Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank)

Tài liệu tham khảo kinh tế thương mại Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techc

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTDANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

Bảng 3: Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007 9Bảng 4: Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ 9TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

1 HĐQT: Hội đồng quản trị2 TGĐ: Tổng Giám Đốc

3 MIS - Management of Information System: Hệ thống quản lý thông tin4 Credit Review: kiểm soát tín dụng

5 BĐS: Bất động sản6 TSĐB: Tài sản đảm bảo

7 CBRE: CB Richard Ellis Co Ltd - Công ty chuyên tư vấn và thực hiện các dịch vụ bất động sản thuộc Tập đoàn CB Richard Ellis (Mỹ)

8 UBND TP: Ủy ban nhân dân thành phố9 Sở XD: sở xây dựng

10.GTGT: giá trị gia tăng

11 Công ty TNHH: công ty trách nhiệm hữu hạn12.NH TMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần13.Vốn CSH: Vốn chủ sở hữu

14.TTTM: Trung tâm thương mại15.TT: Trung tâm

16.CBD: Centre Building District – Khu nhà trung tâm17.NHNN: Ngân hàng Nhà nước

18.NHTM: Ngân hàng Thương mại

DANH MỤC BẢNG BIỂU – SƠ ĐỒ

Bảng 1.1 Tăng trưởng huy động vốn từ khu vực dân cư 8

Bảng 1.2 Tăng trưởng huy động từ doanh nghiệp 8

Bảng 1.3 Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007 9

Bảng 1.4 Tỷ lệ huy động vốn và tín dụng bán lẻ 9

Bảng 1.5 Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp 10

Bảng 1.6 Tỉ trọng dư nợ các nhóm ngành tại Techcombank 12

Sơ đồ 1.1 Quy trình cấp tín dụng tại Techcombank 21

Sơ đồ 1.2 Sơ đồ tổ chức của công ty Ever Fortune 51

Bảng 1.7 Bảng Chi tiết tòa nhà hạng A tại Hà Nội 58

Bảng 1.8 Bảng số liệu tổng hợp để tính toán các chỉ tiêu 59

Bảng 1.9 Độ nhạy của dự án 64

Bảng 1.10 Giá thuê các tòa nhà hạng A ở Hà Nội 65

Bảng 1.11 Các khoản cho vay và ứng trước 69

Bảng 1.12 Gia tăng dư nợ tín dụng của Techcombank cuối

Bảng 1.13 Tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu của Techcombank tính

đến đầu cuối năm 2007, đầu năm 2008 74

LỜI MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của thị trường chứng khoán, thị trường Bất động sản cũng ngày càng trở nên sôi động thu hút sự quan tâm của không ít nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Để đáp lại cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê ngày càng cao, các dự án đầu tư nhằm mục đích kinh doanh Bất động sản cũng ngày càng tăng Các dự án kinh doanh Bất động sản thường là những dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn do đó các Ngân hàng đã trở thành nguồn cung cấp vốn đắc lực cho thị trường này

Tuy nhiên, đây là một thị trường khá nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro nên đã khiến cho các Ngân hàng còn dè dặt trong việc cho vay với các dự án liên quan đến Bất động sản mặc dù nguồn lợi nhuận thu về từ thị trường này là không nhỏ.

Do đó, để vẫn có thể cấp vốn cho các dự án kinh doanh Bất động sản mà vẫn giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất, mang lại lợi nhuận về cho ngân hàng thì nhất thiết phải chú trọng đến công tác thẩm định Quá trình thẩm định sẽ giúp cho ngân hàng có một cái nhìn chính xác, tỉ mỉ với các dự án kinh doanh Bất động sản để đưa ra những quyết định hợp lý, để vừa không bỏ qua cơ hội, vừa có thể đạt hiệu quả cho vay cao.

Trong thời gian thực tập tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank), em nhận thấy công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản còn nhiều vướng mắc, tỷ trọng dư nợ của ngành này còn quá ít so với tổng dư nợ của ngân hàng và so với cầu về vốn đối với ngành này Vì vậy, nhằm giúp cho Ngân hàng mạnh dạn hơn trong việc cho vay với các dự án kinh doanh Bất động sản, tăng tỉ lệ dư nợ của ngành mà vẫn đảm bảo hiệu quả thu hồi vốn, góp phần giải quyết một phần nhu cầu Bất động sản đang lên cao của thị trường, tháo gỡ khó khăn trong việc huy động vốn đối

với nhà đầu tư kinh doanh Bất động sản, em đã chọn đề tài “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank)” nhằm xem xét thực trạng của công tác thẩm định, tìm ra chỗ

vướng mắc để từ đó có những biện pháp thích hợp để hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác thẩm định đối với các dự án kinh doanh Bất động sản.

2 Kết cấu khóa luận gồm có:

• Tên Khóa luận tốt nghiệp: “ Thực trạng và giải pháp hoàn thiện công tác

thẩm định các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam”

• Ngoài lời mở đầu và trang kết luận, nội dung khóa luận bao gồm 2 chương:

- Chương 1: Thực trạng công tác Thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh Bất Động Sản tại Hội sở Techcombank

- Chương 2: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao công tác Thẩm định dự án nói chung và các dự án kinh doanh Bất Động Sản.

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

HỘI SỞ TECHCOMBANK1.1 Khái quát về Techcombank

1.1.1 Sự hình thành và phát triển của Techcombank

Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ - Thương Việt Nam (Techcombank), được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993, là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập trong bối cảnh đất nước đang chuyển sang nền kinh tế thị trường với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu được đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội.

Techcombank được thành lập để tiến hành các hoạt động ngân hàng bao gồm nhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn và dài hạn từ các tổ chức cá nhân; cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn các tổ chức và cá nhân tùy theo tính chất và khả năng nguồn vốn của Ngân hàng; thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh ngoại hối, chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá, cung cấp các dịch vụ cho khách hàng, và các dịch vụ ngân hàng khác khi được Ngân hàng nhà nước cho phép.

Kể từ khi thành lập, Techcombank đã trải qua nhiều mốc lịch sử quan trọng chứng minh sự lớn mạnh và ngày càng phát triển của mình Đến nay, tổng tài sản của Techcombank đã tăng lên đến gần 18000 tỷ đồng, vốn điều lệ đạt 1500 tỷ đồng, duy trì vị trí một trong các ngân hàng cổ phần hàng đầu về quy mô và vốn điều lệ Lợi nhuận trước thuế của cả năm 2007 đạt trên 356 tỷ, là ngân hàng có mức lợi nhuận cao thứ 3 trong hàng ngũ các ngân hàng cổ phần Mạng lưới trải dài 15 tỉnh, thành trên cả nước với 73 điểm giao dịch Số lượng cán bộ nhân viên đạt 1584 người.

Tốc độ tăng trưởng về tổng tài sản và doanh thu hàng năm của Techcombank trong nhiều năm qua luôn đạt từ 30% trở lên Trong 3-5 năm tới, Techcombank sẽ phấn đấu trở thành một trong những ngân hàng tư nhân lớn nhất Việt Nam với vốn điều lệ trên 100 triệu USD và quản lý một tài sản hơn 1,5 tỷ USD.

Techcombank hiện đang phục vụ 13.000 khách hàng doanh nghiệp vừa

và nhỏ với “siêu thị dịch vụ tài chính trọn gói” hỗ trợ tối đa hoạt động kinh

doanh trong nước cũng như nước ngoài bao gồm tài khoản, tiền gửi, tín dụng, đầu tư dự án, tài trợ xuất nhập khẩu, quản lý nguồn tiền, bao thanh toán, thuê mua, dịch vụ ngoại hối và quản trị rủi ro, các chương trình cho vay ưu đãi và hỗ trợ xuất nhập khẩu theo các thỏa thuận ký với các tổ chức quốc tế

Với các doanh nghiệp nhà nước và tư nhân có quy mô lớn,

Techcombank đang cung cấp một loạt các dịch vụ hỗ trợ hiện đại như quản lý ngân quỹ, thu xếp vốn đầu tư dự án, thanh toán quốc tế và các dịch vụ ngân hàng điện tử

Techcombank đang phục vụ 200.000 khách hàng dân cư Với khách

hàng cá nhân, Techcombank cung ứng trọn bộ các sản phẩm ngân hàng đáp ứng mọi nhu cầu có thể phát sinh của khách hàng bao gồm các sản phẩm tài khoản, tiết kiệm, tín dụng, thanh toán, thẻ, đầu tư, bảo lãnh, bảo quản tài sản trên nền tảng công nghệ hiện đại của hệ thống Globus, rất thuận tiện và có nhiều tiện ích và giá trị gia tăng cho khách hàng, trong đó trụ cột là các nhóm sản phẩm thẻ, tài trợ tiêu dùng và cho vay mua nhà trả góp.

Trên thị trường liên ngân hàng, Techcombank hiện là một trong những

ngân hàng năng động nhất trong giao dịch với các công ty lớn và tổ chức tài

chính khác Techcombank hiện đang cung ứng các sản phẩm ngoại hối, giao

dịch vốn, chiết khấu chứng từ có giá, các công cụ phái sinh và quản trị rủi ro

cho rất nhiều khách hàng trong nước trên cơ sở hợp tác với các tổ chức quốc tế và sàn giao dịch lớn trên thế giới

Techcombank hiện là một trong những ngân hàng đang áp dụng hệ thống quản trị và kiểm soát rủi ro tiên tiến Hệ thống quản trị được xây dựng trên các yếu tố nền tảng như hài hòa quyền lợi của các bên tham gia, sự tham gia tích cực của ban lãnh đạo, mô hình tổ chức hợp lý và kiểm soát lẫn nhau, hệ thống thông tin quản trị kịp thời và chính sách nhân sự tiên tiến Quy trình và các công cụ quản trị rủi ro bao gồm các hình thức tiên tiến như chính sách và sổ tay tín dụng, hệ thống thông tin theo dõi ngành, hệ thống đánh giá chấm điểm khách hàng, các hệ thống cảnh báo và theo dõi sớm nợ xấu…

Techcombank cũng là một trong những ngân hàng đi đầu về công nghệ của Việt Nam với việc đã nối mạng trực tuyến toàn hệ thống với phần mềm Globus của Temenos vào cuối năm 2003 Hệ thống quản lý chất lượng 9001:2000 đã được thiết lập và cấp chứng chỉ tại Hội sở ngân hàng vào tháng 9 năm 2004 và hiện đang được triển khai tại các chi nhánh

Nhìn về phía trước, còn rất nhiều việc Techcombank phải làm để biến ước mơ trở thành một trong những ngân hàng lớn và được ưa thích nhất Việt nam Với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâm cao, mọi thành viên đại gia đình Techcombank đang nghĩ và hành động hướng tới mục tiêu phát triển ngân hàng nhằm đem lại nhiều hơn nữa lợi ích cho khách hàng, giá trị cho cổ đông: Techcombank đem lại “sự thân thiện đến tin cậy”.

1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ của một số phòng ban tại Hội sở Tecombank

a) Cơ cấu tổ chức:

Techcombank được tổ chức quản lý theo mô hình Hội đồng quản trị và Tổng Giám đốc Trong đó:

• Hội đồng quản trị (HĐQT): là bộ máy quyền lực cao nhất của

Techcombank, có chức năng quản trị ngân hàng theo quy định của pháp luật Những người tham gia vào HĐQT phải có đủ tiêu chuẩn như: có uy tín, có đạo đức nghề nghiệp, am hiểu ngân hàng, phải là cổ đông lớn.

• Ban điều hành: Điều hành hoạt động của Techcombank là Tổng

Giám Đốc (TGĐ) với bộ máy giúp việc là các phó TGĐ, kế toán trưởng và bộ máy chuyên môn nghiệp vụ.

• Ban kiểm soát: có chức năng là kiểm tra hoạt động tài chính của

Techcombank; giám sát việc chấp hành chế độ hạch toán và sự an toàn trong hoạt động của Techcombank; thực hiện kiểm toán nội bộ nhằm đánh giá chính xác hoạt động kinh doanh và thực trạng tài chính của Techcombank

Bên dưới là một hệ thống các phòng ban thực hiện các chức năng và nhiệm vụ chuyên môn của mình.

b) Chức năng và nhiệm vụ của một số phòng ban:

• Phòng kế hoạch tổng hợp với nhiệm vụ chính là :

- Tham mưu xây dựng chiến lược phát triển tổng thể của ngân hàng- Xây dựng kế hoạch và các giải pháp hoàn thiện kế hoạch kinh doanh

đồng thời giám sát tình hình thực hiện kế hoạch và đề xuất các kiến nghị về sửa đổi nếu cần thiết

- Cung cấp thường xuyên và định kỳ các thông tin giá trị nội bộ

- Đầu mối tập hợp và thực hiện chế độ báo cáo Ban TGĐ, HĐQT, Ngân hàng Nhà nước…

- Nghiên cứu triển khai, duy trì hệ thống quản lý thông tin (MIS).

• Phòng kế toán tài chính :

- Thiết lập chính sách tài chính áp dụng cho hệ thống

- Thiết lập chính sách kế toán: chứng từ, tài khoản, báo cáo kế toán- Duy trì hệ thống tài khoản kế toán

- Tổ chức kiểm tra giám sát

• Khối tín dụng và quản trị rủi ro- Phòng quản trị rủi ro:

+ Xác định đo lường và đánh giá rủi ro.

+ Quản lý các danh mục theo ngành nghề, lĩnh vực địa lý+ Phân loại, xếp hạng tín dụng khách hàng

+ Báo cáo định kỳ, đề xuất kiến nghị- Phòng định giá tài sản:

+ Trực tiếp thực hiện việc đánh giá Tài sản đảm bảo là Bất động sản, và tài sản là máy móc thiết bị của khách hàng tại các đơn vị kinh doanh trên toàn hệ thống theo phân cấp của TGĐ Mỗi miền sẽ do một phó phòng phụ trách tại Hội sở chịu trách nhiệm và điều hành trực tiếp.+ Thuê các cơ quan định giá chuyên môn trong trường hợp những tài sản đảm bảo thuộc các lĩnh vực chuyên môn đặc thù

+ Nghiên cứu thị trường giá cả, đặc điểm của các loại máy móc thiết bị mà Ngân hàng tài trợ.

