THỰC TRẠNG và GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG TIẾN độ ĐĂNG ký cấp GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN sử DỤNG đất CHO hộ GIA ĐÌNH, cá NHÂN TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ THỦ đức THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ANG TẤN PHÁT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (PHẠM VI QUẬN THỦ ĐỨC CŨ) NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2022 i BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MƠI TRƯỜNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ANG TẤN PHÁT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH (PHẠM VI QUẬN THỦ ĐỨC CŨ) NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số: 8850103 ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ Hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Thị Thanh Thủy THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2022 ii THƠNG TIN CHUNG Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành : 8850103 Tên đề tài : Thực trạng giải pháp tăng cường đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành Phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Họ tên : Ang Tấn Phát MSHV : 20103050 SĐT : 0937.73.5839 Email : Neverbackphat139@gmail.com Địa liên hệ : 139A2 Đường số 9, KP5, Phường Linh Tây, TP Thủ Đức , TP Hồ Chí Minh Người hướng dẫn : PGS.TS Hồng Thị Thanh Thủy SĐT : 0983.029.127 Email : httthuy@hcmunre.edu.vn Cơ quan công tác : Trường Đại học Tài nguyên Môi trường TP HCM Địa liên hệ : 236 B, Lê Văn Sỹ, Quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2022 Người hướng dẫn Học viên (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) PGS TS HOÀNG THỊ THANH ANG TẤN PHÁT THỦY Chủ tịch hội đồng iii Khoa Quản lý đất đai (Ký ghi rõ họ tên) (Ký ghi rõ họ tên) MỤC LỤC TRANG Tính cấp thiết đề tài .4 Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu .5 2.1 Mục tiêu nghiên cứu .5 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát .6 3.1 Đối tượng nghiên cứu .6 3.2 Đối tượng khảo sát Phạm vi nghiên cứu .7 Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận nghiên cứu 5.2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu .7 6.1 Ý nghĩa khoa học 6.2 Ý nghĩa thực tiễn .7 Bố cục luận văn Phần 1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu công tác quản lý đất đai 1.1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 1.1.1.1 Điều kiện tự nhiên .8 1.1.1.2 Điều kiện kinh tế () 14 1.1.1.3 Dân số, lao động, việc làm .16 1.1.1.4 Phát triển đô thị .16 1.1.1.6 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội 22 1.1.2 Khái quát công tác quản lý đất đai 23 1.2 Tổng quan cơng trình nghiên cứu liên quan 28 1.3 Xác định vấn đề nghiên cứu xây dựng giả thuyết nghiên cứu 31 iv 1.3.1 Xác định vấn đề nghiên cứu 31 1.3.2 Xây dựng giả thuyết nghiên cứu: 31 1.3.2.1 Giả thuyết nguyên nhân: 32 1.3.2.2 Giả thuyết giải pháp: .33 1.4 Xây dựng hệ thống phương pháp chứng minh giả thuyết nghiên cứu 40 1.4.1 Cách tiếp cận 40 4.2 Hệ thống phương pháp nghiên cứu 41 4.2.1 Nhóm phương pháp thu thập, xử lý thông tin, tư liệu 41 4.2.2 Nhóm phương pháp tư logic .41 Phần 43 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾ HOẠCH THỰC HIỆN .43 TÀI LIỆU THAM KHẢO v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai loại tài sản đặc biệt, thiên nhiên ban tặng cho người, đáp ứng nhu cầu người Đất đai cố định vị trí, giới hạn khơng gian lại vô hạn thời gian sử dụng, sử dụng đất đai hợp lý lợi ích sinh ngày tăng Mọi hoạt động kinh tế, hoạt động dân cư diễn đất Đất đai loại tài sản đặc biệt, loại tài nguyên vô quý giá Do vậy, việc sử dụng tiết kiệm sử dụng hiệu đất đai tạo động lực phát triển kinh tế xã hội, ổn định trị Đồng thời đặt yêu cầu Nhà nước phải đẩy mạnh công tác quản lý chặt chẽ đất đai Trong năm gần đây, cầu đất ngày tăng, cung đất lại có hạn Đã đẩy giá đất lên cao đặc biệt đô thị Do phát sinh nhiều vấn đề quản lý nhà nước đất đai Công tác quản lý nhà nước đất đai nhà nước quan tâm sâu sắc thông qua Bộ Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai 2003 gần Luật Đất đai 2013, kèm theo Nghị định, Thông tư, Thông tư liên tịch văn pháp luật có liên quan, quy định ngày chặt chẽ, hoàn thiện, đáp ứng được xu phát triển kinh tế xã hội đất nước Đăng ký đất đai 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai quy định Điều 22 Luật Đất đai xác định rõ Điều 95, Mục 1, Chương VII Luật Đất đai 2013 Theo Khoản 15 