Đánh giá bước đầu hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng KDTM Việt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội.

Luận văn : Đánh giá bước đầu hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng KDTM Việt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội.

LỜI NÓI ĐẦU

Trong xu thế của thế giới hiện nay, quá trình đô thị hoá đang diễn ramột cách nhanh chóng và mạnh mẽ Các đô thị trên thế giới xuất hiện ngàycàng nhiều với qui mô và chất lượng ngày càng tốt hơn Hiện tại ở ViệtNam nhất là ở thủ đô Hà Nội là một trong những đô thị có vai trò quantrọng là đầu tầu cho việc phát triển kinh tế xã hội của nước ta đang có rấtnhiều biến đổi phù hợp với xu thế của thế giới Thực hiện kế hoạch pháttriển của thủ đô Hà Nội đến năm 2020, trong những năm qua Nhà Nước vàthành phố Hà Nội rất quan tâm đến việc quy hoạch cải tạo, xây dựng thủ đôvà đã đạt được nhiều thành tựu đáng kể Nhiều trục đường chính đã đượccải tạo và mở rộng như trục đường QL1A, đường QL6, đường Láng-HoàLạc,… Giao thông được cải thiện rất nhiều đã thúc đẩy cho việc hình thànhcác KDTM là đô thị vệ tinh cho thành phố như khu Mỹ Đình, Đinh Công,Linh Đàm, Trung Hoà-Nhân Chính, Trung Yên, Nghĩa Đô… Tuy nhiên ởkhu vực phía Bắc sông Hồng có diện tích rộng và địa chất khá thuận lợicho xây dựng công nghiệp và đô thị song hiện nay kinh tế chưa phát triển,dân số ít, mật độ dân số thấp, văn hoá xã hội còn ở trình độ thấp Chính vìvậy Chính phủ đã phê duyệt dự án cho xây dựng KDTM Việt Hưng ở đâyđể từng bước giải quyết các vấn đề đã nêu trên.

Và để các KDTM này có thể hoạt động một cách hiệu quả nhằm tránhlãng phí nguồn lực một cách vô ích thì công tác đánh giá hiệu quả xây dựngcơ sở hạ tầng là rất cần thiết

Nhận thức được tầm quan trọng của công tác này trong đề tài “Đánhgiá bước đầu hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng KDTMViệt Hưng, Quận Long Biên, Hà Nội.” em xin đưa ra một số đánh giá vềhiệu quả tài chính và kinh tế xã hội của dự án xây dựng cơ sở hạ tầngKDTM Việt Hưng.

Mục đích của bài nghiên cứu để thấy đựơc những ưu, nhược điểmcũng như thuận lợi và khó khăn của việc thực hiện dự án từ đó rút ra đượcnhững giải pháp giải quyết và bài học kinh nghiệm cho các dự án trongtương lai.

Đề tài nghiên cứu của em ngoài phần mở đầu và kết luận được chialàm 3 phần chính như sau:

CHƯƠNGI: TỔNG QUAN VỀ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẰU TƯXÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI.

CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂYDỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆTHƯNG, QUẬN LONG BIÊN, HÀ NỘI.

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN VIỆCĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.

CHƯƠNG I: TÔNG QUAN VỀ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI

I.1> KHÁI QUÁT VỀ KHU ĐÔ THỊ MỚI

I.1.1> Khái niệm về khu đô thị mới

Hệ thống đô thị của nước ta được hình thành chủ yếu từ thời Phápthuộc với đặc điểm là số lượng và qui mô rất nhỏ bé Tuy nhiên cùng vớisự phát triển của đất nước hiện nay, quá trinh đô thị hoá đang diễn ra rấtmạnh mẽ với mục đích là tăng số lượng, qui mô, chất lượng các khu đô thịđể đáp ứng nhu cầu về ăn ở, sinh hoạt và làm việc của người dân Tronghoàn cảnh đó các khu đô thị mới đã lần lượt được ra đời trong sự quản lývà qui hoạch của nhà nước.

* Khái niệm niệm khu đô thị mới (KDTM) là khu đô thị có diện tíchtương đối lớn đang được phát triển tập trung theo dự án đầu tư xây dựnghoàn chỉnh, đồng bộ các công trình cơ sở hạ tầng, các công trình sản xuất,công trình phúc lợi nhà ở.

Trong KDTM thường có 3 thành phần chính: Cơ sở hạ tầng, côngtrình sản xuất, công trình phúc lợi và nhà ở.

Quy mô của một KDTM có thể từ 5-10 ha trở lên được sử dụng vàomục đích kinh doanh hoăc không kinh doanh.

Các KDTM thường được gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đôthị mới đang hình thành.

Trên phương diện pháp luật, KDTM phải có ranh giới và chức năngxác định, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nướccó thâm quyền phê duyệt.

I.1.2> Sự cần thiết ra đời của các khu đô thị mới

Việc hình thành các KDTM là sự cần thiết khách quan và được khẳngđịnh bởi 3 lí do sau:

Thứ nhất: Xây dựng các KDTM là quá trình “Từng bước xây dựnghoàn chỉnh hệ thống đô thị cả nước, có cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội và kỹthuật hiện đại, môi trường đô thị trong sạch, được phân bố và phát triển hợplí trên địa bàn cả nước, đảm bảo cho mỗi đô thị, theo vị trí và chức năngcủa mình, phát huy đầy đủ thế mạnh, góp phần thực hiện tốt hai nhiệm vụchiến lược là xây dựng xã hội chủ nghĩa xã hội và bảo vệ tổ quốc” (Theoquyết định của Thủ tướng Chính phủ số 10/1988/QĐ-Ttg).

Thứ hai: Xây dựng các KDTM là kết quả của việc thực hiện chươngtrình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá đất nước Biểu hiện cụ thểcủa đô thị hoá là sự mở rộng đô thị hiện có và xây dựng các đô thị mới.Việc xây dựng các đô thị mới chỉ có thể thực hiện trong điều kiện kinh tếcho phép và đặc biệt với sự đầu tư của nước ngoài.

Thứ ba: Xuất phát từ yêu cầu thực tế cải tạo, chỉnh trang những thànhphố quá chật chội, quá tải về dân số, được xây dựng thiếu quy hoạch trongnhững năm trước đây.

I.1.3> Các nguyên tắc qui hoạch khu đô thị mới

Trái với ý tưởng ban đầu của các KDTM ở Anh quan niệm chỉ là chỗngủ khi đi làm về Ngày nay ý tưởng về sự cân bằng, sự phát triển songsong nhà ở việc làm và công trình công cộng càng trở nên quan trọng do đóviệc qui hoach KDTM ngày nay có một số nguyên tắc sau:

Giảm thiểu những cuộc di dân luân phiên xen kẽ (hướng tâm, li tâm)và tạo thuân lợi cho việc giải quyết các vấn đề về giao thông vận tải tại cácvùng đô thị liên quan.

