Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị thực trạng và giải pháp

LỜI NÓI ĐẦU Ở mét nhu cầu thiết yếu người để sống, tồn phát triển.Như Anghen nói: “ Con người trước hết cần phải ăn, uống, chỗ mặc làm trị, khoa học, nghệ thuật, tơn giáo ”.Trong thời kỳ khác nhau, tâm lý người Việt Nam chóng ta trì quan điểm: có “an cư” “lạc nghiệp”, phải có chỗ làm việc, xây dựng nghiệp, định cư lâu dài Điều gắn liền với hình thành phát triển cộng đồng dân cư, thơn xóm, làng mạc thị Do nhà không tài sản co giá trị lớn gia đình mà cịn phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội dân téc, quốc gia Bước vào thời kỳ đổi kinh tế nước ta phát triển mạnh.Các thị có phát triển chiều sâu lẫn quy mơ, đồng thời hình thành nhiều thị mới.Bắt đầu có tăng dân số học đô thị, đặc biệt đô thị lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh Điều làm nóng thêm nhu cầu nhà mà xúc.”Đất chật người đông”, giá đất đội lên cao làm cho nhiều người phải khèn khó vấn đề nhà Nhà tài sản có giá trị lớn cịn nhiều nhóm người có thu nhập thấp, mức tiết kiệm từ 7% 10% Do mà họ thường nhà tạm khơng đảm bảo vệ sinh, mức độ an tồn Nó ảnh hưởng xấu tới mỹ quan thị góp phần làm giảm tốc độ thị hố cơng nghiệp hố đại hố đát nước Trong năm gần nhà nước ta có sách tập trung vào phát triển tăng quỹ nhà cho người thị, đặc biệt nhóm người có thu nhập thấp Nhiều cơng trình dự án đưa vào thực nhà chung cư, phần giải nhu cầu nhà nhân dân đô thị làm thay đổi mặt thị phản ánh cách thiết thực sách đảng nhà nước ta Bên cạch người chưa có nhà nhà khơng đảm bảo công dụng thông thường chiếm tỷ lệ lớn vấn đề bách thị lớn nước ta Chính lẽ mà cần phải sâu vào nghiên cứu : “Vấn đề LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhà cho người thu nhập thấp đô thị : thực trạng giải pháp” để đưa biện pháp hữu hiệu giải nhà cho họ, đảm bảo cơng xã hội góp phần đẩy nhanh tốc độ thị hố cơng nghiệp hố đại hoá đát nước Nội dung nghiên cứu bao gồm: Chương I - Cơ sở lý luận nhà cho người có thu nhập thấp thị 1- Khái niệm người có thu nhập thấp 2- Đặc điểm nhà người có thu nhập thấp 3- Khả tiếp cận nhà người có thu nhập thấp 4- Chính sách nhà nước để khuyến khích phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp đô thị Chương II - Hiện trạng giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp thị 1- Hiện trạng nhà người có thu nhập thấp 2- Hiện trạng quỹ nhà dành cho người có thu nhập thấp đô thị nước ta 3- Đánh giá khả tiếp cận nhà người có thu nhập thấp 4- Nhận xét chung Chương III - Giải pháp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp đô thị Việt Nam 1- Chiến lược phát triển nhà nước ta đến năm 2010 2- Các giải pháp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nội dung CHƯƠNG I – CỞ SỞ LÝ LUẬN VỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP TẠI ĐƠ THỊ 1- Khái niệm người có thu nhập thấp thị Cho đến chưa có khái niệm rõ ràng “người có thu nhập thấp”.Tuỳ thuộc vào đối tượng hàng hoá tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà có quan điểm khác thu nhập Trong quan hệ mua bán hàng hố thơng thường họ người có thu nhập trung bình, chí quan hệ mua bán trao đổi hàng hố đặc biệt - nhà đất họ lại nhóm có thu nhập thấp Chính mà có nhiều cách hiểu khác người có thu nhập thấp Theo cách hiểu thơng thường, người có thu nhập thấp người có mức lương tương đối ổn định mức độ tiệm cận mức thu nhập trung bình người dân thị bao gồm người nghèo đói Theo định lao động – thương binh xã hội năm 2001, người nghèo trung bình thị 150.000 đ/người – tháng Các tỉnh thành phố có GĐP cao tỷ lệ người nghèo thấp mức trung bình ngưỡng nghèo cao Năm 2000, TPHCM ngưỡng nghèo 250.000 đ/người – tháng Theo kết điều tra tổng cục thống kê mức sống hộ gia đình năm 1999 thị mức thu nhập 20% số hộ cao 1960.800 đ/người – tháng Trong chương trình phát triển nhà cho người có thu nhập thấp, khái niệm người có thu nhập thấp : người có thu nhập ổn định ngưỡng nghèo mức tiệm cận với mức trung bình, có khả tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện cần hỗ trợ nhà nước cho vay dài hạn với mức lãi suất ưu đãi trả góp, sách đất đai sở hạ tầng Theo số liệu điều tra năm 2000 Tại TPHCM, mức thu nhập thấp 250.000 đ - 1triệu đồng/người - tháng, tức từ 1.25 5tr đồng/hộ.Tại TP Hà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nội 220.000đ  900.000đ/người/tháng, tức 1,1  4,5tr/hộ/tháng.Với mức thu nhập hộ khơng có khả tích lũy để đầu tư cải thiện nhà ở.Theo tính tốn, số hộ chiếm tới 50% số hộ đô thị.