Điều Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Để làm tốt cơng tác quản lý đất đai, trước hết, quan quản lý nhà nước phải thực tốt công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin, hướng dẫn người sử dụng đất hiểu, biết Luật Đất đai quy định hành Thành phố Thủ Đức Ủy ban Thường vụ Quốc hội nghị thành lập vào cuối năm 2020 sở sáp nhập quận cũ Quận 2, Quận quận Thủ Đức Ngày 01 tháng 01 năm 2021, Nghị 1111/NQ-UBTVQH14 thức có hiệu lực, thành phố Thủ Đức trở thành thành phố Việt Nam thuộc loại hình đơn vị hành thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương Thành phố Thủ Đức nằm cửa ngõ phía đơng Thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí quan trọng vùng kinh tế trọng điểm phía nam, đầu mối tuyến giao thơng huyết mạch Thành phố Hồ Chí Minh tỉnh Đông Nam Bộ như: Xa lộ Hà Nội, Đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây, Quốc lộ 1A, Quốc lộ 13, đường Phạm Văn Đồng - Quốc lộ 1K Ngoài ra, tuyến đường sắt đô thị Bến Thành - Suối Tiên chạy dọc theo Xa lộ Hà Nội địa bàn thành phố q trình hồn thiện Do đó, cơng tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhiệm vụ cấp bách có ý nghĩa then chốt, tạo sở để Thành phố Thủ Đức chủ động khai thác phát huy triệt để, có hiệu nguồn lực đất đai, tranh thủ tối đa nguồn lực hỗ trợ từ bên phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Thủ Đức nói riêng Thành phố Hồ Chí Minh nói chung Xuất phát từ thực tế luận văn lựa chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp tăng cường tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ)” Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu đề tài đánh giá thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho đối tượng là hộ gia đình cá nhân địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ), đặc biệt phân tích hồ sơ tồn động chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận để làm sở cho việc đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác địa phương 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực mục tiêu nghiên cứu, đề tài thực nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu sở lý luận, pháp lý kinh nghiệm thực tiễn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp đất hộ gia đình cá nhân Các ứng dụng thành tựu vào đề xuất giải pháp hoàn thiện chế liên quan đến đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện thực tiễn địa phương - Nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận đất nơng nghiệp đất cho hộ gia đình cá nhân nhằm xác định nguyên nhân tồn động hồ sơ để có giải pháp khắc phục Thành phồ Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) - Đề xuất giải pháp tăng cường tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp đất hộ gia đình, cá nhân Thành phồ Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát 3.1 Đối tượng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất; - Cơ chế quản lý đất đai liên quan đến lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 3.2 Đối tượng khảo sát - Các hồ sơ chậm tiến độ việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có pháp lý xác định; - Các hình thức hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan quản lý nhà nước đất đai theo quy định pháp luật hành Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi khơng gian: Đơn vị hành Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (pham vi quận Thủ Đức cũ) - Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập năm 2021 năm 2022 - Phạm vi nội dung: Liên quan đến đất nông nghiệp đất hộ gia đình, cá nhân Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu 5.1 Phương pháp luận nghiên cứu Là lý thuyết quản lý đất đai công nhận quan điểm phức hợp luận sử dụng xem xét vấn đề có hai mặt trái ngược lại bổ sung cho 5.2 Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp thu thập, xử lý thông tin - Phương pháp tư logic Ý nghĩa nghiên cứu 6.1 Ý nghĩa khoa học Kết nghiên cứu hoàn thiện chế đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nơng nghiệp đất hộ gia đình, cá nhân 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo giúp Thành phố Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) thực hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đất cho hộ gia đình, cá nhân, góp phần phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững hợp lý Bố cục luận văn Mở Đầu Chương Tổng quan tài liệu nghiên cứu Chương Cơ sở khoa học đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thành phố Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Chương Giải pháp tăng cường tiến độ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thành phố Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Kết luận kiến nghị Tài liệu tham khảo Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu công tác quản lý đất đai 1.1.