Microsoft Word 00 a loinoidau TV docx ISSN 1859 1531 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG, SỐ 4(113) 2017 1 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ, NHÌN TỪ PHÍA CUNG NHÀ Ở HOUSING URBAN DEVELOPMENT, THE VIE[.]
ISSN 1859-1531 - TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG, SỐ 4(113).2017 PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ, NHÌN TỪ PHÍA CUNG NHÀ Ở HOUSING URBAN DEVELOPMENT, THE VIEW FROM THE SUPPLY Nguyễn Khánh Bình Trường Đại học Cơng nghiệp TP Hồ Chí Minh; nkbinhiuh@gmail.com Tóm tắt - Trong khứ tại, nhiều quốc gia, vùng kinh tế đưa nhiều sách, chiến lược nhằm giải vấn đề nhà trình phát triển như: Triển khai chương trình nhà xã hội nhằm đưa nhiều sản phẩm nhà giá rẻ; Đảm bảo sẵn sàng hoạt động liên tục công cụ cho nhóm thu nhập khác nhau; Áp dụng quy tắc thị trường chung với trợ giúp Chính phủ v.v Trong sách đó, tăng nguồn cung nhà sách nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ áp dụng Dựa liệu dự án phát triển nhà đô thị từ năm 1997-2015 Bình Dương, kết hợp với số liệu thống kê thời gian, nghiên cứu sử dụng phương pháp định lượng VECM xây dựng mơ hình thực nghiệm cung nhà thị tỉnh Bình Dương tìm chứng thực nghiệm tác động giá nhà ở, lao động, vốn lãi suất lên phát triển nguồn cung nhà Tỉnh Abstract - In the past and present, many countries and economic zones have launched many policies and strategies to address housing issues in their development process, such as: Implementing social programs to provide many affordable housing products; Ensuring the availability and continuous operation of the tools for different income groups; Application of market rules with the help of government policies and so on Particularly, increasing the supply of housing is a policy that many countries and territories have adopted Based on the data of the project of urban housing development in Binh Duong in 1997-2015, combined with time statistics, this study uses quantitative method VECM to build empirical models to offer urban housing in Binh Duong province and find empirical evidence of the impact of housing prices, labor, capital and interests on developing the province's housing supply Từ khóa - nhà thị; cung nhà ở; mơ hình VECM; mơ hình VAR; giá nhà Key words - urban housing; housing supply; VECM model; VAR model; housing prices Đặt vấn đề Trong thập niên 1950s đến 1970s, hầu giới áp dụng lý thuyết quản lý tổng cầu trường phái Keynes để thúc đẩy tăng trưởng Trọng tâm lý thuyết quản lý tổng cầu sách tồn dụng lao động Họ tin rằng, đạt trì tồn dụng lao động kinh tế tự động đạt tăng trưởng cao Để đạt mục tiêu này, Chính phủ cần phải có đủ nguồn lực để chủ động thực sách chi tiêu kích thích kinh tế Chủ động phát triển lĩnh vực công nghiệp chế biến thông qua doanh nghiệp nhà nước sách bảo vệ ngành công nghiệp non trẻ và/hoặc ngành thay hàng nhập Tỷ giá thường giữ cố định, sách mở rộng tài khố tiền tệ áp dụng để thúc đẩy đầu tư (Krueger, 2010) Kinh tế học trọng cung (supply–side