HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 53 HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC THÔNG QUA ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: HIỆU LỰC VÀ HIỆU QUẢ TS Trương Minh Huy Vũ nhóm nghiên cứu ĐHQG TP.HCM Đấu qiá quyền sử dụng đất thực tiễn TP HCM (và khu đô thị Thủ Thiêm) Trong đạo xử lý tồn tại, vướng mắc Thủ Thiêm, chủ trương từ Trung ương, Chính phủ yêu cầu TP HCM nhanh chóng thực đấu giá nhà, đất để thực nghĩa vụ tài tạo nguồn thu cho ngân sách thành phố1 Phát biểu Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi ngày 30/12/2022: https://tuoitre vn/tphcm-bao-cao-trung-uong-nhan-dientinh-hinh-sau-khi-dau-gia-4-lo-dat-thuthiem-20211230151753889.htm [cập nhật ngày 24/02/2022] 54 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực Hiệu UBND TP HCM chấp thuận Ban Thường vụ Thành ủy tiến hành chặt chẽ, kỹ lưỡng theo quy định pháp luật đấu giá tài sản công, đất công2 Về phương thức triển khai đạo nói trên, đấu giá đất (công) lựa chọn tối ưu nay, thay cho định giá, định thầu cho vài doanh nghiệp, tập đồn gây nhiều hệ lụy pháp lý sau để đưa tài sản (công) đủ điều kiện tham gia đấu giá, nhà nước buộc phải đáp ứng hoàn chỉnh tiêu chí để cung cấp tài sản, đất “sạch” Khung pháp lý đảm bảo chuỗi quy trình -trách nhiệm thơng qua (sở) ngành, hiểu đặc quyền (warrant) định giá trước trao cho nhà đầu tư Đấu giá đất, tài sản cơng hình thức định giá quyền đặc quyền thương vụ mua-bán, trao đổi Nó tạo quy trình cơng khai minh bạch, xây dựng tiền đề tốt cho việc phòng, chống tượng tham nhũng, lợi ích nhóm kỳ vọng đem lại lợi ích kinh tế cao cho Nhà nước Ở quốc gia/thành phố có thị trường bất động sản phát triển khu vực Singapore, Hàn Quốc hay Trung Quốc cách để tối ưu hóa nguồn lực đất đai3 Lý việc đấu giá quyền sử dụng đất có tính “tối ưu” thiết kế tốt, tạo quy trình cơng khai, minh bạch, hạn chế tham nhũng, ngăn ngừa trục lợi nhóm lợi ích, kỳ vọng đem lại lợi ích kinh tế cao cho Nhà nước Ở trường hợp nghiên cứu kể thường tồn cách thực Một số quy định hành hoạt động đấu giá tài sản cơng có đất chẳng hạn như: (i) Luật đất đai 2013: Luật quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất Mục 3, Chương 8, cụ thể từ Điều 117 đến Điều 119; (ii) Nghị định số 167/2017 ngày 31-12-2017 Chính phủ, quy định việc xếp lại, xử lý tài sản cơng; (iii) Hiện có thêm Nghị định số 67/2021 ngày 15-7-2021 (có hiệu lực từ ngày 1-9-2021) sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 167 Xem thêm nghiên cứu: Migliari, Wellington (2019) “Singapore, Land Use and the Lessons for Human Development,” Journal of Comparative Urban Law and Policy: Vol 3: Iss , Article 6, 128-154; OECD (2019), “The Governance of Land Use in Korea: Urban Regeneration”, https://doi.org/10.1787/fae634b4-en [cập nhật ngày 24/02/2022]; World Bank (2014), “China’s Urbanization and Land: A Framework for Reform”, https://www.worldbank.org/content/dam/Worldbank/document/EAP/ China/Urban-China-SRs4-7.pdf [cập nhật ngày 24/02/2022] HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 55 Một nhà nước “đấu giá đất” (nhà đầu tư trả tiền cao thắng); hai nhà nước xác định mức giá “sàn”, “đấu ý tưởng” (nhà đầu tư có ý tưởng phương án tốt thắng; thí dụ với khu đất dự kiến làm Trung tâm tài quốc tế, quyền đưa giá sàn X triệu đồng/m2, đưa giải pháp tối ưu thiết kế, công nghệ, kêu gọi đầu tư tổ chức tài tồn cầu, v.v thắng) Trên thực tế, từ trường hợp TP HCM (và