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 1.1.1.1 Điều kiện tự nhiên a Vị trí địa lý Thành phố Thủ Đức thành lập theo Nghị 1111/NQUBTVQH14 ngày 09 tháng 12 năm 2020 Ủy ban Thường vụ Quốc hội (có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2021), sở nhập tồn diện tích tự nhiên Quận 2, Thủ Đức, có tổng diện tích tự nhiên 21.156,96ha chiếm 10,09% diện tích đất đai tồn thành phố Hồ Chí Minh, gồm 34 phường trực thuộc Thành phố Thủ Đức nằm phía Đơng Thành phố Hồ Chí Minh, địa giới hành sau: - Phía Đơng giáp thành phố Biên Hòa huyện Long Thành thuộc tỉnh Đồng Nai; - Phía Tây giáp quận Bình Thạnh, Quận Quận 4; - Phía Nam giáp Quận 4, Quận huyện Nhơn Trạch thuộc tỉnh Đồng Nai; - Phía Bắc giáp Thành phố Dĩ An Thành phố Thuận An thuộc tỉnh Bình Dương 10 vấn đề: tổng quan sở pháp lý nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nước ta, phân tích đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu, làm rõ tồn hạn chế công tác này, đưa số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận Tân Bình - Đề tài: “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Tân Phú, thành phố Hồ Chí Minh”, Phạm Văn Tùng (2014), Luận văn thạc sĩ - Đại Học Quốc Gia Hà Nội Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên Nội dung luận văn nêu lên đánh giá chung tình hình sử dụng tính hợp lý việc sử dụng đất đai; trạng sở vật chất nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, công tác lập, chỉnh lý quản lý hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu Qua đó, đưa nhận xét, đánh giá đề nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Tân Phú - Đề tài: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội”, Đinh Thị Ngọc Vĩnh (2014), Luận văn thạc sĩ - Đại Học Quốc Gia Hà Nội Trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên Mục tiêu đề tài đề tài nhằm đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội; đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản 32 khác gắn liền với đất khu tái định cư địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Tất đề tài nêu nghiên cứu công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ góc độ lý luận, pháp lý thực tiễn nhằm hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, mà chưa đề cập đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) 1.3 Xác định vấn đề nghiên cứu xây dựng giả thuyết nghiên cứu 1.3.1 Xác định vấn đề nghiên cứu Hiện nay, địa bàn Thành phố Thủ Đức (phạm vi quận Thủ Đức cũ) năm 2021 năm 2022 có tổng 74.851 hồ sơ Trong đó: giải giải …… hồ sơ chưa giải Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đất hộ gia đình cá nhân địa bàn ngày hồn thiện có ý nghĩa tích cực đáp ứng nhu cầu sử dụng quản lý đất đai cho người dân mặt tiêu cực số hồ sơ đăng ký cấp giấy chậm tiến độ theo quy định Cụ thể là: - Năm 2021: hồ sơ tồn: 2.796/69.292, hồ sơ trả bổ sung: 3.043/69.2922 - Từ tháng năm 2022 đến tháng năm 2022: hồ sơ tồn: 1.903/42.559, hồ trả bổ sung: 1.903/42.559 1.3.2 Xây dựng giả thuyết nghiên cứu: Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền lợi người sử dụng đất quy định Luật đất đai hành Tuy nhiên, việc đăng ký cấp giấy chậm, lượng hồ sơ cịn tồn đọng chiếm tỷ lệ khơng lớn vơ tình lại vi phạm quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất họ có nhu cầu đáng Vì vậy, nhằm tăng cường hiệu cơng tác đăng ký cấp giấy cần phải làm rõ nguyên nhân đề giải pháp tăng cường tiến độ cơng tác 33 hộ gia đình cá nhân địa bàn Thành phố Thủ Đức (phạm vi quận Thủ Đức cũ) 1.3.2.1 Giả thuyết nguyên nhân: Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay; Các quy định pháp luật chồng chéo nhau; Đối với trường hợp không phù hợp quy hoạch: - Trường hợp nhà đất tạo lập sau phê duyệt quy hoạch không phù hợp quy hoạch - Trường hợp nhà đất nằm ranh dự án quy hoạch Đối với nguyên nhân khác: - Khơng có giấy tờ pháp lý - Việc cập nhật thơng tin địa cịn nhiều khó khăn - Cấp sai thẩm quyền - Tranh chấp - Từ chối tiếp nhận hồ sơ Ngoài nguyên nhân chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, cơng tác đăng ký địa phương cịn vướng mắc gây khó khăn, chậm trễ là: - Việc từ chối giải hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo Khoản 11a Điểu Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai sửa đổi, bổ sung số điều thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai trường hợp: “…khi nhận văn quan thẩm quyền giải tranh chấp đất đai việc tiếp nhận đơn đề nghị giải tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất” Việc quy định để từ chối đăng ký, cấp giấy chứng nhận dẫn đến việc công dân đai diện công dân (thường Luật sư) gửi khiếu nại, tố cáo, phản ánh đến nhiều quan có 34 thẩm quyền, gây áp lực việc giải hồ sơ tạo dư luận không tốt cho Cơ quan đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; - Vướng mắc việc áp dụng quy định pháp luật việc chứng nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy phép xây dựng có thời hạn; - Vướng mắc hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu nhà trường hợp cơng trình xây dựng khơng (có quy mơ nhỏ hơn) giấy phép xây dựng cấp cho hộ gia đình cá nhân; - Khó khăn vướng mắc thực đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất: từ đất sang đất phi nông nghiệp đất việc chuyển mục đích sử dụng đất chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất (chuyển trở lại mục đích ban đầu) đất; - Vướng mắc việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ chung cư trường hợp chủ đầu tư thề chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hình thành tương lai tổ chức tín dụng - Nhà đất thuộc đối tượng quan, tổ chức bán nhà cho cán bộ, công nhân viên đơn vị chủ quản giải thể mà chưa thực bàn giao nhà quan nhà nước để làm thủ tục bán nhà cho người sở hữu nhà gắn với quyền sử dụng đất 1.3.2.2 Giả thuyết giải pháp: Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay: Theo quy định Khoản Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Trường hợp người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất chưa cấp Giấy chứng nhận không thuộc trường hợp quy định Khoản Điều người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định Luật Đất đai quy định Nghị định mà làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; quan tiếp nhận hồ sơ không bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” 35 Như vậy, theo quy định nêu trên, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giấy tay trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 thực thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu (trước trước ngày 01 tháng năm 2004) Đối với hồ sơ cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc nhận chuyển nhượng nhà, đất (giấy tay) sau 01/7/2006 đến trước ngày 01/01/2008 (thỏa điều kiện đất khoản Điều 82 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 không thỏa điều kiện nhà điểm đ, khoản 1, điều 31, Nghị Định 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 điểm a, khoản 1, điều 118 Luật Nhà năm 2014) Tuy nhiên đến nay, chưa có văn hướng dẫn Giải pháp: Kiến nghị thống thời gian số quy định pháp luật liên quan đến cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa phù hợp thực tế 2.Các quy định pháp luật chồng chéo nhau: Theo Điểm a Khoản Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP: “Hộ gia đình, cá nhân nước phải có loại giấy tờ sau: a) Giấy phép xây dựng nhà trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng Trường hợp nhà xây dựng không với giấy phép xây dựng cấp phải có ý kiến văn quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng giấy phép khơng ảnh hưởng đến an tồn cơng trình phù hợp với quy hoạch xây dựng quan có thẩm quyền phê duyệt” Như vậy, theo quy định tất trường hợp xây dựng sai phép tăng phải có ý kiến văn quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng khơng giấy phép khơng ảnh hưởng đến an tồn cơng trình phù hợp với quy hoạch xây dựng quan có thẩm quyền phê duyệt, mà khơng cần vào thời điểm xây dựng (kể trước 1/7/2004 ngày Luật Xây dựng năm 2003 có hiệu lực) 36 Giải pháp: Cần rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo quy định Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, quy định liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thực đồng Đối với trường hợp không phù hợp quy hoạch: a Trường hợp nhà đất tạo lập sau phê duyệt quy hoạch không phù hợp quy hoạch: Đề tài đề xuất, việc xử lý cấp Giấy chứng nhận trường hợp có vi phạm, hoạt động điều chỉnh quy hoạch SDĐ xem xét cấp Giấy chứng nhận cần triển khai thành hai giai đoạn: Xem xét tính cần thiết phải điều chỉnh quy hoạch, lập hồ sơ ghi nhận trạng SDĐ Điều chỉnh quy hoạch SDĐ theo