Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu
Hiện nay, quy định pháp luật về việc nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho hộ gia đình, cá nhân đã tương đối đầy đủ, nhưng vẫn tồn tại nhiều điểm bất hợp lý Thực tế, việc thực thi pháp luật về chính sách nộp tiền SDĐ đối với các đối tượng được công nhận QSDĐ còn nhiều bất cập Luận văn này được thực hiện nhằm làm rõ giả thuyết nghiên cứu và trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu liên quan.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho hộ gia đình và cá nhân là việc xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất của họ theo quy định pháp luật Khi nhà nước cấp QSDĐ, hộ gia đình và cá nhân có thể phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) để đảm bảo việc sử dụng đất hợp pháp và công bằng Việc nộp tiền này nhằm góp phần vào ngân sách nhà nước và đảm bảo quyền lợi cho cộng đồng.
Thứ hai, pháp luật quy định như thế nào về việc nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân?
Khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) của hộ gia đình và cá nhân, có nhiều bất cập trong việc áp dụng quy định về nộp tiền sử dụng đất Những vấn đề này bao gồm việc thiếu rõ ràng trong quy trình nộp tiền, khó khăn trong việc xác định giá trị đất, cũng như sự chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều này dẫn đến sự không đồng nhất trong việc thực hiện quy định và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân Cần có những cải cách để đảm bảo quy trình minh bạch và công bằng hơn trong việc nộp tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho hộ gia đình và cá nhân là cần thiết để đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích của người dân và nguồn thu ngân sách nhà nước Việc hoàn thiện quy trình này không chỉ giúp người dân có quyền lợi hợp pháp mà còn góp phần tăng cường quản lý tài nguyên đất đai và phát triển kinh tế bền vững.
Tình hình nghiên cứu
Liên quan đến việc nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân, đã có nhiều nghiên cứu đáng chú ý Các công trình nghiên cứu này, bao gồm các tác giả được liệt kê dưới đây, đã đóng góp quan trọng vào việc hiểu rõ hơn về vấn đề này.
Sách "Giáo trình Luật đất đai" do Trần Quang Huy chủ biên, được xuất bản bởi NXB Công an nhân dân Hà Nội năm 2003, đề cập đến các điều kiện cần thiết để hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Bài viết của tác giả Phạm Thu Thủy, mang tên “Một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai 2003”, được đăng trên tạp chí luật học năm 2004, đã phân tích các điều kiện cần thiết để hộ gia đình và cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật.
Bài viết của tác giả Đặng Anh Quân, mang tên “Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, được đăng trên tạp chí khoa học pháp lý số 2 năm 2006, phân tích các quy định liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Tác giả cũng nêu rõ thực trạng hiện nay và rút ra những bài học kinh nghiệm trong quá trình cấp giấy chứng nhận này.
Tác giả Lữ Ngọc Bình trong bài viết “Các trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Những vấn đề cần quan tâm” đăng trên tạp chí thanh tra số 09/2007 đã phân tích những bất cập trong việc tính tiền sử dụng đất đối với các đối tượng không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất Bài viết nêu rõ những vấn đề cần được quan tâm để cải thiện quy trình này.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thanh Loan, đề tài “Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam”, được thực hiện tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2008 Tác phẩm này phân tích các điều kiện cần thiết để hộ gia đình và cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bài viết của tác giả Đinh Sỹ Dũng, “Tài chính đất đai – Một số vấn đề quan tâm”, được đăng trên Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 21 (137) vào tháng 12/2008, phân tích và đánh giá thực trạng pháp luật liên quan đến các khoản thu tài chính từ đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất và giá đất Tác giả cũng đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện những bất cập trong quy định pháp luật về giá đất hiện tại.
Sách "Giáo trình đất đai và môi trường" của tác giả Lê Hồng Hạnh, xuất bản năm 2011 tại Trường đại học Vinh, cung cấp kiến thức lý luận và quy định pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nội dung sách cũng nêu rõ nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được nhà nước cấp giấy chứng nhận.
Tác giả Lê Văn Bình đã viết bài “Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất” được đăng trên bản thông tin khoa học lập pháp số Bài viết tập trung vào việc cải thiện các quy định liên quan đến pháp luật đất đai nhằm nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất.
Bài viết này giải thích khái niệm quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của chúng như những điều kiện cần thiết để được công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Sách "Bình luận khoa học Luật đất đai" do Phạm Thị Hương Lan chủ biên, xuất bản năm 2013 bởi NXB Lao động, cung cấp nhiều lý luận và giải thích khoa học về các quy định của Luật Đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan đến việc thu nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân.
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Minh, thực hiện tại Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2013, tập trung vào việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở (QSHNỞ) và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân Tác giả đã đánh giá thực trạng các quy định pháp luật hiện hành, chỉ ra những điểm mạnh và hạn chế, từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm cải thiện quy định pháp luật về cấp GCN, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai.
Tác giả Nguyễn Ngọc Minh đã trình bày bài viết “Những sửa đổi bổ sung cơ bản về chế định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong luật đất đai 2013” trên tạp chí Luật học năm 2014 Bài viết phân tích sâu sắc quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất và các căn cứ để tính toán tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Tác giả Nguyễn Thị Dung trong bài viết “Về giá đất trong luật đất đai 2013” đăng trên tạp chí Luật học năm 2014 đã phân tích các quy định pháp luật liên quan đến giá đất và giá tính tiền sử dụng đất Bài viết cũng đề xuất giải pháp nhằm cải thiện vấn đề giá đất tại Việt Nam hiện nay.
Sách của tác giả Lưu Quốc Thái: “Những vấn đề pháp lý về thị trường QSDĐ
Cuốn sách "Việt Nam" do NXB Hồng Đức phát hành năm 2016 tại Hà Nội cung cấp phân tích sâu sắc về pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam Nó không chỉ làm rõ các quy định pháp lý mà còn cung cấp kiến thức lý luận về giá đất, giúp người sử dụng đất hiểu rõ hơn về nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả khoản tiền sử dụng đất.
Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn này nghiên cứu toàn diện chế định công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) khi Nhà nước công nhận QSDĐ cho hộ gia đình và cá nhân ở Việt Nam Bài viết phân tích các quy định pháp luật và đánh giá thực tiễn việc nộp tiền SDĐ tại TP.HCM, đồng thời khảo sát thực trạng thực thi pháp luật liên quan Qua đó, luận văn chỉ ra những bất cập trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến sử dụng đất và đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện chế định tài chính liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình và cá nhân khi được Nhà nước công nhận QSDĐ.
Đối tượng nghiên cứu của luận văn này tập trung vào quy định pháp luật Việt Nam liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) của hộ gia đình và cá nhân khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Cụ thể, nghiên cứu sẽ xem xét các quy định về việc nộp tiền SDĐ, bao gồm các trường hợp được miễn, giảm tiền, cũng như căn cứ xác định số tiền SDĐ phải nộp và thời hạn nộp Bên cạnh đó, luận văn cũng sẽ phân tích các chính sách hỗ trợ cho người sử dụng đất chưa có khả năng nộp và hệ quả pháp lý của việc không nộp tiền SDĐ theo quy định hiện hành.
Luận văn này nghiên cứu về công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và tiền sử dụng đất (SDĐ), cùng với các quy định pháp luật liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình và cá nhân khi được nhà nước công nhận QSDĐ Mục tiêu của nghiên cứu là xác định những điểm chồng chéo và bất hợp lý trong các văn bản pháp luật, cũng như những bất cập trong quá trình thực thi pháp luật Từ đó, luận văn đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định, bảo đảm quyền và lợi ích của các bên liên quan trong việc thực thi chính sách liên quan đến tiền SDĐ.
Đề tài này tập trung phân tích các quy định pháp luật liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật này từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực cho đến nay.
Mặc dù các quy định pháp luật về nộp tiền sử dụng đất được ban hành bởi cấp trung ương, luận văn này sẽ tập trung vào việc khảo sát và phân tích thực tiễn thực hiện những quy định này tại TP HCM.
Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết
Để thực hiện đề tài này, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây:
Phương pháp hệ thống hóa, phân tích và tổng hợp được áp dụng để làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Phương pháp này được triển khai trong chương 1 của Luận văn.
Luận văn sử dụng phương pháp hệ thống hóa pháp luật, phân tích luật viết và tổng hợp để làm rõ quy định về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam Ngoài ra, luận văn còn áp dụng phương pháp đánh giá pháp luật và đánh giá tác động nhằm xác định hiệu quả của các quy định trong quản lý thu nộp tiền SDĐ, đồng thời xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình thực thi quy định này Các phương pháp này được trình bày chi tiết trong chương 2 của luận văn.
Phương pháp xã hội học pháp luật đặt các quy định pháp luật trong bối cảnh xã hội hiện nay, nhằm đưa ra kiến nghị tăng cường tính tích cực của các quy định này và hạn chế bất cập trong thi hành chính sách pháp luật Mục tiêu là cân bằng lợi ích giữa người dân và cơ quan nhà nước Phương pháp này được trình bày chi tiết trong chương 3 của luận văn.
Khung phân tích của đề tài dựa trên lý luận về công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) của hộ gia đình, cá nhân Đề tài đánh giá thực trạng thực hiện các quy định pháp luật liên quan, chỉ ra những bất cập trong quá trình thực thi pháp luật Đồng thời, đề tài cũng đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ khi nhà nước công nhận QSDĐ.
Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Việc xác định số tiền phải nộp liên quan đến nhiều quy trình và phụ thuộc vào các yếu tố như nguồn gốc, thời hạn, diện tích, giá đất và mục đích sử dụng đất Hơn nữa, chính sách pháp luật trong lĩnh vực này thường có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo và không rõ ràng.
