Quyền tiếp cận thông tin của người mua trong hợp đồng mua bán Condotel ở Việt Nam hiện nay

Bài viết Quyền tiếp cận thông tin của người mua trong hợp đồng mua bán Condotel ở Việt Nam hiện nay phân tích các quy định của pháp luật về quyền tiếp cận thông tin của người mua trong hợp đồng mua bán, đánh giá thực tiễn thực hiện trong một số mẫu hợp đồng Condotel, phân tích hệ quả của việc tiếp cận thông tin không đầy đủ và khuyến nghị khắc phục.

BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT QUYỀN TIẾP CẬN THÔNG TIN CỦA NGƯỜI MUA TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CONDOTEL Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Lê Thị Bích Chi NCS Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia Tp Hồ Chí Minh, Giảng viên Khoa Luật học, Trường Đại học Đà Lạt Thơng tin viết: Từ khóa: Quyền tiếp cận thông tin, nghĩa vụ cung cấp thông tin, hợp đồng mua bán condotel Lịch sử viết: Nhận Biên tập Duyệt : 28/02/2022 : 16/03/2022 : 18/03/2022 Article Infomation: Keywords: Right to information access; obligation; condotel sale contract Article History: Received Edited Approved : 28 Feb 2022 : 16 Mar 2022 : 18 Mar 2022 Tóm tắt: Trong một xã hội khơng có minh bạch về thơng tin, những người có thơng tin có thể lạm dụng ưu thế của gây thiệt hại cho bên lại - điều tạo giao dịch không công Thực tiễn giao dịch condotel Việt Nam rơi vào hoàn cảnh tương tự Trong phạm vi viết này, tác giả phân tích quy định pháp luật quyền tiếp cận thông tin người mua hợp đồng mua bán, đánh giá thực tiễn thực số mẫu hợp đồng condotel, phân tích hệ việc tiếp cận thông tin không đầy đủ khuyến nghị khắc phục Abstract: In a society with unclear information, those with information can use their advantage to the detriment of the other party, which may lead to asymmetric transactions In Vietnam, condotel transaction is now in a similar situation Within the scope of this article, the author gives out analysis of the legal provisions on the right of purchaser to access information in the contracts, assessments of the implementation in practices in a number of condotel contract samples, and also analysis of the consequences of inadequate information access and recommendations for furher improvemtns Dẫn nhập Condotel sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng du nhập từ nước vào Việt Nam “chưa pháp luật điều chỉnh, dù tinh thần hay nguyên tắc chung”1 Tuy vậy, giao dịch liên quan đến condotel thực phổ biến, phản ánh phát triển động thị trường bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp Bên cạnh sức hấp dẫn vốn có, giao dịch condotel tạo vơ số hệ lụy, xung đột cần giải quyết, nhiều nhà đầu tư “vỡ trận” Đặc biệt, ngày 25/11/2019, thông báo liên quan đến việc thực cam kết lợi nhuận dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng với khách hàng, Công ty Thành Đô (chủ đầu tư dự án) thông báo đơn phương chấm dứt việc chi trả lợi nhuận cam kết hợp đồng cho chủ sở hữu condotel mua condotel dự án Cocobay Đà Nẵng kể từ ngày 01/01/20202 Đây xem đỉnh điểm thoái trào giao dịch condotel, làm ảnh hưởng đến kinh tế nói chung, đến thị Trương Thanh Đức (2018), Bình luận hoàn thiện pháp luật hợp đồng từ thực tiễn loại hình Condotel, Tham luận Hội thảo hỗ trợ doanh nghiệp Bộ Tư pháp tổ chức ngày 4/7/2018, https://caulacboquanlytoanha vn/binh-luan-ve-hoan-thien-phap-luat-hop-dong-tu-thuc-tien-loai-hinh-condotel/ Nguyễn Mạnh (2019), Cocobay Đà Nẵng - dự án Condotel “vỡ trận” lợi nhuận cam