economics) lý thuyết kinh tế quan tâm đến yếu tố định sản lượng tiềm kinh tế thay đổi theo thời gian Nhánh lý thuyết cho “phát triển cung chìa khố thịnh vượng” (Krueger, 2010) Trọng tâm sách kinh tế trọng cung làm để làm tăng yếu tố sản xuất lao động, vốn suất nhân tố tổng hợp (TFP) Một sách thành cơng, đẩy đường tổng cung sang bên phải, giúp tăng tổng cầu không làm tăng giá Trong khứ tại, nhiều quốc gia, vùng kinh tế đưa nhiều sách, chiến lược nhằm giải vấn đề nhà trình phát triển như: Triển khai chương trình nhà xã hội nhằm đưa nhiều sản phẩm nhà giá rẻ; Nâng cao chất lượng nhà việc giúp chủ sở hữu việc quản lý, bảo trì, sửa chữa đại hóa quỹ nhà có; Đảm bảo sẵn sàng hoạt động liên tục cơng cụ cho nhóm thu nhập khác nhau; Áp dụng quy tắc thị trường chung với trợ giúp Chính phủ v.v Nhưng sách đó, tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt nhà xây dựng sách nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ áp dụng xem sách tính khoa học tính hiệu mang lại việc giải vấn đề nhà (Mohammed Yahaya Ubale, 2015) Năm 1997, nghiên cứu Quigley Redfearn (1997) đưa mơ hình nghiên cứu thực nghiệm ảnh hưởng điều kiện kinh tế thị trường nhà đô thị Mỹ giai đoạn năm (1986-1994) Các biến số Quigley Redfearn (1997) thu thập từ nhiều nguồn kết hợp, bao gồm: dân số, việc làm, thu nhập, số lượng nhà xây dựng mới, tỷ lệ nhà để trống biến số phản ảnh hoạt động thị trường vay chấp Dựa nghiên cứu này, Quigley (1999) đưa kết luận cho rằng, cầu nhà xem hàm số giá nhà ở, thu nhập, tỷ lệ tăng dân số việc làm, cung nhà hàm số giá nhà, vốn đầu tư, lao động lãi suất Hai mơ hình viết sau: Q d = f (HP, INC, POP, EMP) (1) Trong đó: Qd cầu nhà ở, HP giá trung bình nhà ở, INC thu nhập bình quân đầu người, POP tỷ lệ tăng dân số EMP số việc làm Q s = f (HP, ICD, LWA, IRBW) (2) Trong đó: Qs số lượng cung nhà ở, HP giá nhà ở, ICD vốn đầu tư, LWA lao động ngành xây dựng IRBW lãi suất vay trung dài hạn Bình Dương tỉnh công nghiệp thuộc vùng Đông Nam Bộ, q trình thị hóa để trở thành thị loại I trực thuộc Trung ương với quận, huyện (gồm 60 phường, 13 thị trấn 40 xã) vào năm 2020 Trên sở Nghị Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam XI, cụ thể hóa định hướng quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 Nghị Ðảng tỉnh Bình Dương lần thứ nhiệm kỳ 2010 - 2015 phát triển Nguyễn Khánh Bình kinh tế - xã hội tỉnh Do vậy, phát triển nhà đô thị, đáp ứng nhu cầu cư dân đô thị trở nên cấp thiết Nghiên cứu sử dụng số liệu thời gian từ năm 1995-2015 hồi quy định lượng nhân tố ảnh hưởng tới cung nhà thị tỉnh Bình Dương, vậy, phương pháp định lượng phù hợp cho số liệu thời gian sử dụng mơ hình VAR (Vector Autoregression) Helmut Luetkepohl (2011) [3], sau tập hợp nghiên cứu trước, đề xuất quy trình bước cơng việc sử dụng mơ hình VAR nghiên cứu định lượng biến số thời gian Quy trình định lượng mơ hình cung-cầu nhà tỉnh Bình Dương tiến hành theo quy trình Helmut luetkepohl (2011) Biến số thời gian Kiểm định tính dừng Tính dừng Có Khơng Có Cùng bậc sai phân Kiểm