NGHIÊN CỨU KHOA HỌC nNgày nhận bài: 11/5/2022 nNgày sửa bài: 27/6/2022 nNgày chấp nhận đăng: 08/7/2022 Phương pháp tiếp cận cho phân vùng sử dụng đất quy hoạch chung đô thị hướng tới phát triển đô thị theo thị trường New approaches for land use zoning in city planning > NCS LÊ KIỀU THANH Phòng quản lý KHKT, Viện Quy hoạch Đô thị Nông thôn Quốc gia, Email: thanh.lekieu@gmmail.com TÓM TẮT Phân vùng sử dụng đất (PVSDD) công cụ quy hoạch để quản lý không gian đô thị phù hợp quy luật thị trường áp dụng rộng rãi quốc gia có kinh tế thị trường phát triển Mỹ, Nhật, Hàn Quốc Hiện Quy hoạch chung (QHC) Việt Nam chưa áp dụng rộng rãi công cụ PVSDD Trong thực tiễn chứng minh tồn tính cứng nhắc QHC, thiếu hiệu giải pháp sử dụng đất thích ứng BĐKH, thiếu thống nhất, chồng chéo QHC ngành Xây dựng TN&MT đô thị QHC với QH cụ thể hoá (QHPK QHCT), nhiều trường hợp tỏ cứng nhắc không tuân theo quy luật thị trường, dẫn tới điều chỉnh quy hoạch mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất thiếu khó kiểm sốt Nghiên cứu hướng tới xây dựng công cụ PVSDD định hướng cho đô thị thành vùng sử dụng đất khác phân vùng trung tâm, dân cư, công nghiệp, thương mại, hỗn hợp nguyên tắc thị trường từ tạo không gian đô thị theo PVSDD thông qua quy định quản lý loại đất sử dụng, mật độ sử dụng đất, tầng cao, khoảng đệm cách ly an tồn mơi trường Từ khóa: Phân vùng sử dụng đất (PVSDD); Quy hoạch chung đô thị (QHC); HSDD; MDXD ABSTRACT Land use zoning is a tool for regulating the built envrionment in respond to the real estate market This tool is applied for the urban planning techniques worldwhile in many countries, including Japan, United states of America1, Australia, Korea and so on Meanwhile, the urban planning in Vietnam has not applied this technique due to the legacy of the ‘rigid’ master plan system The shortcomings of of the land use planning are the detail descriptive products, in consitency of uses and regulations among the urban planning level in the cities, the overlaping and sometimes dispute between the land uses regulated in the urban planning of Ministry of Construction (MOC) and the land use planning by Ministry of natural resource and environment (MONRE) This leads to the so long of the urban planning process and costly the urban development and built environment, traffic jam, polutted envrionment and over cdroaded soical insfrastructure Therefore, this reserach aims to elaborate the land use zoning tool in the city planning in order to improve the quality of urban planning in respond to the market and increase the capacity of the urban management in the city planning and its implentation This rerearch is funded by MOC in line of the programme for the innnovation of the urban planning paradigm in 2020 Keywords: Land use zoning; master plan; delail plan; city plan ĐẶT VẤN ĐỀ: Trong giai đoạn 2010-2020 phát triển đô thị đạt thành tích đáng khích lệ số lượng quy mô đô thị, hệ thống HTKT HTXH ngày hồn thiện, mặt thị đại nhiều cơng trình thị có chất lượng Tuy nhiên chất lượng đô thị chưa song hành với q trình phát triển KT-XH, tăng trưởng quy mơ đô thị chưa song hành với nâng cao chất lượng đô thị đặc biệt sử dụng đất hiệu chưa cao, chưa tuân theo quy luật thị trường, hạn chế tới nguồn lực phát triển đô thị, lãng phí tài ngun Tình trạng phát triển thị thiếu kiểm soát; sử dụng đất cho hoạt động tái thiết đô thị trung tâm hạn chế, mở rộng thị khơng chọn lọc mơ hình thị hợp lý, thiếu định hướng mật độ đô