KDTM có tầm quan trọng dành cho trung tâm đô thị Không có đô thịmới nào không có trung tâm để tạo nên hạt nhân đô thị vì lợi ích củaKDTM, Những KDTM nào có rất sớm một trung tâm đô thị lại càng nhanhchóng tạo được uy tín và hình ảnh tốt đẹp cho riêng minh.

Khu giải trí ngoài trời ngày càng chiếm được vị trí quan trọng trong

KDTM không thể bị chia cắt với thành phố hiện hữư và lân cận vì nếukhông sẽ phải xây dựng xa lộ nối liền với thành phố chính Việc lựa chọnKDTM khá gần với thành phố chính ngày nay được đánh giá là đúng đắn vìcác thành phố khá xa thành phố chính đều kém năng động.

Khi qui hoạch KDTM cần quan tâm đến sự phát triển tương lai do vậyphải có được tối đa tính linh hoạt Theo quan điểm hiện đại việc qui hoạchxây dựng các KDTM xoay quanh các yếu tố như trong sơ đồ sau:

I.2> MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CƠ SỞ HẠ TẦNG ĐÔ THỊ

Cơ sở hạ tầng đô thị là một loại hàng hoá công cộng có tầm quantrọng về kinh tế-xã hội và giữ vai trò không thể thiếu trong mỗi đô thị Đểcó thể hiểu được một cách khái quát về cơ sở hạ tầng em xin nêu ra một sốvấn đề lý luận về cơ sở hạ tầng đô thị.

Công

NghệNhân văn

Môi trườngTrung tâm

* Các định chế giáo dục* Các cơ sở viễn thông* Các cơ sở tiếp cận thông tin

* Cơ sở kinh tế dân cư, thưong mai, giải trí* Các cơ sở giao thông

Quản lý môi trường (MT)

* Bền vững về MT* Xử lý và quản lý chất thải

* Giám sát môi trưòngCộng đồng

* Cơ sở giải trí* Cơ sở thể thao* Y tế

* Du lịch và trao đổi văn hoá

* Các công việc môi trường

Thành phố công nghệ* Giáo dục và đào tạo nguồn nhân lực* Các dịch vụ ytế tiên tiến

* Truyền thông và giải trí

* Phần mềm và hệ thống vi tính

I.2.1> Khái niệm cơ sở hạ tầng đô thị

Có rất nhiều khái niệm về cơ sở hạ tầng đô thị theo các quan điểmkhác nhau Sau đây là một số khái niệm và được sử dụng rộng rãi nhất hiệnnay.

Toàn bộ các công trình giao thông vận tải, bưu điện thông tin liên lac,dịch vụ xã hội như: đường sá, kênh mương, dẫn nước, cấp thoát nước, sânbay, nhà ga xe lửa, ô tô, cảng song, cảng biển, cơ sở năng lượng, hệ thốngmạng điện, đường ống dẫn xăng, dẫn khí ga, hơi đốt, kho tàng, , giao thôngvận tải, giáo dục phổ thông và chuyên nghiệp, y tế, dịch vụ ăn uống côngcộng, nghỉ ngơi du lịch, vui chơi giải trí, rác thải môi trường đô thị… đượcgọi là cơ sở hạ tầng đô thị.

Theo từ chuẩn Anh - Mỹ, thuật ngữ “cơ sở hạ tầng” được thể hiện trên4 bình diện: 1/Tiện ích công cộng: năng lượng, viễn thông, nước sạch, khíđốt, hệ thống thu gom sử lí rác thải trong thành phố 2/Công chánh: đườngsá, các công trình xây dựng, kênh phục vụ tưới tiêu… 3/Giao thông: Cáctrục và tuyến đường bộ, đường sắt chính quy, đường sắt vận chuyển nhanh,cảng và mát bay, đường thuỷ…4/ Hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện,…

Tóm lại, cơ sở hạ tầng đô thị là những tài sản vật chất và các hoạtđộng hạ tầng có liên quan dùng để phục vụ các nhu cầu kinh tế-xã hội củacộng đồng dân cư đô thị.

I.2.2> Phân loại cơ sở hạ tầng đô thị

Có nhiều cách để phân loại cơ sở hạ tầng đô thị Tuỳ theo các căn cứ,có thể phân cơ sở hạ tầng đô thị thành nhiều loại khác nhau như sau:

Thứ nhất: Về tính chất ngành cơ bản - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị

- Cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội đô thị- Cơ sở hạ tầng dịch vụ xã hội

Thứ hai: Về tính chất phục vụ

- Cơ sở hạ tầng phục vụ về nhu cầu văn hoá tinh thầnThứ ba: Về trình độ phát triển

- Cơ sở hạ tầng đô thị phát triển cao

- Cơ sở hạ tầng đô thị phát triển trung bình- Cơ sở hạ tầng đô thị phát triển thấp

Thứ tư: Về quy mô đô thị- Cơ sở hạ tầng siêu đô thị- Cơ sở hạ tầng đô thị cực lớn- Cơ sở hạ tầng đô thị lớn

- Cơ sở hạ tầng đô thị trung bình- Cơ sở hạ tầng đô thị nhỏ

I.2.3> Vai trò, ý nghĩa cơ sở hạ tầng đô thị

* Theo định nghĩa đô thị : “Đô thị là điểm tập trung dân cư với mật độcao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng đồng bộ thíchhợp, ” như vậy ta thấy ngay vai trò rất quan trọng của cơ sở hạ tầng đối vớimỗi đô thị.

Sự phát triển các ngành của cơ sở hạ tầng đô thị có ảnh hưởng trực tiếpđến sự phát triển của nền sản xuất xã hội, dịch vụ xã hội và việc nâng cao hiệuquả của nó Cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất xã hội, vai trò củacơ sở hạ tầng không ngừng được tăng lên Các hình thức mới về giao thôngvận tải và thông tin liên lạc xuất hiện và phát triển không những trong khuônkhổ từng nước, mà còn trên phạm vi quốc tế theo xu hướng toàn cầu hoá.

Do đó, hình thành cơ sở hạ tầng vật chất của sự hợp tác quốc tế mới,đó là toàn bộ các bộ phận của các hệ thống giao thông vận tải và thông tinliên lạc trong nước và nước ngoài, nhằm phục vụ cho hoạt động kinh tế đốingoại, cung như các công trình và đối tượng phối hợp với nhau, đảm bảo choviệc bảo vệ mội trường xung quanh, sử dụng hợp lý các nguồn nước và cácnguồn tài nguyên khác, đảm bảo trông tin liên lạc của các cơ quan khí tượngthuỷ văn, quản lý Nhà nước, các cơ quan phục vụ xã hội và an ninh quốc

phòng… nhằm mục đích phát triển dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằngvà văn minh.

* Việc quản lý và phát triển cơ sở hạ tầng đô thị một cách khoa học vàhợp lý có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng Vì cơ sở hạ tầng là cơ sở nềntảng đảm bảo cho sự phát triển bền vững của cả một hệ thống đô thị quốcgia nói riêng và sự phát triển bền vững của cả một quốc gia nói chung Mộtquốc gia giàu mạnh, hiện đại và văn minh phải có một cơ sở hạ tầng đô thịvững mạnh, tiện lợi, hiện đại và đầy đủ.