+ Theo dõi biến động của thị trường Bất động sản (BĐS)- Phòng Thẩm định các miền

+ Thực hiện công tác tái Thẩm định các khoản vay tại ba miền theo phân cấp của TGĐ.

+ Trực tiếp tái Thẩm định các khoản vay trình ban TGĐ.+ Thực hiện công tác thư ký cho Hội đồng tín dụng Hội sở.+ Phụ trách công tác credit review tại các miền.

1.1.3 Một số hoạt động chủ yếu của Ngân hàng1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn

Ngân hàng TMCP Kỹ Thương luôn chú trọng công tác huy động vốn bởi có nguồn vốn ổn định mạnh mẽ sẽ giúp ngân hàng chủ động trong kinh doanh.

(Nguồn: Báo cáo thường niên Techcombank)

Công tác huy động vốn từ khu vực dân cư năm 2006 tăng trưởng mạnh đạt 3.891,55 tỷ đồng tăng 82,76% so với năm 2005 chiếm 42.03% trong cơ cấu huy động của ngân hàng.

Vốn huy động từ dân cư năm 2007 đạt 6.684,45 tỷ đồng tăng 72% so với năm 2006 chiếm 46% trong cơ cấu huy động vốn của ngân hàng.

(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)

Hoạt động huy động vốn từ doanh nghiệp giữ vững mức tăng trưởng ổn định trong năm 2006 Tổng số huy động vốn từ các tổ chức kinh tế năm đạt 2.382 chiếm tỉ trọng 25,53% trong tổng cơ cấu huy động vốn, tăng 13,64% so với năm 2005 Năm 2007 tổng số vốn huy động từ doanh nghiệp đạt 3.178,22

tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng nguồn vốn huy động của ngân hàng, đạt mức tăng trưởng so với năm 2006 là 33%.

Bảng 3: Cơ cấu huy động vốn năm 2006-2007

(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)

1.1.3.2 Hoạt động cho vay

(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)

Tổng dư nợ tín dụng từ khu vực khách hàng cá nhân năm 2006 đạt 1.560,9 tỷ đồng, tăng 66% so với năm 2005 chiếm 29% tổng dư nợ tín dụng.

Năm 2007 dư nợ cho vay bán lẻ của ngân hàng tiếp tục có sự tăng trưởng đáng kể, tổng dư nợ cho vay khách hàng dân cư đạt 2.817 tỷ đồng, tăng 80,5%.

• Dịch vụ khách hàng doanh nghiệp.

Bảng 5: Tăng trưởng tín dụng doanh nghiệp

Đơn vị tính: Tỷ đồng

(Nguồn: Báo cáo thường niên của Techcombank)

Trong năm 2006 dư nợ tín dụng của toàn ngành ngân hàng tăng 55% , trong đó dư nợ tín dụng tại khu vực khách hàng doanh nghiệp tăng 51% (3.819,12 tỷ VND cuối năm 2006 so với 2.525,29 tỷ đồng cuối năm 2005) Đối tượng cho vay vẫn tập trung chủ yếu ở các doanh nghiệp vừa và nhỏ (59%) tuy nhiên tỷ lệ này đã giảm so với năm 2005 (62%) Các doanh nghiệp thương mại chiếm đa số trong cơ cấu cho vay của Techcombank

Tổng dư nợ cho vay khách hàng doanh nghiệp đến cuối năm 2007 đạt 5.993 tỷ đồng tăng 57% so với năm 2006 Chiếm tỷ trọng 68% trong tổng dư nợ cho vay khách hàng của Techcombank

1.1.3.3 Các hoạt động khác:

- Dịch vụ bảo lãnh và đồng bảo lãnh: Techcombank cung cấp đa dạng các loại hình dịch vụ bảo lãnh với các điều kiện linh hoạt, giúp khách hàng đáp ứng được yêu cầu đối với đối tác, nhà mời thầu với quy trình nhanh gọn, mức phí cạnh tranh.

Các hình thức như: bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đảm bảo chất lượng sản phẩm dịch vụ, bảo lãnh hoàn thanh toán, đồng bảo lãnh.

- Dịch vụ thanh toán trong nước: Với mạng lưới được nối mạng trực tuyến trên toàn quốc, là thành viên của hệ thống thanh toán điện tử liên ngân hàng CITAD và E-bank của Vietcombank, Techcombank sẵn sàng tư vấn và thực hiện các giao dịch thanh toán đi và đến như: chuyển tiền mặt, ủy nhiệm chi, séc cho khách hàng với thời gian nhanh chóng và chi phí tiết kiệm nhất

Đặc biệt Techcombank còn có phần mềm giao dịch trực tuyến Telebank tạo điều kiện chi khách hàng thực hiện lệnh thanh toán ngay tại công ty.

- Dịch vụ thanh toán quốc tế: Techcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu Việt Nam về khối lượng giao dịch và chất lượng của dịch vụ thanh toán quốc tế Liên tục được các Ngân hàng trên Thế giới như Bank of New York, Citybank và Standard Chartered Bank trao chứng chỉ xuất sắc về tỷ lệ điện chuẩn trong các năm 2002, 2003, 2004 Ngoài ra, với mạng lưới hơn 8427 ngân hàng đại lý tại 88 quốc gia trên thế giới, Techcombank đảm bảo hồ sơ thanh toán của khách hàng sẽ được chuyển trực tiếp đến đối tác ở bất kỳ đâu trên thế giới.

- Các nghiệp vụ ngoại hối và quản trị rủi ro: Techcombank sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu mua/bán ngoại tệ khác nhau với tất cả các ngoại tệ mạnh như: EUR, USD, CAD, GBP, JPY, SGD, HKD… và các ngoại tệ chuyển đổi khác theo nhu cầu khách hàng với giá cả cạnh tranh và theo sát với thay đổi tỷ giá trên thị trường quốc tế Ngoài ra, Techcombank cũng sẵn sàng tư vấn về quản lý tài sản, phòng ngừa rủi ro và lựa chọn các hình thức kinh doanh ngoại hối có lợi nhất cho khách hàng.

1.2 Tổng quan về các dự án kinh doanh Bất động sản tại Hội sở Techcombank.

1.2.1 Tổng quan về cho vay các dự án kinh doanh Bất Động Sản tại Techcombank.

Khi đánh giá mức độ tham gia của ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản cần phân biệt rõ hai trường hợp: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay mua bất động sản (để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay) Việc cho vay kinh doanh bất động sản sẽ chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường bất động sản có biến động giá hoặc bị đóng băng, do người vay không thể thu hồi (hoặc

thu hồi không đủ) vốn từ việc bán các bất động sản đã đầu tư Còn đối với việc cho vay mua bất động sản để sử dụng cho nhu cầu của chính người vay, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định không phụ thuộc vào thị trường bất động sản, thì khi thị trường bất động sản biến động hoặc đóng băng họ vẫn có khả năng trả nợ ngân hàng

Đề tài nghiên cứu ở đây, chỉ tập trung vào trường hợp một là cho vay kinh doanh Bất động sản.

