Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá trình đô thị hóa

Luận Văn:Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá trình đô thị hóa

LỜI MỞ ĐẦU

Trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay ởnước ta, vấn đề quản lý chặt chẽ đất đai đang là yêu cầu cấp thiết nhằm đạtmục đích là đưa quỹ đất vào sử dụng hợp lí và có hiệu quả, đưa đất đai trởthành nguồn nội lực, nguồn vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinhtế - xã hội đất nước.

Để Nhà nước quản lý thống nhất được đất đai theo quy định của phápluật, có cơ sở pháp lý về bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụngđất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhấtthiết phải có thông tin về đất đai Do vậy, việc thiết lập, quản lý hệ thống hồsơ địa chính là một yêu cầu tất yếu Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập,cập nhật trong các quá trình điều tra, qua các thời kỳ khác nhau, bằng các hoạtđộng khác nhau như đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng kýbiến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hệ thống này chứađựng đầy đủ thông tin cần thiết về các mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội,pháp lý của từng thửa đất Hệ thống là công cụ đắc lực của nhà nước, giúpnhà nước khai thác mọi nguồn lực đất đai, đồng thời cung cấp cho cộng đồngdân cư các thông tin cần thiết để thực hiện các quyền và nghĩa vị của côngdân trong quan hệ đất đai

Quận Tây Hồ là một quận của Thành phố Hà Nội được thành lập năm1995 theo Nghị định 69/CP của Chính phủ trên cơ sở các phường: Bưởi, ThụyKhê, Yên Phụ của quận Ba Đình và các xã: Tứ Liên, Nhật Tân, Quảng An,Xuân La, Phú Thượng của huyện Từ Liêm Trong những năm vừa qua, quátrình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở quận Tây Hồ đã dẫn đến nhiều biến độngvề sử dụng đất Để đáp ứng yêu cầu quản lý chặt chẽ và thống nhất quỹ đấttrên địa bàn quận thì vấn đề hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính nhằm cậpnhật và quản lí một cách đầy đủ các biến động về đất đai là yêu cầu cấp thiếttrong giai đoạn hiện nay.

Nhận thức rõ được tầm quan trọng của vấn đề này, Vì vậy em đã lựa

chọn đề tài: “Thực trạng và giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính

trên địa bàn quận Tây Hồ trong quá trình đô thị hóa”.

Mục tiêu của đề tài: Đánh giá đúng thực trạng của hệ thống hồ sơ địa

chính đã được thiết lập tại quận Tây Hồ, làm rõ những yếu kém, bất cập để cóphương hướng khắc phục để từ đó đề xuất các giải pháp khả thi nhằm gópphần hoàn thiện công tác đăng kí, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trên địa bàn quận Tây Hồ.

Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp điều tra khảo sát

đây là phương pháp điều tra nhằm thu thập số liệu, tài liệu, thông tin cần thiếtcho mục đích đánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quậnTây Hồ; Phương pháp thống kê nhằm phân tích thống kê các số liệu về tìnhhình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chínhtrên địa bàn quận; phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp tức là sử dụngđể phân tích làm rõ thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận từđó đưa ra những nhận xét, đánh giá.

Nội dung gồm 3 phần:

Chương I: Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.Chương II: Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Tây HồChương III: Các giải pháp hoàn thiện, đổi mới hệ thống hồ sơ địa chínhtrên địa bàn quận Tây Hồ.

Em xin chân thành cảm ơn sự giúo đỡ và hướng dẫn tận tình củaPGS.TS.Ngô Đức Cát và các cô chú phòng Tài nguyên và Môi Trường đãhướng dẫn em hoàn thành tốt đề tài này.

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VIỆC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

I VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI

Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triểnkinh tế xã hội của mỗi một quốc gia, là yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thànhthị trường bất động sản Hiện nay, thị trường hàng hoá, dịch vụ phát triểnnhanh chóng nhưng còn mang nhiều yếu tố tự phát, thiếu định hướng Thịtrường bất động sản, thị trường sức lao động phát triển còn chậm chạp, tựphát Thị trường vốn, công nghệ còn yếu kém Do vậy, việc hành thành đồngbộ các loại thị trường là yếu cầu cấp bách nhằm đáp ứng đòi hỏi của sản xuất,đời sống Nhà nước đóng vai trò là tác nhân quan trọng thúc đẩy sự hìnhthành đồng bộ các loại thị trường tạo ra sự vận động nền kinh tế đa dạng Vaitrò quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện:

Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đấtđai nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế-xã hội của đất nước, đảm bảo sử dụngđất đúng mục đích, đạt hiểu quả cao và tiết kiệm, giúp cho Nhà nước quản lýđất đai chặt chẽ, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp hữu hiệu để bảovệ và sử dụng đất có hiệu quả cao.

Thông qua công tác đánh giá, phân hạng, kiểm kê, thống kê đất để cócác biện pháp kinh tế- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụngđất đai có hiệu quả.

Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đainhư chính sách giá cả, chính sách thuế, chính sách đầu tư…Nhà nước khuyếnkhích các tổ chức, các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý đấtđai, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lời của đát đai, góp phầnthực hiện mục tiêu kinh tế-xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái.

Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất đai, Nhànước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai, phát hiện những viphạm và giải quyết những vi phạm pháp luật đất đai

II SỰ CẦN THIẾT PHẢI LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRONG CÔNGTÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI.

1 Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính.

1.1 Khái niệm.

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách…, chứađựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lýcủa đất đai và những thông tin này chúng ta có được trong quá trình đo đạclập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấpGCNQSD đất

Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạckhảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại,đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiện để xác định giá đất và thu thuế Yếutố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu,quyền sử dụng đất, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừakế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định củacơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất…

Như vậy, tất cả các thông tin đất đai ở trong HSĐC như trên là cơ sởđể thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai.

Hệ thống địa bạ bao gồm: sổ địa bạ là sổ sách đăng ký thông tin chứadựng thông tin về đất đai, thường do cơ quan chính quyền cấp xã (cấp cơ sở)cấp và quản lý; thứ hai là các giấy tờ chứng minh xác định quyền SDĐ,những giấy tờ này do người nắm giữ quản lý Việc sử dụng hệ thống địa bạđơn giản, dễ thực hiện, là hệ thống đạt được mục tiêu cấp cơ sở, sử dụng

trong phạm vi hẹp Bên cạnh những ưu điểm trên thì nó có nhược điểm đó là:thông tin về đất đai không chính xác, không thống nhất trong công tác quản lýđất đai do việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trêntừng mảnh đất, lô đất Nếu quản lý đất trong phạm vi rộng hơn thì khó thựchiện, sử dụng trong trường hợp điều kiện kỹ thuật chưa phát triển, điều kiệnđất đai ít biến động, ít có sự thay đổi về mục đích sử dụng, cũng như chủ thểsử dụng và các quan hệ sử dụng.

- Hệ thống bằng khoán: là hệ thống hồ sơ quản lý đất đai một cáchthống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với các hệ thốngquản lý hoàn chỉnh và đồng bộ.

Hệ thống bằng khoán ra đời sau khi hệ thống thông tin phát triển, khicó các quan hệ đất đai phát triển và phức tạp nằm ngoài quản lý của địaphương

Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địachính quy định thống nhất trong cả nước; thứ hai là hệ thống hồ sơ sổ sách đểghi chép, quản lý thông tin về mảnh đất, và cuối cùng là giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất trong cả nước Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoánđảm bảo thông tin thống nhất, chặt chẽ, việc quản lý diễn ra trên cả nước.Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện để phát triển quan hệ hàng hoá tiềntệ về đất đai một cách chính xác, đầy đủ sẽ ngăn chặn tình trạng thông tinngầm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đồngthời cho phép điều chỉnh quy hoạch và thay đổi mục đích sử dụng đất mộtcách linh hoạt.

Với những ưu điểm trên thì hệ thống bằng khoán cũng có những nhượcđiểm của nó như: để tạo được hệ thống bằng khoán thì cần phải có chi phí đầutư rất lớn, hệ thống vận hành quản lý phải có đủ trình độ và phương tiện, cáccán bộ phải có trình độ chuyên môn ngiệp vụ cao.

Bên cạnh việc sử dụng hai hệ thống trên thì có thể sử dụng hệ thốnghỗn hợp tức là sử dụng đồng thời hai hệ thống địa bạ và bằng khoán Việc kếthợp hai hệ thống trên không có nghĩa là sử dụng 2 thông tin hệ thống trên mộtmảnh đất mà có loại thì sử dụng hệ thống địa bạ thì tốt, đơn giản, dễ làm,

nhưng có loại đất thì phải sử dụng thông tin đất đai Thật vậy, có nhữngnhững loại đất ít biến động thì ta nên sử dụng hệ thống địa bạ sẽ đơn giản màvẫn đảm bảo được thông tin đầy đủ Còn đối với đất đô thị, công nghiệp có rấtnhiều biến động xẩy ra nếu sử dụng hệ thống địa bạ thì thông tin về thửa đấtsẽ không chính xác bằng việc sử dụng hệ thống bằng khoán Vì với nhữngloại đất đô thị, công nghiệp mang nhiều yếu tố kinh tế, nó chứa đựng nhiềuyếu tố về vốn và sử dụng vốn nên rất cần thông tin được cập nhật đầy đủ,chính xác có như thế mới tạo được sự công bằng trong việc sử dụng đất.

Qua đó cho ta thấy được việc lập và quản lý HSĐC có vai trò và ýnghĩa rất lớn trong việc quản lý đất đai.Thế nhưng vấn đề đặt ra là ta nên sửdụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết hoàn thiệnloại hồ sơ như thế nào để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai làtốt nhất.

* Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu khác nhau, căn cứ vào giá trịsử dụng, hệ thống các tài liệu hồ sơ địa chính được phân loại như sau:

- Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lí:

+ Bản đồ địa chính: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉđạo và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình Bản đồđịa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn Bản đồ địachính được lập thành 03 bộ: bản gốc lưu tại Sở Địa chính, hai bản sao đượclưu tại cấp huyện và cấp xã có giá trị như bản gốc.

+ Sổ địa chính: được lập nhằm đăng kí toàn bộ diện tích đất đai đượcNhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diệntích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nướcthực hiện chức năng quản lí đất đai theo pháp luật.

