- Đúng gúp cho ngõn sỏch nhà nước: Thuế thu nhập VAT là
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM KHẮC PHỤC NHỮNG KHể KHĂN CỦA DỰ ÁN
KHể KHĂN CỦA DỰ ÁN
III.1> ĐỊNH HƯỚNG QUI HOẠCH PHÁT TRIỂN CHUNG THỦ Đễ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2020
Giỳp cho việc xõy dựng qui hoạch đụ thị cú thể phỏt triển đồng bộ theo đỳng định hướng phỏt triển kinh tế xó hội của cả nước, ngày 20/6/1998 thủ tướng Chớnh Phủ đó kớ quyết định về việc phờ duyệt điều chỉnh chung thủ đụ Hà Nội đến năm 2020.
* Quyết định đó đề ra mục tiờu qui hoạch Hà Nội đến năm 2020:
Phỏt triển phự hợp với phương hướng, mục tiờu phỏt triển kinh tế-xó hội và chủ trương đẩy mạnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ, hiện đại hoỏ, kết hợp tốt giữa xõy dựng, phỏt triển với đảm bảo an ninh, quốc phũng, cải tạo với xõy dựng mới, nhằm xõy dựng thủ đụ Hà Nội trở thành thành phố vừa dõn tộc vừa hiện đại , đậm đà bản sắc và truyền thống ngàn năm văn hiến, là trung tõm đầu nóo về chớnh trị, đồng thời là trung tõm lớn về văn hoỏ, kỹ thuật, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, tương xứng với thủ đụ của một nước cú quy mụ dõn số một trăm triệu dõn, cú vị trớ xứng đỏng trong khu vực Đụng Nam Á và thế giới.
* Phạm vi và định hướng phỏt triển khụng gian:
Cơ cấu qui hoạch khụng gian bao gồm thành phố Hà Nội trung tõm và cỏc đụ thị xung quanh thuộc cỏc tỉnh Hà Tõy, Vĩnh Phỳc, Bắc Ninh và Hưng Yờn với bỏn kớnh ảnh hưởng từ 30 đếm 50 km. Hướng đến phỏt triển lõu dài của thành phố Hà Nội chủ yếu về phớa Tõy, hỡnh thành chuỗi đụ thị Miếu Mụn – Xuõn Mai – Hoỏ Lạc – Sơn Tõy (Tỉnh Hà Tõy); phớa Bắc là cụm đụ thị Súc Sơn (thành phố Hà Nội) – Xuõn Hoà – Đại Lải – Phỳc Yờn (tỉnh Vĩnh Phỳc) và cỏc đụ thị khỏc nhằm khai thỏc lợi thộ về vị trớ địa lý, điều kiện tự nhiờn, giao thụng và cơ sở hạ tầng. Trước mắt, hướng mở rộng thành phố Hà Nội trung tõm về phớa Tõy Bắc, Tõy Nam và phớa Bắc; trong đú ưu tiờn cho đầu tư phỏt triển khu vực phớa Bắc sụng Hồng. Tại đõy, hỡnh
thành một Hà Nội mới, gồm cỏc khu vực Bắc Thăng Long – Võn Trỡ, Đụng Anh - Cổ Loa, Gia Lõm – Sài Đồng – Yờn Viờn và tiếp tục thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư phỏt triển tại khu vực Nam Thăng Long.
III.2> MỘT SỐ GIẢI PHÁP
III.2.1> Giải phỏp nhằm khắc phục những khú khăn khi thực hiện dự ỏn đầu tư xõy dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật cỏc khu đụ thị mới
III.2.1.1> Giải phỏp nhằm ổn định thị trường nhà đất
Trong khi dự ỏn đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dõn thỡ việc bỡnh ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giỳp đỡ từ phớa nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường cú sự quản lý của Nhà nước,vỡ thế vai trũ của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tớch cực là cực kỳ quan trọng. Do đú, cuối thỏng 1/2006, Chớnh phủ ban hành Nghị định 17: cho phộp chuyển nhượng dự ỏn, được phõn lụ, bỏn nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương...Nhiều chuyờn gia cho rằng, tới đõy thị trường sẽ chuyển động theo hướng tớch cực. Tuy nhiờn, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đú, cú thể kiến nghị thờm một số giải phỏp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu cỏc dự ỏn đối với cỏc khu đụ thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ:
Bởi lẽ, nếu khụng quản lý chặt chẽ việc cấp phộp cỏc dự ỏn đầu tư sẽ dẫn tới tỡnh trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kộm như thị trường sản xuất lắp rỏp ụ tụ trong thời gian qua là một vớ dụ. Điều này cú thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngõn sỏch địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giỳp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.