Đây số tương đối lớn, rơi vào nhóm người sau: - Các cơng chức, viên chức nhà nước - Cán bé y tế, giáo viên phổ thông phận giảng viên trường ĐH, CĐ - Quân đội, sỹ quan, công an - Công nhân nhà máy, công ty - Dân lao động buôn bán nhỏ đô thị 2- Đặc điểm nhà người có thu nhập thấp Với mức thu nhập thấp việc chi tiêu cho hàng hố thơng thường trở nên khó khăn.Thậm chí nhiều người, nhiều hộ cịn khơng đủ ăn, chi đến việc dành tiền để mua sắm, đầu tư, nâng cấp, cải tạo nhà ở.Vì vậy,nhà nhóm người thường có số đặc điểm sau: + Diện tích đầu người thấp.Tuy có tăng lên so với thời kỳ bao cấp thuộc loại thấp so với mức trung bình xã hội số nước giới.Bình qn diện tích sàn từ 6 m2/người Tại Hà Nội 4,7m2/người, TP.HCM 6,3 m2/người.Trong Trung Quốc 10 12 m2/người, Thái Lan 1113 m2/người, Nga là1820 m2/người, Đức 40 m2/người + Về mặt kiến trúc: - Đối với nhóm người di cư từ nơi khác đến đô thị, từ nông thôn kiếm việc làm ăn buôn bán nhỏ Nhà họ lều lán dựng tạm bợ vật liệu chất lượng nên hình thức kiến trúc nghèo nàn, đơn sơ sống họ Họ tạo dựng ngơi nhà tất loại vật liệu tre, nứa, cót Ðp, dừa nước, giấy dầu chí phế liệu thải từ sản phẩm công nghiệp Bản thân vật liệu tạo dựng lên nhà chủ yếu loại rẻ tiền , dễ kiếm tận dụng lại LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Đối với nhóm người định cư từ trước kinh tế chuyển đổi chế bao cấp họ thường hộ tập thể nhà nước phân phối Nay xuống cấp nghiêm trọng, nún nứt liên hạn sử dụng lạc hậu Do nhìn chung hình thức kiến trúc nhà người nghèo có giá trị thẩm mỹ thấp Màu sắc khu đơn điệu có phần ảm đạm màu sắc vật liệu phế thải tái chế + Về mặt không gian quy hoạch chức nhà: Nhà bố trí khơng khoa học, khơng quy hoạch, trí cơi lới, lấn chiếm vơ tổ chức.Do nhà người thu nhập thấp thường thuộc diện giải toả Nhà nơi nghỉ ngơi tái sản xuất sức lao động Bên cạnh có ý nghĩa tâm lý xã hội phong tục tập quán dân téc Nhưng nhà cho người có thu nhập thấp thị chức mức độ tối thiểu Các không gian nhà thường sử dụng đa chức Chỗ tiếp khách chỗ ngủ, nghỉ ngơi thành viên bị đau,ốm bệnh tật Vì khơng có khơng gian riêng, hộ gần khơng có khơng gian phụ bếp nấu ăn, phòng ăn, phòng tắm, nhà vệ sinh + Về mặt môi trường : Do nhà mọc lên không theo quy hoạch kể cơng trình cơng cộng Hệ thống cấp nước không đến hộ dân, cống thoát nước lé thiên, hệ thống điện tải không xử lý, ý thức vệ sinh môi trường người dân nên ngày dẫn đến môi trường sống khu trở lên ô nhiễm, khơng đủ tiêu chuẩn cho phép Trong q trình Ýt, chí khơng đầu tư cải tạo, sửa chữa nên xuống cấp cách nhanh chóng Thu nhập thấp kéo theo hàng loạt vấn đề nảy sinh, khơng vấn đề mà cịn sinh hoạt hàng ngày sống họ : y tế, giáo dục, vệ sinh môi trường… Nghèo lại nghèo Đảng Nhà Nước ta khơng có sách hỗ trợ, giúp đỡ họ Đây vấn đề xúc mà xã hội chủ nghĩa cần phải nhanh chóng giải , đảm bảo cơng xã hội theo chất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ngồi cịn số đặc điểm khác nhà người có thu nhập thấp, đặc điểm làm rõ phần “ thực trạng nhà người có thu nhập thấp ’’ 3- Khả tiếp cận nhà người có thu nhập thấp Người thu nhập thấp , tiền dành cho tiết kiệm khơng phải nhiều , chí khơng có Với mức tiết kiệm khoảng % đến 10% thu nhập hàng tháng đến bao giê họ có lượng tiền đủ lớn để mua nhà ở, giả dụ nhà nước khơng có sách hỗ trợ Đấy chưa kể đến yếu tố trượt giá đồng tiền theo thời gian Người thu nhập thấp có mức thu nhập tiền cịn mức thu nhập trung bình xã hội , bao gồm : + Cán công nhân viên chức nhà nước thuộc thành phần kinh tế + Những người hưởng lương từ ngân sách nhà nước + Sinh viên trường đại học, cao đẳng + Những hộ nghèo khác Cuộc sống nghèo nàn làm nảy sinh loạt vấn đề như: y tế , giáo dục, vệ sinh , mơi trường…Nghèo bệnh, khơng giáo dục tốt dẫn đến khơng có công việc ổn định ổn định thu nhập không cao.Người nghèo dường bị rơi vào “vịng luẩn quẩn” nghèo khó, khơng nhà mà tiêu dùng khác sống LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tích luỹ thấp thấp Thu nhập tốt dục khơng giáo kiện nhà thiện thấp Điều cải tư, - đầu cho kiệm dành định - Mức tiết không ổn - Cơng việc nhà thấp -Tình trạng Sơ đồ:“ Vịng luẩn quẩn” nghèo đói, có “nghèo” nhà Do cần phải có cú huých để phá vỡ “vòng luẩn quẩn” này, khơng khác Nhà nước Sự khác biệt lớn giá giá trị sử dụng hàng hoá đặc biệt – nhà với hàng hố thơng thường dẫn đến khác biệt lớn lao việc tiêu dùng hai loại hàng hoá mức thu nhập.Ta xem đồ thị mức tiết kiệm dành cho việc cải tạo, nâng cấp mua loại hàng hoá thu nhập tăng lên LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nhìn vào đồ thị ta thấy: - Đối với hàng hố thơng thường, thu nhập bắt đầu tăng mức thu tiết kiệm để dành cho việc chi tiêu hàng hoá tăng Khi họ trở nên giàu có mức chi tiêu cho hàng hố giảm trở nên dư thừa - Đối với hàng hoá đặc biệt – nhà ở: Nó có giá trị lớn, muốn đầu tư cải tạo nâng cấp phải có khoản tiền lớn.Khi mức thu nhập mức trung bình, mức tiết kiệm không đủ để cải tạo, nâng cấp nhà đến thu nhập cao họ có tiền để đầu tư, nâng cấp hay xây Qua ta thấy, mức thu nhập khơng cải thiện người khó có khả tiếp cận nhà với tiện nghi thông LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thường hay đại.