Sổ lập theo đơn vị xã, phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã) và do cánbộ địa chính xã chịu trách nhiệm thực hiện Sổ phải được UBND xã xác nhậnvà Sở Địa chính duyệt mới có giá trị pháp lí.

Sổ địa chính được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộlưu tại phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địachính trực tiếp quản lí.

+ Sổ mục kê đất đai: nhằm liệt kê toàn bộ các thửa đất trong phạm viđịa giới hành chính của mỗi xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sửdụng, diện tích, loại đất để đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đấtđai Mặt khác, sổ mục kê còn giúp tra cứu và sử dụng các tài liệu khác trongHSĐC

Sổ được lập cho từng xã và phải được UBND xã xác nhận và Sở Địachính duyệt mới có giá trị pháp lí.

Sổ mục kê đất được lập thành 3 bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, 01 bộlưu tại phòng Địa chính cấp huyện, 01 bộ lưu tại UBND xã do cán bộ địachính trực tiếp quản lí.

+ Sổ theo dõi biến động đất đai: được lập để theo dõi và quản lí chặtchẽ tình hình thực hiện đăng kí biến động, chỉnh lí HSĐC hàng năm và tổnghợp báo cáo thống kê diện tích theo định kỳ.

Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng xã, mỗi xã lập một bộlưu tại UBND xã, do cán bộ địa chính lập và quản lí.

+ Sổ cấp GCNQSD đất: nhằm theo dõi quá trình cấp giấy GCNQSDđất; ghi nhận những thông tin về từng thửa đất đã cấp GCNQSD đất.

Đơn vị lập và giữ sổ: Phòng Địa chính cấp huyện chịu trách nhiệm lậpvà giữ sổ cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp huyện; Sở Địa chínhcấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm lập và giữ sổ cấpgiấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh.

+ Biểu thống kê diện tích đất đai

- Hệ thống tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết:

Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chínhbao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kĩthuật đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt của mỗi công trình đo vẽ lậpbản đồ địa chính, trừ bản đồ địa chính, hồ sơ kỹ thuật thửa đất, sơ đồ tríchthửa.

Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng kýbiến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Các giấy tờ do chủ SDĐ giao nộp khi kê khai đăng ký như: đơn kêkhai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc SDĐ (Quyết định giao đất,GCNQSD đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đấtđai v.v ) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nướcmà người SDĐ đã thực hiện v.v

+ Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơnkê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện.

+ Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng kýđất đai, cấp GCNQSD đất như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai,biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp GCNQSD đất, quyết định xửlý các vi phạm pháp luật đất đai v.v

+ Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xétcấp GCNQSD đất.

2 Yêu cầu, phân cấp lập và quản lý hồ sơ địa chính.

2.1 Yêu cầu.

Với một công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì đều có một yêu cầuphù hợp với đặc điểm của từng nội dung quản lý Nhà nước Việc lập HSĐCphải đảm bảo các yêu cầu cơ bản sau đây:

- Phải lập đầy đủ các tài liệu theo quy định của thủ tục đăng ký đất Bởinếu không lập đầy đủ thì những thông tin về đất đai sẽ không chính xác, tínhpháp lý không đầy đủ dẫn đến việc sử dụng tài liệu không đạt yêu cầu.

- Bên cạnh việc đầy đủ các tài liệu thì mỗi loại tài liệu thiết lập phải thểhiện đầy đủ các nội dung và đúng quy cách quy định với mỗi tài liệu Các nộidung thông tin phải thể hiện chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu củaHSĐC Với yêu cầu này đòi hỏi người SDĐ kê khai đăng ký phải chính xác,đồng thời việc thẩm tra xem thông tin của người SDĐ kê khai có chính xáchay không? đã đúng với hiện trạng SDĐ hay không? có như thế thông tin mớiđảm bảo tính chính xác Bên cạnh tính chính xác thì các thông tin còn phảiđảm bảo tính thống nhất tức là các thông tin đưa vào trong hồ sơ phải nhấtquán, thống nhất với nhau Thông tin về thửa đất không chỉ ở một sổ mà phải

nằm nhiều sổ, nếu không nhất quán, thống nhất với nhau thì khi kiểm tra hồsơ sẽ gây khó khăn cho việc quản lý.

- Một yêu cầu nữa trong công tác lập HSĐC là hình thức trình bày cáctài liệu hồ sơ phải rõ ràng, không được tẩy xoá, cạo hoặc dùng bút phủ nộidung đã viết, việc chỉnh lý biến động trên tài liệu phải theo đúng quy định đốivới mỗi loại tài liệu Có như vậy thì các thông tin đưa vào sẽ rõ ràng, tiện choviệc tra cứu, quản lý, đảm bảo đúng quy định về sửa chữa.

Cấp huyện lập biểu số liệu thống kê đất đai; thực hiện nghiệm thu,kiểm tra, xác minh công tác lập sổ của cấp xã, phường, thị trấn; tiến hành lậpsổ theo dõi cấp GCNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân.

Cấp tỉnh tiến hành lập sổ cấp GCNQSD đất do cấp tỉnh quản lý, đồngthời thành lập hệ thống hồ sơ xác định, kiểm tra công tác đăng ký, cấpGCNQSDĐ của cấp huyện; lập bản đồ địa chính, biểu số liệu thống kê; thànhlập tài liệu liên quan đến quyết định hành chính trong công tác phúc tra, thanhtra.

Về phân cấp quản lý HSĐC

- Cấp xã quản lý hồ sơ do mình lập ra và bản đồ địa chính.

- Cấp huyện quản lý hồ sơ do mình lập ra, bản đồ địa chính và toàn bộhồ sơ của cấp xã.

- Cấp tỉnh quản lý hồ sơ do mình lập ra và toàn bộ hồ sơ của cấp huyện.Cấp nào thành lập và phê duyệt tài liệu nào thì có quyền lưu trữ tài liệuđó Như thế HSĐC được lữu trữ ở hai nơi: nơi hình thành và nơi tiến hành

phê duyệt Với việc phân cấp như thế này sẽ giúp cho ta tra cứu thông tin mộtcách dẽ dàng, giúp cho việc kiểm tra, thanh tra sẽ nhanh chóng hơn.

3 Vai trò của việc xác lập hồ sơ địa chính.

Đất đai có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội vàNhà nước nào cũng muốn nắm giữ quyền lúc đó để phát triển kinh tế-xã hội,vì vậy cần phải có sự quản lý của Nhà nước về đất đai ở nước ta Nhà nướcđại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai,nhằm đảm bảo việc sử dụng đất một cách hợp lý, đầy đủ, tiết kiệm và có hiệuquả cao Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dungquan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nó là cơ sở để bảo vệchế độ sở hữu toàn dân với đất đai, là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lýchặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vị lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được sửdụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao Thực hiện tốt công tác nàylà điều kiện để thực hiện các nội dụng và nhiệm vụ khác của quản lý Nhànước về đất đai Cụ thể như sau:

Thực hiện việc lập và quản lý HSĐC là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữutoàn dân Thật vậy, chế độ sở hữu gồm ba quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sửdụng đất đai, quyền định đoạt Quyền chiếm hữu đất đai thể hiện Nhà nướcchiếm giữ, quản lý, kiểm soát toàn bộ đất đai Đây là sự chiếm hữu tuyết đối,toàn bộ lãnh thổ thuộc về Nhà nước, chỉ có Nhà nước có quyền duy nhấttrong chiếm hữu đất đai Do vậy, Nhà nước phải thực hiện việc đăng ký đất,lập hồ sơ địa chính, cấp GCN Bởi toàn bộ tài liệu về HSĐC nó chứa đựngtoàn bộ thông tin về đất đai Còn về phía người sử dụng đất quyền chiếm giữđất đai chỉ giới hạn trong phạm vi Nhà nước giao nhưng người SDĐ phải biếtrõ thông tin về thửa đất thông qua việc đăng ký và thiết lập HSĐC HSĐC làtài liệu khẳng định quyền chiếm giữ hợp pháp của người SDĐ đai khi Nhànước giao đất Còn quyền sử dụng thể hiện ở Nhà nước quyết định về mụcđích SDĐ và người SDĐ có quyền sử dụng và khai thác đất đai một cách hợplý trong phạm vi, mục đích Nhà nước đã quy định và việc sử dụng vào mụcđích gì, sử dụng như thế nào đều phải được Nhà nước đồng ý Để Nhà nướccó những quyết định về mục đích SDĐ thì phải nắm rõ toàn bộ thông tin về

đất đai, phải dựa vào HSĐC Nếu không có HSĐC thì Nhà nước không quảnlý được việc sử dụng đất đai có đúng mục đích hay không, có hiệu quả haykhông Còn đối với người SDĐ nếu không thực hiện việc đăng ký đất đai thìngười SDĐ sẽ không yên tâm khai thác đầu tư Xét về quyền định đoạt, đây làquyền tối cao nhất của Nhà nước Nhà nước thực hiện mục đích SDĐ thôngqua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước có quyền định đoạt quan hệ đất đai nhưgiao, cho thuê đất, thu hồi…Để có những quyết định đó thì Nhà nước cần căncứ vào hiện trạng sử dụng đất, tất cả các thông tin đều thể hiện trong HSĐC.Thông qua việc đăng ký, lập và quản lý HSĐC, cấp GCNQSD đất sẽ quy địnhtrách nhiệm pháp ký giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong việc chấphành pháp luật.

Thực hiện việc lập HSĐC là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lýchặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất được sửdụng đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao Thực hiện lập hồ sơ địa chính đểtăng cường vai trò quản lý của nhà nước Nhà nước muốn quản lý chặt chẽtoàn bộ đất đai trước hết cần nắm vững các thông tin về tình hình đất đai baogồm:

Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cầnbiết gồm: tên chủ sử dụng, hình thể, vị trí, kích thước, diện tích, hạng đất,mục đích sử dung, hạn mức sử dụng đất, những ràng buộc về quyền sử dụng,những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.

Đối với đất chưa giao quyền sử dung, các thông tin cần biết: vị trí, hìnhthể, diện tích, loại đất Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết đếntừng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tựnhiên, kinh tế, xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước vềđất đai.

Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó, qua việc thực hiện đăng kýđất đai, thiết lập HSĐC đầy đủ, chi tiết đến từng thửa đất trên cơ sở thực hiệnđồng loạt các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất,giao đất, cho thuê đất…Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai

trong phạm vi lãnh thổ và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động theo đúngpháp luật.

Lập và quản lý HSĐC là một trong những nội dung quan trọng trongcông tác quản lý Nhà nước có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụkhác của quản lý Nhà nước Hệ thống HSĐC chứa đựng đầy đủ các thông tinvề tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông đó là sảnphẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước vềđất đai khác như:

+ Đối với hệ thống chính sách về quản lý và sử dụng đất: Đây là cơ sởpháp lý cao nhất cho việc thực hiện lập HSĐC Lập HSĐC không chỉ tuân thủcác quy định về đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp GCNQSD đất mà còn chấphành đúng chế độ và quản lý đất đai giúp cho việc lập HSĐC đầy đủ hơn.Đồng thời HSĐC sẽ cung cấp thông tin và tình hình đất đai để phân tích, đánhgiá việc thực hiện các chính sách, bổ sung, điều chỉnh chủ trương chính sáchquản lý đất đai.

+ Với nhiệm vụ điều tra, đo đạc thì kết quả công tác điều tra, đo đạc làtài liệu lập nên HSĐC, bên cạnh đó thông qua HSĐC để góp phần nâng caođộ chính xác của kết quả đo đạc.

+ Với công tác quy hoạch, kế hoạch SDĐ: Kết quả quy hoạch, kế hoạchSDĐ là căn cứ cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng đất một cách ổnđịnh, có hiệu quả Thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch SDĐtác động gián tiếp đến đăng ký đất để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thốnghồ sơ địa chính ban đầu ổn định, đơn giản và tiết kiệm.

+ Đối với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuêđất là bước tạo cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay cho thuê đấtthực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giaođất ngoài thực địa, chỉ sau khi người được giao đât, cho thuê đất đã đăng kývà cấp GCNQSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữangười sử dụng đất và Nhà nước Vì vậy, hồ sơ địa chính là cơ sở thực hiệnkiểm tra, thanh tra tình hình giao đất ở các cấp.

+ Đối với công tác phân hạng và định giá đất: Kết quả phân hạng vàđịnh giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính cho người sửdụng đất trước và sau khi đăng ký cấp GCNQSD đất, là cơ sở xác định tráchnhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng.

+ Với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai: Tài liệu trongHSĐC có vai trò quan trọng trong việc xác định đối tượng cũng như nguồngốc sử dụng đất, xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sửdụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý củaNhà nước.

Qua đó cho ta thấy hoàn thành tốt việc lập và quản lý HSĐC không chỉtạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốtcác nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai Thông qua việc lậpHSĐC, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tạiđược người sử dụng đất phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện

4 Những quy định pháp lý chủ yếu về lập, quản lý hệ thống HSĐC

Luật đất đai 2003 tiếp tục có những quy định cụ thể về hồ sơ địa chínhnhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong quá trình CNH- HĐH đất nước.Điều 47 quy định:

4.1 Hồ sơ địa chính bao gồm:

- Bản đồ địa chính;- Sổ địa chính;- Sổ mục kê đất đai;

- Sổ theo dõi biến động đất đai.

4.2 Nội dung HSĐC bao gồm các thông tin về thửa đất sau đây:

- Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;- Người sử dụng thửa đất;

- Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có liênquan.

Nghị định 181/CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai ban hànhngày 29/10/2004 đã quy định “nội dung của hồ sơ địa chính phải được thểhiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, phải được chỉnh lý thường xuyên đối với cácbiến động theo quy định của pháp luật trong quá trình sử dụng đất”,…

Thực hiện Luật đất đai và Nghị định 181/CP của Chính phủ, Bộ Tàinguyên và Môi trường đã có Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT về việchướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC, trong đó nội dung chủ yếu về lập,quản lý HSĐC như sau:

*Nguyên tắc lập HSĐC:

- HSĐC được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

- Việc lập và chỉnh lý HSĐC thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục hànhchính quy định tại chương XI của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hànhluật đất đai.

- HSĐC phải đảm bảo tính thống nhất giữa bản đồ địa chính, sổ địachính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai; thống nhất giữa bảngốc và bản sao; thống nhất giữa GCNQSD đất và hiện trạng sử dụng đất.

* Bản đồ địa chính: là bản đồ về các thửa đất, được lập để mô tả cácyếu tố tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa hình có liên quan đến SDĐ Nộidung bản đồ địa chính gồm các thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước,hình thể, số thứ tự, diện tích, mục đích SDĐ về hệ thống thuỷ văn gồm sông,ngòi, kênh, rạch, suối; về hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập,cống; về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu; về khu vực đấtchưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín; về mốc giới và đường địagiới hành chính các cấp, mốc giới và chỉ giới quy hoạch SDĐ, mốc giới vàranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; về điểm toạ độ địa chính, địadanh và các ghi chú thuyết minh Trường hợp thửa đất quá nhỏ hoặc cần xácđịnh rõ ranh giới thửa đất thì lập sơ đồ thửa đất kèm theo bản đồ địa chính đểthể hiện chính xác hơn về ranh giới thửa đất, hình dạng, kích thước, chiều dàicạnh thửa, toạ độ đỉnh thửa, diện tích chiếm đất của tài sản gắn liền với đất,

địa giới hành chính, chỉ giới quy hoạch, ranh giới hành lang bảo vệ an toàncông trình.

* Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của ngườiđó đang sử dụng và tình trạng SDĐ của người đó Sổ địa chính được lập đểquản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đaicó liên quan đến từng người sử dụng đất Nội dung sổ địa chính bao gồm:

- Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhândân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanhcủa tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài;

- Các thửa đất mà người sử dụng đất sử dụng gồm mã thửa, diện tích,hình thức SDĐ (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thờihạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng, số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đãcấp;

- Ghi chú về thửa đất và quyền SDĐ gồm giá đất, tài sản gắn liền vớiđất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tàichính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chếvề quyền SDĐ (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưngchưa có quyết định thu hồi, thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộcđịa bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng);

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình SDĐ gồm nhữngthay đổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ sử dụng đất, về quyền vànghĩa vụ của người sử dụng đất, về GCNQSD đất

* Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưngkhông có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đếnquá trình SDĐ Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thôngtin về thửa đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai Nội dung sổ mục kê đấtđai bao gồm:

- Thửa đất gồm số thứ tự thửa, tên người sử dụng đất hoặc người đượcgiao đất để quản lý, diện tích, mục đích SDĐ và những ghi chú về thửa đất(khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa giao, chưa cho thuê, đất công ích,v.v.);

- Đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hànhlang bảo vệ an toàn như đường giao thông; hệ thống thuỷ lợi (dẫn nước phụcvụ cấp nước, thoát nước, tưới nước, tiêu nước, đê, đập); công trình khác theotuyến; sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến;khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín trên bản đồ gồmtên đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thìphải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính.

* Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về SDĐtrong quá trình SDĐ Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm tên và địachỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửađất có biến động, nội dung biến động về SDĐ trong quá trình sử dụng (thayđổi về thửa đất, về người sử dụng, về chế độ SDĐ, về quyền của người SDĐ,về GCNQSD đất).

Các mẫu sổ sách địa chính được ban hành như mẫu sổ địa chính (mẫu

số - 01/ĐK), mẫu sổ mục kê đất (mẫu số 02/ĐK), mẫu sổ đăng ký biến độngđất đai (mẫu số 03/ĐK) nhằm đáp ứng yêu cầu thay đổi so với quy định trướcđây về phân loại mục đích sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất, đăng ký biến động đất đai,

Trường hợp lập bản đồ địa chính sau khi đã tổ chức đăng ký quyềnSDĐ thì ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất của thửa đất thể hiện trênbản đồ địa chính được xác định như sau:

- Trường hợp đã được cấp GCNQSD đất thì xác định theo GCNQSDđất;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa đượcGCNQSD đất thì xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Nếu không rơi vào 2 trường hợp trên thì xác định theo hiện trạng SDĐ.Bản đồ địa chính được chỉnh lý khi có thay đổi mã thửa đất, tạo thửa đấtmới, thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa, có thay đổi mụcđích SDĐ; đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, công trình kháctheo tuyến, khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín, sông,ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến được tạo lậpmới hoặc có thay đổi về ranh giới; có thay đổi về mốc giới và đường địa giớihành chính các cấp, về mốc giới và ranh giới hành lang an toàn công trình, vềchỉ giới quy hoạch SDĐ, về địa danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ.

b Sổ mục kê đất đai

Sổ mục kê đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấntrong quá trình đo vẽ bản đồ địa chính Thông tin thửa đất ghi trên sổ phải phùhợp với hiện trạng SDĐ Sau khi cấp GCNQSD đất mà có thay đổi nội dungthông tin thửa đất so với hiện trạng khi đo vẽ bản đồ địa chính thì phải đượcchỉnh sửa cho thống nhất với GCNQSD đất

Sổ mục kê đất đai được ghi dưới dạng bảng với những thông tin sau:- Số thứ tự thửa đất.

- Tên người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý.

- Loại đối tượng sử dụng, quản lý đất được ghi bằng mã (ký hiệu) gồm3 chữ cái, ví dụ: "GDC" là hộ gia đình, cá nhân, "UBS" là ủy ban nhân dâncấp xã,

- Diện tích thửa đất bao gồm cả phần sử dụng chung và sử dụng riêng - Mục đích SDĐ được ghi theo mã quy định tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Sổ mục kê đất đai được chỉnh lý theo những biến động về SDĐ Khiranh giới thửa đất không bị thay đổi mà có thay đổi về số thứ tự, diện tích,mục đích SDĐ thì các thay đổi đó được chỉnh lý vào phần ghi chú của thửa

đất Khi thửa đất có thay đổi ranh giới, tách thửa, hợp thửa thì thửa đất cũ bịxoá bỏ và bổ sung thửa đất mới vào trang sổ của tờ bản đồ đó.

c Sổ địa chính

Sổ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn đểghi thông tin về người sử dụng đất và thông tin về SDĐ của người đó đối vớithửa đất đã cấp GCNQSD đất.

