Thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua và kiến nghị hoàn thiện

THỰC TIẾN - KINH NGHIỆM THUC TIỀN GIÀI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỂN VỀ LĨI ĐI QUA VÀ KIẾN NGHỊ HỒN THIỆN BÙI AI GIƠN * Do vị trí tự nhiên phân chia trình chuyển dịch quyền sử dụng, nhiều trường hợp bất động sản bị vây bọc bất động sản nhiều chủ sử dụng khác Chủ sử dụng bất động sản gặp nhiều khó khăn việc khai thác quyền tài sản khơng có điều chỉnh pháp luật Tuy nhiên, vấn đề nhiều vướng mắc, cần hướng dẫn cụ thể Từ khóa: Quyền lối qua; bất động sản liền kề; bất động sản bị vây bọc; quyền địa dịch Nhận bài: 25/10/2021; biên tập xong: 17/11/2021; duyệt bài: 22/11/2021 Thực tiễn xét xử tranh chấp quyền lối qua Thứ nhất, khái niệm bất động sản liền kề Trong thực tế, bất động sản bị vây bọc không cần đến nhượng quyền bất động sản có chung ranh giới sử dụng, mà cịn bất động sản khác nằm nối tiếp với bất động sản liền kề Do đó, để bất động sản bị vây bọc đường cơng cộng cần có lối Lối qua nhiều bất động sản nhiều chủ sử dụng khác nhau, có bất động sản khơng nằm liền kề, bị hạn chế quyền lối Bởi lẽ, quyền lối áp dụng bất động sản liền kề gây khó khăn, dẫn đến việc áp dụng pháp luật khơng thống Ví dụ: “Đất ơng T nằm phía ngồi giáp đường cơng cộng, đất ông H nằm phía cách đất ông T kênh Trước ông T cho ông H qua đất để đường cơng cộng khơng cho qua Ơng H u cầu tạo lập lối vấn đề đặt ông H có quyền mở lối qua đất ông T hay không đất ông cách đất ông T * Thạc sĩ, Tòa án nhân dân huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Tạp chí số 09/2022 VkIÊM sát 45 THỰC TIỄN - KINH NGHIỆM kênh? Trong vụ án này, phán quyêt Tòa sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông H, buộc ơng T mở lối cho Tuy nhiên, Tòa phúc thẩm tuyên ngược lại định cho đất ông H đất ông T khơng liền kề cịn cách kênh, nên ơng T khơng có nghĩa vụ mở lối cho ơng H”1 Bên cạnh đó, khơng án khởi kiện mờ lối tất nguyên đơn bị đơn có bất động sản liền kề; nhiên, xét xử, Tòa án xem đủ điều kiện phép mở lối Ví dụ: “Đất bà N nằm phía ngồi sát đường cơng cộng Đồng ngun đơn gồm 11 hộ phía Từ trước đến nay, hộ sử dụng lối có phần diện tích ngang qua đất nhà bà N Nay bà N rào lại không cho Các hộ yêu cầu bà N mở lối Trong tranh chấp này, có 11 hộ yêu cầu tạo lập lối không đồng nghĩa hộ liền kề với đất bà N Vì nằm dọc theo đường có nhiều hộ nguyên đơn; đất gia đình chị A nằm đầu đường giáp với hộ bà N Có hộ yêu cầu tạo lập lối không liền kề, bất động sản xung quanh Tuy nhiên, Tòa án chấp nhận yêu cầu đồng nguyên đơn”1 Như vậy, từ thực tiền xét xử, Tòa án mở rộng thêm nội hàm cách hiếu yếu tố “liền kề” Đó là, ngồi bất động sản liền kề, trình sử dụng, bât động sản bị vây bọc tác động lên bất động sản xung quanh, làm ảnh hưởng đến quyền tạo lập lối Thứ hai, quy định lối thuận tiện họp lý Điều 254 Bộ luật Dân (BLDS) năm 2015 quy định việc mở lối cho thuận tiện họp lý lại chưa hướng dẫn cụ thể Lối thuận tiện mở để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt ngày hay nhu cầu sinh hoạt ngày nhu cầu sản xuất, kinh doanh? Vì chưa có vãn hướng dẫn xác định tính thuận tiện hợp lý lối nên việc phụ thuộc vào quan diêm chủ quan Thẩm phán Tác giả đồng tình ý kiến cho rằng, tính thuận tiện hợp lý thể chỗ phải bảo đảm cho chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc khai thác, sử dụng bất động sản có hiệu Tuy nhiên, chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc tự mở lối theo ý mình, mà cần có đồng ý chủ sử dụng bất động sản liền kề Phải kết họp bảo đảm quyền lợi bên, nghiêng phía làm trầm trọng tình trạng