kết, https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cocobay-da-nang-du-an-condotel-dau-tien-vo-tran-ve-loi-nhuan-camket-20191125155122106.htm 36 Số 08 (456) - T4/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT trường bất động sản nước, đến chủ thể hợp đồng, đặc biệt người mua condotel Bởi lẽ, phần lớn vi phạm hợp đồng condotel người bán, chủ đầu tư dự án không thực đầy đủ cam kết, thỏa thuận hợp đồng thời hạn bàn giao hộ, cấp giấy chứng nhận, chi trả lợi nhuận cam kết, … bị động nên khơng có quyền khơng đủ khả đàm phán để thay đổi nội dung điều khoản soạn thảo theo chủ ý người bán Trong số trường hợp, người mua hội, điều kiện kiểm tra xác, đầy đủ, trung thực… thông tin cung cấp nên việc thực thi quyền tiếp cận thông tin không đem lại hiệu Tuy nhiên, người mua condotel dự liệu vi phạm này, quyền tiếp cận thông tin họ không thực thi cách có trách nhiệm hiệu Bởi có nhiều thơng tin liên quan đến vấn đề không cung cấp đầy đủ, rõ ràng, chí cịn lập lờ, gây nhầm lẫn Quyền tiếp cận thông tin hợp đồng mua bán theo pháp luật Việt Nam Vì vậy, quyền bên hợp đồng không vào pháp luật quyền dành cho họ thỏa thuận bên mà phải dựa vào pháp luật nghĩa vụ bên cịn lại hợp đồng Nói cách khác, quy định hậu pháp lý vi phạm nghĩa vụ bên có nghĩa vụ xem chế bảo vệ quyền bên có quyền Về lý thuyết, quan hệ hợp đồng, “để việc giao kết hợp đồng đem lại hiệu quả, bên phải có đầy đủ thơng tin”3 Khi hợp đồng phát sinh tranh chấp, điều khoản xác lập xem cứu cánh bảo vệ quyền, lợi ích cho bên bị vi phạm, tránh bị động trước hành vi vi phạm đơn phương bên vi phạm Trên thực tế, hợp đồng mua bán condotel mẫu hợp đồng với điều khoản soạn sẵn người bán Mặc dù, người mua thương lượng thay đổi số nội dung hợp đồng nhiều lý do, họ thường chấp nhận toàn điều khoản soạn sẵn Các lý hiểu biết pháp luật hạn chế, vị trí thương lượng khơng bình đẳng, người mua thường Bản chất hợp đồng mua bán hợp đồng song vụ4, quyền bên có quyền đáp ứng thơng qua việc thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ5 Quyền thông tin quyền tất người tiêu dùng, bao gồm người mua hợp đồng mua bán nói chung6 Dĩ nhiên, quyền tiếp cận thông tin người mua đảm bảo nghĩa vụ cung cấp thông tin người bán, thực giai đoạn giao kết thực hợp đồng, giúp bên nhận thức cách rõ ràng, xác đầy đủ quyền, nghĩa vụ trước đưa định giao kết hợp đồng, đem lại hiệu q trình thực hợp đồng Rà sốt pháp luật Việt Nam hành cho thấy, việc cung cấp thông tin quy định góc độ quyền nghĩa vụ, phần lớn quy định nghĩa vụ mang tính bắt buộc, kèm theo chế tài, trách nhiệm pháp lý cụ thể chủ thể có nghĩa vụ khơng thực đúng, đủ nghĩa vụ Hậu pháp lý bất lợi pháp luật quy định, bên thỏa thuận đặt để ràng buộc trách nhiệm Trong giai đoạn giao kết hợp đồng, “việc cung cấp thông tin giúp bên nhận thông tin biết rõ đối tượng hợp đồng để từ dẫn đến việc họ định hay không định Lê Nết (2006), Kinh tế Luật, Nxb Tri thức, tr.87 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật Dân Việt Nam - tập 2, Nxb Công an nhân dân, tr.120 Lê Đình Nghị (2010), Giáo trình Luật Dân Việt Nam - tập 2, Nxb Giáo dục Việt Nam, tr.10 Theo khoản Điều Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010: Người tiêu dùng người mua, sử dụng hàng hóa, dịch vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt cá nhân, gia đình, tổ chức Số 08 (456) - T4/2022 37 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT giao kết hợp đồng”7 nên chủ thể có nghĩa vụ cung cấp thơng tin vi phạm việc thực nghĩa vụ hành vi vi phạm bị điều chỉnh quy phạm liên quan đến giao kết hợp đồng Ngược lại, với thông tin không ảnh