Mỗi trang sổ để đăng ký cho một người SDĐgồm tất cả các thửa đấtthuộc quyền sử dụng của người đó Nội dung thông tin về người SDĐvà thửađất trên sổ địa chính được ghi theo nội dung thông tin đã ghi trên GCNQSD đất đãcấp

d Sổ theo dõi biến động đất đai

Sổ theo dõi biến động đất đai được lập để theo dõi tình hình đăng kýbiến động về sử dụng đất và làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích đất đaihàng năm Sổ theo dõi biến động đất đai được lập theo đơn vị hành chính xã,phường, thị trấn, do Văn phòng đăng ký quyền SDĐ và cán bộ địa chính xã,phường, thị trấn lập, quản lý Việc ghi vào sổ thực hiện đối với tất cả các tr-ường hợp đăng ký biến động về SDĐđã được chỉnh lý trên sổ địa chính

Trách nhiệm lập HSĐC:

- Sở TN&MT chịu trách nhiệm tổ chức việc lập HSĐC.

- Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệmtriển khai việc lập HSĐC gốc và làm hai (02) bản sao từ bản gốc để gửi choVăn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT và UBND cấp xã.

Văn phòng đăng kí quyền SDĐ được phép thuê dịch vụ tư vấn trongviệc đo đạc địa chính, chỉnh lí tư liệu đo đạc và bản đồ, lập bản đồ địa chính,lập sổ mục kê đất đai; phải trực tiếp thực hiện việc lập sổ địa chính, sổ theodõi biến động đất đai và chỉnh lí HSĐC.

Trường hợp chưa lập bản đồ địa chính mà đang có các loại bản đồ, sơđồ khác thì Sở TN&MT xem xét, quyết định việc sử dụng hoặc chỉnh lí trướckhi đưa vào sử dụng để lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSD đất.

- HSĐC phải được nghiệm thu, xác nhận trước khi đưa vào quản lí, sửdụng theo quy định sau:

+ Sở TN&MT có trách nhiệm nghiệm thu, xác nhận bản đồ địa chính,sổ mục kê đất đai, sổ địa chính sau khi lập xong để đưa vào sử dụng.

+ Trường hợp phải trích đo địa chính thửa đất thì Văn phòng đăng kíquyền SDĐ có trách nhiệm kiểm tra chất lượng trước khi sử dụng.

+ Nội dung kiểm tra, nghiệm thu thực hiện theo quy định của BộTN&MT

+ GCNQSD đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đã thu hồi trong cáctrường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lạiGCNQSD đất;

+ Thông báo về nội dung đã chỉnh lí hoặc cấp đổi, cấp lại GCNQSDđất và các giấy tờ kèm theo thông báo do Phòng TN&MT hoặc Văn phòngđăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT gửi đến để chỉnh lí, cập nhậtHSĐC gốc.

- Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT chịu tráchnhiệm quản lí bản sao HSĐC và các tài liệu có liên quan sau đây:

+ Bản lưu GCNQSD đất, hồ sơ xin cấp GCNQSD đất, hồ sơ xin đăngkí biến động về SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài được mua nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở, cộng đồng dân cư;

+ GCNQSD đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài mua nhà ở gắn với quyền SDĐ ở, cộng đồng dân cư đã thu hồitrong các trường hợp thu hồi đất, tách thửa hoặc hợp thửa đất, cấp đổi, cấp lạiGCNQSD đất;

+ Bản trích sao HSĐC đã được chỉnh lí, cập nhật và các giấy tờ kèmtheo do Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT gửi đến để chỉnhlí, cập nhật bản sao HSĐC.

- UBND xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lí bản sao HSĐC;bản trích sao HSĐC đã được chỉnh lí, cập nhật và các giấy tờ kèm theo doVăn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT gửi đến để chỉnh lí, cậpnhật bản sao HSĐC.

*Hồ sơ địa chính dạng số:

- HSĐC dạng số là hệ thống thông tin được lập trên máy tính chứa toànbộ thông tin về nội dung bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ địa chính, sổtheo dõi biến động đất đai

- Dữ liệu trong hệ thống thông tin được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đấtđai do Bộ TN&MT quy định.

- Văn phòng đăng kí quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệmthực hiện việc lập, chỉnh lí và quản lí HSĐC dạng số; cung cấp HSĐC dạngsố thay thế bản sao hồ sơ địa chính trên giấy cho Phòng TN&MT, UBND xã,phường, thị trấn để thực hiện nhiệm vụ quản lí đất đai của địa phương.

Ngày 02/8/2007 Bộ TN&MT ban hành Thông tư 09/2007/TT-BTNMTthay thế Thông tư số 29/2004/ TT-BTNMT với việc bổ sung hoàn thiện quyđịnh về HSĐC dạng số và thiết lập cơ sở dữ liệu địa chính.

- Hồ sơ địa chính gồm Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất

đai, Sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSD đất.

Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, Sổ theo dõi biếnđộng đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sauđây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp xã.

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu Bản đồ địa chính và các dữliệu thuộc tính địa chính.

- Bản lưu GCNQSD đất được lập theo Quy định về GCN ban hành theo

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004, Quyết địnhsố 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của Bộ trưởng BộTNMT; bản lưu Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ởtheo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chínhphủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị; bản sao Giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tạiNghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ quyđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là bản lưuGiấy chứng nhận).

Đối với GCNQSD đất đã cấp mà không có bản lưu thì Văn phòng đăngký quyền SDĐ phải sao Giấy chứng nhận đó (sao y bản chính) khi thực hiệnđăng ký biến động về SDĐ; bản sao Giấy chứng nhận này được coi là bản lưuGiấy chứng nhận để sử dụng trong quản lý

Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:

- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh lýHSĐC theo hướng dẫn tại Thông tư này.

- Sở TN&MT có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo vẽ bản đồ địachính và chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lập và chỉnh lý HSĐCở địa phương.

- Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở TN&MT chịu trách nhiệmthực hiện các công việc sau đây:

a) Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính;b) Chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộctính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp, chỉnh GCN củacấp tỉnh;

c) In Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai cấp cho UBNDcấp xã sử dụng;

d) Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thựchiện việc lập, chỉnh lý, quản lý HSĐC trên giấy và sao hai (02) bộ, một (01)bộ gửi Văn phòng đăng ký quyền SDĐ trực thuộc Phòng TN&MT, một (01)bộ gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để phục vụ yêu cầu quản lý đất đai ở địaphương.

- Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thuộc Phòng TN&MT chịu tráchnhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chínhđối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp mới hoặc chỉnh lý Giấy chứngnhận của cấp huyện;

b) Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thựchiện việc cập nhật, chỉnh lý HSĐC trên giấy theo quy định của Thông tư này.

- UBND cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào HSĐC trêngiấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sử dụng đất

- Các cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địachính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính được phép thuê dịch vụ tư vấn đểthực hiện các nhiệm vụ được giao.

III.CÔNG TÁC LẬP VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở VIỆT NAM QUA CÁCTHỜI KỲ.

Trong lịch sử phát triển của nước ta, trong đó có lịch sử phát triển vàquá trình đô thị hóa thành phố Hà Nội, nhiều mô hình quản lý địa chính khácnhau đã được sử dụng từ quản lý bằng thể thế cống nạp thời kỳ sơ khởi củaphong kiến Việt Nam (trước thế kỷ thứ XI), quản lý bằng địa bạ sơ khai vàothời kỳ đầu phong kiến Việt Nam (thế kỷ thứ XI - XV) đến các mô hình quảnlý địa chính được thiết lập chính thức thời Hậu Lê và Nhà Nguyễn (1428 –1888), thời thuộc Pháp (1888 - 1954) và thời kỳ nước Việt Nam DCCH vàCHXHCNVN (1954 - nay)

1 Quản lý địa chính bằng hệ thống địa bạ thời kỳ thịnh trị của phongkiến Việt Nam (1428 - 1888)

Nhà Hậu Lê (1428 - 1788) và nhà Nguyễn (1802 - 1888) là những ương triều đã thiết lập được bộ máy quản lý nhà nước chặt chẽ và hoàn chỉnh

v-nhất của phong kiến Việt Nam, đồng thời các mô hình quản lý địa chính củahai vương triều này cũng được coi là các mô hình hoàn thiện nhất của các nhànước phong kiến Việt Nam.

Tổ chức nhà nước phong kiến ở 2 thời kỳ này tuy vẫn theo thể thức“nhất nguyên” song đã có phân công cụ thể cho các bộ phận và cá nhân quảnlý Hệ thống quản lý đất đai gồm 3 cấp, ở trung ương là Bộ Hộ, ở các địa ph-ương là quan phủ (phủ Trung Đô, phủ Phụng Thiên thời Hậu Lê, phủ HoàiĐức thời nhà Nguyễn) Các làng, xã, phường tuy phải thực hiện chính sách“quân điền” chia ruộng công của các làng xã theo định kỳ 6 hoặc 4 năm mộtlần do Triều đình áp đặt song vẫn được quyền tự chủ khá lớn trong quản lýruộng đất.

Hệ thống hồ sơ địa bạ được khởi xướng bởi Lê Lợi (1428) qua bổ sungvà củng cố thời Lê Thánh Tông (1483) và được hoàn chỉnh dưới triều GiaLong (1819) Địa bạ là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi chép về quyền sở hữu đấtđai và các thông tin về thửa đất (vị trí, loại, hạng đất, cây trồng, hình thứccanh tác,…) được thành lập cho các xã trong cả nước nhưng không có sơ đồthửa đất kèm theo Căn cứ vào địa bạ và biểu thuế của triều đình hàng nămmà các làng xã lập điền bạ và căn cứ vào điền bạ để thu thuế ruộng đất.

Trong thời kỳ này tại Thăng Long, do trong mỗi phường đều xen kẽ cáchoạt động nông nghiệp, thủ công nghiệp và thương nghiệp,…nên địa bạ chỉdùng để thu thuế đối với diện tích đất canh tác nông nghiệp còn diện tích nhàxưởng thủ công, thương điếm,… phải chịu thuế sản vật riêng Hình thức thuthuế vừa bằng thóc, vừa bằng tiền.

Mô hình quản lý địa chính thời kỳ này thích ứng với nền kinh tế mà sảnxuất nông nghiệp tự cung tự cấp là chủ đạo.

