CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhƣợng bất động sản là gì ?
Theo Khoản 1 Điều 4 của Luật Quản lý Thuế số 78/2006/QH11, thuế đóng vai trò là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước Việc nộp thuế theo quy định pháp luật không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền lợi của tất cả tổ chức và cá nhân Mỗi cơ quan, tổ chức và cá nhân đều có trách nhiệm trong việc tham gia quản lý thuế.
Thuế trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) là một phần thiết yếu trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia, phản ánh sự cần thiết khách quan Mỗi quốc gia có cách thức thu thuế từ BĐS khác nhau, với nhiều loại sắc thuế, có thể thu hằng năm hoặc một lần Chính sách thuế BĐS thường bao gồm nhiều sắc thuế khác nhau nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước, tính công bằng xã hội và xác định đúng đối tượng chịu thuế Các sắc thuế phổ biến trong lĩnh vực BĐS thường được áp dụng để đạt được những mục tiêu này.
Trong lĩnh vực bất động sản, có nhiều loại thuế cần chú ý, bao gồm thuế đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thừa kế và quà tặng liên quan đến bất động sản, thuế giá trị gia tăng, và thuế bất động sản.
Thuế đất ở các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân thường được gọi là thuế đất hoặc thuế giá trị đất tăng thêm Ngược lại, ở những quốc gia nơi đất thuộc sở hữu toàn dân hoặc nhà nước, thuế thường được gọi là thuế sử dụng đất (SDĐ), nhằm đánh vào khả năng sinh lợi hoặc giá trị quyền sử dụng đất.
Thuế đất là khoản tiền mà người sở hữu đất phải nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được thu hàng năm Mức thuế này có thể tính theo diện tích sử dụng cố định hoặc theo tỷ lệ phần trăm (%) trên giá đất tính thuế, tùy thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất Tại Việt Nam, thuế sử dụng đất được chia thành hai loại chính: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
1.2.2 Thuế thừa kế, quà tặng là BĐS
Thuế thừa kế và quà tặng là loại thuế áp dụng một lần khi xảy ra sự kiện thừa kế hoặc tặng quà, và được tính trên cá nhân nhận tài sản Thuế suất áp dụng là lũy tiến, có thể cao hơn so với thuế đánh vào tài sản bán có thu tiền, với quy định rõ ràng về mức khởi điểm chịu thuế Khi xác định giá trị tài sản chịu thuế, người nộp thuế có thể được hưởng một số khoản khấu trừ Mức độ lũy tiến của thuế và các khoản khấu trừ phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận và người cho thừa kế hoặc tặng quà, cũng như mục tiêu của việc đánh thuế.
1.2.3 Thuế giá trị gia tăng
Thuế giá trị gia tăng (VAT) là loại thuế áp dụng cho giá trị gia tăng của hàng hóa và dịch vụ trong quá trình sản xuất, lưu thông và tiêu dùng Căn cứ tính thuế VAT bao gồm giá tính thuế và thuế suất Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS), giá chuyển nhượng BĐS sẽ được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá đất hoặc giá thuê đất tại thời điểm chuyển nhượng Nếu không đủ căn cứ để xác định giá tính thuế, giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định sẽ được sử dụng để tính thuế Do đó, thuế giá trị gia tăng đối với BĐS chỉ áp dụng cho phần công trình xây dựng trên đất.
Thuế này đánh vào cả giá trị đất và giá trị nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất
Thuế thu hàng năm được tính dựa trên tổng giá trị của đất, nhà và các vật kiến trúc, sau khi đã trừ đi các khoản chi phí hợp lý như chi phí mua nhà và vật kiến trúc cũng như các khoản miễn trừ thuế Loại thuế này thường áp dụng ở các quốc gia có quy định pháp luật về quyền sở hữu đất đai, bao gồm cả nhà và các công trình kiến trúc gắn liền, đặc biệt là ở những nơi có chế độ sở hữu tư nhân về đất và nhà.
1.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản là gì?
Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của các cá nhân trong một năm, từng tháng hoặc từng lần
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được đánh và hai đối tượng nạp thuế khác nhau đó là cá nhân và doanh nghiệp
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là loại thuế trực thu áp dụng cho thu nhập từ giá trị tăng thêm khi chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc quyền thuê bất động sản Loại thuế này không phát sinh thường xuyên và phụ thuộc vào các giao dịch chuyển nhượng bất động sản trên thị trường Căn cứ để tính thuế bao gồm thu nhập tính thuế và thuế suất tương ứng.
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 1 năm 2007, quy định tại Điểm 3, Điều 3
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Vai trò của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một phần quan trọng của hệ thống thuế, không chỉ thực hiện các chức năng chung của thuế mà còn có những vai trò đặc thù mà các loại thuế khác không có.
Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai không chỉ giúp tối ưu hóa nguồn thu ngân sách quốc gia mà còn nâng cao hiệu quả thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản Đây là nguồn thu quan trọng, đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước nhờ vào giá trị lớn của bất động sản, một tài nguyên quý giá của quốc gia Việc khai thác và quản lý thuế này sẽ tạo ra nguồn tài chính vững mạnh cho phát triển kinh tế.
- Khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả do sự có hạn của quỹ đất
Đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có thể hạn chế khả năng mua bán của người dân, khiến họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định chuyển nhượng tài sản.
Thuế bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo công bằng nghĩa vụ nộp thuế và góp phần vào công bằng xã hội Đây là công cụ hiệu quả giúp nhà nước quản lý và giải quyết sự bất bình đẳng trong phân phối bất động sản giữa các tầng lớp dân cư Qua thuế này, nhà nước có khả năng kiểm kê, kiểm soát và quản lý quỹ đất, nhà ở cùng các công trình kiến trúc khác Hơn nữa, thuế bất động sản còn khuyến khích chủ sở hữu đóng góp công bằng từ thu nhập từ cho thuê và chuyển nhượng, góp phần điều hòa thu nhập xã hội và thúc đẩy việc sử dụng đất, nhà một cách hợp lý và hiệu quả.
- Góp phần tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, công bằng và minh bạch
Chính sách thuế đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết cung cầu và ổn định giá cả thị trường bất động sản (BĐS) Thuế BĐS không chỉ thúc đẩy việc sử dụng hiệu quả tài sản mà còn hạn chế đầu cơ và khuyến khích cung cấp hàng hóa cho thị trường Việc ban hành và thực hiện các sắc thuế, cùng với công tác thanh tra thuế, giúp chính quyền nắm rõ số lượng và quy mô BĐS mà các tổ chức, cá nhân sở hữu cũng như tần suất chuyển nhượng Từ đó, nhà nước có thể chủ động điều tiết cung cầu và các giao dịch trên thị trường BĐS Hơn nữa, việc tuân thủ các quy định thuế cũng giúp phát hiện vi phạm pháp luật và những vấn đề bất cập trong hoạt động của thị trường, từ đó có biện pháp xử lý kịp thời.
Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhƣợng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một loại thuế đặc thù, vừa thuộc lĩnh vực thuế thu nhập cá nhân, vừa liên quan đến bất động sản, do đó nó mang những đặc điểm riêng biệt.
Thuế thu nhập cá nhân là một hình thức thuế bắt buộc theo quy định của pháp luật, nhằm động viên nguồn lực tài chính cho Nhà nước Khoản thu nhập từ thuế thu nhập cá nhân không chỉ thể hiện quyền lực mà còn phản ánh sức mạnh của Nhà nước trong việc phân phối nguồn lực.
Thuế thu nhập cá nhân là thuế trực thu Do vậy, người nộp thuế cũng là người chịu thuế
Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập hợp pháp của từng cá nhân, phản ánh sự đồng nhất giữa người nộp thuế và người chịu thuế theo nghĩa kinh tế Người chịu thuế thu nhập cá nhân không thể chuyển giao gánh nặng thuế cho đối tượng khác tại thời điểm đánh thuế.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản chỉ được tính khi có giao dịch phát sinh, do đó việc đánh thuế này không diễn ra đều đặn và phụ thuộc vào tình hình thị trường bất động sản.
