PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI

2433 PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Ngô Thị Hồng Nhung Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ TP Hồ Chí Minh GVHD TS Nguyễn Xuân Bang TÓM TẮT Trong giao dịch dâ.

PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Ngô Thị Hồng Nhung Khoa Luật, Trường Đại học Cơng nghệ TP Hồ Chí Minh GVHD: TS Nguyễn Xuân Bang TÓM TẮT Trong giao dịch dân sự, người thứ ba tình hiểu người chiếm hữu khơng có pháp lý tài sản biết việc chiếm hữu tài sản khơng có pháp luật Bộ luật Dân 2005 Bộ luật Dân năm 2015 không đưa định nghĩa chung tình giao dịch, hiểu, tình việc người thứ ba vào việc tài sản xác lập chủ quyền sở hữu (được đăng ký tài sản phải đăng ký) nên tin rằng, người chuyển giao tài sản cho người sử dụng hay chủ sở hữu hợp pháp tài sản xác lập, thực giao dịch Đặc biệt, giải dân vụ án hình sự, việc áp dụng quy định cho người thứ ba tình ngày nhiều, nhằm đưa phán công minh, khách quan Mặc dù Bộ luật Dân 2015 có bổ sung, sửa đổi theo hướng bảo vệ tốt quyền lợi người thứ ba tình, nhiên, quy định bảo vệ bên thứ ba tình Bộ luật Dân năm 2015 sơ lược thiếu rõ ràng gây khó khăn việc hiểu vận dụng quy định Từ khóa: Người tình, pháp luật, giao dịch đất đai, luật dân ĐẶT VẤN ĐỀ Người tình tham gia giao dịch cần hiểu người thời điểm giao dịch người khơng có sở để biết không buộc phải biết việc tham gia vào giao dịch không phù hợp với quy định pháp luật Điều có nghĩa tham gia vào giao dịch, người hoàn toàn tin người giao dịch người có quyền giao dịch giao dịch đáp ứng điều kiện để giao dịch có hiệu lực Trong trường hợp ngược lại, người biết buộc phải biết người tham gia giao dịch khơng có quyền giao dịch khơng coi người tình khơng bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu (Người khơng có quyền giao dịch người giao dịch chủ sở hữu hay chủ sở hữu tài sản cho phép) Người tình tham gia giao dịch bảo vệ theo quy định chung Bộ luật Dân Luật Đất đai năm 2013 Theo quy định Khoản Điều 106 Luật Đất đai năm 2013, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất phù hợp quy định pháp luật đất đai 2433 Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp lường trước rủi ro tài sản bị chuyển giao cho người khác khơng theo ý chí chủ sở hữu, người nhận người tình Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản tránh rủi ro cách mua bảo hiểm cho tài sản thực tế, tài sản có giá trị lớn thường bảo hiểm Trong đó, tham gia giao dịch, người tình hồn tồn có sở thuyết phục để tin người giao dịch người có quyền giao dịch Như vậy, hồn cảnh này, rủi ro mà người tình nghĩ đến khơng thể rủi ro việc người tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch Rủi ro mà người tình dự đoán thường rủi ro giao kết, thực nghĩa vụ, nghĩa vụ giao tài sản Chính vậy, thực tế, biện pháp bảo đảm mà người tình áp dụng khơng hướng đến việc phòng tránh rủi ro việc bên tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch Chính lẽ đó, rơi vào rủi ro này, quyền lợi người tình khơng đảm bảo, mà trông cậy vào tự nguyện bên tiến hành giao dịch THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Theo Điều 133 Bộ luật dân năm 2015, người thứ ba tình giao dịch dân vô hiệu bảo vệ trường hợp sau: “1 Trường hợp giao dịch dân vô hiệu đối tượng giao dịch tài sản đăng ký chuyển giao cho người thứ ba tình giao dịch xác lập, thực với người thứ ba có hiệu lực, trừ trường hợp quy định Điều 167 Bộ luật Trường hợp giao dịch dân vô hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba tình, giao dịch dân với người không bị vô hiệu theo quy định khoản Điều có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch xác lập với người thứ ba phải hoàn trả chi phí hợp lý bồi thường thiệt hại” Như vậy, so với Bộ luật dân năm 2005, quy định người thứ ba tình Bộ luật dân năm 2015 có số điểm mới30: Một là, Bộ luật dân năm 2015 quy định rộng đối tượng giao dịch, thay cụm từ “động sản đăng ký” cụm từ “tài sản đăng ký” 30 Tưởng Duy Lượng (2018), Quy định Bộ luật Dân bảo vệ người thứ ba tình thực tiễn giải quyết, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 3, trang 14-15 2434 Hai là, Bộ luật dân năm 2015 bổ sung thêm quy định bảo vệ người thứ ba tình trường hợp giao dịch dân trước vơ hiệu tài sản đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền, sau chuyển giao giao dịch dân khác cho người thứ ba tình người vào việc đăng ký mà xác lập, thực giao dịch giao dịch khơng bị vơ hiệu Đây quy định hồn tồn so với Bộ luật dân năm 2005 Theo Bộ luật dân năm 2005, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tất giao dịch với người thứ ba tình khơng có hiệu lực trừ trường hợp người thứ ba tình nhận tài sản thông qua bán đấu giá tổ chức có thẩm quyền giao dịch với người mà theo án, định quan nhà nước có thẩm quyền chủ sở hữu tài sản sau chủ thể khơng phải chủ sở hữu tài sản án, định bị hủy, sửa Quy định dẫn đến thực trạng giao dịch dân trước bị vơ hiệu tài sản đăng ký quyền sở hữu chuyển giao cho người thứ ba tình, người vào việc tài sản đăng ký quyền sở hữu thiết lập giao dịch, đồng sở hữu tài sản khởi kiện tịa án yêu cầu người thứ ba phải trả lại tài sản Quy định không bảo vệ cho người tham gia giao dịch cách thẳng, trung thực mà cịn khơng bảo đảm tính ổn định giao dịch dân Từ phân tích cho thấy, quy định Bộ luật dân năm 2015 bảo vệ người thứ ba tình có lý, có tình Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng quy định nhiều bất cập, vướng mắc cần phải nghiên cứu để hoàn thiện Vướng mắc liên quan đến việc nhận diện người thứ ba tình Xét chất, pháp luật bảo vệ người thứ ba tình nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng cho chủ thể tham gia giao dịch tinh thần thẳng, trung thực, bảo đảm tính ổn định giao dịch dân Nhưng xem người thứ ba tình? Trên thực tế, có chủ thể lợi dụng quy định pháp luật nhằm hợp pháp hóa quyền sở hữu tài sản từ giao dịch dân vô hiệu ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu Nghĩa sau chiếm hữu tài sản từ giao dịch vô hiệu, người tiến hành đăng ký tài sản sau giao dịch với người thứ ba31 Căn vào khoản Điều 133 Bộ luật dân năm 2015, giao dịch với người thứ ba chấp nhận Tuy nhiên, nhiều trường hợp giao dịch với người thứ ba giả tạo Vì vậy, khơng xác định chất giao dịch quy định khoản Điều 133 Bộ luật dân tạo điều kiện cho chủ thể trục lợi Ví dụ: Đầu năm 2018, bà Phan Thị Ngọc Anh (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) mua ông N nhà đường Đào Duy Anh, quận Phú Nhuận với giá 10 tỉ đồng Sau cơng chứng hồn thành nghĩa vụ thuế, bà Anh thấy giấy hồng cũ nhà bị rách gáy nên làm hồ sơ đăng đổi giấy hồng Sau 31 Nguyễn Thị Linh (2020), Một số vấn đề chế định bảo vệ người thứ ba tình theo Bộ luật Dân năm 2015, thực tiễn giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 22, trang 44 - 47 2435 đó, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất quận Phú Nhuận viết giấy hẹn bà Anh vào 22-11-2018 đến nhận giấy Bất ngờ vào sáng 20-11-2018, Ủy ban nhân dân quận Phú Nhuận gửi thông báo cho bà Anh nhà bà mua bị quan thi hành án định tạm dừng việc chuyển quyền sở hữu người chủ cũ phải thi hành án với người khác Lúc mua nhà bà hồn tồn khơng biết thơng tin nhà, việc cơng chứng hợp đồng mua bán nhà diễn bình thường, khơng bị ngăn chặn Tương tự, tháng 8-2019, anh Nguyễn Chiến Thắng mua anh H nhà ba tầng Thành phố Bắc Ninh (nhà chấp ngân hàng) Anh Thắng anh H đến ngân hàng toán nợ, ngân hàng lý hợp đồng, trả lại giấy tờ nhà Sau đó, anh Thắng mang giấy tờ đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để xin xóa chấp xác nhận Cùng ngày, hai bên phường làm thủ tục mua bán phường xác nhận Tuy nhiên, gần năm sau, Chi cục Thi hành án dân Thành phố Bắc Ninh lại kê biên nhà