NGHIÊN CỨU TRAO Đổi LUẬT sư VIỆT NAM V I H T N A M LAWYER JOURNAL SÓ 4 THÁNG 4 2022 GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN, CHUYẾN NHUỌNG NHÀ ĐẤT DO LUẬT SU LÀM CHÚNG TS LS ĐINH TRỌNG LIÊN ỦY VIÊN[.]
NGHIÊN CỨU - TRAO Đổi LUẬT sư VIỆT NAM V I H T N A M LAWYER JOURNAL SÓ THÁNG 4-2022 GIÁ TRỊ PHÁP LÝ CỦA CÁC GIAO DỊCH MUA BÁN, CHUYẾN NHUỌNG NHÀ ĐẤT DO LUẬT SU LÀM CHÚNG TS LS ĐINH TRỌNG LIÊN ỦY VIÊN BAN CHỦ NHIỆM ĐỒN LUẬT sư TỈNH ĐỒNG NAI Tóm tắt: Giao dịch vê mua bán nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật quy định chặt chẽ Luật Đất đai, Luật Nhà văn pháp luật khác có liên quan Tuy nhiên, thực tếnhỉêu cá nhân, tô’chức không tuân thủ quy định pháp luật vê mặt nội dung lẫn hình thức tham gia vào giao dịch nêu Khơng văn phịng luật sư tham gia với tư cách người làm chứng hợp đơng mua bán, chuyển nhượng nhà đất Chính vậy, nghiên cứu tư cách chủ thể, giá trị pháp lý đối vói hợp đơng mua bán, chuyển nhượng nhà đất luật sư tham gia với tư cách người làm chứng có vai trị quan trọng mặt lý luận thực tiễn, góp phần ổn định lành mạnh hóa quan hệ giao dịch ve nhà đất giai đoạn Từ khóa: Luật sư; làm chứng; mua bán, chuyển nhượng nhà đất Abstract: Transactions on housing purchase and sale and the transfer of land use rights are strictly regulated by law in the Land Law, the Housing Law and other relevant legal documents However, in reality, many individuals and organizations not comply with the provisions of the law in terms of content and form when participating in the above transactions Many law offices participate as witnesses in real estate purchase, sales and transfer contracts Therefore, the study of the subject status and legal value of real estate purchase, sales and transfer contracts when lawyers participate as witnesses has an important role in theory and practice, contributing to the stabilization and healthyization of real estate transactions in the current period Keywords: Lawyer, witness, purchase, sale and transfer of real estate Quy định pháp luật người làm chứng Người làm chứng pháp luật Việt Nam nhìn nhận nhiều góc độ khác Trong tố tụng hình sự, người làm chứng người biết tình tiết liên quan đến nguồn tin tội phạm, v'ê vụ án quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng triệu tập đến làm chứng*1’ Trong tố tụng dân sự, người biết tình tiết có liên quan đến nội dung vụ việc, đương đề nghị tòa án triệu tập tham gia tố tụng để làm sáng tỏ tình tiết, kiện vụ việc dân Người tham gia tố tụng gọi người làm chứng’21 Luật Cạnh tranh quy định: Người biết tình tiết có liên quan đến nội dung vụ việc cạnh tranh quan điều tra vụ cạnh tranh, hội đồng xử lý vụ việc hạn chế cạnh tranh triệu tập tham gia tố tụng cạnh tranh với tư cách người làm chứng’3’ Dù nhiều ngành luật đưa khái niệm người làm chứng nhiều góc độ pháp lý khác nhìn chung, người làm chứng trước tiên phải người biết rõ (chứng kiến) kiện, vụ việc xảy (1) (2) (3) Đĩêu 66 Bộ luật Tơ'tụng hình năm 2015 Điêu 77 Bộ luật Tô'tụng Dân năm 2015 Đĩêu 69 Luật Cạnh tranh năm 2018 thực tế, có đầy đủ lực pháp luật theo quy định yêu cầu tham gia tố tụng với tư cách người làm chứng vụ án hình sự, dân sự, hành Bên cạnh đó, pháp luật cho phép cá nhân có quyền làm chứng quan hệ, giao dịch - © LUẬT SƯVIỆT NAM V I I T*N AM L A w V E K J o u R N A I NGHIÊN cứu - TRAO ĐỐI SỐ THÁNG 4-2022 dân khác Cụ thể, pháp luật cho phép người làm chứng cho việc lập di chúc, bao gồm loại di chúc miệng văn có người làm chứng® có giá trị pháp lý nêù việc lập di chúc tuân thủ theo trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định(5) Trong quan hệ, giao dịch dân khác, pháp luật khơng cấm đốn việc cá nhân đứng làm chứng, hay nói cách khác, quyền người Hiến pháp, pháp luật bảo vệ Tuy nhiên thực tế, tính chất đặc thù nên quyền làm chứng bị hạn chế số lĩnh vực định Hay nói cách khác, khơng phải giao dịch dân có người làm chứng xem họp pháp có giá trị pháp lý Quy định pháp luật giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà đất Quy định vê chủ thê tham gia giao dịch Chủ thê’ tham gia vào chuyển nhượng quyền sử dụng đất "Họp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thực quyền khác theo quy định Luật Đất đai cho bên kia; bên thực quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng người sử dụng đất"(6) Tuy nhiên, "các bên" chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật Dân dẫn chiếu quy định Luật Đất đai Luật Đất đai năm 2013 quy định nhóm chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm: hộ gia đình; cá nhân; tổ chức kinh tế; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước người Việt Nam định cư nước Trong phạm vi nghiên cứu, tác giả tập trung phân tích nhóm chủ thê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Về nguyên tắc, dù nguồn gốc mục đích sử dụng đất để có quyền chun nhượng quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải sử dụng đất hình thức giao có thu tiền sử dụng đất sử dụng đất thuê mà trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất có quyền giao dịch quyền sử dụng đất, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất Đai năm 2013 liệt kê trường hợp hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất