đô thị nước ta .
Như đã phân tích trong các phần trước khi Nhà Nước chuyển sang cơ chế thị trường thì cơ chế bao cấp về nhà ở cũng bị xoá bỏ nhưng cơ chế thị trường cịn q non nít ,trình độ quản lý thấp kém nên các hình thức cấp bán cho thuê đất để tự xây dựng nhà ở đã phát sinh nhiều bất cập . Sù bất cập đó thể hiện về mặt kiến trúc đô thị dã trở lên “đa dạng’’, cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ, quá tải, vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cịn gặp nhiều phức tạp, hiện tượng tiêu cực xảy ra nhiều trong đầu tư và xây dùng . Trước tình hình dó cần phải đổi mới về quan điểm về nhận thức cho phù hợp với tình hình mới giai đoạn mới .Đó là:
- Ngiêm chỉnh chấp hành các đường nối của Đảng và Nhà Nước đề ra trong lĩnh vực xây dựng nhà ở .Cải thiện điều kiện sống cho nhân dân .
- Nhà Nước đảm bảo, khuyến khích doanh nghiệp, tổ chức xã hội, các thành phần kinh tế và mọi nguồn lực khác trong xã hội đầu tư xây dựng nhà ở cho nhân dân. Nhất là người có thu nhập thấp . Nhà Nước phải thật sợ đảm bảo hướng kinh doanh cho các doanh nghiệp, các chủ đầu tư, không nên can thiệp sâu vào công việc kinh doanh của các doanh nghiệp bằng các biện pháp như áp đặt hành chính, chỉ định đối tượng mua.....
- Khơng phân biệt đối xử giữa các đối tượng thu hưởng. Những ai có nhu cầu về nhà ở đều có quyền tham gia mua bán, chuyển nhượng nhà ở, tránh trường hợp cùng có điều kiện như nhau nhưng người thì được hưởng quyền
lợi về nhà ở , người khác thì khơng dẫn đến khiếu kiện kéo dài, gây mất niềm tin của nhân dân đối với Nhà Nước.
- Chú trọng đến việc khai thác vận hành các khu nhà cao tầng. Đảm bảo thiết kế đồng bộ giữa cơ sơ hạ tầng kiến trúc và cơ sở hạ tầng xã hội như hệ thống giao thông cấp nước , điện , thang máy , căng tin , sân chơi, các cơng trình dịch vụ cơng cộng.... Phải tạo rađược sự hấp dẫn đối với các đối tượng có nhu cầu.
Cần phải quán triệt những quan điểm trên thì các giải pháp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp mới có tính khả thi. Nhà Nước đóng vai trò quan trọng ,chủ yếu , quyết định. Đồng thời phối hợp với nhân dân theo phương châm Nhà Nước và nhân dân cùng làm. Nhưng có lẽ giải pháp tài chính là có ý nghĩa quyết định , bởi vấn đề khó khăn chính ở đây là mặt tài chính đối với người có thu nhập thấp . Các giải pháp bao gồm :
-Về tiền thuê đất : chính sách tiền th đất sẽ có tác dụng trực tiếp đến các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở. Nhà Nước điều chỉnh giá thuê đất , giao đất, chậm trả tiền thuê đất....cho các doanh nghiệp như : miễn giảm hay cho phép nép tiền thuê đất sau khi bán được nhà. Đối với các đối tượng thụ hưởng thì cho phép mua trả góp nhưng trong thời gian trả góp khơng được mua bán, tặng , chuyển nhượng . Chó ý các khu nhà cao tầng , nhà chung cư nhiều hộ muốn sống trong các căn hộ thấp tầng có thể sẽ là vị trí kinh doanh tốt , có khả năng kiếm thêm thu nhập . Do đó cũng cần phải tính đến sự công bằng .Những đối tượng được hưởng nhiều lợi Ých hơn từ đất thì phải đóng góp nhiều hơn các hộ khác . Ngồi ra để tránh tình trạng xây dựng nhà ở theo kiểu “văn minh nhà ống” thì các cơ quan quản lý cần có chính sách về cấp phép xây dựng. Khi có đủ điều kiện mới cấp phép xây dựng. Nhằm đảm bẩo cảnh quan đô thị .
- Về thuế nhà đất : thực chất là việc điều tiết nguồn thu nhập từ đất , hạn chế việc đầu cơ nhà đất dẫn đến tình trạng đất bị bỏ trống ,sử dụng không hiệu quả , trong khi nhu cầu sử dụng đất của nhân dân là rất lớn , không Ýt hộ đã phải sống ở những nơi thuộc diện tích đất lấn chiếm trái phép . Thuế đất
điều tiết đến khi chỉ có những người thực sự có nhu cầu sử dụng đất mới cần đất còn những người đang sử dụng kém hiệu quả buộc phải nhượng bán phần đất sử dụng không hiệu quả.
