Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản trên địa bàn hà nội

Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản ? 1.1 Thuế lĩnh vực bất động sản 1.2 Cách phân loại thuế 1.2.1 Thuế đánh vào đất .4 1.2.2 Thuế thừa kế, quà tặng bất động sản .5 1.2.3 Thuế giá trị gia tăng 1.2.4 Thuế Bất động sản .5 1.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản gì? Vai trò thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản Các nhân tố ảnh hƣởng đến thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Các văn pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản .8 CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 10 Đặc điểm tụ nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hà Nội .10 1.1 Đặc điểm tự nhiên .10 1.2 Đặc điểm kinh tế xã hội 10 Thực trạng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Hà Nội………………… 12 2.1 Tình hình chuyển nhượng bất động sản địa bàn Hà Nội .12 2.2 Tình hình thực thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản………………………………………………………………………… ………13 2.2.1 Đối tượng nộp thuế 13 2.2.2 Khai thuế 14 SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 2.3 Những bất cập việc thưc thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản 18 2.3.1 Cách tính thuế 18 2.3.2 Kê khai thuế 20 2.3.3 Ủy quyền chuyển nhượng bất động sản 22 Nguyên nhân 26 CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ .28 Giải pháp 28 Kiến nghị 29 KẾT LUẬN………………………………………………………………….…….30 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO .32 SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Như biết, thuế công cụ quan trọng nhà nước dùng để tạo nguồn thu cho ngân sách, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo công xã hội Một sắc thuế đó, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thuế tạo nguồn thu lớn Ngoài ra, việc thực đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản có vai trò to lớn, thứ tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thứ hai đảm bảo tính công cho thị trường bất động sản thứ ba công cụ hữu hiệu nhằm hạn chế việc đầu vào bất động sản Nhà nước ban hành luật, thông tư cho vấn đề với đời luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008 thay cho Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994 làm minh bạch kê khai thuế, nộp thuế giao dịch BĐS( bất động sản) cá nhân doanh nghiệp giúp cho trình thu thuế đúng, đủ xác Tuy vậy, hai luật lớn đời không tránh khỏi lỏng lẻo, vướng mắc thiếu sót, khẽ hở người đầu tư, đầu người dân có cách trốn thuế gian lận thuế tinh vi Với hai cách tính thuế (Thuế suất 25% thu nhập tính thuế thuế suất 2% giá chuyển nhượng) quy định nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật thuế thu nhập cá nhân gây nên nhiều ý kiến tranh cãi việc phải nộp loại thuế suất có phát sinh giao dịch Hơn để tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng BĐS, Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 quy định việc kê khai, nộp thuế thực tinh thần “tự khai, tự nộp”, việc kê khai nhà miễn thuế chuyển nhượng kẽ hở luật thuế TNCN( thu nhập cá nhân) Từ thực tiễn cho thấy để nâng tỷ trọng nguồn thu thuế từ chuyển nhượng BĐS, ổn định phát triển thị trường BĐS cách lành mạnh minh bạch, giúp quản lý tốt công tác quản lý thuế, việc sâu tìm hiểu lý thuyết thực trạng thuế thu nhập chuyển nhượng BĐS Việt Nam vô cần thiết Đề án với đề SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán tài: “THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI” đóng góp phần nhằm phát triển thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng Việt Nam nói chung Mục tiêu nghiên cứu Đề án thực với ba mục tiêu bản:  Một là: hệ thống hóa sở lý luận thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS  Hai là: dựa khung lý luận vấn đề nghiên cứu đề tài đánh giá thực trạng chung thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng  Ba là: sở đưa số gợi ý giải pháp giải thực trạng thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS đồng thời đưa kiến nghị quan Nhà nước có thẩm quyền Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đề án tập trung nghiên cứu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS cụ thể hai loại thuế: Thuế thu nhập cá nhân Thuế thu nhập doanh nghiệp Phạm vi nghiên cứu đề án thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản địa bàn Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu Trong trình thực hiện, phương pháp sử dụng đề án là: - Tiếp cận lý thuyết chung thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS thông qua Luật thuế, Nghị định Thơng tư hướng dẫn Quốc hội, Chính phủ Bộ, ban ngành nêu phạm vi nghiên cứu; giáo trình thuế… - Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ tài liệu website đáng tin cậy Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, website BĐS như: Vanbanchinhphu.net, CafeF, Vnexpress, VnEconomy… - Đề tài có sử dụng phương pháp như: phương pháp hệ thống, phương pháp logic, phương pháp lịch sử, phương pháp thống kê… Kết cấu đề án SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Với mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu nêu trên, phần mở đầu, kết luận lời cảm ơn, đề án môn học bao gồm nội dung sau: Chƣơng – Những vấn đề lý thuyết liên quan đến thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng BĐS Chƣơng - Thực trạng thuế thu nhập nhân từ chuyển nhƣợng BĐS Chƣơng – Giải pháp kiến nghị Do hiểu biết cịn hạn hẹp nên làm khơng tránh khỏi thiếu sót, mong nhận đóng góp ý kiến thầy giáo bạn Trong q trình thực đề án, ngồi nỗ lực làm việc thân, em nhận quan tâm thầy cơ, gia đình bạn bè giúp đỡ em hoàn thành tốt đề án môn học Đầu tiên, em xin chân thành cảm thầy giáo PGS TS Nguyễn Thế Phán giảng viên chuyên ngành QTKD Bất Động Sản trường ĐH Kinh tế Quốc dân tận tình giúp đỡ em suốt thời gian hoàn thành xong đề án Em xin chân thành cảm ơn ! SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN TỪ CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản ? 