2 Quản lý địa chính bằng hệ thống tổng hợp địa bạ và bằng khoán thờithuộc Pháp (1858 - 1954)

Trong giai đoạn đầu của thời kỳ này, người Pháp đã cải tiến hệ thốngđịa bạ của Nhà Nguyễn và dùng chúng vào việc quản lý đất đai và thu thuếđất.

Bộ máy quản lý đất đai được chính thức thành lập năm 1906 với 3 cấp.Trung ương là Sở Địa chính trực thuộc Thống sứ (Bắc Kỳ) hoặc trực thuộcKhâm sứ (Trung Kỳ), Thống đốc (Nam Kỳ) Cấp tỉnh là Ty Địa chính(Division Cadastre) và cấp làng xã là Chưởng bạ (1 người).

Trên phạm vi cả nước, người Pháp từng bước đưa việc đo đạc, thànhlập bản đồ giải thửa (phác họa giải thửa), thành lập HSĐC vào quy phạm, làmcơ sở cho việc tính thuế, quản lí đất đai và bảo vệ quyền sở hữu đất đai.

Địa chính đô thị được tiến hành đầu tiên ở Hà Nội sau đó mới đến cácthành phố khác Từ năm 1928, Hà Nội đã lập nền tam giác đạc, triển khai việccắm mốc và vẽ sơ dồ thửa đất Năm 1938 Hà Nội đã đo đạc, lập bản đồ được212 tờ cho 9789 thửa đất Năm 1948, người Pháp triển khai việc quản lý đấtđai ở 36 khu phố nội thành bằng hệ thống hồ sơ dạng bằng khoán Hệ thốnghồ sơ gồm:

- Bản đồ giải thửa tỷ lệ 1/200 hoặc 1/500;- Sổ địa chính dùng cho đô thị;

- Danh mục các thửa và chủ đất;- Sổ khai báo biến động.

ở 5 quận, 136 làng ngoại thành (Pháp đặt là Đại Lý Hoàn Long), ngườiPháp quản lý đất đai bằng địa bạ giống như ở các vùng nông thôn ở Bắc –Trung Kỳ Hệ thống hồ sơ gồm:

- Bản đồ giải thửa hoặc phác họa giải thửa tỷ lệ 1/1000 hoặc 1/2000;- Sổ địa chính dùng cho nông thôn;

- Sổ điền bạ;

- Sổ khai báo biến động.

Các điền chủ sau khi hoàn tất các thủ tục đăng ký quyền sở hữu đượccấp một bằng khoán điền thổ, thuế ruộng đất được thu bằng tiền thay cho thubằng thóc.

Mô hình quản lý hỗn hợp này tỏ ra thích hợp với một đô thị có nền sảnxuất nông nghiệp là chính nhưng đã có những mầm mống của một đô thị hiệnđại.

3 Quản lý địa chính bằng hệ thống bằng khoán hiện nay.

Để nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai trong giai đoạn côngnghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay, hệ thống tổ chức quản lý đất đai ởnước ta được tổ chức thành 4 cấp Chịu sự chỉ đạo chung của cấp Trung ươnglà Bộ TN&MT Cấp tỉnh là Sở TNMT&N đất, cấp huyện, quận là PhòngTN&MT, ở các phường, xã là Cán bộ địa chính Đây là hệ thống tổ chức bộmáy quản lý đất đai theo dạng phân tán tương đối, trong đó cấp Trung ươngthực hiện quản lý vĩ mô quỹ đất quốc gia, còn ba cấp thấp hơn thực hiện quảnlý vi mô đến từng thửa đất.

Hệ thống HSĐC dạng bằng khoán được chính thức thành lập năm 1988và hoàn chỉnh dần từ sau năm 1994, khi Tổng cục Địa chính được thành lậpvà đảm trách việc quản lý đất đai trong cả nước Hệ thống bằng khoán đượcxây dựng cho tất cả các loại hình SDĐ Trong đó, hệ thống hồ sơ sử dụng thư-ờng xuyên gồm:

- Bản đồ địa chính;- Sổ địa chính;- Sổ mục kê;

- Sổ đăng ký biến động đất đai;

Sau khi các chủ SDĐ (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) hoàn tất các thủtục đăng ký SDĐ, Sở TNMT&N đất cấp tỉnh và Phòng TN&MT các quận,huyện đệ trình UBND cấp GCNQSD đất cho từng thửa đất có đủ điều kiệnpháp lý.

Đây là mô hình quản lý có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đaitrong xã hội công nghiệp và thích ứng cho việc phát triển thị trường BĐS hiệnnay.

IV.NHU CẦU TIN HỌC HOÁ HỆ THỐNG QUẢN LÍ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

1 Vận dụng tin học hóa hệ thống quản lí HSĐC

Công nghệ thông tin trên đà phát triển như vũ bão trong khoảng thờigian 30 năm gần đây đã có tác động vô cùng to lớn đến mọi lĩnh vực kinh tế -xã hội và lĩnh vực quản lý đất đai không phải là ngoại lệ Đối với công tácquản lý HSĐC thì việc áp dụng công nghệ tin học là một nhu cầu tất yếu bởi

vì về bản chất, đây là một quá trình xử lý và phân tích thông tin - thông tin vềđất đai.

Có thể nêu ra những lý do cơ bản tại sao cần phải nhanh chóng áp dụngcông nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địa chính:

Yêu cầu đối với HSĐC là phải lưu trữ đầy đủ các thông tin về tựnhiên, kinh tế, pháp lý của từng thửa đất cùng với BĐS có trên đó và thông tinvề từng ngướngDĐ Chỉ tính riêng trong nhóm HSĐC phục vụ quản lý đất đaithường xuyên đã có tới gần 50 đơn vị thông tin thuộc tính về thửa đất và ngư-ời sử dụng đất (theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT) Với số lượng thửa đất -ước tính trên cả nước là 20 triệu thì có thể dễ dàng tính được lượng thông tincần phải lưu trữ, xử lý là khoảng 1 tỷ đơn vị Đây mới chỉ là những thông tinđang mang tính hiện thời, nếu tính cả thông tin quá khứ cần lưu trữ thì lượngthông tin có thể đạt tới 2-3 tỷ đơn vị Đối với dữ liệu không gian (bản đồ) thìviệc áp dụng công nghệ thông tin càng có ý nghĩa hơn nữa vì công nghệ thôngtin không chỉ được sử dụng để lưu trữ mà còn được áp dụng trực tiếp để thành

lập loại dữ liệu này Ngoài ra, các dữ liệu dạng số có tính nhất quán cao hơn,

độ chính xác tốt hơn so với các dữ liệu được xử lý bằng công nghệ tương tự

Nếu như việc quản lý HSĐC được thực hiện bằng công nghệ truyềnthống trên giấy tờ, sổ sách chỉ giới hạn trong việc lưu trữ và cung cấp thôngtin khi cần thiết thì khi áp dụng công nghệ thông tin, quá trình này còn baohàm cả chức năng phân tích, thống kê và chiết xuất thông tin thứ cấp Đối vớingười sử dụng, hệ thống như vậy trở nên thông minh hơn, hữu ích hơn Dướiđây, chúng tôi xin nêu ra một số chức năng của hệ thống quản lý HSĐC màchỉ có công nghệ thông tin mới có thể mang lại:

- Chức năng quản lý truy nhập: hệ thống hồ sơ có rất nhiều người sửdụng và mỗi người sử dụng chỉ có thể thực hiện một số hoạt động (đọc, sửa,tạo mới, ) đối với một nhóm dữ liệu nhất định (dữ liệu của một đơn vị hànhchính, dữ liệu theo một chuyên đề nào đó, ) Đối với phương pháp quản lýbằng giấy tờ, sổ sách thì hệ thống đã trở nên hết sức rối rắm khi chỉ có khoảng10 người sử dụng với những mức độ truy nhập khác nhau.

- Chức năng sao lưu dữ liệu: với dữ liệu dạng số, chỉ cần một vài thaotác là dữ liệu có thể được sao lưu trên các thiết bị lưu trữ Với dữ liệu trêngiấy thì việc sao lưu này có thể kéo dài hàng tháng Hơn nữa, các bản saodạng số trên đĩa cứng, đĩa quang, băng từ, có kích thước nhỏ gọn, ít chịuảnh hưởng của thời gian nên việc bảo quản chúng dễ dàng hơn nhiều lần sovới sao lưu các văn bản giấy tờ Với trình độ phát triển của công nghệ thôngtin hiện nay thì toàn bộ một thư viện với nhiều phòng sách có thể được lưu trữtrên một ổ đĩa cứng kích thước bằng lòng bàn tay Việc sao lưu, nhân bản mộtthư viện như vậy chỉ tốn một vài giờ là thực hiện xong.

- Chức năng mã hóa dữ liệu: các dữ liệu nhạy cảm cần được mã hóa đểtránh bị các đối tượng không có thẩm quyền khai thác, sử dụng Mặc dù việcmã hóa có thể được thực hiện cho dữ liệu dạng tương tự, nhưng nó chỉ có thểáp dụng cho một lượng dữ liệu rất nhỏ bởi đây là quá trình tốn rất nhiều thờigian và công sức Trong khi đo, việc mã hóa dữ liệu dạng số bằng các thiết bịphần cứng hay phần mềm được thực hiện rất nhanh chóng, thậm chí có thể làtrong thời gian thực và người sử dụng hệ thống sẽ không cảm nhận được quátrình này đang được thực hiện.

- Chức năng kiểm tra dữ liệu trong quá trình cập nhật: đối với phươngpháp quản lý giấy tờ, sổ sách, độ chính xác, độ tin cậy của quá trình nhập dữliệu (ghi vào sổ, giấy tờ) phụ thuộc hoàn toàn vào kinh nghiệm, năng lực củacán bộ thực hiện công việc này Với việc áp dụng công nghệ thông tin thì rấtnhiều lỗi lầm có thể tự động được kiểm soát bởi hệ thống Ví dụ như diện tíchcủa thửa đất được xác định là dạng số thập phân có một chữ số sau dấu phẩythì nếu người sử dụng nhập một chữ cái (a, b, c, ) hay nhập 2, 3 chữ số saudấu phẩy thì hệ thống sẽ báo lỗi hoặc tự động chỉnh sửa cho thích hợp Một vídụ nữa là khi một dữ liệu nào đó có trong nhiều sổ sách, tài liệu khác nhau (vídụ như họ tên người sử dụng đất) thì với việc áp dụng công nghệ thông tin, dữliệu này chỉ cần nhập một lần và ở những lần sau đó, người sử dụng chỉ cầnchọn nó từ một danh sách có sẵn Phương thức làm việc như vậy sẽ giúp tránhđược tình trạng dữ liệu bị thiếu nhất quán do chúng được nhập vào nhiều lầnvới một số lỗi lầm nhỏ, khó phát hiện.

