Giáo trình đầu tư và kinh doanh bất động sản

TS NGUYỄN THỊ MỸ LINH (chủ biên) ThS TRỊNH THỊ KIM OANH I Giáo trình ĐẦU Tư VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỒNG ĐẠI HỌC CÒNG NGHIỆr ĨP.HCM MẰ VẠCH NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHĨ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2016 Lời nói đầu LỜI NÓI ĐẦU Thị trường bất động sản ỉà thị trường quan trọng có mối liên hệ mật thiết với thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ Mặc dù thị trường bất động sản nước ta non trẻ, đầu tư kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh chuyên gia đánh giá giàu tiềm năng, có nhiều hội phát triển, kỳ vọng thu tỷ suất lợi nhuận cao, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế xã hội củ nước Giáo trình đầu tư kinh doanh bất động sàn cung cấp cho bạn đọc kiến thức đầu tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng yêu cầu giảng dạy, học tập nghiên cứu cùa sinh viên thuộc khối ngành kinh tế Giáo trình TS Nguyễn Thị Mỹ Linh, khoa Tài chỉnh — Ngân hàng Trường đại học Cơng nghiệp Tp Hồ Chí Minh ThS Trịnh Thị Kim Oanh, giám đốc công ty TNHH thành viên Bất động sản Gia Định biên soạn, sở tham khảo nhiều tài liệu nước bất động sản, thị trường bất động sản, thấm định giá bai động sán, đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh tế học đô thị luật văn bủn hướng dan thi hành luật liên quan đến đầu tư vù kinh doanh bất động sản Bo cục giáo trình thiết kế gồm chương, có phần câu hỏi ơn tập tập cuối chương Chương 1: Tông quan bất động sán thị trường bất động sán Chương 2: Môi trường đầu tư kinh doanh bat động sản Chương 3: Đầu tư dự ủn bất động sản Chương 4: Kinh doanh bất động sân Chương 5: Thâm định giá bất động sản Chương 6: Đánh giá hiệu đầu tư vò kinh doanh dự ủn bất động sán Giáo trình Đầu tư Kinh doanh Bất động sàn Nội dung phụ trách cụ thể sau: - TS Nguyễn Thị Mỹ Linh: Phần Lý thuyết câu hỏi ôn tập chương từ đến - ThS Trịnh Thị Kim Oanh: Phần tập chirơng 2, 5, Trước xuất giáo trình in lưu hành nội Tuy vậy, không thẻ tránh khỏi thiếu sót, nhóm tác giả mong nhận ý kiến đóng góp cúa bạn đọc, đồng nghiệp nhà nghiên cứu, đế giáo trình hồn thiện cho lần tái bán sau Xin chân thành cám ơn Nhóm tác giả Danh mục chữ viết tắt DANH MỤC CÁC CHỦ VIÉT TẮT Viết tắt Cụm từ tiếng Việt Cụm từ tiếng Anh ARMI Chỉ số đánh giá chung thị trường Aggregate Real estate Market Index BĐS Bất động sản CL Chất lượng CNQSDĐ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất CNQTĐ Chuyển nhượng quyền thuê đất CP Chính phủ CQSDĐ Chuyển quyền sử dụng đất CTCC Cơng trình công cộng CTCP Công ty cổ phần DA Dự án GCN Giấy chứng nhận GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSII Giấy chứng nhận quyền sở hữu GDP Tổng sản phẩm nước Gross Domestic Product GTGT (VAT) Giá trị gia tăng Value Added Tax HAI Chỉ số khả mua nhà Housing Affordability Index HPI Chỉ số giá nhà Housing Price Index HPrl Chỉ số lợi nhuận nhà Home Profit Index LPTB Lệ phí trước bạ Giáo trình Đầu tư Kinh doanh Bất động sân Viết tắt Cụm tù’ tiếng Việt Cụm từ tiếng Anh NĐ Nghị định NSNN Ngân sách Nhà nước QSDĐ Quyền sử dụng đất RAI Chỉ số giao dịch thị trường Real estate Activity Index REI Chỉ số dự báo giá Real estate Expectation Index RETI Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản Real Estate Transparency Index RPI Chỉ số giá bất động sản Real estate Price Index SDĐNN Sử dụng đất nông nghiệp SDĐPNN Sử dụng đất phi nông nghiệp SXKD Sản xuất kinh doanh TNCN Thu nhập cá nhân TNDN Thu nhập doanh nghiệp TNHH Trách nhiệm