- Chẳng hạn những người có thu nhập khơng cao có thể nhượng bán để sống ở những căn hộ sử dụng Ýt đất hơn để khỏi phải đóng thuế đất : Như vậy sẽ làm cho cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn, phát triển nhà chung cư cao tầng theo đúng hướng.
- Mặt khác cũng cần phải quản lý chặt chẽ việc chuyển đổi chuyển nhượng, tặng, cho ...để khơng thu hồi thuế từ hoạt động đó, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất thuộc toàn dân mà nhà nước là đại diện chủ sử dụng (Luật đất đai 2003 đã quy định). Tránh trường hợp khi nhà nhà nước giao đất cho cá nhân tổ chức là dường như nhà nước hết quyền định đoạt, để cho những những chủ sở hữu sau đó khơng phải thực hiện nhiệm vụ với nhà nước. Ví dơ : nhà nước giao đất cho ơng A sử dụng, ơng A khơng có nhu cầu sử dụng nữa thì chuyển nhượng cho ơng B. Và ơng B sau khi nhận quyền chuyển nhượng cũng phải nép tiền sử dụng đất. Nhưng thực tế hiện nay thì đây là vấn đề nhạy cảm và phức tạp do người dân chưa có khả năng chi trả về các khoản này nên tình trạng chây lỳ, giao dịch trao tay diễn ra phổ biến. Trước tình hình đó quan điểm ghi nợ số tiền từ tư nhân chuyển quyền sử dụng đất được nhiều người ủng hộ.
- Về chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp giá cả kinh doanh trong lĩnh vực nhà ở. Bất kỳ một doanh nghiệp, một nhà đầu tư nào khi tham ra đầu tư thì mục tiêu lợi nhuận được đặt lên hàng đầu, khả năng hoà vốn sau khi dự án đã được đưa vào khai thác sử dụng. Chỉ khi nào nắm trắc được khả năng bán sản phẩm, các doanh nghiệp mới tiến hành đầu tư. Mặt khác chưa có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư, nhu cầu nhân dân lại thích nhà ở liền kề, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà trung cư cao tầng thì lại rất Ýt doanh nghiệp đầu tư xây dựng mà chủ yếu đầu tư xây dựng các căn hộ đắt tiền phục vụ cho những người có thu nhập cao. Chính vì lẽ đó nhà nước cần
có nhiều chính sách, hỗ trợ từ đó giảm chi phí giá thành hạ. Huy động mọi nguồn lực mọi thành phần kinh tế tham gia cần có những giải pháp cung ứng vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi cho các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư xây dựng ở nhà chung cư không những để bán thẳng cho người tiêu dùng mà có thể cho th hoặc bán trả góp .
- Chính sách giá cả kinh doanh một mặt thu hót các nguồn lực trong xã hội , mặt khác tạo công bằng trong xã hội và sự tự do trong kinh doanh của các chủ đầu tư , gía cả được hình thành một cách chủ quan. Nhà nước nên khống chế mức giá trần trong việc bán hoặc cho thuê nhà ở , còn giá trị cụ thể do các doanh nghiệp và cá nhân tự hạch toán và xác định cụ thể .
- Cơ cấu chi phí của một số dự án kinh doanh nhà ở tại Hà Nội cho thấy:
- C hi p hí x ây dù ng ( cả h oà n th iệ n) - C hi p hí th iế t k ế - C hi p hí p há t tr iể n đấ t - T rả l ãi v ay ng ân h àn g - C hi p hí k há c - L ợi n hu ận tr ướ c th uế 65 ,0 0% 4, 89 % 17 ,6 1% 3, 38 % 4, 12 % 5%
Bây giê sự tham gia của nhà nước trong việc miễn giảm tiền sử dụng đất kết hợp với sự tham gia của các doanh nghiệp hoạt động khơng vì mục tiêu lợi nhuận sẽ làm cho giá thành một căn hộ giảm xuống đáng kể , gần 20 %.
-Nhà nước phải có chính sách khuyến khích người dân sống trong các khu dân cư , phải có chính sách hành chính quản lí xây dựng nhà ở . Tình trạng xây dựng nhà ở tràn lan theo ý muốn của người dân sẽ dẫn đến lãng phí do bị lạc hậu về mẫu mã , không gian kiến trúc ...Nhà nước phải đảm bảo các dịch vụ công cộng phục vụ trong các khu chung cư như : nơi trông giữ xe , cấp nước, điện , trường học , sân chơi , khu giải chí.....như các nhà xây dựng liề kề.
-Phải thành lập ban quản lí và vận hành nhà chung cư . Đây cũng là một trong những yếu tố góp phần tích cực trong việc khuyến khích người dân ở trong khu dân cư , tạo ra một môi trường đô thị xanh, sạch, đẹp . Ban quản lí
hoạt động vừa như là một doanh nghiệp cung ứng dịch vụ công cộng , vừa như là những nhà từ thiện để vừa tu sửa , bảo dưỡng , tôn tạo thường xuyên, vừa cung cấp các dịch vụ miễn phí hoặc ưu đãi.
