Một số vấn đề pháp luật tố tụng dân sự phát sinh từ thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng về quyền sử dụng đất

NGHIÊN cút - TiDiO ĐĨí MỘT SỊ' VẤN ĐÉ PHÁP LUẬT Tố TỤNG DÂN PHÁT SINH TỪ THựC TIÊN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG VỀ QUYỂN sử DỤNG ĐẤT BÙI THỊ HUYỂN * Tóm tắt: Bài viết tập trung phân tích, đánh giá so vẩn đề pháp luật tố tụng dãn phát sinh từ thực tiền giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất tồ án, sở đưa quan điểm áp dụng pháp luật vấn đề: Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng quyên sử dụng đăt; xác định người cỏ quyền khởi kiện, người có quyền nghĩa vụ liên quan giải quyêt tranh châp hợp đông vê quyên sử dụng đất; thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Từ khoá: Thủ tục giải tranh chấp; hợp đồng quyền sử dụng đất; Bộ luật Tổ tụng dãn sự; thâm quyền Nhận bài: 30/10/2021 Hoàn thành biên tập: 28/3/2022 Duyệt đăng: 28/3/2022 SEVERAL ISSUES OF CIVIL PROCEDURES LAW ARISING OUT OF THE PRACTICE ON RESOLUTION OF DISPUTES OVER LAND USE RIGHTS CONTRACT Abstract: This article focuses on analyzing and assessing several civil procedurual issues arising out of contractual dispute resolution practices over land use rights in courts, therefrom proposing the application of the law in issues including: Competence to resolve contractual disputes over land use rights; determination of the subject who has the right to initiate a lawsuit and the subject whose rights and obligations are related to the resolution of contractual disputes over land use rights; the statute of limitation to initiate a lawsuit over land use rights contract Keywords: The procedures to resolve disputes; land use rights contract; Civil Procedures Code; competence Received: Oct 3ơh, 2021; Editing completed: Mar 28th, 2022; Acceptedfor publication: Mar 28th, 2022 Xác định thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Xác định thẩm quyền nội dung quan trọng giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất, bao gồm thẩm quyền theo loại việc, thẩm quyền theo cấp thẩm quyền theo lãnh thổ - thẩm quyền theo loại việc: Tranh * Phó Giáo sư, Tiến sĩ, Trường Đại học Luật Hà Nội £-mail: huyenttd@hlu.edu.vn TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 chấp hợp đồng quyền sử dụng đất loại tranh chấp thuộc thẩm quyền theo loại việc án theo khoản Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân (BLTTDS) năm 2015 Cần phân biệt tranh chấp hợp đồng nhà tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng song pháp luật nội dung để đánh giá hiệu lực hợp đồng, thời điểm có hiệu lực hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên quan hệ hợp đồng khác 41 NGHIÊN cứư - TRA o ĐÕI Việc phân biệt hai loại hợp đồng cần vào chất pháp lí quan hệ hợp đồng mà khơng phải hình thức hay tên gọi hợp đồng Tuy nhiên, thực tế có trường hợp tồ án nhẩm lẫn việc xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng nhà tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Chẳng hạn, vụ tranh chấp hợp đồng nguyên đon bà N.T.Th, Quận Thành phố Hồ Chí Minh ông T.V.L, Quận Thành phố HCM “Hợp đồng bán nhà xây mới”, đối tượng nhà xây thô đất số 1756, khu c thuộc Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh1 Nội dung vụ án sau: Ngày 12/11/2003, Công ti cổ phần Phát triển kinh doanh nhà (viết tắt Công ti HDTC - Bên A) kí Hợp đồng bán nhà xây số 1797/2003/HĐAPC-KD với ông N.T.D (Bên B) Điều Hợp đồng quy định: “Bên A đồng ý bán, bên B đồng ý mua nhà xây thô giả trị xây lắp quy định cụ phụ lục hợp đồng xây lắp Căn nhà tọa lạc đất sổ 1756, khu c thuộc Dự án Khu đô thị An Phủ - An Khánh, Quận 2, Thành phố HCM Ngày 08/9/2009, ông D chuyển nhượng lại hợp đồng cho bà B.X.Ng Tiếp đến, ngày 27/6/2011 bà Ng chuyển nhượng hợp đồng cho bà Th, ngày 09/9/2014 bà Th kí hợp đồng đặt cọc hợp đồng mua bán nhà nêu cho ông T.V.L Văn phòng công chứng Thủ Thiêm Quyết định số 63/2020/DS-GĐT tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền nghĩa vụ thực giao dịch ve bất động sàn