định đồng liên kết Mơ hình VECM Quan hệ nhân-quả/ Hàm phản ứng đẩy / Phân rã phương sai Khơng Mơ hình VAR Kiểm định ổn địnhVAR Quan hệ nhân-quả/ Hàm phản ứng đẩy / Phân rã phương sai Nguồn: Helmut luetkepohl (2011) Hình Quy trình định lượng mơ hình VAR/VECM Q trình thu thập, tổng hợp số liệu biến số mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương sau: QS: Cung nhà đô thị tỉnh Bình Dương, số lượng m nhà xây dựng mới, đại diện cho cung nhà dài hạn (Ball, Meen and (2010), Wigren and Wilhelmsson (2007), Kenny (2003) Nghiên cứu tổng hợp từ 242 dự án phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương UHPG tốc độ tăng trung bình giá nhà đô thị (ĐVT: %), nhà loại hàng hóa, dậy, theo quy luật cung, giá cuả hàng hoá nhà tăng lên (trong điều kiện yếu tố khác khơng đổi) lượng cung hàng hóa nhà tăng lên (Ball, 2010, Wigren & Wilhelmsson, 2007) WIC: số lượng lao động làm việc ngành xây dựng tỉnh Bình Dương (ĐVT: người) CICD: vốn đầu tư ngành xây dựng tỉnh Bình Dương (ĐVT: tỷ ĐVN) yếu tố đầu vào hoạt động xây dựng nhà Ở vùng kinh tế mà có sẵn yếu tố đầu vào trình xây dựng nhà ở, đường cung gần nằm ngang, điều thể gia tăng nhỏ giá (Δp) tạo gia tăng lớn số lượng nhà xây dựng (ΔQ) (Christian Hilber Wouter Vermeulen VU, 2010), tập hợp từ Niên giám Thống kê Bình Dương IRBW lãi suất vay trung dài hạn (ĐVT: %) tổng hợp từ nguồn liệu World Bank Số liệu phân tích thống kê biến số mơ hình cung nhà thị Bình Dương giai đoạn 1995-2015 cho thấy: Tổng diện tích m2 nhà theo quy hoạch dự án (Qs) tỉnh Bình Dương giai đoạn 1995-2015 là: 102,82 triệu m2, bình quân năm có 4,896 triệu m2 nhà duyệt xây dựng Tuy nhiên, số lượng diện tích m2 nhà theo quy hoạch phê duyệt hàng năm không đồng đều, năm 0,216 triệu m2 (năm 1995) năm cao 21,721 triệu m2 (năm 2007), chênh lệch bình qn diện tích nhà phê duyệt xây dựng hàng năm 4,959 triệu m2 (Std Dev = 4.959.771) Tốc độ tăng trung bình giá nhà theo dự án tỉnh Bình Dương (UHPG) 2,5%/ năm (Std Dev = 10,80) Năm có tốc độ tăng cao 29,1% (năm 1996) năm có tốc độ tăng thấp -15,38% (năm 1999) Số lao động làm việc ngành xây dựng tỉnh Bình Dương (WIC) trung bình giai đoạn 1995-2015 35.637 người (độ lệch chuẩn = 27.848) có xu hướng tăng theo thời gian Năm có số lao động nhiều 68.679 người (năm 2015) năm có số lao động 3.759 người (năm 1995) Vốn đầu tư ngành xây dựng Bình Dương (CICD) trung bình hàng năm giai đoạn 1995-2015 4.202 tỷ ĐVN có xu hướng tăng hàng năm Năm 2015 vốn đầu tư ngành xây dựng cao với 9.117 tỷ ĐVN năm đầu tư thấp 350 tỷ ĐVN (1995) Lãi suất vay trung dài hạn (IRBW) Năm có mức lãi suất cao 22% (1995) năm có mức lãi suất thấp 8,66% (năm 2014) Lãi suất vay trung dài hạn có xu hướng giảm theo thời gian Kiểm định biến số mơ hình cung nhà tỉnh Bình Dương Trước hồi quy phương pháp VECM biến nhân tố cung nhà qua bước kiểm định, bao gồm: Kiểm định tính dừng; Kiểm định đồng liên lựa trọn độ trễ tối ưu Tóm tắt kết kiểm định sau: Kết kiểm định nghiệm đơn vị theo hai phương pháp Phillips-Perron Augmented Dickey-Fuller