I.3> HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNGĐÔ THỊ

Do giữ vai trò đặc biệt quan trọng và là một yếu tố cấu thành khôngthể thiếu của mỗi đô thị nên việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thật tốt làđiều mà mọi người đều rất quan tâm vì nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cuộcsống và sự phát triển của khu đô thị Sau đây là một số vấn đề lý luận vềviệc xem xét hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị.

I.3.1> Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

I.3.1.1> Một số khái niệm về dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

Theo NĐ 42 CP, ngày 16/7/1996 của Chính Phủ thì: “ Dự án đầu tư làtập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạonhững đối tượng nhất định nhằm đặt được sự tăng trưởng về số lượng, cảitiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong mộtkhoảng thời gian xác định”.

Dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng là một bộ phận trong dự án đầutư xây dựng cơ bản

Đối với dự án đầu tư xây dựng cơ bản có thể được xem xét trên nhiềugóc độ.

Về mặt hình thức: Dự án đầu tư XDCB là một tập hồ sơ tài liệu trìnhbày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế

hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện những muc tiêu nhất địnhtrong tương lai.

Về mặt kế hoạch: Dự án đầu tư xây dựng cơ bản là công cụ thể hiệnkế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư XDCB, làm tiền đề để chi racác quyết định đầu tư và tài trợ.

Về mặt quản lý: Dự án đầu tư XDCB là một công cụ quản lý việc sửdụng các nguồn lực để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong mộtthời gian dài.

Theo Quy chế quản lý đầu tư xây dựng ngày 08/07/1999 của ChínhPhủ: Dự án đầu tư xây dựng cơ bản là một tập hợp những đề xuất có liênquan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vậtchất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cảitiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm dịch vụ trong khoảng thời gian xácđịnh.

Như vậy nói tới dự án đầu tư có xây dựng là nói tới:

- Tập hợp những đề xuất kinh tế - kỹ thuật liên quan tới việc bỏ vốn đầutư

- Tập hợp đề xuất đó phải hướng tới làm tăng về số lượng, chất lượngsản phẩm dịch vụ và thu lợi cao

- Tập hợp đề xuất đó được thực hiện trong khoảng thời gian xác định.Trong khuôn khổ bài viết này em xin sử dụng khái niệm về dự án xâydựng cơ sở hạ tầng theo quy chế quản lý đầu tư xây dựng ngày 08/07/1999của Chính Phủ vì đây là khái niệm đang được sử dụng hợp pháp trong cácdự án.

I.3.1.2> Phân loại:

Căn cứ theo tính chất, hình thức, qui mô đầu tư ngày 8/7/1999 ChínhPhủ đã ban hành Nghị định 52/1999/NĐ-CP phân chia dự án xây dựngthành ba nhóm:

* Dự án nhóm A bao gồm:

1 Các dự án thuộc bảo vệ an ninh, quốc phòng có tính chất bảo mậtquốc gia, có ý nghĩa chính trị xã hội quan trọng (khônng phụ thuộc qui môvốn đầu tư).

2 Các dự án sản xuất chất độc hại, chất nổ, khai thác chế biến khonágsản quí hiến: vàng bạc, đá quí, đất quí ( không phụ thuộc vào qui mô dự án)3 Dự án BOT trong nước xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, hạ tầngđô thị có vốn từ 100 tỷ trở lên.

4 Dự án ODA có vốn từ 1,5 triệu USD vốn nước ngoài trở lên.

5 Các dự án phi sản xuất: nghành y tế, văn hoá, giáo dục, phát thanhtruyền hình, xây dựng, du lịch, nghiên cứu khoa học… trên 75 tỷ đồng(không kể trụ sở nhà làm việc của cơ quan nhà nước)

6 Các dự án có tổng mức đầu tư lớn:

Trên 400 tỷ đồng đối với dự án thuộc ngành công nghiệp điện, dầukhí, hoá chất, phân bón, chế tạo máy, ximăng, luyện kim, khai thác khoángsản, cảng biển, sân bay, đường quốc lộ.

Trên 200 tỷ đồng đối với các dự án về thuỷ lợi, giao thông cấp thoátnước, và công trình hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, kỹ thuật điện, điện tửtin học, công trình cơ khí, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông.

Đối với dự án nhóm A tiến hành 2 bước: nghiên cứu tiền khả thi vànghiên cứu khả thi loại trừ những trường hợp đặc biệt được thủ tướngChính Phủ cho phép chỉ lập nghiên cứu khả thi.

* Dự án nhóm B

1 Các dự án sử dụng OSA và BOT dưới mức qui định ở nhóm A.2 Các dự án có tổng mức đầu tư trên mức qui định ở nhóm C và dướimức qui định ở nhóm A.

3 Các dự án của các nghành còn lại chưa nêu ở nhóm A và có tổngmức đầu tư trên qui định ở nhóm C.

Đối với dự án nhóm B xét cần thiết tiến hành 2 bước: nghiên cứu tiềnkhả thi và nghiên cứu khả thi.

* Dự án nhóm C

1 Các dự án có tổng mức vốn đầu tư dưới mức qui định sau:

Dưới 30 tỷ đồng đối với dự án thuộc các nghành: điện, hoá chất, phânbón, dầu khí, cơ khí, giao thông, thuỷ lợi, cấp thoát nước đô thị, vật liệuxây dựng, bưu chính viễn thông.

Dưới 20 tỷ đồng đối với dự án thuộc các nghành: kỹ thuật điện, điệntử tin học, công nghiệp nhẹ, sành sứ thuỷ tinh, giấy, da, dệt, may mặc, chếbiến nông lâm thuỷ sản, hoá học, thuốc chữa bệnh.

2 Các dự án không thuộc điểm (1) nhóm A và (1) nhóm B có mứcvốn dưới 7 tỷ đồng

Dự án nhóm C chỉ cần thực hiện 1 bước nghiên cứu khả thi.

I.3.1.3> Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

Mỗi dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đều có qui mô, tính chất,mức vốn, thời gian thực hiện, là khác nhau Tuy nhiên hầu hết chúng đềucó 6 đặc điểm chung sau đây:

Thứ nhất: Dự án có tính duy nhất mỗi dự án đều có đặc trưng riêng

biệt lại được thực hiện trong những điều kiện khác biệt nhau cả về địađiểm, không gian thời gian, và môi trường luôn thay đổi đã tạo nên tínhduy nhất

Thứ hai: Dự án bị hạn chế về thơi gian và qui mô Mỗi dự án đều phải

có điểm khởi đầu và điểm kết thúc rõ rang và thường có một số kỳ hạn liênquan Có thể ngày hoàn thành được ấn định một cách tuỳ ý, nhưng dù saođi nữa nó cũng trở thành điểm trọng tâm của dự án Sự thành công của dựán được đánh giá bằng khả năng có đạt được đúng thời điểm kết thúc đãđược định trước hay không?