ngày 11/12/2020 Tồ án nhân dân tối cao 42 Khi thụ lí giải tranh chấp trên, án cấp sơ thẩm án cấp phúc thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp hợp đồng mua bán nhà áp dụng pháp luật nhà để giải tranh chấp không với chất pháp lí vụ việc Sau kí hợp đồng bán nhà xây nêu trên, bên chưa kí Phụ lục họp đồng việc xây nhà chưa xác định giá trị nhà xây mới, ông D, bà Ng, bà Th hay ông L chưa tốn tiền mua nhà cho Cơng ti HDTC Do đó, Họp đồng bán nhà xây bên thực chất Họp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với sở hạ tầng áp dụng Điều 78c Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 1998), Điều 194 Luật Đất đai năm 2013 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai năm 2013 để giải xác - thẩm quyền theo cấp: Đa số tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải án nhân dân cấp huyện, trừ tranh chấp có liên quan đến đương nước ngoài2 vụ án thuộc thẩm quyền án nhân dân cấp huyện tính chất phức tạp nên tồ án nhân dân cấp tỉnh lấy lên để giải vụ án theo quy định Điều 34 BLTTDS năm 2015 Tham khảo Điều Nghị số 03/2012/NQHĐTPTANDTC ngày 03/12/2012 hướng dẫn thi hành số quy định Phần thứ “Những quy định chung” Bộ luật Tố tụng dân sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung số điều Bộ luật Tố tụng dân TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 NGHIÊN cúv - TRA o ĐÔI Theo Điều 34 BLTTDS năm 2015 hướng dẫn Giải đáp nghiệp vụ số 02 ngày 19/9/2016 cùa Toà án nhân dân tối cao giải vụ án tranh chấp đất đai nói chung tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất nói riêng, tồ án có quyền huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có theo quy định pháp luật Thẩm quyền cấp án trường hợp yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất uỷ ban nhân dân xác định theo quy định khoản Điều 32 Luật Tố tụng hành năm 2015 Như vậy, theo quy định tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất mà đương có yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất uỷ ban nhân dân thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm tồ án nhân dân cấp tỉnh, khơng phụ thuộc vào yêu cầu đương có chấp nhận hay khơng3 Trong trường hợp tồn vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất uỷ ban nhân dân thuộc thẩm quyền xét xử sơ thẩm án nhân dân cấp tỉnh theo Điều 34 BLTTDS năm 2015 Tuy nhiên, theo hướng dẫn Toà án nhân dân tối cao thì: “Khi giải vụ việc dân có liên quan đến định biệt quan, tổ chức tồ án phải xem xét, Bản án dân phúc thẩm số 17/2021/PT-DS Toà án nhân dân tối cao số 17/2021/DS-PT ngày 27/01/2021 tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất yêu cầu huỷ định hành liên quan đến thu hồi đất, phê duyệt phương án bồi thường, https://congbobanan.toaan.gov.vn, truy cập 10/9/2021 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 đánh giá tính hợp pháp định cá biệt Trường hợp định cá biệt rõ ràng trải pháp luật xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đirơng phải huỷ định bảo đảm giải đủng đắn vụ việc dân mà việc huỷ định khơng làm thay đổi thẩm quyền giải vụ việc dân tồ án giải vụ việc dân tiếp tục giải xem xét huỷ định Trường hợp việc xem xét huỷ định dẫn đến thay đổi thẩm quyền giải vụ việc dân xác định theo quy định tương ứng Luật Tố tụng hành chỉnh thẩm quyền án nhân dân cấp tỉnh tồ án nhân dân cấp huyện thụ lí giải vụ việc dãn phải chuyển vụ việc cho án nhân dân cấp tỉnh giải xem xét huỷ định Trường họp giải vụ việc dân có liên quan đến định biệt không cần thiết phải huỷ định biệt việc khơng huỷ định đảm bảo giải đủng đắn vụ việc dân tồ án giải vụ việc dân tiếp tục giải quyết”4 Như vậy, theo hướng dẫn có u cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất uỷ ban nhân dân, án nhân dân cấp huyện tiếp tục xem xét, thụ lí xác định rõ có huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất uỷ ban nhân dân án nhân dân cấp huyện chuyển hồ sơ vụ án cho án nhân dân cấp tỉnh giải Hướng dẫn để giải tình trạng Tòa án nhân dân tối cao, Giải đáp nghiệp vụ số 02/GĐ-TANDTC Tòa án nhân dân tối cao ngày 