cho kết quả: biến Qs, UHPG, WIC, CICD, IRBW có tính dừng mức sai phân bậc với mức ý nghĩa 1% Các kết kiểm định đồng liên kết (Maximum Eigenvalue Trace Test) rằng: giả thuyết có mối quan hệ đồng liên kết chấp nhận, tức tồn đồng liên kết tổ hợp biến mơ hình mức ý nghĩa 5% Như vậy, có chứng ban đầu để kết luận rằng: tồn mối quan hệ cân dài hạn biến Qs, UHPG, WIC, CICD, IRBW Nghiên cứu lựa chọn độ trễ tối ưu dựa tiêu chuẩn đa số từ phương pháp AIC (Akaike’s information criterion), FPE (Final prediction error), tiêu chuẩn SC tiêu chuẩn HQ (Hannan-Quinn information criterion) Quá trình dẫn đến việc chọn độ trễ cho liệu Từ kết kiểm định biến số mơ hình, hai kết luận rút ra: Một là, biến số mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình ISSN 1859-1531 - TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG, SỐ 4(113).2017 Dương đủ điều kiện định lượng phương pháp bình phương nhỏ (OLS), tránh tượng hồi quy giả Hai là, mơ hình định lượng phù hợp mơ hình VECM, biến số dừng sai phân bậc tồn mối đồng liên kết tổ hợp biến Kiểm định mơ hình VECM cung nhà tỉnh Bình Dương Mơ hình cung nhà tỉnh Bình Dương sau hồi quy phương pháp VECM, qua kiểm định phù hợp mơ hình bao gồm: Kiểm định tính dừng phần dư; Kiểm định tượng tự tương quan, Kiểm định tượng phương sai thay đổi Kết kiểm định cho biết: Kiểm định phần dư cho thấy phần dư mơ hình hồi quy VECM dừng với mức ý nghĩa thống kê cao (P – value = 0,000) Kiểm định tự tương quan phần dư theo phương pháp Portmanteau LM cho thấy khơng có tự tương quan bậc cao mơ hình Kiểm định phương sai thay đổi theo phương pháp White cho thấy khơng có tượng phương sai thay đổi mơ hình Từ ba kết kiểm định tính dừng, tự tương quan phương sai thay đổi phần dư mơ hình hồi quy, cho thấy: phần dư từ mơ hình VECM nhiễu trắng (White noise – phần dư đáp ứng giả thiết) Khi đó, kết ước lượng mơ hình ước lượng BLUE (Best Linear Unbiaes Estimator – Ước lượng khơng chệch tuyến tính tốt nhất) Do vậy, kết hồi quy VECM tin cậy Kết nghiên cứu khảo sát 2.1 Kết 2.1.1 Mơ hình thực nghiệm cung nhà thị Bình Dương xu hướng dài hạn có dạng: Qs = 395.553* UHPG - 675* WIC + 7.325* CICD SE 122.987 102,81 1.084,17 t-Sta -3,1997 6,5736 -6,7569 + 950.584* IRBW - 13.8E+6 317.631 -2,9927 2.1.2 Hệ số hiệu chỉnh sai số CE Với hệ số hiệu chỉnh sai số CE có Pvalue = 0,0002< 0,1 có giá trị -0,4142 nằm khoảng {-1 ; 0}, thỏa mãn yêu cầu Cho thấy cú shock (hay phản ứng) cung nhà thị tỉnh Bình Dương ngắn hạn từ thay đổi tốc độ tăng giá nhà (UHPG), số lao động ngành Xây dựng (WIC), vốn đầu tư ngành Xây dựng (CICD) lãi suất vay trung dài hạn IRBW hiệu chỉnh trạng thái cân dài hạn với tốc độ 41,42% năm Mơ hình có độ tin cậy cao với R2 = 0,7643 hay biến nhân tố giải thích 76,43% biến động cung nhà thị Bình Dương 2.2 Kết 2.2.1 Phân tích hàm phản ứng đẩy Hàm phản ứng đẩy mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương cho thấy biến nhân tố: Tốc độ tăng trung bình giá nhà đô thị (UHPG), số lượng lao động làm việc ngành Xây dựng (WIC), vốn đầu tư