Luận văn Pháp luật về hoạt động huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ BÙI THỊ THÙY DUNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN TRỊ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI SINH VIÊN THỰC HIỆN: BÙI THỊ THÙY DUNG KHÓA: QUẢN TRỊ - LUẬT 41 MSSV: 1651101030023 GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: ThS NGƠ GIA HỒNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2021 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, thực hướng dẫn khoa học ThS Ngơ Gia Hồng, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tôi xin chịu trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Bùi Thị Thùy Dung DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƯỢC VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật Dân CTCP Công ty Cổ phần UBND Ủy ban nhân dân Nghị định số 19/2015/NĐ-CP Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Chính phủ ngày 27/11/2017 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà công sở MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan hoạt động phát triển nhà thương mại 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nhà thương mại 1.1.2 Khái niệm, vai trò phát triển nhà thương mại 1.1.3 Chủ thể phát triển nhà thương mại .11 1.2 Tổng quan hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại .13 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm hoạt động huy động vốn .13 1.2.2 Ý nghĩa hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại 15 1.3 Tổng quan hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại 16 1.4 Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại 18 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 22 2.1 Quy định hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại 22 2.1.1 Thực trạng pháp luật hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại .22 2.1.2 Giải pháp hồn thiện hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại .28 2.2 Quy định điều kiện huy động vốn 29 2.2.1 Thực trạng pháp luật điều kiện huy động vốn 29 2.2.2 Giải pháp hoàn thiện điều kiện huy động vốn 35 2.3 Quy định việc kiểm sốt q trình huy động vốn sử dụng vốn huy động 37 2.3.1 Thực trạng pháp luật việc kiểm sốt q trình huy động vốn sử dụng vốn huy động 37 2.3.2 Giải pháp hoàn thiện việc kiểm sốt q trình huy động vốn sử dụng vốn huy động 39 2.4 Quy định quản lý, giám sát xử phạt quan quản lý Nhà nước .41 2.4.1 Thực trạng pháp luật quản lý, giám sát xử phạt quan quản lý Nhà nước 41 2.4.2 Giải pháp hoàn thiện quản lý, giám sát xử phạt quan quản lý Nhà nước 43 KẾT LUẬN 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nhà ln đóng vai trị quan trọng đời sống gia đình, cá nhân Cùng với gia tăng dân số tốc độ thị hóa nhanh, tăng trưởng kinh tế gắn với thu nhập mức sống người dân ngày cao, nhu cầu nhà ngày gia tăng số lượng chất lượng Theo đó, nhiều dự án phát triển nhà ở, đặc biệt dự án phát triển nhà thương mại triển khai xây dựng thành phố lớn để đáp ứng mong muốn ổn định chỗ người dân Để thực dự án phát triển nhà thương mại, doanh nghiệp cần lượng vốn lớn, nên khó địi hỏi tất chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn thực dự án Do đó, pháp luật yêu cầu doanh nghiệp có lượng vốn sở hữu định, phần lại huy động từ nguồn khác Huy động vốn tốn khó doanh nghiệp đầu tư kinh doanh doanh nghiệp phát triển nhà thương mại, phần lớn dự án phát triển nhà thương mại tình trạng thiếu vốn dẫn đến dự án bị trì trệ, chậm tiến độ Trước tình hình ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng bất động sản để hạn chế nợ xấu, doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà thương mại phải đối mặt với vấn đề khó khăn tài chính, địi hỏi doanh nghiệp cần phải tiếp cận với kênh huy động vốn khác để bù đắp thiếu hụt này, đảm bảo hoàn thành dự án tiến độ, bàn giao nhà cho khách hàng thời hạn Thực trạng cho thấy doanh nghiệp