra quyết định cho vay vẫn còn lệ thuộc và bị chi phối bởi TSĐB Và chính từ đây, rủi ro nằm ngay trong cái được xem là “bảo hiểm” bằng TSĐB vì quá chú trọng vào tài sản mà quên mất rằng hiệu quả của dự án, tính khả thi của phương án vay vốn và khả năng trả nợ của khách hàng mới chính là yếu tố quyết định Vì thế, ngân hàng nên bỏ hẳn quan điểm dựa dẫm quá nhiều vào TSĐB, thay vào đó là việc lưu tâm nhiều hơn đến khả năng trả nợ của khách hàng, tính khả thi của dự án, phương án sản xuất kinh doanh của họ
H ạ n ch ế nh ậ n th ế ch ấ p đố i v ớ i B Đ S là tài s ả n hình thành trong t ươ ng lai vì tính pháp lý của loại tài sản này là chưa rõ ràng và còn nhập nhằng trong việc công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo cho tài sản Hạn chế nhận thế chấp đối với các BĐS có tính thanh khoản kém do tọa lạc ở vị trí giao thông không thuận lợi, quy hoạch chưa rõ ràng, hay diện tích quá nhỏ…
C ầ n thi ế t phân lo ạ i t ừ ng nhóm đố i t ượ ng khách hàng vay B Đ S Hiện nay, nợ xấu, nợ quá hạn tại MHB Cần Thơ đang gia tăng và sẽ còn tăng trong thời gian tới Vì vậy, cần phải có sự phân loại, đánh giá từng nhóm đối tượng khách hàng để quản lý Nên cơ cấu giảm dư nợ hoặc chấm dứt quan hệ tín dụng đối với nhóm khách hàng tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu, nợ quá hạn, tăng tỷ trọng dư nợ BĐS cho nhóm khách hàng tiềm năng Bên cạnh đó, cần chủ động thỏa thuận lại với khách hàng thay đổi lịch trả nợ đối với các khoản vay có lịch trả nợ chưa phù hợp với nguồn thu nhập của khách hàng nhằm gia tăng doanh số thu nợ, hạn chế bớt rủi ro về kỳ hạn
3.3.2 Trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản cho vay BĐS một cách đầy đủ và chính xác :
Cần trích lập dự phòng rủi ro cho các khoản cho vay BĐS một cách chính xác và đầy đủ, nghiêm cấm việc che dấu nợ xấu, phản ánh không đúng mức độ rủi ro thực tế của các khoản nợ để không phải trích lập, làm đẹp sổ sách, gia tăng lợi nhuận Không phải đợi đến khi khoản vay đã quá hạn, đã phát sinh rủi ro rồi mới trích lập MHB có thể trích lập ngay khi đánh giá độ rủi ro dựa trên việc chấm điểm xếp loại tín dụng khách hàng, nếu điểm thấp mà ngân hàng vẫn quyết định cho vay thì thực hiện trích lập dự phòng ngay và đưa vào danh mục khoản vay có khả năng rủi ro để thường xuyên theo dõi, giám sát và có biện pháp xử lý
3.3.3 Hạn chế tối đa các khoản cho vay đầu cơ BĐS chứa đựng nhiều rủi ro
Nguồn trả nợ được xác định từ việc bán tài sản thế chấp để trả nợ chứ không có nguồn thu ổn định nào từ các hoạt động kinh doanh khác mang lại Chính các hoạt động đầu cơ này đã tạo nên cơn sốt BĐS trong thời gian qua
3.3.4 Củng cố hệ thống quản lý tín dụng:
Xây d ự ng Phòng kinh doanh, Phòng qu ả n lý r ủ i ro và b ộ ph ậ n pháp ch ế v ữ ng m ạ nh , tập trung những con người có năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng về hoạt động tín dụng và thị trường BĐS MHB Cần Thơ cần thiết phải thành lập bộ phận pháp chế “đúng nghĩa” Nhân sự của bộ phận này phải thật sự am hiểu về luật, tốt nghiệp ngành luật để thay mặt ngân hàng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho vay, đồng thời tiếp cận, tạo mối quan hệ với các cơ quan tòa án, thi hành án để thúc đẩy nhanh quá trình xử lý các khoản nợ khởi kiện
Xây d ự ng chính sách qu ả n lý r ủ i ro tín d ụ ng trong từng giai đoạn, điều chỉnh kịp thời những nội dung chưa phù hợp trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản đảm bảo nợ vay