- Chức năng tra cứu, thống kê: đây là chức năng thường được người tanghĩ đến khi nói về việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý HSĐC.Chỉ với vài lần nhấn chuột, người sử dụng đã có thể lấy được các dữ liệu cầnthiết cho mình Còn nếu tra cứu trên giấy tờ, sổ sách thì công việc này có thểkéo dài tới vài giờ đồng hồ, thậm chí vài ngày nếu thông tin cần được tổnghợp từ dữ liệu nằm trong nhiều nguồn khác nhau Mặc dù chức năng tra cứuthông tin là một trong những chức năng đơn giản nhất nhưng lại hay được sửdụng nhất trong hệ thống quản lý HSĐC Bởi vậy, việc áp dụng công nghệthông tin sẽ mang lại hiệu quả lớn nhất đối với chức năng này.

- Chức năng phân tích thông tin: đây là một chức năng mà công nghệthông tin có thể thay thế một phần trí tuệ của con ngời Dựa trên nền tảng củahệ thông tin địa lý, hệ thống có thể tổng hợp dữ liệu, chiết xuất thông tin từmột tập hợp dữ liệu đã có Ví dụ như bằng cách so sánh các bản đồ ở nhữngthời kỳ khác nhau, hệ thống có thể nhanh chóng đưa ra số liệu về biến độngSDĐ hay biến động về giá cả đất đai Những số liệu đó có thể tiếp tục đượcxử lý ở mức cao hơn để đưa ra dự báo những diễn biến trong tương lai, Chức năng phân tích thông tin còn là nền tảng để giải nhiều bài toán ứng dụngtrong quản lý đất đai, chẳng hạn như với sự phân bố hiện thời của các loạihình SDĐ, của các khu dân cư và các công trình hạ tầng kỹ thuật thì việc bốtrí một đối tượng quy hoạch (trường học, bệnh viện, khu công nghiệp, ) ở vịtrí nào là hợp lý nhất? Những bài toán như vậy chỉ có thể giải được bằngphương pháp định lượng nếu như có sự trợ giúp của công nghệ thông tin.

2 Những khó khăn, trở ngại của quá trình tin học hóa hệ thống quản lý HSĐC

Những lợi ích mà công nghệ thông tin mang lại cho hệ thống quản lýHSĐC là vô cùng to lớn Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận rằng quá trình tinhọc hóa hệ thống HSĐC sẽ gặp phải những khó khăn, trở ngại rất lớn Bởivậy, cho đến nay mới chỉ có một số rất ít các quốc gia trên thế giới đã tin họchóa thành công hệ thống quản HSĐC ở nước mình Đáng tiếc là Việt Namchúng ta lại chưa nằm trong số đó.

Dưới đây, chúng tôi xin nêu ra những khó khăn, trở ngại chính đối vớicông tác tin học hóa hệ thống quản lý HSĐC ở nước ta Việc nhìn nhận, đánh

giá một cách chính xác những nguyên nhân này sẽ tạo cơ sở để nâng cao mộtcách rõ rệt hiệu quả áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ địachính.

a Trở ngại lớn nhất có thể nêu ra là hệ thống các quy định của quản lýnhà nước về đất đai ở nước ta chưa đạt được một sự ổn định tương đối Cứ

khoảng 5 đến 10 năm là Luật đất đai lại phải thay đổi hoặc sửa đổi một lần,các luật này ngay từ khi mới ra đời đã có những vấn đề chưa rõ ràng và đểthực thi chúng đòi hỏi phải tiếp tục ra nhiều văn bản dưới luật Các văn bản d-ưới luật và các thông tư hướng dẫn thì thay đổi với tốc độ chóng mặt vàkhông lường hết trước được những tình huống có thể xảy ra trong thực tế Vídụ như chỉ trong vòng 10 năm, từ năm 1995 đến năm 2004, mẫu (và nộidung) các sổ sách HSĐC đã thay đổi 3 lần theo Quyết định 499 QĐ/ĐC ngày27/7/1995, Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cụcĐịa chính và Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi tr-ường Những sự thay đổi nhanh chóng này dẫn đến các hệ quả sau:

- Nội dung thông tin trong các hồ sơ cũ và hồ sơ mới không tương ứngvới nhau dẫn đến sự thiếu đồng bộ thông tin Việc chuyển các hệ thống sổsách cũ sang hệ thống sổ sách mới tốn rất nhiều thời gian, kinh phí và côngsức mà vẫn không thể đảm bảo độ tin cậy 100% do các sai sót trong quá trìnhchuyển đổi cũng như do hệ thống phân loại cũ không tương thích hoàn toànvới hệ thống phân loại mới, điển hình là việc phân loại theo mục đích sử dụngbằng số trước đây và bằng chữ hiện nay.

- Mỗi khi có một quy định mới về hệ thống HSĐC thì các phần mềmquản lý hồ sơ cũng bắt buộc phải thay đổi theo Sự thay đổi này không phảiđơn giản như chỉnh sửa một vài chi tiết trên giấy mà là một quy trình phức tạpbao gồm: thiết kế lại cơ sở dữ liệu ® rà soát và chỉnh sửa mã nguồn ® chỉnhsửa giao diện ® chạy thử và phát hiện lỗi Quy trình này phải được tuân thủngay cả khi chỉ có một sự thay đổi nhỏ trong HSĐC và do đó, khi có một quyđịnh nào đó liên quan đến HSĐC thì các nhà sản xuất phần mềm phải mất vàitháng, thậm chí hàng năm, để chỉnh sửa và nâng cấp phần mềm cho phù hợp.Khi công việc này vừa kết thúc thì lại có những quy định mới được đưa ra và

phần mềm lại phải tiếp tục được chỉnh sửa Thực tế này đã tạo ra một vòngluẩn quẩn dẫn đến tình trạng các phần mềm quản lý HSĐC phải liên tục đượcnâng cấp, chỉnh sửa mà vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu Do đó, hiệu quảứng dụng công nghệ thông tin là rất thấp.

Một vấn đề nữa gây khó khăn cho việc ứng dụng công nghệ thông tintrong quản lý HSĐC là do những lý do khách quan và chủ quan, nhiều vănbản pháp quy không đồng bộ hoặc không tính hết được các tình huống trongthực tế Chẳng hạn như mặc dù Thông tư 29/2004/TT-BTNMT đã quy định rõràng về cách ghi mục đích SDĐ trong sổ địa chính, sổ mục kê và sổ theo dõibiến động đất đai, nhưng cho đến nay lại chưa có quy định mới nào về việcghi loại đất trên bản đồ địa chính, bởi vậy một số địa phương vẫn sử dụngcách ghi theo quy định cũ (ví dụ như T cho đất thổ cư), trong khi đó, ở nhữngđịa phương khác người ta lại ghi theo ký hiệu mới (ONT cho đất ở nông thônhay ODT cho đất ở đô thị) Tình trạng trên đã tạo ra quá nhiều trường hợpngoại lệ dẫn đến hiệu quả áp dụng công nghệ thông tin rất thấp vì xét về bảnchất, công nghệ thông tin chủ yếu được áp dụng để thực hiện một (hay nhiều)quy trình đã được vạch ra cụ thể với những tình huống cụ thể.

b Hệ thống dữ liệu về đất đai ở Việt Nam, đặc biệt là dữ liệu khônggian, còn chưa đầy đủ, có độ chính xác không cao và chưa được chuẩn hóamột cách trọn vẹn Do chiến tranh và do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên

trong thời gian trước đây (trước những năm 90 của Thế kỷ trước), công tácđo đạc và thành lập HSĐC được thực hiện bằng các trang thiết bị thô sơ nênđộ chính xác kém, tính đồng bộ không cao ở rất nhiều địa phương, trong thờigian này, công tác đo đạc bản đồ giải thửa được thực hiện chủ yếu bằng thướcdây trong hệ tọa độ giả định với độ chính xác rất thấp

Từ những năm 1990 trở lại đây, với sự nỗ lực rất lớn của toàn ngànhĐịa chính, nhiều công nghệ hiện đại như GPS, ảnh số, toàn đạc điện tử, đãđược triển khai rộng rãi Các công nghệ này có những đặc tính ưu việt là độchính xác cao, khả năng tự động hóa tốt và sản phẩm đầu ra là các bản đồdạng số Tuy nhiên, các công nghệ này cũng không giải quyết được một cáchtriệt để các vấn đề Các dữ liệu vẫn còn nằm ở nhiều định dạng khác nhau

(chủ yếu là *.dgn của Microstation và *.dwg / *.dxf của AutoCAD), phần lớncác bản đồ mới chỉ được thành lập dưới dạng sản phẩm đồ họa chứ khôngphải là sản phẩm GIS nên các vấn đề về topology cũng như dữ liệu thuộc tínhhầu như không được quan tâm.

