NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN

Bất động sản du lịch (BĐSDL) vốn là loại hình bất động sản thu hút đầu tư từ nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, và hiện còn nhiều tiềm năng để phát triển tại nước ta. Bên cạnh đó, trong thời điểm Đảng và Nhà nước đang có chủ trương phục hồi ngành du lịch trong giai đoạn bình thường mới sau khi đại dịch Covid19 đã tạm thời được kiểm soát, bất động sản du lịch đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong quá trình phục hồi và phát triển này. Tuy nhiên, hàng loạt các vấn đề pháp lý và những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn còn tồn tại và vẫn chưa được giải quyết sẽ tiếp tục cản trở việc sử dụng và phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam. Đã có rất nhiều buổi hội thảo, tọa đàm được tổ chức để trao đổi và đưa ra cách thức giải quyết cho những vấn đề pháp lý của bất động sản du lịch, nhưng dường như vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Do đó, việc nhanh chóng đưa ra các câu trả lời và giải pháp cho những vấn đề pháp lý, vướng mắc là thực sự cần thiết nhằm tạo điều kiện cho loại hình bất động sản này phát triển hơn nữa tại nước ta.

Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN LS Lê Thị Tuyết Dung & Khưu Hồng Linh Dẫn nhập: Bất động sản du lịch ("BĐSDL") vốn loại hình bất động sản thu hút đầu tư từ nhiều nhà đầu tư ngồi nước, cịn nhiều tiềm để phát triển nước ta Bên cạnh đó, thời điểm Đảng Nhà nước có chủ trương phục hồi ngành du lịch giai đoạn bình thường sau đại dịch Covid-19 tạm thời kiểm sốt, bất động sản du lịch đóng vai trị quan trọng q trình phục hồi phát triển Tuy nhiên, hàng loạt vấn đề pháp lý vướng mắc phát sinh thực tiễn tồn chưa giải tiếp tục cản trở việc sử dụng phát triển bất động sản du lịch Việt Nam Đã có nhiều buổi hội thảo, tọa đàm tổ chức để trao đổi đưa cách thức giải cho vấn đề pháp lý bất động sản du lịch, dường chưa có nhiều chuyển biến tích cực Do đó, việc nhanh chóng đưa câu trả lời giải pháp cho vấn đề pháp lý, vướng mắc thực cần thiết nhằm tạo điều kiện cho loại hình bất động sản phát triển nước ta Từ khoá: Bất động sản du lịch, condotel, resort villa, kinh doanh bất động sản Abstract: Tourism real estate is a type of real estate attracting investment from many domestic and foreign investors, and currently has a lot of potential for development in our country In addition, at a time when the Communist Party and the State are advocating to restore the tourism industry in the “new normal period” after the Covid19 pandemic has been temporarily controlled, tourism real estate plays an important role in this recovery and development process However, a series of legal issues and problems arising in practice still exist and remain unresolved which will continue to hinder the use and development of tourism real estate in Vietnam There have been many seminars and seminars held to discuss and provide solutions to the legal issues of tourist real estate, but it seems that there have not been many positive changes Therefore, quickly providing answers and solutions to legal issues and problems is necessary to create favourable conditions for this type of real estate to develop further in our country Luật sư điều hành, Công ty luật TNHH DL & Partners Trợ lý pháp lý, Công ty luật TNHH DL & Partners 171 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 Khái niệm bất động sản du lịch Từ góc độ kinh doanh, bất động sản du lịch hiểu khái quát loại hình dự án bất động sản hình thành nơi có tiềm du lịch, nghỉ dưỡng Tại dự án triển khai loại hình khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, khu vui chơi giải trí, dịch vụ tiện ích… Trong năm qua dự án bất động sản du lịch phát triển khắp tỉnh thành đất nước dọc vùng núi, cao nguyên hay đồng bằng, nhiên số khu vực ven biển phát triển lý ngành du lịch thu hút nhiều khách hàng tiềm ổn định Mặc dù vậy, Việt Nam chưa có quy định