19/9/2016 (điểm Mục II) 43 NGHIÊN (ít - TRA o DỊỈ q tải tồ án nhân dân cấp tỉnh (đối với địa phương có số lượng án lớn) lại không với tinh thần Điều 34 BLTTDSnăm 2015 - thẩm quyền án theo lãnh thổ: Việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ tranh chấp dân nói chung vào khoản Điều 39, khoản Điều 40 BLTTDS năm 2015 cần lưu ý hai trường hợp: Một trường hợp đối tượng tranh chấp bất động sản tồ án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, bất động sản có nhiều địa phương khác ngun đơn u cầu tồ án nơi có bất động sản giải quyết5; Hai trường hợp đối tượng tranh chấp bất động sản việc xác định thẩm quyền dân án theo thử tự sau: 1) Toà án nơi cư trú, làm việc nguyên đơn, nguyên đơn cá nhân nơi có trụ sở nguyên đơn, nguyên đơn quan, tổ chức giải (nếu đương có thỏa thuận với văn bản); 2) Toà án theo lựa chọn nguyên đơn theo khoản Điều 40 BLTTDS năm 2015; 3) Toà án nơi bị đơn người bị yêu cầu cá nhân cư trú, làm việc tồ án nơi bị đơn, người bị u cầu có trụ sở họ quan, tổ chức (điểm a khoản Điều 39 BLTTDS) Trong trường hợp nơi cư trú bị đơn nơi có bất động sản (đất) trùng việc xác định thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng quyền sừ dụng đất khơng có vướng mắc Tuy nhiên, thực tế Điểm c khoản Điều 39, điểm i khoản Điều 40 BLTTDS năm 2015 44 trường hợp nơi cư trú bị đơn nơi có bất động sản hai quận, huyện tỉnh khác nhau, có quan điểm khác việc xác định thẩm quyền theo lãnh thố tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất Quan điểm thứ cho rằng6, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất tranh chấp hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng tranh chấp bất động sản nên việc xác định thẩm quyền án xác định theo thứ tự: 1) Toà án nơi cư trú, làm việc có trụ sở nguyên đơn (nếu có thỏa thuận); 2) Tồ án nơi hợp đồng thực giải quyết; 3) Toà án nơi cư trú, làm việc có trụ sở bị đơn Quan điểm thứ hai cho rằng, việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đối VỚI tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất cần vào đối tượng cụ thể tranh chấp hậu pháp lí hợp đồng quyền sử dụng đất7 Bản án số 31/2020/KDTM-ST ngày 27/10/2020 Toà án nhân dân quận c, Thành phố H, tranh chấp Hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp nguyên đơn Ngân hàng s, trụ sở số 25 Đ, phường p, quận Hoàn Kiếm, thành phổ Hà Nội bị đơn Công ty N, trụ sở số 10, ngõ 387 V, phường N, quận cầu Giấy, thành phố Hà Nội, tài sản chấp số 01 toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất số 4, tờ đồ số 01, có diện tích 395m2, địa thôn N6, xã KI, huyện Đ, thành phố Hà Nội tài sản số 02 toàn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất đất số 4, tờ đồ số 25, có diện tích 796m2 địa thơn Ql, xã B, huyện Đ, thành phố Hà Nội Vụ án Tồ án nhân dân nơi bị đơn có trụ sở - Toà án nhân dân quận CG, thành phố Hà Nội giải quyết, https://congbobanan.toaan gov.vn, truy cập 10/9/2021 Quyết định số 63/2020/DS-GĐT tranh chấp hợp TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÔI Quan điềm thứ hai phù hợp với điểm c khoản Điều 39 BLTTDS năm 2015 Việc xác định thẩm quyền theo lãnh thổ tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất cần linh hoạt phụ thuộc vào đối tượng tranh chấp hợp đồng, giải hài hịa u cầu bảo đảm cho tồ án có điều kiện giải tranh chấp tốt yêu cầu tạo điều kiện thuận lợi cho bị đon tham gia tổ tụng Khi đối tượng tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất ranh giới, vị trí, diện tích, tình trạng pháp lí đất hay dần đến việc phải đo đạc, xem xét chỗ, định giá đất, bàn giao đất tồ án nơi có đất có thẩm quyền giải tranh chấp thuận lợi cho án xác minh, thu thập chứng bảo đảm hiệu việc thi hành án dân Trong trường hợp đối tượng tranh chấp hợp đồng quyền đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền nghĩa vụ thực giao dịch bất động sản ngày 11/12/2020 Trong vụ án bị đơn ông T.V.L cỏ nơi cư trú Quận 3, đối tượng cùa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quận tịa án có thẩm quyền giải Toà án nhân