Để giả vấn đề Nhà nước cần phải có sách khuyến khích hỗ trợ – Chính sách Nhà nước để phát triển quỹ nhà cho người có thu nhập thấp thị Nhà nước ta nhà nước dân dân, đường lối sách Đảng Nhà nước nhằm mục đích đem lại sống Êm no, hạnh cho nhân dân.Xố bỏ bất bình đẳng, thiệt thịi số tầng líp dân cư xã hội, nhóm dân cư có thu nhập thấp vấn đề nhà họ.Nhà nước có sách huy động nguồn lực xã hội, thành phần kinh tế tham gia, khuyến khích, ưu đãi doanh nghiệp, tổ chức phát triển nhà nhằm giảm giá thành nhà để đối tượng có thu nhập thấp có nhiều khả tiếp cận việc mua thuê nhà ở.Thể đường lối sách này, cụ thể Nghị định số71/2001/NĐ CP ngày 15/10/2001 Chính phủ việc ưu đãi đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê.Các đối tượng bán cho thuê là: - Các đối tượng hưởng lương từ Ngân sách Nhà nước - Cán bộ, công nhân viên chức làm việc doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế - Sinh viên trường đại học, cao đẳng - Ngoài ưu đãi công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước định cư Việt Nam Chóng ta huy động nguồn nội lực chủ yếu, tranh thủ đầu tư, góp vốn từ tổ chức nước vào nước lĩnh vực phát triển sở hạ tầng nói chung nhà nói riêng.Nhà nước khuyến khích tạo điều kiện ưu đãi doanh nghiệp nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thủ tục đầu tư xây dựng, vốn ưu đãi, thuế, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp …Cụ thể: - Về thủ tục đầu tư xây dựng: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hiện nay, thủ tục đầu tư xây dựng nước ta rườm rà làm thời gian làm hao tổn nguồn nhân lực doanh nghiệp, nhà đầu tư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận họ.Vì cần tạo chế “thoáng”, chế “một cửa”, loại bỏ thủ tục không cần thiết.Điều Nghị định số 71/2001/NĐCP ngày15/10/2001 quy định: “Đối với khu vực có quy hoạch chung quy hoạch chi tiết quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt chủ đầu tư dự án nhà tạo điều kiện ưu đãi cần lập bước báo cáo nghiên cứu khả thi Trong trường hợp khu vực dự án có quy hoạch chung chưa có quy hoạch chi tiết chủ đầu tư phép lập quy hoạch chi tiết để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi” “ Các công trình có thiết kế kỹ thuật quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt miễn cấp giấy phép xây dùng ” - Về huy động vốn va ưu đãi đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất: Khi tham gia đầu tư xây dựng dự án, vốn yếu tố chi phối tồn q trình hoạt động đầu tư xây dựng nhà đầu tư Vốn sử dụng việc thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng cơng trình hạng mục cơng trình …Nhà nước cho phép tạo điều kiện để chủ đầu tư dự án huy động vốn ứng trước tổ chức, cá nhân có nhu cầu nhà Được phép vay vốn tổ chức tín dụng theo quy định pháp luật Nhà nước xem xét cho vay từ quỹ đầu tư phát triển bảo lãnh tín dụng (Điều 10 – NĐ số 71/2001/NĐ - CP) Đền bù giải phóng mặt vấn đề nhạy cảm phức tạp Mức đền bù gọi thoả đáng nhỏ Nhà nước cần hỗ trợ nguồn vốn ngân sách nhà nước để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp Chủ đầu tư giao đất phải nép tiền sử dụng đất phải đền bù thiệt hại đất số tiền sử dụng đất phải nép trừ toàn số tiền đền bù thiệt hại đất dự án.Trong trường hợp doanh nghiệp nước gặp khó khăn vốn nhà nước tạo điều kiện cho vay vốn để thực đền bù, giải phóng mặt ( Điều - NĐ số 71/2001/NĐ - CP ) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dành cho nhà sau: Ở Hà Nội 1.992.804đồng/hộ/năm, TP Hồ Chí Minh 3.666.590 đồng/hộ/năm, Đà Nẵng 3.106.352 đồng/ hộ/năm…Với số tiền tích luỹ vậy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường cộng với giá xây dựng nhà vào khoảng 2,5triệu /m với tiêu chuẩn diện tích sử dụng tối thiểu 50m /hé cho dù dành dụm đời khó xây dựng nhà cho Trong năm vừa qua ,hầu có nhà cho người giàu tầng líp giả xã hội, cịn đại phận người làm công ăn lương ,những người có thu nhập thấp khơng có khả tự cải thiện nhà Cơ chế thị trường làm cho ý nghĩa kinh tế lấn át ý nghĩa xã hội Xu xây dựng nhà đắt tiền ,tiện nghi đại phục vụ cho tầng líp giàu có ngày phát triển Sự chăm lo nhà cho đối tượng cán ,công nhân viên chức ,lực lượng vũ trang người có thu nhập thấp chưa quan tâm mức Vấn đề đặt cần phải huy động nguồn vốn xã hội,các thành phần kinh tế mà nhà nước giữ vai trò chủ đạo để thành lập lên quỹ nhà dành cho người có thu nhập thấp thuê mua trả góp Điều cần thiết cấp bách nhằm giải nhu cầu xúc nhà cho người có thu nhập thấp góp phần phát triển thị trường bất động sản Nhận xét chung Từ đầu năm 90, Nhà nước ban hành nhiều pháp lệnh nhà nhằm khuyến khích tổ chức cá nhân tham gia xây dưng nhà khẳng định quyền sở hữu đáng nhà thành viên xã hội Thực xoá bỏ chế bao cấp nhà ,cơ chế xin cho ,thay vào việc nhà nước giao đất cho đối tượng tự xây dựng ,chuyển hoạt động cho thuê sang phương thức kinh doanh Điều giúp cho cơng dân huy động vốn vào xây dựng nhà , khắc phục tình trạng trơng chờ ỷ lại vào phân phối nhà nhà nước Chính sách khuyến khích xây dựng ,phát triển nhà theo dự án để thực đồng hạ tầng kĩ thuật với hạ tầng xã hội triển khai nhiều địa phương khẳng định tính ưu việt mặt kinh tế xã hội ,cảnh quan ,môi trường đô thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nhờ có sách phát triển đắn mà từ năm 1991- 2000 ,diện tích nhà nước tăng từ 629 triệu lên 700triệu m ,riêng khu vực thị tăng 50 triệu m2 Trong ,diện tích dân tự xây dựng chiếm 75%,còn lại doanh nghiệp tự xây dưng Nâng tổng số hộ gia đình có nhà từ 91% vào năm 1990 lên 99,93% vào năm 1999 ,diện tích nhà bình qn đầu người đô thị tăng từ 6,7m2 lên 7,5m2 Theo kết điều tra nhà năm 1999: Diện tích nhà hộ gia đình co diện tích 60 m chiếm 24,2% ,từ 4959m2chiếm 13,1% ,từ 37- 48 m2chiếm 24,6% ,từ25- 36 m2 chiếm 15,7%, tõ15-24m2 chiếm 10,1% ,dưới 15 m2 2,2% Tuy nhiên ,bên cạnh thành tựu đạt lĩnh vực nhà năm qua bộc lé không Ýt tồn ,yếu Quỹ nhà có tăng lên chưa đáp ứng nhu cầu nhà tồn xã hội Đặc biệt với xu hướng thị hoá làm cho tốc độ tăng dân số ngày mạnh khiến vấn đề giải đô thị xúc.Số nhà xây dựng chủ yếu phục vụ cho đối tượng có thu nhập cao.Nhà dành cho cán bộ, công nhân viên chức, sinh viên trường Đại học, Cao đẳng người nghèo chưa quan tâm mức.Tình hình tất yếu dẫn đến cơi lới vô tổ chức, lấn chiếm không gian trái phép… Trong diện người nghèo thuộc cán công nhân viên chức có tới 31% người có thu nhập thấp chưa có nhà ở, phải nhà tạm sống gia đình việc học tập gặp nhiều khó khăn ; 4% phải thuê nhà tư nhân với chất lượng không đảm bảo ;19%thuê nhà chung cư Nhà nước qua nhiều năm sử dụng, tình trạng xuống cấp nghiêm trọng; 14,6% mua nhà Nhà nước phân phối từ trước nên chất lượng kém; 31,4% tự xây dựng nhà riêng Cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước hưởng lương từ ngân sách với mức lương khơng có thu nhập ngồi, cịn chưa kể xu hướng tăng lương nhóm thu nhập “chạy theo” sù gia tăng giá hàng hố tiêu dùng.Vì họ khơng có khả tích luỹ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hiện nước có khoảng 30% sè sinh viên tập trung dài hạn nội trú.Nhưng thực tế bình qn diện tích sinh viên thấp, từ 1,5 – m2/1 sinh viên Gần nhiều trường Đại học, Cao đẳng xây dựng thêm khu ký túc, làng sinh viên với số lượng khiêm tốn, kinh phí xây dựng cịn hạn hẹp, giá cho th cao.Các khu ký túc xá kiên cố lại xây dựng cách – chục năm nên bị xuống cấp hư háng, mái bị ngấm nước, tường thấm dột, bị nứt, bung loang lổ…Trước tình hình đó, nhiều sinh viên phải th nhà ngoại trú gây khó khăn cho nhà trường quyền việc quản lý sinh viên, trật tự xã hội Trong q trình cơng nghiệp hố - đại hố đất nước, khu công nghiệp, khu chế xuất mọc lên cách nhanh chóng giải nhà cho công nhân lao động ngoại tỉnh làm việc KCN, KCX vấn đề xúc nay.Ở hầu hết KCN, KCX thiếu nhà cho công nhân nên phải thuê nhà hộ dân gần Trong điều kiện khó khăn họ phải sống chật trội, điều kiện ăn khơng tốt, vệ sinh.Tính đến thời điểm cuối năm 2002 nước có 73 KCN với diện tích tự nhiên 13.309 hecta.Tổng số công nhân lao động KCN 264.400 người chưa tính tới hàng vạn lao động khác làm dịch vụ Theo kế hoạch đến năm 2010 tổng số KCN, KCX 96 khu, thu hót khoảng 80 vạn lao động.Tuy nhiên, năm 2003, sè KCN có định thành lập lên tới 101 khu Theo số liệu thông kê cho thấy, KCN giải khoảng 25% tổng số cơng nhân lao động, số cịn lại phải th nhà tạm để ở.Trong cịn nhiều vấn đề đặt sè lao động nữ chiếm tỷ lệ phần lớn xuất thân từ nông thôn quen điều kiện sản xuất nông nghiệp