rõ ràng đầy đủ “Bất động sản du lịch” Vì từ góc độ pháp lý, Bất động sản du lịch phải phân tích sở tổng hợp quy phạm pháp luật khác Theo Khoản Điều 107 Bộ luật Dân 2015 quy định bất động sản bao gồm: (i) Đất đai; (ii) nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; (iv) tài sản khác theo quy định pháp luật Theo khoản Điều Luật Du lịch 2017, du lịch hoạt động có liên quan đến chuyến người ngồi nơi cư trú thường xuyên thời gian không 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch kết hợp với mục đích hợp pháp khác Kết hợp quy định vừa nêu, ta hiểu bất động sản du lịch theo pháp luật Việt Nam là: "đất đai, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, cơng trình xây dựng, sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài ngun du lịch kết hợp với mục đích hợp pháp khác người nơi cư trú thường xuyên thời gian khơng q 01 năm liên tục” Ngồi cơng trình du lịch truyền thống khách sạn hay khu nghỉ dưỡng (resort), nước ta có số cơng trình bất động sản du lịch vừa có chức lưu trú vừa có chức kinh doanh du lịch phổ biến hộ du lịch (condotel), biệt thu du lịch (resort villa), nhà phố thương mại (shophouse), nhà phố du lịch (shoptel), nhà có phịng cho khách du lịch thuê (homestay), trang trại nghỉ dưỡng (farmstay)… (sau gọi chung "các cơng trình du lịch kết hợp lưu trú") Tuy nhiên, trừ condotel resort villa hầu hết cơng trình chưa định nghĩa pháp luật Một số vấn đề pháp lý vướng mắc phát sinh thực tiễn bất động sản du lịch 172 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 2.1 Chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng cơng trình chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu cơng trình bất động sản du lịch Việc ghi nhận chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng cơng trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất ("Giấy Chứng Nhận") bất động sản du lịch vấn đề dành quan tâm toàn xã hội năm gần đây, đặc biết condotel, resort villa Cụ thể, trước quan chức địa phương lúng túng nên ghi nhận chế độ sử dụng đất đất sử dụng để xây dựng condotel, resort villa đất hay đất thương mại, dịch vụ, thân cơng trình có mục đích để hay để kinh doanh Hiện tại, vấn đề pháp lý nêu bước giải quan chức Đầu tiên, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, có yêu cầu Bộ ngành ban hành văn quy phạm pháp luật nhằm giải vấn đề liên quan đến condotel resort villa, bước đầu đạt số kết sau: - Chế độ sử dụng thời hạn sử dụng đất: Bộ TNMT ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất việc chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng phải nhà ("Cơng văn 703"), theo xác định đất đai xây dựng condotel, resort villa loại đất thương mại, dịch vụ, sử dụng có thời hạn Thời hạn sử dụng không 50 năm 70 năm, tùy thuộc vào loại hình dự án; hết thời hạn, người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất; - Cấp Giấy Chứng Nhận cho bên nhận chuyển nhượng hộ dự án condotel resort villa: Theo Mục Công văn 703, việc cấp Giấy Chứng Nhận cho bên nhận chuyển nhượng tiến hành theo điều kiện, trình tự, thủ tục quy định trong: (i) Luật Đất đai 2013; (ii) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (iii) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; (iv) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; (v) Thơng tư số 33/2017/TT-BTNMT Theo đó, Sở TNMT tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo thống cấp cho bất động sản du lịch kết hợp lưu trú chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng nhà Các kết nêu góp phần làm hồn chỉnh khn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất loại hình bất động sản du lịch Tuy nhiên, thân Công văn 703 văn hành mang tính hướng dẫn, chưa phải văn quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc thi hành theo quy định Luật Ban hành văn quy phạm pháp luật 2015 Trên thực tế, nhiều địa phương, ví dụ tỉnh Khánh Hòa, lúng túng, chưa dám cấp Giấy Chứng Nhận cho condotel 173 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 gây khó khăn cho chủ đầu tư thực dự án xây dựng condotel lẫn nhà đầu tư thứ cấp (người mua hộ condotel) Bên cạnh đó, quy định pháp luật hành tập trung vào condotel resort villa, thực tế cịn có cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác shoptel, hometel Các công trình xuất Việt Nam từ lâu thực tế chưa pháp luật nước ta định nghĩa phân biệt cách rõ ràng, đặc biệt Luật Đất đai Luật Kinh doanh bất động sản Chính việc xác định chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng cơng trình chứng nhận quyền sở hữu loại cơng trình chưa thực rõ ràng 2.2 Giao dịch hộ nằm cơng trình bất động sản du lịch Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ("Nghị định 02"), theo yêu cầu việc mua bán, thuê mua hộ dự án condotel cơng trình xây dựng khác chủ đầu tư người mua hộ phải tuân theo mẫu ban hành kèm theo Nghị định Mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua hộ du lịch, hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Mẫu số 02) bao gồm điều khoản định nghĩa quy định chi tiết (i) Phần sở hữu chung; (ii) Phần sở hữu riêng bên; (iii) Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; (iv) Dịch vụ quản lý vận hành bảo trì cơng trình; (v) Đặc điểm hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú mua bán/thuê mua; (vi) Quyền nghĩa vụ bên; (vii) Chuyển giao quyền nghĩa vụ hợp đồng (bán lại hộ/ chuyển nhượng hợp đồng thuê mua)… Đối với hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng nằm bất động sản du lịch khác áp dụng Mẫu số 04 Các chủ đầu tư bên mua/ thuê mua cần lưu ý mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP mang tính bắt buộc áp dụng, có phải nghiên cứu kỹ điều khoản có hợp đồng mẫu trước soạn thảo hợp đồng Tuy nhiên, tinh thần tự thỏa thuận tự kinh doanh, bên hợp đồng đưa thêm thỏa thuận miễn không trái với điều khoản mẫu sẵn có quy định pháp luật, ví dụ Điều 18 Mẫu số 02 giải tranh chấp, bên lựa chọn trọng làm quan giải tranh chấp thay tịa án Vấn đề mà chủ đầu tư bên mua/ thuê mua cần lưu ý hợp đồng mua bán/ th mua hộ tuân thủ theo mẫu ban hành kèm theo Nghị định 02 khơng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư tất dự án condotel có mục tiêu đầu tư kinh doanh loại hình phép mua bán, cho thuê hộ Cụ thể, theo định nghĩa Điều Mẫu số 02, hộ du lịch, hộ văn phịng kết hợp lưu trú bán/ cho thuê mua phải thuộc dự án/ tịa nhà có mục tiêu bán/ cho Bảo Ngọc, Đất khơng hình thành đơn vị 'làm khó' nhà đầu tư, https://tuoitre.vn/dat-o-khonghinh-thanh-don-vi-o-lam-kho-nha-dau-tu-20220419093401381.htm, truy cập 21/04/2020 174 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 thuê mua duyệt hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế dự án theo pháp luật quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch Cuối cùng, dường pháp luật tập trung vào loại hình condotel mà chưa ý tới loại hình cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác gộp chung hợp đồng giao dịch hộ thuộc cơng trình vào chung mẫu, chúng có đặc điểm riêng biệt thực tế 2.3 Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư người mua hộ Cuối cùng, vấn đề dường Nghị định 02 văn quy phạm pháp luật khác bỏ ngỏ lợi nhuận mà chủ đầu tư dự án condotel resort villa cam kết người mua hộ Cụ thể thực tế, sau mua hộ người mua (nhà đầu tư thứ cấp) thường giao cho chủ đầu tư sử dụng hộ để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch người mua hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) theo tình hình thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận) Các tranh chấp việc chủ đầu tư không thực cam kết lợi nhuận xảy phổ biến với dự án condotel nguyên nhân mức cam kết lợi nhuận không phù hợp với thực tế, lực chủ đầu tư không đủ để thực cam kết… Nhằm tránh hạn chế tranh chấp rủi ro cho chủ đầu tư lẫn người mua hộ condotel resort villa cần phải có quy định mức trần lợi nhuận cam kết chủ đầu tư có nghĩa vụ thực cam kết chi trả lợi nhuận Mức trần lợi nhuận cam kết mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư bên có quyền thỏa thuận (khơng bắt buộc) biện pháp bảo lãnh nghĩa vụ chi trả lợi nhuận chủ đầu tư (như ký quỹ) Đồng thời, việc bàn giao hộ cam kết lợi nhuận cố định người mua hộ chủ đầu tư cần phải lập thành hợp đồng riêng phụ lục hợp đồng mua bán/thuê mua hộ du lịch, hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo Mẫu số 02 2.4 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình (khơng phải nhà ở) hình thành tương lai Tương tự Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 02 quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình (khơng phải nhà ở) hình thành tương lai (bằng việc có mẫu văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán/ thuê mua nhà hình thành tương lai hợp đồng thuê mua nhà, cơng trình xây dựng có sẵn) Dường nhà nước có quan điểm tương đối dè dặt vấn đề Điều khơng gây khó khăn cho chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp (người mua hộ) có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình bất động sản du lịch hình thành tương lai mà cịn gây khó khăn cho quan quản lý Nhà nước khơng có quy định pháp luật giao dịch phát sinh nhiều thực tế 175 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 Do vậy, Chính phủ quan liên quan nên xem xét bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình hình thành tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư người mua hộ có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, đồng thời tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán cơng trình hình thành tương lai 2.5 Chuyển đổi dự án condotel thành chung cư Liên quan đến Dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng, sau chủ đầu tư (Công ty cổ phần Đầu Tư Phát Triển Và Xây Dựng Thành Đô ("Thành Đô")) không đạt cam kết với khách hàng mức lợi nhuận 12%/năm, công ty đề xuất chuyển nhiều hộ cơng trình condotel thành chung cư nhằm giảm bớt xung đột với khách hàng để thực cam kết lợi nhuận theo thỏa thuận Dựa đề xuất này, UBND Thành phố Đà Nẵng cho phép chuyển gần 2000 hộ cơng trình condotel thành hộ chung cư, vốn chưa có tiền lệ sở pháp lý Việc Thành Đô yêu cầu chuyển đổi dựa nhu cầu giảm lỗ, tránh thiệt hại không dựa quy định pháp luật Việc chấp nhận cho chuyển đổi có nguy dẫn tới thói quen tùy tiện quan nhà nước, tạo chế “xin – cho”, "đi cửa sau" kinh doanh bất động sản Hơn nữa, điều góp phần phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nói chung quy hoạch sử dụng đất cho việc phát triển du lịch nói riêng yêu cầu tiện ích khu dân cư khác nhiều so với khu du lịch 2.6 Vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho dự án condotel xây “đất khơng hình thành đơn vị ở” Trong thời gian qua, số tỉnh Kiên Giang, Bình Định, Khánh Hòa nhằm thu hút đầu tư vào dự án bất động sản du lịch sử dụng thuật ngữ “đất khơng hình thành đơn vị ở” Giấy chứng nhận để khu đất xây dựng condotel các cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác Đây thuật ngữ không quy định Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay văn quy phạm pháp luật khác Theo quy định hành, “Đất khơng hình thành đơn vị ở” hiểu quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài theo Luật Đất đai 2013, nhiên khơng hình thành đơn vị ở, khơng có hệ thống cơng trình kèm Xem thêm: Hồng Sơn, Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” lợi nhuận cam kết: Đà Nẵng nói gì?, https://thanhnien.vn/tai-chinh-kinh-doanh/cocobay-da-nang-vo-tran-loi-nhuan-cam-ket-da-nang-noigi-ve-du-an-1153730.html, truy cập 21/04/2022 Xem thêm: Hà An, Đà Nẵng cho phép Cocobay chuyển đổi condotel thành chung cư, chun gia nói gì?, https://baophapluat.vn/kinh-te/da-nang-cho-phep-cocobay-chuyen-doi-condotel-thanhchung-cu-chuyen-gia-noi-gi-482853.html, truy cập 21/04/2022 Xem thêm: Tiến Mạnh – Trần Mạnh, Chuyển condotel thành chung cư phá nát quy hoạch du