thực huy động vốn trái phép số dự án đầu tư, đặc biệt thành phố lớn Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng,… ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi khách hàng ổn định, lành mạnh thị trường bất động sản Nguyên nhân dẫn đến thực trạng phần hành lang pháp lý liên quan đến vấn đề nhiều vướng mắc, bất cập, chưa rõ ràng, dẫn đến việc thực thi pháp luật thực tế chưa hiệu quả, thống Nhận thấy việc hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại hoàn toàn phù hợp đòi hỏi thực tiễn, nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển nhà thương mại tiếp cận với nguồn vốn khác huy động vốn cách có hiệu quả, giải tốn tài kinh doanh, đồng thời tạo môi trường đầu tư kinh doanh công bằng, minh bạch, bảo vệ quyền lợi đáng chủ thể tham gia Tuy nhiên, chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu chun sâu hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Do đó, sinh viên định chọn đề tài: “Pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại” để làm khóa luận cử nhân Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, có nghiên cứu tác giả hình thức khác liên quan đến pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại như: Luận văn Thạc sĩ, tạp chí, sách chuyên khảo,… cụ thể: - Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Pháp luật hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà Việt Nam” tác giả Hà Thị Thu Trang, Đại học quốc gia Hà Nội (2014): Luận văn tập trung phân tích, làm rõ quy định pháp luật Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2005 Thông tư số 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà thương mại dự án phát triển nhà thương mại Việt Nam Mặc dù văn bổ sung, thay Luận văn sở để tác giả so sánh đánh giá thay đổi quy định pháp luật trước so với pháp luật hành hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà thương mại - Bài viết “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở” kinh doanh bất động sản” tác giả Lưu Quốc Thái, đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật, số (313)/2014: Bài viết phân tích quy định, bất cập đưa kiến nghị huy động vốn phát triển nhà thương mại theo hình thức ứng tiền trước theo quy định Luật Nhà 2005 ký hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn phân chia sản phẩm nhà theo thỏa thuận, quy định điểm c khoản Điều Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2005 So với hình thức khơng cịn pháp luật cho phép thực hiện, nhiên viết nguồn tài liệu tham khảo có giá trị, sở để tác giả định hướng nghiên cứu cần thiết phải hoàn thiện pháp luật kiến nghị hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại - Bài viết “Pháp luật huy động vốn hình thức thu tiền trả trước người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” tác giả Trần Linh Huân, Nguyễn Thị Hồng Thắm (2020) đăng Tài liệu phục vụ hội thảo “Khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh nhà chung cư bất động sản thương mại, dịch vụ” Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh tổ chức ngày 16/7/2020 Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh: Bài viết phân tích làm rõ quy định pháp luật hành huy động vốn hình thức thu tiền trả trước người mua nhà theo hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, thực trạng, bất cập việc thực thi pháp luật từ đưa số giải pháp hoàn thiện Bài viết tài liệu tham khảo hỗ trợ tác giả nghiên cứu, làm rõ hình thức huy động vốn - hình thức huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại đề cập đề tài định hướng nghiên cứu hình thức huy động vốn khác pháp luật quy định - Bài viết “Một số vấn đề pháp lý mua bán nhà thương mại” tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung, đăng tạp chí Luật sư Việt Nam, số (6/2019): Bài viết phân tích số hạn chế, bất cập pháp luật thực tiễn thi hành pháp luật mua bán nhà thương mại đề xuất giải pháp khắc