hưởng định giao kết hợp đồng mà giúp bên “hiểu rõ đối tượng hợp đồng nhằm phát huy chức hay giá trị đối tượng hợp đồng hợp đồng giao kết”8 việc vi phạm nghĩa vụ chịu trách nhiệm dựa quy định pháp luật thực hợp đồng Nghĩa vụ cung cấp thông tin giai đoạn giao kết hợp đồng quy định Điều 387 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 sau: “Trường hợp bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng bên phải thơng báo cho bên biết… Bên vi phạm quy định … mà gây thiệt hại phải bồi thường” Quy định không dành riêng cho loại hợp đồng cụ thể nào, mà có giá trị ràng buộc tất loại hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh BLDS Nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản quy định Điều 443 BLDS năm 2015 sau: “Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết tài sản mua bán hướng dẫn cách sử dụng tài sản đó; bên bán khơng thực nghĩa vụ bên mua có quyền u cầu bên bán phải thực thời hạn hợp lý; bên bán không thực làm cho bên mua khơng đạt mục đích giao kết hợp đồng bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại” Với vai trò luật chung điều chỉnh quan hệ dân sự, quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin ghi nhận BLDS năm 2015 quy định chung Bên cạnh đó, văn pháp luật chuyên ngành quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin hợp đồng mua bán tài sản có tính chất đặc thù hợp đồng mua bán hàng hóa (theo pháp luật thương mại), hợp đồng tiêu dùng (theo pháp luật tiêu dùng), hợp đồng mua bán bất động sản (theo pháp luật kinh doanh bất động sản), … Trong lĩnh vực thương mại, hàng hóa bao gồm “những vật gắn liền với đất đai” (khoản Điều Luật Thương mại năm 2005) Thương nhân thực hoạt động thương mại có nghĩa vụ thơng tin đầy đủ, trung thực cho người tiêu dùng hàng hố dịch vụ mà kinh doanh phải chịu trách nhiệm tính xác thơng tin (khoản Điều 14 Luật thương mại năm 2005) Đây xem nguyên tắc bảo vệ lợi ích đáng người tiêu dùng giao dịch có đối tượng “gắn liền với đất đai” Thêm vào đó, việc thực nghĩa vụ thơng tin hợp đồng mua bán có đối tượng nhà, cơng trình xây dựng khác cịn phải phù hợp với pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cụ thể sau: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cơng khai thơng tin bất động sản “Nội dung thông tin bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thơng tin quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mô bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng bất động sản; thông tin loại mục đích sử dụng phần diện tích sử dụng chung bất động sản tịa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; e) Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng, quyền sử dụng đất giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn cho phép bán, cho thuê mua quan nhà nước có thẩm quyền việc bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai; h) Các hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (khoản Điều 6) Luật quy định, hành vi bị nghiêm cấm “không công khai Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án tập (Tái lần thứ ba, có sửa chữa bổ sung), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.348 Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đồng Việt Nam - Bản án bình luận án tập (Tái lần thứ ba, có sửa chữa bổ sung), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.348 38 Số 08 (456) - T4/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT công khai không đầy đủ, trung thực thông tin bất động sản” (khoản Điều 8) Ngoài ra, loại giao dịch bất động sản cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cịn có quy định tương ứng việc cung cấp thông tin (Điều 18, Điều 28, Điều 34, Điều 39, Điều 40, Điều 43, Điều 44, Điều 47, Điều 53, Điều 58, …) Khoản Điều Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 quy định người tiêu dùng có quyền “Được cung cấp thơng tin xác, đầy đủ tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; nội dung giao dịch hàng hóa, dịch vụ; nguồn gốc, xuất xứ hàng hóa; cung cấp hóa đơn, chứng từ, tài liệu liên quan đến giao dịch thông tin cần thiết khác hàng hóa, dịch vụ mà người tiêu dùng mua, sử dụng” Như vậy, bên cạnh quy định chung quyền tiếp cận thông tin hợp đồng mua bán ghi nhận BLDS, quyền cịn chịu điều chỉnh nhóm quy phạm pháp luật tương ứng với loại tài sản mua bán đối tượng hợp đồng Tuy nhiên, dù tài sản mua bán loại nào, văn pháp luật nói ghi nhận bảo hộ quyền tiếp cận người mua trực tiếp gián tiếp (thông qua quy định nghĩa vụ người bán) với yêu cầu sau: Một là, người bán có nghĩa vụ cung cấp thơng tin cách thiện chí, trung thực; người mua tiếp cận lượng thơng tin cách xác, đầy đủ, kịp thời, minh bạch9 đối tượng, nội dung khác hợp đồng suốt trình giao kết thực hợp đồng mua bán Hai là, cung cấp thông tin nghĩa vụ người bán, khơng phụ thuộc vào việc người mua có thực quyền u cầu cung cấp hay khơng Điều có nghĩa, người bán vi phạm nghĩa vụ cung cấp thơng tin tùy theo mức độ phải chịu hậu pháp lý tương ứng: làm vơ hiệu hợp đồng, phải chịu phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại Ba là, người mua thực kiểm sốt tính xác thực thơng tin cung cấp cách dễ dàng, tránh tình trạng thông tin mập mờ, không rõ ràng, không đầy đủ, dẫn đến tượng hiểu sai không chất thông tin cung cấp Các nguyên tắc nêu có ý nghĩa vơ quan trọng quyền tiếp cận thông tin người mua trước định giao kết thực hợp đồng góp phần nâng cao hiệu hợp đồng Thực quyền tiếp cận thông tin hợp đồng mua bán condotel Condotel từ viết tắt Condo (căn hộ) Hotel (khách sạn), loại hình bất động sản kiểu mới, đa mục đích; dạng nhà kết hợp với nhà nghỉ, khách sạn, resort Đây xem dấu hiệu nhận diện để phân biệt condotel với sản phẩm bất động sản khác Tuy vậy, condotel “nhà ở”, “nhà riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà thương mại”, “nhà công vụ” hay “nhà xã hội” theo quy định Điều Luật Nhà năm 201410 Condotel chưa định danh danh sách bất động sản theo Luật Nhà năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Tại Việt Nam, tính “mới” condotel nên quy chế pháp lý dành cho condotel bỏ ngỏ11, nhiều nội dung tranh cãi ngành.12 Tuy nhiên, thực tế Xem thêm khoản 2, Điều Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 Trương Thanh Đức (2018), Tlđd 11 Trương Thanh Đức (2018), Tlđd 12 Ngày 14/02/2020 Bộ Tài nguyên Môi trường ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải nhà khơng lâu sau đó, Bộ Cơng an gửi Chính phủ bày tỏ lo ngại vấn đề cấp “sổ đỏ” cho loại hình condotel, lý quy định kinh doanh condotel nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua Xem thêm V.Dũng - Tiến trình cấp ‘sổ đỏ’ cho condotel gặp phản biện từ Bộ Công an, https://www thesaigontimes.vn/td/305861/tien-trinh-cap-so-do-cho-condotel-gap-su-phan-bien-tu-bo-cong-an.html 10 Số 08 (456) - T4/2022 39 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT giao dịch liên quan đến condotel xác lập với số lượng lớn chủ yếu hai nhóm loại bản: (i) nhóm hợp đồng mua bán condotel (hay gọi tên tương tự hợp đồng mua bán hộ; hợp đồng mua bán hộ nghỉ dưỡng; hợp đồng mua bán hộ du lịch hình thành tương lai…); (ii) nhóm hai hợp đồng mua bán kỳ nghỉ, hay gọi hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ13 Tương ứng với số lượng lớn giao dịch tranh chấp phát sinh liên quan đến condotel trở nên phổ biến Chính tính chất “nghỉ dưỡng” với thuật ngữ “quyền sở hữu kỳ nghỉ”, “thời gian sử dụng hộ” sử dụng nhiều mẫu hợp đồng có liên quan đến condotel dẫn đến nhiều rủi ro, hệ lụy cho người mua; đặc biệt nhầm lẫn thông tin liên quan đến condotel Vì vậy, việc xác định đối tượng hợp đồng mua bán có phải condotel hay khơng có ý nghĩa vô quan trọng việc xác định loại hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên trình giao kết, thực 3.1 Thực quyền tiếp cận thông tin đối tượng hợp đồng mua bán condotel Về chất, đối tượng mua bán hợp đồng mua bán condotel phải hộ vừa có chức hộ (được sử dụng cho mục đích để ở), vừa có chức khách sạn (được sử dụng cho mục đích lưu trú du lịch) Nhưng lúc người mua condotel am tường rằng, họ giao kết hợp đồng với mục đích mua condotel Bởi lẽ, bên cạnh hợp đồng có đối tượng mua bán condotel, thực tế xuất hợp đồng mua bán loại hình hộ khác (căn hộ nghỉ dưỡng, hộ du lịch,…) có đối tượng mua bán condotel người mua khó nhận diện điều Thực tế, mẫu hợp đồng mua bán loại hình hộ khác (khơng phải condotel) bên bán chủ động soạn thảo điều khoản liên quan đến hộ mục đích sử dụng có nội dung: hộ hộ du lịch… phục vụ mục đích du lịch, nghỉ dưỡng dài hạn hoặc ngắn hạn, hộ chung cư khơng hình thành đơn vị ở; mục đích sử dụng phụ thuộc vào hướng dẫn quan nhà nước có thẩm quyền vào thời điểm Điều khoản cho thấy, nội dung thông tin người mua cung cấp dễ gây nhầm lẫn, thuật ngữ bị “đánh tráo” Như khẳng định, condotel loại bất động sản kiểu mới, bắt buộc phải có chức hộ, sử dụng cho mục đích để ở, nên hộ du lịch đối tượng giao dịch hợp đồng đơn loại hình sở lưu trú theo pháp luật du lịch hộ loại phục vụ mục đích du lịch “khơng Ví dụ: Ngày 26/02/2017, bà Nguyễn Thị Long T ông Nguyễn Hoàng S giao kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với Công ty TNHH Khu du lịch V Giá trị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ 388.110.000đ, cho Tuần nghỉ: Tuần thứ 16; Loại hộ nghỉ: Loại A Sau xem kỹ lại hợp đồng giao kết, bà T, ơng S thấy có điều khoản Hợp đồng không hợp lý, nên chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng, không chấp nhận nên khởi kiện Tòa án, yêu cầu tuyên bố Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 vơ hiệu hồn trả lại số tiền nộp 300.488.000đ Tuy vậy, Tịa án khơng chấp nhận u cầu bà T, ơng S cho u cầu họ khơng có Theo Tòa án: quan hệ pháp luật tranh chấp xác định “Hợp đồng dịch vụ”, hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến bất động sản; Sở hữu bất động sản thuộc chủ đầu tư Công ty TNHH Khu du lịch V thời gian cấp giấy phép hợp lệ Các bên giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận, nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật, không trái đạo đức xã hội Xem thêm Án lệ số 42/2021/AL1, thông qua ngày 24/02/2021 công bố theo Quyết định số 42/QĐ-CA ngày 12/3/2021 Chánh án Tòa án nhân dân tối cao 13 40 Số 08 (456) - T4/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT hình thành đơn vị ở”14 Điều có nghĩa, điều kiện để cơng nhận giao dịch hợp pháp điều kiện cấp giấy chứng nhận khơng chắn hộ du lịch khơng phải loại hình bất động sản Thêm vào đó, bên bán cịn chủ động xây dựng phương án dự phịng thơng qua điều khoản: mục đích sử dụng hộ phụ thuộc vào hướng dẫn quan nhà nước có thẩm quyền vào thời điểm Nội dung điều khoản hàm ý rằng: mục đích sử dụng hộ thay đổi người bán hồn tồn vơ can Quy định vi phạm ngun tắc cung cấp thơng tin thiện chí, trung thực người bán, nhiên, người mua khó nhận diện điều lý do: (i) Hợp đồng với nhiều điều khoản (thường 20 điều khoản), lượng câu chữ khủng (trong khoảng 40 trang A4) hàng loạt phụ lục kèm theo nên việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá để nhận diện rủi ro cơng việc khó khăn phức tạp; (ii) Các điều khoản soạn thảo theo chủ ý người bán, có đặt, lạm dụng ngơn từ hợp đồng; người mua khơng có hội, điều kiện kiểm tra xác, đầy đủ, trung thực… thông tin cung cấp Nhiều dự án xảy tình trạng: chủ đầu tư dự án (ban đầu) ký với khách hàng nhiều loại hợp khác nhau, lúc hợp đồng mua bán nhà ở, hộ, lúc hợp đồng góp vốn… giấy phép xây dựng hộ du lịch không rõ thời điểm ký hợp đồng, chủ đầu tư có trình giấy phép xây dựng cho khách hàng xem hay khơng15 (iii) Trong nhiều trường hợp, người mua có niềm tin vào thiện chí, trung thực người bán nên thờ việc đánh giá, cân nhắc, làm rõ nội dung điều khoản hợp đồng Tất lý dẫn đến hệ quả, người mua chấp nhận ký kết hợp đồng với mục đích mua bán condotel đối tượng mua bán hợp đồng thực condotel khơng phù hợp chất Đây xem trường hợp nhầm lẫn đối tượng mua bán BLDS năm 2015 quy định, điều kiện có hiệu lực hợp đồng phải đảm bảo tính tự nguyện; trường hợp bên xác lập hợp đồng bị nhầm lẫn, lừa dối, … bị Tịa án tun vơ hiệu (Điều 117, 122, 407) nguyên tắc “bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” (khoản Điều 131) Tuy nhiên, nội dung hợp đồng mẫu cho thấy, bên bán có “tính tốn trước” tính hợp pháp hợp đồng (bao gồm điều khoản đối tượng mua bán) với thỏa thuận: Trong trường hợp nhiều điều, khoản hợp đồng bị quan nhà nước có thẩm quyền tun vơ hiệu, khơng có giá trị pháp lý khơng thể thi hành theo quy định hành pháp luật điều, khoản khác hợp đồng có hiệu lực thi hành bên Các bên thống sửa đổi điều, khoản bị vô hiệu khơng có giá trị pháp lý khơng thể thi hành theo quy định pháp luật quan chức có thẩm quyền chấp nhận phê duyệt hợp đồng mẫu Có thể thấy, nhầm lẫn đối tượng mua bán hậu hành vi cung cấp thơng tin khơng thiện chí, trung thực bên bán khó để áp dụng trách nhiệm pháp lý hành vi vi phạm lý sau: Thứ nhất, pháp luật hành không cấm giao dịch condotel bất động sản khác có liên quan condotel Nghĩa giao dịch không thuộc trường hợp cấm Bên cạnh đó, số địa phương (nhất dự án hộ du lịch địa phương Thuật ngữ “khơng hình thành đơn vị ở” bánh vẽ, vượt q khn khổ pháp luật “Các địa phương “vẽ ra” khái niệm đất khơng hình thành đơn vị nhằm mục đích cấp “sổ hồng” hay “sổ đỏ” lâu dài cho cho số dự án condotel, làm điều trái luật” Xem thêm Diệu Hoa, “Khai tử” khái niệm đất khơng hình thành đơn vị ở, https://cafef.vn/khai-tu-kkhai-tu-khai-niem-dat-o-khong-hinh-thanh-donvi-ohai-niem-dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-20201123141019486.chn 15 Kiên Cường - Khánh Ly (2020), Dự án condotel, hợp đồng lại ghi nhà ở, https://plo.vn/bat-dong-san/ du-an-condotel-hop-dong-lai-ghi-la-nha-o-930771.html 14 Số 08 (456) - T4/2022 41 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT có du lịch biển Nha Trang, Quy Nhơn, Phú Quốc, v.v ) “hỗ trợ chủ đầu tư việc giao đất có thu tiền sử dụng đất (thay cho thuê đất) cho dự án với mục đích sử dụng đất ghi nhận “đất khơng hình thành đơn vị - khơng đăng ký hộ thường trú”, tiền sử dụng đất tính theo giá đất thương mại, dịch vụ chí theo giá đất ở16 Nói cách khác, “đất khơng hình thành đơn vị ở” “khơng hình thành đơn vị ở” xem hệ lịch sử-xã hội khơng có chế tài theo luật bên bán soạn thảo hợp đồng với điều khoản “không hình thành đơn vị ở” Thứ hai, bên bán thể rõ thiện chí hợp đồng thỏa thuận: trường hợp nhiều điều, khoản bị vô hiệu điều, khoản khác hợp đồng có hiệu lực thi hành bên thống sửa đổi điều, khoản bị vô hiệu Điều có nghĩa, ký kết vào hợp đồng này, bên (bao gồm bên mua) thống rằng, kể đối tượng hợp đồng vơ hiệu không làm vô hiệu nội dung khác hợp đồng Thứ ba, quyền đàm phán lại với điều, khoản bị vơ hiệu bên không thỏa thuận chế tài khác mang tính chất trừng phạt bồi thường trường hợp tác giả lập luận: bên bán chủ động soạn thảo điều khoản giải phóng nghĩa vụ Để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp mình, tác giả cho người mua condotel cần sử dụng quyền tiếp cận thông tin giai đoạn giao kết hợp đồng cách hiệu thông qua việc nghiên cứu, kiểm tra cẩn trọng thông tin dự án, giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch, …; yêu cầu cung cấp hồ sơ pháp lý, giấy tờ văn có liên quan để kiểm tra tính xác thực lượng thơng tin cung cấp 3.2 Thực quyền tiếp cận thông tin diện tích hộ mua bán Đối với hàng hóa bất động sản, diện tích yếu tố ảnh hưởng đến giá diện tích sử dụng căn hộ hợp đờng diện tích tạm tính Trên thực tế, condotel mua bán chủ yếu loại tài sản hình thành tương lai nên việc sai sót diện tích hợp đồng diện tích bàn giao điều hồn tồn xảy Lường trước tình này, hầu hết hợp đồng mua bán condotel, bên bán thường chủ động soạn thảo điều khoản liên quan đến việc chênh lệch diện tích hậu sau: Việc chênh lệch diện tích khơng phải lý để bên mua có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hay từ chối nhận bàn giao hộ Thỏa thuận đảm bảo nguyên tắc thiện chí giao kết thực hợp đồng bên, nhiên, cho rằng, bên mua cần cẩn trọng với tỷ lệ diện tích chênh lệch cách xử lý (đặc biệt diện tích giảm) Bởi lẽ, số trường hợp, vi phạm diện tích hộ có chủ ý, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người mua Ví dụ, diện tích sử dụng căn hộ quy định tại hợp đồng phụ lục chỉ tạm tính có thể tăng lên hoặc giảm theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ với biên độ tăng/giảm 5% Trường hợp diện tích sử dụng căn hộ đo đạc thực tế bàn giao chênh lệch (tăng hoặc giảm) vượt mức 5% so với diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại hợp đồng phụ lục giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh tăng hoặc giảm tương ứng với số diện tích tăng thêm hay giảm đó17 Với niềm tin vào thiện chí, trung thực bên bán, tin tưởng vào vai trò quản lý nhà Đặng Anh Quân (2020), Bàn tính pháp lý kinh doanh hộ du lịch, hộ văn phòng, Kỷ yếu hội thảo Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư bất động sản thương mại, dịch vụ Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 16/7/2020 17 Nghiên cứu khảo sát mẫu hợp đồng mua bán condotel cho thấy, hầu hết hợp đồng có dự kiến biên độ tăng/giảm diện tích hộ, khoảng 1%-5% Tuy nhiên, phạm vi viết, để làm rõ bất cân xứng thông tin bên, tác giả chọn phân tích biên độ tăng/giảm diện tích 5% 16 42 Số 08 (456) - T4/2022 BÀN VỀ DỰ ÁN LUẬT nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, thông qua dấu doanh nghiệp, người mua dễ “bị sập bẫy” với điều khoản này, lẽ: đầy đủ, xác, rõ ràng thơng tin condotel cung cấp cách thiện chí, trung thực từ người bán Một là, theo quy tắc lập luận ngược cách xử lý diện tích thay đổi công bằng: tăng giảm giải nhau, nghĩa người mua người bán có khả hưởng lợi chịu thiệt hại nhau; Bên cạnh đó, thiếu vắng khung pháp lý condotel gây hệ lụy giao dịch bên, đặc biệt người mua Vì vậy, việc hồn thiện khung pháp lý condotel không bảo vệ quyền lợi bên hợp đồng mà làm lành mạnh hóa thị trường condotel Việt Nam Hai là, người bán chủ đầu tư dự án, tất yếu có quyền can thiệp chủ động đến diện tích xây dựng – nói cách khác, khả diện tích tăng khơng thể xảy Ngược lại, người bán thực chủ động nêu trên, khả sai số diện tích giảm (cố ý) biên độ 5% so với diện tích sử dụng căn hộ được quy định tại hợp đồng hữu người bán kiểm sốt để khơng xảy sai số vượt mức Ba là, theo hợp đồng, diện tích sử dụng căn hộ đo đạc thực tế bàn giao chênh lệch giảm vượt mức 5% giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh giảm tương ứng với số diện tích giảm Ví dụ, chủ đầu tư bán hộ có diện tích tạm tính 50m2 giá tỷ căn hộ đo đạc thực tế bàn giao có diện tích 47,5m2 (giảm 2,5m2, tương đương 5% diện tích tạm tính theo hợp đờng) bên bán nhận đủ tỷ, bên mua có nghĩa vụ trả đủ tỷ! Như vậy, dự kiến hệ lụy phát sinh điều khoản liên quan đến diện tích hộ dự kiến hợp đồng so với thực tế bàn giao, người mua cần chủ động thỏa thuận đàm phán cách thức giải trường hợp có chênh lệch, theo ngun tắc thiện chí phải đảm bảo cơng Ví dụ, bên khơng điều chỉnh giá, khơng phạt vi phạm hay bồi thường sai số mức 0,5% (1%); vượt mức cần phải điều chỉnh giá cho phù hợp Kết luận khuyến nghị Trong bối cảnh khung pháp lý condotel không rõ ràng, theo quy luật tất yếu thị trường, người nắm nhiều thơng tin chiếm nhiều lợi Vì vậy, để giao dịch condotel thực hoạt động đầu tư hiệu nhà đầu tư thứ cấp, người mua cần có Tuy nhiên, nhu cầu xác lập giao dịch condotel gia tăng theo thời gian, Trong bối cảnh đó, người mua condotel phải tự trang bị biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp thơng qua chế thực quyền u cầu thơng tin thiện chí, trung thực, sử dụng có hiệu quyền thương lượng, thỏa thuận điều khoản hợp đồng Tác giả cho rằng, để hợp đồng trở thành công cụ pháp lý hiệu giao dịch condotel, người mua condotel cần lưu ý số điểm sau đây: Một là, cần nhận diện cách đầy đủ, xác dấu hiệu condotel để phân biệt với đối tượng giao dịch khác có liên quan đến condotel (như hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, hợp đồng lưu trú du lịch); Hai là, chủ động thực quyền yêu cầu cung cấp thông tin hồ sơ pháp lý dự án, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy tờ quyền sử dụng đất,…; cung cấp, người mua nên đánh giá, làm rõ tính xác thực giấy tờ, tài liệu cung cấp thời hạn, phạm vi, ngành nghề lĩnh vực hoạt động kinh doanh, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng,… Ba là, chủ động rà soát điều khoản đối tượng hợp đồng, diện tích hộ, trách nhiệm pháp lý, …; cần đánh giá ngun tắc thiện chí, cơng cách thức giải dự kiến áp dụng vi phạm mang tính chất phổ biến; đặt giả thiết dự báo kết tương ứng với nhóm nghĩa vụ mà bên có nguy vi phạm: vi phạm xảy cách thức giải dự kiến hợp đồng có đảm bảo cơng cho bên hay không ■ Số 08 (456) - T4/2022 43 ... dùng, bao gồm người mua hợp đồng mua bán nói chung6 Dĩ nhiên, quyền tiếp cận thông tin người mua đảm bảo nghĩa vụ cung cấp thông tin người bán, thực giai đoạn giao kết thực hợp đồng, giúp bên nhận... đến condotel xác lập với số lượng lớn chủ yếu hai nhóm loại bản: (i) nhóm hợp đồng mua bán condotel (hay gọi tên tương tự hợp đồng mua bán hộ; hợp đồng mua bán hộ nghỉ dưỡng; hợp đồng mua bán. .. lịch) Nhưng lúc người mua condotel am tường rằng, họ giao kết hợp đồng với mục đích mua condotel Bởi lẽ, bên cạnh hợp đồng có đối tượng mua bán condotel, thực tế xuất hợp đồng mua bán loại hình