lịch, https://tuoitre.vn/chuyen-condotel-thanh-chung-cu-se-pha-nat-quy-hoach-du-lich20191202101057269.htm, truy cập 21/04/2022 176 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 theo giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại không buộc phải đáp ứng quy mô dân số Lý cụ thể cho việc hình thành thuật ngữ “đất khơng hình thành đơn vị ở” đất loại đất có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng không 50 năm, số trường hợp đặt biệt khơng q 70 năm Trong đó, nhà đầu tư thứ cấp (người mua hộ dự án BDS nghỉ dưỡng) mong muốn sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng/ hộ cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng lây dài Do đó, địa phương cam kết hộ dự án BĐS nghỉ dưỡng cấp Giấy chứng nhận cho cơng trình đất (đất nơng thơn thị), có thời gian sử dụng ổn định lâu dài Bên cạnh đó, việc dùng thuật ngữ "khơng hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế số quyền như: không đăng ký hộ khẩu, khơng hình thành nên khu dân cư, thơn xóm… người mua hộ Mặc dù vậy, nhiều tỉnh thành, tỉnh Khánh Hòa, hủy bỏ chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất khơng hình thành đơn vị ở”, dẫn tới tranh chấp chủ đầu tư dự án condotel khách hàng mua hộ Hiện nay, khuôn khổ pháp lý cho condotel các cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác dần hoàn thiện với việc ban hành Công văn số 703 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, nhiên sách “đất khơng hình thành đơn vị ở” dự án bất động sản nghỉ dưỡng hình thành cịn bị bỏ ngỏ Một giải pháp tháo gỡ khó khăn số quan nhà nước chuyên gia pháp lý đề xuất là: (i) Đối với dự án condotel chưa hoàn tất xây dựng cấp giấy chứng nhận theo loại hình đất nơng thơn (đất khơng hình thành đơn vị ở): Đất sử dụng chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ; (ii) Đối với dự án condotel hoàn tất xây dựng, nghiệm thu đưa vào sử dụng chưa cấp Giấy chứng nhận: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tài sản đất theo trạng đất nông thơn, thời hạn sử dụng lâu dài Bên cạnh đó, dự án khơng có hệ thống dịch vụ cơng ích kèm theo trường học, trạm y tế, thương mại (ví dụ: chợ)… Đánh giá sơ giải pháp nêu hợp lý tiếp tục tận dụng ưu điểm thuật ngữ "đất khơng hình thành đơn vị ở” Giấy chứng nhận dự án condotel, đồng thời không gây xáo trộn đột biến hạn chế rủi ro cho chủ đầu tư nhà đầu tư thứ cấp Chính ví vậy, giải pháp cần luật hóa cách cụ thể Xem thêm: Lê Văn Hồi, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bất động sản xây dựng “đất không hình thành đơn vị ở” cần sớm triển khai, tham luận tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” ngày 21/04/2022 177 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 lịch Giải pháp tháo gỡ vướng mắc tồn bất động sản du Theo quy định hành số loại hình bất động sản du lịch condotel resort villa phần bảo đảm mặt pháp lý, cụ thể chế độ sử dụng đất mục đích sử dụng cơng trình Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án condotel quyền bán, cho thuê, cho thuê mua loại bất động sản du lịch, người mua, thuê mua có quyền chấp, bán lại ghi nhận quyền sở hữu thông qua việc cấp Giấy Chứng Nhận theo quy định Luật Đất đai 2013 văn hướng dẫn thi hành Ngoài ra, Bộ Văn hóa, Thể thao Du lịch ("Bộ VHTTDL") Bộ xây dựng ban hành văn quản lý, kinh doanh xây dựng loại hình condotel, resort villa cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rằng, bất động sản du lịch khơng gói gọn condotel mà cịn nhiều loại hình cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác, nhiều vấn đề khác quản lý vận hành với tòa nhà chung cư, bảo lãnh ngân hàng dự án bất động sản du lịch, huy động vốn việc mua bán gắn với quyền kinh doanh sau mua bán… Do cần có khn khổ pháp lý riêng dành cho loại hình bất động sản Mặc dù việc, bất động sản du lịch chịu điều chỉnh nhiều hệ thống pháp luật khác nhau, khó để hệ thống lại sửa đổi cách toàn diện đồng Theo quan điểm tơi hướng giải cho vấn đề Chính phủ cần ban hành nghị định dành riêng cho bất động