bên kia3 Lối hiểu lối cho người sử dụng (không phải phương tiện giao thông vận tải, gia súc) đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thông thường (không phải hoạt động sản xuất nông nghiệp, thương mại) Đe đưa Xem Bàn án số 454/2007/DS-PT ngày 14/06/2007 Tòa án nhân dân tinh Tiền Giang Xem Quyết định số 466/2012/DS-GĐT ngày 21/09/2012 Tòa dân Tòa án nhân dân tối cao Tạp chí 46 KIỂM SẤT Sơ 09/2022 Xem Trần Thị Huệ, “Quyền sử dụng hạn ché bất động sản liền kề vấn để tranh chấp ranh giới”, Nxb Tư pháp, năm 2011, tr.63 THỤC TIỀN - KINH NGHIỆM phán quyết, Thẩm phán cần xem xét kỹ lưỡng điều kiện thuận tiện hợp lý, để hạn chế đến mức thấp thiệt hại cho chủ sừ dụng bất động sản chịu hưởng quyền Việc mở lối phải tính đến vị trí địa lý đặc điểm vị trí đó, lợi ích bất động sản bị vây bọc khả gây thiệt hại cho bất động sản vây bọc Lối phải đảm bảo yếu tố bên trái hay bên phải, phía ngồi hay phía trong, thẳng hay vịng, chiều dài, chiều rộng, chiều cao Bên cạnh đó, giải tranh chấp tính thuận tiện hợp lý, Tịa án khơng có thống giới hạn tối thiểu tối đa chiều rộng lối cần mở Giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao tự thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho bên Vỉ dụ: “Nguyên đơn yêu cầu lối có chiều ngang l,5m (dài hết 526) chưa phù hợp Đối với lối nông thôn, chiều ngang Olm đảm bảo điều kiện lại gây thiệt hại cho việc sử dụng đất bị đơn Vì vậy, cần sửa phần án sơ thẩm, chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện nguyên đơn mở lối có chiều ngang Olm”4 Thứ ba, trường hợp lối không đủ Điều 254 BLDS năm 2015 quy định trường hợp chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sử dụng khác mà không đủ lối đường Xem Bản án số 167/2019/DS-PT ngày 09/5/2019 Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-1672019dspt-ngay09052019-ve-tranh-chap-quyen-loi-di-qua-86861, truy cập ngày 24/10/2021 cơng cộng CĨ quyền u cầu chủ sử dụng bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý Trường hợp hiểu chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc thực tế có lối lối không đủ không đảm bảo không gian, diện tích Tuy nhiên, hay tiêu chí để xác định lối khơng đủ? Ví dụ: “Ơng A cho lối có chiều ngang 4-4,5m, bà L lấn chiếm thu hẹp lối đi, chiều ngang khoảng 02m nên ảnh hưởng đến quyền sử dụng lối Bị đơn thừa nhận lối vào đất ông A ngang qua phần đất bà, lối có kích thước khoảng 02m nối từ đường liên thôn vào đất ơng A lối hình thành từ năm 1972, nên bà chi đồng ý để lối có chiều rộng 02m Việc ơng A u cầu để lối có chiều rộng 4-4,5m khơng có bị đơn không đồng ý Như vậy, bên đương thừa nhận thực tế có lối chung hộ ơng A bà L lối vào đất ông A”5 Thực tiễn cho thấy, tiêu chí để Thẩm phán xác định lối khơng đủ vấn đề phức tạp cần có hướng dẫn Việc đánh giá lối khơng đủ chủ yếu dựa vào lời khai chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc, cho lối khơng đảm bảo diện tích, thuận tiện Bởi lẽ, tùy theo vị trí, địa điểm, địa tự nhiên bất động sản mà nhu cầu lối khác Ví dụ: Một lối đất gia đình ơng A hình Xem Bản án số 73/2018/DS-PT ngày 03/5/2018 Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk Tạp chí Số 09/2022 V-KIẺM SÁT 47 THỰC TIẾN - KINH NGHIỆM thành từ lâu để từ đường công cộng vào nhà gia đình ơng B Tuy nhiên, qua q trình sử dụng đất, gia đình khác chuyển đến sinh sống gần nhà ơng B, nên gia đình ơng B hộ gia đình xung quanh nhận thấy đường đất cũ không đủ, không đáp ứng nhu cầu lại hộ dân phía Bên cạnh đó, bất động sản thị hẹp, cịn khu vực nơng thơn rộng thưa hon, nên nhu cầu diện tích sử dụng lối khác Vì vậy, Thẩm phán