phục, góp phần lành mạnh hóa thị trường mua bán nhà thương mại Bài viết nguồn tài liệu tham khảo có giá trị để tác giả phân tích số thực trạng huy động vốn trá hình chủ đầu tư đề xuất số hình thức huy động vốn khác cho thị trường nhà thương mại - Sách chuyên khảo “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh - Lí luận thực tiễn” tác giả Dương Thị Bình Minh, Sử Đình Thanh, Phan Thị Bích Nguyệt, Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Trịnh Thị Kim Oanh (2012): Sách phân tích cụ thể vấn đề lý luận sách phát triển nhà thương mại, thực trạng sách phát triển nhà thương mại giải pháp hoàn thiện sách phát triển nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Trong phạm vi nghiên cứu, sách tiếp cận đến hoạt động vay tín dụng doanh nghiệp để bổ sung nguồn vốn sách Nhà nước để thu hút đầu tư để phát triển nhà thương mại Thành phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên, nguồn tài liệu tham khảo để tác giả đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để đảm bảo tài cho doanh nghiệp tiến hành hoạt động đầu tư phát triển nhà thương mại Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu nói phân tích số hình thức huy động vốn cụ thể chủ yếu theo quy định văn pháp luật trước đây, bổ sung, thay thế; chưa phân tích tồn diện hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại theo quy định pháp luật hành Tác giả nhận thấy việc phân tích, đánh giá quy định pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại cách có hệ thống cần thiết, đặc biệt thời điểm thị trường nhà nay, để từ bất cập đề xuất giải pháp hướng đến việc hoàn thiện pháp luật Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài làm rõ số vấn đề lý luận hoạt động phát triển nhà thương mại hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để phát triển dự án nhà thương mại Trên sở đó, đề tài phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để phát triển nhà thương mại đối chiếu với thực trạng áp dụng pháp luật để bất cập, hạn chế, từ đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, hỗ trợ nâng cao hiệu hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại, góp phần tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bảo vệ quyền lợi đáng chủ thể có liên quan Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu đề tài quy định pháp luật hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để phát triển dự án nhà thương mại thực trạng pháp luật Các nội dung nghiên cứu là: khái niệm, đặc điểm nhà thương mại; khái niệm, vai trò phát triển nhà thương mại; chủ thể phát triển nhà thương mại; khái niệm, đặc điểm hoạt động huy động vốn; ý nghĩa hoạt động huy động vốn doanh nghiệp phát triển nhà thương mại; tổng quan hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại; cần thiết hoàn thiện pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Về thực trạng, tác giả nghiên cứu hai góc độ thực trạng quy định pháp luật thực trạng áp dụng pháp luật đề giải pháp hoàn thiện Phạm vi nghiên cứu đề tài: Tác giả tập trung nghiên cứu hoạt động huy động vốn doanh nghiệp để đầu tư phát triển dự án nhà thương mại thông qua việc nghiên cứu quy định văn pháp luật Luật Nhà 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà 2014 văn liên quan Ngồi ra, tác giả cịn nghiên cứu thêm quy định văn pháp luật tài chính, ngân hàng, chứng khốn, hành pháp luật Việt Nam để làm rõ vấn đề nghiên cứu, quy định pháp luật giới có liên quan pháp luật Singapore, Ấn Độ để so sánh, rút kinh nghiệm nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam Bên cạnh đó, tác giả nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật để hạn chế, bất cập việc thực thi pháp luật, từ đưa giải pháp hoàn thiện Phương pháp tiến hành nghiên cứu Tác giả sử dụng phối hợp phương pháp nghiên cứu sau: - Phương pháp phân tích, bình luận: Phương pháp phân tích sử dụng Chương Chương để