Thứ hai: Cõn đối lại cung cầu:
Bộ Tài nguyờn và Mụi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kờ và một số cơ quan hữu quan khỏc tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để cú cơ sở cõn đối lại cung cầu và đỏnh giỏ tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đú mới đưa ra cỏc chớnh sỏch điều tiết thị trường bất động sản một cỏch hợp lý.
Thứ ba: Cỏc doanh nghiệp cần giảm giỏ bất động sản về giỏ trị thực Điều quan trọng nhất là đưa giỏ BĐS đỳng với giỏ trị thật. Do giỏ bất động sản của Việt Nam hiện được đỏnh giỏ là cao hơn giỏ trị thực rất nhiều nờn việc giảm giỏ vẫn đảm bảo cho người bỏn cú lói và quan trọng hơn là phự hợp với khả năng thanh toỏn của nhiều người tiờu dựng. Cỏc nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, cú nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phỏ sản của cụng ty hay việc giảm giỏ bất động sản để kớch thớch cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của cụng ty trờn thương trường. Cỏc DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đỳng với giỏ trị thực, phự hợp với tỳi tiền của đại đa số người tiờu dựng giỳp thị trường sụi động trở lại, trỏnh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chớnh sỏch theo hướng: bảo đảm nguyờn tắc đồng bộ, nhất quỏn, tụn trọng cỏc quy luật của thị trường; đồng thời, phải giỳp tăng cường tớnh cạnh tranh. Nhà nước sẽ thụng qua một số chớnh sỏch như tài chớnh, tớn dụng, thuế... một cỏch hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phỏ băng được.
Thứ năm: Hỡnh thành một thị trường bất động sản cụng khai minh bạch và đầy đủ thụng tin cung cấp cho người mua và người bỏn: Bộ Tài
nguyờn và Mụi trường cú trỏch nhiệm quản lý và xõy dựng cơ sở thụng tin hạ tầng địa chớnh đủ độ tin cậy, kết nối được với cỏc hoạt động tài chớnh,
ngõn hàng, tớn dụng, tương thớch với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần cú cơ quan chuyờn mụn về định giỏ đất (giỏ QSDĐ), định giỏ bất động sản khỏc để cú thể chứng khoỏn hoỏ cỏc tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bỏn, chuyển nhượng, cầm cố, phỏt mại trờn thị trường.
Hy vọng, với những giải phỏp này tỡnh trạng thị trường bất động sản sẽ sỏng sủa hơn nhất là khi dự thảo Luật kinh doanh BĐS sẽ được Quốc hội xem xột thụng qua trong kỳ họp thứ IX được hy vọng sẽ cú những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đũn bẩy làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trở nờn sụi động hơn.
III.2.1.2> Giải phỏp cho việc giải phúng mặt bằng
Theo kế hoạch phỏt triển Hà Nội thỡ trong thời gian tới sẽ cú rất nhiều đụ thị mới được xõy dựng và hỡnh thành nờn cụng tỏc giải phúng mặt bằng cần phải nhanh chúng được hoàn thiện. Để thực hiện được việc này thi` khụng chỉ cú sự nỗ lực thay đổi của bản thõn chủ đầu tư mà cũn phải cú sự can thiệp từ phớa nhà nước.
Để thỏo gỡ những mầu thuẫn vướng mắc lớn nhất hiện nay đú là việc cỏc hộ dõn khụng chịu di dời để giải phúng mặt bằng do đền bự khụng thoả đỏng thỡ việc cần nhất hiện nay nhà nước phải xõy dựng khung giỏ đất hợp lớ sỏt với thực tế. Với chủ đầu tư việc này sẽ giỳp ớch rất nhiều trong việc lập dự ỏn để phờ duyệt ban đầu khụng ảnh hưởng đến doanh thu như đó dự tớch, đảm bảo tiến độ thực hiện dự ỏn. Về phớa người dõn thỡ giỏ đền bự giải phúng sỏt với thực tế sẽ làm giảm thiệt thũi cho người dõn và họ sẽ nhanh chúng di dời theo kế hoạch.
Đối với những hộ gia đỡnh cố tỡnh chống đối khụng thực hiện thỡ chớnh quyền địa phương cú biện phỏp cưỡng chế phỏ dỡ mạnh mẽ để trả lại mặt bằng.