phán phải cân nhắc nhằm đảm bảo cân lợi ích hài hịa mối quan hệ chủ thể Thứ tư, vấn đề đền bù Đen bù hiểu điều kiện mở lối mà hệ việc mở lối Việc chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền đền bù cho chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền mang ý nghĩa hồ trợ vật chất quyền sử dụng bất động sản bị hạn chế Tuy nhiên, Điều 254 BLDS năm 2015 không quy định phương thức, mức đền bù, thời hạn đền bù trường hợp khơng đền bù giải nào, có chế tài hay khơng? Vì luật khơng quy định cụ thể thời hạn đền bù nên bên hiểu đền bù trước sau mở lối Giả sử trường hợp bên có bất động sản hưởng quyền đền bù cho bên có bất động sản chịu hưởng quyền trước mở lối đi, sau nhận tiền đền bù bên có bất động sản chịu hưởng quyền lại không mở lối thỏa thuận giải nào? Thực tiễn xét xử cho thấy, Tòa án tuyên chủ sừ dụng bất động sản liền kề phải Tạp chí 48 KIỂM SÁ I Số 09/2022 dành cho người có bất động sản bị bao bọc bất động sản khác lối hợp lý, phần đền bù khơng đề cập đến tuyên phải đền bù mức đền bù nhiều ý kiến khác nhau6 Việc chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền đền bù cho chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền mang ý nghĩa hồ trợ vật chất, quyền sử dụng bất động sản bị hạn chế, mà bên chuyển nhượng cho Ví dụ: “Do hiểu Điều 254 BLDS năm 2015 (Quyền lối qua) không đầy đủ, dẫn tới phần định án sơ thẩm tuyên: Bà Q, ông L quyền sử dụng 108,9m2 đất có nghĩa vụ tốn giá trị quyền sừ dụng đất trồng đất cho bà V với tổng số tiền 65.752.400 đồng Bà V đến quan có thẩm quyền để điều chỉnh giảm diện tích đất 108,9m2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BM 512359 cấp ngày 07/01/2013 Quyết định khơng xác, khơng phù hợp với quy định pháp luật Bà Q, ông L lối có diện tích 108,9m2 phải trả khoản tiền đền bù cho bà V, trồng đất thuộc quyền sở hữu bà V diện tích đất 108,9m2 thuộc quyền sử dụng bà V, nên cần giữ nguyên diện tích đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà V Do đó, Xem Trần Duy Binh, “Một so vướng mắc thực tiễn áp dụng Bộ luật Dân 2005 kiến nghị hoàn thiện ”, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2013/01/10/ mot-so-vuong-mac-trong-thuc-tien-p-dung-bo-luat-dnsu-nam-2005-v-kien-nghi-hoan-thien), truy cập ngày 24/10/2021 THỰC TIỀN - KINH NGHIỆM cần sửa án sơ thẩm Thẩm phán xét xử sơ thẩm vụ án cần rút kinh nghiệm”7 Hiện nay, tồn hai loại giá đất: Theo bảng giá ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh giá thị trường, Tòa án tiến hành định giá phần đất bên tranh chấp Hai loại giá có chênh lệch rõ rệt Thông thường, chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền yêu cầu áp dụng giá thị trường, chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền muốn áp dụng bảng giá UBND cấp tỉnh Từ đó, dẫn đến mâu thuẫn lợi ích phát sinh, bên khó đến thỏa thuận thống mức đền bù Có ý kiến cho rằng, quy định cụ thể khung giá áp dụng việc đền bù trường hợp thực quyền bất động sản liền kề khung giá thị trường địa phương quan có chức thẩm định thời điểm tranh chấp phù hợp Trong đó, thực tiễn xét xử có xu hướng áp dụng giá đất Nhà nước quy định để tính giá trị đền bù phần đất mở lối chất, chủ sử dụng bất động sản liền kề cung cấp quyền khai thác hạn chế mà không trao quyền sử dụng, họ có khả lấy lại toàn quyền sử dụng tài sản quyền bất động sản liền kề chấm dứt Mặt khác, việc đền bù mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất cho chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền khai thác, sử dụng triệt để bất động sản Xem Bản án số 86/2018/DS-PT ngày 28/9/2018 Tòa án nhân dân tinh Bà