Các nhân tố ảnh hưởng đến thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 8 5 Các văn bản pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng dựa trên thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng này Do đó, các yếu tố tác động đến thị trường chuyển nhượng bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng đến thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng Những yếu tố này có thể bao gồm biến động thị trường, chính sách pháp lý, và nhu cầu của người tiêu dùng.
Chính sách và pháp luật của nhà nước về chuyển nhượng bất động sản ảnh hưởng đến việc khuyến khích hoặc hạn chế hoạt động này thông qua các quy định về sắc thuế và quy hoạch.
Các yếu tố kinh tế, bao gồm tốc độ tăng trưởng kinh tế, chỉ số giá tiêu dùng, lạm phát và lãi suất tiền vay, đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua bán bất động sản Khi lãi suất vay cao, người dân thường thận trọng hơn trong việc đầu tư vào bất động sản, điều này có thể ảnh hưởng đến thị trường chuyển nhượng Bên cạnh đó, thu nhập của người dân và nhu cầu về nhà ở, đất đai cũng là những yếu tố quyết định trong lĩnh vực bất động sản.
5 Các văn bản pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản
Luật Thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007
Luật quản lý thuế của Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10, số 78/2006/QH
Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân
Thông tư 161/2009/TT-BTC ban hành ngày 12/8/2009 hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân liên quan đến việc chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản Thông tư này quy định rõ các trường hợp áp dụng thuế, cách tính thuế và trách nhiệm của các bên liên quan trong các giao dịch bất động sản Việc nắm rõ các quy định này giúp cá nhân tuân thủ pháp luật và thực hiện nghĩa vụ thuế một cách chính xác.
Thông tư 113/2011/TT-BTC đã sửa đổi và bổ sung các quy định trong Thông tư số 62/2009/TT-BTC, Thông tư số 02/2010/TT-BTC, và Thông tư số 12/2011/TT-BTC, nhằm hướng dẫn cách tính thuế thu nhập cá nhân một cách rõ ràng và chi tiết hơn.
Thông tư 84/2008/TT-BTC ban hành ngày 30/9/2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, đồng thời hướng dẫn thi hành Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ, quy định chi tiết các điều khoản liên quan đến Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Thông tư 02/2010/TT-BTC của Bộ tài chính ngày 11/01/2010 hướng dẫn sung thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009 và thông tư 100/2008/NĐ-CP
Thông tư 12/2011/TT-BTC ban hành ngày 26/01/2011 đã sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2009, nhằm hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân Bên cạnh đó, thông tư này cũng bổ sung hướng dẫn cho Thông tư số 02/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính, nhằm hoàn thiện quy định liên quan đến thuế thu nhập cá nhân.
THỰC TRẠNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
Đặc điểm tụ nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hà Nội
Hà Nội, thủ đô của Việt Nam, là một trong năm thành phố trực thuộc Trung ương và được công nhận là đô thị đặc biệt Thành phố này đáp ứng các tiêu chuẩn với tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% và quy mô dân số vượt 5 triệu người Năm 2011, Hà Nội có diện tích 3.328,9 km² và dân số đạt 6.699.600 người, dẫn đến mật độ dân số khoảng 2.013 người/km².
1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội Đánh giá chung: Nhìn chung, kinh tế của Thủ đô vẫn duy trì tăng trưởng; an sinh xã hội được tiếp tục được bảo đảm; sự nghiệp văn hoá, giáo dục, y tế tiếp tục phát triển; công tác quản lý trật tự đô thị, đảm bảo an toàn giao thông được tập trung chỉ đạo; xây dựng nông thôn được chú trọng đầu tư; cải cách hành chính đạt được kết quả tích cực; an ninh chính trị được giữ vững Tuy nhiên, tăng trưởng thấp hơn so với dự báo, sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn do tình hình khó khăn chung của kinh tế trong nước và thế giới
Sản xuất công nghiệp đang đối mặt với nhiều thách thức như chi phí cao và sức mua giảm, dẫn đến tình trạng tồn kho gia tăng và mức tăng trưởng chậm lại Chỉ số phát triển sản xuất công nghiệp (IIP) trong tháng Năm ghi nhận mức tăng 5,1% so với tháng trước và 6,2% so với cùng kỳ năm trước Cụ thể, ngành khai thác mỏ tăng 6,6% nhưng giảm 6,7%, trong khi ngành chế biến tăng 5,3% và 6,3% Ngành sản xuất và phân phối điện, ga, nước cũng có sự tăng trưởng với mức tăng 2,8% và 5,5% Tính chung trong 5 tháng đầu năm, IIP tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2011, với ngành khai thác mỏ giảm 9,8%, ngành chế biến tăng 3,7% và ngành sản xuất, phân phối điện, ga, nước tăng 11,3%.
