Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại quận cầu giấy TP hà nội

Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Đề tài: “Sự tác động giá đất, giá nhà tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội” Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội LỜI CẢM ƠN ! Để hồn thành khố luận tốt nghiệp sau thời gian năm học tập khoa Địa lý trường đại học Khoa Học Tự Nhiên thuộc đại học Quốc Gia Hà Nội, trước tiên em xin chân thành cảm ơn giúp đỡ tận tình thầy cô, cán khoa Địa lý thời gian qua truyền đạt kiến thức q báu chun ngành địa nói riêng vàđịa lý nói chung cho em để phục vụ cho cơng việc sau Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến chuyên viên cao cấp Mai Xuân Yến người trực tiếp hướng dẫn em hồn thành khố luận tốt nghiệp em xin chúc thầy cô luôn mạnh khoẻ, hạnh phúc công tác tốt Vàđể hồn thành tốt khố luận em xin chân thành cảm ơn phịng tài ngun mơi trưng quận Cầu Giấy - thành phố Hà Nội nơi cung cấp số liệu giúp em thực khoá luận Cuối em xin chân thành cảm ơn tất đãủng hộ giúp đỡ em năm học vừa qua, xin chân thành cảm ơn! Hà nội 25 tháng 05 năm 2006 Sinh viên: Trần Hoàng Anh Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội MỞĐẦU Xã hội lồi người ln ln phát triển khơng ngừng phục vụ cho người biến đổi theo, nhu cầu quan trọng người mang tính thiết yếu sau thức ăn cho tồn người làđất đai hay nói cách rộng bất động sản, gắn liền với người từ thuở sơ khai tầm quan trọng ngày khẳng định theo tiến trình phát triển loài người Thật vậy, đất đai nguồn tài nguyên vơ q giá khơng xác định hết giá trị quý giáđó Đất đai đã, sẽđóng góp vai trị quan trọng cho lĩnh vực quốc gia giới thực tếđã chứng minh cách rõ nét điều Trên giới quốc gia có quan niệm bất động sản, bề dày lịch sử khác từ việc tạo nó, quản lý, sử dụng, phát triển kinh doanh nó… chung thái độđối xử nhà nước mặt pháp lýđối với tổng thể mối quan hệ kinh tế, trị, xã hội thực thể xã hội định ë Việt Nam vậy, từ luật đất đai năm 1993 ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất mua, bán, trao đổi, từđó hệ thống thị trường bất động sản hình thành, phát triển khơng thể phủ nhận vai trị thị trường việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội nâng cao đời sống tầng lớp dân cư Theo pháp luật Việt Nam, tồn bộđất đai thuộc sở hữu tồn dân mà nhà nước làđại diện chủ sở hữu Do đó, mặt pháp luật thị trường bất động sản khơng có việc mua bán quyền sở hữu đất đai mà có mua bán quyền sử dụng đất tức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nên thị trường bất động sản nước ta hiểu thị trường quyền sử dụng đất phát triển sôi động trình phát triển từ trước đến Tuy nhiên, thực tế dễ dàng nhận với tốc độ phát triển mạnh mẽđến chóng mặt thị trường bất động sản Việt Nam lại không quản lý cách chặt chẽ, nóđã tạo nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp cần phải giải cho phù hợp vàổn định phát triển kinh tế Quốc gia Đó lý mà suốt thời gian dài Nhà nước khơng thể kiểm sốt tồn hoạt động thị trường bất động sản, khiến cho mối giao dịch bất động sản trở nên lộn xộn phức tạp Điển hình nhà nước khơng thể kìm chếđược leo thang giáđất, làm cho kinh doanh bất động sản Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội tạo tỷ suất siêu lợi nhuận lại kìm hãm phát triển kinh tế chung làm thất thu hàng trăm tỷđồng nhà nước, gây nên dư luận không tốt quần chúng nhân dân, thiếu chỗở cho người có thu nhập thấp, tình trạng đầu cơđất xảy mạnh mẽ Tạo môi trường pháp lýổn định, quy hoạch rõ ràng, sát thực tế, thuận tiện hiệu quảđang sách mà nhà nước đề Để giải tốt vấn đề thị trường bất động sản, tạo sở vững khắc phục tiêu cực sử dụng đất, xoá bỏ thị trường bất động sản kinh doanh nhàđất bất hợp pháp Mặt khác sử dụng động lực thị trường để thực tốt việc sử dụng đất hoang hoá, việc chuyển dịch cấu sử dụng đất cấu lao động nơng nghiệp theo hướng cơng nghiệp hố đại hoá phù hợp với định hướng phát triển kinh tế Vì vậy, việc nghiên cứu thị trường bất động sản vấn đề cấp thiết, nhằm góp phần giúp nhà nước khắc phục tồn tiêu cực vàđịnh hướng phát triển cho thị trường bất động sản Bắt nguồn từ nhu cầu thực tế thực đề tài: “Sự tác động giáđất, giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội” Để thực đề tài này, sốphương pháp nghiên cứuđược sử dụng là: - Phương pháp điều tra: vườn số chủ bất động sản có nhu cầu bán bất động sản địa bàn quận Cầu Giấy thơng tin như: vị trí bất động sản, kích thước, hình dạng, tình trạng pháp lý, số tầng, diện tích xây dựng, trạng cuối giá bán bất động sản - Phương pháp thu thập số liệu: thu thập văn liên quan đến thị trường bất động sản nh Nghịđịnh phủ, Quyết định, Thông tư liên quan đến bất động sản, báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất động sản Thu thập mẫu phiếu điều tra phân bố địa bàn quận Cầu Giấy - Phương pháp tổng hợp phân tích: từ thơng tin thu thập tiến hành tổng hợp phân tích số liệu, xác định loại bỏ mẫu nghi ngờ, đánh giá yếu tốảnh hưởng đến giáđất, giá nhà thị trường, rút nhận xét Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Vàđề tài đặt số yêu cầu như: phân tích yếu tố tác động đến giá bất động sản giáđất, giá nhàởđể từđó thấy thay đổi giá bất động sản ch­¬ng tổng quan thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản, vai trị, đặc tính bất động sản Theo điều 181 luật dân năm 1995 nước ta định nghĩa: bất động sản tài sản không di dời bao gồm: Đất đai; nhàở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhàở, công trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật qui định Qua hiểu bất động sản gồm hai loại vật thể chủ yếu là: đất đai, vật kiến trúc đất, thứ gắn liền với đất đai Bất động sản có vai trịđặc biệt quan trọng: Đất đai làđiều kiện vật chất để người tồn tái sản xuất Và nhàở không gian cho người đểở, sinh hoạt, sản xuất Đối với quốc gia bất động sản khơng nguồn tài ngun lớn mà cịn thể trình độ phát triển tiềm kinh tế Từ khái niệm trên, bất động sản có đặc tính như: Có vị trí cốđịnh: khơng di chuyển thị trường diễn nơi toạ lạc làm cho giá cảở nơi lúc khác Có tính lâu bền, cần phânbiệt ba loại tuổi thọ bất động sản: Tuổi thọ đất đai xem vô hạn; tuổi thọ vật lý tức tuổi thọ vật liệu xây dựng; tuổi thọ kinh tế, phụ thuộc vào mục đích, tính chất sử dụng cơng trình Nói chung tuổi thọ kinh tế thường ngắn tuổi thọ vật lý trường hợp chất lượng cơng trình cịn tốt phải pháđi xây dựng cơng trình khác phù hợp với yêu cầu, mục đích sử dụng Tính thích ứng: làm cho cơng trình đáp ứng kịp thời với u cầu người sử dụng Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Tính khác biệt: bất động sản như: cơng trình, nhà, hộ, vườn Khơng có giống cách tuyệt đối, trước hết diều kiện không gian, môi trường tiếp cận bất động sản có khác Tính chịu ảnh hưởng sách pháp luật: Trong giai đoạn lịch sử, Nhà nước thường đưa sách pháp luật đểđiều chỉnh quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế việc sản xuất, xây dựng, giao dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với phát triển kinh tế xã hội Tính phụ thuộc vào lực quản lý nhà nước: Thị trường nói chung thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối, là: quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu Việc phát huy mặt tích cực hạn chế mặt tiêu cực ba quy luật để có lợi cho quốc kế dân sinh, điều phụ thuộc chủ yếu vào lực, trình độ, phương thức quản lý Nhà nước, người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi dụng quy luật để mưu tính thu lợi cách cao Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản sử dụng sinh lợi cho gây hại cho Vấn đề trước hết phải giải công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để vừa đảm bảo lợi ích cục tồn cục, vi mơ vĩ mơ, trước mắt lâu dài Hạn chếđến mức cao xung đột, bất lợi sử dụng bất động sản Đắt tiền khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá trị lớn nên mua bán phải có thời gian để cân nhắc, tính tốn kỹ lưỡng phải qua số thủ tục cần thiết đểđảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài sản Riêng đất đai thìđặc tính bất động sản thể thuộc tính nó, có vị trí cốđịnh, hạn chế khơng gian, vô hạn thời gian sử dụng, sử dụng vào nhiều mục đích khác vàđất đai gắn liền với lãnh thổ chủ quyền quốc gia, tài sản quý giá quốc gia Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 1.2 Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hoạt động giao dịch bất động sản khu vực địa lý định thời gian định, làđầu mối thực giá trị chuyển dịch giá trị bất động sản thông qua quan hệ người mua người bán bất động sản theo quy luật thị trường Tuỳ thuộc vào chếđộ sở hữu, phạm vi hoạt động mà thị trường bất động sản có khác biệt với tính chất phương thức hoạt động Thị trường bất động sản có cách phân loại: - Phân loại theo khu vực: VD: thị trường thành phố A, thị xã B, quận C - Phân loại theo công dụng bất động sản: VD: thị trường đất đai, thị trường nhàở, thị trường công trình cơng nghiệp - Phân loại theo tính chất kinh doanh: có ba nhánh: thị trường mua bán bất động sản, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bất động sản - Phân loại theo thứ tự thời gian thành phần bất động sản gia nhập thị trường: Thị trường cấp I: thị trường chuyển nhượng, giao cho thuê quyền sử dụng đất ( gọi thị trường đất đai ) Thị trường cấp II: thị trường xây dựng công trình Thị trường cấp III: thị trường bán cho th cơng trình Với loại thị trường có ba yếu tố cấu thành : khách thể, chủ thể, môi giới trung gian Trong thị trường bất động sản yếu tốđóđược biểu sau: - Chủ thể thị trường bất động sản: Chủ thể thị trường bất động sản đối tượng trực tiếp tham gia giao dịch thị trường bất động sản; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước chủ thể vừa có thểđóng vai trị mua vừa có thểđóng vai trị bán bất động sản Những chủ thể tham gia vào giao dịch thị trường bất động sản, Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội làchủ thể quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có quyền lợi ích độc