Tại KCN Thăng Long có tới 86% sè lao động xuất thân từ nông thôn nên chuyển sang sống dân cư cơng nghiệp địi hỏi thay đổi không gian đáp ứng chuyển đổi này.Số lao động nữ chiếm73% độ tuổi cơng nhân cịn trẻ, tuổi từ 18 – 30 chiếm 89%, chủ yếu sống độc thân chiếm 84%, với độ tuổi cần phải có biện pháp đảm bảo chỗ cho họ vừa tiện sinh hoạt hàng ngày, vừa đảm bảo mức độ an toàn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Nhà nước có nhiều biện pháp để khắc phục khó khăn việc giải nhà cho người có thu nhập thấp xem chưa có hiệu cao Có thể số nguyên nhân sau đây: - Thiếu chế quản lí lĩnh vực xây dựng nhà cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp Muốn khuyến khích doang nghiệp ,tổ chức đầu tư xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp thủ tục việc cấp giấy phép xây dựng ,thủ tục giao đất, cho thuê đất rườm rà, thời gian ,làm tiến độ thi công chậm lại ,ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận doanh nghiệp Các sách thuế ,hỗ trợ vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng dừng “tiếng nói” chung chung ,chưa cụ thể việc thực Chưa điều tra sâu rộng mặt xã hội nhóm đối tượng có thu nhập thấp , xác định chưa xác mức thu nhập thấp quản lí lỏng lẻo làm cho đối tượng có thu nhập “khơng thấp” ưu đãi đối tượng có thu nhập thấp Điều dẫn đến tình trạng đầu bất động sản diễn cách nghiêm trọng - Các văn ,quy phạm pháp luật tiêu chuẩn xây dựng nhà cho nhóm đối tượng có thu nhập thấp chưa ban hành nên thiết kế theo tiêu chuẩn chung ,dẫn đến giá thành cao thiết kế chưa hợp lí với nhu cầu sử dụng, mức giá cao người nghèo chưa có đủ tiền mua Nên có tình trạng bất hợp lí quỹ nhà cịn lại khơng đáp ứng cho người có thu nhập thấp Có nhiều quan điểm cho nhà thiếu thốn trầm trọng nên người có tiền mua Như chưa đủ sở - Các quyền thị trú trọng đến giải pháp nhà chung cư cao tầng ,cho đố biện pháp tối ưu để gải vấn đề nhà nay, giải bất hợp lí “đất trật người đơng” Nhưng thực tế cho thấy chưa phải biện pháp tối ưu Do phải giải nhiều khâu kĩ thuật nên mức giá cao Hiện nhà chung cư bán khoảng 500 triệu ,lại cịn phải đóng 150.000đ tiền cho chi phí dịch vụ :gửi xe,đổ rác ,thang may…Chính điều làm giảm tính hấp dẫn nhà chung cư cao tầng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Và nguyên nhân mang ý nghĩa sâu xa vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp Đó việc nhà nước chưa quan tâm mức tới mức lương mà nhóm đối tượng hưởng từ ngân sách nhà nước ,cịn đối tượng khác chưa biết họ kiếm sống cách ? nghề gì? mức thu nhạp ? giá nhà loại nhà ? Quy nhà nói nhà nước quản lí quy định mức giá thực tế giá nhà nước đưa phụ thuộc vào đơn vị kinh doanh Các đơn vị kinh doanh lại quan tâm đến lợi nhuận việc giải vấn đề xã hội họ dường không nghe thấy Các sách vốn ,tín dụng hỗ trợ người có thu nhập thấp chưa sâu rộng tâng líp nhân dân Trên nhận xét, đánh giá chung thành tựu hạn chế lĩnh vực nhà nói chung cho người có thu nhập thấp nói riêng Từ có biện pháp hữu hiệu giải tồn đọng ,những khó khăn nhà cho người có thu nhập thấp thị , góp phần phát triển kinh tế văn minh thị nói riêng nước nói chung LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƯƠNGIII: GIẢI PHÁP CẢI THIỆN NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI ĐÔ THỊ 1.Chiến lược phát triển nhà nước ta đến năm 2020 Chưa có chiến lược xuyên suốt quán vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà cho người thu nhập thấp Ngày 06/5 /2004 Thủ tướng phủ định số 76/2004/QĐ- TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020,nhằm mục tiêu “ thúc đẩy quỹ nhà dành cho người có thu nhập thấp (bao gồm cán bé , viên chức nhà nước, người lao động khu công nghiệp, sinh viên trường đại học , cao đẳng ,trung học chuyên nghiệp đối tượng sách khác ) mua thuê phù hợp với điều kiện cụ thể đối tượng ; thực sách hỗ trợ cải thiện nhà đồng bào dân téc thiểu số ,các hộ gia đình sinh sống khu vực thường xuyên bị thiên tai ….” Theo dự báo, phải giải nhà cho khoảng triệu hộ thu nhập thấp Tính đến năm 2010 có khoảng 3,15 triệu hộ đến năm 2020 la 4,2 triệu hộ thu nhập thấp Năm 2000 nhu cầu diện tích hộ trung bình 40 m2 năm 2010 la 50m2 năm 2020 60m2.