Thứ ba: Dự án có liên quan đến nhiều nguồn lực khác nhau Để thực

hiện một dự án phải sử dụng rất nhiều nguồn lực như nguồn lực về tài

chính, máy móc kỹ thuật, con người, tài nguyên, đất đai,… Các nguồn lựccó thể không phải xuất phát từ một chủ thể cung cấp ma` được huy động từnhiều chủ thể khác nhau.

Thứ tư: Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo mới lạ:

Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự ánkhông phải là sản phẩm hàng loạt mà có tính khác biệt cao Sản phẩmvà dịch vụ mà dự án đem lại là duy nhất Lao động đòi hỏi kĩ năngchuyên môn cao, nhiệm vụ không lặp lại…

Thứ năm: Môi trường hoạt động “va cham” Quan hệ giữa các dự án

là quan hệ chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của một tổ chưc Dựán cạnh tranh lẫn nhau và với các bộ phận chức năng khác cùng một nguồnlực khan hiếm của một tổ chức như tiền vốn, nhân lực, thiết bị… Một sốtrường hợp, các thành viên quản lý dự án thường có “hai thủ trưởng” trongcùng một thời gian nên gặp khó khăn không biết thực hiện theo quyết địnhnào của cấp trên khi hai lện mâu thuẫn.

Thứ sáu: Tính bất định và rủi ro cao Hầu hết các dự án đòi hỏi lượng

tiền vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời giannhất định Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự ánđầu tư phát triển thường có độ rủi ro cao.

I.3.1.4> Các hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án

Theo từng điều kiện cụ thể của dự án các chủ đầu tư có thể lựa chọncác hình thức quản lý dự án sau:

- Chủ đầu tư trực tiếp thực hiện dự án: Chủ đầu tư tổ chức tuyển chọnvà trực tiếp kí hợp đồng với một hoặc nhiều tổ chức tư vấn thực hiện côngtác khảo sát, thiết kế công trình, soạn thảo hồ sơ mời thầu, tổ chức đấu thầuhoặc chỉ định thầu Sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng với nhà thầu xây lắp,nhiệm vụ giám sát, quản lý thi công bảo đảm tiến độ và chất lượng côngtrình vẫn do tổ chức tư vấn đã lựa chọn đảm nhận.

- Chủ nhiệm điều hành dự án: Chủ đầu tư tổ chức tuyển chọn và trìnhcấp thẩm quyền quyết định tổ chức tư vấn thay mình làm chủ nhiệm điềuhành dự án chịu trách nhiệm giao dịch, ký kết hợp đồng với các tổ chức khảosát thiết kế, cung ứng vật tư, thiết bị xây lắp để thực hiện các nhiệm vụ củaquá trình thực hiện dự án đồng thời chịu trách nhiệm giám sát quản lý toàn bộquá trình thực hiện dự án Hình thức chủ nhiệm điều hành dự án chỉ được ápdụng đối với các dự án có qui mô lớn, kỹ thuật phức tạp và thời hạn xây dựngdài.

- Chìa khoá trao tay: Chủ đầu tư tổ chức thực hiện đấu thầu dự án đểchọn một nhà thầu (tổng thầu xây dựng) thực hiện toàn bộ khâu: thiết kế,mua vật tư thiết bị, xây lắp… Chủ đầu tư chỉ trình duyệt thiết kế kỹ thuật,tổng dự toán, nghiệm thu và bàn giao khu dự án hoàn thành đưa vào sửdụng Tổng thầu xây dựng có thể giao thầu lại việc giám sát, thiết kế , muasắm máy móc hoặc một phần khối lượng công tác xây lắp cho nhà thầuphụ Hình thức này áp dụng trong việc xây dựng các công trình nhà ở, côngtrình dân dụng và công trình sản xuất-kinh doanh có qui mô nhỏ, kỹ thuậtđơn giản.

- Tự làm Chủ đầu tư sử dụng lực lượng được phép hành nghề xâydựng của mình để thực hiện khối lượng xây lắp tự làm Hình thức này chỉáp dụng với những công trình sửa chữa, cải tạo qui mô nhỏ, công trìnhchuyên ngành đặc biệt (xây dựng nông, lâm nghiệp và các công trình tựđâù tư xây dựng cơ sở vật chất của các doanh nghiệp xây dựng)

I.3.2> Hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

I.3.2.1> Khái niệm và phân loại hiệu quả đầu tư xây dựng

* Trong cuộc sống người ta luôn cân nhắc đến hiệu quả của hành độngcủa mình để từ đó ra quyết định có nên thực hiện hay không Do đó trongviệc đầu tư xây dựng một lĩnh vực khi thực hiện có liên quan đến khối

lượng vật chất lớn, cần sử dụng đến rất nhiều nguồn lực thì việc xem xéthiệu quả không thể thiếu và ta cần phải hiểu rõ để có một quyết định đúng.

Vậy, hiệu quả đầu tư xây dựng là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệso sánh giữa các kết quả kinh tế xã hội đạt đựơc của hoạt động đầu tư vớicác chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định.

Như vậy khi xét hiệu quả đầu tư ta phải xem xét một cách toàn diện.Không chỉ dựa trên hiệu quả kinh tế của dự án mà phải dựa trên cả hiệu quảxã hội mà dự án đem lại.

* Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý và nghiên cứu các nhàkinh tế đã phân loại hiệu quả đầu tư theo các tiêu thức sau:

Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội có hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹthuật, hiệu quả xã hội, hiệu quả quốc phòng.

Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả đầu tư của từng dự án, từngdoanh nghiệp, từng ngành ,địa phương và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.

Theo phạm vi lợi ích có hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội.Hiệu quả tài chính hay được gọi là hiệu quả hạch toán kinh tế là hiệu quảkinh tế được xem xét trong phạm vi một doanh nghiệp Hiệu quả kinh tế-xãhội của hoạt động đầu tư là hiệu quả tổng hợp được xem xét trên phạm vitoàn bộ nền kinh tế.

Theo mức độ phát sinh trực tiếp hay gián tiếp có hiệu quả trực tiếp vàhiệu quả gián tiếp.

Theo cách tính toán có hiệu quả tuyệt đối và tương đối Hiệu quả tuyệtđối được tính bằng hiệu sô giữa kết quả và chi phí, hiệu quả tương đối đượctính bằng tỷ số giữa kết quả và chi phí.

Trong bài viết này cách phân loại được em sử dụng đó là phân loạihiệu quả dự án theo phạn vi lợi ích bao gồm: Hiệu quả tài chính và hiệu

I.3.2.2> Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư

I.3.2.2.1> Khái niệm

Hiệu quả tài chính (Etc) của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhucầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ và nâng cao đời sốngcủa người lao động trong cơ sở các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ trêncơ số vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở káhchoặc so với định mức chung Chúng ra có thể biểu diễn khái niệm này quacông thức sau đây:

Etc = Các kết quả mà cơ sở thu được do thực hiện đầu tư

Số vốn đầu tư mà cơ sở đã thực hiện để tạo ra các kết quả trênEtc được coi là có hiệu quả khi Etc > Etc0

Trong đó:

Etc0 là chỉ tiêu hiệu quả tài chính định mức, hoặc của kỳ khác mà cơ sởđã đạt được được chọn làm kết quả so sánh, hoặc của đơn vị khác đạt tiêuchuẩn hiệu quả.