ngành Xây dựng (CICD) lãi suất vay trung dài hạn (IRBW) có tác động đồng biến ổn định lên cung nhà thị tỉnh Bình Dương từ thời kỳ thứ (hình 2) Trong thời kỳ đầu, ảnh hưởng tác động nhân tố lên cung có nhiều biến động Đặc biệt nhân tố lao động ngành Xây dựng tác động mạnh lên cung thời kỳ 2,800,000 UHPG WIC CICD IRBW 2,400,000 2,000,000 1,600,000 1,200,000 800,000 400,000 -400,000 10 11 12 Nguồn: Kết xuất từ phần mềm Eviews Hình Hàm phản ứng đẩy mơ hình cung nhà 2.2.2 Phân rã phương sai mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương Đồ thị phân rã phương sai mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương cho thấy mức độ tác động biến nhân tố lên cung nhà thị (hình 3) 12 11 10 0% 20% UHPG 40% WIC 60% CICD 80% IRBW 100% Nguồn: Tổng hợp từ phần mềm Eviews Hình Phân rã phương sai mơ hình cung nhà Tác động nhiều lên cung nhà giá nhà đô thị (UHPG), với tổng tác động thời kỳ 12 năm 44,38% Theo mức độ giảm dần số lượng lao động làm việc ngành Xây dựng – WIC (28,85%), lãi suất vay trung dài hạn – IRBW (19,32%) cuối vốn đầu tư ngành Xây dựng - CICD (7,45%) Bàn luận 3.1 Giá nhà thị tỉnh Bình Dương (UHPG) Giá nhà thị tỉnh Bình Dương có quan hệ thuận chiều với cung nhà đô thị Với giả định yếu tố khác không đổi, 1% giá nhà tăng lên làm cung nhà tăng lên 395.553m2 nhà theo quy hoạch dự án có tác động nhiều 44,38% lên tổng cung nhà thời kỳ 12 năm Kết nghiên cứu phù hợp với lý thuyết Nguyễn Khánh Bình kinh tế cho giá hàng hóa tăng lên cung hàng hóa tăng phù hợp với kết nghiên cứu Junxiao Liu (2011), Poterba (1984) [4] Giá nhà tăng làm khó khăn cho người thu nhập trung bình - thấp có khó khăn nhà Do cần thiết có kích cầu nhà ở, là: Tăng thu nhập, thu nhập có tác động thuận chiều lên tổng cầu nhà Tăng thu nhập giải pháp kích cầu nhà Kích cầu nhà giải pháp ngắn hạn, mà mang tính chiến lược hướng tới tăng sức mua nhà cư dân đô thị Trước hết, cần thực lộ trình tăng lương năm 2013 tăng lương tối thiểu Điều giải khó khăn cho người th nhà mà cịn tạo nên lòng tin người dân tâm Chính phủ việc thực cam kết với người dân Kích cầu nhà mở rộng tín dụng nhà Việc mở rộng tín dụng cho vay mua nhà, khuyến khích tổ chức tín dụng liên kết với chủ dự án phát triển nhà để cung cấp tín dụng dài hạn với lãi suất thấp cho đối tượng thực có nhu cầu mua nhà để Đồng thời, cần thực loạt biện pháp có liên quan đến giá nhà ở, diện tích nhà tối thiểu phù hợp với sức mua, chuyển đổi hộ, tạo thói quen tiết kiệm, tiêu dùng hợp lý cho người dân Cần thiết có sách trợ cấp cho đối tượng (hình 4) Thơng qua sách trợ cấp (k), số lượng m2 nhà tăng lên từ Q0 đền Q1, giá mua nhà giảm xuống từ D P0 xuồng P1 giá cung tăng từ P0 lên P1 S S P ܲଵௌ P0 ܲଵ S1 k D Q0 Q1 Q Hình Trợ cấp nhà Triển khai chế, sách, thực lồng ghép chương trình mục tiêu Trung ương Tỉnh để hỗ trợ phát triển nhà phi hàng hóa, nhằm giải chỗ cho nhóm đối tượng sách xã hội có khó khăn nhà không đủ khả toán theo chế thị trường địa bàn Trong đó, tập trung rà sốt số lượng đối tượng cần hỗ trợ nhà để chủ động bố trí