lập, tự chủ định có hay khơng tham gia giao dịch thị trường bất động sản Khi tham gia giao dịch bên mua bên bán tự thỏa thuận giá với nhau, không chịu tác động từ bên Người bán bán bất động sản cho người mua khơng phải qua kiểm sốt xét duyệt hành chính; người mua quyền vay tiền lấy bất động sản làm vật bảo đảm Các chủ thể tham gia thị trường có quyền nghĩa vụ chung Trong chủ thể Nhà nước chủ thểđặc biệt thị trường BĐS vìđất đai thuộc sở hữu tồn dân Nhà nước làđại diện chủ sở hữu tồn quỹđất, có quyền giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điểm c khoản Điều Luật đất đai 2003) Theo khoản điều Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thơng qua hình thức giao đất, cho thđất, cơng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất ổn định, quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất ” Pháp luật nước ta cho phép “ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất…” Khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ vai trò chủ thể quan hệđất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, chủ thể tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng đất Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làđại diện chủ sở hữu, “ Nhà nước thực quyền định đoạt đất đai sau: định giao đất, cho thuêđất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…” - Khách thể: khách thể thị trường bất động sản hiểu làđối tượng giao dịch chủ thể thị trường bất động sản, hàng hố bất động sản, quốc gia màđất đai thuộc sở hữu t nhân, thị trường bất động sản vềý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, khách thể thị trường làđất đai đãđược thương phẩm hố Cịn Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giao dịch diễn thị trường bất động sản giao dịch bất động sản nói chung hàng hố quyền sử dụng đất nói riêng Do khách thể thị trường chủ yếu khơng bao gồm đất đai theo Trần Hoàng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội nghĩa vật chất nó, mà quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất di dời không gian, tài sản khác gắn liền với đất gọi vốn đất, quyền sử dụng đất yếu tố trung tâm bất động sản Và nh quyền sử dụng đất khách thể trung tâm thị trường bất động sản - Môi giới trung gian thị trường bất động sản hiểu cầu nối hữu hình vơ hình liên kết chủ thể thị trường họ thực giao dịch bất động sản Trong kinh tế thị trường đại, hoạt động, tác dụng cấu trung gian ngày đóng vai trị quan trọng thành phần thiếu thị trường Dựa vào liên kết khác chủ thể thị trường mà mơi giới trung gian có ba loại: Hình thức liên kết chủ thể cung bất động sản, hình thức liên kết chủ thể cầu bất động sản, hình thức mơi giới liên kết bên cung bên cầu bất động sản, bao gồm: giá cả, quan hệ cung cầu, thông tin thị trường, người trung gian thị trường, quan xét xử trọng tài kinh tế, bảo hộ quyền lợi cho chủ thể sau giao dịch …trong giá bất động sản yếu tố quan trọng Ngoài thị trường bất động sản cịn có số yếu tố như: Quyền người chuyển quyền sử dụng đất người nhận quyền sử dụng đất Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất người chuyển quyền sử dụng đất tìm đến nhau, chế thông báo, quảng cáo việc bán đất Cơ sở xây dựng hợp đồng người mua người bán – văn viết số phương pháp thông dụng cộng đồng chấp nhận mà người mua người bán thực Tự thoả thuận giá bán khơng có can thiệp bên ngồi Biện pháp thu thập thơng tin vềđất đai- thường lấy tin quan đăng kýđất Những thông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu người bán, hạn chế quyền sử dụng đất hưởng lợi đất người mua, nghĩa vụ tài người bán ( liên quan đến đất đó) chưa giải trước bán trở thành nghĩa vụ người mua Khi chuyển nhượng thường phải xem người bán trả bao nhiêu, cịn nợbao Trần Hồng Anh Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội nhiêu (ví dụ thuếđất) để người mua khấu trừ cho người bán, kế hoạch Nhà nước tơng lai tác động đến đất Biện pháp để người bán bảo đảm chuyển quyền vềđất cho người mua Nói chung, phải qua kê khai đăng ký chuyển quyền nơi đăng ký Biện pháp bảo đảm quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ mối đe doạđến quyền Nói chung phải đăng ký cơng khai tuan theo trình tự thủ tục thơng dụng Quyền người mua vay tiền lấy đất làm vật bảo đảm người vay cho vay tự thoả thuận mức cho vay khơng qua kiểm sốt tài Biện pháp đảm bảo thật an tồn cho chủ nợ, nghĩa làđể chủ nợ không bị số quyền lợi liên quan đến đất chấp dất đo trước chuyển nhượng có mắc nợ bị kiện cáo hay khơng Quyền chủ nợđược hành động nợ không trảđủ nợ Nói chung, bao gồm quyền chủ nợđược cơng khai phát mại quyền sử dụng đất để toán nợ Đảm bảo Nhà nước thu đầy đủ thuế chuyển quyền luôn chỉnh số liệu thuế thu Vai trò Nhà nước việc xây dựng hành lang pháp lýđầy đủ thành lập quan quản lý, điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh Tính đặc thù tính quy luật vận động thị trường bất động sản - Tính đặc thù: Thực chất thị trường giao dịch nhằm giải lợi ích người mua người bán bất động sản, thường bị