Trong vụ đông xuân 2012, diện tích gieo trồng toàn Thành phố đạt 164.083 ha, giảm 13,21% so với năm 2011, với sản lượng lương thực ước đạt 689.096 tấn, giảm 5,85% Thành phố tiếp tục điều tiết nước và bơm nước tưới phục vụ sản xuất vụ Xuân, đồng thời tăng cường kiểm tra hệ thống công trình thủy lợi Hiện tại, lúa và hoa màu đã có đủ nước tưới, giúp cây trồng sinh trưởng và phát triển tốt.
Hoạt động thương mại tiếp tục duy trì mức tăng trưởng, mặc dù thấp hơn so với những năm trước Dự kiến, tổng mức bán hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội trong tháng Năm sẽ đạt 117.428 tỷ đồng, tăng 1,4% so với tháng trước và 20,1% so với cùng kỳ năm trước Trong đó, tổng mức bán lẻ đạt 27.436 tỷ đồng, tăng 1,6% so với tháng trước và 19,3% so với cùng kỳ.
Trong tháng Năm, kim ngạch xuất khẩu đạt 924,6 triệu USD, tăng 3% so với tháng trước và 21,3% so với cùng kỳ năm trước, với sự tăng trưởng của xuất khẩu địa phương là 3,3% và 25,2% Các mặt hàng xuất khẩu chủ yếu bao gồm nông sản (tăng 6,1%), hàng điện tử (tăng 4,1%) và than đá (tăng 4,3%) Ngược lại, kim ngạch nhập khẩu trong tháng 5/2012 đạt 2.066,3 triệu USD, tăng 9,6% so với tháng trước và đạt 95,9% so với cùng kỳ năm trước, trong đó nhập khẩu địa phương tăng 8,5% và 2,1% so với cùng kỳ Vật tư và nguyên liệu vẫn là nhóm hàng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng kim ngạch nhập khẩu, chiếm trên 47%.
Chỉ số giá tiêu dùng tháng 5/2012 tăng 0,16% so với tháng trước và 7,8% so với cùng kỳ năm trước Trong tháng này, có 9 nhóm hàng tăng giá, với nhóm giao thông và nhóm hàng hóa, dịch vụ khác là hai nhóm có mức tăng cao nhất Đặc biệt, đợt tăng giá xăng dầu vào ngày 20/4 đã tác động lớn đến chỉ số giá tháng Năm, mặc dù có sự giảm giá vào ngày 9/5, nhưng chỉ số giá nhóm giao thông vẫn tăng 1,32%, trong khi nhóm hàng hóa và dịch vụ khác tăng 2,75%.
Vào tháng 5/2012, vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước do địa phương quản lý đạt 1.648,9 tỷ đồng, tăng 1,1% so với cùng kỳ năm trước Tính đến ngày 22/5/2012, địa phương đã thu hút 123 dự án mới và tăng vốn, với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt 381,3 triệu USD, tương đương 44,7% so với cùng kỳ năm 2011.
Trong 5 tháng đầu năm 2012, thu ngân sách nhà nước ước đạt 62.390 tỷ đồng, tương đương 43% so với dự toán Chính phủ giao Trong khi đó, chi ngân sách địa phương trong cùng thời gian ước đạt 16.420 tỷ đồng.