đủ quỹ đất, kế hoạch vốn cho đầu tư xây dựng nhà xã hội 3.2 Số lao động làm việc ngành Xây dựng (WIC) Số lao động làm việc ngành Xây dựng có tác động nghịch chiều lên cung nhà đô thị Với giả định yếu tố khác không đổi, số lượng lao động tăng thêm người, cung nhà đô thị giảm 675,84 m2 Kết nghiên cứu thực nghiệm không phù hợp với lý thuyết kinh tế, cho đưa thêm yếu tố đầu vào sản xuất tạo nhiều kết đầu Giải thích cho kết nghiên cứu nguyên nhân: (1) Theo UN-Habitat (2015), nước phát triển, nguồn lao động dồi khơng có nhiều ảnh hưởng đến kết đầu ngành xây dựng quốc gia này, mối quan hệ hai yếu tố âm (-) dương (+); (2) Theo báo cáo Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC), phần lớn lao động làm việc ngành Xây dựng từ nguồn phi thức, chủ yếu lao động nhập cư làm việc có tính chất thời vụ từ vùng lân cận, (3) Phân tích hàm phản ứng đẩy mơ hình cung nhà thị (hình 2) cho thấy, ngắn hạn (trong thời kỳ đầu) số lao động làm việc ngành Xây dựng tăng nhanh theo số lượng nhà xây dựng giảm xuống thấp từ thời kỳ thứ trở đi, vậy, dẫn đến kết mơ hình hồi quy thực nghiệm cung nhà thị tỉnh Bình Dương 3.3 Vốn đầu tư ngành Xây dựng (CICD) Vốn đầu tư ngành Xây dựng (CICD) có tác động thuận chiều với cung nhà thị tỉnh Bình Dương Với giả định nhân tố khác không đổi, tỷ ĐVN đầu tư vào ngành Xây dựng làm tăng 7.325 m2 nhà theo quy hoạch dự án có tác động 7,45% lên tổng cung nhà thời kỳ 12 năm Kết nghiên cứu thực nghiệm thống với kết nghiên cứu Olsen (1987), Topel Rosen (1988), Kenny (2003) Để tăng cung nhà đô thị cần thiết phải tăng lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực nhà Để tăng vồn đầu tư, nghiên cứu đề xuất số giải pháp mở rộng kênh thu hút nguồn vốn sau: Trước hết, huy động vốn từ nội kinh tế, tận dụng triệt để nguồn vốn huy động qua kênh NSNN; Huy động vốn qua thuế, phí, lệ phí; Mở rộng phát hành trái phiếu để tạo nguồn vốn cho nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố kinh tế, phát triển nhà xã hội Vay nợ dân tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển Vay nợ dân tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển có hai điểm lợi: 1) Tăng tiết kiệm xã hội, tạo thói quen tiết kiệm, tiêu dùng hợp lý cho người dân, 2) Địa phương có nguồn vốn để đầu tư phát triển kinh tế mà phát hành tiền, tránh lạm phát Để tăng hiệu vay nợ dân, cần trọng vấn đề đa dạng hố hình thức huy động vốn như: Tín phiếu, trái phiếu, phát hành loại trái phiếu vô danh chuyển đổi tự do, trái phiếu cơng trình chuyển đổi thành cổ phiếu, đảm bảo việc lấy lãi dễ dàng, nhanh gọn; Đa dạng hoá thời hạn vay vốn qua trái phiếu, chủ yếu tập trung huy động vốn loại trái phiếu trung dài hạn, hạn chế tới chấm dứt vay ngắn hạn với lãi suất cao Tạo điều kiện, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo chế thị trường Trong đó, mời gọi đầu tư trực tiếp nước dự án phát triển đô thị lớn Tỉnh Thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư, việc: Khuyến khích doanh nghiệp nâng cao khả tích tụ tập trung vốn, mở rộng vốn từ kết