chi phối quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng ; thị trường bất độngsản mang tính khu vực bất động sản cốđịnh, tức lầ bất động sản nơi, khu vực có điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá tơng ứng với khu vực đó; cần có dịch vụ tư vấnchun nghiệp có trình độ cao, có lương tâm nghề nghiệp đểđảm bảo lợi ích đáng cho người mua người bán bất động sản; dễ cân cung cầu, dễ dẫn đến độcquyền tự cạnh tranh số lượng bất động sản có hạn nhu cầu lại lớn; thịtrường bất Trần Hồng Anh 10 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 18 Lê Văn Lương 10 005 000 786 000 872 000 350 000 19 Mai Dịch 090 000 111 000 567 000 167 000 20 Nghĩa Tân 960 000 437 000 828 000 393 000 21 Nguyễn Khang 525 000 241 000 654 000 263 000 22 Nguyễn Toàn Khánh 830 000 872 000 089 000 698 000 23 Nguyễn Ngọc Vũ 525 000 241 000 089 000 698 000 24 Nguyễn Phong Sắc 830 000 872 000 089 000 698 000 25 Nguyễn Phong Sắc 700 000 (Xuân Thuỷđến Phạm Hùng) 220 000 394 000 959 000 26 Nguyễn Huyên Văn 830 000 872 000 089 000 689 000 27 Phạm Hùng 700 000 220 000 394 000 959 000 28 Phạm Văn Đồng 830 000 872 000 098 000 689 000 29 Phan Văn Trường 960 000 437 000 828 000 393 000 30 Phùng Chí Kiên 395 000 655 000 959 000 567 000 31 Quan Nhân 655 000 959 000 480 000 997 000 32 Tô Hiệu 830 000 872 000 089 000 698 000 33 Trần Bình 785 000 393 000 062 000 632 000 34 Trần Cung (69 cũ) 655 000 959 000 480 000 997 000 35 Trần Đăng Ninh 700 000 220 000 394 000 959 000 36 Trần Duy Hng 10 875 000 221 000 133 000 568 000 37 Trần Quốc Hoàn 395 000 655 000 959 000 567 000 38 Trung Hoà 525 000 241 000 654 000 263 000 39 Trung Kính 090 000 111 000 567 000 167 000 40 Xuân Thuỷ 700 000 220 000 394 000 959 000 41 Yên Hoà 090 000 111 000 567 000 167 000 Trần Hoàng Anh 34 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội ( Số liệu từ phịng tài ngun mơi trường quận Cầu Giấy TP Hà Nội ) Trong giáđất kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp cao so với mặt chung địa bàn Quận Cầu Giấy là: Cầu Giấy, Hoàng Đạo Thuý, Lê Văn Lương, Trần Duy Hưng, Phạm Hùng, số tuyến phố có vị không gian tốt cho kinh doanh dịch vụ Một số tuyến phố có giáđất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thấp so với mặt chung địa bàn Quận là: Đường 361, Trần Bình, Quan Nhân, Trần Cung… 2.2.4 Các yếu tốảnh hưởng tới biến động giáđất quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.4.1 Yếu tố tự nhiên: # Vị tríđịa lý Đối với bất động sản vị tríđóng vai trị quan trọng, liên quan chặt chẽđến khả sinh lời bất động sản, cóý nghĩa định đến giá bất động sản Khả sinh lời yếu tố vị trí bất động sản đem lại cao giá trị bất động sản lớn Mỗi bất động sản luôn tồn hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối vị trí tơng đối, mặt tổng qt hai vị trí có vai trị ngang hàng tham gia đóng góp vào giá trị bất động sản Nhưng trường hợp cụ thể sựđóng góp vào giá trị chung bất động sản khác hai loại vị trí Điều giải thích đất thuộc khu trung tâm có giá trị cao vùng lân cận Các đất gần trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn so với bất động sản loại lại khu vực khác cung dễ dàng giải thích bất động sản vị tí nh ngã ba, ngã tđường giao thơng hay đường phố lại có giá trị cao so với vị trí bất động sản tơng tự khu vực, vùng khơng phải vị trí ngã ba hay ngã tư Và bất động sản gần đường phố không sử dụng cho mục đích kinh doanh giá cao bất động sản xa đường phố lý làở gần mặt đường giảm chi phí giao thông, thời gian, thuận tiện sinh hoạt nhiều tiện ích so với đất sau ngõ hẻm Trần Hồng Anh 35 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội (+) Cùng loại vị trí mặt phốở khu vực khác giá hồn tồn khác Năm 2005, theo số liệu bảng giáđất thuộc địa bàn quận Cầu Giấy kem theo định Uỷ Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội, vị trí đường 361 thuộc địa phận quận Cầu Giấy giá 1m vng 12 triệu đồng (Việt Nam đồng), đường Trần Duy Hng 25 triệu, giải thích đường Trần Duy Hng làđường có diện tích mặt đường lớn, vừa quy hoạch nên dọc hai bên đường có nhiều khu trung c, quan, khu thương mại thuận lợi cho sinh hoạt làm việc Đó số liệu mà theo quy định quan nhà nước, theo giá thị trường giáđất hai tuyến đường nầy cịn thay đổi theo chiều hướng tăng lên cao (+) Cùng khu phố, tuyến phố loại vị trí khác giá lại hồn tồn khác Ngay đất ngõ khoảng cách so với mặt đường khác giá có chênh lệch Một số thuật ngữ vị trí thị trường bất động sản nh: “ mặt đường, mặt phố” “ mặt ngõ” lại chia “ mặt ngõ cóơ tơ vào được” “ô tô cách mét” Trên đường Cầu Giấy: năm 2005 đất vị trí có giá 22 triệu đồng, cịn vị trí có giá 12.900.000 đồng, vị trí có giá 10.800.000, vị trí có giá 9.700.000 đồng, ta dễ dàng nhận they vị trí chênh hẳn vị trí 12.300.000 đồng Trong vị trí đường, phố thuộc quận thị trấn xác định nh sau: vị trí 1: áp dụng đất chủ sử dụng đất cóít mặt giáp với đường, phố vị trí 2: áp dụng đất chủ sử dụng đất cso mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ nhỏ tính từđường, phố tới vị trí đất từ 3,5m trở lên vị trí 3: áp dụng đất chủ sử dụng đất cóít mặt giáp với nhõ có mặ cắt ngõ nhỏ tính từđường, phố tới vị trí đất từ 2m đến 3,5m Trần Hoàng Anh 36 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội vị trí 4: áp dụng đất chủ sử dụng đất cóít mặt giáp với ngõ có mặt cắt nhỏ tính từđường, phố tới vị trí đất có chiều rộng nhỏ 2m Theo số liệu năm 2001: ví dụ: ngõ số đường Hồng Quốc Việt, ngôI nhà số 66 ông Nguyễn Văn Thanh chủ hộđược bán với giá triệu/1mét vuông với điều kiện nhàở cuối ngõ, đầu ngách, đường hẹp 2m, ô tô không vào Nhưng nhà số 46 với vị trí làđầu ngõ, đường rộng 3,4m, tơ di vào được, cách đường Hồng Quốc việt 100m lại bán với giá gấp đôI 7.8 triệu/ mét vng Năm 2004 khu vực đầu hồi Hồng Quốc Việt có hai mặt tiền thống, mặt tiền 4m với diện tích 38 mét vng lại có giá bán 23.4 triệu đồng /mét vuông Nh sau năm với vị trí tốt gần đường thìđược bán với giá gấp 6-4 lần so với vị trí gần # Hình dáng đất mà bất động sản toạ lạc Hình dáng đất cóảnh hưởng quan trọng đến giá bất động sản Thửa đất có hình vng hay hình chữ nhật có giá cao đất có hình đa giác Tuy nhiên với người phương Đơng đất có hình dáng “nở hậu” hay chiều rộng phía sau lớn mặt tiền chút giá lại cao hình khác nh có chiều rộng phía sau nhỏ mặt tiền giá giảm nhiều Năm 2003 ngõ số đường Hoàng Quốc Việt có ngơi nhà số có hình dáng nở hậu bán với giá 20 triệu/1 mét vng, cịn ngơi nhà số 83 có hình dáng chữ nhật bán với giá 11triệu/1 mét vng # Kích thước, diện tích, hướng Trong thực tế, đất có mặt tiền lớn hay 3.5m giá cao đất cso mặt tiền nhỏ hẹp, điều rõ ràng mặt tiền mà nhỏ chủ nhà khơng thể trang trí hay bố cục cho cong việc kinh doanh minh trí nội thất nhàở khơng thuận tiện cho sinh hoạt Hoặc bất động sản nhỏ hay lớn bị giảm giá thành, bất động sản có kích thước chuẩn lại sâu bị giảm bớt giá thành Trần Hồng Anh 37 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội # Hình dáng kiến trúc bên bất động sản Cuộc sống ngày phát triển nhu cầu ngơì ngày địi hỏi cao hơn, hình dáng kiến trúc bên làđặc điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành bất động sản Nếu nh hai bất động sản có chi phí xây dựng nh bất động sản có kiến trúc phù hợp với thị hiếu chắn có giá hơn, bất động sản có hình dáng kiến trúc đẹp, nội thất đại phù hợp cảnh quan tất nhiên thu hút nhiều người trước mắt người mua sẽít phải sửa chữa tiền sửa chữa Ví dụ: Ngôi nhàởđầu phố Tô Hiệu, hướng Đông Bắc, kiến trúc đẹp, đại, cửa lim, nội thất ngoại, có gara, mặt tiền 4.2m, diện tích 56 mét vng, xây dựng năm 2003, ngơi nhà gồm tầng, có sổđỏ chủ, tôđỗ tận cửa bán với giá 46.4 triệu đồng/1mét vng Trong cách khoảng nhà ngơi nhà hướng Đông Bắc, xây trước năm 2003 khoảng 10 năm, mặt tiền 3.8m, diện tích 55 mét vng, sổđỏ chủ, đểở phải tu sửa gần nh tồn ngơi nhà xây theo kiến trúc cũ, nên có giá bán 36.4 triệu /1mét vng Qua cho thấy có chênh lệch hai nhà lên tới 10 triệu đồng # Hiện trạng đường phố, ngõ hẻm bất động sản chiếm Hiện trạng đường phố, ngõ hẻm tốt thuận tiện giao thơng, tiết kiệm thời gian chi phí hao mịn phương tiện giao thơng, giảm nguy rủi ro thu hút nhiều người muốn mua góp phần đẩy giá trị bất động sản lên cao Ví dụ: Ngơi nhà có hai mặt tiếp giáp với đường Bởi vàđường Hoàng Quốc Việt, hai mặt tiếp giáp hai tuyến đường, có kích thước 5m 15m có giá 54 triệu/1 mét vng, ngơi nhà nằm đường Hồng Quốc Việt có mặt tiền lại có giá trung bình 30 triệu/1 mét vng # Tình trạng mơi trường cấp thoát nước Nhu cầu người ngày nhiều, vườn đềđó vườn đề sức khoẻ người Do tình trạng mơi trường cấp nước ảnh Trần Hồng Anh 38 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội hưởng trực tiếp tới sức khoẻ người nên người quan tâm đến vườn đề môi trường xung quanh, cấp nước, rác thải, nhiễm khơng khí… tác động lớn đến giá bất động sản Điển hình đất quanh sơng Tơ Lịch giá thấp lý mơi trường chưa xử lý hoàn thiện # Các tiện lợi nguy rủi ro đe doạ khác cuả tự nhiên Giá trị bất động sản cao bất động sản nằm gần dịch vụ công cộng nh bệnh viện, trường học, công viên, ngợc lại bất động sản chịu nhiều nguy cơđe doạ nh gần đê, gần nhà máy, gần xưởng khí, hố chất…thì chịu giá trị thấp nhiều # Điạ hình, đặc điểm mặt đất lịng đất Địa hình bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với bất động sản khác vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị bất động sản Tuy nhiên, tác động nhiều hay yếu tốđịa hình cịn phụ thuộc vào đặc điểm vùng lân cận bất động sản vùng dân cư, công nghiệp hay thương mại dịch vụ Mức độảnh hưởng đặc điểm mặt đất lòng đất, đến giá trị bất động sản cịn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng 2.2.4.2 Yếu tố kinh tế # Quan hệ cung – cầu Cũng loại hàng hoá khác, thị trường bất động sản yếu tố cung – cầu ln yếu tốđộng, mang tính khơng gian thời gian, tính chất vùng mang tính đặc thù Do khơng thể di chuyển từ nơi đến nơi khác nên cung bất động sản vùng mang tính chất ổn định số lượng vị trí Mặt khác cầu thị