phân tích vấn đề lý luận làm rõ quy định pháp luật hành hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Trên sở này, tác giả sử dụng phương pháp bình luận Chương để nhận Chức vụ: Tổng giám đốc PHỤ LỤC 1B THÔNG TIN SẢN PHẨM ĐẦU TƯ (Kèm theo Thỏa Thuận số …./2021/TTĐT/STC ngày …/…/2021) I SƠ ĐỒ VỊ TRÍ DỰ ÁN Vui lịng xem sơ đồ vị trí Dự Án đính kèm II SƠ ĐỒ VỊ TRÍ SẢN PHẨM ĐẦU TƯ Vui lịng xem vẽ đính kèm III MƠ TẢ SẢN PHẨM ĐẦU TƯ Loại Sản Phẩm Đầu Tư : [•] Mã số Sản Phẩm Đầu Tư : [•] Diện tích Sản Phẩm Đầu Tư : [•] m2 IV GIÁ TRỊ SẢN PHẨM ĐẦU TƯ Giá trị Sản Phẩm Đầu Tư (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng Bên B chịu, có): Giá trị sản phẩm đầu tư = ( Bằng chữ : đồng) … m2 x …… đồng PHỤ LỤC 2B TIẾN ĐỘ GIẢI NGÂN GIÁ TRỊ SẢN PHẨM ĐẦU TƯ (Kèm theo Thỏa Thuận số …./2021/TTĐT/STC ngày …/…/2021) Bên B giải ngân Giá Trị Sản Phẩm Đầu Tư cho Bên A thành nhiều đợt theo tiến độ sau: Số tiền Đặt cọc: 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng) Số tiền Ký quỹ thực Hợp đồng 20% Giá trị sản phẩm đầu tư (bao gồm Tiền đặt cọc) tương ứng với số tiền: …………… Đồng (đóng ký Hợp đồng) Giải ngân Đợt 1: Sau 90 ngày kể từ ngày hai Bên ký Hợp đồng 30% Giá trị sản phẩm đầu tư tương ứng với số tiền: …………… Đồng (Sau giải ngân Bên A Bên B ký Cam kết chuyển nhượng nhận chuyển nhượng Sản phẩm đầu tư tiến độ thực Dự án) Giải ngân Đợt 2: Sau 180 ngày kể từ ngày hai Bên ký Hợp đồng 20% Giá trị sản phẩm đầu tư tương ứng với số tiền: …………… Đồng Giải ngân Đợt 3: Sau 270 ngày kể từ ngày hai Bên ký Hợp đồng 20% Giá trị sản phẩm đầu tư tương ứng với số tiền: …………… Đồng Số tiền lại thực Ký Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ/Hợp đồng mua bán nhà tài sản đất 10% Giá trị Sản phẩm đầu tư (tương ứng với ………… … đồng) Thời gian dự kiến: Tháng 8/2022 PHỤ LỤC C Bản án số 516/2019/DS-ST Tòa án nhân dân quận ngày 27/11/2019 tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ63 TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Bản án số: 516/2019/DS-ST Ngày: 27-11-2019 V/v tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 8, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có: Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đặng Thị Kim Nguyên Các Hội thẩm nhân dân: Bà Lại Thị Đắc Bà Đặng Thu Vân - Thư ký phiên tịa: Ơng Lâm Cao Sơn - Thư ký Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh - Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tịa: Bà Ngơ Thị Kim Sinh - Kiểm sát viên Ngày 27 tháng 11 năm 2019, trụ sở Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm cơng khai vụ án thụ lý số: 143/2019/TLST-DS ngày 25 tháng năm 2019 “tranh chấp hợp đồng mua bán hộ” theo Quyết định đưa vụ án xét xử số: 239/2019/QĐXXST-DS ngày 23 tháng 10 năm 2019 Quyết định hỗn phiên tịa số 162/2019/QĐST-DS ngày 11/11/2019, đương sự: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Thế H, sinh năm: 1988 63 Tòa án nhân dân tối cao, http://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta457456t1cvn/chi-tiet-ban-an, truy cập ngày 29/6/2021 Địa chỉ: Đường TTH, phường TTH, Quận L, Thành phố Hồ Chí Minh Bị đơn: Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP Trụ sở: Đường V, Phường M, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh Đại diện theo pháp luật: Ơng Nguyễn Văn M, sinh năm 1962; chức danh: Giám đốc; địa chỉ: Đường V, Phường L, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh NỘI DUNG VỤ ÁN: * Theo đơn khởi kiện nộp Tòa án ngày 14 tháng năm 2019 trình tham gia tố tụng, nguyên đơn - ơng Nguyễn Thế H trình bày: Ngày 24/7/2013, ơng Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP (sau viết tắt Công ty VHP) ông Nguyễn Văn M người đại diện theo pháp luật có ký Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP với nội dung mua bán hộ A2-LB, tầng 19, diện tích 108.91m2 thuộc Dự án Chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát tọa lạc Đường S, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh Công ty VHP làm chủ đầu tư, với giá 2.378.049.850 đồng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng); phương thức toán tiền đồng Việt Nam theo lịch toán ấn định Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP ban hành kèm theo hợp đồng; bàn giao hộ vào quý IV năm 2014 Cùng ngày 24/7/2013, hai bên có ký 04 phụ lục hợp đồng kèm theo Thực hợp đồng, ông H toán tổng số tiền 2.259.147.358 đồng, tương đương 95% giá trị hợp đồng theo Phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 Tuy nhiên, đến Công ty VHP chưa tiến hành bàn giao hộ cho ông H Nay, ông H khởi kiện yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán hộ số 29K /2013/HĐMBCH-VHP ký ông với Công ty VHP ngày 24/7/2013 u cầu Cơng ty VHP phải hồn trả số tiền 2.259.147.358 đồng mà ông nộp cho Công ty VHP theo Phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 Ông H khơng có u cầu tính lãi hay bồi thường thiệt hại số tiền đóng * Trong trình giải vụ án, Tịa án triệu tập hợp lệ bị đơn đến Tòa án để tự khai; tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, cơng khai chứng cứ; tham gia phiên tịa Công ty VHP không cử người đại diện hợp pháp đến Tịa án theo giấy triệu tập mà khơng có lý đáng Cơng ty VHP khơng có văn phản hồi yêu cầu khởi kiện ngun đơn Do đó, Tịa án thu thập lời khai Công ty VHP Tại phiên tịa, Ngun đơn có đơn xin xét xử vắng mặt Bị đơn vắng mặt lần thứ hai khơng có lý Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Quận phát biểu ý kiến: Qua kiểm sát việc giải vụ án từ thụ lý đến trước xét xử thấy rằng: - Về tố tụng: Thẩm phán chấp hành quy định Điều 48 Bộ luật Tố tụng dân 2015 q trình giải vụ án Tại phiên tịa, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa thực quy định Bộ luật Tố tụng Dân 2015 phiên tòa sơ thẩm Nguyên đơn thực quy định Điều 70, 71 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 Bị đơn chưa thực quy định Điều 70, 72 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 - Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử vào Điều 39 Luật Nhà năm 2005, Điều Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 tuyên: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: Sau nghiên cứu tài liệu có hồ sơ vụ án vào ý kiến phát biểu Viện Kiểm sát nhân dân Quận 8, Hội đồng xét xử nhận định: [1] Về quan hệ tranh chấp thẩm quyền giải vụ án: Ơng Nguyễn Thế H khởi kiện Cơng ty VHP yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán hộ mà hai bên ký kết, yêu cầu Công ty VHP phải hoàn trả lại số tiền nhận, xác định vụ án dân “tranh chấp hợp đồng mua bán hộ”; bị đơn có trụ sở Quận 8, nên vụ án thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh theo quy định khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, Điều 36, điểm a khoản Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015 [2] Về thủ tục tố tụng: - Ngun đơn có Đơn đề nghị Tịa án khơng tiến hành thủ tục hịa giải Căn khoản Điều 207 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015, Tịa án khơng tiến hành hịa giải bên; - Nguyên đơn có Đơn xin xét xử vắng mặt Căn khoản Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015, Tòa án tiến hành mở phiên tòa xét xử vắng mặt nguyên đơn; - Bị đơn triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ lần thứ hai (bằng thủ tục đăng báo, phát sóng Đài phát niêm yết ngày, tham gia phiên tòa) bị đơn vắng mặt khơng có lý Căn điểm b khoản Điều 227, khoản Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân năm 2015, Tòa án tiến hành mở phiên tòa xét xử vắng mặt bị đơn; [3] Về yêu cầu đương sự: Xét, việc ông H yêu cầu chấm dứt Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP ngày 24/7/2013 ký với Công ty VHP, yêu cầu Cơng ty VHP hồn trả cho ơng số tiền nộp 2.259.147.358 đồng Hội đồng xét xử xét thấy: Trong suốt q trình giải vụ án, Tịa