hữu hạn TSCĐ Tài sản cố định TT Thông tư UBND ủy ban nhân dân VT Vị XHCN Xã hội chủ nghĩa Mục lục MỤC LỤC Chương TỐNG QUAN VÈ BÁT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỌNG SẢN 1.1 Bất động sản 12 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 Khái niệm bất động sản 12 Đặc điềm bất động sản 13 Phân loại bất động sản 15 Hàng hóa bất động sản 16 1.2 Thị trưÒTig bất động sản 18 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2.10 Khái niệm thị trường bất động sản Đặc điểm thị trường bất động sản 19 Phân loại thị trường bất động sản 22 Các yếu tố cấu thành thị trường bất độngsản 24 Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triến thị trường bất động sản .36 Các tiêu phản ánh phát triển thị trường bất động sản 38 Các số đo lường thị trường bất động sản 39 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế - xã hội 42 Lịch sử hình thành thị trường bất động sản Việt Nam 44 Vai trò nhà nước thị trường bất động sản 48 Phần câu hỏi ôn tập 51 Chưong MÔI TRƯỜNG ĐẢƯ Tư VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Mơi trưỊTig pháp lý 53 2.1.1 Pháp luật quản lý đất đai 53 2.1.2 Pháp luật khoản thu tài Nhà nước đầu tư kinh doanh bất động sản 77 2.2 Các rủi ro kinh doanh dự án bất động sản 126 2.2.1 Rủi ro pháp lý 127 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 Rủi Rủi Rủi Rủi ro ro ro ro thị trường 127 tín dụng 128 lãi suất 128 ngoại hối 128 2.2.6 2.2.7 2.2.8 2.2.9 Rủi Rủi Rủi Rủi ro ro ro ro lạm phát 128 khoản 129 môi trường 129 quản lý 129 Phần câu hỏi ôn tập 130 Phần tập 131 Phụ lục 2.1: Bảng khung giá loại đất 134 Phụ lục 2.2: Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2016 địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (Trích định số 09/2016/QĐ-ƯBND, ngày 25/03/2016).148 Chuông ĐÀU TƯ Dự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Khái niệm đầu tư bất động sản 152 3.2 Các loại hình dự án đầu tư bất động sản 153 3.2.1 3.2.2 3.2.3 Dự án khu đô thị 153 Dự án nhà 156 Dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế 161 3.2.4 Dự án xây dựng cơng trình 163 trình thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 168 Tìm kiếm dự án 168 Thiết lập ý tưởng xây dựng dự án kinh doanh bất động sản 169 Điều tra thị trường 169 3.3 Quy 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.3.7 Phân tích tài 169 Quyết định đầu tư 171 Tìm nguồn vốn đầu tư dự án 171 Triển khai hoàn tất thủ tục pháp lý, chuẩn bị mặt bằng, xây dựng bán hàng 171 3.4 Nguồn vốn tài trự cho dự án Bất độhg sản 172 Mục lục 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 Vốn Vốn Vốn Vốn chù sở hữu 172 vay 172 ứng trước khách hàng 173 khác 174 Phần câu hỏi ôn tập 180 Chuông KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN 4.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 81 4.2 Kinh doanh bất động sản có sẵn 81 4.2.1 Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh 181 4.2.2 Điều kiện tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản 182 4.2.3 Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 82 4.2.4 Các loại hình kinh doanh bất động sản có sẵn 184 4.2.5 Nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản có sẵn 184 4.3 Kinh doanh bất động sản hình thành tưong lai 186 4.3.1 Điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 186 4.3.2 Bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai 187 4.3.3 Thanh toán mua bán, thuê mua bất động sản hình thành tương lai 188 4.4 Kinh doanh dịch vụ bất động sãn 88 4.4.1 Phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản 88 4.4.2 Họp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản 89 4.4.3 Nội dung kinh doanh dịch vụ bất động sản 89 Phần câu hỏi ôn tập 192 Phụ lục 4.1: Mầu hợp đồng mua bán nhà, cơng trình xây dựng có sẵn (hoặc hình thành tương lai) 193 Phụ lục 4.2: Mau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 202 Phụ lục 4.3: Mầu hợp đồng chuyển nhượng toàn dự án (hoặc phần dự án) .210 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản 10 Chuông THÁM ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN 5.1 Giói thiệu dịch vụ định giá thẩm định giá bất động sản 215 5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 Một số khái niệm 215 Căn pháp lý thấm định giá bất động sản 217 Điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá bất động sán 217 Tiêu chuẩn thẩm định viên thẩm định viên giá hành nghề 219 Quyền nghĩa vụ thẩm định viên giá hành nghề 220 5.2 Giá trị thị trường giá trị phi thị trường làm CO’ sỏ’ cho thẩm định giá bất động sản 221 Giá trị thị trường 221 Giá trị phi thị trường 222 5.3 Các nguyên tắc định giá, thấm định giá bất động sản 223 5.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt có hiệu 223 5.3.2 Nguyên tác cung - cầu .223 5.3.3 Nguyên tắc thay đồi 224 5.3.4 Nguyên tắc thay 224 5.3.5 Nguyên tắc cân 224 5.3.6 Nguyên tắc thu nhập tăng giảm 224 5.3.7 Nguyên tắc phân phối thu nhập 224 5.3.8 Nguyên tắc đóng góp 225 5.3.9 Nguyên tắc tuân thủ 225 5.3.10 Nguyên tắc cạnh tranh 225 5.3.11 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 225 5.4 Quy trình định giá, thấm định giá bất động sản 226 5.4.1 Bước - Xác định tồng quát BĐS cần thẩm định giá xác định giá trị thị trường phi thị trường làm sở thẩm định giá 226 5.4.2 Bước - Lập kế hoạch thẩm định giá 228 5.4.3 Bước - Khảo sát trường, thu thập thông tin 229 5.4.4 Bước - Phân tích thơng tin 230 5.4.5 Bước - Xác định giá trị BĐS cần thấm định giá 232 5.4.6 Bước - Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá 232 5.2.1 5.2.2 408 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản NĂM NÃM Quý Quý Quý Quý Quý Quý Quý Quý 10% 15% 15% 15% 15% 15% 10% 5% - Dự phịng phí 10% chi phí xây dựng - Giá khởi điểm bán hộ 25 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì), sau quý bán hàng đơn giá bán hộ tăng 5% - Công ty dự kiến bán hộ quý, quý bán 20% diện tích sàn hộ, thời gian bắt đầu bán hộ quý năm dự án - Tiến độ thu tiền bán hàng sau: thu tối đa đợt (từ đợt 1- 6, đợt toán cách quý) sau: + Đợt 1: ký hợp đồng thu 25% giá trị hộ + Đợt đợt đợt liền kề cuối: thu 15% giá trị hộ/mỗi đợt + Đợt liền kề cuối: thu phần cịn lại cho tơng giá trị thu đạt 95% giá trị cãn hộ, vào thời điểm Q4/năm (thời điểm giao nhà) + Đợt cuối (chậm quý 2/năm 3) thu 5% giá trị hộ khách hàng nhận GCN quyền sở hữu nhà - Vốn vay chiếm 50% chi phí đầu tư xây dựng, thời điềm giải ngân quý năm dự án, lãi vay 12%/năm theo sổ dư nợ giảm dần, lãi vay trả quý, vốn vay trả quý năm - Chi phí bán hàng chiếm 4% doanh thu theo quý bán hàng - Thuế TNDN 20% lợi nhuận sau thuế, trích trước 2% doanh số thực thu tốn thuế thời điểm kết thúc cơng trình, dự kiến dự án hoàn tất 2,5 năm - Lãi suất chiết khấu 15%/nãm Hãy thẩm định dự án đầu tư nêu theo tiêu: NPV, IRR, PI, pp, DPP Chương Đánh giá hiệu đầu tư kinh doanh dự án bất động sản 409 Bảng 1: Thông tin quy hoạch STT Hạng mục ĐVT Diện tích đất m2 Mật độ xây dựng % Hệ số sử dụng đất lần Tầng cao Diện tích xây dựng m2 Diện tích khn viên cịn lại m2 Tổng diện tích sàn xây dựng cãn hộ (14 tầng) m2 Tổng diện tích sàn xây dựng để xe (1 tầng) nr Tỷ lệ sàn hữu