thị, không gian cao tầng, tích hợp giao thơng cơng cộng để phát triển thị tập trung, tích hợp nén, chưa khai thác phát triển không gian xanh sinh thái thị với vai trị cân sinh thái, thích ứng biến đổi khí hậu, chưa hình thành cấu trúc hệ thống trung tâm động lực phát triển đô thị Phân vùng sử dụng đất (PVSDD) áp dụng thành phố New York (Hoa Kỳ) năm 1916 96 8.2022 ISSN 2734-9888 ISSN 2734-9888 8.2022 97 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC đánh giá phạm vi ranh giới đồ án điều chỉnh quy hoạch, không xem xét tới tác động bên ngoài, liên kết tổng thể toàn khu vực hệ thống giao thông khu vực tăng giảm nào, phân bổ dân số thay đổi làm sao, hệ thống HTXH trường học, bệnh viện, công viên bổ sung thay đổi bán kính phục vụ Thực tiễn tiêu sử dụng đất chưa đáp ứng yêu cầu quản lý phát triển khu vực có giá trị cảnh quan, yếu tố bảo tồn văn hóa hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn để xác định yêu cầu kiểm soát phát triển điều kiện cần áp dụng khu vực phát triển hoàn toàn khơng có u cầu quản lý riêng đề cập Tồn dẫn tới thực tế mâu thuẫn, khu vực cần bảo tồn xây dựng khu vực dẫn tới cứng nhắc, ngược lại khu vực khơng thể thực cơng tác quản lý phát triển, thực chất khơng áp dụng (khơng thể áp dụng) tiêu thực tiễn Hiện kế hoạch thực quy hoạch đô thị (kế hoạch sử dụng đất) khơng có QHĐT khơng thể thực Vì quy hoạch thị phê duyệt mà chưa có kế hoạch sử dụng đất khơng thể thực quy hoạch (Khoản Khoản Điều 49 Luật đất đai 2013) Mà QHĐT ngành Xây dựng chịu trách nhiệm kế hoạch sử dụng đất ngành TN&MT chịu trách nhiệm Tức phải xác định từ đầu khu vực thực theo dự án để có kế hoạch thực quy hoạch (kế hoạch sử dụng đất), khu vực dân cư phát triển riêng lẻ, khu vực đất công (dự trữ, giao thơng, HTXH, cơng trình cơng cộng) Mơ hình quy hoạch thị có hiệu sử dụng đất thấp11, phi thị trường: Các giải pháp quy hoạch sử dụng đất tính đến giải pháp mơ hình thị đa cực, đô thị nén, khai thác sử dụng giao thông công cộng Các giải pháp quy hoạch sử dụng đất thiên mật độ xây dựng lô đất, khu đất theo cấu trúc tổng thể đô thị Ngay quy định Quy chuẩn, tiêu chuẩn chưa quy định thông số sử dụng đất theo cấu trúc đô thị khu trung tâm, khu thương mại, khu dân cư, khu hỗn hợp, không gian xanh tự nhiên, công viên… Các khu vực phát triển thị mật độ cao quan tâm tích hợp với hệ thống giao thơng cơng cộng đô thị Nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu lại khoảng cách chức đô thị ngày xa hơn, từ nơi tới nơi làm việc ngược lại Tài nguyên đất đai sử dụng hiệu thấp mật độ xây dựng đô thị thấp, dàn trải, nguy ảnh hưởng thiên biến đổi khí hậu gia tăng, q trình phát triển thị chia cắt, giảm tính kết nối lực cân sinh thái (thoát nước mưa, chậm dòng chảy, mức độ thẩm thấu nước mặt, bổ sung nguồn nước ngầm…), giảm không gian sinh thái tự nhiên mặt nước, thảm thực vật, rừng tự nhiên khu vực ven đô khu vực mở rộng thị Diện tích nhà tăng khơng có nghĩa chất lượng nhà nâng cao mặt số lượng, điều cịn phụ thuộc vào khả phân phối quỹ nhà (khu đô thị) nào? Rất dân cư hữu Tăng trưởng đất đô thị vượt xa dự báo: TP Thanh Hóa: giai đoạn 20112015 diện tích đất thị tỉnh Thanh Hịa tăng 236 ha/năm, dân số thị tăng 60000 ng/năm (39m2/ng) (Hội QH Thanh Hố) 2011-2015 Hải phòng quy hoạch, giao cho thuê 12.000 đất cho tổ chức cá nhân triển khai 826 dự án, nhiên thực tế có 106 dự án , 2000 sử dụng mục đích, 694 dự án với 9000 đất phi nơng nghiệp, chiếm gần 70% diện tích đất quy hoạch chủ đầu tư bị chậm, không đưa vào