Cho vay bất động sản là một lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro nên các ngân hàng luôn luôn thận trọng khi tham gia vào lĩnh vực này Tuy nhiên, mỗi ngân hàng có một chiến lược khách hàng khác nhau, nên có những ngân hàng vẫn chấp nhận cho vay kinh doanh bất động sản, dù biết là rủi ro cao Còn một số ngân hàng khác thì thận trọng hơn Techcombank là một trong những ngân hàng thận trọng trong lĩnh vực này Điều này có thể thấy qua tỉ trọng dư nợ của ngành này so với tổng dự nợ và so với các ngành khác.

Bảng 6: Tỉ trọng dư nợ các nhóm ngành tại Techcombank

Có thể thấy, tỉ trọng của nhóm ngành kinh doanh BĐS thấp nhất trong tất cả các nhóm ngành và có xu hướng giảm trong những tháng đầu năm 2008 do chính sắt thắt chặt của Nhà nước và của Ngân hàng.

• Tổng số dự án bất động sản Techcombank cam kết tài trợ năm 2007:

37 dự án, của 55 doanh nghiệp

• Tổng số tiền cam kết cho vay: 1.799,21 tỷ VNĐ và 24,2 triệu USD

• Tổng số giải ngân đến 31/12/2007: 927,5 tỷ VNĐ và 13,5 triệu USD

• Chất lượng nợ: nợ loại 1 chiếm 99,8%, còn lại là nợ loại 2, không phát sinh nợ loại 3-5 => Chất lượng các khoản nợ vay bất động sản tại Techcombank tốt, không có nợ xấu.

• Trong nhóm ngành kinh doanh BĐS, thì Techcombank tập trung chủ yếu cho vay với các dự án kinh doanh BĐS là nhà đất (chiếm 54,4%), tiếp theo là các dự án xây dựng, kinh doanh văn phòng, nhà cho thuê (chiếm 21%), các dự án xây dựng và kinh doanh nhà chung cư (chiếm 18,7%), còn lại là các dự án kinh doanh cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp đô thị (chiếm 5.9%)

1.2.2 Đặc điểm, phân loại và các quyền liên quan đến Bất động sản.

• Khái niệm BĐS:

BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định.

• Đặc điểm:

- Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những

yếu tố không giống nhau Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

- Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tu G thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh

lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

+ Giá trị hàng hoá BĐS có đặc thù khác biệt so với các loại BĐS khác

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng

• Phân loại BĐS:

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công

trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông

nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di

sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta

• Các loại quyền liên quan đến BĐS

- Quyền sở hữu: gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định

đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.

- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý

tài sản thuộc sở hữu của mình.

- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng

hoa lợi, lợi tức từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định.

- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu

tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản.

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do pháp luật quy định.

Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân mà nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đất đai, chỉ có Nhà nước mới có quyền giao hoặc cho thuê đất, trong hoạt động của thị trường giao hoặc cho thuê đất (thị trường sơ cấp), Nhà nước có vai trò độc quyền và định đoạt hoàn toàn.

1.2.3 Đặc điểm của các dự án kinh doanh Bất động sản

• Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá trên thị trường

BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được điều kiện sau đây:

BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu (có giấy chứng nhận), không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc thay đổi mục đích sử dụng theo kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường.

• Đặc điểm của các dự án kinh doanh BĐS:

- Các dự án kinh doanh BĐS đều là những dự án có nhu cầu vốn rất lớn Tuy nhiên, số vốn tự có của chủ đầu tư lại rất nhỏ, chủ yếu là số vốn từ chiếm dụng khách hàng (khách hàng ứng tiền trước) và đi vay của các tổ chức tín dụng

- Các dự án kinh doanh BĐS thường có thời gian dài, chịu tác động của nhiều yếu tố, thị trường BĐS lại nhạy cảm Các rủi ro mà một dự án kinh doanh BĐS có thể gặp phải là: rủi ro về thi công, giải phóng mặt bằng, rủi ro về quy hoạch, rủi ro về giá nguyên vật liệu, rủi ro tỷ giá hối đoái, rủi ro về lãi suất, rủi ro về lạm phát, rủi ro giá vàng, giá dầu…ngay cả sự biến động của thị trường thế giới cũng có thể tác động tới thị trường BĐS trong nước.

- Các dự án kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều chính sách, luật pháp và định hướng của Chính phủ Nhà nước: luật BĐS, luật đất đai, luật xây dựng…tuy nhiên thì các bộ luật quy định cho ngành này vẫn chưa được thống nhất và rõ ràng, vẫn phải chỉnh sửa bổ sung nhiều do đó cũng gây khó khăn không ít.

1.2.4 Vai trò và yêu cầu đối với công tác Thẩm định dự án kinh doanh Bất động sản

• Vai trò:

Với những đặc điểm nêu trên của các dự án kinh doanh BĐS, công tác thẩm định các dự án này có vai trò hết sức quan trọng.

- Trước hết, việc thẩm định là nhằm đánh giá lại tính hợp lý, khả thi của đề xuất cho vay vốn Khi doanh nghiệp soạn thảo dự án bao giờ cũng đứng trên quan điểm lợi ích của doanh nghiệp mình, chính vì vậy việc thẩm định dự án trước khi cho vay là vô cùng cần thiết để đảm bảo tính khách quan, hợp lý của phương án vay Hơn nữa, trong quá trình soạn thảo dự án, người lập có thể mắc phải các sai sót và có những ý tưởng mâu thuẫn, không phù hợp với thực tế, các cán bộ thẩm định của ngân hàng có thể tìm ra và đề xuất khắc phục.

- Mặt khác công tác thẩm định sẽ giúp hạn chế những tiêu cực không đáng có trong hoạt động tín dụng của ngân hàng do sự móc ngoặc giữa cán bộ khách hàng và khách hàng, gây thiệt hại vốn vay của Ngân hàng.

- Ngoài ra, công tác thẩm định dự án còn có vai trò đề xuất mức cho vay phù hợp đối với mỗi phương án vay vốn Mặc dù, Ngân hàng có quy định cụ thể về tỷ lệ cho vay, phương thức cho vay nhưng các trường hợp xin vay vốn không bao giờ giống nhau Vì vậy, các cán bộ Thẩm định khi xem xét phương án vay vốn sẽ tính đến các yếu tố khách quan và chủ quan của từng trường hợp để áp dụng một tỷ lệ cho vay thích hợp Và chính từ những ý kiến đề xuất của Ban thẩm định, các cấp thẩm quyền mới có cơ sở để xem xét và phê duyệt đề xuất cho vay vốn.

• Yêu cầu:

- Tính chính xác và chân thực: ta có thể thấy được vai trò quan trọng của

công tác Thẩm định trong hoạt động tín dụng cho vay vốn của Ngân hàng, yêu cầu quan trọng nhất đối với công tác thẩm định chính là tính chính xác và chân thực Chỉ khi bảo đảm được yêu cầu này thì những vai trò của công tác thẩm định tại Ngân hàng mới phát huy hết được ý nghĩa thực sự của nó.