trường bất động sản gồm cầu sử dụng đất cầu có khả tốn vùng mang tính ổn định tơng đối theo vùng Do tính ổn định theo vùng mà gây nên chênh lệch lớn vùng địa phương ë giai đoạn nay, thị trường bất động sản địa bàn quận Cầu Giấy liên tục biến động mạnh, địa bàn quận tác động số sách thành phố việc đầu tư xây Trần Hồng Anh 39 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội dựng khu trung cư, thương mại, xây dựng tuyến đường lớn, thu hút mạnh mẽ lĩnh vực kinh doanh bất động sản # Giá trịđầu tư sở hạ tầng kỹ thuật vùng Những bất động sản mà nằm khu vực đầu tư sở vật chất hạ tầng kỹ thuật tốt thu hút nhiều người mua khu vực cóđầu tư sở vật chất Trong thực tế địa bàn quận Cầu Giấy giá bất động sản số khu vực nóng lên ngày khu vực đường Trần Duy Hng, Nguyễn Phong Sắc, Xuân Thuỷ, Phạm Hùng, nh khu vực đầu tư sở hạ tầng tương đối lớn, thuận tiện giao thông lại, cho sinh hoạt # Tỷ lệ lãi suất tín dụng, tỷ lệ lạm phát Giá cảđất đai có cốt lõi làđịa tơ tư hoá, tức giáđất số tiền mà gửi số tiền vào ngân hàng thu lợi tức địa tơ đất Khi lãi suất ngân hàng giảm giáđất có hội tăng người dân rút tiền đểđầu tư bất động sản ngợc lại lãi suất ngân hàng tăng giá bất động sản giảm 2.2.4.3 Yếu tố xã hội # Đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ nhận thức, tâm lý tập quán người dân vùng Với người mua bất động sản dù với mục đích sản xuất, kinh doanh hay đểởđều quan tâm đến vườn đề này, vườn đề nhạy cảm người sử dụng Hay khu đất thuộc khu xóm liều, nhàổ chuột, khu người lao động làm thuê, chắn giá trị giảm so với khu dân cư có nhiều gia đình viên chức, cán bộ, người có thu nhập cao, trình độ dân trí người dân cao, có lối sống văn hố Do vườn đề tác động đến giá trị bất động sản (nhàở) Ngoài số vườn đề như: thu nhập bình quân người dân vùng so với vùng khác, giáo dục y tế, tình hình an ninh trật tự vùng tác động lớn tới giá trị bất động sản khu vực Trần Hồng Anh 40 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.4.4 Yếu tố pháp lý # Quy hoạch sử dụng đất Vườn đề quy hoạch có vai trị quan trọng giá trị bất động sản, có khả tác động mạnh đến mảnh đất làm cho tăng giảm khả sinh lợi vị trí mảnh đất đem lại quy hoạch, có nhiều bất động sản có giá cao nhiều sau quy hoạch Ví dụ: năm 1997 đường Hồng Quốc Việt quy hoạch đến năm 2000 hoàn thành xong, kế hoạch mởđường làm thay đổi toàn diện mặt đời sống người dân sống xung quanh Các bất động sản nằm khu vực mặt đường có giá trị tăng lên gấp hàng chục lần từ giá trị trung bình 8.5 triệu/1 mét vng tăng lên 56.3 triệu /1 met vuông, bất động sản ngõ có giá trị tăng đến chóng mặt từ 4.2triệu/1 mét vng tháng 9/2003 có giá trị 21 triệu/1 mét vng Qua khẳng định nhờ có quy hoạch màđất đai trở nên có giá thực người cóđất tay lại trở thành triệu phú Khơng có khu vực quy hoạch có biến động tăng lên khu vực sửa có quy hoạch lấy đất, đền bù, khu vực có kế hoạch xây khu cơng nghiệp, trường học, đại học, khu du lịch sinh thái hay sân vận động bất động sản xung quanh có biến động mạnh giá Tuy nhiên, có số bất động sản giá giảm cách đáng ngờ bị nằm khu vực giải toả nên người chủ bán vội, hay việc thị trường thiếu thông tin chênh lệch giáđền bù nhà nước vơi giá thị trường gây nhiều phiền toái người dân quan quản lý # Các quy định vềđất đai, nhà cửa cơng trình khác gắn liền với đất đai Những sách phủ, trung ơng vàđịa phương nhân tố nhạy cảm đến giáđất, quy định vềđất đai có thểđẩy giá lên cao ngợc lại Thái độ phủ quyền sử dụng đất sở hữu nhàở tác nhân mạnh nhạy cảm với thay đổi quy mơ, kết cấu tính chất thị trường bất động sản Sự hợp thức hoá quyền sử dụng đất sở Trần Hoàng Anh 41 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội hữu nhàở với việc thừa nhận cho đời hoạt động công khai thị trường bất động sản tác động lớn đến lượng cung – cầu bất động sản Nhưng với thị trường hoạt động mà khơng có sụe điều tiết nhà nước thường bị số người đầu chi phối, để thu lợi nhuận họ tạo khan cung tăng cầu cách giả tạo Chính mà sách quy định nhà nước đất đai tác động quan trọng đến cán cân cung cầu nhđối với giáđất Vào thời điểm năm 2001 sau có nghịđịnh 81/2001/CP cho phép Việt kiều làm ăn vàđịnh cư lâu dài Việt Nam phép mua bất động sản gây đợt sốt nhàđất Thành Phố Hồ Chí Minh Hà Nội Theo nghịđịnh tác động đến giá bất động sản thị trường, đẩy mặt giá lên cao # Các sách thuế nhà nước bất động sản Hiện với mức thuế quy định cao chuyển dịch quyền sử dụng đất Điều đóảnh hưởng khơng nhỏđến giá bất động sản thị trường bất động sản thức lý mà tình trạng mua bán bất động sản khơng thức, trao tay mà khơng thơng qua quyền diễn phổ biến # Tình trạng pháp lý Tình trạng pháp lý bất động sản ảnh hưởng quan trọng đến giá Những bất động sản đãđược cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” “Sổđỏ” giá cao đất khác, giấy chứng nhận đảm bảo yên tâm cho quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhàở mà người sử dụng sẽđược hưởng mức giáđền bù theo giá thị trường nh trường hợp bất động sản bị nằm khu vực giải