Do đó, để phản ánh hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư người taphải sử dụng một hệ thống các chỉ tiêu Mỗi chỉ tiêu phản ánh một khíacạnh của hiệu quả và được sử dụng trong điều kiện nhất định Trong đó, chỉtiêu biểu hiện bằng tiền được sử dụng rộng rãi nhất.

I.3.2.2.2> Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt độngđầu tư

* Thời gian thu hồi vốn đầu tư (ký hiệu T): là số thời gian cần thiết đểdự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư đã bỏ ra Nó chính là khoảng thờigian để hoàn trả vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận hoặc tổng lợinhuận thuần khấu hao thu hồi hàng năm.

* Giá trị hiện tại ròng (kí hiệu NPV): là thu nhập thuần của dự án saukhi đã trừ đi các khoản chi phí của cả đời dự án được tính về mặt bằng hiệntại.

* Suất thu hồi vốn nội bộ (Kí hiệu IRR): là mức lãi suất nếu dùng nólàm hệ số chiết khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về mặtbằng hiện tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.

* Chỉ tiêu tỷ số lợi ích – chi phí (kí hiệu B/C): được xác định bằng tỷsố giữa lợi ích và chi phí Chỉ tiêu này có thể được tính về thời điểm hiệntại hoặc tương lai Việc quy về thời điểm tương lai để tính chỉ tiêu này ítđược sử dụng Chỉ tiêu này ít được sử dụng hơn chỉ tiêu NPV, thường đượcsử dụng để phân tích trong các dự án công cộng.

Bảng số 1: Các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án đầu tư

Thời hạn thu hồi

t: chi phí bỏ ra ở nămt.

i: lãi suất chiết khấu.t: năm thứ t.

n: tuổi thọ dự án.

- NPV>0: dự án cólời, có thể đầu tư.- NPV=0: dự ánchỉ hoà vốn.

- NPV<0: dự án bịlỗ.

Suất thu hồi vốnnội bộ IRR

IRR là lãi suất chiết khấu màứng với nó giá trị hiện tại ròngNPV=0

Tỷ số lợi ích trênchi phí (B/C)

t 0N

t 0

B (1 i)B / C

C (1 i)

B/C>1: dự án cóthu nhập lớn hơnchi phí.

B/C=1: thu nhậpvừa đủ bù chi phí.B/c<1: dự án bị lỗ

(Nguồn: Ths Từ Quang Phương, 2001,NXB Giáo dục, Quản lý dự án)

I.3.2.3> Hiệu qủa kinh tế xã hội của hoạt động đầu tư

I.3.2.3.1> Khái niệm

Trong điều kiện nền kinh tế thị trương có sự điều tiết vĩ mô của nhànước, mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, trong đó có hoạt động đầu tưphải đựơc xem xét từ hai góc độ, người đầu tư và nhà kinh tế.

Trên góc độ người đầu tư là các doanh nghiệp, mục đích cụ thể cónhiều, nhưng quy tụ lại là lợi nhuận Khả năng sinh lợi của dự án là thướcđo chủ yếu quyết định sự chấp nhận một việc làm mạo hiểm của nhà đầutư Khả năng sinh lời càng cao thì càng hấp dẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên không phải mọi hoạt động đầu tư có khả năng sinh lời đềutạo ra những ảnh hưởng tốt đẹp đối với nền kinh tế và xã hội Do đó, trêngóc độ quản lý vĩ mô phải xem xét mặt kinh tế - xã hội của đầu tư, xem xétnhững lợi ích kinh tế - xã hội do thực hiện đầu tư đem lai Điều này giữ vaitrò quyết định để được các cấp có thẩm quyền chấp nhận cho phép đầu tư,các định chế tài chính quốc tế, các cơ quan viện trợ song phương và đaphương tài trợ cho hoạt động đầu tư.

Vậy hiệu quả kinh tế - xã hội của đầu tư là chênh lệch giữa các lợi íchmà nền kinh tế- xã hội thu được so với các đóng góp mà nền kinh tế và xãhội phải bỏ ra để thực hiện đầu tư.

Những lợi ích mà xã hội thu được là sự đáp ứng của đầu tư với việcthực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế Những sự đápứng này có thể được xem xét mang tính chất định tính như đáp ứng cácmục tiêu phát triển kinh tế, phục vụ việc thực hiện các chủ trương chínhsách của nhà nước, góp phần chống ô nhiễm môi trường, cải tạo môisinh…, hoặc đo lường bằng các tính toán định lượng như mức tăng thu chongân sách, mức tăng số người có việc làm…

Chi phí của xã hội phải gánh chịu khi một công cuộc đầu tư được thựchiện bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao

động mà xã hội dành cho đầu tư thay vì sử dụng vào công việc khác trongtương lai không xa.

I.3.2.3.2> Các tiêu chuẩn đánh giá

Đối với mọi quốc gia, mục tiêu chủ yếu của nền sản xuất xã hội là tốiđã hoá phúc lợi Mục tiêu này thường được thể hiện qua các chủ trươngchính sách và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước Các hếhoạch dài hạn để ra phương hướng chỉ đạo, mục tiêu chiến lược trong thờigian dài (từ 10 năm trở lên) Các kế hoạch trung hạn nêu lên các bước đitương đối cụ thể trong thời gian từ 5 đến 10 năm Các kế hoạch hay chươngtrình kinh tế ngắn hạn được đưa ra nhằm điều chỉnh kịp thời các sai lệchcung như bổ sung các khiếm khuyết phát hiện trong quá trình thực hiện kếhoạch Ở các nước đang phát triển, các mục tiêu chủ yếu được đề cập trongkế hoạch phát triển dài hạn được đo lường băng các tiêu chuẩn sau:

* Gia tăng số lao động có việc làm: Đây là một trong những mục tiêuchủ yếu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của các nước thừa laođộng, thiếu việc làm.

* Nâng cao mức sống dân cư: Được thể hiện gián tiếp thông qua cácsố liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập,tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh tế.

* Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện qua sự đóng gópcủa công cuộc đầu tư vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển vàđẩy mạnh công bằng xã hôi.

* Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nước đang phát triển khôngchỉ nghèo mà còn là nước nhập siêu Do đó đẩy mạnh suất khẩu, hạn chếnhập khẩu là những mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tếtại các quốc gia này.

Các mục tiêu kế hoạch kinh tế quốc dân khác bao gồm:

* Tận dụng hay khai than tài nguyên chưa đựoc quan tâm hay mớiphát hiện được.

*Nâng cao năng suất lao động, đào tạo lao động có trình độ tay nghềcao, tiếp nhận chuyển giao kỹ thuật để hoàn thiện cơ cấu sản xuất của nềnkinh tế.

* Phát triển các nghành công nghiệp chủ đạo có tác dụng gây phảnứng dây chuyền thúc đẩy phát triển các nghành nghề khác.