sử dụng (Sở Xây dựng Hải Phòng) TP Đà Nẵng: năm 1997 thành phố gồm quận Hải Châu Cẩm lệ phần ngũ hành sơn Sơn trà với diện tích khoảng 5600 ha, đến ranh giới đô thị 20 000 gấp lần Thành phố thực quy hoạch chung điều chỉnh vào 2002 2013, tạo diện tích xây dựng gấp lần diện tích thị cũ Năm 2017 thành phố thực quy hoach phân khu bộc lộ hạn chế định, thiếu lớn quỹ 11 98 8.2022 ISSN 2734-9888 sinh sống khu hữu điều kiện diện tích nhà chưa cải thiện nhà khu thị dân cư hữu giãn dân dân cư Như số diện tích nhà tăng không đồng nghĩa với chất lượng không gian tăng mà phụ thuộc mức độ hấp thụ nhà dân cư hữu dân cư học Giai đoạn cho thực quy hoạch 10-20 năm nên có nhiều yếu tố khách quan tác động tới trình thực quy hoạch Các loại hình cơng trình ln ln vận động thay đổi theo thị hiếu, nhiên công cụ sử dụng đất lại tỏ thích ứng chậm khơng hiệu dẫn tới hệ luỵ chất lượng môi trường sống Sử dụng đất không gian xanh: Trong khu vực mở rộng đô thị tồn xanh nhóm; nhóm xanh theo chức đô thị (công viên, vườn hoa, sân chơi, luyện tập ) xanh tự nhiên ranh giới hành thị Sơng Hồ, đầm phá, khu vực xanh ven sông ) Đối với nhóm xanh tự nhiên tiêu chưa xác định rõ ràng, không nằm quy chuẩn xây dựng đô thị, dẫn tới vận dụng khác nhau, biểu xây dựng lộn xộn, xâm lấn trái phép, chí lập lờ đánh tráo khái niệm xanh đô thị quảng bá khu đô thị Phần lớn ao hồ giữ hình thành khu vực mở rộng thị thường gắn với chức điều hịa, tiêu nước bên cạnh ý nghĩa cảnh quan Các quy định sử dụng đất hồ điều hòa chưa rõ ràng, chưa có danh mục, phân loại xây dựng hướng dẫn phương pháp tính tốn Thiếu quy định PVSDD bảo vệ mơi trường thích ứng BĐKH Mặc dù có quy định nội dung quy hoạch bảo vệ mơi trường phịng chống thiên tai, thích ứng biến đổi khí hậu nhiên quy định PVSDD loại đất chưa quy định gây khó khăn cho công tác thực quy hoạch mục tiêu bảo vệ mơi trường, thích ứng BĐKH Đất HTXH, HTKT, đất dự trữ thiếu chế quản lý hiệu quả: Quy hoạch, quản lý kiểm tra giám sát thực quy hoạch chưa hiệu quỹ đất phát triển HTXH, HTKT đất dự trữ Nhiều đô thị thiếu quỹ đất dự trữ phát triển, đặc biệt quận trung tâm thành phố, nhiều dự án phải dừng khơng bố trí quỹ đất tái định cư, thiếu lớn quỹ đất phát triển HTXH trường học, trạm y tế, văn hóa, thể dục thể thao, quảng trường, lưu ý tiêu quy hoạch tương lại bị thiếu mà thiếu bay (TP Đà Nẵng) Tính liên kết khơng gian quy hoạch sử dụng đất hạn chế tới hiệu khai thác: Một số khu vực quy hoạch từ trước với cốt thấp, gây ngập lụt, ảnh hưởng lớn đến việc sinh hoạt người dân mùa mưa lũ Ngoài vùng, khu thị quy hoạch sau đầu tư xây dựng theo quy hoạch cách đồng bộ, thiếu vốn, giải phóng mặt bằng, dẫn đến quy hoạch treo có đất khơng sử dụng Nhiều ô đất HTXH chưa xây dựng đồng với phát triển khu mới, yếu tố nguồn vốn đầu tư xã hội hóa chậm, biến đổi pháp nhân sử dụng (ví dụ việc xây dựng khu đất trường học thành trường tư thục, trường quốc tế không đáp ứng nhu cầu phận dân cư ) đất phát triển hạ tầng xã hội trường học, trạm y tế, văn hóa, thể dục thể thao, quảng trường loại hình dịch vụ khác tình trạng tương tự, khơng phải tiêu quy hoạch tương lại bị thiếu (năm 2030) mà thiếu từ lúc (Sở XD TP Đà Nẵng) Dân số Thị xã Điện bàn giai đoạn 2015-2021 tăng từ 207 563 người lên 226 564 người, tăng 19 000 người tương đương 11 %, dân số đô thị tăng từ 79 550 người lên 94 395 người tăng 14 845 người tương đương 18.6%, dân số nông thôn tăng từ 128 013 người lên 132 169 người, tăng 4156 người, tăng 3% Đất xây dựng đô thị tăng từ 5939 