toả Đó số yếu tốảnh hưởng đến biến động giáđất địa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà nội, yếu tố có liên quan chặt chẽ mật thiết với giáđất, yếu tố thay đổi kéo theo thay đổi giáđất địa bàn quận Một mặt quận Cầu Giấy quận địa bàn thành phố Hà Nội, với vị trí huyết mạch trung chuyển thuận tiện với ven đơ, sách đầu tư sở hạ tầng, định hướng thành phố cho vai trị tồn quận n Trần Hồng Anh 42 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội đãtạo nên địa vai trò quan trọng quận với phát triển chung thành phố, mà thị trường bất động sản tồn quận đẫ có thay đổi biến động cho phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, cho dân sinh, theo định hướng phát triển chung thực tế Kết là: hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thịđược tập trung đầu tư hoàn thành xây dựng nâng cấp nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng Triển khai xây dựng khu đô thị nhiều khu nhà tái định c theo hướng đồng đại, nên tạo diện vềđô thị, tính từ năm 2001 đến tồn quận thực 9.724 tỷđồng vốn đầu tư xây dựng Từ nguồn vốn đầu tư, nhiều cơng trình phát huy hiệu kinh tế, xã hội nh: Hệ thống đường giao thông gồm: Đờng vành đai 3; Cầu vợt nút Mai Dịch; đường Trần Duy Hưng; kè nạo vét sông Tô Lịch; đường Chùa Hà; đường Tô Hiệu kéo dài; đường Phan Văn Trường; đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài… Dựán khu đô thị: Làng Quốc tế Thăng Long; khu Trung Yên; khu Trung Hoà Nhân Chính; khu thị Dịch Vọng Nghĩa Đơ, Khu thị hành quận Cầu Giấy (50.7 ha) nhiều cơng trình phục vụ dân sinh, giáo dục như: trường học, sân chơi, đường, nước, … Ngồi Quận tổ chức đợt đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo công khai, dân chủ luật, thu 211.888 triệu đồng dự kiến thu 206.203 triệu đồng tổng số 664.315,7 triệu đồng theo kế hoạch Song song với việc phát triển nh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nàh quyền sử dụng đất hàng năm vợt tiêu Thành phố giao, cấp 17.805 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở quyền sở hữu dất tổng số 18.231 hồ sơ kê khai đạt 97.7% Quá trình phát triển toàn quận mặt sở hạ tầng quản lýđã tác động mạnh đến giáđất địa bàn quận cách rõ nét rộng lớn Trần Hồng Anh 43 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Ch­¬ng kÕt luËn kiến nghị 3.1 Kết luận 3.1.1 Di gúc quản lý nhà nước: Thị trường bất động sản quận bộc lộ điểm yếu : thứ nhất, thủ tục rườm rà, nhiều thời gian nhân dân Ví dụ: người có bất động sản cần chuyển dịch, sau làm thủ tục xin phép quan nhà nước có thẩm quyền phải đến quan thuế xuất trình tồn hồ sơ nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ, làm thủ tục tài xong, người có bất động sản quay lại quan địa làm thủ tục tài xong, người có bất động sản quay lại quan địa làm thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ đồ…Và cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất, việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà cơng trình lại phải đến quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở làm thủ tục chuyển nhượng Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành phát triển cách tự phát khơng có quản lý, quản lý quỹđất lỏng lẻo, hoạt động tra hiệu quả, xử lý vi phạm chưa nghiêm minh dẫn đến vi phạm tiếp tục xảy ra, việc cung cấp thông tin tổ chức dịch vụ cho thị trường bất động sản cịn nhiều hạn chế, cơng tác định giáđất cịn thiếu lực lượng yếu trình độ nên định giáđất chưa sát chưa kịp với diễn biến thị trường 3.1.2 Dưới góc độ kinh tếđầu tư: Xu thị trường khơng thức nhạy cảm, trốn thuế lệ phí chuyển quyền, lại khơng an tồn khơng chắn, người mua khơng có thơng tin thức t vườn cho việc xem xét lại quyền sở hữu người bán, yếu tố rủi ro cao nên khơng thu hút nhàđầu tư, hệ thống thông tin không đảm bảo cho nhàđầu tư nước ngoài, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sử dụng đất chậm, mức thuế lại cao 3.2 KiÕn nghÞ Trước diễn biến phức tạp thị trường bất động sản, việc can thiệp cấp có thẩm quyền vơ quan trọng, can thiệp, thái độ kịp thời quan quy định rõ ràng, thuận tiện quản lý giải vườn đề thị trường bất động sản cách dễ dàng Trần Hoàng Anh 44 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Việc giải vườn đềđất đai quan hệ thị trường thị trường bất động sản cần nhanh chóng đa vào quỹđạo pháp luật đểđồng hoá cấu kinh tế thị trường lành mạnh, thúc đẩy trình huy động nguồn lực đầu tư vào đất đai để xây dựng sở hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng đất Trước bất cập thị trường thị trường bất động sản quận Cầu Giấy, xin đưa sốđề xuất: Cần hoàn thiện văn – sách để quản lý tốt thị trường bất động sản: Các văn bản, nghịđịnh, nghị quyết, thơng tư…ban hành cần phải sát vói thực tế, kịp với tốc độ phát triển thị trường bất động sản, phải mau chóng làm cho giáđất sát với thị trường Tổ chức đăng ký bất động sản thường xuyên: Nhằm nắm bất xác kịp thời thông tin liên quan đến biến động vềđất đai nh: diện tích, vị trí, hình thể…Các quan vạch kế