* Phát triển kinh tế-xã hội ở các địa phương nghèo, các vùng xa xôi,dân cư thưa thớt nhưng có nhiều triển vọng về tài nguyên để phát triển kinhtế.

I.3.3> Một số kinh nghiệm trên thế giới trong việc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới:

Trong thời gian qua chúng ta đã có rất nhiều cố gắng để hoàn thiện công tác đánh giá hiệu quả dự án nhằm có thể xác định được chính xác và khách quan đảm bảo lợi ích cá nhân và công bằng xã hội Tuy nhiên để chúng ta cũng còn rất nhiều điều cần phải học hỏi thêm từ kinh nghiệm củacác nước phát triển đi truớc.

I.3.3.1> Mô hình của nước Pháp:

Là một nước có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính phủ và các chínhquyền địa phương Chính Phủ có ban thư kí về đô thị mới (GeneralSecretarial for New Towns) là cơ quan điều phối, nhằm tập hợp các nhàchính trị và kinh tế thuộc nhiều ban của Chính Phủ trong việc chỉ đạo thựchiện các dự án đô thi mới Ban là đầu mối giữa chính quyền Trung ương,chính quyền địa phương và công ty xây dựng công cộng có trách nhiệmxem xét hiệu quả các dự án và quyết định dự án có phù hợp và đem lai hiệuquả cần thiết để triển khai thực hiện hay không Còn hội đồng liên tỉnh vềphát triển đô thị (Internunicipal Development District) là cơ quan quản lýviệc cấp phép xây dựng các công trình.

Theo mô hình này,việc tách rời 2 khâu xem xét hiệu quả các công trình và cấp phép xây dựng cho các công trình xẽ làm cho 2 khâu này được

khách quan, chính xác hơn và đều do nhà nước quản lý sẽ đảm bảo lợi ích xã hội.

I.3.3.2> Mô hình của Hàn Quốc

Thực hiện việc xây dựng đô thị mới trên cơ sở phối hợp giữa Chínhphủ và khu vực tư nhân Cơ quan xây dựng hạ tầng đô thị mới là công typhát triển đất Hàn Quốc (Korea Land Development Corporration – KLDC)có trách nhiệm đánh giá khu đất xem xét hiệu quả đầu tư rồi tiến hành đầutư xây dựng Văn phòng Phát triển đô thị mới (Office of New TownDevelopment) trực thuộc bộ Xây Dựng là cơ quan quản lý việc cấp phépxây dựng các khu đô thị mới.

Trong mô hình của Hàn Quốc chính phủ có vai trò chỉ đạo tập hợpmọi nguồn lực trong nước để phát triển đô thị một cách có hiệu quả.

Kết luận: Như vậy qua chương I em đã khái quát một cách tương đối

đầy đủ về những vấn đề liên quan đến công tác đánh giá hiệu quả dự án đầutư xây dựng Hệ thống lý luận này sẽ giúp chúng ta hiểu rõ hơn về việcđánh giá hiệu quả dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thi mới ViệtHưng,quận Long Biên được trình bày ở chương II.

CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂYDỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT

HƯNG, QUẬN LONG BIÊN, HÀ NỘI

II.1> TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN

II.1.1> Giới thiệu về khu đất thực hiên dự án

II.1.1.1> Đặc điểm tự nhiên

II.1.1.1.1> Vị trí, giới hạn khu đất dự án

Khu đô thị mới Việt Hưng nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hà Nội,thuộc địa phận thị trấn Đức Giang và các xã Gia Thuỵ, Thượng Thanh, ViệtHưng và Giang Biên - huyện Gia Lâm Ranh giới khu đất được xác định nhưsau:

- Phía Đông Bắc giáp tuyến đường quy hoạch nối từ nút Cầu Đuốngvới Quốc lộ 1 mới và khu dân cư xã Giang Biên.

- Phía Đông Nam giáp tuyến đường khu vực có mặt cắt ngang 30m vàkhu công nghiệp Sài Đồng A.

- Phía Tây Bắc giáp tuyến đường sắt Hà Nội - Lạng Sơn và khu ruộngcanh tác xã Thượng Thanh.

- Phía Tây Nam giáp khu dân cư thôn Lệ Mật, xã Việt Hưng.Diện tích đất trong ranh rới dự án là 210.5ha.

II.1.1.1.2> Địa hình

Trong phạm vi khu vực dự án địa hình nhìn chung là bằng phẳng, tuynhiên có sự chênh lệch về cao độ giữa khu vực đã xây hiện trạng và khuruộng canh tác Khu vực đã xây dựng có cao độ dao động từ 5,2-8,35m.Khu vực ruộng đã canh tác có cao độ dao động từ 3,6-5,7m.

Ngoài ra trong khu vực dự án có một số lượng hồ, đầm, vực đáng kể.II.1.1.1.3> Khí hậu

Khu vực dự án có chung với chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội,

- Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10 Hướng gió chủ đạo là gióĐông Nam Nhiệt độ mùa này lên tới 380-390C Mùa nóng đồng thời là mùamưa tập trung từ tháng 7 đến tháng 9 Lượng mưa trung bình trong năm là1470mm.

- Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 hướng gió chủ đạo làhướng gió Đông Bắc trời lạnh hanh khô Nhiệt độ trung bình mùa nàykhoảng 230C thấp nhất có lúc tói 60C-80C.

Độ ẩm trung bình hằng năm là 84,5%

II.1.1.2> Đặc điểm kinh tế xã hội

Khu đất thuộc dự án nằm trong quân Long Biên ở khu vực phía Bắcsông Hồng gồm 3 huyên: Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn với diện tích tổngcộng khoảng hơn 660 km2 (chiếm72% diện tích thành phố), dân số khoảnghơn 850 nghìn, chiếm 31% dân số thành phố Khu vực này có diện tíchrộng lớn và địa chất khá thuận lợi cho xây dựng công nghiệp và đô thị…song hiện nay kinh tế chưa phát triển, dân số ít, mật độ dân số thâp, vănhoá – xã hội ở trình độ thấp Tuy nhiên trong những năm gần đây chínhquyền thành phố cũng đã quan tâm đầu tư xây dựng các khu công nghiệp,khu lắp ráp… góp phần đáng kể cải thiện bộ mặt của khu vực.

II.1.2> Giới thiệu chung về dự án

* Đứng trước nhu cầu đổi mới nhằm tạo điều kiện cơ sở vật chất chotạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của khu vực sau này Chính vì vậy Thủtướng Chính Phủ đã phê duyệt dự án xây dựng khu đô thị mới Việt Hưngtại quận Long Biên Dự án có thể được coi là dự án phát triển khu đô thịmới với qui mô lớn nhất quận Long Biên được thành phố giao cho Tổngcông ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị làm chủ đầu tư xây dựng nhằmxây dựng nên một khu đô thị với hạ tầng kĩ thuật và cảnh quan kiến trúcđồng bộ, hiện đại Dự án được xác định là dự án trọng điểm trong kế hoạchđầu tư phát triển đô thị của thành phố phù hợp với điều chỉnh quy hoạchchung của thủ đô Hà Nội đến năm 2020.