án triệu tập Cơng ty VHP đến Tịa án để tự khai, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng tham gia phiên tòa (bằng thủ tục đăng báo, phát sóng Đài phát niêm yết) Công ty VHP không cử đại diện hợp pháp đến Tịa án theo giấy triệu tập mà khơng có lý đáng Đồng thời, Cơng ty VHP khơng có văn phản hồi yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Điều xem Công ty VHP từ bỏ quyền không thực nghĩa vụ tham gia tố tụng Tòa án để bảo vệ quyền lợi Do đó, Hội đồng xét xử vào yêu cầu chứng nguyên đơn cung cấp để xem xét giải vụ án Căn Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP ngày 24/7/2013, có nội dung: Công ty VHP bán cho ông Nguyễn Thế H hộ A2-LB, tầng 19, diện tích 108.91m2 thuộc Dự án Chung cư cao cấp VHP; địa Đường S, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh; với giá 2.378.049.850 đồng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) xác định giao dịch mua bán hộ hình thành tương lai hai bên có thật, huy động vốn từ tiền ứng trước người mua nhà Căn vào Phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 (người nộp: Nguyễn Thế Hùng; lý nộp: Thu tiền 95% giá trị hộ A2-LB, tầng 19; hợp đồng số 29K/2013/HĐMBCH-VHP; số tiền: 2.259.147.358 đồng) có sở xác định ơng Nguyễn Thế H tốn cho Cơng ty VHP số tiền 2.259.147.358 đồng Tại Công văn số 8900/SXD-TT ngày 30/7/2018 Sở Xây dựng gửi Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh việc kiểm tra, đề xuất xử lý Dự án Căn hộ cao cấp VHP Đường S, Phường E, Quận H xác định: “Đến thời điểm ngày 30/6/2018, hạng mục phần móng chưa nghiệm thu, chủ đầu tư chưa liên hệ Sở Xây dựng để xem xét đủ điều kiện huy động vốn theo quy định” Điều xem Dự án Chung cư cao cấp VHP chưa xây dựng xong phần móng theo quy định điểm đ khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005: “….Việc xây dựng xong phần móng nhà (kể cơng trình nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định điểm xác định giai đoạn thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm phần xử lý có) tới độ cao mặt sàn tầng thấp cơng trình nhà nghiệm thu kỹ thuật theo quy định pháp luật xây dựng” Hạng mục phần móng Dự án chưa nghiệm thu xây dựng xong đồng nghĩa với việc hai bên chưa hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản Việc Sàn giao dịch bất động sản VHP xác nhận hộ A2-LB, tầng 19, diện tích 108.91m2 ơng H thực mua bán Sàn giao dịch bất động sản VHP ngày 24/7/2013 không tuân thủ quy định khoản Điều 18 Mục Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ: “Sàn giao dịch bất động sản tổ chức bán nhà sở hợp đồng, văn uỷ quyền ký với doanh nghiệp có nhà sau chủ đầu tư xây dựng xong phần móng cơng trình nhà (theo biên nghiệm thu kỹ thuật) quy định điểm đ khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định khoản 10 Điều Thông tư này” Căn cứ: Khoản Điều 39 Luật Nhà năm 2005: “ Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước người có nhu cầu mua thuê nhà áp dụng trường hợp thiết kế nhà phê duyệt xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho người có nhu cầu khơng vượt q 70% giá trị nhà ghi hợp đồng”; Điểm đ khoản Điều Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005: “Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định điểm đ khoản điều chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà sau có thiết kế kỹ thuật nhà phê duyệt, xây dựng xong phần móng nhà ở, hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản thơng báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà theo quy định điểm e khoản này” Khoản Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà năm 2005: “Các trường hợp mua bán, cho thuê nhà không với quy định Điều hợp đồng mua bán, cho th nhà khơng có giá trị pháp lý bên mua không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất nhà mua; bên bán, bên cho thuê có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người