lên 8709 ha, tăng 2770 tương đương 46.4 % Xu bình quân đất đô thị tăng từ 150 m2/ng lên 186 m2/ng mật độ dân số ngày giảm từ 78ng/ha xuống 61ng/ha Thực trạng cho thấy diện tích nhà bình qn tăng số diện tích nhà bao gồm nhà trạng nhà (khu đô thị) Đô thị trình phát triển từ nơng thơn lên thành thị đặc thù đô thị nước Đông Nam Á nhu cầu quản lý quỹ đất nông nghiệp q trình phát triển thị để tránh dụng lãng phí tài nguyên bảo vệ giá trị cảnh quan thiên nhiên có giá trị? Quỹ đất nông nghiệp đô thị lớn chiếm 30-40% diện tích thị nhiên cơng cụ quản lý sử dụng đất thiếu sơ sài Quy hoạch đô thị đặt mục tiêu cố định thời kỳ quy hoạch đạt được, thay đề xuất giải pháp quản lý trình phát triển để đạt tới mục tiêu Đây hạn chế lớn phương pháp quy hoạch Phương pháp tiếp cận: Phương pháp tiếp cận hệ thống Quy hoạch thị nói chung PVSDD nói riêng cần đổi để hướng tới quản lý q trình khép kín từ chuẩn bị lập quy hoạch thực quản lý, giám sát đánh giá quy hoạch Từ khâu chuẩn bị sở liệu trạng sử dụng đất, đánh giá xu trạng sử dụng đất, xây dựng phương án PVSDD, xây dựng danh mục cơng trình sử dụng, xác định quy tắc, tiêu chuẩn để đánh giá mức độ thực quy hoạch qua đưa giải pháp sử dụng đất phù hợp biến động thị trường, thắt chặt nới rộng QHC đô thị12 cấp độ sử dụng đất thị tồn diện, tổng quan chưa đủ điều kiện để quản lý sử dụng đất có chất lượng chưa có QH sử dụng đất QHPK QH sử dụng đất QHCT để cụ thể hố Trong khơng thị sử dụng QH sử dụng đất đồ án QHC nhằm quản lý đất đai cấp phép xây dựng, tính hiệu quả, hiệu lực sử dụng đất tồn thị bị ảnh hưởng tính hệ thống cấp quy hoạch không đảm bảo Có thể xem xét tính cần thiết u cầu phủ kín QHPK QHCT? Nghiên cứu đề xuất PVSDD cho khu vực phát triển khơng có u cầu đặc biệt (như phát triển nhà riêng lẻ, phát triển vùng ven, phát triển khu dân cư hữu, khu vực ổn định) khu vực phát triển theo dự án, khu đô thị mới, tái thiết, TOD…thì áp dụng hệ thống QHC, QHPK QHCT Hệ thống ký hiệu sử dụng đất đồ án QH đô thị (QHC, QHPK QHCT) không thống với dẫn tới khó khăn cơng tác kiểm kê, thống kê, đánh giá giám sát xu sử dụng đất đô thị cách hệ thống Các loại cơng trình sử dụng13 chưa có quy trình cập nhật quy hoạch sử dụng đất QHC đô thị ảnh hưởng tới hiệu lực hiệu quản lý đất đai thị Nhiều loại hình cơng trình sử dụng chưa phù hợp quy định sử dụng đất đô thị Cách tiếp cận tiệm tiến nhằm đổi phương pháp QHSDD, áp dụng PVSDD QHC từ phương thức mệnh lệnh, hành chính, áp đặt sang phương thức thích ứng với q trình phát triển thị (quản lý trình thay quản lý mục tiêu) thơng qua cơng cụ PVSDD có vai trị cầu nối quyền cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động đầu tư phát triển đô thị Vì thị khơng bị tác động chi phối yếu tố tổ chức không gian điều kiện lý tưởng bất định mà trình phát triển chịu tác động yếu tố khách quan thời gian nguồn lực phát triển đô thị tham gia thành phần xã hội Đơ thị Việt Nam có quy mô khiêm tốn so với giới, nước có 05 thị 01 triệu dân 02 đô thị gần 10 triệu dân TP Hà Nội TP.HCM Dự báo xu thị hố thập niên tới tăng trưởng, mở QHC việc tổ chức không gian, hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhà cho đô thị phù hợp với phát triển kinh tế – xã hội thị, bảo đảm quốc phịng, an ninh phát triển bền vững QHPK việc phân chia xác định chức năng, tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình hạ tầng xã hội khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung QHCT việc phân chia xác định tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan lơ đất, bố trí cơng trình hạ tầng kỹ 12 rộng, phát triển song hành với trình cơng nghiệp hố, đại hố, phát triển KT-XH đất nước Đề xuất PVSDD tích hợp danh mục sử dụng cơng trình nhằm đảm bảo định hướng quy hoạch ln mang tính thực tiễn đảm bảo tầm nhìn, khát vọng tương lai Các danh mục sử dụng cơng trình rà sốt, cập nhật theo tiến trình phát triển thị, ln ln vận động song hành với phát triển đô thị Hình Phương pháp tiếp cận hệ thống Mơ hình quy hoạch thị mơ hình thị dàn trải có xu phát triển theo chiều rộng, khoảng cách khu chức ngày lớn, từ nơi tới nơi làm việc ngược lại, đất đai sử dụng hiệu thấp chưa phát triển nguyên tắc thị trường, nặng tính hành chính, nguy ảnh hưởng biến đổi khí hậu gia tăng, q trình phát triển thị chia cắt, giảm tính kết nối lực cân sinh thái (thốt nước mưa, chậm dịng chảy, mức độ thẩm thấu nước mặt, bổ sung nguồn nước ngầm…) không gian sinh thái tự nhiên khu vực ven đô hay khu vực mở rộng địa giới hành thị Cách tiếp cận phát triển bền vững nhằm đề xuất mơ hình thị phát triển bền vững phương diện kinh tế theo quy luật thị trường, đánh giá chi phí xã hội bảo vệ mơi trường, thích ứng BĐKH Hình Phương pháp tiếp cận phát triển bền vững Nhóm giải pháp phân vùng sử dụng đất đô thị phát triển bền vững Phân vùng sử dụng đất chức nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Thị xã Điện bàn gồm vùng: (1) Khu vực khuyến khích thị hóa (KV-PTĐT) (2) khu vực hạn chế thị hóa (KV-KSPTDT) (1) KV-PTĐT: xác định tồn khu vực phía Đơng hành lang đường cao tốc Liên Chiểu-Dung Quất đến biển phía thuật, cơng trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch phân khu quy hoạch chung. 13 BXD yêu cầu địa phương xem xét thẩm định, phê duyệt quy hoạch cần đảm bảo việc tuân thủ quy định hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hành, phải làm rõ quy mơ diện tích sàn xây dựng, số lượng căn, tiêu dân số việc bố trí chức Condote, Officetel, Resort Villa, Shophouse để xác định tiêu, yêu cầu hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội ISSN 2734-9888 8.2022 99 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC Bắc sơng Thu Bồn Phía Bắc giáp với khu vực Non nước, Cẩm Lệ TP Đà Năng, phía Nam giáp với khu vực sản xuất nông nghiệp thành phố Hội An Với lợi kết nối với đường cao tốc, QL1A, hành lang đơng-tây, trục ven biển, có địa hình cao ráo, nên Vùng không gian phát triển đô thị PVSDD chức phân chia KV-PTDTT thành PVSDD có chức gồm PVSDD thương mại, PVSDD dân cư, PVSDD công nghiệp PVSDD hỗn hợp Đô thị xác định khu vực phát triển đô thị (KV-PTĐT) khu vực kiểm sốt phát triển thị (KVKSPT) Cụ thể PVSDD nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất đô thị hiệu nhất: PVSDD chức quy định loại hình sử dụng đất phép phát triển (như thương mại, công nghiệp, hỗn hợp, dân cư mới) KV-PTĐT, mà không phép phát triển KV-KSPT Đặc điểm đảm bảo tính tập trung hoạt động đô thị khu vực trung tâm, tránh phát triển nhảy cóc tràn lan khu vực ven đô Phát triển ranh giới KV-PTĐT đảm bảo tính sẵn sàng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, HTXH kế hoạch đầu tư phát triển hạ tầng khung nhà nước, quản lý tài nguyên đất đai bảo vệ lấn chiếm không gian xanh sinh thái tự nhiên cách tùy tiện Hình Đề xuất PVSDD chức Thị xã Điện Bàn (Đề tài: Phân vùng sử dụng đất cho QHC đô thị, VIUP) Các PVSDD thương mại, PVSDD dân cư, PVSDD công nghiệp PVSDD hỗn hợp phân chia phân bố theo nguyên tắc cấu trúc trung tâm đô thị nguyên lý tính hấp dẫn vị trí Các trung