Số lượng và chất lượng các nghiên cứu về tài chính đất đai còn hạn chế, chủ yếu là những bài viết tổng quan, thiếu những phân tích sâu sắc về tiền sử dụng đất, đặc biệt là tiền sử dụng đất trong quá trình công nhận quyền sử dụng đất.
Luận văn nghiên cứu tập trung vào chế định nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) của hộ gia đình và cá nhân khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) từ nhà nước Bài viết cung cấp cái nhìn tổng quát về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ, đồng thời chỉ ra những bất cập trong pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này Ngoài ra, luận văn cũng đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện chế định pháp luật về đất đai.
7 Kết cấu của bài luận văn
Ngoài Phần Mở đầu, Phần Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Phần nội dung của luận văn được cấu trúc thành 3 chương cụ thể gồm:
Chương I trình bày tổng quan về tiền sử dụng đất và quy trình công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân Chương II nêu rõ các quy định pháp luật liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân.
Chương III tập trung vào thực tiễn thi hành pháp luật liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân Bài viết chỉ ra một số bất cập trong quá trình thực hiện, bao gồm những khó khăn trong việc xác định giá trị đất và quy trình thu nộp tiền Đồng thời, tác giả đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo quyền lợi cho người dân và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
CHƯƠNG I KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
Công nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam là một khái niệm quan trọng, trong đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân và được nhà nước đại diện quản lý.
Nhà nước không trực tiếp khai thác và sử dụng đất đai, mà thay vào đó, trao quyền sử dụng, chiếm hữu và định đoạt cho người sử dụng đất Một trong những hình thức quan trọng để thực hiện điều này là công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCNQSDĐ) Giấy chứng nhận này nhằm chuyển giao quyền sử dụng, chiếm hữu và định đoạt một cách hợp pháp cho người sử dụng đất.
Cần phân biệt rõ giữa công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và giấy chứng nhận QSDĐ Công nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý phát sinh quyền cho người sử dụng đất, trong khi giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chỉ là biểu hiện của một quy trình, phản ánh kết quả của việc công nhận QSDĐ.
So với LĐĐ 2003, định nghĩa về công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) trong LĐĐ 2013 có sự khác biệt rõ rệt Trong LĐĐ 2003, công nhận QSDĐ được hiểu là việc nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) lần đầu cho người sử dụng đất, dẫn đến sự nhầm lẫn với trường hợp cấp GCN khi giao đất hoặc cho thuê đất Tuy nhiên, theo khoản 9 Điều 3 LĐĐ 2013, công nhận QSDĐ được định nghĩa cụ thể hơn, giúp phân biệt rõ ràng giữa công nhận và giao đất hoặc cho thuê đất Cụ thể, công nhận QSDĐ là việc nhà nước trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc từ việc nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, thông qua việc cấp GCNQSDĐ lần đầu cho thửa đất xác định Điều này thể hiện rằng công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của chủ thể đang sử dụng đất, từ đó xác lập mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và xây dựng môi trường lành mạnh cho các quan hệ đất đai, giúp hạn chế tranh chấp và tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự như tặng cho, mua bán, thừa kế, thế chấp Đồng thời, việc này cũng bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, đảm bảo họ sẽ được xem xét đền bù hợp lý trong trường hợp bị thu hồi đất.
Đặc điểm công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) thể hiện sự khác biệt trong điều kiện giao dịch dân sự do đất đai là tài sản đặc biệt Mỗi thửa đất cần được đo đạt, đánh số và cấp chứng thư xác định quyền sử dụng hợp pháp Quy trình công nhận QSDĐ chỉ có thể thực hiện qua mệnh lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo trình tự thủ tục luật định thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Trên thực tế, khi hộ gia đình hoặc cá nhân đã có QSDĐ ổn định, việc công nhận chỉ đơn giản là sự thừa nhận của nhà nước về mặt pháp lý thông qua cấp GCNQSDĐ.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý quan trọng, ghi nhận quyền lợi của tổ chức và cá nhân đối với diện tích đất cụ thể Việc cấp GCNQSDĐ không chỉ là căn cứ thiết yếu cho quản lý đất đai mà còn là tài liệu cần thiết trong các quan hệ pháp luật dân sự liên quan đến đất Để được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ điều kiện, đăng ký kê khai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước GCNQSDĐ cũng đóng vai trò bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ thực hiện các quyền liên quan.
Nguyễn Thị Minh (2013) đã nghiên cứu về việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân trong luận văn thạc sĩ của mình tại Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội.
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại Việt Nam đã được pháp luật quy định rõ ràng, đặc biệt là quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Công tác quản lý điền địa ở Việt Nam có lịch sử lâu dài, với hệ thống sổ địa bạ từ thời Gia Long và Minh Mạng Dưới thời Pháp thuộc và Việt Nam Cộng Hòa, hệ thống đất đai được cải thiện với các phương pháp đo đạc chính xác hơn và quản lý chặt chẽ hơn Tuy nhiên, do chiến tranh, việc đăng ký đất đai chưa được triển khai cho đến những năm 80 của thế kỷ XX Kể từ khi có Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987, đăng ký đất đai đã trở thành nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất.
Việc công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình Nhà nước ghi nhận quyền lợi của hộ gia đình, cá nhân thông qua việc cập nhật thông tin vào hệ thống quản lý và cấp văn bản xác nhận Khi được công nhận quyền lợi hợp pháp trên một thửa đất cụ thể, hộ gia đình và cá nhân có chứng nhận quyền tài sản, cho phép họ thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và thế chấp Cấp giấy chứng nhận QSDĐ không chỉ là cơ sở pháp lý bảo đảm an toàn và hiệu quả cho các bên trong giao dịch, mà còn thúc đẩy các giao dịch dân sự, tạo nguồn thu cho ngân sách và phát triển kinh tế đất nước.
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
Khái quát chung về công nhận quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện quản lý
Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt cho người sử dụng đất thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất Công nhận quyền sử dụng đất là hình thức nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Việc cấp giấy chứng nhận này giúp chuyển giao quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt một cách hợp pháp cho người sử dụng đất.
Cần phân biệt rõ giữa công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và giấy chứng nhận QSDĐ Công nhận QSDĐ là cơ sở pháp lý xác lập quyền cho người sử dụng đất, trong khi giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ chỉ là kết quả của quy trình công nhận QSDĐ.
So với LĐĐ 2003, khái niệm công nhận QSDĐ trong LĐĐ 2013 có sự khác biệt rõ rệt LĐĐ 2003 định nghĩa công nhận QSDĐ là việc nhà nước cấp GCNQSDĐ lần đầu cho người SDĐ, dẫn đến sự nhầm lẫn với các trường hợp giao đất hoặc cho thuê đất Tuy nhiên, theo khoản 9 Điều 3 LĐĐ 2013, công nhận QSDĐ được định nghĩa cụ thể hơn, giúp phân biệt rõ ràng với giao đất và cho thuê đất bằng cách loại trừ các hình thức khác Cụ thể, công nhận QSDĐ là việc nhà nước trao QSDĐ cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc từ việc giao đất hay cho thuê đất, thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất xác định Điều này cho thấy công nhận QSDĐ là hành vi pháp lý thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của người SDĐ, từ đó xác lập mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của họ.
Công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và tạo ra môi trường lành mạnh cho các quan hệ đất đai, giúp hạn chế tranh chấp phát sinh Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch dân sự như tặng cho, mua bán, thừa kế và thế chấp Hơn nữa, việc công nhận QSDĐ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp thu hồi đất, khi họ sẽ được xem xét đền bù hợp lý.
1.1.2 Đặc điểm công nhận quyền sử đất Đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên điều kiện trở thành hàng hóa giao dịch dân sự là có sự khác biệt Mỗi một thửa đất cần được đo đạt, đánh số và cấp một chứng thư xác định quyền sử dụng hợp pháp 2 Công nhận QSDĐ chỉ có thể thực hiện bằng mệnh lệnh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tuân theo một trình tự thủ tục luật định đó là việc cấp GCNQSDĐ Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân đã có QSDĐ ổn định nên việc công nhận chỉ là việc nhà nước thừa nhận về mặt pháp lý thông qua việc cấp GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là chứng thư pháp lý quan trọng, ghi nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với diện tích đất cụ thể Đây là căn cứ thiết yếu trong quản lý đất đai và các quan hệ pháp luật dân sự liên quan Việc cấp GCNQSDĐ cho những người đủ điều kiện sử dụng đất giúp nhà nước quản lý đất đai hiệu quả thông qua việc ghi nhận thông tin trên sổ địa chính Người sử dụng đất cần đăng ký kê khai tại cơ quan có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước để nhận chứng thư này GCNQSDĐ cũng là cơ sở để nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho họ thực hiện các quyền liên quan.
Nguyễn Thị Minh (2013) đã nghiên cứu về việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân Luận văn thạc sĩ của bà được trình bày tại Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, với nội dung chi tiết ở trang 20.
Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại Việt Nam được pháp luật công nhận, đặc biệt là quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất Công tác quản lý đất đai ở Việt Nam có lịch sử lâu đời, với hệ thống sổ địa bạ từ thời Gia Long và Minh Mạng Dưới thời Pháp thuộc và Việt Nam Cộng Hòa, hệ thống đất đai đã được cải thiện với các phương pháp đo đạc và quản lý tiên tiến Tuy nhiên, do chiến tranh, công tác đăng ký đất đai chỉ được triển khai vào những năm 80 của thế kỷ XX Kể từ khi Luật Đất đai đầu tiên được ban hành vào năm 1987, việc đăng ký đất đai đã trở thành nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thể sử dụng đất.
Việc công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quá trình mà Nhà nước ghi nhận quyền của hộ gia đình, cá nhân thông qua việc cập nhật thông tin vào hệ thống quản lý và cấp văn bản xác nhận Điều này không chỉ xác nhận quyền lợi hợp pháp trên một thửa đất cụ thể mà còn tạo điều kiện cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, và thế chấp Giấy chứng nhận QSDĐ đóng vai trò là cơ sở pháp lý, đảm bảo an toàn và hiệu quả trong các giao dịch liên quan, đồng thời thúc đẩy giao dịch dân sự, tạo nguồn thu cho ngân sách và phát triển kinh tế quốc gia.
Nhà nước có nhiệm vụ thống nhất quản lý đất đai, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả và hợp lý, hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất Do đó, công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là vô cùng cần thiết.
3Đặng Anh Quân (2006), Một số suy nghĩ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạp chí khoa học pháp lý số 2, 2006, trang 33
Theo Lê Thị Ngọc Mai (2017), trong bài viết về chế định quản lý nhà nước về Đất đai trong Luật Đất đai 2013, cần nhận thức rằng nhiệm vụ này thuộc về nhà nước Nhà nước cần tạo điều kiện tốt nhất cho người dân trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN).
Hoạt động công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) và cấp giấy chứng nhận có mối quan hệ chặt chẽ Độ phức tạp của quá trình cấp giấy chứng nhận phụ thuộc vào các điều kiện liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất.
1.1.3 Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất
Quá trình xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ) của một số hộ gia đình và cá nhân diễn ra trước khi được nhà nước công nhận, mặc dù thiếu giấy tờ theo quy định Tuy nhiên, việc sử dụng đất thực tế đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch Để hiểu rõ về đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, trước tiên cần xem xét yếu tố quy hoạch Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước nhằm tổ chức và quản lý đất đai hiệu quả, thông qua việc phân bổ đất cho các mục đích sử dụng cụ thể Trong quá trình công nhận QSDĐ, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra xem thửa đất có phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương hay không, từ đó giúp quản lý nhà nước về đất đai hiệu quả và hạn chế vi phạm trong sử dụng đất.
Trong trường hợp thửa đất không phù hợp với quy hoạch nhưng đã được sử dụng trước khi có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người sử dụng đất vẫn được cấp giấy chứng nhận Tuy nhiên, phần diện tích không phù hợp sẽ được ghi chú trong giấy chứng nhận Người sử dụng đất phải tiếp tục sử dụng đất đúng với mục đích ban đầu trước khi có quy hoạch Nếu trên đất đã có công trình xây dựng như nhà ở hoặc nhà xưởng, việc sử dụng cũng phải tuân thủ quy định này.
5 Phạm Thu Thủy (2004), Một số vấn đề về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai 2003, tạp chí luật học năm 2004, trang 64.
Lê Văn Bình (2013) trong bài viết "Hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về quy hoạch sử dụng đất" đã nêu rõ rằng, khi tiến hành xây dựng mới, người sử dụng đất sẽ không được phép xây dựng trên những phần diện tích đã được ghi chú trong quy hoạch.
Khái quát chung về tiền sử dụng đất
Việt Nam, một quốc gia nông nghiệp, coi đất đai là tài nguyên quý giá và không thể thay thế Kể từ năm 1945, chế độ sở hữu đất đai đã phát triển theo từng giai đoạn lịch sử của đất nước Do đặc thù của chế độ cùng với các yếu tố kinh tế, văn hóa và lịch sử, đất đai tại Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là cơ quan quản lý Nhà nước sau đó phân bổ quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, đồng thời công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của các chủ thể này.
Để đảm bảo hiệu quả và tính công bằng trong quản lý đất đai, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này Nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, đặc biệt là tiền sử dụng đất, đóng vai trò quan trọng trong hoạt động quản lý của Nhà nước, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Quy định về thu nộp tiền sử dụng đất tại Việt Nam được quy định trong giai đoạn Luật Đất đai.
Luật đất đai 1987 không quy định rõ về việc sử dụng đất, coi QSDĐ là hàng hóa đặc biệt, và việc cấp phát đất không mất phí Điều 4 của luật này yêu cầu người sử dụng đất nộp thuế, nhưng không có hướng dẫn cụ thể về việc thu, nộp thuế sử dụng đất Chỉ có quy định về lệ phí địa chính khi thực hiện các thủ tục liên quan Luật đất đai 1993 đã thay đổi hoàn toàn quan hệ đất đai, chuyển từ việc cấp đất miễn phí sang thu tiền sử dụng đất, nhưng chỉ quy định về thu tiền khi được giao đất Nghị định số 89-CP năm 1994 quy định rằng người sử dụng đất cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản phải nộp tiền nếu chuyển sang mục đích khác Đến Luật sửa đổi năm 1999, phân định rõ hai loại giao đất: không thu tiền và có thu tiền Luật đất đai 2003 đã cụ thể hóa các quy định về thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất.
Luật Đất đai 2013 đã kế thừa và hoàn thiện các quy định về chế độ thu nộp tiền sử dụng đất của các đối tượng được quyền sử dụng đất Việc này giúp nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài nguyên đất đai.
Nghị định 30 – HĐBT năm 1989 quy định tại Điều 17 về việc thi hành Luật đất đai, nhấn mạnh rằng việc phân loại thu tiền sử dụng đất phù hợp với tình hình thực tế và cơ chế thị trường Đất đai được coi là tài sản đặc biệt, khác biệt so với các loại tài sản thông thường, vì quá trình lao động không tạo ra đất mà chỉ tác động để chuyển đổi nó từ trạng thái hoang sơ thành có giá trị Do đó, dù đất đai được sử dụng cho mục đích gì, nó vẫn mang lại lợi ích cho người sử dụng.
Việc quy định chính sách nộp tiền sử dụng đất không chỉ giúp cân bằng lợi ích giữa người sử dụng đất và ngân sách nhà nước, mà còn phản ánh đúng thực tế khách quan và cơ chế thị trường Sự sở hữu đất đai mang lại quyền lợi và giá trị gia tăng cho bất động sản, với thời gian sử dụng vô hạn, góp phần làm cho ý nghĩa của đất đai trở nên quan trọng hơn.
1.2.2 Khái niệm tiền sử dụng đất Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không di dời được và mang tính hữu hạn, khái niệm “giá trị đất” chỉ xuất hiện khi xuất hiện con người cùng bộ máy quản lý của nó – Nhà nước Vì chỉ có con người khi đưa đất đai vào khai thác, sử dụng lưu thông với những mục đích khác nhau mới xuất hiện khái niệm này Giá đất phụ thuộc rất nhiều vào quan điểm sở hữu, chính sách và pháp luật của các nước
Theo Điều 3 khoản 21 của Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải thanh toán cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất Do đó, tiền sử dụng đất là khoản chi phí mà người nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước chỉ cần trả một lần khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, có những trường hợp đặc biệt như chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất mà mục đích sử dụng đất không nằm trong các trường hợp được quy định tại Điều
55 LĐĐ 2013 thì có thể phải nộp tiền thuê đất chứ không phải tiền SDĐ 11
10 Phạm Duy Nghĩa (2014), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 14/2014, trang 41
11 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường QSDĐ Việt Nam, NXB Hồng Đức,
1.2.3 Căn cứ xác định tiền sử dụng đất Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước thực hiện quyền quản lý thống nhất đối với đất đai và điều tiết các quan hệ đất đai trên cơ sở bảo đảm những lợi ích của chủ sở hữu và các lợi ích hợp pháp khác
Căn cứ tính tiền sử dụng đất (SDĐ) bao gồm diện tích, mục đích sử dụng và giá đất, trong đó giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định số tiền phải nộp Mỗi quốc gia đều có hai hệ thống giá đất: giá do nhà nước quy định và giá thị trường Để cân bằng lợi ích giữa nhà nước và người SDĐ, nhà nước phân hóa thành hai loại: bảng giá đất và giá đất cụ thể Bảng giá đất được tính theo khung giá do chính phủ quy định, trong khi giá đất cụ thể linh hoạt hơn, dựa trên thông tin thị trường Tuy nhiên, sự biến động của giá thị trường có thể dẫn đến sự không thống nhất trong cách tính giá đất giữa các địa phương, do đó cần có một cơ chế thống nhất để xác định giá đất tính tiền SDĐ.
1.2.4 Mục đích, vai trò của chính sách thu nộp tiền sử dụng đất
Tiền sử dụng đất là khoản thu quan trọng nhất trong các khoản thu tài chính liên quan đến đất đai, đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước Do đó, các chính sách về tiền sử dụng đất luôn được cải thiện và điều chỉnh để phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội, nhằm tăng cường nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Suy cho cùng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đứng ra quản lý
Khi sử dụng đất, người xin phép phải trả tiền cho xã hội để có quyền sử dụng tài sản chung Những ai không có nhu cầu sử dụng quyền tài sản không phải trả tiền sử dụng đất Việc thu tiền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo công bằng xã hội đối với chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân bằng chứng thư pháp lý, và người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Có quan điểm cho rằng khoản thu tiền sử dụng đất rất khó xác định thuộc loại nào, vì theo nguyên tắc, các khoản thu tài chính của Nhà nước đối với dân cư chỉ tồn tại dưới hai hình thức: thuế hoặc phí, lệ phí Thu tiền sử dụng đất không phải là lệ phí hay thuế, và thực tế đã có ba loại khoản thu: lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính và thuế sử dụng đất Do đó, có ý kiến cho rằng không nên tồn tại khoản thu này hoặc nếu có, nên gộp nó vào khoản lệ phí hoặc thuế tùy thuộc vào tính chất của nó.
Theo tác giả, tiền sử dụng đất (SDĐ) có thể được coi như khoản chi phí để sở hữu các giá trị mà bất động sản mang lại Cụ thể, đây là số tiền cần thiết để mua quyền sử dụng đất và những lợi ích kèm theo.