mua, người thuê nhà ở” Khoản Điều 18 Mục Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ: “ Các trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà thương mại không quy định Điều Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐCP, quy định Điều pháp luật kinh doanh bất động sản hợp đồng ký khơng có giá trị pháp lý; bên vi phạm bị xử lý theo quy định pháp luật, gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị vi phạm… ” Xét thấy, việc Công ty VHP chưa xây dựng xong phần móng chung cư, chưa hồn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản mà ký hợp đồng mua bán hộ với ông H tổng số tiền huy động trước bàn giao nhà cho ông H vượt 70% giá trị nhà ghi hợp đồng vi phạm quy định pháp luật nêu trên, nên xác định Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP ngày 24/7/2013 khơng có giá trị pháp lý (vơ hiệu), lỗi hồn tồn thuộc Cơng ty VHP Do đó, có sở chấp nhận yêu cầu nguyên đơn việc buộc bị đơn phải hoàn lại số tiền nhận nguyên đơn theo phiếu thu số PT 02 ngày 24/7/2013 với số tiền 2.259.147.358 đồng Việc không yêu cầu bị đơn bồi thường thiệt hại tự nguyện nguyên đơn, không trái pháp luật nên ghi nhận [4] Về án phí dân sơ thẩm: Theo quy định khoản Điều 26 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 án phí, lệ phí Tòa án điểm đ khoản 1.4 mục II Danh mục án phí, lệ phí Tịa án ban hành kèm theo Nghị Quyết số 326 bị đơn phải chịu số tiền phải toán cho nguyên đơn 2.259.147.358 đồng, cụ thể: 72.000.000 đồng + (2% x 259.147.358 đồng) = 77.182.947 đồng Vì lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: Căn vào: - Khoản Điều 26, điểm a khoản Điều 35, Điều 36, điểm a khoản Điều 39, khoản Điều 207, điểm b khoản Điều 227, khoản khoản Điều 228, Điều 271, khoản Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân năm 2015; - Điều 357 Bộ Luật dân năm 2015; - Khoản Điều 39 Luật Nhà năm 2005; - Điểm đ khoản Điều khoản Điều 60 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn hành Luật Nhà ở; - Khoản khoản Điều 18 Mục Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 Bộ Xây dựng quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ; - Khoản Điều 26 Nghị số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 án phí, lệ phí Tịa án điểm đ khoản 1.4 mục II Danh mục án phí, lệ phí Tịa án ban hành kèm theo Nghị Quyết số 326 Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu nguyên đơn - ông Nguyễn Thế H: Tuyên bố: Hợp đồng mua bán hộ số 29K/2013/HĐMBCH-VHP lập ngày 24/7/2013, bên bán hộ Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP với bên mua hộ ông Nguyễn Thế H để mua hộ số A2-LB, tầng 19, diện tích 108.91m2 thuộc Dự án Chung cư cao cấp Vạn Hưng Phát, địa 339 Bông Sao, Phường 5, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh Phụ lục hợp đồng số 01/PLHĐ-VHP, số 02/PLHĐ-VHP, số 03 PLHĐ-VHP, số 04 PLHĐ- VHP ngày 24/7/2013 (Ban hành kèm theo Hợp đồng mua bán hộ 29K/2013/HĐMBCH-VHP lập ngày 24/7/2013) vô hiệu; Buộc Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP hoàn trả cho ông Nguyễn Thế H số tiền nhận 2.259.147.358đ (Hai tỷ hai trăm năm mươi chín triệu trăm bốn mươi bảy nghìn ba trăm năm mươi tám đồng) Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án người thi hành án thi hành xong khoản tiền trên, hàng tháng bên phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi số tiền phải thi hành án theo quy định Điều 357 Bộ Luật Dân năm 2015 Ghi nhận tự nguyện ông Nguyễn Thế H việc không yêu cầu Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP bồi thường thiệt hại Về án phí dân sơ thẩm: - Hồn trả cho ông Nguyễn Thế H số tiền tạm ứng án phí nộp 38.592.000đ (Ba mươi tám triệu năm trăm chín mươi hai nghìn đồng) theo biên lai thu số 0019277 ngày 22/3/2019 Chi cục Thi hành án Dân Quận - Công ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP phải chịu án phí dân sơ thẩm 77.182.947đ (Bảy