PHÁP LUẬT về hợp ĐỒNG và bồi THƯỜNG THIỆT hại NGOÀI hợp ĐỒNG buổi thảo luận thứ 2 vấn đề chung của hợp đồng

- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?. Đoạn trong Bản án

GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH

PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG

MỤC LỤC

Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy chế về hình thức……… 3

xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?

……….4

đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?

phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?………7

- Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?……… 9

đồng vô hiệu về hình thức.……….10

Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực? … 10

- Trong quyết định số 93, việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?

……… 10 Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng 12

- Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm

………12

- Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long (về huỷ

bỏ hay vô hiệu hợp đồng) ……… 15

có, nêu rõ văn bản cho phép hủy bỏ……… 19

Vấn đề 3: Đứng tên giùm mua bất động sản………21

ông Bình, bà Vân đứng tên hộ có thuyết phục không? Vì sao? 21

không? 22

không? Hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân tối cao đã có tiền lệ

chưa? 23

giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp được xử lý như thế nào? 24

Tóm tắt Bản án số 16/2019/DS-PT ngày 19/3/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi;

Nguyên đơn được bị đơn - ông C và bà L chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy đã

thanh toán khoản tiền theo thỏa thuận nhưng bị đơn yêu cầu nguyên đơn trả thêm tiền do

giá đất mặt tiền cao hơn Khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì

bị đơn chỉ đưa giấy chứng nhận cho nguyên đơn chứ không làm thủ tục chuyển nhượng

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với bị đơn cho rằng việc cha mẹ họ tự ý

đứng ra chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung mà không hỏi ý kiến là xâm

phạm đến quyền lợi nên không đồng ý, yêu cầu tuyên bố giấy chuyển nhượng vô hiệu Tại

bản án dân sự sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn

phải làm thủ tục chuyển nhượng đất Bị đơn và những người có liên quan đã viết đơn

kháng cáo và được chấp nhận yêu cầu tại bản án phúc thẩm Nhưng quyết định giám đốc

thẩm sau đó đã hủy toàn bộ bản án phúc thẩm và được xét xử lại

- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác

lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực và chưa được công chứng, chứng thực: “Mặt

khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng,

chứng thực; đất là của hộ gia đình bị đơn gồm nhiều thành viên nhưng chỉ có bị đơn thỏa

thuận chuyển nhượng là không đúng pháp luật Vì vậy, bị đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng là các bên

hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.”

4

- Đoạn nào trong Bản án số 16 cho thấy Toà án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực?

Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy Tòa án đã áp dụng Điều 129 BLDS 2015 cho hợp đồng

chuyển nhượng dù hợp đồng được xác lập trước ngày BLDS 2015 có hiệu lực: “Hợp

đồng vi phạm về hình thức nhưng đang được thực hiện nên được áp dụng Bộ luật dân sự

hợp đồng này được công nhận hiệu lực Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không buộc nguyên đơn

trả tiếp cho bị đơn 10.000.000 đồng là thiếu sót.”

- Việc Toà án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 trong trường hợp như trên có thuyết phục không? Vì sao?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015: “Giao dịch dân sự đã được

xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà

một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo

yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch

đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

có thể thấy điều luật này quy định chỉ áp dụng đối với các loại giao dịch mà luật bắt buộc

phải công chứng, chứng thực chứ không áp dụng cho trường hợp khác về điều kiện có

hiệu lực hình thức của giao dịch Theo em, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015

trong trường hợp như trên là thuyết phục Bởi vì, mặc dù các hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất đều xảy trước ngày BLDS năm 2015 có hiệu lực, tuy nhiên tại thời

điểm xét xử thì BLDS năm 2015 đã có hiệu lực Mà theo điểm b khoản 1 Điều 688 BLDS

năm 2015 quy định về điều khoản chuyển tiếp: “Giao dịch dân sự chưa được thực hiện

hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật

này thì áp dụng quy định của Bộ luật này” Do đó, việc Tòa án áp dụng khoản 2 Điều

129 BLDS năm 2015 là phù hợp với quy định của pháp luật và hoàn toàn thuyết phục

Tại khoản 2 Điều 129 quy định: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng

nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết địnhcông nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng,chứng thực” Ở bản án số 16: “phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lựccủa giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyênđơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhànước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật” vì vậy khi

áp dụng BLDS năm 2015 vào trường hợp trên thì có thể công nhận hợp đồng chuyển nhượng trên là hợppháp Có thể thấy rằng, nếu không có quy định mới này thì các trường hợp tương tự như vậy sẽ bị xem là vôhiệu và giải quyết theo hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu nếu như áp dụng theo quy định của BLDSnăm 2005, theo đó thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Như vậy việc các bên giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu sẽ xảy ra nhiều khó khăn trong thực tế,quyền và lợi ích hợp pháp của các bên sẽ không được đảm bảo Qua đó, có thể thấy việc Tòa án áp dụngkhoản 2 Điều 129 BLDS năm 2015 như trên là rất thuyết phục và triệt để trong tình huống này

- Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS 2015 khi chỉ xác định Nguyên đơn thực hiện 2/3 nghĩa vụ có thuyết phục không? Vì sao?

Trong Bản án số 16, Tòa án áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 khi chỉ xác định nguyên

đơn thực hiện ⅔ nghĩa vụ là hợp lý Bởi về mặt thời hạn thực hiện thì cả hai bên đều xác

định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên

trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang

được thực hiện Hiện nay trong pháp luật thì không có văn bản nào hướng dẫn và xác

định được như thế nào là thực hiện ⅔ nghĩa vụ, ta có thể hiểu là đối với bên bán sẽ là

6

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat

nghĩa vụ về việc chuyển giao các loại giấy tờ liên quan hoặc nghĩa vụ khác được quy

định trong hợp đồng chuyển nhượng; đối với bên mua sẽ là nghĩa vụ thanh toán số tiền

phải trả cho bên bán hoặc các nghĩa vụ khác được quy định trong hợp đồng chuyển

nhượng (khoản tiền cần phải thanh toán là ⅔ số tiền phải thanh toán) Và dựa theo khoản

2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ

trong giao dịch” Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong Bản án thì ta có thể

thấy bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, về phía bên nguyên đơn thì đã

thực hiện giao cho bị đơn là 110.000.000 đồng tức là hơn ⅔ số tiền cần phải thanh toán

nên Tòa áp dụng Điều 129 BLDS năm 2015 là thuyết phục

- Trong Bản án số 16, đoạn nào cho thấy, khi áp dụng Điều 129 BLDS, bên bán không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật?

Đoạn trong Bản án số 16 cho thấy khi áp dụng Điều 129 BLDS 2015, bên bán không cần

phải làm thủ tục chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng được liên hệ cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực

pháp luật: “Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì

tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức

được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã

thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất

cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công

nhận hiệu lực Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật

nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không

cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu

lực pháp luật.”

- Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có thuyết phục không? Vì sao?

Hướng giải quyết như nêu trên của Tòa án có sự thuyết phục Bởi Tòa án đã dựa vàoĐiều 129 BLDS năm 2015 để giải quyết vụ việc mặc dù thời điểm các bên thỏa thuận

việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấyviết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa

thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằngviệc giao thêm tiền, giao đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Dựa theo khoản

2 Điều 129 BLDS năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cácbên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015

nhưng bên nguyên đơn và bị đơn đã thực hiện hơn ⅔ nghĩa vụ thì giao dịch dân sự đượccông nhận có hiệu lực, bên cạnh đó bị đơn không cần phải làm thủ tục chuyển nhượng

thửa 877 cho nguyên đơn bởi khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơnliên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản

án đã có hiệu lực pháp luật

Tóm tắt Quyết định số 93/2018/DS-GĐT ngày 29/11/2018 về “V/v Tranh chấp hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng:

Nguyên đơn: Võ Sĩ Mến, Phùng Thị Nhiễm; Bị đơn: Đoàn Cưu, Trần Thị Lắm Tranh

chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung là Ông Cưu, bà Lắm chuyển

nhượng chuyển nhượng cho ông Mến, bà Nhiễm đất thổ cư 90.000.000 đồng Sau đó lấy

thêm một khu nữa với giá 30.000.000 đồng Ông Mến, bà Nhiễm giao tiền 110.000.000

đồng Trong hợp đồng không có công chứng, chứng thực nên nên vi phạm về hình thức

Tuy nhiên do quá 2 năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, do đó hợp

đồng vẫn có hiệu lực Tại tòa giám đốc thẩm, Tòa án Nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng

quyết định: Chấp nhận Quyết định kháng nghị giám đốc thẩm số 68/2018/KN-DS, hủy

toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 24/2018/DS-PT, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân

dân tỉnh Quảng Ngãi xét xử lại thủ tục phúc thẩm

- Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực?