với lý để đảm bảo việc thi hành án người bán Trong hai vụ việc trên, bà Anh anh Thắng vào giấy đăng ký quyền sử dụng đất để xác lập giao dịch Họ vốn biết tài sản mua bị quan Thi hành án kê biên Trong trường hợp ta thấy áp dụng khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2015 giao dịch bà Anh anh Thắng vơ hiệu, có nghĩa họ khơng giữ lại nhà họ mua Nếu muốn bảo vệ quyền lợi bà Anh anh Thắng khởi kiện người bán nhà cho yêu cầu bồi thường thiệt hại Việc bồi thường thiệt hại khơng phải mục đích mà bà Anh anh Thắng hướng đến, họ muốn mua nhà sở hữu nhà, vào việc đăng ký mà việc nhà bị kê biên Có thể thấy quyền lợi bà Anh anh Thắng không đảm bảo áp dụng quy định pháp luật hành đối người người thứ ba tình Những vụ việc cho thấy khoản Điều 138 Bộ luật Dân 2015 hành đẩy người mua, nhận chuyển nhượng, nhận chấp thuê nhà đất, ô tô, xe máy… phải đối mặt với rủi ro pháp lý cao32 Vì thực giao dịch, người dân thường biết tin vào giấy tờ quan nhà nước, tin vào quan cơng chứng chứng nhận tính hợp pháp giao dịch Họ biết tranh chấp, rắc rối liên quan đến tài sản có rủi ro họ lại phải gánh chịu NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC CẦN PHẢI BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI THAM GIA VÀO CÁC GIAO DỊCH Thứ nhất, xét yếu tố lỗi, trình bày, người tình tham gia giao dịch khơng có sở không buộc phải biết người giao dịch quyền giao dịch Như vậy, người tình hồn tồn khơng có lỗi tham gia vào giao dịch Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, trang 46 - 47 32 2436 Thứ hai, xét mức độ thiệt hại, cân nhắc việc lựa chọn quyền lợi chủ sở hữu tài sản ban đầu người tình việc xem xét xem mức độ thiệt hại bên yếu tố quan trọng Rủi ro mà chủ sở hữu tài sản thường gặp lường trước rủi ro tài sản bị chuyển giao cho người khác khơng theo ý chí chủ sở hữu, người nhận người tình Tuy nhiên, chủ sở hữu tài sản tránh rủi ro cách mua bảo hiểm cho tài sản thực tế, tài sản có giá trị lớn thường bảo hiểm Trong đó, tham gia giao dịch, người tình hồn tồn có sở thuyết phục để tin người giao dịch người có quyền giao dịch Như vậy, hoàn cảnh này, rủi ro mà người tình nghĩ đến khơng thể rủi ro việc người tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch Rủi ro mà người tình dự đốn thường rủi ro giao kết, thực nghĩa vụ, nghĩa vụ giao tài sản33 Thứ ba, xét lợi ích mang lại cho xã hội, xem xét theo hướng đáp ứng yêu cầu chủ sở hữu tài sản ban đầu, buộc người tình trả lại tài sản cho người dẫn đến không công cho người tình Hơn thế, cách tiếp cận gây tâm lý e ngại từ phía người tham gia giao dịch Điều làm giảm khả lưu thông dân tài sản, gây bất ổn cho giao dịch, tác động không tốt đến phát triển kinh tế – xã hội, kinh tế thị trường Do vậy, việc công nhận quyền lợi người tình có từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu tài sản biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo ổn định cho giao dịch, bảo đảm phát triển kinh tế – xã hội Vì lý vừa phân tích, tơi cho rằng, việc cho phép người tình trở thành chủ sở hữu tài sản phương thức bảo vệ người tình tham gia giao dịch nhằm mục đích thúc đẩy tạo ổn định cho giao dịch KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Thứ nhất, bổ sung người tình giao dịch khơng chuyển quyền sử dụng đất vào trường hợp bảo vệ loại bỏ trường hợp nhận tặng cho, nhận thừa kế khỏi trường hợp bảo vệ Bộ luật dân 2015 cần sớm bổ sung khái niệm người thứ ba tình, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần có hướng dẫn giải thích rõ thuật ngữ “ngay tình”, điều kiện, dấu hiệu để nhận diện xác người thứ ba tình giao dịch dân sự, tránh trường hợp chủ thể lợi dụng quy định pháp luật bảo vệ người thứ ba tình nhằm tạo giao dịch giả tạo để trục lợi Thứ hai, loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch giao dịch người tình khơng cơng nhận, trừ trường hợp thời điểm xem