giai đoạn định kỳ quy hoạch b Trường hợp nhà đất nằm ranh dự án quy hoạch: Thông thường, thường hay nhầm lẫn quy hoạch với kế hoạch sử dụng đất thường cho hai vấn đề Tuy nhiên, theo quy định Luật đất đai 2013 hai vấn đề hồn tồn tách biệt quy định riêng biệt để điều chỉnh Theo quy định, đất nằm diện quy hoạch cơng bố chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất tiếp tục thực quyền sử dụng đất Nếu có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện người sử dụng đất phải phải chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất theo kế hoạch Giải pháp: Kiến nghị Ủy ban nhân dân cấp phối hợp đẩy nhanh tiến độ nâng cao chất lượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng loại đất; rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hạn chế tình trạng quy hoạch treo, thể tính pháp lý rõ ràng làm cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất theo quy định pháp luật Tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đất đai, tránh tình trạng 37 để vi phạm xử lý dẫn đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với ngun nhân khác: a Khơng có giấy tờ pháp lý: Khơng có giấy tờ pháp lý, khơng đủ điều kiện chuyển nhượng giấy tay sau ngày 01/07/2014: Đối với trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy thiếu giấy tờ pháp lý, tác giả cho có khó khăn người SDĐ chưa có điều kiện tiếp cận số loại giấy tờ hợp lệ quyền SDĐ Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chuyển nhượng giấy tay sau 01/07/2014, chủ sử dụng đất liên hệ Ủy ban nhân dân cấp xã để thực thủ tục đăng ký nhu cầu địa phương chờ văn hướng dẫn b Cấp sai thẩm quyền: Theo quy định hành quan có thẩm quyền giao đất UBND cấp tỉnh, cấp huyện tùy thuộc vào đối tượng giao Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà cơng trình xây dựng khác diện tích cịn lại khơng có nhà ở, cơng trình xây dựng xác định đất nông nghiệp theo trạng sử dụng, người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nơng nghiệp phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ở: “Việc cấp giấy chứng nhận trường hợp giao đất trái thẩm quyền quy định Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP xem xét, định trường hợp cụ thể sau làm rõ xử lý trách nhiệm người giao đất không thẩm quyền theo quy định pháp luật,…” Tuy nhiên, pháp luật lại khơng có quy định cụ thể hình thức xử lý trách nhiệm trường hợp người giao đất không thẩm quyền chết, hưu, đương chức hay thuyên chuyển công tác 38 không quy định cụ thể thời gian tối đa cho việc xử lý trách nhiệm Trong đó, việc giao đất khơng thẩm quyền cho người dân lỗi Nhà nước Do đó, gắn việc xử lý trách nhiệm người giao đất không thẩm quyền với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phù hợp, điều ảnh hưởng đến quyền lợi ích người sử dụng đất Trong đó, khoản Điều 100, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày Luật có hiệu lực thi hành mà chưa cấp giấy chứng nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực nghĩa vụ tài phải thực theo quy định pháp luật” Khoản 3, Điều 23, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Trường hợp đất giao không thẩm quyền sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014, khơng có tranh chấp tranh chấp, phù hợp với quy hoạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất,…” Như vậy, quy định bắt buộc phải làm rõ xử lý trách nhiệm người giao đất không thẩm quyền theo quy định pháp luật,… trước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện tại, chưa có quy định cụ thể xử lý người giao đất không thẩm quyền trước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giải pháp 4: Cần bổ sung quy định cụ thể hình thức xử lý trách nhiệm trường hợp giao đất không thẩm quyền thời gian cụ thể xử lý trách nhiệm cho trường hợp trên, để việc xử lý trách nhiệm có sở để giải quyết, tạo răn đe tránh việc thiếu quy định áp dụng giải có vi phạm xảy c Việc cập nhật thông tin địa cịn nhiều khó khăn 39 Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận nông nghiệp mà mua bán giấy tay, chủ muốn mượn giấy chứng nhận cũ để cập nhật cắt giảm diện tích chủ cũ khơng cho mượn gây khó khăn cho công tác trả giấy chứng nhận hẹn Cách 1: Nếu giải cấp GCN cho chủ CQNN có thư mời chủ cũ lên trao đổi việc cung cấp GCN cũ để cẳt giảm diện tích cho chủ Nếu người dân không chịu cung cấp có biện pháp hủy GCN cũ Cách 2: Trả văn yêu cầu người dân phải bổ sung GCN cũ trước nộp lại hồ sơ Đối với trường hợp hết chỗ cập nhật biến