Đi đụi với cụng tỏc cưỡng chế chớnh quyền địa phương trong quỏ trỡnh giải phúng mặt bằng cần cú đội ngũ cỏn bộ giỏi, cú tinh thần phục vụ người dõn để cú thể giải thớch hướng dẫn người dõn hiểu và tạo điều kiện cho cụng tỏc giải phúng mặt bằng.
Đồng thời trong đời sống hàng ngày chớnh quyền thực hiện tuyờn truyền cho người dõn cho họ những hiểu biết đầy đủ về cụng tỏc tỏi định cư giải phúng mặt bằng để khi cú dự ỏn thực hiện người dõn khụng bị bỡ ngỡ gõy ra những khú khăn.
III.2.1.3> Giải phỏp tỏi ổn định đời sống người dõn
Đối với dự ỏn xõy dựng cơ sở hạ tầng khu đụ thị mới Việt Hưng thỡ hầu hết cỏc hộ dõn đều được tỏi định cư vào cỏc nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự ỏn. Tuy nhiờn cũn một số hộ dõn cũn lại và đối với rất nhiều dự ỏn khỏc thỡ vấn đề tỏi định cư cho người dõn vẫn là rất nan giải. Đến nay, trờn địa bàn Thủ đụ đang triển khai 78 dự ỏn xõy dựng quỹ nhà, quỹ đất tỏi định cư với khoảng 29.400 căn hộ và 555 lụ đất với nhiều hỡnh thức đầu tư xõy dựng khỏc nhau. Cỏc khu tỏi định cư tập trung đầu tư xõy dựng bằng nguồn vốn ngõn sỏch, gồm 3 dự ỏn xõy dựng khu đất tỏi định cư cú hạ tầng kỹ thuật ở Đụng Anh, 26 dự ỏn xõy dựng nhà ở tỏi định cư với hơn 13.100 căn hộ. Trong năm 2006 này, dự kiến sẽ cú 355 thửa đất và hơn 3.500 căn hộ được hoàn thành. Tuy nhiờn số lượng nhà như vậy vẫn cũn chưa đỏp ứng đủ nhu cầu tỏi định cư cho người dõn. Rất nhiều họ dõn sau khi bị thu hồi đất đó khụng cú nhà ở. Đứng trước vấn đề này chớnh quyền đụ thị cần phải đẩy mạnh hơn nữa cụng tỏc xõy dựng quĩ nhà tỏi định cư. Đồng thời nờn cú chớnh sỏch hỗ trợ người dõn trong việc tỡm thuờ nhà để tạm ổn định cuộc sống.
Nhà ở là một vấn đề những cuộc sống hàng ngày của những người dõn sau khi tỏi định cư cũng cũn nhiều bất cập. Hầu hết những người trong khu vực thực hiện dự ỏn đều là ở vựng ngoại ụ nụng thụn,quen với lối sống ngoại thị. Nay được vào sống trong mụi trường hiện đại thỡ khụng quen.
Chớnh vỡ thế cụng tỏc tuyờn truyền giỏo dục, hướng dẫn người dõn cỏch sống mới thụng qua sỏch bỏo, tờ rơi, loa đài cần phải được thực hiện trước khi dự ỏn đựơc thực hiện.
III.2.2> Giải phỏp nhằm hoàn thiện cụng tỏc đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn xõy dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật
Đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn là việc làm rất quan trọng nú cú ảnh hưởng lớn đến lợi ớch của cả doanh nghiệp và xó hội. Vỡ nếu đỏnh giỏ sai sẽ dẫn đến đầu tư sai lầm làm thất thoỏt vốn của doanh nghiệp, lóng phớ cỏc nguồn lực xó hội. Chớnh vỡ thế việc hoàn thiện cụng tỏc đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn là vấn đề sống cũn đối với doanh nghiệp.
III.2.2.1> Lựa chọn cỏn bộ, cỏc nhà tư vấn cú trỡnh độ chuyờn mụn cao
Cụng tỏc đỏnh giỏ dự ỏn cú chớnh xỏc và chất lượng hay khụng phụ thuộc rất nhiều vào trỡnh độ chuyờn mụn của cỏc cỏn bộ thực hiện. Do đú khi tiến hành đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn phải giao cho những cỏn bộ am hiểu cụng việc cú kinh nghiệm thực hiện đồng thời cần cú những nhà tư vấn cú trỡnh độ chuyờn mụn cao hỗ trợ kiểm tra. Cỏc doanh nghiệp nờn cú hẳn một bộ phận chuyờn thực hiện cụng việc này.