hoạch, quy hoạch phù hợp với định hướng phát triển kinh tế, đồng thời phải thường xuyên cập nhật số liệu định kỳ phải tổ chức công việc cách khoa học, không để chồng chéo, nhanh xác hiệu Hình thành tổ chức định giá bất động sản: Cùng với phát triển kinh tế thìđất đai khơng đơn nơi đểở, địa bàn sản xuất mà cịn loại hàng hố có gía trị cao, việc định giá quan trọng nên cần đội ngũ cán chuyên nghiệp, trình độ cao để hỗ trợ, giám sát quản lí thị trường Chấn chỉnh hoạt động tư vườn môi giới bất động sản trung tâm môi giới: trung tâm nguyên nhân đẩy giáđất tăng cao, tạo thị trường ảo, gây trở tngại cho hai bên mua bán Công bố quản lý quy hoạch qua kế hoạch sử dụng đất: quản lý thật tôt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất biện pháp lập quy hoạch thẩm quyền đảm bảo “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra ” Tổ chức lại hệ thống kinh doanh bất động sản: quy định cụ thể việc đăng ký kinh doanh hành nghề làm nghĩa vụ tài với nhà nước theo quy định thống pháp luật Trần Hoàng Anh 45 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội TÀILIỆUTHAMKHẢO Giáo trình : Thị trường quyền sử dụng đất bất động sản - CVCC: Mai Xuân Yến Luật đất đai sửa đổi năm 2003 Bài viết “Một số vấn đề lý luận xây dựng quản lý hiệu thị trường bất động sản (BĐS) có tổ chức nước ta nay” – TS Nguyễn Quang Tuyến trường Đại học Luật Hà Nội Giáo trình nguyên lý thị trường nhàđất - LêĐình Thắng - ĐHKT QD - năm 2000 Nghịđịnh 17/1999/ ND – CP ngày 29 tháng năm 1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đấtvà chấp góp vốn quyền sử dụng đất Quyết định 3519/QĐ -UB quy định thực Nghịđịnh số 87/CP ngày 17/8/1994 phủ khung giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định 69/1999/ QĐ - UB UBND thành phố Hà Nội ngày 18/8/1999 việc ban hành sửa đổi bổ sung kê khai đăng ký nhàở, đất cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhàở quyền sử dụng đất thành phố Hà Nội Quyết định 104/2000/ QĐ - UB việc bổ sung điều chỉnh điều – QĐ số 06/1998/ QĐ - UB thành phố hệ sốđiều chỉnh (k) để xác định giáđất bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhàở Quyết định 840 – QĐ/UB ngày 25/02/1997 truy thu tiền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 10 Quyết định 158/2002/QĐ - UB ngày 25/11/2002 việc ban hành quyền sở hữu nhàởđịnh thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp ( bảo lãnh ), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội 11 Tạp chíđịa năm 2002 12 Bài viết “Bản chất giáđất nay” CVCC Mai Xuân Yến Trần Hoàng Anh 46 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Mục lục Lời mở đầu Ch­¬ng 1: Tổng quan thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản, vai trị, đặc tính bất động sản 1.2 Thị trường bất động sản 1.3 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 1.3.1 Một sốđặc trưng thị trường bất động sản Việt Nam 1.3.2 Các khu vực thị trường bất động sản 1.3.3 Gía bất động sản thị trường 1.3.4 Vai trò thị trường bất động sản phỏt trin nn kinh t Chương 2: Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản Quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.1 Khái quát vùng nghiên cứu 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 2.1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 2.2 Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản Quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.1 Vườn đề cung - cầu thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.2 Các nhân tốảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.2.1 Các nhân tốảnh hưởng đến cầu bất động sản 2.2.2.2 Các nhân tốảnh hưởng đến cung bất động sản 2.2.3 Giá bất động sản qua điều tra địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội Trần Hoàng Anh 47 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự tác động giáđất giá nhàở tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.4 Sự tác động giáđất, giá nhàở tới thị trường bất động sản Quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.4.1 Yếu tố tự nhiên 2.2.4.2 Yếu tố kinh tế 2.2.4.3 Yếu tố Xã Hội 2.2.4.4 Yếu tố pháp lý Ch­¬ng 3: Kết luận kiến nghị 3.1 Kết luận 3.1.1 Dưới góc độ quản lý nhà nước 3.1.2 Dưới góc độ kinh tếđầu tư 3.2 Kiến nghị KÕt luËn Tài liệu tham khảo Trần Hồng Anh 48 Lớp K47 Địa Chính LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... luanvanchat@agmail.com Sự tác động giá? ?ất giá nhà? ?? tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP H Ni Chương tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản quận cầu giấy hà nội 2.1 Khái quát... l? ?ở sở 2.2 Sự tác động giá đất giá nhà tới thị trường bất động sản Quận Cầu Giấy TP Hµ Néi Có thể khẳng định thị trường bất động sản thị trường đất đai thị trường nhà? ??, biến động thị trường bất. .. luanvanchat@agmail.com Sự tác động giá? ?ất giá nhà? ?? tới thị trường bất động sản quận Cầu Giấy TP Hà Nội Vàđề tài đặt số yêu cầu như: phân tích yếu tố tác động đến giá bất động sản giá? ?ất, giá nhà? ??để từđó thấy