dân Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh Quyết định giám đốc thẩm dân số 03/2020/DS-GĐT ngày 16/01/2020 Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử đụng đất Nội dung vụ án sau: Nguyên đơn ông Hồ Văn H, có nơi cư trú huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh ưanh chấp với bị đơn ông N.T.Nh và L.T.K.L, có nơi cư trú Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất xã Long Thới, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh Vụ án Toà án nhân dân huyện Nhà Bè (nơi có đối tượng tranh chấp bất động sản) giải (Bản án dân sơ thẩm số 224/2016/DSST ngày 03/11/2020) TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 sừ dụng đất nghĩa vụ khác hợp đồng tồ án có thẩm quyền giải tranh chấp tồ án nơi cư trú, làm việc có trụ sở ngun đơn (nếu có thỏa thuận) tồ án nơi hợp đồng thực giải (theo lựa chọn nguyên đơn) tòa án nơi cư trú, làm việc có trụ sở bị đơn Xác định người có quyền khởi kiện người có quyền nghĩa vụ liên quan tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất - người có quyền khởi kiện giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất: nguyên tắc, chủ thể có quyền khởi kiện vụ án dân người có quyền lợi ích họp pháp bị xâm phạm tranh chấp8 nên bên quan hệ hợp đồng quyền sử dụng đất người có quyền khởi kiện vụ án dân Theo nguyên lí chung, quyền lợi gắn với quan hệ pháp luật dân đối tượng quyền khởi kiện Đối với tố quyền đối nhân, tính cách đối nhân nghĩa vụ ngồi trái chủ khơng người có u cầu người có nghĩa vụ Cơ sở tố quyền đối nhân quan hệ nghĩa vụ, mà bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ dẫn tới bên có quyền phải “cầu viện’’ tới can thiệp cơng lí để buộc bên có nghĩa vụ phải thi hành nghĩa vụ họ9 Tuy nhiên, trường họp Nguyễn Thị Hương, Khởi kiện vụ án dân Những vấn đề lí luận thực tiễn, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2019, tr 35 Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật học Việt Nam Những vẩn đề đương đại, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2019, tr 483 45 NGHIÊN CỨU - TRA o ĐƠI người khơng trực tiếp tham gia quan hệ hợp đồng họ lại người bị ảnh hưởng quan hệ hợp đồng quyền sử dụng đất có quyền khởi kiện vụ án dân hay không vấn đề phát sinh thực tế có quan điểm khác Chẳng hạn, Bản án dân phúc thẩm số 18/DS-PT ngày 20/7/2016 Tồ án nhân dân tỉnh X tun ơng E phải trả cho bà F số tiền 400.000.000 đồng Ngày 10/9/2016, ông E chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà G, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông E bà G công chứng Tuy nhiên, sau nhận tiền từ bà G, ông E không trả tiền cho bà F nên bà F làm đơn yêu cầu thi hành án Sau quan thi hành án dân có thẩm quyền xác minh ơng E khơng có tài sản khác để thi hành án, bà F gửi đơn khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông E bà G tình này, Điều 186, 187 BLTTDS năm 2015 dẫn đến cách hiểu ,rằng bà F chủ thể quan hệ hợp đồng mua bán nhà nên bà F quyền khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông E bà G Nếu hiểu chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền lợi ích hợp pháp liên quan đến quan hệ hợp đồng nên có quyền khởi kiện hạn chế quyền khởi kiện chủ thể Dưới góc độ bảo vệ quyền dân sự, người bị ảnh hưởng quan hệ dân chủ thể khác xác lập phải có quyền khởi kiện10*11 Do 10 Trần Anh Tuấn, “Người tham gia tố tụng dân 46 đó, Cần giải thích quy định Điều 186 BLTTDS năm 2015 theo hướng tất chù thể cho bị ảnh hưởng quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông E bà c có quyền khởi kiện Bên cạnh đó, theo Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân năm 2014 kể từ thời điểm án, định có hiệu lực pháp luật, bà E (người phải thi hành án) chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, chấp, cầm cố tài sản cho người khác (bà G) mà không sử dụng khoản tiền thu để thi hành án khơng cịn tài sản khác tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án quyền sử dụng đất trường hợp bị kê biên, xử lí để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác theo quy định khoản