dụng % 10 Tông diện tích sàn kinh doanh hộ m2 Số liệu tầng Bảng 2: Tống chi phí đầu tư xây dựng STT Cơ sở tính Hạng mục Diện tích (m2) Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí dự phòng Tổng cộng Đơn giá (đ/m2) Tổng tiền (trđ) Giáo trình Đầu tù' kinh doanh bất động sàn 410 Bảng 3: Phân bồ chi phí đầu tư xây dựng Phân bổ chi phí đầu tư ST Hạng mục T Tổng Q1 Chi phí đất Chi phí xây dựng Chi phí dự phịng (10% chi phí xây dựng) Năm Năm Năm Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Năm Ọ3 Ọ4 Ọ1 Ọ2 Tỳ lệ (%) Tiền (trđ) Tỷ lệ (%) Tiền (trđ) Tỷ lệ (%) - Tiền (trđ) - Tông cộng Bảng 4: Doanh thu thực thu Hạng mục ĐVT Tỷ lệ thực bán % Diện tích thực bán m2 Giá bán Doanh thu số liệu Q1 Q2 Q3 0% 0% 0% Q1 Q2 Q3 o/ /o 0 % % trđ Q2/năm 0% 0% Tiến độ thu tiền cho từ đợt bán Ọ3/nãm hàng Q4/năm 0% 0% 0% 0% Ql/năm 0% 0% Q2/năm 0% 0% Thực thu Q4 trđ/m2 Ql/năm Tr.đ Năm Năm Năm Tổng % K- Q4 Q1 Q2 Chương Đánh giá hiệu đầu tư kinh doanh dự án bất động sản 411 Bảng 5: Chi phí bán hàng Tổng Năm Năm Năm Tỷ lệ chi chi phí Doanh phí báng thu (trđ) bán hàng Ọ2 Q3 Q4 Q1 Ọ2 Q3 Ọ4 Q1 Ọ2 hàng Q1 Hạng mục Chi phí bán hàng Bảng 6: Chi phí lãi vay Năm STT Hạng mục Năm Năm Tổng (trđ) Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Trả tiền vay Dư nợ vay Chi phí lãi vay Q2 Bảng 7: Thuế TNDN Hạng mục Thuế TNDN Thu nhập chịu thuế (trđ) Năm Thuế TNDN (trđ) Q1 Năm Năm Q2 Ọ3 Ọ4 Ọ1 Ọ2 Ọ3 Ọ4 Ọ1 Q2 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản 412 Bảng 8: Các tiêu tài TT Các tiêu tài Năm Năm Tổng Năm Ọ1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Ọ1 Dịng tiền chi - Chi phí đầu tư xây dựng - Chi phí bán hàng - Lãi vay - Thuế TNDN PV chi Dòng tiền thu - Tiền thu bủn hàng PV thu Dòng tiền ròng Dòng tiền ròng NCFt r (năm) PV (CFt) Dòng tiền ròng NCFt 10 Thòi gian hồn vốn khơng chiết Năm ♦ Q2 Chương Đánh giá hiệu đầu tư kinh doanh dự án bất động sản khấu(q) 11 Thịi gian hồn vốn có chiết khau(quý) 12 IRR (năm) 13 P1 413 414 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (2009), Chính sảch phát triển thị trường hất động sản: Kinh nghiệm qiỉổc tế học cho Việt Nam, Nhà xuất Thống kê Lê Xuân Bá Trần Kim Chung (2006), Chỉnh sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt Nam, Nhà xuất Chính trị Quốc Gia, Hà Nội Báo Đầu tư (2010), Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2010, Đặc san Báo Đầu tư Bộ Tài nguyên Môi trường, Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai đe hình thành phát triến thị trường Bất động sản Việt Nam (Mã số 2002/15), Đề tài cấp nhà nước Bộ Xây Dựng (2009), Đe án phát triển Thị trường Bất động sản Bộ Xây Dựng (2011), Chiến lược phát triển nhà Quốc gia đến núm 2020 tam nhìn đến năm 2030 Thái Bá cần (2004), Giải pháp tài chỉnh phcỉt triển thị trường bất động sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội Thái Bá cẩn Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sán: vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam, Nhà xuất Tài Cơng ty Cổ phần đào tào kinh doanh dịch vụ Bất động sản Gold Land (2008), Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức định giá Bất động sản 10 Phan Thị Cúc Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh Bất động sản, Nhà xuất Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh 11 Hồng Văn Cường đồng nghiệp (2006), Thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây dựng 12 Trần Hữu Dũng (1010), Khủng hoàng kinh tế khủng hoảng kinh tế học, Thời báo kinh tế Sài Gòn Tài /iệu tham khảo 415 13 Nguyễn Minh Điện (2010), Thâm định giá tài sán