- Tính kịp thời: ngày nay trong cơ chế thị trường, “thời gian là vàng là

bạc”, bất cứ nhà đầu tư nào cũng muốn nhanh chóng và hiệu quả, rút ngắn được thời gian thẩm định trong khi vẫn đảm bảo yêu cầu chất lượng của công tác thẩm định tạo nên thế cạnh tranh và phát triển bền vững của Techcombank so với các ngân hàng khác Trong quy chế về hoạt động thẩm định của ngân hàng có đưa ra những yêu cầu rất cụ thể về thời gian thẩm định đối với các loại phương án đầu tư khác nhau.

- Độc lâp, khách quan: là yêu cầu đối với cán bộ thẩm định của ngân

hàng đề đảm bảo thực hiện được yêu cầu trên Các cán bộ được giao trách nhiệm thẩm định đều phải là nhân viên có kinh nghiệm, làm việc trung thực, khách quan có như vậy mới thực hiện tốt các yêu cầu nêu trên.

- Phân cấp: yêu cầu phân cấp trong hoạt động cho vay tại ngân hàng là

một yêu cầu quan trọng đối với quy trình thẩm định, giúp đảm bảo yếu tố khách quan, khoa học và chặt chẽ trong công tác thẩm định, giúp giảm thiểu rủi ro của hoạt động cho vay tại ngân hàng.

Có thể nói việc đặt ra yêu cầu và thực hiện tốt các yêu cầu trên là hướng đi đúng đắn trong việc đảm bảo cho công tác thẩm định tại Ngân hàng, phát huy được vai trò của mình, nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay vốn và mang lại lợi ích to lớn, bền vững cho ngân hàng.

1.3 Thực trạng công tác thẩm định các dự án kinh doanh BĐS.1.3.1 Quy trình cấp tín dụng chung cho các dự án kinh doanh BĐS

Do tính chất đặc biệt của các dự án kinh doanh BĐS, nên quy trình cấp tín dụng của Techcombank đối với các dự án này có chút khác biệt với các dự án khác Với các dự án khác nếu thuộc thẩm quyền xét duyệt của Chi nhánh thì Chi nhánh vẫn tiến hành xét duyệt luôn, nhưng với các dự án kinh doanh

BĐS, bắt buộc phải trình lên Hội sở để tiến hành tái thẩm định và trình Ban Lãnh đạo Hội sở xét duyệt Dưới đây là quy trình cấp tín dụng đối với các dự án kinh doanh BĐS:

Sơ đồ 1: Quy trình cấp tín dụng các dự án kinh doanh BĐS

Diễn giải sơ đồ:

- Bước 1: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ khách hàng

Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, khách hàng sẽ lập Hồ sơ vay vốn, hồ sơ thường bao gồm: phương án vay vốn, trả nợ vay, các tài sản đảm bảo cho khoản vay và các giấy tờ chứng minh tài sản khác để gửi lên ngân hàng.

Chuyên viên khách hàng tiếp nhận hồ sơ, tiếp nhận các nhu cầu vay vốn của khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn cần thiết.

- Bước 2: Thẩm định tín dụng

Khách hàng

Chuyên viên khách hàng

Giám đốc chi nhánh

Phòng Tái thẩm định Hội sở

Phê duyệtBan TGĐ

Hồ sơ

Đồng ýBáo cáo Tái

thẩm địnhKhông đồng ý

Không đồng ý

Thu nợ và thanh lý hợp đồng

Bước 3

Bước 4Bước 5

Giải ngân

Đồng ý

Chuyên viên khách hàng sẽ căn cứ vào từng hồ sơ vay vốn cụ thể, thu thập thêm thông tin liên quan đến hoạt động của khách hàng và thực hiện việc thẩm định tín dụng đối với khách hàng.

+ Thẩm định tài sản đảm bảo của khách hàng.

Việc thẩm định tín dụng của chuyên viên khách hàng phải được thể hiện bằng Báo cáo thẩm định Sau khi lập xong báo cáo thẩm định, Chuyên viên khách hàng phải chuyển báo cáo thẩm định và hồ sơ vay vốn kèm theo cho lãnh đạo chi nhánh

- Bước 3: Xét duyệt

Lãnh đạo chi nhánh tiến hành xét duyệt, nếu thấy dự án khả thi thì cho ý kiến vào đề xuất cấp vốn và chuyển hồ sơ lên Hội sở để tiến hành tái thẩm định Nếu không đồng ý phải có ý kiến bằng văn bản chuyển lại cho khách hàng.

Hồ sơ sau khi được xem xét, đánh giá lại một lần sẽ chuyển lên cho TGĐ phê duyệt Sau khi TGĐ phê duyệt khoản vay, cán bộ quan hệ khách hàng sẽ thông báo các điều kiện của Techcombank đưa ra cho khách hàng về điều kiện vay vốn, yêu cầu tài sản đảm bảo và yêu cầu bổ sung đầy đủ các hồ sơ để giải ngân

- Bước 4: Ký kết hợp đồng và giải ngân

Cán bộ phân tích và hỗ trợ kinh doanh soạn thảo các công văn thông báo cho khách hàng, lập các hợp đồng tín dụng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản, soạn khế ước, hợp đồng, chứng từ có liên quan khác.

Nếu khách hàng chấp nhận các điều kiện của Techcombank đưa ra, khách hàng sẽ phải hoàn thiện hồ sơ theo yêu cầu của ngân hàng

- Bước 5: Theo dõi khoản vay, thu hồi nợ và thanh lý hợp đồng

Khách hàng sẽ phải sử dụng vốn vay theo mục đích đã nêu ra trong Hồ sơ vay vốn và sử dụng các dịch vụ khác phát sinh theo nhu cầu của khách hàng Chuyên viên khách hàng duy trì quan hệ với khách hàng, tìm cơ hội kinh doanh khác, cán bộ phân tích và hỗ trợ kinh doanh theo dõi và giám sát việc sử dụng vốn của vay của khách hàng, đôn đốc khách hàng thực hiện các nhiệm vụ đã cam kết trong hợp đồng tín dụng Khách hàng có nghĩa vụ hoàn trả gốc và lãi vay theo thông báo, khi tất toán khoản vay, chuyên viên khách hàng, và khách hàng thực hiện các thủ tục cần thiết để thu hồi nợ vay của khách hàng.

Từ quy trình trên có thể nhận thấy, thẩm định là một khâu quan trọng trong quá trình cấp tín dụng Do đó quy trình thẩm định cũng phải tuân theo trình tự như quy trình cấp tín dụng Sau khi nhận được hồ sơ xin vay vốn chuyên viên khách hàng sẽ là người trực tiếp thu thập thông tin và tính toán số liệu để thẩm định tính hợp lý của khách hàng và hồ sơ vay vốn, lập báo cáo thẩm định để trình lên cấp phê duyệt Xác định rõ vị trí của công tác thẩm định trong quy trình cấp tín dụng mới có thể thấy hết được tầm quan trọng của công tác này trong hoạt động xét duyệt cho vay vốn của ngân hàng.