xét quyền lợi người tình, đất phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng phép tham gia vào giao dịch Trong trường hợp người tình khơng cơng nhận giao dịch, người tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất sử dụng Ths Nguyễn Thị Hồng Thúy (2021), Bảo vệ người thứ ba ngày tình theo Bộ luật dân 2015 thực tiễn áp dụng, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, số 28, trang 18 - 20 33 2437 mục đích Người tình trường hợp khơng cơng nhận giao dịch, bồi thường thiệt hại Thứ ba, người tình giao dịch đất cần bảo vệ trường hợp người tham gia vào giao dịch khác Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần có hướng dẫn cụ thể trường hợp người mua tài sản từ bán đấu giá trường hợp việc bán đấu giá vi phạm thủ tục đấu giá để có thống đường lối giải Thứ tư, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể việc định đoạt tài sản chung vợ chồng tham gia giao dịch với người thứ ba tình tài khoản ngân hàng, tài khoản chứng khốn, vàng bạc có giá trị lớn để từ có giới hạn định cho bên tham gia giao dịch nhằm bảo đảm quyền lợi vợ (chồng) quyền lợi thành viên khác gia đình Đối với loại đất mà quyền sử dụng đất bị cấm giao dịch giao dịch người tình không công nhận, trừ trường hợp thời điểm xem xét quyền lợi người tình, đất phép chuyển mục đích sử dụng sang loại đất mà quyền sử dụng phép tham gia vào giao dịch Trong trường hợp người tình khơng cơng nhận giao dịch, người tình phải trả lại đất cho Nhà nước để đất sử dụng mục đích Người tình trường hợp khơng công nhận giao dịch, bồi thường thiệt hại KẾT LUẬN Những người tình giao dịch đất cần bảo vệ trường hợp người tham gia vào giao dịch khác Luật Đất đai cần thể rõ ràng điều kiện, người tham gia giao dịch quyền sử dụng đất bảo vệ tình tham gia giao dịch quyền sử dụng đất Việc xác lập quyền sở hữu tài sản mua từ phiên bán đấu giá Trên thực tế, có nhiều tranh chấp liên quan đến tài sản bán đấu giá Mặc dù khoản Điều 133 Bộ luật dân 2015 có quy định tài sản chưa đăng ký quyền sở hữu người thứ ba tình nhận tài sản thơng qua bán đấu giá giao dịch với người thứ ba có hiệu lực Tuy nhiên thực tế, người mua tài sản bán đấu giá khó khăn việc đăng ký quyền sở hữu tài sản chủ sở hữu tài sản đấu giá khởi kiện sai phạm thủ tục bán đấu giá Về phía tịa án lại có quan điểm giải khơng giống Có tịa án cho phải xem xét việc bán đấu giá có thủ tục hay không giải bảo vệ người thứ ba tình Có tịa án lại cho dù bán đấu giá khơng thủ tục bảo vệ người thứ ba tình TÀI LIỆU THAM KHẢO Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam Nguyễn Thị Linh (2020), Một số vấn đề chế định bảo vệ người thứ ba tình theo Bộ luật Dân năm 2015, thực tiễn giải pháp hồn thiện, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 22 2438 Tưởng Duy Lượng (2018), Quy định Bộ luật Dân bảo vệ người thứ ba tình thực tiễn giải quyết, Tạp chí Tịa án nhân dân, số Quốc hội (2005), Bộ Luật Dân Quốc hội (2013), Luật Đất đai Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân Ths Nguyễn Thị Hồng Thúy (2021), Bảo vệ người thứ ba ngày tình theo Bộ luật dân 2015 thực tiễn áp dụng, Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam, số 28 2439 ... tiến hành giao dịch THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Theo Điều 133 Bộ luật dân năm 2015, người thứ ba tình giao dịch dân vơ hiệu bảo vệ trường... ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ BẢO VỆ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG GIAO DỊCH LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI Thứ nhất, bổ sung người tình giao dịch không chuyển quyền sử dụng đất vào trường hợp bảo vệ loại bỏ trường hợp nhận... phục để tin người giao dịch người có quyền giao dịch Như vậy, hồn cảnh này, rủi ro mà người tình nghĩ đến rủi ro việc người tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch Rủi ro mà người tình dự đốn