sản xuất kinh doanh mình; Khai thác sử dụng có hiệu tiềm vốn có doanh nghiệp, cho phép doanh nghiệp sử dụng linh hoạt nguồn vốn, loại quỹ, phục vụ kịp thời yêu cầu sản xuất kinh doanh, xây dựng chế bảo tồn vốn Khuyến khích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tự huy động vốn từ dân cư, tổ chức tín dụng, tổ chức cá nhân nước đáp ứng nhu cầu sản xuất Huy động vốn nước, thu hút ngày nhiều nguồn vốn đầu tư trực tiếp nhà đầu tư nước ngồi ISSN 1859-1531 - TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG, SỐ 4(113).2017 Lãi suất qua giải pháp: Tạo lập môi trường kinh tế - xã hội ổn định thuận lợi cho xâm nhập vận động dòng vốn đầu tư nước ngồi; Duy trì mơi trường kinh tế ổn định, giải nhiều vấn đề thể chế trị, môi trường pháp luật cách vận hành quản lý kinh tế, vừa thúc đẩy tăng trưởng kinh tế; Chính quyền địa phương đảm bảo tạo lập mơi trường kinh doanh thuận lợi, bình đẳng cho thành phần kinh tế; Thực triệt để công cải cách thủ tục hành chính, cải thiện môi trường pháp lý cho vận động dịng vốn nước ngồi; Xem xét hình thức ưu đãi đầu tư, có quy hoạch cụ thể, chi tiết ngành, lĩnh vực, dự án ưu tiên đầu tư; Khai thông mở rộng hấp thu nguồn vốn đầu tư gián tiếp từ nước 3.4 Lãi suất vay trung dài hạn (IRBW) Lãi suất vay trung dài hạn có tác động đồng biến lên cung nhà thị tỉnh Bình Dương Với giả định yếu tố khác không đổi, lãi suất vay trung hài hạn tăng thêm 1% làm cho cung nhà đô thị tăng thêm 950.584 m2 có tác động 19,32% lên tổng cung nhà thời kỳ 12 năm Kết nghiên cứu thực nghiệm phù hợp với lý thuyết đầu tư nhà thống với kết nghiên cứu Junxiao Liu (2011), Poterba (1984) ir2 ir1 M1 M2 Vốn vay Hình Thị trường vốn Đầu tư nhà làm tăng cầu vốn vay Kết lãi suất cân tăng lãi suất cao kích thích tiết kiệm Ở đây, đường cầu vốn dịch chuyển từ D1 đến D2, lãi suất cân tăng từ ir1 lên ir2 lượng vốn vay cân tiết kiệm đầu tư tăng từ M1 lên M2 (hình 5) Nhằm giảm mức tăng lãi suất vay trung dài hạn, nghiên cứu đề nghị: Đối với tổ chức tài nhà ở, hồn thiện mơ hình tổ chức, hoạt động, làm rõ chức năng, nhiệm vụ Quỹ phát triển nhà tỉnh Bình Dương Phát triển mơ hình Quỹ tín dụng cộng đồng, Quỹ tiết kiệm nhà tạo điều kiện để người dân giúp đỡ tự cải tạo, chỉnh trang nhà Nghiên cứu triển khai định chế tài nhà khác áp dụng thành cơng nhiều nước giới phù hợp với điều kiện thực tế tỉnh Bình Dương Khuyến khích tạo điều kiện thuận lợi cho việc thiết lập quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, công ty tài để thu hút có hiệu nguồn vốn, phát triển mạnh mẽ hệ thống ngân hàng, tổ chức tài chính, quỹ tín dụng nhân dân Đối với cơng cụ tài nhà Xúc tiến nhanh việc phát triển thị trường chứng khoán Huy động vốn qua tổ chức tài chính-tín dụng: Các tổ chức tài chính-tín dụng trung gian vốn lớn kinh tế, phải coi trọng tăng cường hiệu huy động vốn qua tổ chức Giải pháp là: Mở rộng hình thức huy động vốn tiết kiệm như: Tiết kiệm xây dựng nhà ở, tiết kiệm tuổi già, tín dụng tiêu dùng Cho phép phát hành kỳ phiếu thu ngoại