III.2.2.2> Xõy dựng hệ thống định mức, qui chuẩn hoàn thiện
Ngày nay trong việc đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn nhất là đối với đỏnh giỏ hiệu quả về xó hội chỳng ta hầu hết mới chi là đỏnh giỏ được về mặt định tớnh. Việc lượng hoỏ những hiệu quả này hiện nay là rất khú khăn do chưa cú một hệ thống qui chuẩn hoàn thiện để giỳp cho việc lượng hoỏ những yếu tố xó hội. Để cú thể đỏnh giỏ chớnh xỏc ta khụng thể dựa vào những đỏnh giỏ chủ quan định tớnh được nờn cục đo lường cần kết hợp với cơ quan chức năng khỏc cú liờn quan xõy dựng một hệ thống qui chuẩn nhằm cú thể lượng hoỏ cỏc yếu tố xó hội. Nhờ cú hệ thống này sẽ cho phộp chỳng ta ỏp dụng cụng nghệ thụng tin vào việc đỏnh giỏ một cỏch dễ dàng hơn.
III.2.2.3> Áp dụng cụng nghệ thụng tin
Ngày này cụng nghệ thụng tin đó được ỏp dụng vào rất nhiều lĩnh vực và đó giỳp cho con người tiết kiệm được rất nhiều cụng sức và tiền bạc. Nờn chỳng ta cú thể xõy dựng một bộ phầm mềm ỏp dụng cho việc đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn. Khi đú cỏc thụng tin sẽ được cập nhật thường xuyờn hơn, chớnh xỏc hơn, giỳp tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phớ về nhõn lực.
III.2.2.4> Thanh tra kiểm tra chặt chẽ
Để cú thể đỏnh giỏ đỳng chớnh xỏc và toàn diện ngoài việc nắm vững cỏc hồ sơ bỏo cỏo việc thực hiện dự ỏn trờn giấy tờ thỡ chỳng ta cần phải thường xuyờn kiểm tra thanh tra trong quỏ trỡnh thực hiện trờn thực tế. Khụng được đỏnh giỏ dự ỏn chỉ dựa trờn giấy tờ và việc đỏnh giỏ dự ỏn khụng chỉ thực hiện trước khi dự ỏn được thực hiện mà cũn nờn thực hiện đỏnh giỏ dự ỏn trong quỏ trỡnh thi cụng, sau khi hoàn thành để thấy được những ưu điểm nhược điểm, những thiếu sút cần khắc phục cho những dự ỏn sau được hoàn thiện hơn.
KẾT LUẬN
Qua bài viết trờn em đó trỡnh bày về những đỏnh giỏ sơ bộ về hiệu quả của việc xõy dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật khu đụ thị mới Việt Hưng. Qua những phõn tớch trờn ta cú thể thấy đõy là một dự ỏn khi được thực hiện hoàn chỉnh sẽ hỡnh thành một khu đụ thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xó hội, gúp phần giảm sức ộp về dõn số cho khu vực trung tõm. Đồng thời em cũng đó nờu một số giải phỏp nhằm thỏo gỡ những khú khăn khi thực hiện dự ỏn và hoàn thiện cụng tỏc đỏnh giỏ hiệu quả dự ỏn.
Mặc dự đó cú những cố gắng tỡm hiểu nghiờn cứu nhưng do cũn cú nhiều hạn chế về mặt trỡnh độ nhận thức và lớ luận cũng như kinh nghiệm thực tế chưa nhiều nờn bài viết cũn rất nhiều hạn chế và thiếu sút, những giải phỏp đề ra chưa cụ thể để cú thể giỳp ớch nhiều cho thực tế.
Tuy cú nhiều thiếu sút nhưng chuyờn đề cũng giỳp em rất nhiều trong việc trau dồi kiến thức chuyờn nghành của mỡnh và hiểu thờm được rất nhiều kiến thức xó hội khỏc.
Em xin chõn thành cảm ơn sự giỳp đỡ nhiệt tỡnh của giỏo viờn hướng dẫn cụ giỏo Bựi Thị Hoàng Lan - Giảng viờn khoa kinh tế - quản lý tài nguyờn mụi trường và đụ thị.
Em cũng xin chõn thành cảm sự giỳp đỡ của cỏc cỏn bộ phũng Dự Toỏn thuộc Cụng ty tư vấn thiết kế và xõy dựng đó tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt chuyờn đề thực tập của mỡnh.