rộng nước), thấy dù có quy định việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất từ Luật đất đai 2003, q trình triển khai có nhiều bất cập Chẳng hạn vướng giải phóng mặt bằng, hạ tầng chưa hồn chỉnh thiếu đồng khiến cho lơ đất đấu giá bị giảm giá trị; hay Luật Ngân sách Nhà nước không cho phép địa phương xuất ngân sách để giải phóng mặt bằng4 Vì nhiều năm qua, việc giao/cho thuê đất thực theo chế Nhà nước giao, cho thuê đất trực tiếp cho chủ đầu tư dự án với giá đất Nhà nước định mà không thông qua đấu giá đất Đây “đặc tính” dự án khu thị Thủ Thiêm nói riêng, dự án bất động sản từ nguồn đất cơng TP HCM nói chung, nguồn gốc nhiều bất cập, lãng phí, lợi ích nhóm, dẫn đến hậu nghiêm trọng thất thoát tài sản nhà nước, phải xử lý hình nhiều cán bộ, gây bất an máy nhà nước bất bình dư luận xã hội5 Kết đấu giá lô đất Thủ Thiêm đạt mức giá cao so với thị trường, nhà đầu tư lơ đất Thủ Thiêm hồn thành nghĩa vụ tài cam kết mang lại nguồn tài “lớn kỳ vọng” cho ngân sách TP HCM, nguồn lực cần thiết cho phát triển TP.HCM Quan trọng không kém, kết thiết lập “thực tiễn” cho Xem ý kiến ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi Trường: https://baochinhphu.vn/ngan-chan-tieu-cuc-trong-dau-gia-dat-102305947 htm [cập nhật ngày 24/02/2022] Xem kết luận tra công tác quản lý nhà nước thực pháp luật quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai khu đô thị Thủ Thiêm, TP Hồ Chí Minh: https://static.ttbc-hcm.gov.vn/files/admin/11292019/quan-ly-nha-nuoc-datdai-12019.pdf [cập nhật ngày 24/02/2022] 56 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực Hiệu trình hiệu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính cơng khai phải thật công - với thị trường chung để tạo nguồn lực phát triển cho TP HCM lĩnh vực Cần phải lưu ý thêm lần đầu TP HCM triển khai phương thức đấu giá quyền sử dụng đất6 “Từ chối quyền mua”: Hệ lụy vấn đề đặt Trong phiên đấu giá vừa qua, tượng giá đất cao gấp 4-8 lần so với mức giá “phổ biến” thị trường tạo nhiều dư luận trái chiều, Chính Phủ có cơng điện 1767/CĐ-TTg tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua sau đơn vị “từ chối mua tài sản trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm”, gây nhiều ý trường hợp Công ty Ngôi Sao Việt) - thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh (THM)7 Sự việc đơn vị thắng đấu giá “từ chối quyền mua” gây hàng loạt hệ lụy, bao gồm thất thu ngân sách Nhà Nước, nhiễu loạn thị trường, gây khó khăn cho chủ đầu tư trúng đấu giá lơ đất cịn lại việc huy động vốn vay phát triển dự án (mặc dù việc huy động vốn vay phát triển dự án chủ đầu tư dự án bất động sản hồn tồn luật phù hợp thơng lệ), lịng tin nhà đầu tư ngồi nước, gây khó khăn cơng tác đấu giá quyền Trước đấu giá lô đất Thủ Thiêm, TP HCM thực đấu giá rộng rãi, công khai lô đất công địa số 23 Lê Duẩn, Quận vốn trước trụ sở Công ty Xổ số kiến thiết TP.HCM cũ Tân Hoàng Minh (“THM”) đơn vị trúng đấu giá lơ đất có mã số 3-12 Thủ Thiêm Về vị trí, lơ đất 3-12 nằm mặt tiền Đại lộ Vòng cung (tuyến R1, lộ giới 55m), kết nối trục Đại lộ Vịng cung trục nội bộ, có 01 mặt nhìn Hồ trung tâm (chỉ hộ tầng cao) Về quy hoạch, lô đất xây dựng cơng trình nhà phức hợp cao tầng (hệ số 8,95 với 25 tầng cao) với số lượng hộ tương đối (570 căn), phù hợp để phát triển dòng sản phẩm hộ hạng sang, đồng với quy hoạch tổng thể toàn khu Thủ Thiêm Với đơn giá đầu vào cao gấp nhiều lần so với 03 lô đợt đấu giá (24.500 tỷ Đồng), cụ thể gấp lần so với lô đất 3.8, xét tổng số hộ đơn giá theo m2 sàn hữu dụng thật tốn khó để đảm bảo hiệu đầu tư cho thời gian 2-3 năm tới Tuy nhiên, nhận định đưa dựa phương án bán hàng truyền thống - cụ thể chủ đầu tư triển khai thi công mở bán song song thời gian 2-3 năm kể từ ngày trúng đấu giá toàn sản phẩm nhà chào bán theo hình thức bán hàng truyền thống (hợp đồng mua bán hộ với người mua nhà) HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 57 sử dụng đất tương lai, giảm thiểu giá trị đáng có khu vực Thủ Thiêm, giảm hội đáng có quốc gia mục tiêu xây dựng Thủ Thiêm thành biểu tượng phát triển kinh tế đất nước Việc có thêm đơn vị trúng đấu giá từ chối quyền mua tối thiểu trì hỗn việc tốn tiền sử dụng đất thời gian tới hồn tồn xảy Việc đơn vị trúng đấu giá bỏ cọc dẫn tới Nhà nước phải tổ chức đấu giá lại, thời gian làm giảm uy lực việc đấu giá Dựa kết việc diễn đến thời điểm này, số vấn đề đặt ra: - - - Về quy trình đấu giá: TP HCM cần rà sốt lại tồn quy trình đầu giá lô đất để phát sai sót so với quy định hành? Có bên thứ ba khiếu nại, khiếu kiện khơng? Trên bản, quy trình đấu giá vừa cơng khai minh bạch, việc rà sốt hồn tồn diễn cơng khai, minh bạch Về “hạn chế” hay “kẻ hỡ” quy trình tại: Một số tổ chức - có Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA)8 - cảnh báo quy định pháp luật hành đấu thầu quyền sử dụng đất nhiều kẽ hở cần phải chấn chỉnh Chẳng hạn như: (i) tiền đặt cọc trước tối đa mức 20% giá khởi điểm tài sản đấu giá; (ii) quy trình đánh giá lực nhà đầu tư tham gia đấu giá lỏng lẻo (Luật đấu giá 2016); (iii) phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để làm tính “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất chưa đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến thị trường” Về khả “thổi giá đất” “ngâm dự án”: Đây quan ngại đáng, việc giá đất tăng ảnh hưởng trực tiếp làm méo mó thị trường bất động sản TP HCM Trong năm 2022, nguồn cung tín dụng nhu cầu phục hồi kinh tế tăng cao Quan điểm chung xuyên suốt Chính phủ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam mong muốn nguồn cung tín dụng không vào lĩnh vực rủi ro bất động sản chứng khoán; mà vào lĩnh Xem Công văn 117/2021/CV- HoREA, 29/12/2021 “Một số nhận xét đề xuất sau phiên đấu giá 04 lô đất thuộc Khu đô thị Thủ Thiêm thành phố Hồ Chí Minh” http://www.horea.org.vn/media/ftp/117_2021.pdf [cập nhật ngày 24/02/2022] 58 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực Hiệu - vực sản xuất kinh doanh góp phần phục hồi kinh tế9 Về “nghi ngờ” hay “câu hỏi” nguồn tiền, khả rửa tiền qua dự án bất động sản Việc huy động vốn vay phát triển dự án chủ đầu tư dự án bất động sản cần thực luật phù hợp thơng lệ hành Một số khuyến nghị sách Đối với quyền TP HCM (hay quyền địa phương) - - Chủ động trao đổi đơn vị trúng đấu giá để trao đổi, chia sẻ sở tính tốn hiệu đầu tư, bao gồm phương án phát triển sản phẩm mở bán Trên tinh thần xây dựng môi trường đầu tư lành mạnh cộng đồng chủ đầu tư cộng đồng dân cư văn minh quỹ đất có giá trị cao, đơn vị trúng đấu giá tin cảm kích tham gia nhiệt tình Nói cách khác, quyền thành phố cần đồng hành với chủ đầu tư dự án bất động sản khu vực Thủ Thiêm mục tiêu chứng minh tính đặc biệt đẳng cấp quỹ đất khu vực Thủ Thiêm Tính “đặc biệt” “đẳng cấp” tìm thấy hồ sơ lực doanh nghiệp đầu tư/hoạt động khu vực Thủ Thiêm cá nhân mua nhà khu vực Thủ Thiêm Đây biện pháp giảm thiểu đà tăng giá vô quỹ đất thuộc khu vực khác thành phố Hồ Chí Minh Ban hành sách để củng cố hình ảnh khu vực Thủ Thiêm hạn chế nhiễu loạn thị trường bất động sản TP HCM, sách bao gồm: (i) yêu cầu xác minh thu nhập hợp pháp người mua nhà Thủ Thiêm thủ tục mở bán sản phẩm chủ đầu tư, (ii) sách khuyến khích (thơng qua số ưu đãi) doanh nghiệp đăng ký địa văn phòng khu vực Thủ Thiêm mua nhà/thuê nhà khu vực Thủ Thiêm, (iii) sách đơn giản hóa thủ tục chứng minh thu nhập xin visa nước Xem nội dung họp báo thông tin kết hoạt động Ngân Hàng Nhà Nước năm 2021 triển khai nhiệm vụ năm 2022: https://nld.com.vn/kinh-te/ngan-hang-nha-nuocthong-tin-ve-viec-cho-vay-von-dau-gia-dat-vang-thu-thiem-20220115175615916.htm [cập nhật ngày 24/02/2022] HỘI THẢO KHOA HỌC «PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG BỐI CẢNH MỚI» | 59 - - (cần làm việc với đại diện ngoại giao nước) Tăng cường lực thực thi quản lý nhà nước với dự án đầu tư, chẳng hạn biện pháp “chế tài” thời hạn cho nhà đầu tư sau giao/thuê đất phải đưa đất vào sử dụng Nếu hạn có mức phạt cao, thời điểm gia hạn mà khơng triển khai TP HCM thu hồi lại đất giao Hay vấn đề vượt thẩm quyền, TP HCM kiến nghị Trung ương sớm có giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thực thi hiệu Tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm đồng thuận chung” việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn TP HCM địa phương Đề xuất thành lập tổ nghiên cứu chế huy động nguồn lực cho TP HCM giai đoạn tới với tham gia quan thành phố quan nghiên cứu tham mưu Trung Ương Đối với quyền TW - - - - Ủng hộ sử dụng sách vĩ mơ để tạo nên cân “thị trường hoang dã” “sự can thiệp hành chính” nhà nước Bất động sản hay thị trường chứng khốn nguồn lực để phát triển cần phải có góc nhìn cách ứng xử cân cơng với việc Cần điểm nhìn cân công vấn đề thuộc kinh doanh -thương mại, thực với xuất phát điểm nguyên tắc “suy đốn vơ tội” để khơng chụp mũ hay quy chụp vấn đề kinh doanh-thương mại vấn đề hình sự-chính trị Một mặt cần kiên xử lý tượng thổi giá đất, nạn đầu bất động sản, gây rối nhiễu thị trường đất; mặt khác khơng nên có quan điểm “quy chụp” cách chủ quan chưa có chứng cụ thể Rà soát nghiên cứu điều chỉnh văn pháp luật thời gian tới, cụ thể Luật đấu giá nghị định có liên quan (chẳng hạn nâng mức tiền đặt cọc, có quy trình đánh giá chặt chẽ lực nhà đầu tư tham gia đấu giá, tiếp tục áp dụng cập nhật phương pháp để tiệm cận với giá thị trường việc định hình giá khởi điểm) Cần thúc đẩy nhanh Luật thuế tài sản, phổ biến thuế bất động sản đánh giá trị nhà đất (đã được thực tất 60 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực Hiệu nước G7, OECD, hay nước phát triển châu Á) Công cụ thuế khuyến khích sử dụng có hiệu đất đai, đưa bất động sản giá trị thực tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản, sau sử dụng nguồn vốn đầu tư cho mục đích phát triển ... | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực Hiệu trình hiệu phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính cơng khai phải thật công - với thị trường chung để tạo nguồn. .. hình giá khởi điểm) Cần thúc đẩy nhanh Luật thuế tài sản, phổ biến thuế bất động sản đánh giá trị nhà đất (đã được thực tất 60 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực Hiệu. ..54 | Huy động nguồn lực thông qua đấu giá quyền sử dụng đất: Hiệu lực Hiệu UBND TP HCM chấp thuận Ban Thường vụ Thành ủy tiến hành chặt chẽ, kỹ lưỡng theo quy định pháp luật đấu giá tài sản