động phải tiến hành cấp đổi GCN trạng nhà đất khơng cịn với thực tế so với GCN cũ nên cập nhật hay cấp đổi cho người dân d Tranh chấp: Tranh chấp đất đai nguyên nhân không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao Nếu xảy tranh chấp không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất Việc giải khó khăn liên quan đến nhiều chủ thể Đối với tranh chấp nói chung tranh chấp đất đai nói riêng Nhà nước khuyến khích bên tranh chấp đất đai tự hòa giải giải tranh chấp đất đai thơng qua hịa giải sở Tranh chấp đất đai mà bên tranh chấp khơng hịa giải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hịa giải Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai địa phương mình; trình tổ chức thực phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã tổ chức thành viên Mặt trận, tổ chức xã hội khác Như trường hợp tranh chấp đất đai hai bên tiến hành hịa giải khơng thành cần gửi đơn đến đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp đất để hịa giải, hịa giải thành mà có thay đổi trạng ranh giới, người sử dụng đất Ủy ban nhân dân xã gửi biên hòa giải đến Phịng 40 tài ngun mơi Trường Phịng Tài ngun mơi trường định việc công nhận thay đổi ranh giới đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã khơng thành đề xuất hai hình thức giải sau: - Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết, khơng đồng ý với định giải người sử dụng đất khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khởi kiện tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng hành - Khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân Tranh chấp đất không giấy tờ giải xong, người sử dụng đất đủ điều kiện quy định Khoản Điều 101 Luật đất đai 2013 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất e.Từ chối tiếp nhận hồ sơ Theo quy định Khoản 11 Điều Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: “Khi nhận văn quan thi hành án dân Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng dừng việc cấp Giấy chứng nhận tài sản quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đối tượng phải thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân văn thông báo việc kê biên tài sản thi hành án; nhận văn quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai việc tiếp nhận đơn đề nghị giải tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất” Tuy nhiên theo quy định tại: + Điều 111, Điều 112 Luật Tố tụng dân năm 2015 quy định quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời 41 + Điều 69 Luật số 64/2014/QH13 ngày 25/11/2014 việc sửa đổi bổ sung số điều Luật Thi hành án dân số 26/2008/QH12 quy định tạm dừng đăng ký, chuyển quyền sở hữu, thay đổi trạng tài sản + Khoản 1, 2, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai + Điều 15 Nghị định số 102/2017NĐ-CP ngày 01/9/2017 Chính Phủ đăng ký biện pháp bảo đảm quy định từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm Theo văn quy định quan có thẩm quyền ngăn chặn, giải tranh chấp: Tòa án nhân dân cấp, Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát nhân dân, Ủy ban nhân dân cấp, Cơ quan Thi hành án cấp, Văn phòng Thừa Phát Lại Như vậy, quy định Luật Đất đai Thông tư 33/2017/TTBTNMT ngày 29/9/2017 có khơng thống cách áp dụng Đề xuất: Bổ sung Mục 5, Điều 188, khoản 1, điểm b Luật Đất đai năm 2013 sau: bổ sung cụ thể điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất: “Đất khơng có tranh chấp, khơng có ngăn chặn quan có thẩm quyền (TAND, VKSND, quan Thi hành an, UBND cấp; quan điều tra, văn phòng thừa phát lại), khơng có đơn giải Tịa án nhân dân, UBND cấp, Thanh tra,…” 1.4 Xây dựng hệ thống phương pháp chứng minh giả thuyết nghiên cứu 1.4.1 Cách tiếp cận Đề tài sử dụng cách tiếp cận toàn cục từ tổng thể đến cụ thể, từ chung đến riêng để đề giải pháp sở xác định nguyên nhân tồn động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 42 Hiện cơng trình nghiên cứu đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chủ yếu nghiên cứu vấn đề sách thực hiện, ngun tắc, quy trình, phương pháp pháp lý nói chung, chưa thực sâu nghiên cứu cách giải vấn đề dựa vào hồ sơ cụ thể Việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phải xem xét đến chi tiết, tìm nguyên nhân hồ sơ chưa đủ điều kiện có cách giải cụ thể sao, kể khó khăn, thách thức cán thực cơng việc xử lý hồ sơ Do đó, đề tài theo hướng tiếp cận giải vấn đề thơng qua phân tích, phân loại dạng hồ sơ đủ điều kiện không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để