Đoạn trong Quyết định số 93 cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày

10/8/2009 chưa được công chứng, chứng thực: “Về hình thức của hợp đồng: Đối với các

giao dịch dân sự được xác lập trước ngày 01-01-2017, thời hiệu được áp dụng theo quy

định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (điểm d khoản 1 Điều 688 BLDS 2015) Giao dịch

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10-8-2009 giữa vợ chồng ông Cưu, bà Lắm với

vợ chồng ông Mến, bà Nhiễm không được công chứng, chứng thực là vi phạm về hình

thức”

- Theo BLDS 2015, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức.

Theo khoản 3 Điều 132 BLDS 2015 thì khi hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này

mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu

lực Cho nên hệ quả pháp lý của việc hết thời hạn yêu cầu của Toà án tuyên bố hợp đồng

vô hiệu về hình thức là hợp đồng sẽ có hiệu lực

- Đoạn nào trong Quyết định số 93 cho thấy Tòa án đã áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/8/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực.

Đoạn mà Tòa áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 132 BLDS 2015 để công nhận hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: “[5] Về hình thức của hợp đồng…Tuy nhiên

từ khi xác lập hợp đồng đến ngày nguyên đơn khởi kiện 18/4/2017, đã quá thời hạn hai

năm, bị đơn không yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều

132 Bộ luật dân sự 2015 Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có

hiệu lực theo khoản 2 Điều 132 Bộ luật dân sự 2015.”

- Trong Quyết định số 93, việc Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 dù chưa được công chứng, chứng thực thuyết phục không? Vì sao?

Quyết định của Tòa khi công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa

được công chứng, chứng thực là thuyết phục Vì:

vô hiệu là 2 năm, nhưng trong vụ việc thì ông Cưa, bà Lắm trong suốt 2 năm đó không yêu cầu Tòa tuyêngiao dịch vô hiệu Mà mãi đến khi ông Mến, bà Nhiễm khởi kiện ông Cưa, bà Lắm vì 2 ông bà không thựchiện nghĩa vụ sang tên quyền sử dụng đất

10

cho họ thì ông Cưa, bà Lắm mới phản tố yêu cầu Tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa 2 bên Hơn nữa, giao dịch dân sự vô hiệu và hủy hợp đồng làhoàn toàn khác nhau và hợp đồng không được công chứng, chứng thực không phải là căn

cứ để Tòa tuyên hủy hợp đồng theo Điều 423 BLDS 2015

quyền sử dụng đất ngày 10/08/2009 có hiệu lực

đại diện bên này Thứ 2, do bên mua là bà Dệt nhưng khi ký kết hợp đồng lại là ông

Liêm Vì vậy Tòa án tuyên bố chiếc ô tô vẫn thuộc quyền sở hữu của công ty Đông

Phong và kiến nghị Công an tỉnh Vĩnh Long thu hồi lại giấy đăng ký xe ô tô do bà Dệtđứng tên Ngoài ra ông nguyễn Thành Tơ đã đóng trước bạ đăng ký xe ô tô 4tr880 nghìnđồng nên nay phía bị đơn phải trả lại cho ông Tơ số tiền này Đồng thời, trước đó ông

Liêm đã mua bảo hiểm xe với số tiền 4.361.600 đồng và số tiền cọc cho công ty ĐôngPhong 63tr đồng nên Tòa buộc công ty Đông Phong (đại diện là ông Nguyễn Thành Tơ)trả cho bị đơn tổng số tiền 67.361.600 đồng

- Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm

Điểm giống nhau:

quan đến nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định

Điểm khác nhau:

Tiêu Hợp đồng vô hiệu Hủy bỏ hợp đồng

chí

mình;

thực hiện được

CSPL: Điều 122, Điều 407, Điều 408 BLDS2015

Hậu Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường -Các bên không phải thực hiện

quyết tranh chấp-Bên bị thiệt hại do hành vi viphạm nghĩa vụ của bên kia đượcbồi thường

CSPL: Điều 427 BLDS 2015

thiệt hại và thỏa thuận về giảiquyết tranh chấp

CSPL: khoản 1 Điều 427 BLDS2015

- Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị huỷ bỏ?