V. KINH NGHIỆM QUẢN Lí HỆ THỐNG HSĐC CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRấN THẾ GIỚ
1. Hệ thống hồ sơ địa chớnh của ụxtrõylia
Trong suốt quỏ trỡnh lịch sử từ khi là một thuộc địa của Anh cho đến khi là một Quốc gia độc lập năm 1901, những quy định về phỏp luật núi chung, cũng như về quản lý đất đai núi riờng của ễxtrõylia đều mang tớnh kế thừa và phỏt triển một cỏch liờn tục, khụng cú sự chuyển tiếp hay giỏn đoạn do sự thay đổi của cỏc chế độ chớnh trị khỏc nhau. Đõy cũng là một điều kiện khỏch quan thuận lợi khiến cho luật phỏp, chớnh sỏch, quy định về quản lý, sở hữu đất đai của đất nước này cú tớnh nhất quỏn, kế thừa lịch sử và ngày càng hoàn thiện. Đồng thời ý thức tụn trọng phỏp luật của người dõn, cỏc tổ chức cũng được nõng cao.
Về hỡnh thức sở hữu, luật phỏp của ễxtrõylia quy định nhà nước và tư nhõn đều cú quyền sở hữu BĐS trờn mặt đất, khụng phõn chia giữa nhà và đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật phỏp của ễxtrõylia thừa nhận quyền sở hữu tư nhõn về đất đai, khụng bắt buộc phải SDĐ. Chủ sở hữu cú quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuờ, hoặc chuyển theo di chỳc mà khụng cú sự trúi buộc hoặc ngăn trở nào, cú quyền tớch luỹ đất.
Nhà nước vẫn cú quyền trưng dụng đất để xõy dựng hoặc thiết lập cỏc cụng trỡnh cụng cộng và chủ đất được nhà nước bồi thường.
Từ năm 1958 trờn toàn liờn bang đó ỏp dụng Hệ thống đăng ký đất đai Torrens. Đõy là quốc gia đầu tiờn trờn thế giới sử dụng hệ thống HSĐC dạng bằng khoỏn trong đăng ký và quản lý đất đai.
Theo phõn tớch của J.L.G. Henssen và I.P.Williamson, hệ thống Torrens bao gồm 2 thành phần chủ yếu (I.P.Williamson 1991):
- Đăng ký đất là một quỏ trỡnh xỏc định chớnh thức về quyền đối với thửa đất thụng qua cỏc chứng thư phỏp lý (hợp đồng chuyển nhượng đất, di chỳc,…), cú nghĩa là tạo ra một bản ghi nhận chớnh thức về quyền đối với thửa đất của một phỏp nhõn trờn cơ sở cỏc chứng thư phỏp lý cú liờn quan tới việc thay đổi tỡnh trạng phỏp lý của thửa đất;
- Thiết lập HSĐC là một cụng việc kiểm kờ cụng khai, cú hệ thống trong một đơn vị hành chớnh để thiết lập cỏc số liệu cú liờn quan đến BĐS như hỡnh dạng, kớch thước, vị trớ, loại đất, điều kiện tự nhiờn, mục đớch sử dụng, giỏ trị và cỏc quyền khỏc được phỏp luật thừa nhận.
Sau khi hoàn tất thủ tục của 2 thành phần trờn, chủ đất (hoặc chủ SDĐ) được cấp một giấy chứng nhận theo thể thức thống nhất về quyền đối với thửa đất. Vỡ vậy, người ta gọi chung quỏ trỡnh này là quỏ trỡnh cấp Giấy chứng nhận về đất.
Hệ thống đăng ký đất đai Torrens đỏp ứng được mục đớch đăng ký hàng đầu của việc đăng ký đất đai và tài sản trờn đất là nhằm hỡnh thành sự đảm bảo chắc chắn tớnh phỏp lý về quyền sở hữu và cỏc quyền khỏc đối với đất đai. Trong hệ thống, đất đai được đăng ký theo thửa. Mỗi thửa đất đó được đăng ký sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu mảnh đất đú. Điều này khắc phục được cỏc thủ tục rườm rà khi thửa đất được chuyển nhượng. Mặt khỏc hệ thống Torrens đảm bảo cho cỏc thụng tin biến động về đất đai được cập nhật một cỏch thường xuyờn, giỳp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai quốc gia ở tầm vi mụ cũng như vĩ mụ. Về kinh tế, hệ thống này đơn giản, chớnh xỏc cú thể tiết kiệm được kinh phớ cho Nhà nước.
Với mụ hỡnh quản lớ đất đai phõn tỏn, tại cỏc bang của ễxtrõylia thiết lập cỏc cơ sở dữ liệu địa chớnh (cơ sở dữ liệu đất đai) và xõy dựng hệ thống thụng tin đất đai. Vớ dụ tại bang Tõy ỳc đó xõy dựng được hệ thống thụng tin đất đai của bang – WALIS. WALIS khụng chỉ là cơ sở dữ liệu tập trung duy nhất mà đang được phỏt triển thành một mạng cỏc hệ thống và cơ sở dữ liệu cung cấp cho người sử dụng truy cập vào dữ liệu do cỏc thành phần WALIS
cung cấp, cho phộp khỏch hàng khai thỏc thụng tin đất đai. Cỏc thụng tin cú giỏ trị gồm: đặc điểm lụ đất, địa chỉ tài sản, giấy chứng nhận đất đai, chủ sở hữu, giỏ trao đổi, ngày bỏn, chi tiết mảnh bản đồ và tỡnh trạng sử dụng đất,…