mươi bảy triệu trăm tám mươi hai nghìn chín trăm bốn mươi bảy đồng), nộp Chi cục Thi hành án Dân Quận Thi hành quan Thi hành án Dân có thẩm quyền Về quyền kháng cáo: Ơng Nguyễn Thế H Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn Thương mại - Xây dựng VHP quyền kháng cáo thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận án án niêm yết Trường hợp án, định thi hành theo quy định Điều Luật Thi hành án dân sự, người thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án bị cưỡng chế thi hành án theo quy định Điều 6, Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận: - TAND.TPHCM; - VKSND Quận 8; - Chi cục THADS Quận 8; - Các đương sự; - Lưu: Vp, hồ sơ Đặng Thị Kim Nguyên HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Các Hội thẩm nhân dân Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa PHỤ LỤC D TIỀN ĐỘ THANH TOÁN HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ………… Đợt Kỳ hạn Đ toán Tỷ lệ % Số tiền toán chưa gồm thuế VAT (VNĐ) Thuế VAT tương ứng (VNĐ) Tổng cộng số tiền toán bao gồm thuế VAT (VNĐ) Ngay ký Hợp đồng mua bán Căn hộ 47,0% 687,661,178 65,007,219 752,668,397 Ngày 26/1/2018 toán 6,5% 95,102,078 8,990,361 104,092,439 Trong vòng 60 3ngày, kể từ ngày đến hạn tốn đợt Trong vịng 60 ngày, kể từ ngày đến hạn toán đợt 6,5% 6,5% 95,102,078 95,102,078 8,990,361 8,990,361 Ghi Bao gồm số tiền mà Bên Mua đặt cọc cho Bên Bán Dự kiến hoàn thành sàn tầng 14 khối chung cư 104,092,439 Dự kiến hoàn thành sàn tầng 20 khối chung cư 104,092,439 Dự kiến hoàn thành sàn tầng mái khối chung cư Trong vòng 60 ngày, kể từ ngày đến hạn toán đợt 6,5% 95,102,078 8,990,361 104,092,439 Trong vòng 60 ngày, kể từ ngày đến hạn toán đợt 6,5% 95,102,078 8,990,361 104,092,439 Trong vòng 60 7ngày, kề từ ngày đến hạn toán đợt 6,5% 95,102,078 8,990,361 104,092,439 Ngay sau gửi thông báo bàn giao hộ 9,0% 131,679,800 12,448,192 144,127,992 Khi nhận thông báo bàn giao giấy chứng nhận sở hữu Căn hộ 5,0% 73,155,444 6,915,662 80,071,106 100% 1,463,108,890 138,313,239 1,601,422,129 Tổng giá trị hộ Hồn thành phần thơ Thanh tốn với kinh phí bảo trì Căn hộ Kinh phí bảo trì Căn hộ (số tiền 2% giá trị Căn hộ chưa có thuế VAT) 2% 29,262,178 Thanh tốn trước thời điểm nhận bàn giao Căn hộ Ghi chú: Bên Mua toán tiền thuế giá trị gia tăng (VAT) cho Bên Bán nhận thông báo toán thuế giá trị gia tăng PHỤ LỤC E Bảng minh họa tiến độ huy động vốn dự án Singapore64 TT Chi tiết % giá mua (a) Khi có quyền chọn mua (b) Khi ký hợp đồng mua bán 10% 10% Khi hoàn thành phần móng 10% Khi hồn thành phần khung 10% Khi hoàn thành tường gạch 5% Khi hoàn thành trần nhà 5% Khi lắp đặt khung cửa cửa sổ, xong đường dây điện (chưa gắn thiết bị), đường ống nước trát tường bên 5% Khi trao giấy chứng nhận có chữ ký kiến trúc sư xác nhận bãi đỗ xe, đường hệ thống thoát nước phục vụ dự án nhà hoàn thành 5% Khi trao giấy phép cư ngụ tạm thời giấy chứng nhận hoàn thành kiến trúc sư ký 25% (a) Khi hoàn thành việc mua bán mặt pháp lý (b) Khi trao giấy chứng nhận hoàn thành theo luật 2% 8% Khi sở hữu bất động sản (không 12 tháng tính từ ngày thơng báo sở hữu) 5% định 10 Tổng cộng 100% Trang Châu, “Huy động vốn cho dự án bất động sản: Bài học từ Singapore”, https://nld.com.vn/dau-tu-chungkhoan/huy-dong-von-cho-du-an-bat-dong-san-bai-hoc-tu-singapore-213894.htm, truy cập ngày 20/4/2021 64 ... quát hoạt động phát triển nhà thương mại, hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại, tổng quan hình thành, phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại cần... trạng pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại giải pháp hoàn thiện Kết luận Chương Kết luận CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI... Tổng quan hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại Sự hình thành phát triển pháp luật hoạt động huy động vốn để phát triển nhà thương mại chia thành hai