tệ, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu để huy động vốn ngắn hạn trung hạn Có sách lãi suất hợp lý, khuyến khích có biện pháp bắt buộc tổ chức tín dụng phải có cấu dư nợ hợp lý dư nợ cho vay ngắn hạn dư nợ cho vay dài hạn, trung hạn, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn cho đầu tư chiều sâu, mở rộng trình kinh doanh Mở rộng cổ phần hố, đa dạng hố hình thức sở hữu doanh nghiệp nhà nước Cho phép doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu theo quy định Chính phủ để tìm kiếm huy động vốn cá nhân nhà đầu tư nước Khai thác triệt để tiềm vốn dân cư: Kích thích người dân tự bỏ vốn đầu tư cho Nhà nước, tổ chức kinh tế vay để tạo nguồn vốn đầu tư Thực hành tiết kiệm toàn xã hội, khuyến khích có sách hướng dẫn tiêu dùng hợp lý, tạo môi trường kinh doanh thuận lợi cho người dân bỏ vốn đầu tư Kết luận Chính sách phát triển nhà cách gia tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt nhà xây dựng sách nhiều quốc gia, vùng lãnh thổ áp dụng Kết nghiên cứu thực nghiệm cung nhà thị tỉnh Bình Dương cho thấy: Muốn gia tăng nguồn cung nhà ở, cần thiết tăng thêm yếu tố đầu vào trình xây dựng nhà ở, đặc biệt yếu tố vốn Tuy nhiên, tăng nguồn cung nhà làm cho giá nhà lãi suất tăng cao Để giảm thiểu hậu tăng nguồn cung nhà đô thị, cần thực đồng nhiều sách Trong đó, đặc biệt quan trọng vai trị Nhà nước sách kích cầu nhà ở, phát triển cơng cụ tài nhà để trợ giúp cho đối tượng thu nhập thấp trung bình có hội sở hữu nhà TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Krueger, Anne O, (2010), “Increased Understanding of Supply–side Economics”, Conference volume 2010, Reserve Bank of Australia [2] Quigley, J M Redfearn, C L, (1997), Are variations in regional housing prices predictable, Mimeo, August 23 [3] Helmut Luetkepohl, (2011), “Vector autoregressive models”, EUI working papers, Eco 2011/30 [4] Poterba, M J, (1984), “House price dynamics: the role of tax and demography”, The Brookings Papers on Economic Activity, vol.2, 143-183 [5] Ubale, M Y (2015), “Investigating Housing Affordability Pursuant to Sustainable Development Mechanisms and the New Malaysian Housing Policy”, Journal of Economics and Sustainable Development, ISSN 2222-1700 (Paper), ISSN 2222-2855, ISSN 2222-2855 (Online), Vol.6, No.3 (BBT nhận bài: 09/02/2017, hoàn tất thủ tục phản biện: 19/04/2017) ... hướng dài hạn có dạng: Qs = 395.553* UHPG - 675* WIC + 7.325* CICD SE 122.987 102,81 1.084,17 t-Sta -3 ,1997 6,5736 -6 ,7569 + 950.584* IRBW - 13.8E+6 317.631 -2 ,9927 2.1.2 Hệ số hiệu chỉnh sai số... trực tiếp nhà đầu tư nước ISSN 185 9-1 531 - TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CƠNG NGHỆ ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG, SỐ 4(113).2017 Lãi suất qua giải pháp: Tạo lập môi trường kinh tế - xã hội ổn định thuận lợi cho xâm... Housing Policy”, Journal of Economics and Sustainable Development, ISSN 222 2-1 700 (Paper), ISSN 222 2-2 855, ISSN 222 2-2 855 (Online), Vol.6, No.3 (BBT nhận bài: 09/02/2017, hoàn tất thủ tục phản