* Trách nhiệm của các đơn vị Techcombank trong hoạt động thẩm định các dự án kinh doanh BĐS tại Ngân hàng

Để công tác thẩm định được tiến hành một cách thuận lợi, đạt hiệu quả, bên cạnh trách nhiệm của phòng Thẩm định còn cần có sự hỗ trợ, giúp đỡ từ các phòng ban khác trong Ngân hàng

• Trung tâm công nghệ

Xây dựng các công cụ hỗ trợ cho việc theo dõi, quản lý, thống kê, đánh giá sản phẩm này.

• Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp

- Thực hiện nghiên cứu, theo dõi thị trường BĐS và đề xuất các chính sách về tài trợ lĩnh vực BĐS của Techcombank.

- Cập nhật các biến động về cơ chế chính sách liên quan đến lĩnh vực BĐS và đề xuất các điều chỉnh chính sách tín dụng của Techcombank đối với BĐS khi có các biến động lớn của ngành có thể ảnh hưởng đến cơ hội, rủi ro trong cho vay của Techcombank.

- Giám sát và hỗ trợ các đơn vị Techcombank trong việc giới thiệu sản phẩm, tiếp cận khách hàng, tham gia đàm phán với khách hàng quan trọng.

• Khối tín dụng và quản trị rủi ro

- Hoàn thiện và cập nhật phương pháp định giá tài sản đảm bảo- Xác định và cập nhật mức tổng dư nợ đề xuất TGĐ ban hành;

- Đề xuất trình TGĐ điều chỉnh tỷ lệ cho vay đối với chủ đầu tư/tổng dư nợ cho từng thời kỳ nếu cần thiết;

- Theo dõi hoạt động cho vay đầu tư BĐS của Techcombank, cập nhật dư nợ và chất lượng tín dụng của các khách hàng vay đầu tư BĐS hàng tháng và báo cáo TGĐ khi có phát sinh nợ xấu hoặc khi tổng hạn mức cho vay đã cấp cho khách hàng vay đầu tư BĐS đạt mức quy định của TGĐ trong từng thời kỳ.

• Các đơn vị Techcombank

- Các đơn vị Techcombank có trách nhiệm chủ động tiếp cận các khách hàng trong danh sách các khách hàng mục tiêu, hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, thẩm định, cho vay, theo dõi, quản lý việc sử dụng vốn vay của khách hàng nợ và thực hiện các công việc khác liên quan

đến việc cho vay đối với khách hàng theo quy định hiện hành của pháp luật và của Techcombank.

1.3.2 Phương pháp thẩm định các dự án kinh doanh BĐS

Cũng như với các dự án của các ngành khác, khi thẩm định các dự án kinh doanh BĐS Techcombank luôn có sự kết hợp hài hòa giữa các phương pháp thẩm định khoa học kết hợp với các kinh nghiệm quản lý thực tiễn và nguồn thông tin đáng tin cậy Việc thẩm định dự án có thể tiến hành theo nhiều phương pháp khác nhau trong quá trình thẩm định, tùy thuộc vào nội dung và yêu cầu đối với dự án Dưới đây là một số phương pháp cơ bản, thường áp dụng:

1.3.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thẩm định đơn giản nhất và trực tiếp nhất Phương pháp này nhằm xác định giá trị của một bất động sản thông qua những giao dịch những bất động sản tương tự, tức là dựa vào việc so sánh bất động sản sẽ được thẩm định với những bất động sản tương tự và những mức giá thẩm định chúng Nó dựa vào so sánh “tương tự nhau”, tuy nhiên do không có hai bất động sản nào giống nhau y hệt nên thẩm định giá phải khấu trừ những tính toán thẩm định của mình để xác định sai số/ sự biến đổi của bất động sản Những sai số/ thay đổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng so sánh trực tiếp của bất động sản bao gồm

• Địa điểm : Mỗi một bất động sản có một vị trí duy nhất Một số địa điểm, một số vị trí có tính hấp dẫn, nhiều người phải ước ao hơn những vị trí khác do các yếu tố như trong thời gian rất ngắn tới đó sẽ là các cơ sở dịch vụ, cửa hàng, trường học hoặc trung tâm giải trí Những địa điểm có tính hấp dẫn đó sẽ có giá trị cao hơn những địa điểm kém tính hấp dẫn.

• Điều kiện của bất động sản : Tình hình sửa chữa bất động sản có ảnh hưởng đến giá trị của nó Ví dụ : hai ngôi nhà được xây dựng y hệt nhau có thể có giá trị khác nhau nếu một trong hai ngôi nhà đó ở trong tình trạng hư nát do phải sửa chữa còn ngôi nhà kia thì được bảo trì tốt

• Thời gian : Giá trị thị trường của bất động sản dao động theo thời gian phụ thuộc vào các nhân tố như tình trạng nền kinh tế và cung cầu bất động sản Do đó những thay đổi về giá trị xuất hiện theo thời gian sẽ có tác động ảnh hưởng đến khả năng so sánh bất động sản bán đã được dùng thẩm định.

Khi tiến hành thẩm định cần đưa ra ý kiến đánh giá đồng ý, sửa đổi bổ sung hay bác bỏ, tuy nhiên mức độ tập trung cho những nội dung cơ bản có thể khác nhau tùy theo đặc điểm tình hình cụ thể của từng dự án.

1.3.2.3 Phương pháp thẩm định dựa trên phân tích độ nhạy cảm của dự án

Với các dự án đầu tư vay vốn dài hạn, Ngân hàng luôn luôn yêu cầu phải phân tích độ nhạy cảm của dự án Phương pháp này thường dùng để kiểm tra tính vững chắc về hiệu quả tài chính của dự án Cơ sở của phương pháp này là dự kiến một số tình huống bất trắc có thể xảy ra trong tương lai đối với dự án, như vượt chi phí đầu tư, không đạt công suất thiết kế, giá các chi phí đàu vào

tăng và giá tiêu thụ sản phẩm giảm, có thay đổi chính sách thuế theo hướng bất lợi… khảo sát các tác động của yếu tố đó đến hiệu quả đầu tư và khả năng hòa vốn của dự án.

Mức độ sai lệch so với dự kiến của các bất trắc tùy điều kiện cụ thể và nên chọn các yếu tố tiêu biểu dễ xảy ra các tác động xấu đến hiệu quả dự án xem xét Nếu dự án vẫn tỏ ra hiệu quả ngay cả trong trường hợp có nhiều bất trắc phát sinh đồng thời thì đó là dự án vững chắc có độ an toàn cao Trong trường hợp ngược lại, cần phải xem xét lại khả năng phát sinh bất trắc để đề xuất kiến nghị các biện pháp hữu hiệu khắc phục hay hạn chế.

Ngoài ra, khi tiến hành thẩm định, các chuyên viên thẩm định còn sử dụng nhiều phương pháp khác nhau như: phương pháp thống kế, mô tả, phương pháp hồi quy dự báo, các phương pháp thẩm định giá như: Phương pháp thặng dư: giá trị bất động sản = doanh thu phát triển - (trừ) chi phí đầu tư phát triển; Phương pháp đầu tư (thu nhập): giá trị bất động sản = thu nhập ròng chia cho lãi suất vốn; Phương pháp lợi nhuận: dựa vào sự ước tính khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản - (trừ) các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý.

Việc áp dụng các phương pháp trên phải được tiến hành một cách linh hoạt, không nên áp dụng cứng nhắc với nội dung thẩm định nào phải áp dụng biện pháp nào Vận dụng một cách khoa học và hợp lý các phương pháp thẩm định sẽ góp phần không nhỏ vào chất lượng công tác thẩm định.

1.3.3 Nội dung công tác Thẩm định các dự án kinh doanh BĐS1.3.3.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn

Khi nhận được hồ sơ vay vốn, chuyên viên khách hàng phải tiến hành kiểm tra các hồ sơ xem đã đầy đủ chưa, nếu chưa đủ sẽ yêu cầu bổ sung thêm Các loại hồ sơ chính phải kiểm tra xem xét bao gồm:

• Giấy đề nghị vay vốn

- Các hợp đồng thi công, hợp đồng cung cấp thiết bị kèm catalogue.

- Các văn bản chứng minh nguồn vốn đầu tư của chủ dự án, như biên bản góp vốn (đối với phần vốn tự có), hợp đồng tín dụng (đối với trường hợp các quỹ đầu tư cho vay…)

- Các giấy chứng nhận về mức độ đảm bảo không ô nhiễm môi trường và sử dụng nguyên liệu độc hại…

• Hồ sơ về đảm bảo nợ vay

1.3.3.2 Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn

Sau khi đã kiểm tra đầy đủ các loại giấy tờ cần thiết, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định khách hàng vay vốn Các nội dung cần thẩm định như:

• Năng lực pháp lý của khách hàng :

Tức là đánh giá xem khách hàng có đảm bảo năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật hay không.

• Tư cách pháp nhân :

Chủ đầu tư phải là doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh về đầu tư kinh doanh BĐS.

• Ngành nghề kinh doanh của khách hàng:

Phải là những khách hàng đáp ứng các điều kiện sau:

- Là các chủ đầu tư cấp 1 (có tên trên quyết định đầu tư của cấp có thẩm quyền) của dự án BĐS.

- Riêng cho vay đối với chủ đầu tư cấp 2, đơn vị trình TGĐ xem xét theo từng trường hợp cụ thể.

• Kinh nghiệm :

Chủ đầu tư có tối thiểu hai năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư BĐS và thể hiện năng lực trong việc thực hiện những dự án tương tự Nếu khách hàng là doanh nghiệp mới khởi nghiệp hoặc hoạt động dưới 02 năm thì Ban giám đốc phải có kinh nghiệm tối thiểu 3 năm trong lĩnh vực liên quan và cổ đông/thành viên góp vốn của doanh nghiệp phải có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh BĐS.

• Mô hình tổ chức, bố trí lao động :

Được thể hiện thông qua điều lệ hoạt động của doanh nghiệp và thực tế đánh giá ngay tại doanh nghiệp của cán bộ Ngân hàng khi khảo sát doanh nghiệp trước khi tiến hành cho vay.

• Quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng :

Nếu khách hàng từ trước đã có quan hệ với Techcombank hoặc đã có quan hệ tốt với các Ngân hàng khác cũng sẽ được đánh giá cao hơn.

• Năng lực tài chính của khách hàng:

- Chủ đầu tư phải có vốn pháp định tối thiểu theo quy định của luật kinh doanh BĐS (Theo Khoản 1, điều 3, chương 2 Nghị định153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 tỷ đồng Việt Nam), có tỷ lệ vốn thuộc sở hữu của mình/ tổng mức đầu tư của dự án tối thiểu 30% Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án BĐS được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Việc xác nhận vốn pháp định của chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và đăng ký kinh doanh Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.

- Chủ đầu tư phải được xếp hạng từ mức B3 trở lên theo quy định về xếp hạng doanh nghiệp của Techcombank.(Xem phụ lục 1)

• Techcombank ưu tiên tài trợ cho các chủ đầu tư thuộc nhóm các doanh nghiệp sau:

- Các chủ tập đoàn kinh tế của Nhà nước, nhất là các Tập đoàn trong lĩnh vực đầu tư BĐS/ xây dựng công trình.

- Các Tổng công ty, công ty lớn và uy tín của Nhà nước, nhất là các doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư BĐS/ xây dựng công trình.

- Các công ty được thành lập và hoạt động theo Luật doanh nghiệp, có uy tín trong lĩnh vực đầu tư BĐS/xây dựng công trình.

- Các tập đoàn đầu tư nước ngoài có uy tín và tiềm lực tài chính mạnh.

1.3.3.3 Thẩm định tổng quát dự án

Thẩm định tổng quát dự án là xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án, bao gồm các nội dung sau:

a) Mục tiêu đầu tư của dự án, mục đích vay vốn của Khách hàng

Căn cứ vào khả năng tài trợ và định hướng tín dụng của Techcombank, Techcombank cho vay đối với chủ đầu tư để đáp ứng các nhu cầu sau:

• Cho vay bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư hoặc thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất

Techcombank cho vay đối với chủ đầu tư để thanh toán các chi phí sau:

- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác;

- Chi phí thực hiện tái định cư;

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phòng mặt bằng

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có)

- Chi phí nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất

Techcombank hạn chế cho vay để đáp ứng nhu cầu vốn này Khi xuất hiện nhu cầu vốn cho các mục đích nêu tại điểm này, đơn vị Techcombank phải báo cáo và trình TGĐ chấp thuận về nguyên tắc trước khi tiến hành phê duyệt chính thức Mức cho vay sẽ được quyết định cụ thể tùy theo dự án.

• Cho vay xây dựng (cơ sở hạ tầng và công trình)

Techcombank cho vay đối với Chủ đầu tư để thanh toán các chi phí về vật liệu, lao động và máy thi công khi thực hiện các công tác sau:

- San lấp mặt bằng.

- Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có).- Xây dựng công trình tạm phục vụ thi công.- Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của công trình.- Xây dựng và hoàn thiện công trình.

• Cho vay mua sắm vật tư, trang thiết bị của dự án

Techcombank cho vay đối với chủ đầu tư để thanh toán các chi phí sau:- Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ.

- Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có).- Chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh.

- Chi phí vận chuyển, lưu kho, lưu bãi.

- Bảo hiểm, thuê và các loại phí liên quan khác.

• Cho vay tư vấn đầu tư xây dựng và quản lý dự án

Techcombank có thể xem xét cho vay đối với chủ đầu tư để thanh toán các chi phí liên quan đến việc tư vấn đầu tư thiết kế, khảo sát, giám sát thi công, báo cáo kinh tế - kỹ thuật, quản lý dự án có đầy đủ chứng từ kế toán hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật, Techcombank không cho vay các chi phí tư vấn xây dựng và quản lý dự án phát sinh ở giai đoạn chuẩn bị dự án.