Chính sách an sinh xã hội của thành phố được đảm bảo, tiếp tục hỗ trợ các đối tượng chính sách, người có công, người cao tuổi, hộ nghèo và những người thuộc diện bảo trợ xã hội.
Thực trạng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản tại Hà Nội
Số lượng giao dịch chuyển nhượng bất động sản ngày càng tăng, dẫn đến việc thuế thu từ các giao dịch này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thuế thu nhập cá nhân.
Bảng: Tình hình cấp mã số thuế cá nhân trên địa bàn Hà Nội
Năm Cá nhân có TN từ tiền lương tiền công
Cá nhân có TN từ kinh doanh
Cá nhân có TN chuyển nhượng, tặng BĐS
Số lũy kế đến cuối năm Số cấp mới Số lũy kế đến cuối năm
Nguồn: Cục thuế Hà Nội
Số người nộp thuế tại Việt Nam đã tăng đáng kể qua các năm Cụ thể, năm 2009 có hơn 747.000 cá nhân nộp thuế từ tiền lương, tiền công, và dự kiến đến năm 2011 con số này sẽ đạt 1.300.000 Đối với thuế thu nhập từ kinh doanh, năm 2009 ghi nhận khoảng 149.700 hộ gia đình, cá nhân kinh doanh nộp thuế, trong khi đến năm 2011, con số này gần chạm mốc 194.000 Ngoài ra, lĩnh vực chuyển nhượng và thừa kế bất động sản cũng ghi nhận gần 850.000 lượt trong năm 2009.
2011 có trên 1 triệu lượt Ta thấy rằng lượng chuyển nhượng bất động sản tăng lên dần và chiếm tỷ trọng là gân 30% trong lượng thuế thu nhận cá nhân
Tính đến cuối năm 2011, Việt Nam đã cấp mã số thuế cho hơn 15 triệu cá nhân, trong đó có 12,6 triệu người có thu nhập từ tiền lương và các nguồn thu nhập khác, cùng với 3,2 triệu cá nhân có thu nhập từ kinh doanh Tuy nhiên, chỉ khoảng 1,3 triệu cá nhân có thu nhập từ tiền lương (chiếm 10,2%) và 194 nghìn hộ, cá nhân kinh doanh (chiếm 6%) thực sự phải nộp thuế.
Trong ba năm thực hiện Luật Thu nhập cá nhân, số thu thuế đã tăng trưởng đáng kể Cụ thể, năm 2009, số thu đạt 110% so với năm 2008, chiếm 3,4% tổng thu Ngân sách nhà nước, mặc dù Quốc hội đã miễn thuế trong 6 tháng đầu năm đối với cá nhân có thu nhập từ kinh doanh và tiền lương Năm 2010, số thu tăng lên 183,6% so với 2009, đạt 6,1% tổng thu nội địa và khoảng 4,7% tổng thu Ngân sách nhà nước Dự kiến, năm 2011, số thu sẽ đạt khoảng 141,38% so với 2010, chiếm 7,1% tổng thu nội địa và khoảng 5,5% tổng thu Ngân sách nhà nước.
2.2 Tình hình thực hiện thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản
Cá nhân có quyền sử dụng đất và khi chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật, đều phải nộp thuế thu nhập cá nhân Việc chuyển nhượng bất động sản được phân loại thành hai nhóm: cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú Đối với trường hợp chuyển nhượng bất động sản đồng sở hữu, mỗi cá nhân đồng sở hữu sẽ là đối tượng nộp thuế.
Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là đối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau Các tài sản này không chỉ bao gồm nhà ở và kết cấu hạ tầng, mà còn bao gồm các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, những tài sản khác như sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp và ngư nghiệp, bao gồm cây trồng và vật nuôi, cũng được xem là tài sản gắn liền với đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước
Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản
Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu
Trong hoạt động cho thuê nhà và cho thuê mặt bằng không có đăng ký kinh doanh, người nộp thuế chính là cá nhân hoặc tổ chức đứng tên sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
Khi nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, mỗi cá nhân được ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu sẽ là đối tượng nộp thuế.