Để đạt mục tiêu đó, QĐ số 76/2004/QĐ - TTg có nhiều nội dung chủ yếu định hướng.Theo vấn đề phát triển nhà thị có nội dung sau: - Phát triển nhà đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng nhằm góp phần nâng cao chất lượng phát triển đô thị bền vững - Phát triển đa dạng loại nhà có diện tích, mức độ tiện nghi khác để bán cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường điều kiện thu nhập tầng líp dân cư.Khuyến khích phát triển nhà chung cư, phù hợp với điều kiện cụ thể loại thị, góp phần tăng quỹ nhà ,tiết LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kiệm đất đai,tạo nếp sống văn minh đô thị Hạn chế tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho hộ gia đình ,cá nhân tự xây dựng nhà - Chính quyền cấp phải quản lí việc xây dựng ,cải tạo nhà riêng lẻ khu vực đô thị theo quy định quy hoạch ,kiến tróc , tiêu chuẩn , cảnh quan môi trường quy định khác pháp luật - Nhà nước thực sách đầu tư xây dựng quỹ nhà để bán trả dần , cho thuê , mua hộ có thuộc diện sách có khả việc cải tạo nhà - Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư , phát triển nhà đô thị theo quy định pháp luật - Phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà bình qn đầu người khoảng 15 m2 sàn vào năm 2010và 20 m2 sàn vào năm 2020 , chất lượng nhà đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia Để đạt mục tiêu , cần giải pháp cụ thể tạo điều kiện để hộ gia đình thuộc diện sách khu vực thị , cơng nhân lao động KCN , sinh viên trường đại học , cao đẳng ,trung học chuyên nghiệp cải thiện nhà ở: - Nhà nước thực sách đầu tư vốn ngân sách thông qua việc khai thác quỹ đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tạo vốn phục vụ nhu cầu quỹ nhà tái định cư quỹ nhà xã hội - Ban hành chế sách cụ thể nhằm phát triển quản lí có hiệu nhà xã hội - Xóc tiến thành lập quỹ phát triển nhà để đáp ứng nhu cầu tái định cư nhà xã hội Sắp xếp kiện tồn mơ hình tổ chức thực nhiệm vụ đầu tư xây dựng, khai thác, quản lí quỹ nhà xã hội - Tổ chức công tác điều tra, đánh giá xác định cụ thể nhu cầu nhà người lao động làm việc KCN tập trung , nhu cầu nhà sinh viên trường đại học , cao dẳng , trung học chuyên nghiệp địa LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com bàn để có sở bố trí quy hoạch, kế hoạch xây dựng nhà phù hợp với tình hình thực tế địa phương - Chó trọng việc quy hoạch xây dựng nhà phục vụ nhu cầu phát triển KCN , huy động nguồn vốn từ doanh nghiệp sử dụng lao động kết hợp với phần đóng góp người lao động để đầu tư xây dựng nhà - Ban hành chế, sách cụ thể để khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà cho người lao động làm việc KCN ,sinh viên trường đại học ,cao đẳng ,trung học chuyên nghiệp thuê Các giải pháp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp thị nước ta Như phân tích phần trước Nhà Nước chuyển sang chế thị trường chế bao cấp nhà bị xố bỏ chế thị trường cịn q non nít ,trình độ quản lý thấp nên hình thức cấp bán cho thuê đất để tự xây dựng nhà phát sinh nhiều bất cập Sù bất cập thể mặt kiến trúc thị dã trở lên “đa dạng’’, sở hạ tầng thiếu đồng bộ, tải, vấn đề đền bù giải phóng mặt cịn gặp nhiều phức tạp, tượng tiêu cực xảy nhiều đầu tư xây dùng Trước tình hình dó cần phải đổi quan điểm nhận thức cho phù hợp với tình hình giai đoạn Đó là: - Ngiêm chỉnh chấp hành đường nối Đảng Nhà Nước đề lĩnh vực xây dựng nhà Cải thiện điều kiện sống cho nhân dân - Nhà Nước đảm bảo, khuyến khích doanh nghiệp, tổ chức xã hội, thành phần kinh tế nguồn lực khác xã hội đầu tư xây dựng nhà cho nhân dân Nhất người có thu nhập thấp Nhà Nước phải thật sợ đảm bảo hướng kinh doanh cho doanh nghiệp, chủ đầu tư, không nên can thiệp sâu vào công việc kinh doanh doanh nghiệp biện pháp áp đặt hành chính, định đối tượng mua - Không phân biệt đối xử đối tượng thu hưởng Những có nhu cầu nhà có quyền tham gia mua bán, chuyển nhượng nhà ở, tránh trường hợp có điều kiện người hưởng quyền LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com lợi nhà , người khác khơng dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây niềm tin nhân dân Nhà Nước - Chú trọng đến việc khai thác vận hành khu nhà cao tầng Đảm bảo thiết kế đồng sơ hạ tầng kiến trúc sở hạ tầng xã hội hệ thống giao thông cấp nước , điện , thang máy , căng tin , sân chơi, cơng trình dịch vụ cơng cộng Phải tạo rađược hấp dẫn đối tượng có nhu cầu Cần phải quán triệt quan điểm giải pháp phát triển nhà cho người có thu nhập thấp có tính khả thi Nhà Nước đóng vai trị quan trọng ,chủ yếu , định Đồng thời phối hợp với nhân dân theo phương châm Nhà Nước nhân dân làm Nhưng có lẽ giải pháp tài có ý nghĩa định , vấn đề khó khăn mặt tài người có thu nhập thấp Các giải pháp bao gồm : -Về tiền th đất : sách tiền th đất có tác dụng trực tiếp đến nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà Nhà Nước điều chỉnh giá thuê đất , giao đất, chậm trả tiền thuê đất cho doanh nghiệp : miễn giảm hay cho phép nép tiền thuê đất sau bán nhà Đối với đối tượng thụ hưởng cho phép mua trả góp thời gian trả góp khơng mua bán, tặng , chuyển nhượng Chó ý khu nhà cao tầng , nhà chung cư nhiều hộ muốn sống hộ thấp tầng vị trí kinh doanh tốt , có khả kiếm thêm thu nhập Do cần phải tính đến cơng Những đối tượng hưởng nhiều lợi Ých từ đất phải đóng góp nhiều hộ khác Ngồi để tránh tình trạng xây dựng nhà theo kiểu “văn minh nhà ống” quan quản lý cần có sách cấp phép xây dựng Khi có đủ điều kiện cấp phép xây dựng Nhằm đảm bẩo cảnh quan đô thị - Về thuế nhà đất : thực chất việc điều tiết nguồn thu nhập từ đất , hạn chế việc đầu nhà đất dẫn đến tình trạng đất bị bỏ trống ,sử dụng không hiệu , nhu cầu sử dụng đất nhân dân lớn , không Ýt hộ phải sống nơi thuộc diện tích đất lấn chiếm trái phép Thuế đất LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com điều tiết đến có người thực có nhu cầu sử dụng đất cần đất người sử dụng hiệu buộc phải nhượng bán phần đất sử dụng không hiệu - Chẳng hạn người có thu nhập khơng cao nhượng bán để sống hộ sử dụng Ýt đất để khỏi phải đóng thuế đất : Như làm cho cho việc sử dụng đất có hiệu hơn, phát triển nhà chung cư cao tầng theo hướng - Mặt khác cần phải quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi chuyển nhượng, tặng, cho để khơng thu hồi thuế từ hoạt động đó, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất thuộc toàn dân mà nhà nước đại diện chủ sử dụng (Luật đất đai 2003 quy định) Tránh trường hợp nhà nhà nước giao đất cho cá nhân tổ chức dường nhà nước hết quyền định đoạt, những chủ sở hữu sau khơng phải thực nhiệm vụ với nhà nước Ví dơ : nhà nước giao đất cho ông A sử dụng, ông A nhu cầu sử dụng chuyển nhượng cho ông B Và ông B sau nhận quyền chuyển nhượng phải nép tiền sử dụng đất Nhưng thực tế vấn đề nhạy cảm phức tạp người dân chưa có khả chi trả khoản nên tình trạng chây lỳ, giao dịch trao tay diễn phổ biến Trước tình hình quan điểm ghi nợ số tiền từ tư nhân chuyển quyền sử dụng đất nhiều người ủng hộ - Về sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà cho đối tượng có thu nhập thấp giá kinh doanh lĩnh vực nhà Bất kỳ doanh nghiệp, nhà đầu tư tham đầu tư mục tiêu lợi nhuận đặt lên hàng đầu, khả hoà vốn sau dự án đưa vào khai thác sử dụng Chỉ nắm trắc khả bán sản phẩm, doanh nghiệp tiến hành đầu tư Mặt khác chưa có sách khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư, nhu cầu nhân dân lại thích nhà liền kề, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà trung cư cao tầng lại Ýt doanh nghiệp đầu tư xây dựng mà chủ yếu đầu tư xây dựng hộ đắt tiền phục vụ cho người có thu nhập cao Chính lẽ nhà nước cần LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com có nhiều sách, hỗ trợ từ giảm chi phí giá thành hạ Huy động nguồn lực thành phần kinh tế tham gia cần có giải pháp cung ứng vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp, doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán thẳng cho người tiêu dùng mà cho th bán trả góp - Chính sách giá kinh doanh mặt thu hót nguồn lực xã hội , mặt khác tạo công xã hội tự kinh doanh chủ đầu tư , gía hình thành cách chủ quan Nhà nước nên khống chế mức giá trần việc bán cho thuê nhà , giá trị cụ thể doanh nghiệp cá nhân tự hạch toán xác định cụ thể 5% 4,12% 3,38% 17,61% 65,00% 4,89% trước thuế Lợi nhuận - Chi phí khác - ngân hàng Trả lãi vay - triển đất Chi phí thiết kế Chi phí phát thiện) dùng ( hồn - Chi phí xây - Cơ cấu chi phí số dự án kinh doanh nhà Hà Nội cho thấy: Bây giê tham gia nhà nước việc miễn giảm tiền sử dụng đất kết hợp với tham gia doanh nghiệp hoạt động không mục tiêu lợi nhuận làm cho giá thành hộ giảm xuống đáng kể , gần 20 % -Nhà nước phải có sách khuyến khích người dân sống khu dân cư , phải có sách hành quản lí xây dựng nhà Tình trạng xây dựng nhà tràn lan theo ý muốn người dân dẫn đến lãng phí bị lạc hậu mẫu mã , không gian kiến trúc Nhà nước phải đảm bảo dịch vụ công cộng phục vụ khu chung cư : nơi trông giữ xe , cấp nước, điện , trường học , sân chơi , khu giải chí nhà xây dựng liề kề -Phải thành lập ban quản lí vận hành nhà chung cư Đây yếu tố góp phần tích cực việc khuyến khích người dân khu dân cư , tạo môi trường đô thị xanh, sạch, đẹp Ban quản lí LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hoạt động vừa doanh nghiệp cung ứng dịch vụ công cộng , vừa nhà từ thiện để vừa tu sửa , bảo dưỡng , tôn tạo thường xuyên, vừa cung cấp dịch vụ miễn phí ưu đãi - Quan tâm