Những thực trạng trên về dữ liệu gây khó khăn rất lớn cho việc tin họchóa hệ thống HSĐC bằng cách xây dựng các hệ thống thông tin đất đai Hệthống có thể được thiết kế chuẩn, thử nghiệm tốt nhưng khi triển khai trongthực tế lại không có tác dụng do bị "đói" dữ liệu Kinh phí và thời gian thuthập, chuyển đổi và chuẩn hóa dữ liệu là quá lớn và hiện tại nhiều đơn vịkhông dám đầu tư vào lĩnh vực này vì không biết quá trình nhập dữ liệu đếnbao giờ mới kết thúc trong khi hiệu quả của hệ thống thì chưa khẳng định đ-ược ngay.

c Trình độ tin học của các cán bộ chuyên môn không đồng đều, nănglực phát triển phần mềm chưa mạnh Theo số liệu thống kê mới nhất của Bộ

Bưu chính - Viễn thông tại Hội nghị Quốc gia về phát triển Internet tháng5/2007, số người sử dụng Internet ở Việt Nam đạt tới hơn 18.64% dân số, trênmức trung bình của thế giới (15.9%) và vượt xa các nước trong khu vực nhưThái Lan, Trung Quốc, Philippin Điều này chứng tỏ công nghệ thông tin đãđược phổ cập khá rộng rãi ở nước ta Tuy nhiên, nếu nghiên cứu kỹ thì có thểthấy công nghệ thông tin chỉ phổ biến trong lĩnh vực giải trí, truyền thông.Còn trong các lĩnh vực khác, trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai, thì vẫn cònnhiều vấn đề cần khắc phục:

- Công nghệ thông tin phát triển quá nhanh và thực tế nó mới chỉ bùngnổ ở Việt Nam trong khoảng thời gian 10-15 năm trở lại đây Trong khi đó,một số rất đông các cán bộ chuyên ngành hiện nay có độ tuổi trên 40 và khảnăng thích ứng với công nghệ thông tin của đội ngũ cán bộ này thấp hơnnhiều so với các cán bộ trẻ (20-30 tuổi) Ngoài ra, do đất nước vừa trải quanhiều cuộc chiến tranh cùng với hoàn cảnh kinh tế khó khăn trong những năm70-80 của Thế kỷ trước, rất nhiều cán bộ chuyên môn không được đào tạo mộtcách bài bản, toàn diện nên đã gặp khó khăn rất lớn khi tiếp cận với công nghệthông tin Thực tế này đã dẫn đến tình trạng mặc dù tỷ lệ số người có kiến thức

về công nghệ thông tin cao nhưng phần lớn lại tập trung trong số học sinh, sinhviên và các cán bộ trẻ, còn phần đông số cán bộ chuyên môn thì kiến thức cònrất hạn chế, đặt biệt là ở khu vực nông thôn và các đô thị nhỏ.

- Trình độ tin học của số đông cán bộ mới chỉ dừng lại ở mức soạn thảocác văn bản đơn giản, tức là các thao tác: mở file ® gõ ® đóng file ® in / ghira đĩa Các kiến thức về hệ điều hành hầu như không có, khái niệm về hệthông tin địa lý (GIS) thì chưa được biết tới, Bởi vậy, khi triển khai các hệthống thông tin đất đai trong thực tế thì công tác đào tạo, chuyển giao côngnghệ gặp rất nhiều khó khăn, kết quả cuối cùng là các cán bộ sử dụng chỉthuộc được những thao tác cơ bản mà không hiểu sâu về hệ thống nên khôngxử lý được các tình huống xảy ra Hiện tượng này dẫn đến tư tưởng ngại sửdụng công nghệ thông tin trong những vấn đề phức tạp (mà chính trong cácvấn đề phức tạp thì công nghệ thông tin mới phát huy hết khả năng của mình).- Mặc dù một trong những trọng tâm phát triển kinh tế đất nước là đẩymạnh công nghệ phần mềm, tuy nhiên, chúng ta mới chỉ dừng ở mức gia côngphần mềm cho các hãng nước ngoài chứ chưa có một sản phẩm phần mềmthương hiệu Việt Nam mạnh trên thị trường với khả năng hỗ trợ sản phẩm tốt.Đây là một khó khăn cho việc phát triển các phần mềm hệ thống thông tin đấtđai chúng bắt buộc phải là phần mềm chuyên dụng được xây dựng phù hợpvới hệ thống quản lý đất đai ở nước ta Các phần mềm do các đơn vị trong n-ước phát triển mặc dù đã có những tiến bộ nhất định nhưng về bản chất vẫntrong giai đoạn thử nghiệm, sửa lỗi với chất lượng hỗ trợ kỹ thuật thấp Chínhvì vậy mà đã có những ý kiến của một số chuyên gia ở Bộ TN&MT đề nghịđặt hàng cho các hãng phần mềm GIS mạnh trên thế giới (như ESRI, MapInfohay AutoDesk, ) để họ xây dựng phần mềm hệ thống thông tin đất đai choriêng Việt Nam Chúng tôi không đồng tình với ý kiến này vì cho rằng sớm haymuộn Việt Nam cũng bắt buộc phải tự xây dựng phần mềm hệ thống thông tinđất đai cho riêng mình Tuy nhiên, những ý kiến đó cũng rất đáng quan tâm bởinó phản ánh đúng những bế tắc về vấn đề này trong giai đoạn hiện nay.

d Công nghệ số mặc dù được nhắc đến nhiều nhưng chưa được khẳngđịnh trong hệ thống quản lý nhà nước ở nước ta Trong các văn bản của Nhà

nước, trên các phương tiện thông tin đại chúng và trong các hội thảo khoahọc, công nghệ số hay được nhắc đến nh một công nghệ có rất nhiều triểnvọng và sẽ thay thế các công nghệ truyền thống trong một tương lai gần.Thông tư 29/2004/TT-BTNMT đã dành hẳn một chương - chương IV - choviệc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính dạng số và Thông tư 09/2007/TT-BTNMT cũng đã dành một phần lớn cho việc hướng dẫn lập cơ sở dữ liệu địachính dạng số Mặc dù vậy, cho đến thời điểm này ở Việt Nam chưa có mộtvăn bản luật chính thức nào công nhận tính pháp lý cũng như cơ chế hoạtđộng của các văn bản điện tử, các chữ ký điện tử cũng mới chỉ đang trong giaiđoạn nghiên cứu Hệ quả là các hệ thống thông tin đất đai có được thành lậpthì cũng mới chỉ mang tính chất hỗ trợ cho hệ thống hồ sơ dạng giấy màkhông thể thay thế hoàn toàn được Như Thông tư 29/2004/TT-BTNMT đãkhẳng định:

"Việc tổ chức hệ thống thông tin đất đai đáp ứng mục tiêu chính là tạođiều kiện để nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, cảicách thủ tục hành chính về quản lý đất đai, được sử dụng hàng ngày trongcông tác quản lý Trong quá trình xây dựng hệ thống thông tin đất đai vẫnphải có đủ hệ thống hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định của Thông tư này

(thông tư 29/2004) Hệ thống HSĐC trên giấy mới có giá trị pháp lý theo quy

định của pháp luật".

Như vậy, ở thời điểm hiện nay, cho dù các hệ thống thông tin đất đai cóđược thiết lập và hoạt động tốt thì vẫn cứ phải duy trì 2 hệ thống: hệ thốngtrên giấy và hệ thống trên máy tính Như vậy, khối lượng công việc không đư-ợc giảm đi nhiều và người sử dụng có thể sẽ mất dần niềm tin vào các hệthống thông tin đất đai.

Cũng cần nói rõ rằng tính pháp lý của các văn bản điện tử không phải làvấn đề của riêng Việt Nam mà còn của đa số các nước trên thế giới Ngay cả ởMỹ - nước có nền công nghệ thông tin phát triển mạnh nhất thế giới - chữ kýđiện tử mới chỉ được pháp luật công nhận từ vài năm gần đây Tuy nhiên,

chúng ta cũng cần nhận thức rõ vấn đề này để có thể sớm thông qua Luật vềvăn bản điện tử nhằm đẩy mạnh công tác tin học hóa hệ thống quản lý nhànước.

Mặc dù có những khó khăn, trở ngại nêu ở trên nhưng vấn đề tin họchóa trong quản lí HSĐC đang là nhiệm vụ cấp thiết của công tác quản lí đấtđai ở nước ta và trước hết là phải thiết lập được cơ sở dữ liệu địa chính.

3 Vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính

3.1.Khái niệm

Theo Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tàinguyên và Môi trường thì Cơ sở dữ liệu địa chính được hiểu là hệ thống bảnđồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai cónội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quảnlý đất đai ở cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lýđất đai ở cấp xã.

Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu bản đồ địa chính và các dữliệu thuộc tính địa chính:

 Dữ liệu bản đồ địa chính được lập để mô tả các yếu tố gồm tự

nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất bao gồm các thông tin về:

- Vị trí, hình dạng, kích thước, toạ độ đỉnh thửa, số thứ tự, diện tích,mục đích sử dụng của các thửa đất;

- Vị trí, hình dạng, diện tích của hệ thống thuỷ văn gồm sông, ngòi,kênh, rạch, suối; hệ thống thuỷ lợi gồm hệ thống dẫn nước, đê, đập, cống; hệthống đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu và các khu vực đấtchưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Vị trí, tọa độ các mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc

giới và chỉ giới quy hoạch sử dụng đất, mốc giới và ranh giới hành lang bảo

vệ an toàn công trình;

- Điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.

 Dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của sổ

mục kê đất đai, sổ địa chính và sổ theo dõi biến động đất đai quy định tạiĐiều 47 của Luật Đất đai bao gồm các thông tin:

- Thửa đất gồm mã thửa, diện tích, tình trạng đo đạc lập bản đồ địachính;

- Các đối tượng có chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất (khôngcó ranh giới khép kín trên bản đồ) gồm tên gọi, mã của đối tượng, diên tíchcủa hệ thống thủy văn, hệ thống thủy lợi, hệ thống đường giao thông và cáckhu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín;

- Người sử dụng đất hoặc người quản lý đất gồm tên, địa chỉ, thông tinvề chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, văn bản về việc thành lập tổ chức;

- Tình trạng sử dụng của thửa đất gồm hình thức sử dụng, thời hạn sửdụng, nguồn gốc sử dụng, những hạn chế về quyền SDĐ, số GCNQSD đất đãcấp, mục đích sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính vềđất đai;

- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng gồm nhữngthay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về tình trạng sử dụng đất

3.2.Yêu cầu đối với chức năng của CSDL địa chính

Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tốithiểu sau (Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môitrường):

 Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với cácnội dung thông tin của bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính;

 Từ cơ sở dữ liệu địa chính in ra được:- Giấy chứng nhận;

- Bản đồ địa chính theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ TN&MT quy định;- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định tại thông tư09/2007/TT-BTNMT;

- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấychứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ TN&MT quyđịnh;

- Trích lục bản đồ địa chính, trích sao HSĐC của thửa đất hoặc một khuđất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);

 Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người SDĐ,tìm được thông tin về người SDĐ khi biết thông tin về thửa đất; tìm đượcthông tin về thửa đất và thông tin về người SDĐ trong dữ liệu thuộc tính địachính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên bản đồ địa chính, tìm được vị tríthửa đất trên bản đồ địa chính khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụngđất trong dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;

 Tìm được các thửa đất, người SDĐ theo các tiêu chí hoặc nhómcác tiêu chí về tên, địa chỉ của người SDĐ, đối tượng sử dụng đất; vị trí, kíchthước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, nguồngốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với đất,những hạn chế về quyền của người SDĐ, nghĩa vụ tài chính của người sửdụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành và sốvào sổ cấp GCNQSD đất;

 Dữ liệu trong cơ sở dữ liệu địa chính được lập theo đúng chuẩndữ liệu đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.