Chỉ đánh vào những bất động sản thứ 2 trở đi với bất động sản duy nhất thì không phải đánh thuế
Thời điểm khai thuế đối với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là bắt buộc Tất cả cá nhân, không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế, đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân Hồ sơ này cần được nộp cùng với hồ sơ chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản.
Hồ sơ khai thuế bao gồm:
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân cho cá nhân chuyển nhượng bất động sản được quy định theo mẫu số 11/KK-TNCN, theo Thông tư số 62/2008/TT-BTC do Bộ Tài Chính ban hành ngày 27/3/2009.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất
- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản
Để được áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải cung cấp các chứng từ hợp lệ chứng minh các loại chi phí liên quan.
+ Giá vốn của bất động sản
+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất
+ Các loại phí và lệ phí đã nộp
+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản
Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập cá nhân cần có giấy tờ chứng minh để xác định đối tượng miễn thuế Việc này phải tuân theo hướng dẫn tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài Chính.
Hộ gia đình và cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản cần đến Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trường quận, huyện để nhận mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 11/KK-TNCN theo TT 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài Chính) và được hướng dẫn kê khai đúng quy định Tờ khai phải được lập thành 02 bản và nộp kèm các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường có nhiệm vụ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác nhận thông tin và ghi đầy đủ vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính”, sau đó chuyển giao cho Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.
Cá nhân cần nộp hồ sơ khai thuế cùng với hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản, cụ thể là Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trường.
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ
Với sự hiểu biết còn hạn chế, bài viết này không thể tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được ý kiến đóng góp từ thầy giáo và các bạn để cải thiện nội dung.
Trong quá trình thực hiện đề án, em không chỉ nỗ lực cá nhân mà còn nhận được sự hỗ trợ quý báu từ thầy cô, gia đình và bạn bè Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS TS Nguyễn Thế Phán, giảng viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sản tại trường ĐH Kinh tế Quốc dân, người đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề án một cách tốt nhất Em xin chân thành cảm ơn!
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ
CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
1 Thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhƣợng bất động sản là gì ? 1.1 Thuế trong lĩnh vực bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 4 của Luật Quản lý Thuế số 78/2006/QH11, thuế đóng vai trò là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà nước Việc nộp thuế theo quy định pháp luật không chỉ là nghĩa vụ mà còn là quyền lợi của mọi tổ chức và cá nhân Đồng thời, các cơ quan, tổ chức và cá nhân đều có trách nhiệm tham gia vào công tác quản lý thuế.
Thuế trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) là một phần thiết yếu trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia, phản ánh sự cần thiết khách quan Mỗi quốc gia áp dụng các loại thuế BĐS khác nhau, có thể thu hằng năm hoặc thu một lần, tùy thuộc vào đặc thù riêng Để đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà nước (NSNN) và tính công bằng xã hội, chính sách thuế BĐS thường bao gồm nhiều sắc thuế khác nhau Một số sắc thuế phổ biến trong lĩnh vực BĐS bao gồm thuế tài sản, thuế chuyển nhượng và thuế giá trị gia tăng.
Trong lĩnh vực bất động sản, có nhiều loại thuế quan trọng cần lưu ý, bao gồm thuế đánh vào đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thừa kế và quà tặng liên quan đến bất động sản, thuế giá trị gia tăng, và thuế bất động sản.
Thuế đối với đất ở các quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân thường được gọi là thuế đất hoặc thuế giá trị đất tăng thêm Trong khi đó, ở những quốc gia mà đất thuộc sở hữu toàn dân hoặc nhà nước, thuế được gọi là thuế sử dụng đất (SDĐ), nhằm đánh vào khả năng sinh lợi hoặc giá trị quyền sử dụng đất.