* Mục tiêu của dự án:

1 Tiếp tục thực hiện những định hướng cải tạo và xây dựng thủ đô theocác dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phù hợp với điều chỉnh quyhoạch chung thủ đô Hà Nội đến 2020 đã được Thủ tướng Chính Phủ phêduyệt.

2 Hiện thực hoá Quy hoạch chi tiết phần sử dụng đất và giao thông tỷlệ 1/5000 huyện Gia Lâm và quy hoạch chi tiết 1/2000 khu đô thị mới ViệtHưng đã đựơc UBND thành phố phê duyệt.

3 Hình thành nên một khu dân cư đô thị mang tính thương mai, thuhút người dân phố cổ và dân cư trong khu trung tâm thành phố đến định cư,góp phần dãn dân trong khu phố cổ, tạo điều kiện để bảo tồn các tuyến phốnày.

4 Sử dụng quỹ đất tạo vốn phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng khu đô thịmới đạt được các tiêu chuẩn xây dựng, môi trường và điều kiện sống củađô thị hiện đại, phát triển quỹ nhà ở phục vụ chương trình phát triển nhà ởcủa thành phố, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho nhân dân theo tiêu chuẩn cao,góp phần ổn định thị trường nhà đất tại thủ đô.

5 Huy động các nguồn vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng đồng bộ, nângcao giá trị sử dụng đất, tạo môi trường hấp dẫn đầu tư, nhanh chóng xâydựng và khai thác các công trình để thu hồi vốn.

6 Tạo lập mô hình đầu tư xây dựng, thống nhất quản lý khai thác mọinguồn vốn đầu tư, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch.

II.2> ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẰU TƯ XÂY DỰNG CƠSỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT Ở KHU ĐÔ THỊ MỚI VIỆT HƯNG

II.2.1> Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

II.2.1.1> Nguồn huy động vốn của dụ án

Nguồn vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị mới Việt Hưnglà vốn tự có của chủ đầu tư và các nguồn vốn huy động hợp pháp khác.

Ngoài vốn tự có của chủ đầu tư, các nguồn vốn huy động dự kiến đầutư vào dự án bao gồm:

- Vốn huy động của các tổ chức tín dụng.

- Vốn đóng góp của các cá nhân tổ chức có nhu cầu sử dụng mặtbằng trong khu đô thị mới Việt Hưng để xây dựng nhà ở và các côngtrình theo quy hoạch.

Dự án được chia làm 2 giai đoạn và trong mỗi giai đoạn có hình thứchuy động và sử dụng nguồn vốn là khác nhau.

Giai đoạn 1: Giai đoạn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị

Trong giai đoạn này chủ đầu tư dự án sử dụng vốn tự có và huyđộng các nguồn vốn thực hiện đầu tư xây dựng toàn bộ các hạng mụccông trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được duyệt bao gồm san nền,hệ thống giao thông, thoát nước, thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt,cấp nước, cấp điện…

Giai đoạn 2: Giai đoạn khai thác đất đô thị

Đồng thời với công việc xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, Chủđầu tư sử dụng vốn tự có, vốn vay và vốn đóng góp của các cá nhân để xâydựng các công trình nhà ở cao tầng và nhà ở thấp tầng, các hạng mục hạtầng xã hội như trường học, công viên cây xanh, các công trình công cộng,dịch vụ thương mại để hoàn chỉnh dự án theo quy hoach được duyệt Việc

đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình chung cư cao tầng cũng như cáccăn hộ nhà ở thấp tầng, biệt thự và các công trình công cộng khác đượcthực hiện ở giai đoạn khai thác đất đô thị và thể hiện trong các dự án thànhphần.

Việc đánh giá hiệu quả trong phạm vi bài viết này sẽ được thực hiệnđối với dự án ở giai đoạn 1.

II.2.1.2> Thu chi của dự án

* Chi phí của dự án được thể hiện dưới bảng sau: Bảng 2: Tổng hợp vốn đầu tư của dự án

AChi phí xây lắp trước thuế546.303.790.000

1 Chi phí XD HTKT cải tạo tuyến đườngNgô Gia Tự

49.735.070.0002 Chi phí XD HTKT khu đô thị mới Việt

496.568.720.000

- Dự phòng phí 148.127.205.000 đ* Nguồn thu của dự án bao gồm:

1 Phân bổ chi phí đầu tư xây dựng vào các căn hộ thấp tầng xây thôbán cho các đối tượng có nhu cầu

- Căn cứ vào nhu cầu thị trường và mức độ đầu tư xây dựng hạ tầngkỹ thuật của dự án, dự kiến mức phân bổ hạ tầng cho 1m2 diện tích đất ở

thấp tầng là 11.500.000đ/m2.

Theo qui hoạch chi tiết khu vực đã được UBND thành phố Hà Nội phêduyệt, diện tích các lô biệt thự là 169,691m2 Nhằm giảm bớt nguồn kinhphí đầu tư từ ngân sách thành phố, các lô đất biệt thự BT1 và BT2 với tổngdiện tích 11.788 m2 sẽ được bàn giao cho thành phố để đấu giá quyền sửdụng đất Như vậy diện tích đất xây dựng nhà thấp tầng còn lại là:

Trong phạm vi khu đô thị mới Việt Hưng, các lô đất xây dựng nhà ởcao tầng CT13, CT14,CT16 với tổng diện tích 90.124 m2 được chủ đầu tưsử dụng để xây dựng nhà tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.

Trong giai đoạn thực hiện dự án, các lô đất xây dựng nhà ở cao tầngCT11 và CT12 với tổng diện tích 21.833 m2 do vướng khu dân cư hiện

trạng chưa thể giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án được, do vậy cũngkhông phân bổ hạ tầng cho các lô đất này.

Như vậy tổng diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng của dự án phảiđược phân bổ hạ tầng là:

421.634 m2 – (90.825 m2 + 90.154 m2 + 21.833 m2) = 218.822 m2

Căn cứ vào mức độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án, dự kiến mứcphân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng tối thiểu cho 1 m2 đất xây dựng nhà ởcao tầng tối thiểu là 900.000 đ/ m2.

Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tíchđất xây dựng nhà ở cao tầng là:

218.822 m2 * 900.000đ/ m2 = 196.939.000 đ.

3 Phân bổ hạ tầng cho các diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợpTổng diên tích đất xây dựng các công trình hỗn hợp của dự án là131.512 m2 Dự kiến mức phân bổ hạ tầng tối thiểu cho 1 m2 đất là 900.000đ/ m2.

Nguồn thu của dự án từ phân bổ suất đầu tư hạ tầng cho các diện tíchđất xây dựng công trình hỗn hợp là:

131.512 m2 * 900.000 đ/ m2 = 118.368.900.000 đ

Bảng 3: Tổng nguồn thu của dự án.