sản du lịch với nội dung sau: (i) Đưa khái niệm cho BĐSDL, kinh doanh BĐSDL định nghĩa cho loại cơng trình du lịch kết hợp lưu trú Đặc biệt định nghĩa phải sử dụng cách thống văn quy phạm pháp luật khác, tránh việc đặt tên tùy tiện việc condotel gọi “căn hộ du lịch” Luật Du lịch 2017, “căn hộ lưu trú” Quy chuẩn chung Bộ Xây dựng Nên sử dụng tên gọi “căn hộ khách sạn” để đảm bảo khái quát phù hợp theo nghĩa gốc từ “condotel” (căn hộ khách sạn); (ii) Ghi nhận rõ bất động sản du lịch loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản; (iii) Đăng ký thực dự án đầu tư bất động sản: Chủ đầu tư phải thực đăng ký dự án đầu tư, tuân theo quy định Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đấu giá, Luật Đấu thầu… Trong mục tiêu dự án phải ghi rõ văn đề nghị đề xuất dự án đầu tư xây dựng cơng trình để bán, cho th, cho th mua… hộ, cơng trình khác; 178 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 (iv) Chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất mục đích sử dụng cơng trình thuộc dự án: Ghi nhận nội dung quy định Công văn số 703 Bộ TNMT condotel, loại cơng trình khác farmstay, homestay… xem xây dựng đất kinh doanh thương mại Riêng farmstay khu vực xây dựng cơng trình (đất phi nơng nghiệp) phải tách riêng với khu đất nông nghiệp Đối với dự án BĐS nghỉ dưỡng hoàn tất xây dựng, nghiệm thu đưa vào sử dụng trước ngày Nghị định có hiệu lực chủ đầu tư cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng Đất nông thôn (đất khơng hình thành đơn vị ở) Đối với người mua hộ/biệt thự nghỉ dưỡng cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, chủ hộ không cấp hộ hay khai báo tạm trú, không thành lập ban quản trị hay ban đại diện hộ, khơng tính nhà để miễn thuế thu nhập cá nhân bán, không cho thuê để lâu dài, không cư trú 01 năm liên tục… Còn chủ đầu tư dự án khơng có nghĩa vụ phải xây cơng trình công cộng trường học, bệnh viện, siêu thị… (v) Các phương thức kinh doanh bất động sản du lịch chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê lại cho thuê mua; cá nhân, tổ chức mua hộ dự án condotel, nhà resort villa bán, cho thuê, cho thuê lại; (vi) Quy định rõ người mua hộ, nhà loại sở lưu trú du lịch có quyền cấp Giấy chứng nhận, ghi nhận quyền sở hữu cơng trình khơng phải nhà ở; (vii) Quy định mẫu hợp đồng mua bán hộ, cơng trình khác mang tính bắt buộc riêng loại hình bất động sản du lịch Trong rõ điều khoản bên tự thỏa thuận bắt buộc phải theo mẫu; (viii) Quy định việc bàn giao hộ, cơng trình khác người mua (của loại sở lưu trú du lịch) chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch, cam kết lợi nhuận cố định không cố định… phải lập thành văn dạng hợp đồng phụ lục hợp đồng mua bán hộ, cơng trình khác (của loại sở lưu trú du lịch); (ix) Quy định mức lợi nhuận tối đa mà chủ đầu tư phép cam kết với người mua hộ (dựa lãi suất cho vay ngân hàng thương mại doanh nghiệp, ví dụ lãi suất ngân hàng mà chủ đầu tư vay vốn để thực dự án); 179 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 (x) Quy định cụ thể vấn đề chuyển đổi dự án condotel thành chung cư: phép thực quy hoạch sử dụng đất có điều chỉnh phù hợp với điều chỉnh quy hoạch phát triển kinh tế xã hội khu vực có condotel; (xi) Quản lý vận hành cơng trình: Ghi nhận quy định Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ngày 28/10/2019 Bộ VHTTDL condotel resort villa, đồng thời tạo thêm quy chế quản lý vận hành loại cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác Ngoài ra, để đảm bảo tính đồng với Nghị định bất động sản du lịch cịn cần xem xét sửa đổi, bổ sung ban hành số quy định pháp luật hành sau: (i) Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản du lịch hình thành tương lai, tương tự quy định bán nhà hình thành tương lai; (ii) Bổ sung quy định Luật Đất đai 2013 chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng condotel, resort villa cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác đất thương mại, dịch vụ số nội dung như: - Chủ đầu tư, người mua hộ condotel, resort villa cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định Bất động sản du lịch; - Việc cấp Giấy Chứng Nhận cho người mua hộ thực theo quy định Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng nhà ở; - Việc cấp Giấy chứng nhận cho dự án BĐS nghỉ dưỡng hoàn tất xây dựng, nghiệm thu đưa vào sử dụng trước ngày Nghị định condotel/ resort villa có hiệu lực tn theo quy định Nghị định Ban hành quy định riêng hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho đất khơng hình thành đơn vị Nghị định 43/2014/NĐ-CP văn hướng dẫn thi hành khác - Việc cấp Giấy Chứng Nhận phải mục đích thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật (iii) Ban hành quy định riêng quy chuẩn kỹ thuật condotel Quy chuẩn chung cư (kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD) áp dụng condotel xây dựng chung cư hỗn hợp, phần lớn condotel thực tế xây dựng độc lập 180 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 khu du lịch, nghỉ dưỡng Bên cạnh cần xây dựng quy chuẩn kỹ thuật cho cơng trình du lịch kết hợp lưu trú khác; (iv) Bổ sung Nghị định số 168/2017/NĐ-CP điều kiện tối thiểu sở vật chất kỹ thuật dịch vụ loại cơng trình du lịch kết hợp lưu trú bên cạnh condotel resort villa KẾT LUẬN Nước ta quốc gia hội tụ đầy đủ điều kiện thiên nhiên kinh tế để phát triển bất động sản du lịch Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch tháo gỡ vướng mắc phát sinh giải pháp quan trọng để thúc đẩy thị trường phát triển cách minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi bất động sản du lịch, mang lại lợi ích cho người dân, doanh nghiệp quốc gia Ngày 06/05/2022, Hội Luật gia Việt Nam tổ chức Hội thảo với chủ đề: “Thị trường bất động sản du lịch (BĐSDL) Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” tỉnh Khánh Hòa Hội thảo tổ chức nhằm góp phần hồn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị số 17/2021/QH15 ngày 27/7/2021 Quốc hội Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022 Luật sư Lê Thị Tuyết Dung PGS TS Trần Việt Dũng tham dự Hội thảo với tư cách chuyên gia đại diện cho Công ty luật TNHH DL & Partner Tại buổi Hội thảo, luật sư Lê Thị Tuyết Dung trình bày tham luận với nhan đề: "NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN" Trong tham luận, luật sư Dung đưa ý kiến đánh giá dự án BĐS du lịch xây dự “đất khơng hình thành đơn vị ở”, từ đưa kiến nghị việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) cho chủ đầu tư dự án BĐS nghỉ dưỡng người mua hộ/biệt thự nghỉ dưỡng Ngoài ra, luật sư Dung đưa đề xuất Chính phủ cần ban hành nghị định dành riêng cho BĐSDL, quy định cụ thể chuyên biệt loại hình BĐSDL… Tiếp theo, PGS.TS Trần Việt Dũng đề xuất: Việc cấp Giấy chứng nhận cho loại BĐSDL phải theo mục đích sử dụng loại đất xác định cụ thể Một lẽ tất yếu pháp luật phải có ràng buộc để bảo đảm việc phát triển sản phẩm BĐSDL không phát triển tràn lan, phá hỏng quy hoạch tổng thể khu vực Kết thúc buổi hội thảo, Trưởng Ban tổ chức Hội thảo, TS Nguyễn Văn Quyền – Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam đánh giá cao ý kiến đóng góp chuyên gia, có ý kiến luật sư Lê Thị Tuyết Dung PGS.TS Trần Việt Dũng 181 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6, 2022 Trên sở đó, Cơng ty luật TNHH DL & Partner vui mừng góp chun mơn cơng sức vào q trình hồn thiện khn khổ pháp lý dành cho BĐSDL nước ta 182 ... Lê Thị Tuyết Dung trình bày tham luận với nhan đề: "NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN" Trong tham luận, luật sư Dung đưa ý kiến... nghĩa pháp luật Một số vấn đề pháp lý vướng mắc phát sinh thực tiễn bất động sản du lịch 172 Hội thảo “Thị trường BĐS du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn giải pháp tháo gỡ” May 6,... (ii) Ghi nhận rõ bất động sản du lịch loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản; (iii) Đăng ký thực dự án đầu tư bất động sản: Chủ đầu tư phải thực đăng ký dự