Thuế đất là khoản thu do người sở hữu đất nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được thu hàng năm Mức thuế có thể là cố định theo đơn vị diện tích sử dụng hoặc tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất tính thuế, tùy thuộc vào vị trí và mục đích sử dụng đất Tại Việt Nam, thuế sử dụng đất được chia thành hai loại: thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
1.2.2 Thuế thừa kế, quà tặng là BĐS
Thuế thừa kế và quà tặng là loại thuế đánh một lần khi có sự kiện thừa kế hoặc tặng quà, áp dụng cho cá nhân nhận tài sản Thuế suất lũy tiến có thể cao hơn so với thuế đánh vào tài sản nhượng bán, và có quy định về mức khởi điểm chịu thuế Khi xác định trị giá tài sản chịu thuế, người nộp thuế có thể được hưởng một số khoản khấu trừ Mức độ lũy tiến và các khoản khấu trừ phụ thuộc vào mối quan hệ giữa người nhận và người cho thừa kế hoặc tặng quà, cũng như mục tiêu của việc đánh thuế.
1.2.3 Thuế giá trị gia tăng
Thuế giá trị gia tăng (VAT) là loại thuế áp dụng cho giá trị gia tăng của hàng hóa và dịch vụ trong quá trình sản xuất, lưu thông và tiêu dùng Căn cứ tính thuế VAT bao gồm giá tính thuế và thuế suất Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS), giá chuyển nhượng BĐS sẽ được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá đất hoặc giá thuê đất tại thời điểm chuyển nhượng Trong trường hợp không có đủ căn cứ để xác định giá tính thuế, giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định sẽ được sử dụng để tính thuế Do đó, thuế giá trị gia tăng chỉ áp dụng cho phần công trình xây dựng trên đất trong lĩnh vực BĐS.
Thuế này đánh vào cả giá trị đất và giá trị nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất
Thuế thu hàng năm được tính dựa trên tổng giá trị của đất, nhà và các vật kiến trúc, sau khi đã trừ đi các khoản chi phí hợp lý như chi phí mua nhà và vật kiến trúc cũng như các khoản miễn trừ Loại thuế này thường được áp dụng ở các quốc gia có quy định pháp luật về quyền sở hữu đất đai, bao gồm cả nhà và các công trình xây dựng gắn liền với đất, đặc biệt là ở những quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đối với đất và nhà.
1.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản là gì?
Thuế thu nhập cá nhân là một loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận của các cá nhân trong một năm, từng tháng hoặc từng lần
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được đánh và hai đối tượng nạp thuế khác nhau đó là cá nhân và doanh nghiệp
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập từ giá trị gia tăng khi cá nhân chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc quyền thuê bất động sản Loại thuế này không phát sinh thường xuyên mà phụ thuộc vào các giao dịch chuyển nhượng bất động sản diễn ra trên thị trường Cơ sở để tính thuế bao gồm thu nhập tính thuế và mức thuế suất áp dụng.
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 1 năm 2007, quy định tại Điểm 3, Điều 3
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản
2 Vai trò của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản là một phần quan trọng trong hệ thống thuế, không chỉ thực hiện các chức năng chung của thuế mà còn đảm nhận những vai trò đặc thù mà các loại thuế khác không có.
Tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai có thể giúp gia tăng nguồn thu cho ngân sách quốc gia Trong đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đóng vai trò quan trọng, góp phần tạo nguồn tài chính cho Nhà nước Với giá trị lớn của bất động sản, thuế này có khả năng tạo ra nguồn thu đáng kể cho ngân sách.
- Khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả do sự có hạn của quỹ đất
Việc áp dụng thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản có thể hạn chế hoạt động mua bán của người dân, khiến họ phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định chuyển nhượng tài sản.
Thuế bất động sản không chỉ đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế mà còn góp phần vào việc duy trì công bằng xã hội Đây là công cụ quan trọng giúp nhà nước quản lý và giải quyết bất bình đẳng trong phân phối bất động sản giữa các tầng lớp dân cư Thông qua thuế BĐS, nhà nước có thể kiểm kê, kiểm soát và quản lý quỹ đất, nhà ở cùng các công trình kiến trúc khác Hơn nữa, thuế này khuyến khích chủ sở hữu bất động sản đóng góp công bằng, từ đó điều hòa thu nhập xã hội và khuyến khích sử dụng đất, nhà một cách hợp lý và hiệu quả.
- Góp phần tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, công bằng và minh bạch