3.3.Yêu cầu đối với phần mềm quản trị CSDL địa chính

Phần mềm quản trị cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:  Bảo đảm nhập liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối vớitoàn bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư 09/2007/TT-BTNMT;

 Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lýdữ liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việcphân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong cơ sở dữ liệu;

 Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;

 Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thôngtin biến động về sử dụng đất trong lịch sử;

 Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác cácthông tin đất đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục bản đồ địachính đối với từng thửa đất; trích sao sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đối vớitừng thửa đất hoặc từng chủ sử dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thôngtin đất đai vào thiết bị nhớ;

 Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị cơ sở dữliệu khác, phần mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa có điều kiện khókhăn thì có thể thực hiện sau khi đã hoàn thành cho các phường, thị trấn vàcác xã ở đồng bằng, trung du;

Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì các cơquan quản lý đất đai ở địa phương cần thực hiện những công việc như sau:

- Trường hợp địa phương chưa lập HSĐC trên giấy thì khi thực hiệncấp GCNQSD đất, đăng ký biến động về sử dụng đất phải lập, chỉnh lý HSĐCtrên giấy ở cả cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã theo quy định của Bộ TN&MT;

- Trường hợp địa phương đã lập HSĐC trên giấy theo quy định trướckhi Thông tư 09/2007/TT-BTNMT có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng,cập nhật và chỉnh lý biến động về SDĐ trong quá trình quản lý đất đai theohướng dẫn tại thông tư này;

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo Sở TN&MTtrực thuộc và các ngành có liên quan lập và tổ chức chỉ đạo thực hiện kếhoạch xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính bảo đảm theo đúng lộ trình hướng dẫntại thông tư 09/2007/TT-BTNMT để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai của địaphương.

V KINH NGHIỆM QUẢN LÝ HỆ THỐNG HSĐC CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊNTHẾ GIỚI

Trên thế giới đã có kinh nghiệm hàng trăm năm quản lý đất đai, trongđó có công tác thiết lập và quản lí HSĐC Mỗi một Quốc gia với chế độ chínhtrị khác nhau tại từng thời điểm lịch sử đều có những chính sách phù hợp đểđảm bảo quyền lợi thống trị của mình Đặc biệt đối với đất đai, xác nhận chủ

quyền trên một lãnh địa nào đó đồng thời với việc công nhận quyền chiếmhữu, định đoạt và sử dụng tất cả những tài sản có trên đất HSĐC chính là hệthống những tài liệu xác nhận chủ quyền hợp pháp của một cá nhân hay tổchức đối với một thửa đất nào đó Vì vậy công tác lập và quản lý HSĐC là rấtcần thiết vì nó giúp nhà nước nắm chắc, quản chặt quỹ đất đai và bất độngsản; làm cơ sở cho việc tính thuế để đảm bảo công bằng giữa người sở hữu,SDĐ và cũng là cơ sở để xác định nghĩa vụ và quyền lợi của người sở hữu, sửdụng đất và BĐS,…

1 Hệ thống hồ sơ địa chính của ôxtrâylia

Trong suốt quá trình lịch sử từ khi là một thuộc địa của Anh cho đếnkhi là một Quốc gia độc lập năm 1901, những quy định về pháp luật nóichung, cũng như về quản lý đất đai nói riêng của Ôxtrâylia đều mang tính kếthừa và phát triển một cách liên tục, không có sự chuyển tiếp hay gián đoạndo sự thay đổi của các chế độ chính trị khác nhau Đây cũng là một điều kiệnkhách quan thuận lợi khiến cho luật pháp, chính sách, quy định về quản lý, sởhữu đất đai của đất nước này có tính nhất quán, kế thừa lịch sử và ngày cànghoàn thiện Đồng thời ý thức tôn trọng pháp luật của người dân, các tổ chứccũng được nâng cao.

Về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định nhà nước và tưnhân đều có quyền sở hữu BĐS trên mặt đất, không phân chia giữa nhà vàđất.

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp của Ôxtrâylia thừa nhận quyền sởhữu tư nhân về đất đai, không bắt buộc phải SDĐ Chủ sở hữu có quyềnchuyển nhượng, thế chấp, cho thuê, hoặc chuyển theo di chúc mà không có sựtrói buộc hoặc ngăn trở nào, có quyền tích luỹ đất.

Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập cáccông trình công cộng và chủ đất được nhà nước bồi thường.

Từ năm 1958 trên toàn liên bang đã áp dụng Hệ thống đăng ký đất đaiTorrens Đây là quốc gia đầu tiên trên thế giới sử dụng hệ thống HSĐC dạngbằng khoán trong đăng ký và quản lý đất đai

Theo phân tích của J.L.G Henssen và I.P.Williamson, hệ thốngTorrens bao gồm 2 thành phần chủ yếu (I.P.Williamson 1991):

- Đăng ký đất là một quá trình xác định chính thức về quyền đối vớithửa đất thông qua các chứng thư pháp lý (hợp đồng chuyển nhượng đất, dichúc,…), có nghĩa là tạo ra một bản ghi nhận chính thức về quyền đối vớithửa đất của một pháp nhân trên cơ sở các chứng thư pháp lý có liên quan tớiviệc thay đổi tình trạng pháp lý của thửa đất;

- Thiết lập HSĐC là một công việc kiểm kê công khai, có hệ thốngtrong một đơn vị hành chính để thiết lập các số liệu có liên quan đến BĐSnhư hình dạng, kích thước, vị trí, loại đất, điều kiện tự nhiên, mục đích sửdụng, giá trị và các quyền khác được pháp luật thừa nhận.

Sau khi hoàn tất thủ tục của 2 thành phần trên, chủ đất (hoặc chủ SDĐ)được cấp một giấy chứng nhận theo thể thức thống nhất về quyền đối với thửađất Vì vậy, người ta gọi chung quá trình này là quá trình cấp Giấy chứngnhận về đất.

Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đáp ứng được mục đích đăng ký hàngđầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trên đất là nhằm hình thành sự đảmbảo chắc chắn tính pháp lý về quyền sở hữu và các quyền khác đối với đấtđai Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa Mỗi thửa đất đã đượcđăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnhđất đó Điều này khắc phục được các thủ tục rườm rà khi thửa đất đượcchuyển nhượng Mặt khác hệ thống Torrens đảm bảo cho các thông tin biếnđộng về đất đai được cập nhật một cách thường xuyên, giúp Nhà nước quản lýtốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mô cũng như vĩ mô Về kinh tế, hệ thống nàyđơn giản, chính xác có thể tiết kiệm được kinh phí cho Nhà nước

Với mô hình quản lí đất đai phân tán, tại các bang của Ôxtrâylia thiếtlập các cơ sở dữ liệu địa chính (cơ sở dữ liệu đất đai) và xây dựng hệ thốngthông tin đất đai Ví dụ tại bang Tây úc đã xây dựng được hệ thống thông tinđất đai của bang – WALIS WALIS không chỉ là cơ sở dữ liệu tập trung duynhất mà đang được phát triển thành một mạng các hệ thống và cơ sở dữ liệucung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do các thành phần WALIS

cung cấp, cho phép khách hàng khai thác thông tin đất đai Các thông tin cógiá trị gồm: đặc điểm lô đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất đai, chủ sởhữu, giá trao đổi, ngày bán, chi tiết mảnh bản đồ và tình trạng sử dụng đất,…

2 Hệ thống hồ sơ địa chính của Malaysia

Hệ thống quản lý đất đai của Malaysia dựa trên cơ sở hệ thống Torrens

của ôxtrâylia.

Bộ máy quản lý đất đai duy trì các loại hồ sơ khác nhau, các loại hồ sơnày được chia thành 2 loại: Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp; hồ sơ dùng đểquản lý.

- Hồ sơ theo yêu cầu của luật pháp: Các loại hồ sơ khác nhau cần đượcduy trì theo các văn bản pháp lý đất đai tương ứng và các văn bản pháp lý phụtrợ như:

+ Sổ đăng ký Bằng khoán; sổ đăng ký giao dịch; sổ ghi chép thẩm vấn;sổ ghi chép chỉnh sửa.

+ Các quy định về đất đai của Bang: Hồ sơ về đơn từ đất đai; số hiệucủa công trình định cư; hồ sơ yêu cầu cho đo đạc; hồ sơ yêu cầu cho Bằngkhoán; sổ bán đấu giá.

+ Các sổ đăng ký Bằng khoán theo các đạo luật trước đây vẫn còn đangsử dụng.

- Hồ sơ dùng để quản lý: Những hồ sơ này được duy trì để tạo thuận lợicho công tác quản lí đất đai, loại hồ sơ này gồm: Hồ sơ bán theo sơ đồ; bản đồin litô và bản đồ theo tiêu chuẩn; số hiệu thửa; hồ sơ quá trình chuẩn bị, đăngký và cấp Bằng khoán; hồ sơ các thông báo về đất đai trong Quận; hồ sơ vềđất bảo tồn; sổ xác định ranh giới ngoại nghiệp; số hiệu Bằng khoán đăng ký;hồ sơ về việc gửi các thông báo; hồ sơ địa chỉ các chủ sở hữu; hồ sơ về đơnthư xin cấp Bằng khoán; hồ sơ văn bản bị trả lại,

Malaysia đã xây dựng hệ thống thông tin đất đai quốc gia (NaLIS)nhằm hiện đại hóa quản lí thông tin đất đai, HSĐC phục vụ cho công tác quảnlí đất đai và các nhu cầu khác Những đặc điểm cơ bản của hệ thống gồm: