Nha dxa hoi va Quan ly VE MOT SO CO CHE, CHINH SACH NHAM DAY MANH PHATTRIEN NHA CHO SINH VIEN, CONG N H A N VA NGLTOl CO THU NHAP THAP TAI DO THI Nguyen Manh Ha Cue trudng Cue Quan ly nha va thj trudng bat dong san- Bp Xay dung T; •hdi gian vda qua Nha nude da ban hanh mot sd chinh sach ho trp ve dat d, nha d cho mdt sd doi tUpng chinh sach Od la cac ddi tUpng gap khd khan ve nha d tai khu vUc ndng thdn Odi vdi cac ddi tupng cd thu nhap thap, cac hd ngheo tai khu vUc dd thj, Nha nudc hau nhu ehUa cd co che, chinh sach ho trp cu the Cac doanh nghiep chi chu trpng phattrien nha d thuong mai cho cac ddi tUpng cd thu nhap cao va cac hd gia dinh kha gia, cae ddi tUpng ed khd khan ve nha d tai khu vUc thj khdng du kha nang tai chinh de eai thien chd d !!Be!!ii£iiii i S D i l l l l S l 7.2009 He thdng van ban quy pham phap luat hien hanh ve nha d (bao gdm Luat Nha d, Nghj djnh sd 90/2006/NO-CP 06/9/2006 eua Chinh phu va Thdng tU sd 05/2006/ TT-BXD 01/11/2006 cua Bp Xay dung) da cd quy djnh ve chinh sach phat trien va quan ly nha d xa hdi (NOXH) Tuy vay, qua trinh trien khai chinh sach phat trien theo quy dinh cua Luat Nha d va Nghj dinh sd 90/2006/NO-CP cung da sinh mdt sd vUdng mac, dd nguyen nhan CO ban la chi phi dau tU xay dung (OTXD) cac dU an nha d ddi hdi phai ed ngudn vdn Idn va dai han, cac phan kinh te mudn BBBB tham gia dau tu thi phai vay vdi lai suat cao, nhung Ipi nhuan thu dupc cho thue, thue mua NOXH lai rat thap, thdi gian thu hdi vdn dai, vay hau het cac doanh nghiep deu khdng"man ma"tham gia dau tuxay dung nha dxa hdi.Trong dd, viec trien khai xay dUng quy nha d xa hdi d hau het cac dja phuong cdn rat eham Mat khae, dieu kien ngan sach dja phuong cdn han hep, nhu eau dau tucho cac muc dich an sinh xa hdi khae nhu cai thien he thdng giao thdng; cap, thoat nudc; giao due, y te rat Idn, eho nen cae dja phuong khdng du kha nang bd tri ngudn vdn danh cho NOXH Thue hien Nghj quyet sd 21-NQ/ Td 30/ 01/ 2008 cua Hdi nghi lan thU sau BCH TL/ Oang khoa X ve tiep tuc hoan thien the che kinh te thj trudng djnh hudng xa hdi chu nghia, dap Ung yeu cau ve an sinh xa hdi, can cU vao td trinh eua Bd Xay dung, 20/ 4/ 2009, Chinh phu ban hanh Nghj quyet sd 18/NQ-CP ve mdt sd co che, chinh sach nham day manh phat trien nha d cho hpc sinh, sinh vien cac co sd dao tao, nha d cho cdng nhan tai cac khu cdng nghiep (KCN) tap trung va nha d cho ngudi cd thu nhap thap tai dd thi Tiep theo, 24/ 4/ 2009 Thu tudng Chinh phu da ban hanh Quyet djnh sd 65/2009/QO-TTg ve mdt sd CO che, chinh sach phat trien nha d cho sinh vien cac trudng dai hpc, cao dang, trung cap chuyen nghiep va day nghe thue; Quyet djnh 50 66/2009/QO-TTg ve mdt sd CO che, chinh sach phat trien nha d cho cdng nhan lao ddng tai cae KCN thue va Quyet djnh sd 67/2009/QOTTg ve mdt sd co che, chinh sach phat trien nha d eho ngudi cd thu nhap thap tai khu vuc dd thj Ndi dung chu yeu ciia Nghi quyet Chinh phu sd 18/NQ-CP va 03 Quyet djnh cua Thu tudng Chinh phu neu tren la day manh phat trien nha d cho sinh vien cac trudng dai hpc va cao d^ng, nha d cho cdng nhan KCN va ngudi cd thu nhap thap tai dd thi vdi nhieu chinh sach Uu dai dau tu, eu the nhusau: Doi vdi nha or cho sinh vien - Cac du an OTXD nha d sinh vien chu yeu Nha nudc dau tU xay dung tu ngudn vdn ngan sach (Td va dja phuong) de cho thue, ddng thdi Nha nudc khuyen khich cac phan kinh te dau tU nha d cho sinh vien thue theo phuong thUc xa hpi hda (XHH) quy djnh tai Nghj djnh sd 69/2008/NO-CP 30/ 5/ 2008 cua Chinh phu ve chinh sach khuyen khich XHH ddi vdi cac hoat ddng linh vUc giao due, day nghe, y te, van hda, the thao, mdi trudng Cac du an xay dung nha d cho sinh vien chu yeu dupe OTXD theo hudng tap trung, dap Ung yeu cau mdi duan cd the giai quyet chd d cho sinh vien cua mdt sd trudng hoac cum trudng, phu hpp vdi quy hoach xay dung (QHXD) tren dja ban - UBNDcaptinhlacoquanthdng nhat td chUc quan ly cac du an nha d sinh vien tren pham vi dja ban UBND cap tinh giao Sd Xay dUng hoac CO quan cd chUe nang lam chu dau tu cae duan nha dsinh vien tap trung Odi vdi cac dau tu nha d sinh vien dupc dau tu khudn vien CO sd dao tao thi co sd dao tao dd dupe giao lam chu dau tu - Quy dat de OTXD nha d sinh vien dupc bd tri tU quy dat da dupc Nha d cho sinh vien Giai doan 2009-2015: 267diran Tdng miirc dau tU: 26.045 ty dong Dien tich: 4.931.000 m^ san, Dapiimg: 812.000 sinh vien W b l l l ^ f 7.2009 ngoai NSNN UBND cap tinh phe duyet can cd de nghj cua chu dau tu, theo nguyen tac khdng dupc tinh cac Uu dai eua Nha nude vao gia thue va dam bao Ipi nhuan djnh mUe tdi da 10%, vdi thdi han thu hdi vdn tdi thieu la 20 nam Sinh vien cd hoan canh khd khan dUpc Nha nude hd trp cho vay vdn de toan tien thue nha theo quy djnh tai Quyet djnh sd 157/2007/QO-TTg 27/ 9/ 2007 cua Thu tUdng Chinh phu ve tin dung ddi vdi hpc sinh, sinh vien » Thong tin Quan ly Nha dsinh vien Khong dUOc tU y diuyen do! muc did) sdr dung, phii duoc d^m bio an toan, an ninh va ve sinh moi tn/dng; Cac trang thiet bi phi! dUOc dim bio ve yeu cau d, hoc tap, sinh hoat binh thUcfng cua sinh vien Thong tu quy djnh cu the, trudng hop don vj quin ly van hanh trUc tiep thu phi sijf dung cac did) vu tang nhU dien, nUdc, giuf tai sin, internet thi phii dim bio nguyen tic khong nhim muc dich kinh doanh hoat dong Viec khai thac van hanh nha d phii dim bio nguyen tic suf dung dung muc dich va tao dieu kien thuan loi cho viec sinh hoat an, it cua sinh vien; fidi vdi cac dien tich dUOc phep kinh doanh (dUtfc ghi ro dU i n dau tU duoc cap CO tham quyen phe duyet) va cic dien tich du thCra (sau da bo tri, sip xep dij cho d cho sinh vien thue) thi dU0c stf dung de kinh doanh Kinh phi thu duoc hoat dong kinh doanh duoc diing de bii dap cho chi phi quin ly van hinh v i bio tri nhi A Bio tri nhi d bao gom tu, bio dudng, siifa chifa nh6, sura chiifa vira, sufa chiifa Icfn va sura chufa dot xuat nhim tri chat luung ciia nhi d, viec bio tri duoc thuc hien theo quy dinh cua phip luat ve bio tri cong trinh xiy dung B P m M H l 7^009 thu hdi, bdi thudng giai phdng mat bang theo quy hoach; dugc sd dung quy dat 20% danh de xay dung NQXH cacduan nha d thuong mai, khu dd thi mdi tren dja ban va quy dat hien cd dupc QHXD nha d sinh vien khudn vien cac CO sd dao tao Chi phi bdi thudng giai phdng mat bang dupe trich tu ngudn thu tien sddung dat, tien cho thue dat de lai cho dja phuong - Vdn ngan sach nha nUdc (NSNN) OTXD nha d sinh vien dUpe huy ddng tU ngudn trai phieu Chinh phu; tu ngan sach hang nam cua dja phuong va eac bd, nganh de dau tu cho giao due, dao tao Cac dU an nha dsinh vien dau tUtUngudn vdn ngoai NSNN dUpe vay tU ngudn tin dung Uu dai cua Nha nude va Quy phat trien nha d cua dia phuong (neu cd) - Mdt sd Uu dai, gia cho thue, quan ly sddung nha d sinh vien: + Cac duan phattrien nha dsinh vien dupc dieu chinh tang mat dp xay dung va he sd sCf dung dat 1,5 lan so vdi Quy chuan QHXD hien hanh, sd tang phu hpp vdi QHXD CO quan cd tham quyen phe duyet -I- Viec xac djnh gia thue nha d sinh vien tai cac du an dau tu tU ngan sach nha nudc UBND cap tinh quy dinh theo nguyen t i c chi tinh du eac chi phi quan ly, van hanh va bao tri Gia thue nha d sinh vien tai cac du an dau tu tU ngudn vdn -I- Chu dau tu cac dU an nha d sinh vien dupe cung cap mien phi cac thiet ke mau, thiet ke dien hinh ve nha d cung nhu eac tien bd KHKT ve thi cdng, xay lap nham dam bao giam gia xay dung cdng trinh; dupc ap dung hlnh thde tU thUe hien neu ed du nang lUc theo quy djnh cua phap luat hoac chi djnh thau ddi vdi eac hpp ddng tU van, thi cdng xay lap va mua sam thiet bj vdi ty le tiet kiem phu hpp; -t-Ch u dau tu cac duan nha dsinh vien dupe phep thue, uy thac cho cac don vj cd chUe nang hoac lap td chUe djeh vu nha d de quan ly, van hanh quy nha d Oon vi quan ly, van hanh quy nha d sinh vien dUde phep kinh doanh cac dich vu khae khu d de tao ngudn bu dap cho chi phi quan ly van hanh, bao tri nham giam gia thue nha d Nha d cho cong nhan khu cong nghiep - Du an nha d cdng nhan KCN cac phan kinh te tham gia dau tu xay dung de cho thue, theo phuang thde XHH Khi dupc giao lam chu dau tu tang cac KCN, Ban Quan ly KCN cua dja phuong hoac Doanh nghiep kinh doanh tang KCN dupc giao ddng thdi lam chu OTXD tang khu nha d cdng nhan (Chu dau tu cap I) -I- Odi vdi cae KCN dang giai doan hinh thanh, chu dau t u d u an kinh doanh tang KCN phai to chuc xac dinh nhu cau ve nha d cho cdng nhan KCN, ddng thdi to chUc lap va trinh cap cd tham quyen phe » Thdng tin duyet QHXD nha d cho cdng nhan g i n vdi KCN dd Sau dau tu xong CO sd tang khu nha d cdng nhan, Chu dau tu cap I cd the tu dau tu xay dung nha d hoac chuyen giao dat da ed tang de cac doanh nghiep san xuat KCN, eac doanh nghiep cd chde nang kinh doanh nha d (Chu dau tu cap II) OTXD cac cdng trinh nha d eho edng nhan thue Chi phi bdi thudng, giai phdng mat bang, dautUeosdhatang khunhadedng nhan dupe phan bo vao gia thue dat tai KCN -t- Odi vdi cae KCN da hinh thanh, UBND cap tinh cd trach nhiem soat, bd sung quy hoach, td chde thu hdi, bdi thudng giai phdng mat bang tao quy dat mdi hoac sd dung quy dat 20% danh de xay dUng NOXH cac duan nha d thuong mai, khu thj mdi tren dia ban (neu phu hop vdi quy hoach) de giao cho Ban Quan ly KCN cua dja phuong, hoac doanh nghiep kinh doanh tang KCN, hoac doanh nghiep san xuat KCN, hoac doanh nghiep ed ehUc nang kinh doanh nha d OTXD d cho cdng nhan thue - Chi phi bdi thudng giai phdng mat bang dupc trich tU ngudn thu tien sd dung dat, tien cho thue dat de lai cho dia phuong UBND cap tinh QH khu nha d edng nhan ed the cho phep sd dung mdt phan quy dat de xay dUng nha d thuong mai, tao ngudn bu dap chi phi bdi thudng, giai phdng mat bang va xay dung CO sd tang cho khu nha d edng nhan - Mdt sd Uu dai, gia cho thue, quan ly SLf dung nha dedng nhan KCN + cac du an phat trien nha d cdng nhan KCN dUpc dieu chinh tang mat dp xay dUng va he sd sd dung dat 1,5 lan so vdi Quy chuan QHXD hien hanh, sd tang phu hpp vdi quy hoach xay dung co quan cd tham quyen phe duyet + Chu dau tu cac du an nha d cdng nhan KCN thue dupe hudng cac CO che Uu dai nhU sau: dupe mien tien sCf dung dat, tien thue dat pham vi dU an; duoc ap dung thue suat Uu dai thue gia tri gia tang d mdc cao nhat (thue suat 0%); dugc mien thue thu nhap doanh nghiep nam, ke tU cd thu nhap ehju thue va giam 50% thue thu nhap doanh nghiep nam tiep theo va dupc ap dung thue suat thue thu nhap doanh nghiep la 10% sudt thdi gian hoat ddng; doanh nghiep tU xay dung nha d cdng nhan (khdng thu tien thue hoac ed thu tien thue nhUng gia cho thue khdng vUpt qua mUe gia eho thue NOXH theo quy djnh cua UBND cap Quan ly nha d cong nhan Khong dUOc tU y chuyen doi muc dich suf dung Nha d cong nhin phii dUOc dim bio an toan, an ninh va ve sinh moi trudng Cic trang thiet bi cua nha d phii dim bio ve yeu cau sinh hoat binh thudng cua cong nhin Khong duoc kinh doanh viec thu phi suf dung cic djeh vu tang nhU dien, nudc, giuf tai sin, internet Don vj quin ly van hinh nhi d co trach nhiem to chufc thUc hien viec khai thac van hanh nha d cong nhan Viec khai thic van hinh nha d phii dim bio nguyen tic siif dung dung muc dich vi tao dieu kien thuan loi cho viec sinh hoat ciia cong nhin Doi vdi cic dien tich dUdc phep kinh doanh (duoc ghi ro dU in dau tu duoc cap CO tham quyen phe duyet) va cic dien tich du thira (sau da bo tri, sip xep du cho d cho cong nhin thue) thi duoc suf dung de kinh doanh Kinh phi thu duoc hoat dong kinh doanh duoc diing de bii dip cho chi phi quin ly van hanh va bio tri nha d cong nhan Cuoi ciing, chinh sich da co, che tai da CO, mudn quin ly duoc thi tat ci he thdng chinh trj, he thdng quin ly nha nudc, die biet la cac doan the, tra nhan dan, ngUdi din phii vio cuoc de chuong trinh din sinh quan cdng tdt dep gPtliliigy 7.2009 Nha d cho cong nhan Giai doan 2009-2015: llOdiran Dien tich: 6.039.898 m^ san Tdng von dau tiT: 25.554 ty dong Dap uTng: 960.264 ngudl Giai doan 2009-2010: 47diran Dien tich: 1.176.170 m^ san Tong von dau tU: 4.975 ty dong Dapiimg: 186.690 ngi/di Nha d cho ngudi thu nhap thap tai thj Giai doan 0 - : 189duan Dien tich: 7.106.272 m^ san Tong vdn dau tiT: 28.550 ty ddng Cung cap: 166.390 can ho Giai doan 2009-2010: 150duan Dien tich: 5.659.740 m^ san; Tdng vdn dau tU: 22.738 ty ddng Cung cap: 152.372 can ho Thong keve Nha d Tin 991-2000 Dien tich nha d ca nUdc tang tiT 629 trieu len 700 trieu m^ Khu vUc dd thj tang tren 50 trieu m^ nha 01 dan tiT xay va c^i tao chiem 75% Nam 1999 dien tich nha d cua mot ho Tren 60 m^ chiem 24,2% Tir49-59m^ chiem 13,1% Tir 37-48m^ chiem 24,6% Tir25-36m^ chiem 25,7% Tif 15-24 mkhiem 10,1% Dudi 15m^ cdn 2,2% Nam 1999 Nha d kien cd chiem 13,06%; Nha Of ban Itien cd chiem 49,87%; Nha dtam chiem tyle Idn iZ^DkllilSfV 7.2009 tinh) va cac doanh nghiep thue nha eho cdng nhan d thi dugc tinh chi phi nha d la chi phi hpp ly (tinh vao gia san xuat) tinh thue thu nhap doanh nghiep; dugc hd trp tin dung dau tu td eac ngudn: vay vdn tin dung Uu dai hoac bu lai suat theo quy djnh, vay td Quy phat trien nha d cua dja phuong va cac ngudn vdn vay Uu dai khae; dupe UBND cap tinh xem xet, ho trp mdt phan hoac toan bd lai vay (tuy theo kha nang ngan sach eua tdng dja phuong); dUpc cung cap mien phi cae thiet ke mau, thiet ke dien hinh ve nha d cung nhu cac tien bd khoa hpc ky thuat ve thi edng, xay lap nham dam bao giam gia xay dung cdng trinh; dupe ap dung hinh thde tuthue hien neu cd du nang luc theo quy dinh eua phap luat hoac chi djnh thau ddi vdi cac hpp ddng tu van, thi cdng xay lap va mua sam thiet bj; dugc Nha nude hd trp dau t u tang ky thuat ngoai hang rao dU an (giao thdng, cap dien, cap thoat nudc) thue mua nha d thu nhap thap, gdm: cac ddi tupng hudng luong td ngan sach nha nude (can bd, cdng chde, vien ehdc, luc lupng vu trang) va ngUdi cd thu nhap thap dang sinh sdng tai khu vuc dd thi, chua cd nha d hoac cd nha d nhUng dien tich binh quan dUdi SmVngUdi ma ehua dugc Nha nude ho trp ve nha d, dat d dudi mpi hinh thde NgUdi mua, thue mua nha d thu nhap thap duoc vay vdn t d eac ngan hang thuong mai cd hd trp cua nha nude ve lai suat, thdi han vay de toan tien mua nha d (tra lan hoac tra gdp) hoac tien thue mua nha d - Quy dat danh de xay dUng nha d thu nhap thap de ban dupe bd tri quy hoach cac dU an phat trien thj eua dja phuong Chu dau t u du an nha d thuong mai cd quy md t d 10 trd len va du an khu thj mdi tren dja ban, phai dam bao danh ty le dien tich dat tdi thieu khdng it hpn 20% quy dat d cua d u an dd de xay dUng - Gia cho thue nha d cdng nhan nha d thu nhap thap (ty le dien tich UBND cap tinh phe duyet can dat xay dung nha d thu nhap thap cU de nghj cua chu dau tU, theo cua tdng dU an nha d thuong mai nguyen tac khdng dupc tinh eac hoac khu dd thj mdi phai dupe xac Uu dai cua Nha nude vao gia thue djnh quy hoach chi tiet xay va dam bao loi nhuan djnh mUe tdi dung dupe cap cd tham quyen phe da 10%, vdi thdi han thu hdi vdn tdi duyet) Odi vdi cac dja phuong da thieu la 20 nam ed quy dat danh de xay dung