1 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các

diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng 1.452.703.000.000

diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng

3 Phân bổ suất đầu tư xây dựng hạ tầng cho các

diện tích đất xây dựng công trình hỗn hợp 118.368.900.000

(Nguồn : Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án)

II.2.1.3> Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

* Căn cứ vào nguồn thu tính toán và các chi phí chủ đầu tư phải bỏ ra,hiêu qủa về tài chính của dự án được xác định như sau:

- Tổng nguồn thu của dự án: 1.768.011.700.000 đ (A)- Tổng vốn đầu tư của chủ đầu tư: 1.629.399.253.000 đ (B)- Thuế thu nhập VAT = 10%(A-B): 13.861.224.000 đ (C)- Thu nhập chung = A-B-C: 124.751.202.000 đ (D)- Thuế thu nhập = 28%(D): 34.930.337.000 đ (E)

Qua phân tích trên, hiệu quả tài chính dự án bao gồm các khoản sau:

- Đóng góp cho ngân sách nhà nước: Thuế thu nhập VAT là

13.861.224.000đ; Thuế thu nhập doanh nghiệp là 34.930.337.000 đ.

- Lợi ích của chủ đầu tư là khoản lợi nhuận ròng thu được sau khi thựchiện dự án là 89.820.866.000đ.

* Một số chỉ tiêu khác: Như những tính toán trên chúng ta có thể thấyđược việc thực hiện dự án là có lãi, tuy nhiên để đánh giá kĩ hơn về hiệuquả tài chính của dự án ta có thể xem xét một số số liệu tương đối sau:

Tỉ số lợi ích trên chi phí của dự án là:

B/C = 1.768.011.700.000/1.629.399.252.731 =1,1

Ta có thể thấy tỉ số B/C>1 như vậy đầu tư vào dự án là có hiệu quả.So với dự án khu đô thị Định Công có B/C = 1,05, khu đô thị Văn Quán -Yên Phúc có B/C = 1,07.

Suất thu hồi nội bộ IRR cuả dự án là 22.1% cao hơn mức lãi suất tiềngửi ngân hàng hiện nay và so sánh với dự án khu đô thị mới Văn Quán –Yên Phúc có suất thu hồi nội bộ IRR = 20.91% hay khu Mỹ Đình là 21.5%

thì ta có thể thấy dự án khu đô thị mới Việt Hưng có suất thu hồi nội bộ caovà đáng giá để đầu tư.

Như vậy sau những đánh giá về mặt tài chính như trên ta có thể thấyviệc thực hiện dự án là hoàn toàn khả thi và đem lại hiệu quả cao Tuynhiên việc phân tích đánh giá dự án thông qua những đánh giá hiệu quả vềmặt tài chính mới chỉ là trên góc độ của nhà đầu tư Còn trên góc độ nhàquản lý đô thị mục tiêu chính của chúng ta phải xem xét hiệu quả dự án vềmặt kinh tế-xã hội thì mới có thể có cái nhìn toàn diện về dự án.

II.2.2> Đánh giá hiệu quả về kinh tế xã hội

II.2.2.1> Giải quyết vấn đề việc làm và gia tăng lao động

Các xã Việt Hưng, Thượng Thanh, Giang Biên, huyện Gia Lâm nằm ởcửa ngõ phía Đông Bắc thủ đô, là những xã ven đô có diện tích đất phục vụcho sản xuất nông nghiệp là rất lớn Diện tích đất nông ruộng ở khu vựcnày là Người dân ở đây sống chủ yếu dựa vào sản xuất nông nghiệp trồnglúa và trồng hoa màu Việc thực hiện dự án xây dựng ở khu vực này sẽchiếm hết đất canh tác vốn là nguồn sống của người dân ở đây Do đó, việcchuyển đổi cơ cấu sản xuất nông nghiệp của người dân địa phương sangcác nghành nghề khác là một việc làm cấp bách để ổn định việc làm, tạothu nhập ổn định cho người dân lao động và góp phần xây dựng kinh tế địaphương phát triển vững mạnh Chính vì thế dự án đã có phương án giảiquyết cho vấn đề này.

Thứ nhất: Hỗ trợ các hộ dân bị thu hồi đất nông nghiệp một khoảnkinh phí để đào tạo chuyển nghề theo qui định.

Thứ hai: Khi các chung cư cao tầng trong phạm vi dự án xây dựnghoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, đồng thời khi toàn bộ dự án khu đôthị mới Việt Hưng hoàn thành, Chủ dự án đầu tư là Tổng công ty đầu tưphát triển nhà và đô thị trực tiếp tổ chức thực hiện việc quản lý vận hànhtoàn bộ khu đô thị cũng như các chung cư sau khi bán tạo điều kiện thuận

thực hiện quản lý, vận hành, duy tu bảo dưỡng thang máy và các thiết bịcông cộng khác như máy bơm nước, bình cứu hoả, máy phát điện dựphòng, bơm nước hàng ngày, thu gom rác thải vận chuyển đến nới quiđịnh, làm dịch vụ trông giữ xe đạp xe máy của nhân dân, quản lý cho thuêmăt bằng tầng 1 để phục vụ cho sinh hoạt, hoạt động công cộng và tạo nơibán những mặt hàng thiết yếu hàng ngày, chăm sóc, tưới cây xanh xungquanh, bảo vệ đảm bảo an ninh trật tự bên trong công trình, ngăn ngừahạng chế đến mức thấp nhất những tệ nạn xã hội có thể xảy ra Những hoạtđộng này đảm bảo cho toàn bộ khu đô thị cũng như các công trình chungcư cao tầng được quản lý, vận hành thống nhất, ổn định đòi hỏi một lượnglao động rất lớn Thực tế qua các dự án đầu tư xây dựng đã được thực hiệnthì để quản lý quản lý vận hành một công trình chung cư cần hơn 20 ngườimà toàn bộ khu đô thị mới Việt Hưng với hàng trăm khối nhà chung cư caotầng sẽ thu hút một số lượng lớn các lao động địa phương tham gia côngviệc này Ngoài ra, các hoạt động chăm sóc cấy xanh về sinh môi trường…đã kể trên trong phạm vi khu đô thị cũng sẽ giải quyết công ăn việc làm chomột khối lượng đáng kể dân cư địa phương.

Ngoài ra trong quá trình thực hiện dự án cũng đã thu hút tạo công ănviệc làm cho một số lượng lớn lao động Số lao động thường xuyên thựchiện dự án là từ 1.5 nghìn người cho đến 2 nghìn người với mức lươngtrung bình là từ 1 cho đến 1.5 triệu đồng/người/tháng.

Như vậy ta có thể thấy rằng một số lượng lớn lao động đã được sửdụng giải quyết phần nào lượng lao động dư thừa trong xã hội Đồngthời cũng thực hiện việc tạo công ăn việc làm cho người dân khu vực bịthu hồi đất và chuyển dịch cơ cấu lao động của khu vực từ lao động nôngnghiệp sang sản xuất dịch vụ một trong những nhiệm vụ trong quá trìnhcông nghiệp hoá đất nước.

II.2.2.2> Nâng cao mức sống của người dân trong khu vực