từ đưa giải pháp phù hợp cho nhóm nguyên nhân 4.2 Hệ thống phương pháp nghiên cứu 4.2.1 Nhóm phương pháp thu thập, xử lý thơng tin, tư liệu Thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập báo cáo, số liệu, tài liệu phòng, ban, đơn vị quan chức Thành phố Thủ Đức Thành phố Hồ Chí Minh để có thơng tin điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hợi của địa phương có liên quan đến nội dung nghiên cứu Thu thập cơng trình nghiên cứu, số liệu, hồ sơ liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Xử lý số liệu: Quá trình xử lý số liệu bao gồm hoạt động thực từ tập hợp số liệu thu thập đến phân tích, bắt đầu biên tập số liệu Từ số liệu thu thập được, xây dựng hệ thống bảng biểu để phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các số liệu thu thập xử lí phần mềm Excel 43 4.2.2 Nhóm phương pháp tư logic Sử dụng phương pháp tư logic nhị phân (hình thức) tuân thủ nguyên tắc Trái ngược bổ sung Lượng Chất (Đa số) việc định lựa chọn giải pháp giải vấn đề đặt nhằm hài hoà mặt đối lập - Phương pháp phân tích tổng hợp: Dữ liệu sau xử lý phân tích theo bảng, biểu đồ đồ thị, tùy nội dung đối tượng nghiên cứu Với số liệu dạng cấu thể biểu đồ, số liệu liệt kê thể nội dung bảng đơn bảng so sánh để thể trực quan logic vấn đề phân tích Trên sở tiến hành phân tích làm rõ tình kết đạt cơng tác cấp giấy chứng nhận địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) - Phương pháp quy nạp: là phương pháp liên kết tượng riêng lẻ, rời rạc, độc lập ngẫu nhiên để tìm quy luật, chất vật, tượng Từ kinh nghiệm, hiểu biết vật riêng lẻ người ta đúc kết thành chung, tổng thể - Phương pháp suy diễn: lập luận mà kết luận rút từ kiện biết trước, từ trường hợp tổng quát tới trường hợp cụ thể - Phương pháp loại suy: là lập luận từ riêng đến riêng, rút kết luận đặc điểm vật nghiên cứu từ đặc điểm vật tương đồng tính chất - Phương pháp hệ thống: Phương pháp sử dụng để xếp tri thức khoa học quản lý đất đai nói chung cơng tác đăng ký cấp GCN nói riêng thành hệ thống chế quản lý có mối liên hệ ràng buộc với 44 Phần NỘI DUNG NGHIÊN CỨU VÀ KẾ HOẠCH THỰC HIỆN Nội dung nghiên cứu và kế hoạch thực hiện được phân chia theo nội dung vấn đề nghiên cứu với thời gian: từ tháng 10 năm 2022 đến tháng năm 2023 STT Nội dung nghiên cứu Nhiệm vụ 1: Nghiên cứu sở khoa học - Nội dung 1: Tổng quan nội dung quản lý đất đai - Nội dung 2: Tổng quan đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thời gian thực Tháng 1012/2022 Nhiệm vụ 2: Nghiên cứu thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) - Nội dung 1: Tổng quan điều kiện tự nhiên - kinh tế -xã hội, thực trạng quản lý sử dụng đất đai Thành phố Thủ Đức - Nội dung 2: Kết công tác đăng ký cấp giấy địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Tháng 12/2023 - Nội dung 3: Phân loại vướng mắc, trường hợp tiêu biểu - Nội dung 4: Phân tích trường hợp tồn động chưa cấp GCN nguyên nhân địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Nhiệm vụ 3: Nghiên cứu giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp giấy Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) - Nội dung 1: Giải pháp chung - Nội dung 2: Giải pháp cụ thể 45 Tháng 34/2023 TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai ngày 29/11/2013 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ, quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị đinh quy định chi tiết thi hành Luật đất đai Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài tài sản khác gắn liền với đất Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định hồ sơ địa Thơng tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 09 năm 2017 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Quyết định số 4114/QĐ-UBND ngày 30/9/2019 Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt quy trình nội giải thủ tục hành thuộc thẩm quyền tiếp nhận Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện ... ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung, mà chưa đề cập đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. .. học đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chương Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thành phố Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh (phạm vi quận Thủ Đức cũ) Chương Giải. .. NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUN VÀ MƠI TRƯỜNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ANG TẤN PHÁT THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,