nha - Ch u dau tu cac duan nha dedng d xa hdi theo quy djnh tai Khoan nhan dupe phep thue, uy thac cho Oieu 20 Nghj djnh sd 90/2006/NOcae don vj cd ehdc nang hoac CP 06/ 9/ 2006 cua Chinh phu lap to ehdc dich vu nha d de quan ly, quy djnh chi tiet va hudng dan thi van hanh quy nha d Oon vj quan ly, hanh Luat Nha d (nhUng hien van hanh quy nha d KCN dupc phep chua trien khai xay dung NOXH), kinh doanh cac djeh vu khae neu cac chu dau tU (trudc day da khu d de tao ngudn bu dap cho chi chuyen giao quy dat cho dja phi quan ly van hanh, bao tri nham phuong) dang ky dau t u xay dung giam gia thue nha d nha d t h u nhap thap thi giao lai cho chu dau t u quy dat de xay dung Nha Of cho ngUdi co thu nha d thu nhap thap de cho thue nhapthaip hoac thue mua - Nha nudc khuyen khich cae - Tieu chuan thiet ke va gia ban, phan tham gia OTXD nha d thue, thue mua nha d gia thap de ban (tra tien mdt lan hoac ban -I- Nha d thu nhap thap la loai tra gdp), cho thue, cho thue mua nha d can hd chung eu, cd dien tich ddi vdi cac ddi tupng cd thu nhap can hd tdi da khdng qua 70 m^ chi thap tai khu vUc dd thj theo phuong tieu xay dung tang ky thuat, thUcXHH tang xa hdi theo Quy chuan xay - Cac ddi tuong dupc mua, thue dung hien hanh Cac du an nha d gia thap dugc dieu chinh tang mat dp xay dung va he sd sd dung dat 1,5 lan so vdi Quy chuan QHXD hien hanh, sd tang phu hpp vdi QHXD CO quan cd tham quyen phe duyet -I- Gia ban nha d thu nhap thap chu dau tU du an xay dUng theo nguyen t i c tinh du chi phi dau tU (ke ea lai vay ngan hang neu cd), khdng dupe tinh cac Uu dai eua Nha nude vao gia ban va dupe edng them tdi da 10% lai djnh mUe tren ehi phi dau tU + Gia cho thue, thue mua nha d thu nhapthapdochu dautuduantu xac djnh theo nguyen tac tinh du chi phi dau tu, bao dam thu hdi vdn dau tu xay dung thdi han tdi thieu la 20 nam, ke ca lai vay (neu cd), chi phi quan ly, van hanh va tdi da 10 % lai djnh mUc; khdng dupe tinh cac Uu dai cua Nha nude vao gia cho thue, thue mua nha d - UBND cap tinh ehju trach nhiem to chde tham dinh gia ban, cho thue, thue mua nha d thu nhap thap va to chde kiem tra chat che viee ban, cho thue, thue mua nha d thu nhap thap tren pham vi dja ban hinh ve nha d cung nhu eac tien bd khoa hpc ky thuat ve thi edng, xay lap nham dam bao giam gia xay dung cdng trinh; dupe ap dung hinh thde tu thuc hien neu ed du nang lUe theo quy djnh cua phap luat hoac ehi dinh thau ddi vdi eac hpp ddng tU van, thi edng xay lap va mua sam thiet bj - Nguyen tac quan ly quy nha d thu nhap thap -I-Chu dau t u d u an phai ban, eho thue, eho thue mua theo dung ddi tupng Nha nude quy djnh + Ngudi mua hoac thue mua nha dthu nhap thap dugc phep ban hoac cho thue sau tra het tien cho chu dau tu (sau dugc cap giay ehUng nhan quyen sd hdu nha d), nhung phai dam bao thdi gian tdi thieu la 10 nam ke td thdi diem ky hpp dong mua Thdng WW -Chu dau tUcacdUan nha -nthigtbuuanhaocn _ ^ ^nv qui"»V v? ằetth.ph4'ô*" trang thiet *>ã' d thu nhap thap dugc hudng tW(«n9cian9i«