tâm hạt nhân phát triển PVSDD lớp cấu trúc PVSDD lan tỏa dần từ cao đến thấp theo nguyên lý tính hấp dẫn vị trí Càng khu vực trung tâm bố trí PVSDD thương mại, hỗn hợp, xa trung tâm bố trí PVSDD cơng nghiệp, PVSDD dân cư trung điểm khoảng cách đảm bảo cân đối nhu cầu lại từ nơi tới nơi làm việc tới nơi sản xuất PVSDD thương mại có mức độ khai thác sử dụng đất cao (có HSDD MDXD cao nhất) tiếp đến khu dân cư, cuối PVSDD cơng nghiệp (có HSSD MDXD thấp nhất) PVSDD hỗn hợp nằm quy định PVSDD với Quy định PVSDD đảm bảo tính linh hoạt định cho phép phát triển số loại hình ngoại lệ có điều kiện để đảm bảo khơng tác động tiêu cực tới khu vực, đảm bảo tính khả thi giảm tính đơn PVSDD14 Ví dụ bố trí nhà ở, cơng trình cơng cộng PVSDD thương mại Phân vùng sử dụng đất để bảo tồn phát huy giá trị kiến trúc-cảnh quan PVSDD theo hình thái xác định hình thái mong muốn bảo tồn phát huy (cảnh quan, kiến trúc yếu tố quan hệ Tại Mỹ PVSDD đơn biết đến với tên Euclid Zoning, luật hóa lần đầu thị trấn Euclid, bang Ohio, Mỹ PVSDD đơn năng: phân vùng có chức cho phép phân vùng này, ví dụ nhà cơng nghiệp Phân vùng có ưu điểm dễ áp dụng lại hạn chế sức sống cho khu vực kinh tế sôi động Trong số trường hợp đặc biệt khu sản xuất quy mô 14 100 8.2022 ISSN 2734-9888 chúng) Đặc điểm PVSDD sử dụng khái niệm liên quan nơi chốn giúp tạo sắc đô thị, khu vực có đặc điểm độc đáo, dấu ấn lịch sử thị PVSDD hình thái cơng cụ mở rộng PVSDD chức tổ chức không gian sử dụng lớp quy định chồng lên PVSDD chức năng, sử dụng hai sử dụng PVSDD chức PVSDD khơng phụ thuộc vào ranh giới KV-PTĐT hay KVKSPTDT mà phụ thuộc vào đặc điểm hình thái kiến trúc cảnh quan Cả KV-PTĐT hay KV-KSPTDT có nhu cầu bảo tồn phát huy giá trị kiến trúc, cảnh quan PVSDD để bảo tồn phát huy giá trị kiến trúc cảnh quan, hay gọi tắt Phân vùng hình thái xây dựng nhằm đưa quy định cho khu vực có đặc điểm hình thái kiến trúc thị có giá trị cần bảo tồn (khu phố cổ -acient quarter, historic down-town center) có đặc điểm hình thái kiến trúc thị độc đáo (theo trào lưu Đơ thị mới-New Urbansim) PVSDD hình thái bổ sung khắc phục nhược điểm PVSDD chức bảo tồn phát huy giá trị kiến trúc cảnh quan cách đưa thêm quy định đặc điểm kiến trúc, cảnh quan khu đất, lô đất PVSDD chức cần thực Ví dụ hình thức lơ phố, tỷ lệ đường phố cơng trình bên đường, hình thức kiến trúc không gian tuyến phố, kiến trúc nhà ở, quảng cáo, quảng trường, vườn hoa, thuật ngữ, định nghĩa áp dụng… Hình Đề xuất PVSDD hình thái Thị xã Điện Bàn (Đề tài: Phân vùng sử dụng đất cho QHC đô thị, VIUP) Phân vùng sử dụng đất để bảo vệ mơi trường thích ứng BĐKH PVSDD đặc biệt phân vùng có yêu cầu quản lý phát triển thị để thích ứng u cầu bảo vệ tài nguyên, phòng chống thiên tai biến đổi khí hậu (1) khu vực ngập nước, rừng, khu vực bảo tồn vùng đệm tài nguyên thiên nhiên, (2) khu vực sạt lở, lũ ống lũ quét, khu vực ngập lụt, khu vực ảnh hưởng bão, tai biến thiên nhiên, khu vực ô nhiễm môi trường PVSDD đặc biệt có ranh giới bao chứa phần diện tích tự nhiên khu vực tuỳ thuộc vào mức độ phạm vi ảnh hưởng môi trường xây dựng dự báo tác động điều kiện tự nhiên tới khu vực PVSDD đặc biệt tồn song song với PVSDD chức PVSDD hình thái: PVSDD đặc biệt dự báo tác động môi trường lên khu vực đưa giới hạn mức độ rủi ro chấp nhận khu vực lập quy hoạch Đây sở đánh giá tính thích ứng thực quy hoạch PVSDD đặc biệt phân vùng để giới hạn khu vực rủi ro tương lai Chồng lớp cho khu vực xác định đồ, để xác định khu vực: -Nhạy cảm với hoạt