tới mức lương đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước Hiện thu nhập người làm công ăn lương từ ngân sách nhà nước tương đối thấp , Ýt có khả tích luỹ , tiêu dùng sinh hoạt sống điều kiện mức trung bìn xã hội Tiền lương bị động so với tăng giá hàng hố tiêu dùng Cần phải điều hồ quan hệ người giàu người nghèo , đánh thuế thu nhập luỹ tiến với đối tượng có thu nhập cao để hạn chế bớt tình trạng đầu nhà đất Mét điểm mà không phần quan trọng giải việc làm cho người bị thất nghiệp tránh tình trạng di cư bất hợp pháp từ vùng sang vùng để kiếm sống gây trật tự xã hội Trên số giải pháp giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp nhằm góp phần thay đổi mặt đô thị , phát triển kinh tế đất nước, mang ý nghĩa xã hội thiết thực theo chất Xã hội chủ nghĩa giai đoạn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com KẾT LUẬN Như , nhà tài sản vật chất có giá trị kinh tế mà cịn có giá trị tinh thần , phản ánh mối quan hệ kinh tế – trị – xã hội quốc gia Qua thời kỳ lịch sử , chế độ xã hội , nhà bao giê vấn đề đặt lên hàng đầu Trong năm đất nước chiến tranh sau hồ bình lập lại Đảng nhà nước có nhiều cố gắng việc quan tâm đến sống nhân dân Trong đặc biệt ý đến đối tượng sách , người có cơng với cách mạng Khi đất nước chuyển sang thời kì đổi – kinh tế thị trường có quản lí nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa Nhiều vấn đề nảy sinh : môi trường sinh thái bị ô nhiễm, tài nguyên cạn kiệt , an ninh xã hội, khoảng cách giàu nghèo bị phân hoá Nhà nước cố gắng khắc phục đạt nhiều thành tựu to lớn , có vấn đề nhà Đã triển khai nhiều dự án xây dựng nhà phục vụ nhân dân , đặc biệt đối tượng có thu nhập thấp thị Từ năm 1991- 2000 diện tích nhà nước tăng lên gần 100 triệu m 2, riêng đô thị tăng 50 triệu m Diện tích nhà bình qn đầu người tăng từ 6,7 m2 lên 7,5 m2 Tuy nhiên , vấn đề nhà cho nhân dân nói chung cho người có thu nhập thấp thị cịn nhiêu việc phải làm Q trình thị hố diễn mạnh nhu cầu nhà ngày lớn Điều làm cho giá nhà đất caolại cao Những người có nhu cầu nhà trở nên khó khăn việc tiêu dùng loại hàng hoá cao cấp nên dường có người có thu nhập , giàu có có khả chi trả cho viện tiêu dung Cịn người có thu nhập thấp , người nghèo Ýt có khả tiếp cận Do nhà họ thường chất lượng, không đủ tiêu chuẩn cho phép mức độ an tồn , khơng gian kiến trúc nhà “đa dạng” Đây vấn đề nóng bỏng thị , nã ảnh hưởng đến q trình phát triển thị khơng theo định hướng , chí tương phản với q trình phát triển Nó làm đau đầu nhà hoạch định ,các nhà quản lí LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Vì đưa giải pháp nhằm giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp cần thiết bách Nhà nước người đầu công tác kết hợp với thành phần kinh tế, tổ chức ,doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp Xem biện pháp tài có hiệu hữu hiệu , nhà nước khuyến khích hỗ trợ doanh nghiệp, thu hót nguồn lực xã hội thông qua biện pháp : đơn giản thủ tục cấp phép xây dựng, ưu đãi tiền sử dụng đất thuế đất thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ vốn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng Phấn đấu đến năm 2020 hồn thành việc xố bỏ nhà tạm, đạt tiêu diện tích nhà bình qn đầu người khoảng 15m2sàn vào năm 2010 20 m2 sàn vào năm 2020 Góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân, phát triển nhà đô thị văn minh đại ; bước cải thiện chất lượng nhà nơng thơn, giữ gìn phát huy sắc kiến trúc dân téc, đại phù hợp với đặc điểm địa phương, nông thôn đô thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com TÀI LIỆU THAM KHẢO - Giáo trình Quản lí Nhà nước đất đai nhà - Ngun lí thị trường nhà đất - Giáo trình kinh tế phát triển - Công báo - Luật đất đai năm 2003 - Tạp chí xây dùng - Tạp chí địa - Kiến trúc Việt Nam - Thời báo kinh tế Việt Nam LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... quỹ nhà cho người có thu nhập thấp thị Chương II - Hiện trạng giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp thị 1- Hiện trạng nhà người có thu nhập thấp 2- Hiện trạng quỹ nhà dành cho người có thu. .. QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI CÁC ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA Hiện trạng nhà người có thu nhập thấp thị Thu nhập biểu lợi Ých vật chất có người, hộ gia đình tham gia lao động.Nó ảnh hưởng... I - Cơ sở lý luận nhà cho người có thu nhập thấp thị 1- Khái niệm người có thu nhập thấp 2- Đặc điểm nhà người có thu nhập thấp 3- Khả tiếp cận nhà người có thu nhập thấp 4- Chính sách nhà nước