doanh nghiệp, Nhà xuất Thống kê 14 Graylon E.Greer (Nhân văn biên dịch) (2008), Bất động sản Phương Đông, Nhà xuất Thanh Hóa 15 Nguyễn Mạnh Hải (2006), Khả áp dụng sổ phương pháp xác định giả quyền sử dụng đất góp phần lành mạnh hóa thị trường sử dụng đất Việt Nam, Đe tài cấp Bộ, Hà Nội 16 Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2005), Quản lý đất đai hất động sản đô thị, Nhà xuất Xây dựng 17 Hiệp hội Bất động sản (2010), Phủt triển nhà vù thị trường Bất động sản: Kinh nghiệm giới lựa chọn cho Việt Nam, Tài liệu Hội thảo Quốc tế 18 Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng Hoàng Hữu Phê (2008), Phương pháp định giá Bắt động sản ứng dụng Lý thuyết Vị - Chất lượng 19 Trần Thanh Hùng (2008), Lý thuyết Vị - Chất lượng: ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường hất động sản 20 John Gerzema Ed Lebar (2009), Bong hóng thương hiệu Nhà xuất Tổng hợp Tp Hồ Chí Minh 21 Trần Tiến Khai (201 1), Nguyên lý hất động sản, Nhà xuất lao động xã hội 22 Nguyễn Thị Mỹ Linh, Phạm Thị Phương Loan (2012), Thuế - Lý thuyết, tập, bùi giãi mẫu câu hỏi ôn tập, Nhà xuất kinh tế Tp Hồ Chí Minh 23 Dương Thị Bình Minh, Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013), Chính sách th đơi với thị trường bat động sàn Việt Nam — Thực trạng giải pháp, Nhà xuất kinh tế Tp Hồ Chí Minh 24 Dương Thị Bình Minh, Sử Đình Thành, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trịnh Thị Kim Oanh (2012), Chính sách phát triển nhà thương mại Tp Hồ Chí Minh — Lý luận thực tiễn, nhà xuất Phương Đơng 416 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sân 25 Nguyễn Văn Ninh (2007), Bất động sản nguồn tài sản Quốc gia — Các giải pháp thuế đảm bảo sử dụng có hiệu Đe tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội 26 Paul Davidson (2010), Giải pháp Keynes, Nhà xuất trẻ 27 Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely (2000), Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết Vị trí dân cư thị (bản dịch Tiếng Việt) Giải thưởng kỷ niệm Donald Robertson cho báo xuất sắc năm 2000 Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies), xuất Vương quốc Anh (Vol.37, No.l, January 2000) 28 Dư Phước Tân (2008), Giai pháp điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất trình thị hóa thành Hồ Chí Minh Viện nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh 29 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 cúa IVSC 30 Đặng Đức Thành (2008), Kinh doanh bất động san hướng tới phát triển bền vững, Nhà xuất trẻ, TP Hồ Chí Minh 31 Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh bất động sản mục tiêu trụ hạng, Nhà xuất trẻ, TP Hồ Chí Minh 32 Đặng Đức Thành (2009), Kinh doanh bất động san thời khủng hoảng, Nhà xuất trẻ, TP Hồ Chí Minh 33 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng, Giáo trình thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp I — Hà Nội 34 Nguyễn Phạm Quang Tú, Một số sổ đánh giá thị trường bat động sán Việt Nam, Viện kinh tế xây dựng 35 ủy ban nhân dân Tp Hồ Chí Minh (2007), Nghiên cứu điều chinh quy hoạch chung xây dựng Tp Hồ Chỉ Minh đen năm 2025, Viện Quy hoạch xây dựng Nikken Sekkei Nhật Bản 36 Viện Nghiên cứu Địa Viện Nghiên cứu Khoa học Thị trường Giá (2006), Thị trường Bất động sản: Thực trạng, nguyên nhân giải pháp Tài liệu Hội thảo, tháng 3/2006 Tài liệu tham khảo 417 37 Viện nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung uơng (2010),CZ2zw/7 sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam (mã số KX 01-13/0610), đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước 38 Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa (2012), Giáo trình thấm định giá trị bất động sản, Nhà xuất lao động xã hội 39 Đặng Hùng Võ (2010), Hướng tới thị trường bất động sản minh bạch, Đặt san báo Đầu tư PHÀN CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT A LUẬT LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BÁT ĐỌNG sản Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 văn hướng dẫn thi hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai so 45/2013/QH13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014, quy định giá đất Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014, quy định khung giá đất Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015, quy định chi tiết số điều Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/ 2014 Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015 Chính phủ, quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sán số 66/2014/QH13 Luật đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 văn hướng dẫn Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 vãn hướng dẫn 418 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản 10 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 văn hướng dẫn 11 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 quản lý đầu tư phát triền đô thị 12 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 quản lý dự án đầu tư xây dựng 13 Nghị 49/2010/QH12 ngày 19/06/2010 dự án, cơng trình quan trọng quốc gia trình Quốc hội định chủ trương đầu tư B ĐỊNH GIÁ BÁT ĐỘNG SẢN Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ, quy định chi tiết thi hành số điều Luật Giá thẩm định giá số 11/2012/QH13 Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài chính, ban hành tiêu chuấn thấm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài chính, ban hành tiêu chuấn thấm định giá Việt Nam số 05, 06, 07 Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài chính, ban hành tiêu chuấn thấm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 c THƯÉ THU NHẬP DOANH NGHIỆP Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 03/03/2008 Nghi định số 124/2008/NĐ — CP ngày 14 tháng 12 năm 2008 quy định chi tiết thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 Thông tư 130/2008/TT-BTC ngày 26 tháng 12 năm 2008 hướng dẫn thi hành NĐ số 124/2008/NĐ — CP ngày 14 tháng 12 năm 2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 14/2008/QH12 — ngày Tài Hậu tham khảo 419 Thông tư 18/2011/TT-BTC ngày 26 tháng 01 năm 2011 Bộ Tài chính, sửa đổi, bổ sung thơng tư số 130/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 32/2013/QH13, ngày 19/06/2013, sửa đối, bổ sung số điều luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 Nghi định sổ 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đồi số 32/2013/QH13 Luật số 71/2014/QH13 Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 26/11/2014 sửa đổi, bổ sung số luật, có Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Nghị định số 91/2014/NĐ-CP ngày 01/10/2014 hướng dẫn sửa đối bổ sung số điều Nghị định quy định thuế Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015, quy định chi tiết thi hành luật sửa đôi, bô sung số điều luật thuế (luật 71/2014/QH13) sửa đổi, bổ sung số điều nghị định thuế, có Luật thuế thu nhập doanh nghiệp D THUÉ THU NHẬP CÁ NHÂN Luật thuế thu nhập cá nhân số 4/2007-QH12 ngày 21/11/2007 Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 09 năm 2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân số 4/2007-QH12 ngày 21/11/2007 Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 09 năm 2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 09 năm 2008 cùa Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập cá nhân Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27 tháng 03 năm 2009 Bộ Tài hướng dẫn sứa đổi, bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008? 420 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sân Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12 tháng 08 năm 2009 Bộ Tài hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11 tháng 01 năm 2010 Bộ Tài hướng dẫn bồ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26 tháng 01 năm 2011 Bộ Tài chính, sửa đổi, bổ sung thông tư số số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Luật số 26/2012/QH13, ngày 22/11/2012 sửa đối, bổ sung số điều Luật thuế thu nhập cá nhân nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 Luật số 71/2014/QH13 Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 26/11/2014 sửa đổi, bổ sung số luật, có Luật thuế Thu nhập cá nhân 10 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015, quy định chi tiết thi hành luật sửa đối, bố sung số điều luật thuế (luật 71/2014/QH13) sửa đối, bổ sung số điều nghị định thuế, có Luật thuế Thu nhập cá nhân E THU TIẺN SỬ DỤNG ĐÁT, TIỀN THUÊ ĐÁT, THUÊ MẶT NƯỚC Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ thu tiền sử dụng đất Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài chính, hướng dẫn số điều nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05 2014 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Thông tư sổ 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài chính, hướng dẫn số điều nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05 2014 421 Tài liệu tham khảo F LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ Pháp lệnh Phí 28/08/2001 lệ phí số 38/2001/PL-UBTVQH10 ngày Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 Chính phủ quy định lệ phí trước bạ Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 hướng dẫn lệ phí trước bạ Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013, sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 Bộ Tài hướng dẫn lệ phí trước bạ Giáo trình ĐẦU TƯ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SẢN TS Nguyễn Thị Mỹ Linh (chủ biên) ThS Trịnh Thị Kim Oanh NHÀ XUẤT BẨN ĐẠI HỌC CƠNG NGHIỆP TP Hồ CHÍ MINH 12 Nguyễn Văn Bảo - p - Q Gò Vấp - TPHCM ĐT: (08) 3994 0390 - 816 ; Fax: (08) 3994 0650 Email: nhaxuatban@hui.edu.vn Chịu trách nhiệm xuất bản: TRẦN VĂN THẮNG Biên tập: ĐOÀN THANH ĐIỀN Sửa in: VIỆT HồNG Trình bày bìa: ISBN: 978-604-920-039-7 THANH TC.GT.003 - 16(N) ĐHCN.HCM-16 In 500 khố 16 X 24 cm theo Quyết định xuât số: 23/QĐĐHCNTPHCM ngày 12/5/2016 với xác nhận đăng kí KHXB số 13682016/CXBIPH/01-14/ĐHCNTPHCM ngày 9/5/2016 In Xưởng in NXB Đại học Công nghiệp TPHCM, nộp lưu chiều ngày 19/5/2016 ... đầu tư kinh doanh bat động sản Chương 3: Đầu tư dự ủn bất động sản Chương 4: Kinh doanh bất động sân Chương 5: Thâm định giá bất động sản Chương 6: Đánh giá hiệu đầu tư vò kinh doanh dự ủn bất động. .. tài Nhà nước đầu tư kinh doanh bất động sản 77 2.2 Các rủi ro kinh doanh dự án bất động sản 126 2.2.1 Rủi ro pháp lý 127 Giáo trình Đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.2 2.2.3... 180 Chuông KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN 4.1 Khái niệm kinh doanh bất động sản 81 4.2 Kinh doanh bất động sản có sẵn 81 4.2.1 Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh 181 4.2.2