động phát triển đô thị, -Hạn nhỏ, độc hại bố trí vùng nhà có quy định quy mơ mức độ ô nhiễm môi trường chặt chẽ Jane Jacobs viết nhiều mối liên hệ việc tách biệt mục đích sử dụng thất bại dự án đổi đô thị Thành phố New York Bà kêu gọi cách phát triển dựa sử dụng đất hỗn hợp thay đơn (Jacobs, 1961) chế phát triển quỹ đất, -Ảnh hưởng tới tài nguyên có giá trị, Cơ hội cho phát triển PVSDD đặc biệt đưa quy định bổ sung (nâng cao thắt chặt) quy định PVSDD chức (có thể giảm mức độ sử dụng đất HSDD, MDXD để thích ứng bổ sung yếu tố thích ứng khơng gian thấm nước, khơng gian xanh, mặt nước) Tích hợp phân loại đất cho QHXD QHSDDTNMT Phân loại đất sở để PVSDD xác hóa Do Phân loại đất cần có thơng tin tin cậy tích hợp quản lý tài nguyên đất đai phát triển không gian đô thị phạm vi đô thị Thông tin cịn đảm bảo tính thống tồn diện sở liệu đất đai phục vụ chuẩn bị lập quy hoạch, lập quy hoạch, kiểm tra, đánh giá thực quy hoạch cách hiệu Tích hợp phân loại đất Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD ký hiệu đất đai đồ án quy hoạch chung đô thị thông tư số 12/2016/TT-BXD Tích hợp phân loại đất QHC thị QHSDD ngành TN&MT thông tư 27/TT-TNMT cấp huyện/ thành phố Tích hợp phân loại cơng trình: cơng trình nhà ở, nhà chung cư, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, cơng trình cơng nghiệp, cơng trình thương mại, cơng trình văn hóa, cơng trình tơn giáo tín ngưỡng… Hình Tích hợp PVSDD với phân loại cơng trình (Đề tài: Phân vùng sử dụng đất cho QHC đô thị, VIUP) Phân vùng sử dụng đất để thực quy hoạch Phân vùng sử dụng đất để tích hợp QHC QH cụ thể hố nhằm đảm bảo tính thống hệ thống yếu tố cấu thành đô thị (cấu trúc không gian cảnh quan đô thị, sử dụng đất đô thị, hạ tầng kỹ thuật độ thị, hạ tầng xã hội đô thị ) Bao gồm: Xác định khu vực thực theo PVSDD quy hoạch chung thị (PVSDD chức năng, PVSDD hình thái, PVSDD đặc biệt) Xác định khu vực lập đồ án QHPK, QHCT, TKĐT quy định cụ thể chức sử dụng đất lô đất quy hoạch với thiết kế tương đối cụ thể hệ thống hạ tầng cấp khu vực Khu vực thiết lập nằm đảm bảo nhu cầu phát triển đảm bảo tính hệ thống khơng gian kiến trúc cảnh quan, sức chịu tải CSHT đánh giá tác động chi phí-lợi ích tổng thể khu vưc lập quy hoạch KẾT LUẬN Áp dụng công cụ PVSDD cho đồ án quy hoạch chung đô thị cần thiết nhằm hướng tới quy hoạch đô thị phù hợp quy luật thị trường thích ứng Nghiên cứu đề xuất áp dụng PVSDD cho thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam nhằm khuyến khích mơ hình đô thị phát triển bền vững đô thị nén, phát triển đô thị gắn với phát triển GTCC (TOD), thị thích ứng BĐKH, thị sinh thái, tích hợp q trình quy hoạch khép kín từ lập quy hoạch tới quản lý thực quy hoạch, QH cấp phép quy hoạch để rút ngắn thời gian đảm bảo tính thị trường sử dụng đất đô thị Trên kết đề tài nghiên cứu khoa học, để vào thực tiễn, cần thiết có đánh giá rộng rãi hơn, nghiên cứu toàn diện hơn, cần đổi xây dựng văn pháp luật Quy hoạch đô thị quản lý phát triển đô thị, hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn để tạo điều kiện pháp lý hoá kết nghiên cứu TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/6/2009 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 7/4/2010 lập, thẩm định, phê duyệt quản lý quy hoạch đô thị Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 quy định chi tiết số nội dung QHXD Thông tư số 12/2016/TT-BXD ngày 29/6/2016 quy định hồ sơ nhiệm vụ đồ án QHXD vùng, QH đô thị QHXD khu chức đặc