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất
Nhà nước pháp quyền Việt Nam đã liên tục điều chỉnh các chính sách pháp luật về đất đai để phù hợp với điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế Những thay đổi này không chỉ nhằm khuyến khích người dân đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) mà còn giúp Nhà nước quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất Qua đó, Nhà nước thể hiện vai trò đại diện cho chủ sở hữu đất đai trong việc quản lý và phân phối QSDĐ cho các chủ thể khác trong xã hội.
Nhà nước ta cam kết hỗ trợ các trường hợp đã sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Điều này đặc biệt quan trọng đối với những đối tượng gặp khó khăn hoặc không đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ.
Chính sách pháp luật đất đai không chỉ công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho hộ gia đình và cá nhân trong những trường hợp đặc biệt, mà còn quy định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) tương ứng Cụ thể, có bốn trường hợp mà khi được công nhận QSDĐ, hộ gia đình và cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ này.
Trường hợp thứ nhất được quy định tại khoản 1 điều 6 nghị định 45/2014/NĐ-CP là trường hợp hộ gia đình, cá nhân “đã sử dụng ổn định trước ngày
15/10/1993 mà không có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 LĐĐ 2013”
Nếu các hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất, họ phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể cho phần diện tích đất ở vượt hạn mức Ngược lại, nếu thuộc các trường hợp theo Điều 22, người sử dụng đất chỉ cần nộp 50% tiền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn.
100% đối với đất vượt hạn mức Trong trường hợp có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì phải nộp 50% tiền SDĐ theo giá đất cụ thể
Trường hợp thứ hai gồm “hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/07/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 điều
100 LĐĐ 2013” – trường hợp này được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 7 Nghị định 45/2014/ NĐ-CP
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nếu hộ gia đình, cá nhân không thuộc các trường hợp miễn giảm, họ phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho phần diện tích trong hạn mức và 100% cho phần vượt hạn mức khi có quyết định công nhận quyền sử dụng đất theo giá đất cụ thể Đối với công trình xây dựng không phải nhà ở, mức nộp sẽ là 50% theo giá đất cụ thể Ngược lại, nếu người sử dụng đất thuộc các trường hợp quy định tại Điều 22, họ phải nộp 100% tiền sử dụng đất cho cả phần trong và vượt hạn mức theo bảng giá đất, và 100% cho công trình không phải nhà ở theo giá đất cụ thể.
Theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp thứ ba đề cập đến "các hộ gia đình, cá nhân sở hữu đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01/07/2004".
Từ 15/10/1993 đến 01/07/2004, người sử dụng đất (SDĐ) nếu đáp ứng các tiêu chí như có nhà ở ổn định và giấy tờ chứng minh đã nộp tiền, sẽ được quy đổi số tiền đã nộp thấp hơn mức quy định ra tỷ lệ phần trăm diện tích đã nộp Phần diện tích còn lại sẽ áp dụng theo quy định hiện hành Tuy nhiên, luật không quy định rõ liệu phần diện tích còn lại có được tính trong hạn mức đất hay không.
Người sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 15/10/1993 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp sẽ bị thu 40% theo bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 100% đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Người sử dụng đất (SDĐ) có nhà ở ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004 sẽ phải nộp 50% theo bảng giá đất cho diện tích trong hạn Đối với phần diện tích vượt hạn mức, mức thu sẽ là 100% theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ).
Theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP, trường hợp thứ tư quy định về "hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc đất được giao không đúng thẩm quyền hoặc vi phạm pháp luật đất đai trong khoảng thời gian từ ngày 01/07/2004 đến ngày 01/07/2014".
Người sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc đất được giao, cho thuê không đúng thẩm quyền sẽ phải nộp 100% giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất Nếu người sử dụng đất có thể chứng minh đã nộp tiền, số tiền này sẽ được trừ vào số tiền phải nộp Đối với các công trình không phải nhà ở, cũng cần nộp 100% theo giá đất cụ thể.
Luật đất đai hiện hành đã mở rộng đối tượng được công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), cho phép người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp Giấy chứng nhận (GCN) Đồng thời, luật cũng quy định mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn đối với những đối tượng vi phạm pháp luật về đất đai, nhằm đảm bảo công bằng giữa các chủ thể có quyền sử dụng đất.
Theo các quy định hiện hành, đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất được xác định rõ ràng Chính sách của nhà nước đối với những trường hợp không có giấy tờ hợp pháp theo khoản 1 điều 100 Luật Đất đai 2013 cho phép họ được công nhận quyền sử dụng đất nếu hoàn thành nghĩa vụ với nhà nước Điều này cho thấy nhà nước chú trọng đến quản lý đất đai hơn là chỉ thu ngân sách, đồng thời khuyến khích người dân thực hiện trách nhiệm trong việc hoàn tất thủ tục để được hưởng quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ đất đai.
Như vậy, căn cứ tính tiền SDĐ đối với các trường hợp trên dựa vào các căn cứ sau:
Pháp luật về đất đai phân chia giai đoạn sử dụng đất thành bốn thời kỳ rõ ràng: trước ngày 15/10/1993, từ 15/10/1993 đến 01/7/2004, từ 01/7/2004 đến 01/7/2014, và từ 01/7/2014 trở đi Tuy nhiên, việc xác định chính xác mốc thời gian sử dụng đất không hề đơn giản, đặc biệt khi nhiều trường hợp sử dụng đất lâu dài nhưng thiếu giấy tờ chứng minh Sai lệch trong việc xác định thời gian sử dụng có thể ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất và dẫn đến tham nhũng, quan liêu từ cán bộ địa chính Thời điểm đất được đưa vào sử dụng không phụ thuộc vào thời gian dài hay ngắn, mà chỉ cần có chứng minh về khoảng thời gian sử dụng để xác định mức tính tiền sử dụng đất cho từng trường hợp.
Liên quan đến việc sử dụng đất đai, cần xác định có hay không hành vi vi phạm pháp luật theo điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Cụ thể, những đối tượng sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 nếu có hành vi vi phạm sẽ bị xử lý, trong khi các đối tượng sử dụng đất từ sau ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004 mà không có hành vi vi phạm sẽ có mức tiền sử dụng đất được tính giống nhau.
Các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất
Người SDĐ không phải nộp tiền SDĐ trong các trường hợp sau đây:
Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng trước ngày 15/10/1993, không thuộc trường hợp tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức Đối với các công trình không phải là nhà ở, cũng không cần nộp tiền sử dụng đất.
Quy định này phân biệt rõ ràng giữa việc sử dụng đất có giấy tờ và không có giấy tờ, cũng như việc không phải nộp tiền sử dụng đất Đối với đất không có giấy tờ, việc miễn nộp tiền chỉ áp dụng cho diện tích trong hạn mức Người sử dụng đất trong trường hợp này sẽ được hưởng lợi tương tự như trường hợp có giấy tờ, miễn là diện tích công nhận nằm trong hạn mức Đối với các công trình không phải nhà ở, yếu tố hạn mức không được xem xét.
Thứ hai, đối với đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền không phải nộp tiền SDĐ nếu thuộc trường hợp sau:
Theo điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 cần đáp ứng các tiêu chí như có nhà ở và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, số tiền mà người sử dụng đất đã nộp trước đây không còn quan trọng so với thời điểm hiện tại Miễn là họ có thể chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính trước đó, khi được công nhận quyền sử dụng đất, họ sẽ không cần phải tiếp tục nộp tiền nữa.
Chính sách này có lợi cho người SDĐ, tránh tình trạng nộp tiền SDĐ hai lần trên một thửa đất đối với người đã sử dụng đất lâu đời
Theo điểm b khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp thứ hai áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến 01/07/2004, cần đáp ứng các tiêu chí như có nhà ở ổn định và có tài liệu chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất đúng mức thu theo quy định của Luật Đất đai 1993.
Các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất
Nhà nước yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng cũng có chính sách ưu đãi cho một số đối tượng đặc biệt và trường hợp cụ thể thông qua chế độ miễn giảm tiền sử dụng đất.
Pháp luật đất đai quy định việc miễn giảm tiền sử dụng đất cho những người có công với cách mạng, hộ nghèo, và cá nhân dân tộc thiểu số tại các vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, cũng như đối với những lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích đầu tư Để được hưởng chính sách miễn, giảm này, các đối tượng cần nộp hồ sơ miễn giảm cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.
Theo Thông tư 76/2014/TT-BTC, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất (SDĐ) được thực hiện theo nguyên tắc cụ thể Đối tượng được miễn hoặc giảm chỉ được hưởng một lần khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Mức giảm tiền SDĐ cho hộ gia đình là tổng mức giảm của từng thành viên, nhưng không vượt quá số tiền SDĐ phải nộp trong hạn mức giao đất ở Đối tượng sẽ được miễn tiền SDĐ nếu thuộc trường hợp được hưởng cả miễn và giảm, và nếu có nhiều mức giảm khác nhau, họ sẽ được hưởng mức giảm cao nhất.
Thẩm quyền, trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất
Theo quy định pháp luật, cơ quan thuế có thẩm quyền xác định giá trị tiền sử dụng đất sau khi nhận hồ sơ từ Văn phòng Đăng ký đất đai Mặc dù không trực tiếp áp giá, Văn phòng Đăng ký đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp căn cứ để cơ quan thuế định giá Do đó, sự phối hợp chặt chẽ giữa hai cơ quan này là cần thiết Hiện tại, mỗi tỉnh đã ban hành quy chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mức giá thu tiền sử dụng đất (SDĐ) luôn là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định đăng ký quyền sử dụng đất (QSDĐ) của các chủ thể Dù chi phí cho thủ tục hành chính khá thấp, nhưng tiền nộp SDĐ lại không hề nhỏ Hiện nay, khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành đã được điều chỉnh, thu hẹp phạm vi áp dụng và quy định chi tiết hơn, phù hợp với từng vùng Sự điều chỉnh này góp phần nâng cao ý thức tự giác của các chủ thể trong việc đăng ký đất và nộp tiền SDĐ.
13 Nguyễn Thị Bảo Nga (2013) – Bình luận khoa học Luật Đất đai ,Nxb Lao động, trang 204
Thẩm quyền xác định tiền sử dụng đất thuộc về cơ quan thuế, dựa trên Khung giá đất do Chính phủ quy định và Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
2.2.2.Trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất
Trong quá trình xử lý hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận (GCN), chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường (TNMT) sẽ gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để xác minh thông tin về nguồn gốc nhà đất, thời điểm sử dụng, hiện trạng và vị trí thửa đất, cũng như diện tích sử dụng và các vấn đề liên quan như xây dựng không phép, lấn chiếm hay tranh chấp đất đai Sau khi nhận thông tin từ UBND cấp xã, phòng TNMT sẽ lập tờ trình gửi UBND cấp huyện để đề xuất công nhận diện tích đất theo quy định của Luật đất đai Chủ tịch UBND cấp huyện, thường là trưởng phòng TNMT, sẽ ký phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính, gửi đến Chi cục thuế kèm theo hồ sơ xin miễn giảm tiền sử dụng đất, bao gồm thông tin về thửa đất, địa chỉ, người sử dụng, diện tích trong và ngoài hạn mức, mục đích sử dụng và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trong vòng 05 ngày làm việc, căn cứ vào hồ sơ, phiếu chuyển, bảng giá đất và giá đất cụ thể của từng địa phương, cơ quan thuế sẽ xác định số tiền sử dụng đất (SDĐ) và thông báo nộp tiền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo Khoản 2 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Căn cứ để xác định tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Diện tích đất, mặc dù không được định nghĩa cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật, có thể hiểu là độ đo thể hiện kích thước của bề mặt đất Nó bao gồm cả độ rộng và độ dài của thửa đất, được tính theo các đơn vị đo lường nhất định Diện tích đất phản ánh toàn bộ những gì có thể quan sát được của đối tượng, giúp xác định kích thước và phạm vi sử dụng đất.
14 Định nghĩa theo trang website: https://vi.wikipedia.org
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi hộ gia đình và cá nhân được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), tiền sử dụng đất sẽ được tính dựa trên diện tích được công nhận Diện tích đất được phân chia thành trong hạn mức và ngoài hạn mức, điều này giúp xác định quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với diện tích mà họ đang sử dụng Quy định này nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các chủ thể trong xã hội về quyền sở hữu đất đai.
Việc xác định diện tích đất trong hạn mức và vượt hạn mức để tính tiền sử dụng đất được quy định rõ ràng: "mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương" (khoản 1 Điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC).
Khi người sử dụng đất (SDĐ) sở hữu từ hai thửa đất trở lên mà không có thửa nào vượt hạn mức, họ có quyền chọn một thửa đất bất kỳ (gọi là thửa đất 1) để tính tiền sử dụng đất cho diện tích trong hạn mức Đối với các thửa đất còn lại, sau khi tính tổng diện tích, phần hạn mức còn lại của thửa đất 1 sẽ được trừ đi, và phần diện tích còn lại sẽ được xem là diện tích vượt hạn mức.
Người sử dụng đất có quyền lựa chọn một thửa đất trong số nhiều thửa vượt hạn mức để tính tiền sử dụng đất theo quy định áp dụng cho đất trong hạn mức.
Phần diện tích vượt sẽ được cộng với diện tích của các thửa đất khác để tính tiền SDĐ áp dụng đối với diện tích vượt hạn mức
Khi nộp hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), hộ gia đình và cá nhân cần kê khai diện tích thửa đất trong hạn mức công nhận đất ở Việc kê khai này là cơ sở để cơ quan Nhà nước tính thu tiền sử dụng đất, và người kê khai phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của thông tin Nếu phát hiện kê khai gian lận, người sử dụng đất sẽ bị truy thu và xử phạt theo quy định của pháp luật.
Về nguyên tắc thì nhà nước chỉ ưu đãi một lần về giá đất tính thu tiền SDĐ đối với diện tích trong hạn mức công nhận QSDĐ
2.3.2 Mục đích sử dụng đất
Phân loại mục đích sử dụng đất (SDĐ) là cần thiết để xây dựng chế định pháp lý phù hợp, giúp phân bổ diện tích đất một cách hợp lý cho từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội Điều này tạo thuận lợi cho quản lý nhà nước về đất đai, liên kết mục đích SDĐ với biện pháp bảo vệ môi trường sinh thái Hơn nữa, việc phân loại cũng hỗ trợ trong việc xây dựng bảng giá đất hợp lý, vì mỗi mục đích sử dụng đất sẽ khai thác nguồn lợi khác nhau từ đất Do đó, mục đích sử dụng đất có ảnh hưởng lớn đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng.
Mục đích sử dụng đất trong một vùng có thể thay đổi theo thời gian, phản ánh sự biến động về diện tích giữa các nhóm đất lớn và các loại đất trong từng nhóm Sự chuyển đổi này nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội thực tế, đồng thời tạo điều kiện cho việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế của lãnh thổ trong giai đoạn đó.
Hiện nay, người sử dụng đất (SDĐ) có thể sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau tùy theo nhu cầu Tuy nhiên, họ phải đảm bảo sử dụng đất đúng với mục đích đã được quy định Sự khác biệt trong mục đích sử dụng sẽ ảnh hưởng đến số tiền phải đóng, với mức phí khác nhau cho từng loại mục đích sử dụng đất.
Việc xác định mục đích sử dụng đất (SDĐ) rất quan trọng, vì nó là căn cứ để cơ quan nhà nước áp dụng quy chế hợp lý cho từng chủ thể có quyền SDĐ, đồng thời là cơ sở để tính tiền SDĐ, thuế đất và các nghĩa vụ tài chính khác Mỗi nhóm đất có cơ chế pháp lý riêng về chủ thể, mục đích, thời gian sử dụng và hạn mức đất Mục đích sử dụng đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất; các thửa đất có điều kiện tương tự nhưng mục đích khác nhau sẽ có đơn giá khác biệt Điều này cũng tạo điều kiện cho các chủ thể khai thác đất một cách hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Bài viết của Nguyễn Ngọc Minh nêu rõ những sửa đổi và bổ sung quan trọng liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Luật Đất đai 2013 Những thay đổi này không chỉ làm rõ trách nhiệm của người sử dụng đất mà còn tạo ra cơ sở pháp lý vững chắc hơn cho việc quản lý và bảo vệ tài nguyên đất đai Tạp chí Luật học 2014 đã đăng tải những phân tích sâu sắc về vấn đề này, góp phần nâng cao nhận thức và hiểu biết về luật đất đai trong cộng đồng.
Theo quyết định 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND thành phố Hồ Chí Minh, quy định về giá đất giai đoạn 2015-2019, hộ gia đình và cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) dựa trên mục đích sử dụng và Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm công nhận QSDĐ.
Trước đây, Việt Nam đã từng không công nhận khái niệm giá đất do không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai, dẫn đến việc cấm mua bán và chuyển nhượng đất Điều này được quy định rõ trong Điều 5 của Luật Đất đai số 3-LCT/HĐNN3 ngày 29/12/1987.
Việc cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai và phát canh thu tô đã được bãi bỏ bởi LĐĐ số 24-L/CTN ngày 14/7/1993, đánh dấu sự thay đổi trong quan điểm về quyền tài sản liên quan đến đất đai Sự thay đổi này nhằm phù hợp với kinh tế thị trường, công nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt và cho phép các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình trong khuôn khổ pháp luật, thể hiện sự tiến bộ của các nhà lập pháp thời kỳ đó.
Giá đất là thước đo giá trị của đất đai trên thị trường, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế của người sử dụng đất Các khoản thu ngân sách nhà nước liên quan đến đất đai được xác định dựa trên giá đất, làm cơ sở để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Do đó, giá đất là yếu tố trung tâm trong hệ thống tài chính đất đai, đồng thời phản ánh giá trị của các quyền lợi liên quan đến một thửa đất cụ thể.
Thời hạn nộp tiền sử dụng đất và phương thức nộp tiền sử dụng đất, chế tài liên
2.4.1 Thời hạn và phương thức nộp tiền sử dụng đất
Để hỗ trợ người sử dụng đất chuẩn bị tài chính cho nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, việc nộp sẽ được chia thành hai đợt theo Khoản 4 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Cụ thể, trong đợt 1, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo từ cơ quan thuế Tiếp theo, trong đợt 2, người sử dụng đất có trách nhiệm nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại trong vòng 60 ngày sau đó.
Quy định mới này thể hiện sự tiến bộ trong chính sách ưu đãi của nhà nước đối với người sử dụng đất, so với quy định trước đây Theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP, tiền sử dụng đất cần được nộp đầy đủ trong một lần và trong thời hạn quy định.
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày thông báo, người sử dụng đất cần nộp tiền sử dụng đất theo quy định Thời hạn này được quy định nhằm giúp người sử dụng đất có thời gian chuẩn bị tài chính, giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và khuyến khích họ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong thời hạn quy định, người sử dụng đất phải nộp tiền vào tài khoản kho bạc nhà nước dựa trên thông báo nộp tiền SDĐ và nộp lại một bộ chứng từ cho chi nhánh VPĐK Việc nộp tiền SDĐ chỉ được thực hiện qua ngân hàng, không chấp nhận nộp tiền mặt tại cơ quan thuế, nhằm chuyên môn hóa hoạt động của các cơ quan nhà nước và hạn chế tình trạng tham nhũng trong hoạt động hành chính.
2.4.2 Chế tài liên quan đến việc chậm nộp tiền sử dụng đất
Trong trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 3 của Luật số 106/2016/QH13, người sử dụng đất không chỉ cần nộp đủ số tiền theo thông báo của cơ quan thuế mà còn phải nộp tiền chậm nộp với mức 0,03% mỗi ngày tính trên số tiền chậm nộp.
Hiện tại, chưa có Luật riêng về tiền sử dụng đất, do đó việc xác định khoản tiền này dựa vào quy định của Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành Đồng thời, các nghĩa vụ liên quan đến việc phạt chậm nộp tiền sử dụng đất sẽ tuân theo quy định của Luật thuế.
Quy định của pháp luật liên quan đến việc ghi nợ tiền sử dụng đất
Nhiều hộ gia đình và cá nhân hiện chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) do khó khăn tài chính Để hỗ trợ người dân, nhà nước đã triển khai chính sách cho phép họ được nợ tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp hộ gia đình và cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất nhưng gặp khó khăn tài chính, họ có thể làm đơn xin ghi nợ mà không cần chứng minh tình trạng tài chính của mình Điều này cho thấy một điểm bất cập trong chính sách pháp luật đất đai hiện nay, vì bất kỳ ai được cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất cũng có quyền xin ghi nợ, dẫn đến quy định về "các chủ thể có khó khăn tài chính" không có ý nghĩa thực tiễn Vấn đề này sẽ được phân tích chi tiết hơn trong chương III của đề tài.
Quy định cho nợ tiền sử dụng đất phản ánh chính sách mở của pháp luật Việt Nam, bởi đất đai là hàng hóa có giá trị cao, không phải hộ gia đình hay cá nhân nào cũng đủ khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ với nhà nước Việc cho nợ tiền sử dụng đất không chỉ giúp người sử dụng đất có thêm thời gian tài chính mà còn khuyến khích họ đăng ký kê khai đất đai tại cơ quan nhà nước, từ đó tạo thuận lợi cho việc quản lý nguồn tài nguyên đất.
2.5.2 Trình tự, thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất
Trình tự và thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất đã được đơn giản hóa, giúp mọi đối tượng có nhu cầu dễ dàng thực hiện Theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC, quy trình ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân được hướng dẫn rõ ràng.
Người sử dụng đất có quyền quyết định thời điểm nộp hồ sơ ghi nợ tiền sử dụng đất, có thể thực hiện ngay khi nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sau khi nhận thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế.
Theo Luật Đất đai 2003, để được ghi nợ tiền sử dụng đất, người nộp thuế cần có xác nhận từ cơ quan chính quyền địa phương về tình trạng khó khăn tài chính Đây là một chính sách hợp lý của nhà nước nhằm hỗ trợ những đối tượng không đủ khả năng tài chính Chính sách này đã được kế thừa trong Luật Đất đai 2013 Hiện nay, quy định về đối tượng ghi nợ tiền sử dụng đất đã được nới lỏng, không còn yêu cầu xác nhận của UBND cấp xã; chỉ cần có nguyện vọng, người dân sẽ được xem xét ghi nợ.
Vào thứ hai, Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐK) sẽ chuyển toàn bộ hồ sơ địa chính cho Chi cục Thuế Dựa trên các số liệu từ VPĐK, Chi cục Thuế sẽ xác định số tiền sử dụng đất (SDĐ) phải nộp và gửi thông tin trở lại cho VPĐK.
Thứ ba, sau khi nhận được thông tin từ chi cục thuế, VPĐK thực hiện các thủ tục ghi nợ số tiền SDĐ lên giấy chứng nhận
Trong thời gian nợ tiền SDĐ, hộ gia đình, cá nhân vẫn được cấp GCNQSDĐ
2.5.3 Thời hạn được ghi nợ tiền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật, hộ gia đình và cá nhân có thể nợ tiền sử dụng đất trong vòng 5 năm từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận Để khuyến khích việc thanh toán tiền sử dụng đất trước hạn, Luật quy định hỗ trợ giảm trừ 2%/năm trên số tiền thanh toán trước hạn (khoản 1 Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP) Quy định này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất sớm hưởng đầy đủ quyền lợi và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời giảm tình trạng nợ đọng hiện nay.
Nếu hộ gia đình hoặc cá nhân không thanh toán được số tiền sử dụng đất (SDĐ) trong thời hạn quy định, họ sẽ phải nộp số tiền còn lại theo giá đất tại thời điểm thực hiện việc trả nợ.
Sau khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, người sử dụng đất cần căn cứ vào sổ theo dõi nợ để cơ quan thuế xác nhận theo mẫu Sau đó, họ sẽ đến chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên và môi trường để thực hiện thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC.
2.5.4 Những hạn chế về quyền tài sản trong thời gian xin nợ tiền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình và cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp đầy đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.
Trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất, cơ quan thuế sẽ xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với diện tích chuyển nhượng dựa trên hồ sơ tách thửa được phép Đối với việc thừa kế quyền sử dụng đất, người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế nếu người để lại di sản là quyền sử dụng đất.
Quy định này nhằm hạn chế quyền hạn của những chủ thể còn nợ tiền, khuyến khích các đối tượng thực hiện giao dịch đất đai nhanh chóng hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Tiểu kết luận chương II
Chương II của luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam hiện hành về nghĩa vụ nộp tiền SDĐ của hộ gia đình cá nhân khi được nhà nước công nhận QSDĐ, qua đó có thể thấy:
Quy trình tính tiền sử dụng đất (SDĐ) bao gồm nhiều bước và phụ thuộc vào các yếu tố như diện tích, mục đích sử dụng và giá đất Người sử dụng đất có thể phải nộp tiền SDĐ, không phải nộp, hoặc được miễn, giảm tiền SDĐ theo các quy định của pháp luật.
THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ NỘP TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHI ĐƯỢC NHÀ NƯỚC CÔNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN – MỘT SỐ BẤT CẬP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
Thực tiễn thi hành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất tại Tp.HCM
Tiền SDĐ là nghĩa vụ quan trọng mà người sử dụng đất cần hoàn thành khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Để đảm bảo sự cân bằng hài hòa giữa lợi ích của người sử dụng đất và ngân sách nhà nước, cần có chính sách thực hiện hợp lý từ phía nhà nước.
Thành phố Hồ Chí Minh, đô thị lớn nhất Việt Nam, đóng vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học quan trọng, tiếp giáp với nhiều vùng lân cận.
Thành phố Hồ Chí Minh nằm giáp ranh với các tỉnh Bình Dương, Tây Ninh, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An, tạo nên vị trí địa lý chiến lược Là đầu tàu kinh tế của cả nước, giá đất tại TP.HCM cao hơn so với các tỉnh thành khác Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản đã dẫn đến việc giá đất ngày càng tăng và có thể biến động theo từng ngày.
Căn cứ để tính tiền sử dụng đất (SDĐ) tại TP.HCM được quy định bởi Nghị định 45/2014/NĐ-CP và các quyết định của UBND Tp.HCM, bao gồm: Quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018 về hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2018, Quyết định số 18/2016/QĐ-UBND ngày 16/05/2016 quy định hạn mức đất, và Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 về bảng giá đất giai đoạn 2015-2019, cùng với Quyết định 30/2017/QĐ-UBND điều chỉnh bổ sung bảng giá đất trong cùng giai đoạn.
Giá đất là yếu tố quan trọng trong việc tính toán tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nó cũng đóng vai trò then chốt trong việc giải quyết mối quan hệ lợi ích giữa các bên liên quan.
Tiền sử dụng đất (SDĐ) là một trong những nguyên nhân chính gây ra tranh chấp giữa người sử dụng đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền Quy trình xác định tiền SDĐ theo quy định pháp luật cần dựa trên nhiều yếu tố như diện tích, mục đích sử dụng và giá đất Mặc dù luật đã quy định rõ ràng, nhưng việc thực thi quy trình này vẫn gặp nhiều khó khăn.
Khu vực Tp.HCM, với vai trò là vùng kinh tế trọng điểm, luôn có giá đất cao và biến động mạnh hơn so với các khu vực khác Hệ số điều chỉnh giá đất năm nay cho thấy sự tăng trưởng liên tục trong thị trường bất động sản tại đây.
2017 là 1 (một) lần giá đất do UBND thành phố quy định và công bố 27 , đến năm
Năm 2018, hệ số giá đất đã tăng lên 1,1 lần, dẫn đến việc chi phí sử dụng đất cũng tăng theo Sự gia tăng này khiến người sử dụng đất không thể lường trước được số tiền phải nộp, dẫn đến tình trạng nhiều người đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) yêu cầu Văn phòng Đăng ký đất đai hủy hồ sơ và trả lại giấy tờ ban đầu, hoặc không đến nhận GCN.
Như trường hợp tại quận 8, Tp.HCM hàng trăm hộ dân yêu cầu được trả lại
Nhiều người dân tại quận 3 gặp khó khăn trong việc nhận "sổ đỏ" do không đủ khả năng chi trả tiền sử dụng đất Lãnh đạo phòng tài nguyên môi trường cho biết nhiều hồ sơ cần bổ sung giấy tờ pháp lý nhưng không nhận được sự hợp tác từ người dân, vì mức phí quá cao Chỉ những trường hợp có nhu cầu giao dịch nhà đất mới chấp nhận đóng tiền, còn lại hầu hết đều bỏ qua việc cấp giấy chứng nhận.
Tình trạng hồ sơ cấp Giấy Chứng Nhận (GCN) tồn đọng tại VPĐK dẫn đến việc cấp GCN không đúng hẹn so với biên nhận Nguyên nhân chậm trễ này một phần do lịch sử quản lý đất đai lỏng lẻo, khiến việc xem xét nguồn đất trở nên khó khăn và phức tạp Các vấn đề như đất lấn chiếm và vi phạm xây dựng làm cho quá trình xét duyệt và thẩm định hồ sơ gặp nhiều trở ngại, dẫn đến tình trạng hồ sơ đã nộp nhưng phải chờ nhiều năm mới được cấp.
27Khoản 1 điều 2 quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 23/03/2017 quy định về hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2017 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
28Khoản 1 điều 2 quyết định số 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/03/2018 quy định về hệ số điều chỉnh bảng giá đất năm 2018 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
29http://vneconomy.vn/dia-oc/nhieu-nguoi-dan-tphcm-dong-loat-doi-tra-so-do-201305161106552.htm, truy cập lần cuối ngày 02/10/2018.
GCN có ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của người sử dụng đất Đồng thời, chính sách pháp luật liên quan thường xuyên thay đổi, và giá đất cũng không ngừng biến động.
Cơ quan thuế đang gặp khó khăn trong việc xử lý hồ sơ có phiếu chuyển thông tin địa chính trước khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, nhưng lại kê khai nộp tiền sử dụng đất sau ngày 01/07/2014 Để giải quyết vấn đề này, cơ quan thuế thường xuyên gửi văn bản yêu cầu hướng dẫn từ Tổng Cục Thuế, Bộ Tài chính Chẳng hạn, công văn số 2843/BTC/QLCS ngày 27/02/2017 đã hướng dẫn cách xác định tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận trước ngày 01/07/2014 nhưng nộp tiền sau thời điểm này Bộ Tài chính đã cung cấp giải đáp cho Cục thuế TP.HCM về việc tính tiền sử dụng đất trong trường hợp này.
Khi không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ghi nợ, người nộp tiền sử dụng đất cần phải thanh toán theo giá đất và chính sách hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận Đồng thời, họ cũng phải chịu phạt vì chậm kê khai tiền sử dụng đất.
Trong trường hợp cơ quan thẩm quyền cho phép ghi nợ, người vay phải trả nợ trong vòng 5 năm kể từ ngày ghi nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận hoặc theo số tiền ghi trên giấy chứng nhận Nếu việc trả nợ diễn ra sau 5 năm, sẽ áp dụng chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.
Tại Tp.HCM, người dân đang gặp khó khăn khi tiếp cận hệ thống pháp luật về thuế đất chồng chéo và phức tạp Nhiều vấn đề phát sinh trong việc tính tiền sử dụng đất khiến cơ quan thuế cấp huyện lúng túng trong xử lý Trong những trường hợp này, họ thường phải gửi công văn xin hướng dẫn từ Tổng Cục Thuế, Bộ Tài Chính.
Những bất cập về việc nộp tiền sử dụng đất
Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (SDĐ) đã được xây dựng và hoàn thiện qua các thời kỳ, thể hiện vai trò quan trọng trong quản lý thuế của nhà nước Quy định pháp luật hiện nay đã cải tiến quy trình phối hợp luân chuyển hồ sơ, giúp người nộp thuế không còn phải tự mang hồ sơ đến cơ quan thuế, mà thông tin sẽ được Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐK) chuyển trực tiếp cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính một cách nhanh chóng và đơn giản hơn.
Mặc dù quy định về nộp tiền sử dụng đất đã mang lại nhiều lợi ích, nhưng vẫn tồn tại một số hạn chế và bất cập cần được xem xét và cải thiện Dưới đây là một số vấn đề liên quan đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
3.2.1 Về các trường hợp bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất
Người sử dụng đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trong giai đoạn từ 15/10/1993 đến 01/07/2004, theo Khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền, sẽ được quy đổi số tiền đã nộp thấp hơn mức quy định ra tỷ lệ phần trăm diện tích đã nộp Phần diện tích còn lại sẽ áp dụng theo quy định hiện hành.
Điều khoản này quy định một cách chung chung về việc xem xét diện tích còn lại trong hạn mức áp dụng giá đất, nhưng không nêu rõ cách thức tính toán Điều này có thể dẫn đến khiếu kiện và tranh chấp khi người sử dụng đất không đồng ý với phương pháp tính toán của cơ quan thuế.
Để xác định mức thuế đất thấp hay cao so với quy định pháp luật đất đai năm 1993, cơ quan thuế cần tiến hành rà soát và đối chiếu thông tin Quá trình này ảnh hưởng đến nguồn nhân lực của cơ quan thuế Việc thuế đất được xác định thấp hay cao chủ yếu dựa vào tính toán của cơ quan thuế, trong khi người sử dụng đất chỉ có trách nhiệm nộp theo yêu cầu, do đó việc yêu cầu họ nộp thêm cho phần diện tích thiếu là không hợp lý.
3.2.2 Về trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất
Hiện nay, để được miễn giảm tiền sử dụng đất (SDĐ), người dân cần nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) kèm theo các giấy tờ chứng minh Tuy nhiên, nhiều người sử dụng đất không biết mình thuộc đối tượng được miễn giảm, dẫn đến việc họ mất quyền lợi hợp pháp Trong tờ khai tiền SDĐ mẫu số 01/TSDĐ theo quyết định 156/2013/TT-BTC, người sử dụng đất phải tự kê khai các khoản giảm trừ, nhưng không có hướng dẫn cụ thể về giấy tờ cần cung cấp Điều này khiến nhiều người bỏ trống các mục kê khai Hơn nữa, việc cam kết và chịu trách nhiệm về số liệu kê khai làm cho việc giải quyết khiếu nại với cơ quan thuế trở nên khó khăn.
3.2.3 Về trình tự, thủ tục xác định tiền sử dụng đất Đây là một quy trình luân chuyển khép kín giữa VPĐK, UBND cấp xã và cơ quan thuế Người SDĐ luôn bị động trong quá trình xử lý, giải quyết hồ sơ của chuyên viên các cơ quan, chỉ đến khi có thông báo nộp tiền SDĐ, cơ quan thuế sẽ thông báo cho người SDĐ đến ký nhận thông báo nộp tiền SDĐ Hồ sơ luân chuyển, tờ trình, phiếu chuyển chỉ là những thông tin nội bộ nên người SDĐ sẽ không nắm được là quá trình xác minh, đề xuất công nhận diện tích đất theo các trường hợp tính tiền SDĐ theo các quy định của Luật đất đai và Nghị định 45/2014/NĐ – CP về thu tiền SDĐ Người SDĐ khi đến hẹn chỉ nhận được thông báo nộp tiền SDĐ với những nội dung chung chung về thông tin người SDĐ, địa chỉ, diện tích vị trí đất, mục đích SDĐ, diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức
Người sử dụng đất thường không có đủ thông tin để định giá số tiền phải nộp, chỉ nhận biết khi có thông báo từ cơ quan thuế, dẫn đến tình trạng bị động trong việc thanh toán Họ cũng không thể xác định tính chính xác của số tiền này do hồ sơ không được công khai, khiến các ghi chú trong tờ trình của cơ quan tài nguyên và môi trường không đến được với người dân.
Việc xác định tiền sử dụng đất (SDĐ) phụ thuộc vào nhiều yếu tố như diện tích, giá đất, mục đích sử dụng, nguồn gốc, thời hạn sử dụng và lời khai của người sử dụng đất Quy trình này còn chịu ảnh hưởng bởi đánh giá chủ quan của chuyên viên xử lý hồ sơ Nếu tài liệu chứng minh nguồn gốc không rõ ràng, có thể bị từ chối hoặc chỉ được chấp nhận một phần Sự không chính xác trong việc xác định thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất từ chính quyền địa phương có thể dẫn đến tính toán sai lệch số tiền nộp, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và gây thất thu ngân sách nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho tham nhũng ở cấp cơ sở.
3.2.4 Về diện tích đất đóng tiền sử dụng đất
Việc cho phép người dân tự chọn đất để tính hạn mức là không hợp lý, bởi vì giá đất ở mỗi khu vực không đồng đều, dẫn đến tình trạng người dân có xu hướng chọn những khu vực có giá cao để được ưu đãi Điều này tạo ra sự bất công trong xã hội do mức thu tiền sử dụng đất không đồng nhất giữa các đối tượng Hơn nữa, câu hỏi đặt ra là liệu người sử dụng đất có thực sự được tự do lựa chọn theo quy định của pháp luật khi hai thửa đất cùng thực hiện thủ tục, nhưng thửa mà họ muốn chọn lại được công nhận sau thửa còn lại Hiện tại, các quy định pháp luật chưa cung cấp hướng dẫn cụ thể cho vấn đề này.
Quy định của pháp luật về đất đai còn nhiều điểm chưa rõ ràng, tạo điều kiện cho các cán bộ nhà nước áp dụng tùy nghi khi xác định đất được cấp trong hạn mức hoặc ngoài hạn mức Cụ thể, theo Thông tư 76/2014/TT-BTC, hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất sẽ không được tính là đã xác định diện tích đất trong hạn mức Tuy nhiên, nội dung "có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất" gây tranh cãi vì không được quy định cụ thể, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và có thể gây tranh chấp giữa người sử dụng đất và cơ quan thuế khi cấp giấy chứng nhận cho một thửa đất khác.
Trong trường hợp cấp Giấy Chứng Nhận (GCN) đất, các lần cấp GCN từ thừa kế, chuyển nhượng hay tặng cho không được tính vào diện tích đất trong hạn mức Thực tế cho thấy, nhiều người sử dụng đất không hiểu rõ quy định pháp luật, dẫn đến việc khi nộp hồ sơ, họ thường liệt kê tất cả các GCN đã được cấp mà không phân biệt nguồn gốc Do đó, cơ quan thuế dựa vào cam kết này để tính hạn mức và tiền sử dụng đất mà không xem xét nguồn gốc của các GCN, gây ra tình trạng vượt hạn mức không đáng có.
3.2.5 Về thời điểm áp giá tiền sử dụng đất
Cách tính tiền sử dụng đất hiện nay gặp nhiều khó khăn cho người sử dụng đất Trước đây, tiền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm người dân nộp hồ sơ hợp lệ Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Do đó, những hộ gia đình và cá nhân đã nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực sẽ gặp phải những vấn đề phức tạp trong việc xác định tiền sử dụng đất.
Từ năm 2013, việc xác định tiền sử dụng đất được thực hiện như sau: Đối với diện tích đất trong hạn mức, giá đất được tính theo Bảng giá đất Còn đối với diện tích ngoài hạn mức, nếu nộ
Từ ngày 01/03/2011, giá đất thu tiền sử dụng đất được quy định bởi UBND cấp tỉnh theo Bảng giá đất Nếu hồ sơ hợp lệ được nộp từ ngày 01/03/2011 đến trước ngày có hiệu lực thi hành, giá đất sẽ được tính bằng giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, theo Khoản 3 Điều 20 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Kiến nghị hoàn thiện
Để giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện, cần có quy định pháp luật rõ ràng và chính sách hỗ trợ người dân trong việc công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) Nhà nước không nên áp dụng chính sách tận thu gây bất bình trong cộng đồng Đặc biệt, đối với người sử dụng đất có nguồn gốc giao không đúng thẩm quyền từ 15/10/1993 đến 01/07/2004, nếu có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất, thì khi công nhận QSDĐ sẽ không thu tiền sử dụng đất.
Việc thu thiếu trong lĩnh vực đất đai năm 1993 có nguyên nhân một phần từ sự thiếu sót của cơ quan nhà nước trong việc nắm bắt và rà soát các đối tượng, dẫn đến việc không yêu cầu họ nộp đúng và đủ vào ngân sách nhà nước.
3.3.2 Về chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất
Cần thay đổi quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất (SDĐ) bằng cách cho phép người sử dụng đất nộp tài liệu chứng minh đối tượng được miễn giảm cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc sau khi nhận thông báo nộp tiền SDĐ Thông báo nộp tiền SDĐ cần ghi rõ các đối tượng được miễn giảm và thời hạn làm thủ tục miễn giảm Đối với những người bổ sung hồ sơ miễn giảm sau khi nhận thông báo từ cơ quan thuế, nếu được chấp thuận, cơ quan thuế sẽ ra thông báo bổ sung hoặc quyết định miễn giảm Việc này không ảnh hưởng đến nguồn nhân lực của cơ quan thuế, vì số lượng đối tượng được miễn giảm ở mỗi khu vực không nhiều.
3.3.3 Về chế tài chậm nộp tiền sử dụng đất
VPĐK và cơ quan thuế cần phối hợp chặt chẽ trong việc tính tiền sử dụng đất và thời hạn thông báo số tiền này Ngày hẹn nhận thông báo phải đúng theo biên nhận đã cấp cho người sử dụng đất Thời hạn nộp tiền là 30 ngày kể từ ngày người nộp thuế ký nhận thông báo, và nếu chậm nhận thông báo, người nộp thuế sẽ phải chịu trách nhiệm.
Để giảm thiểu tình trạng thất thu ngân sách nhà nước và nợ đọng hiện tại, cần tăng cường mức phạt chậm nộp vượt mức lãi suất vay ngân hàng Điều này nhằm ngăn chặn các đối tượng cố tình trốn thuế và chiếm dụng vốn để đầu tư vào các hoạt động kinh doanh sinh lời khác.
3.3.4 Về chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất
Nhằm hỗ trợ người dân cải thiện chỗ ở và quản lý đất đai hiệu quả, nhà nước đã triển khai chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất Để khuyến khích người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính sớm, chính sách ưu đãi giảm 10% cho những ai đóng đúng hạn hoặc thanh toán một lần đã được áp dụng Nếu ghi nợ, mức ưu đãi sẽ giảm dần theo từng năm Chính sách này không chỉ thúc đẩy người dân hoàn thành nghĩa vụ tài chính mà còn hạn chế tình trạng trục lợi và giảm nợ đọng, góp phần tăng cường ngân sách nhà nước.
Chủ trương cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất (SDĐ) của nhà nước là một quyết định đúng đắn nhằm hỗ trợ người dân gặp khó khăn tài chính trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều đối tượng khó khăn không thể hoàn thành nghĩa vụ này sau 5 năm ghi nợ Do đó, thay vì yêu cầu nộp tiền theo giá đất tại thời điểm trả nợ, cần quy định rằng người sử dụng đất phải nộp tiền phạt chậm nộp đối với số tiền còn lại chưa trả, tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
Người dân thường không chú ý đến thời hạn trả nợ và thông tin chính sách thu tiền sử dụng đất (SDĐ), dẫn đến tình trạng nợ quá hạn và không có khả năng thanh toán Do đó, cần thay đổi hình thức thu tiền SDĐ bằng cách chia nhỏ số tiền phải nộp thành từng giai đoạn, có thể thu hàng năm hoặc nhiều lần trong năm, nhằm giảm gánh nặng tài chính và duy trì nguồn thu cho ngân sách nhà nước Bên cạnh đó, Chi cục thuế các quận huyện cần phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai để đối chiếu các trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ nộp tiền SDĐ, đảm bảo việc ký nhận thông báo đúng thời hạn và đôn đốc hộ gia đình, cá nhân kịp thời nộp khoản thu vào ngân sách nhà nước.
3.3.5 Về việc hạn chế quyền tài sản khi ghi nợ tiền sử dụng đất Để giải quyết tình trạng đọng nợ hoặc nợ quá khả năng thanh toán của người SDĐ, cần cho phép các chủ thể được quyền ký kết hợp đồng chuyển nhượng ngay khi đang nợ tiền SDĐ với điều kiện trong hợp đồng yêu cầu phải có điều khoản bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành Các bên có thể tự cân đối tính toán số tiền SDĐ đang nợ để khấu trừ vào giá trị giao dịch và đưa ra mức giá chuyển nhượng phù hợp Đồng thời, Luật cần quy định thêm bên nhận chuyển nhượng không được kế thừa quyền ghi nợ của bên chuyển nhượng mà phải thanh toán ngay khoản nợ trước khi thực hiện đăng bộ sang tên Ngay khi thanh toán khoản nợ, cơ quan thuế sẽ cấp giấy xác nhận đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính Bên nhận chuyển nhượng sẽ nộp kèm giấy xác nhận này cùng với hồ sơ đăng bộ sang tên Việc xóa nghĩa vụ tài chính được thực hiện song song với thủ tục đăng bộ sẽ rút gọn thủ tục hành chính cũng như tạo điều kiện cho các chủ thể có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng một cách an toàn, hợp pháp và nhanh chóng, đồng thời giải quyết tình trạng động nợ như hiện nay
3.3.6 Về việc công khai thông tin, dữ liệu liên quan đến đất
Theo tác giả, việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về đất đai là cần thiết để phục vụ nhu cầu tra cứu của các đối tượng liên quan.
Để đảm bảo quyền tiếp cận thông tin về quy trình xử lý hồ sơ và thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, cần xác định rõ số tiền sử dụng đất phải nộp Người sử dụng đất phải có quyền tra cứu thông tin, trong khi cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin đầy đủ Việc giải quyết yêu cầu cung cấp thông tin cần được thực hiện nghiêm túc nhằm hướng tới mục tiêu công khai và minh bạch trong thủ tục hành chính.
Thông tin về giá đất và hạn mức đất cần được cập nhật thường xuyên để người sử dụng đất nắm bắt kịp thời Việc công khai biểu đồ giá đất theo từng đoạn đường sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch và thống nhất trong áp dụng pháp luật Điều này không chỉ giúp người dân an tâm thực hiện nghĩa vụ mà còn tránh tình trạng áp dụng pháp luật một cách tùy tiện.
VPĐK và cơ quan thuế cần xây dựng hệ thống lưu trữ dữ liệu về tình trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) cho người sử dụng đất (SDĐ) và các ưu đãi liên quan đến tiền sử dụng đất Việc xác định các đối tượng SDĐ được tính tiền trong hạn mức hoặc vượt hạn mức phải do cơ quan thuế hoặc VPĐK thực hiện, không chỉ dựa vào cam kết hoặc kê khai của người SDĐ Điều này là cần thiết để tránh tình trạng kê khai sai do người SDĐ không nắm rõ quy định pháp luật, từ đó bảo vệ quyền lợi của họ và đảm bảo ngân sách nhà nước không bị thất thu.
3.3.7 Thống nhất về nội dung pháp luật
Luật đất đai hiện hành quy định rằng thời điểm áp giá tiền sử dụng đất bắt đầu từ khi có quyết định công nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều trường hợp cơ quan nhà nước cần ban hành văn bản hướng dẫn riêng để tính tiền sử dụng đất cho từng trường hợp cụ thể Điều này dẫn đến việc mỗi trường hợp đặc thù lại có các văn bản khác nhau, khiến người sử dụng đất khó khăn trong việc xác định tính chính xác của việc tính tiền sử dụng đất và không thể đưa ra ý kiến hoặc yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình.
Hiện nay, chính sách thu tiền sử dụng đất đang gặp nhiều phức tạp do sự chồng chéo trong hệ thống văn bản pháp luật từ các cơ quan như Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Tài Chính và Tổng cục Thuế Việc này dẫn đến tình trạng cán bộ thuế áp dụng pháp luật một cách tùy nghi, gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình Để khắc phục, cần thống nhất các văn bản hướng dẫn nhằm hạn chế khiếu nại và giúp người sử dụng đất nhanh chóng hoàn thành nghĩa vụ Ví dụ, trong trường hợp hồ sơ hợp lệ nộp trước 01/07/2014 nhưng chậm kê khai thuế, cần xác định rõ lỗi thuộc về ai; nếu lỗi từ cơ quan nhà nước, người nộp thuế sẽ áp dụng giá đất tại thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ, còn nếu lỗi từ người sử dụng đất thì sẽ phải nộp theo giá đất hiện hành.