- Quan tâm hơn nữa tới mức lương của các đối tượng được hưởng lương từ ngân sách nhà nước . Hiện nay thu nhập của những người làm công ăn lương từ ngân sách nhà nước là tương đối thấp , Ýt có khả năng tích luỹ , tiêu dùng sinh hoạt của cuộc sống trong điều kiện dưới mức trung bìn của xã hội . Tiền lương vẫn bị động so với sự ra tăng giá cả hàng hoá tiêu dùng . Cần phải điều hoà quan hệ giữa người giàu và người nghèo , đánh thuế thu nhập luỹ tiến với những đối tượng có thu nhập cao để hạn chế bớt tình trạng đầu cơ nhà đất . Mét điểm nữa mà không kém phần quan trọng là giải quyết việc làm cho những người bị thất nghiệp tránh tình trạng di cư bất hợp pháp từ vùng này sang vùng kia để kiếm sống gây mất trật tự trong xã hội.
Trên đây là một số giải pháp giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp nhằm góp phần thay đổi bộ mặt đơ thị , phát triển kinh tế đất nước, mang ý nghĩa xã hội thiết thực theo đúng bản chất Xã hội chủ nghĩa trong giai đoạn hiện nay.
KẾT LUẬN
Như vậy , nhà ở không những là tài sản vật chất có giá trị kinh tế mà cịn có giá trị tinh thần , phản ánh mối quan hệ kinh tế – chính trị – xã hội trong mỗi quốc gia .Qua mỗi thời kỳ lịch sử , mỗi chế độ xã hội , nhà ở bao giê cũng là vấn đề đặt lên hàng đầu.
Trong những năm đất nước còn chiến tranh cũng như sau khi hồ bình lập lại. Đảng và nhà nước đã có nhiều cố gắng trong việc quan tâm đến cuộc sống của nhân dân. Trong đó đặc biệt chú ý đến các đối tượng chính sách , người có cơng với cách mạng . Khi đất nước chuyển sang thời kì đổi mới – nền kinh tế thị trường có sự quản lí nhà nước định hướng xã hội chủ nghĩa . Nhiều vấn đề nảy sinh như : môi trường sinh thái bị ô nhiễm, tài nguyên cạn kiệt , an ninh xã hội, khoảng cách giàu nghèo bị phân hoá ....Nhà nước đã cố gắng khắc phục và đạt được nhiều thành tựu to lớn , trong đó có vấn đề nhà ở. Đã triển khai nhiều dự án xây dựng nhà ở phục vụ nhân dân , đặc biệt là đối tượng có thu nhập thấp tại các đơ thị . Từ năm 1991- 2000 diện tích nhà ở của cả nước đã tăng lên gần 100 triệu m2, riêng đô thị tăng hơn 50 triệu m2 . Diện tích nhà bình qn đầu người tăng từ 6,7 m2 lên 7,5 m2 . Tuy nhiên , vấn đề nhà ở cho nhân dân nói chung và cho người có thu nhập thấp tại các đơ thị cịn nhiêu việc phải làm . Q trình đơ thị hố đang diễn ra mạnh thì nhu cầu nhà ở ngày càng lớn . Điều nay làm cho giá nhà đất vốn dĩ đã caolại càng cao hơn . Những người có nhu cầu về nhà ở trở nên khó khăn hơn trong việc tiêu dùng loại hàng hoá cao cấp này nên dường như chỉ có những người có thu nhập khá , giàu có mới có khả năng chi trả cho viện tiêu dung đó . Cịn những người có thu nhập thấp , những người nghèo thì Ýt có khả năng tiếp cận. Do đó nhà ở của họ thường kém chất lượng, không đủ tiêu chuẩn cho phép về mức độ an tồn , khơng gian kiến trúc nhà ở “đa dạng” ....Đây là vấn đề nóng bỏng các đơ thị , nã ảnh hưởng đến q trình phát triển đơ thị khơng theo định hướng , thậm chí tương phản với q trình phát triển đó .Nó đang làm đau đầu
Vì vậy đưa ra các giải pháp nhằm giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là hết sức cần thiết và bức bách. Nhà nước là người đi đầu trong công tác này kết hợp với các thành phần kinh tế, các tổ chức ,doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp . Xem ra biện pháp tài chính có hiệu quả hữu hiệu , nhà nước khuyến khích hỗ trợ các doanh nghiệp, thu hót các nguồn lực trong xã hội thơng qua các biện pháp như : đơn giản thủ tục cấp phép xây dựng, ưu đãi về tiền sử dụng đất thuế đất và thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ về vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ...Phấn đấu đến năm 2020 hồn thành việc xố bỏ nhà ở tạm, đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình qn đầu người khoảng 15m2sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020. Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân, phát triển nhà ở đô thị văn minh hiện đại ; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nơng thơn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân téc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương, nông thôn cũng như ở đô thị.