Nâng cấp, hoặc thay đổi và thiết lập mới các công cụ theo dõi nợ xấu, nợ mềm riêng hỗ trợ cho công tác quản lý nợ của CBTD Hiện nay, MHB Cần Thơ chỉ sử dụng duy nhất công cụ theo dõi nợ xấu, nợ quá hạn là phần mềm máy tính FoxPro đã quá cũ kỹ và lạc hậu
MHB Cần Thơ cần quan tâm hơn đến công tác quản lý quan hệ khách hàng, từng bước hoàn thiện cơ sở dữ liệu về khách hàng, tập quán, thói quen đầu tư, vay mượn của họ, phục vụ cho việc xây dựng chiến lược phát triển của Chi nhánh theo từng giai đoạn phát triển của Thành phố
Cần nắm bắt các cơ hội và khả năng tăng cường mảng dịch vụ phi tín dụng, để đảm bảo an toàn và duy trì được lợi nhuận trong giai đoạn siết chặt tín dụng do vỡ bong bóng BĐS
3.3.5 Thường xuyên theo dõi sát diễn biến của thị trường BĐS
GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NHNN
Cho vay BĐS là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, tuy nhiên, hoạt động này có vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường nhà đất và đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế đất nước NHNN không thể cấm các NHTM cho vay BĐS được, song cần có những biện pháp kiểm soát hoạt động này Dưới đây là một số giải pháp của tác giả đối với NHNN:
NHNN t ừ ng đị a ph ươ ng đị nh k ỳ nên có các đợ t ki ể m tra chuyên đề v ề B Đ S tại các NHTM về tình hình dư nợ BĐS, nợ xấu, nợ quá hạn BĐS, tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay BĐS … để từ đó có những khuyến nghị mang tính chất cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM
NHNN Vi ệ t Nam c ầ n thi ế t ban hành v ă n b ả n quy đị nh riêng v ề ho ạ t độ ng cho vay B Đ S tại các NHTM mang tính thống nhất tùy theo từng vùng, miền, từng địa phương phù hợp với tốc độ đô thị hóa nhằm hạn chế tình trạng bong bóng BĐS là một trong những tác nhân gây ra khủng hoảng kinh tế mà nguyên nhân chủ yếu chính là việc bơm tín dụng cho thị trường này
Nâng cao ch ấ t l ượ ng thông tin tín d ụ ng Hiện nay, Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý rủi ro của các NHTM, là nơi chia sẻ và khai thác thông tin giữa các ngân hàng với nhau, hỗ trợ cho các TCTD trong việc ra quyết định tín dụng, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ vay vốn và góp phần giảm chi phí trong công tác thẩm định Chính vì thế NHNN cần đưa ra nhiều giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động, nâng cao chất lượng thông tin tín dụng của CIC
C ầ n thi ế t thành l ậ p các công ty mua bán n ợ trong nước hoặc kêu gọi nước ngoài tham gia vào việc mua bán nợ tại các NHTM Việt Nam Việc mua bán nợ sẽ làm lành mạnh tình hình tài chính, làm đẹp sổ sách của các ngân hàng và hơn hết là đẩy được rủi ro đi xa, đặc biệt là mua bán nợ xấu của các ngân hàng sẽ làm lành mạnh mạch máu, khơi thông nguồn vốn cho nền kinh tế Để làm được điều này, NHNN Việt Nam cần thiết lập hệ thống pháp lý hoàn hảo và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho thị trường mua bán nợ phát triển
NHNN Vi ệ t Nam c ầ n rút ra nh ữ ng bài h ọ c kinh nghi ệ m quý báu về những ảnh hưởng đến hoạt động của ngành ngân hàng từ hoạt động cho vay BĐS và đặc biệt từ cuộc khủng hoảng tín dụng BĐS Mỹ vừa qua Trên cơ sở đó, tiếp tục theo dõi sát diễn biến kế tiếp của cuộc khủng hoảng này để từ đó có những động thái phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đang trên đà hồi phục và nguy cơ lạm phát trong nước có khả năng tái diễn trong thời gian tới.