Điều 75 Luật Thi hành án dân Bà F có quyền khởi kiện u cầu tồ án có thẩm quyền tun bố hợp đồng ông E bà G vô hiệu1' Hướng dẫn phù hợp với khoản Điều 125 BLDS năm 2015, theo trường hợp xác lập giao dịch dân giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch dân vơ hiệu Vì vậy, theo quy định này, mối liên hệ pháp luật tố tụng dân pháp luật dãn sự”, trong: Sự tương thích mâu thuẫn pháp luật tố tụng dân pháp luật dân sự, Đề tài khoa học cấp sở, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2018 11 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Chính phù quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân năm 2014 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 NGHIÊN CỨU - THA o ĐÔI người phải thi hành án dân chuyển dịch tài sản cho người thứ ba thông qua giao dịch dân người thứ ba xác lập quyền sở hữu tài sản giao dịch dân người phải thi hành án dân với người thứ ba bị tun vơ hiệu - xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất: Đối với tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất mà người khác trực tiếp quản lí, sử dụng cho thuê, chấp ngân hàng giải vụ án, người quản lí, sử dụng, thuê, ngân hàng nhận chấp nhà, đất xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trường hợp đối tượng tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất tranh chấp có phần diện tích nằm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho nguyên đơn bị đơn phải xác định bên thứ ba người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trường hợp đất tranh chấp mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho nguyên đơn bị đơn theo hồ sơ địa trước người khác kê khai, đăng kí sổ mục kê sổ địa người kê khai, người đăng kí sổ mục kê, sổ địa xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trường họp tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất mà có u cầu tồ án huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 đất xác định người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan12 Trường họp tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất mà quyền sử dụng đất cấp cho cho hộ gia đình việc đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền nghĩa vụ liên quan cịn có quan điểm khác Quan điểm thứ cho rằng, phải vào hộ thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất để xác định thành viên hộ có tên hộ người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan13 Quan điểm khác lại cho rằng, việc xác định thành viên hộ gia đình phải vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất14 Trường hợp cần thiết, tồ án u cầu uỷ ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm giải vụ án đưa họ tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Khi giải vụ án dân sự, người thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, tồ án phải đưa người trực tiếp quản lí, sử dụng đất hộ gia đình, người có cơng sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất tài sản 12 Khoản Điều 34 BLTTDS năm 2015 13 Hướng dẫn số 32/HD-VKSTC ngày 26/8/2021 Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn số nội dung kiểm sát việc giải vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sờ hữu nhà 14 Cơng văn số Ĩl/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 Tịa án nhân dân tối cao giải đáp số vấn đề nghiệp vụ (điểm mục III) 47 NGHIÊN CỨU- TRAO ĐÔI đất tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan15 Quan điểm thứ hai hợp lí sổ hộ hình thức quản lí nhân khau hộ gia đình, có chức xác định nơi thường trú hợp pháp cơng dân Trong đó, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người trực tiếp quản lí, sử dụng đất hộ gia đình, người có cơng sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất tài sản đất sở để xác định người có quyền nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất tranh chấp Thời hiệu khỏi kiện tranh chấp họp đồng quyền sử dụng đất Tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất trường hợp cụ thể tranh chấp họp đồng nên thời hiệu khởi kiện áp dụng theo thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng Căn điểm d khoản Điều 688 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 khơng phụ thuộc vào thời điểm xác lập quan hệ hợp đồng, kể hợp đồng xác lập trước ngày 01/01/2017 thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất xác định sau: - Đối với trường hợp tranh chấp quyền nghĩa vụ theo hợp đồng thời hiệu khởi kiện áp dụng Điều 429 BLDS năm 2015 Điều 184 BLTTDS năm 2015, theo thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tồ án giải tranh chấp hợp 15 Cơng văn số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 07/4/2017 Tòa án nhân dân tối cao giải đáp số vấn đề nghiệp vụ (điểm mục III) 48 đồng quyền sử dụng đất 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết phải biết quyền lợi ích hợp pháp bị xâm phạm Tuy nhiên, giải tranh chấp trường hợp này, án áp dụng thời hiệu khởi kiện đương có yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện Chẳng hạn, vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất ngày 24/9/2020 Toà án nhân dân huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc Theo nội dung vụ án ngày 07/9/2016 bên chuyển nhượng (anh N.v c, chị B.T.K) bên nhận chuyển nhượng (anh Đ.V.B chị N.T.T) giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo bên chuyển nhượng chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng đất vỡ hoang, địa đất thôn PC, xã Hướng Đạo, huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc, đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, giao dịch khơng có công chứng chứng thực Cuối tháng 5/2019, anh B, chị T xây tường bao quanh để giữ đất gia đình anh c ngăn cản khơng cho xây cho không chuyển nhượng đất cho anh chị nên hai bên xảy tranh chấp Anh B, chị T khởi kiện đề nghị tồ án cơng nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/9/2016 anh Đ.V.B, chị N.T.T anh N.v.c, chị B.T.K có hiệu lực, yêu cầu anh c, chị K thực hợp đồng giao đất chuyển nhượng Khi giải vụ án này, Toà án nhân dân huyện Tam Dương nhận định: “Trong vụ án đương không đưa yêu cầu áp dụng thời hiệu theo quy định Điều 184 BLTTDS TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 NGHIÊN CỨU - TRA o ĐÓI năm 2015 nên vụ án không áp dụng thời hiệu”ỉ(>' - Đối với tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng quyền sử dụng đất vô hiệu thời hiệu khởi kiện áp dụng theo Điều 132BLDS năm 2015 - Theo Điều 155 BLDS năm 2015 tranh chấp quyền sở hữu, địi lại tài sản, tồ án khơng áp dụng thời hiệu, không phụ thuộc vào việc bên bên có hay khơng có u cầu áp dụng thời hiệu16 17 Do đó, trường hợp đương kiện đòi quyền sừ dụng đất theo hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho nhờ, chuyến đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng áp dụng thời hiệu khởi kiện Thực tế nay, nhiều trường hợp, chất đương có tranh chấp quyền nghĩa vụ theo hợp đồng quyền sử dụng đất thời hiệu khởi kiện tranh chấp hết nên đương vào quy định thời hiệu kiện đòi tài sản, thay đổi yêu cầu thành kiện đòi tài sản để khởi kiện vụ án dân sự18 Chẳng hạn, vụ án “kiện đòi tài sản quyền sử dụng đất cho nhờ” Toà án nhân dân huyện TL, tỉnh Hưng Yên Theo 16 Bàn án số 12/2020/DSST ngày 24/9/2020 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Toà án nhân dân huyện Tam Dương, tinh Vĩnh Phúc https://congbobanan.toaan.gov.vn, truy cập 10/9/2020 17 Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 cùa Toà án nhân dân tối cao giải đáp số vướng mắc xét xử (điểm mục III) 18 Bàn án số 02/2020/DS-ST ngày 27/02/2020 Toà án nhân dân huyện TL, tỉnh Hưng Yên “Kiện đòi tài sản quyền sử dụng đất cho nhờ” TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 đơn khởi kiện trình tố tụng, nguyên đơn bà L.T.M.