thù Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCVN 01:2019/BXD Dự án Xây dựng Năng lực lập Quy hoạch Quản lý đô thị (CUPCUP) Phạm Anh Dũng, Phan Thị An, thực trạng giải pháp nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất, phát triển thị TP Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai Vũ Thị Vinh, số vấn đề quy hoạch đô thị sử dụng đất nước ta 10 Sở Xây dựng TP Đà Nẵng, Phát triển thị nhìn từ góc độ hiệu sử dụng đất 11 Sở Xây dựng Hải Phịng, tình hình sử dụng giải pháp nâng cao hiệu quản lý đất xây dựng đô thị 12 Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Thanh Hóa, Nâng cao hiệu sử dụng đất thị địa bàn tỉnh Thanh Hóa 13 Sở Xây dựng Thừa Thiên Huế, tình hình sử dụng giải pháp nâng cao hiệu sử dụng đất xây dựng thị 14 Hỗ trợ quy trình thúc đẩy thể chế hoá CDS cấp quốc gia, Chiến lược phát triển thị có tham gia cộng đồng thành phố Việt Nam 15 Ngơ Trung Hải, “Nghiên cứu đổi tồn diện công tác lập quy hoạch đô thị Việt Nam” mã số 24/15-ĐTĐL.CN-CNN 16 Lưu Đức Cường VIUP (2020),“Đổi phương pháp luận quy hoạch quản lý phát triển đô thị 17 Lê Kiều Thanh VIUP (2020),“Nghiên cứu đề xuất mơ hình giải pháp quản lý phát triển đô thị nén phát triển bền vững Việt Nam” 18 Phạm Thị Nhâm (2020), Nghiên cứu quản lý phát triển quy hoạch xây dựng nông thôn khu vực ven đô thành phố lớn, giai đoạn 2015- 2035 19 Nguyễn Xuân Anh (2018), Phương pháp quản lý chiều cao khối tích xây dựng quy hoạch thị, Tạp chí QHXD TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG ANH Từ điển địa lý-tái lần thứ 4, 2009 ), Dictrionary-Fouth Edition, 2009 Britannica, https://www.britannica.com/, accessed 16/3/2022 Findlaw,https://www.findlaw.com/realestate/land-use-laws/land-use-andzoning-basics.html) https://en.wikipedia.org/wiki/Zoning Walters, David (2007) Designing Community, Charrettes, Master plans and Formbased Codes, Oxford, UK Beathley, Timothy (1995) "Planning and Sustainability: The elements of a new paradigm" Journal of Planning literature doi:10.1177/088541229500900405 S2CID 108642248 Retrieved 26 September 2016 Thakadu, O T (2005) "Success factors in community based natural resources management in northern Botswana: Lessons from practice" Natural Resources Forum 29 (3): 199-212 doi:10.1111/j.1477-8947.2005.00130.x NSW Government 2005, Standard for Quality Natural Resource Management, NSW Natural Resources Commission, Sydney Bettinger, Pete; Boston, Kevin; Siry, Jacek; Grebner, Donald, eds (2017) Forest Management and Planning (Second ed.) Academic Press p 362 ISBN 9780128094761 Petts, Judith, Handbook of environmental impact assessment, Volume 2, Blackwell Publishing, 1999 http://www.legislation.qld.gov.au/Repealed/repealed_I.htm http://www.legislation.qld.gov.au/LEGISLTN/CURRENT/S/StateDevA71.pdf http://www.legislation.qld.gov.au/LEGISLTN/CURRENT/S/StateDevA71.pdf ISSN 2734-9888 8.2022 101 ... mơi trường, thích ứng BĐKH Hình Phương pháp tiếp cận phát triển bền vững Nhóm giải pháp phân vùng sử dụng đất thị phát triển bền vững Phân vùng sử dụng đất chức nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất Thị. .. có quy trình cập nhật quy hoạch sử dụng đất QHC đô thị ảnh hưởng tới hiệu lực hiệu quản lý đất đai đô thị Nhiều loại hình cơng trình sử dụng chưa phù hợp quy định sử dụng đất đô thị Cách tiếp cận. .. hiệu sử dụng đất thấp11, phi thị trường: Các giải pháp quy hoạch sử dụng đất tính đến giải pháp mơ hình đô thị đa cực, đô thị nén, khai thác sử dụng giao thông công cộng Các giải pháp quy hoạch sử