• Cho vay để thanh toán nhu cầu khác

Techcombank có thể xem xét cho vay đối với chủ đầu tư để thanh toán các chi phí khác phục vụ mục đích đầu tư kinh doanh và đưa dự án vào khai thác.

Đối tượng dự án của Techcombank cho vay là các dự án đầu tư kinh doanh BĐS (phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng) mà Techcombank có chủ trương tiếp cận và lựa chọn để cung cấp tín dụng và các dịch vụ ngân hàng, phù hợp với chính sách tín dụng và chiến lược kinh doanh của Techcombank trong từng thời kỳ.

b) Sự cần thiết đầu tư dự án

• Sự cần thiết và hiệu quả của việc đầu tư :

- Trước tiên cán bộ tín dụng cần phải thẩm định cơ sở pháp lý của dự án:+ Hồ sơ vay vốn theo quy định tại Quy chế cho vay tại Techcombank Đơn vị kiểm tra kinh nghiệm của Chủ đầu tư thông qua việc đề nghị Chủ

đầu tư xuất trình các hợp đồng lao động, chứng chỉ nghề nghiệp, hồ sơ dự án đã tham gia/quản lý…( đối với thành viên Ban Giám Đốc) hoặc các hồ sơ dự án BĐS mà Chủ đầu tư đã và đang thực hiện

+ Quy mô đầu tư, công suất thiết kế, cơ cấu sản phẩm và dịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ.

+ Quy mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư (xây lắp, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự phòng phí, vốn cố định và vốn lưu động) Nguồn vốn để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu (vốn tự có, vốn được cấp, vốn vay…)

+ Mục tiêu của dự án có thực sự cần thiết hay không? Có phù hợp với chủ trương của Nhà nước hay không?

Việc thẩm định tổng quát các yếu tố kinh tế - xã hội của dự án giúp loại bỏ ngay những dự án quá bất hợp lý để không phải mất công đánh giá sâu sát hơn nữa.

• Khả năng thực hiện dự án :

Khi vay khách hàng cần phải chứng minh được khả năng thực hiện thi công công trình của mình như khả năng xây dựng, mua sắm, và lắp đặt máy móc thiết bị, phương thức tiêu thụ, thu hồi vốn.

Nếu dự án đáp ứng được những yếu tố cơ bản của đánh giá sơ bộ, sẽ được tiếp tục phân tích kỹ các yếu tố khác.

1.3.3.4.Thẩm định chi tiết dự án

a) Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án

Thị trường tiêu thụ sản phẩm đầu ra đóng vai trò rất quan trọng, quyết định việc thành bại của các dự án kinh doanh BĐS Vì vậy, cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ về phương diện này khi thẩm định dự án Các nội dung chính cần xem xét đánh giá gồm:

• Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án

- Phân tích quan hệ cung cầu đối với sản phẩm của dự án ( các sản phẩm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm: Nhà ở: nhà xây/ nhà chung cư; Văn phòng (cao ốc) cho thuê; Khu du lịch sinh thái, khách sạn, nhà hàng; Cơ sở hạ tầng; Khu đô thị; Khu công nghiệp; Trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; Quyền sử dụng đất; Các dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản khác).

- Xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối với sản phẩm của dự án, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường

Trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm của dự án, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện như:

- Sự cần thiết phải đầu tư trong giai đoạn hiện nay- Sự hợp lý của quy mô đầu tư.

- Sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (các giai đoạn đầu tư, công suất thiết kế).

• Đánh giá về cung cầu sản phẩm

- Xác định năng lực cung cấp, đáp ứng nhu cầu hiện tại của sản phẩm dự án như thế nào, các đầu tư đã đáp ứng bao nhiêu phần trăm (%), thị trường còn trống bao nhiêu phần trăm.

- Dự đoán biến động của thị trường trong tương lai khi có dự án khác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm của dự án.

- Dự đoán ảnh hưởng của các chính sách khi Việt Nam tham gia với các nước khu vực và quốc tế (AFTA, WTO, APEC, Hiệp định thương mại

Việt - Mỹ) đến thị trường sản phẩm của dự án, đặc biệt là cầu về các văn phòng, cao ốc, căn hộ cao cấp.

- Đưa ra số liệu dự kiến khả năng tiêu thụ của dự án (xem xét xem dự án ra đời sẽ có tỷ lệ lấp đầy qua các năm như thế nào)

• Đánh giá khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án

- Hình thức, chất lượng sản phẩm của dự án so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có ưu điểm gì không.

- Sản phẩm có phù hợp với thị hiếu của người tiêu thụ, xu hướng tiêu thụ hay không.

- Giá cả so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường thế nào, có rẻ hơn không, có phù hợp với xu hướng thu nhập và khả năng tiêu thụ hay không.

• Phương diện tiêu thụ

Xem xét đánh giá trên các măt:

- Sản phẩm của dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào (để bán, hay cho thuê)

- Các chính sách Marketing, quảng bá về sản phẩm dự án- Các dịch vụ kèm theo cho khách hàng thuê, mua sản phẩm.

• Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án

Thị trường mục tiêu và khách hàng mục tiêu: Chủ đầu tư phải xuất trình phương án kinh doanh, trong đó, nêu rõ phân khúc thị trường của dự án, đối tượng khách hàng phù hợp với chất lượng, giá cả, điều kiện cung cấp sản phẩm của dự án Chủ đầu tư phải xây dựng được tiến độ bán hàng, tiến độ thu tiền bán hàng, thu tiền tạm ứng, góp vốn…từ dự án Ví dụ: với các căn hộ cao cấp thì đối tượng khách hàng phải là những người có thu nhập cao thường là người nước ngoài làm việc ở Việt Nam, hay các trung tâm

thương mại thì phải xây dựng ở những nơi trung tâm do ở đó, nhu cầu mua sắm của người dân cao hơn.

• Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án - Các nhà cung ứng nguyên liệu đầu vào: một hay nhiều nhà cung cấp, khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm.

- Chính sách nhập khẩu đối với các loại nguyên liệu đầu vào (nếu có) (thường là trang thiết bị nhập khẩu)

- Biến động giá mua, nhập khẩu nguyên liệu đầu vào, tỷ giá trong trường hợp phải nhập khẩu Đặc biệt là giá nguyên vật liệu xây dựng luôn luôn có sự biến động.

Nhằm kết luận được hai vấn đề chính sau:

+ Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không?+ Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc vấn đề có thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào.

b) Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án

• Địa điểm xây dựng

- Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi về mặt giao thông hay không, có gần với các nguồn nguyên vật liệu, điện, nước và thị trường tiêu thụ hay không, có nằm trong quy hoạch hay không.

- Cơ sở vật chất, hạ tầng hiện có của địa điểm đầu tư như thế nào, đánh giá so sánh về chi phí đầu tư so với các dự án tương tự ở địa điểm khác.- Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư của dự án cũng như

ảnh hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh nếu xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ.

Techcombank chỉ tài trợ cho dự án kinh doanh BĐS thỏa mãn một số điều kiện sau:

- Đối với dự án khu đô thị mới, khu chung cư, khu biệt thự: Địa điểm