Đ trình bày tài sản tranh chấp cụ ngoại bà để lại, chia cho bố mẹ bà Sau đó, bố mẹ bà chia cho bà bà quản lí, sử dụng tồn diện tích đất Ơng Tr cháu cụ, năm 1981 ông Tr đội về, bà cho ông Tr nhờ nhà đất nêu (không lập biên bản) Tháng 3/2003, ông Tr tự ý bán tồn đất cho gia đình bà N.T.X ơng P.V.H hàng xóm với giá 30.000.000 đồng, có giấy tờ viết tay Bà có đơn đề nghị cấp quyền giải buộc ơng Tr phải trả lại đất cho bà ông Tr khơng chấp nhận nên bà khởi kiện u cầu Tồ án giải buộc ông Tr phải trả lại bà nhà đất bà cho nhờ Vụ án qua cấp xét xử: Bản án dân sơ thẩm số 04/2013/DSST ngày 24/12/2013 Toà án nhân dân huyện TL xét xử; Bản án phúc thẩm số 38/2014/DSPT ngày 21/7/2014 Toà án nhân dân tỉnh Hưng Yên; Quyết định giám đốc thẩm số 89/2017/DS-GĐT ngày 15/9/2017, Uỷ ban thẩm phán Toà án nhân dân cấp cao tuyên huỷ toàn án dân phúc thẩm án dân sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân huyện TL xét xử lại sơ thẩm theo quy định pháp luật Ngày 27/02/2020, Toà án nhân dân huyện TL xét xử sơ thẩm lần vụ án Có thể thấy, chất pháp lí vụ án tranh chấp hợp đồng cho mượn đất bà Đ ông Tr, huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sừ dụng đất ông Tr bà X, ông H Tuy nhiên, đương khởi kiện tranh chấp hai hợp 49 NGHIÊN cúv - TRA o ĐỚI đồng nêu thời hiệu khởi kiện theo Điều 429 BLTTDS năm 2015 hết (nếu đương yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện trước án án, định sơ thẩm) Do đó, đương thay đổi yêu cầu khởi kiện kiện đòi tài sản quyền sử dụng đất cho nhờ tồ án khơng áp dụng thời hiệu khởi kiện./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thị Hương, Khởi kiện vụ án dân - Những vẩn đề lí luận thực tiễn, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2019 Trần Anh Tuấn, ‘‘Người tham gia tổ tụng dân mối liên hệ pháp luật tổ tụng dân pháp luật dân sự”, trong: Sự tương thích mâu thuẫn pháp luật tổ tụng dân pháp luật dân sự, Đề tài khoa học cấp sở, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2018 Trường Đại học Luật Hà Nội, Luật học Việt Nam - Những vấn đề đương đại, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2019 MỘT SỐ VÁN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN cứu ĐẺ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VÈ BẢO LƯU QUYỀN SỞ HỮU (tiếp theo trang 40) - Bên nhận bảo lưu (bên bán) có quyền kiểm sốt việc lưu thơng tài sản bên mua tài sản nhận thời gian bên mua chưa thực đầy đủ nghĩa vụ toán; - Bên bảo lưu (bên mua) không xác lập quyền sở hữu tài sản mua chưa thực đầy đủ nghĩa vụ toán; - Bên bảo lưu (bên mua) không bán tài sản mua, dùng tài sản mua để bảo đảm thực nghĩa vụ chưa thực đầy đủ nghĩa vụ tốn./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Đồn Thị Phương Diệp, “Bản chất pháp lí hợp đồng mua bán tài sản với thỏa thuận đặc biệt”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 02+03 (258+259), tháng 2/2014 Đỗ Văn Đại, “Vật quyền bảo đảm: Kinh 50 nghiệm nước ngồi cho Việt Nam”, Tạp chí Khoa học pháp lí Việt Nam, số 01(86)72015 Hồ Quang Huy, “Nhận diện khía cạnh pháp lí bảo lưu quyền sở hữu cầm giữ tài sản”, Tạp chí Tồ án nhân dân điện tử, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/ phap-luat/nhan-dien-khia-canh-phap-lycua-bien-phap-bao-luu-quyen-so-huucam-giu-tai-san-trong-blds-nam-2015 Nguyễn Văn Hợi, “Tính chất bảo đảm biện pháp bảo lưu quyền sở hữu”, Kỉ yếu Hội thảo khoa học: Chế định biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ Bộ luật Dân năm 2015, Trường Đại học Luật Hà Nội, ngày 26/12/2017 Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (Chủ biên), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân sự, Nxb Dân trí, Hà Nội, 2015 TẠP CHÍ LUẬT HỌC SỐ 3/2022 ... quyền sử dụng đất tranh chấp Thời hiệu khỏi kiện tranh chấp họp đồng quyền sử dụng đất Tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất trường hợp cụ thể tranh chấp họp đồng nên thời hiệu khởi kiện áp dụng. .. cho rằng6, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất tranh chấp hợp đồng tín dụng hợp đồng chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng khơng phải tranh chấp bất động sản nên việc xác định thẩm quyền án xác... người có quyền khởi kiện người có quyền nghĩa vụ liên quan tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất - người có quyền khởi kiện giải tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất: nguyên tắc, chủ thể có quyền