Rịa - Vũng Tàu, https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-862018dspt-ngay28092018-ve-tranh-chap-quyen-loi-di-va-huy-giay-chungnhan-quyen-su-dung-69810, truy cập ngày 24/10/2021 mình, nên khoản tiền hiểu trao đổi ngang trường hợp chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng phần diện tích dành cho lối qua8 Thứ năm, thay đổi việc thực quyền Thực tế cho thấy, khơng trường hợp chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu thay đổi sở hạ tầng diện tích bất động sản chịu hưởng quyền để phục vụ cho hoạt động kinh doanh, chia thừa kế, tặng cho chuyển nhượng cho chủ sử dụng khác Tuy nhiên, quy định Điều 249 BLDS năm 2015 gây cách hiểu chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền thay đổi tùy ý, việc thay đổi khơng cần thiết, gây bất lợi cho chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền Như vậy, trường họp thay đổi khơng họp lý bên có bất động sản chịu hưởng quyền có thay đổi hay khơng? Hơn nữa, Điều 249 BLDS năm 2015 quy định chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo cho chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền thời hạn hợp lý lại không hướng dẫn cụ thể thời hạn hợp lý? Bên cạnh đó, pháp luật cần quy định rõ quyền lối qua bất động sản liền kề trường họp phân chia bất động sản Xem Nguyễn Thanh Thư, “Mối liên hệ quyền lối qua bất động sản liền kể chế định khác theo quy định BLDS năm 2015 ”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học “Quy định tài sản BLDS năm 2015 ảnh hưởng đến quy định khác pháp luật Việt Nam”, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017, tr.45 Tạp chí Sơ 09/2022 VkIẺM sát 49 THỰC TIÊN - KINH NGHIỆM thành nhiều phần mua bán, thừa kế Khi đó, bất động sản bị vây bọc có lối xác lập phạm vi bất động sản liền kề có nguồn gốc hay với bất động sản liền kề khác? Quy định khoản Điều 254 BLDS năm 2015 phù hợp trường hợp bất động sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau phân chia quỳ đất để tạo lập lối Trường hợp ngược lại, bất động sản sau phân chia khơng cịn quỹ đất để tạo lập lối đi, hay nói cách khác, lối tạo lập bất động sản gổc khơng thể khai thác sử dụng cơng nhỏ Pháp luật hành quy định bất động sản có nguồn gốc phải có nghĩa vụ dành lối cho bất động sản phía phân chia mà không quy định nghĩa vụ bất động sản liền kề khác9 Trường hợp bất động sản phân chia thừa kế, tặng cho, mua bán cho nhiều chủ sử dụng khác họ phải dành lối cho người phía Chẳng hạn, án nhận định sau: “Qua xem xét thẩm định thực tế xác định, đất anh M, anh N sử dụng có lối mặt trước giáp với ngõ xóm Do vậy, anh M, anh N có phân chia thừa đất (chia ngang đất) phải có thỏa thuận với nhau, người sử dụng đất bên phải dành lối cho người sử dụng đất bên với thực tế Đối với biên Xem Th.s Nguyễn Thanh Thư - Nguyễn Tấn Hoàng Hải, “Quyền lối qua bất động sàn liền kề BLDS 2015", https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghiencuu/quyen-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke-trong-blds2015, truy cập ngày 24/10/2021 Tạp chí 50 KIẾM SẤT Số 09/2022 giao quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị L mẹ đẻ anh N, anh M lập ngày 10/4/2012 chưa có giá trị pháp lý, chia đất không dành lối cho người bên không quy định khoản Điều 254 BLDS năm 2015”10 Một số đề xuất, kiến nghị Thứ nhất, cần quy định “bất động sản bị vây bọc”; “lối thuận tiện, hợp lý” “lối không đủ”; “thay đổi trạng lối đi” để tạo sở pháp lý cho Tòa án giải tranh chấp liên quan đến quyền lối qua Trong đó, cần quy định cụ thể thể “lối thuận tiện, hợp lý” “lối không đủ”, tạo sở đề bên thỏa thuận với giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối đi, hạn chế phát sinh tranh chấp có tranh chấp xảy Thẩm phán có đủ pháp lý để xác định theo yêu cầu đương sự, tránh áp đặt theo ý chí chủ quan Đồng thời, cần quy định cụ thể xác định lối không đủ cho khu vực thành thị, nông thôn, đồng bằng, miền núi Thứ hai, cần quy định mức thời hạn đền bù bên không thực việc đền bù mức đền bù, tồn hai loại giá giá đất theo bảng giá UBND cấp tỉnh giá thị trường Theo tác giả, nên quy định cụ thể mức đền bù vào giá thị trường Bởi lẽ, chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền mở lối cho chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền qua bất động sản dẫn đến quyền sử dụng, khai thác 10 Bản án số 130/2019/DS-PT ngày 30/5/2019 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội THỰC TIẺN - KINH NGHIỆM bất động sản họ bị ảnh hưởng Vì vậy, áp dụng giá theo bảng giá UBND cấp tỉnh không đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền, thời hạn đền bù, theo tác giả, nên quy định sau mở lối chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền đền bù cho chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền, tránh tình trạng đền bù trước sau lối lại khơng mở Thứ ba, cần quy định cụ thể thời hạn hợp lý mà chủ sử dụng bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo cho chủ sử dụng bất động sản hưởng quyền VƯỚNG MẮC TRONG ITìếp theo trang 44) giá trị tương đương thay kết luận giám định Cơ quan điều tra chuyển gói niêm phong đến gửi kho bạc, giao gói niêm phong cho quan THADS kèm theo biên làm việc với ngân hàng nêu Cơ quan THADS nhận gói niêm phong biên làm việc (thay cho kết luận giám định) Như vậy, biên làm việc với ngân hàng xác định loại tiền, số tiền giả tiền thật số tiền vật chứng, đảm bảo nhanh gọn pháp lý để Tòa án án định xử lý vật chứng quy định quan THADS giao nhận vật chứng thi hành án trường hợp có thay đổi việc thực quyền Điều nhằm nâng cao trách nhiệm bên có bất động sản chịu hưởng quyền tạo điều kiện thuận lợi cho bên có bất động sản hưởng quyền tìm cách thức thay thế, đảm bảo việc thực quyền liên tục Mặt khác, cần quy định rõ trường hợp bất động sản phân chia thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng cho nhiều chủ sử dụng khác nhau, diện tích bất động sản phân chia nhỏ, khai thác sử dụng để mở lối u cầu mở lối qua bất động sản liền kề khác.n chặt chẽ Hiện tại, số CQĐT thực theo cách bước thống thực chung Thực quy định pháp luật phải linh hoạt, phù hợp với thực tế, quan trung ương cần thống hướng dẫn nghiên cứu sửa đổi BLTTHS năm 2015 Vật chứng cần thiết phải giám định bắt buộc giám định thực theo Điều 205, 206 BLTTHS năm 2015, không cần thiết phải nêu việc phải giám định Điều 90 BLTTHS nam 2015 Như vậy, cần sửa đổi Điều 90 BLTTHS năm 2015 sau: “ b) Vật chứng tiền, vàng, bạc, kim khí quý, đá quý, đồ cổ, chất nổ, chất cháy, chất độc, chất phóng xạ, vũ khí qn dụng phải quan chun mơn phân loại sau thu thập”.n Tạp chí Sơ 09/2022 VkIỂM sát 51 ... không đủ”; “thay đổi trạng lối đi? ?? để tạo sở pháp lý cho Tòa án giải tranh chấp liên quan đến quyền lối qua Trong đó, cần quy định cụ thể thể ? ?lối thuận tiện, hợp lý” ? ?lối không đủ”, tạo sở đề... để lối có chiều rộng 02m Việc ơng A u cầu để lối có chiều rộng 4-4,5m khơng có bị đơn không đồng ý Như vậy, bên đương thừa nhận thực tế có lối chung hộ ông A bà L lối vào đất ông A”5 Thực tiễn. .. khoảng 02m nên ảnh hưởng đến quyền sử dụng lối Bị đơn thừa nhận lối vào đất ông A ngang qua phần đất bà, lối có kích thước khoảng 02m nối từ đường liên thôn vào đất ông A lối hình thành từ năm 1972,