1.1 Thuế lĩnh vực bất động sản Theo Khoản Điều 4, Nguyên tắc quản lý thuế Luật Quản lý Thuế số 78/2006/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2006 Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 10 năm 2006: Thuế nguồn thu chủ yếu ngân sách nhà nước Nộp thuế theo quy định pháp luật nghĩa vụ quyền lợi tổ chức, cá nhân Cơ quan, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm tham gia quản lý thuế Thuế lĩnh vực BĐS hình thành điều tất yếu khách quan phận thiếu hệ thống thuế quốc gia Tùy theo đặc thù nước, thuế thu từ BĐS thể nhiều sắc thuế khác nhau, thu năm thu lần Để đảm bảo nguồn thu NSNN, tính cơng xã hội đảm bảo đầy đủ đối tượng chịu thuế sách thuế lĩnh vực BĐS quốc gia thường gồm nhiều sắc thuế khác Các sắc thuế phổ biến áp dụng gồm: 1.2 Cách phân loại thuế Có loại thuế lĩnh vực bất động sản: thuế đánh đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thuế thừa kế quà tặng bất động sản, thuế giá trị gia tăng, thuế bất động sản 1.2.1 Thuế đánh vào đất Thuế đánh vào đất quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đất thường có tên gọi thuế đất, thuế giá trị đất tăng thêm, quốc gia mà đất thuộc sở hữu tồn dân, sở hữu nhà nước thuế có tên gọi thuế SDĐ( sử dụng đất) (vì đánh vào khả sinh lợi đất đánh vào giá trị quyền SDĐ) SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Thuế đất người chủ sở hữu đất (người SDĐ) nộp quan nhà nước có thẩm quyền Thuế thu hàng năm, tính theo mức thu cố định cho đơn vị diện tích sử dụng tính tỷ lệ phần trăm (%) giá đất tính thuế mảnh đất, có phân biệt theo vị trí, mục đích sử dụng đất Ở Việt Nam, thuế sử dụng đất chia làm hai loại, thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 1.2.2 Thuế thừa kế, quà tặng BĐS Thuế thừa kế, quà tặng Thuế đánh lần phát sinh kiện thừa kế tặng quà Thuế đánh vào cá nhân nhận thừa kế, quà tặng Thuế suất lũy tiến, cao so với trường hợp thuế đánh vào tài sản nhượng bán có thu tiền, có quy định khởi điểm chịu thuế Ngoài ra, xác định trị giá tài sản tính thuế, đối tượng nộp thuế cịn hưởng số khoản khấu trừ Mức độ lũy tiến thuế khoản khấu trừ cao hay thấp tùy theo mối quan hệ người nhận tài sản người cho thừa kế tặng quà mục tiêu việc đánh thuế 1.2.3 Thuế giá trị gia tăng Thuế giá trị gia tăng thuế tính giá trị tăng thêm hàng hóa, dịch vụ phát sinh q trình từ sản xuất, lưu thơng đến tiêu dùng Căn tính thuế giá trị gia tăng giá tính thuế thuế suất Đối với hoạt động kinh doanh BĐS, giá chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất (hoặc giá thuê đất) thời điểm chuyển nhượng, trường hợp không đủ để xác định giá tính thuế tính trừ theo giá đất UNBN cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định Tức thuế giá trị gia tăng BĐS đánh phần cơng trình xây dựng đất 1.2.4 Thuế Bất động sản Thuế đánh vào giá trị đất giá trị nhà, vật kiến trúc gắn liền với đất Thuế thu hàng năm tính tổng giá trị đất, nhà, vật kiến trúc sau trừ khoản chi phí hợp lý khoản chi phí mua nhà, vật kiến trúc khoản miễn trừ trước tính thuế Thuế thường áp dụng quốc gia mà pháp luật có quy định đất đai bao hàm nhà vật thể kiến trúc gắn đất, quốc gia có chế độ sở hữu tư nhân đất nhà SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán 1.3 Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản gì? Thuế thu nhập cá nhân loại thuế trực thu đánh vào thu nhập thực nhận cá nhân năm, tháng lần Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đánh hai đối tượng nạp thuế khác cá nhân doanh nghiệp Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản là: loại thuế trực thu, đánh vào thu nhập từ giá trị tăng thêm qua việc chuyển nhượng (quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền thuê) BĐS cá nhân Thuế phát sinh không thường xuyên, phụ thuộc vào phát sinh giao dịch chuyển nhượng BĐS thị trường Căn tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thu nhập tính thuế thuế suất Theo Luật thuế thu nhập cá nhân Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng năm 2007, quy định Điểm 3, Điều Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất;  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu sử dụng nhà ở;  Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;  Các khoản thu nhập khác nhận từ chuyển nhượng bất động sản Vai trò thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Là phận hệ thống thuế, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản vừa mang vai trò chủ yếu thuế nói chung, vừa có vai trị riêng mà loại thuế khác khơng có - Tăng cường quản lý Nhà nước đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách quốc gia: Thuế nguồn thu chủ yếu ngân sách nhà nước, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản phận quan trọng cấu thành thuế nói chung nên góp phần quan trọng để tạo nguồn tài cho nhà nước Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tính với diện rộng, khả tạo nguồn thu cho ngân sách lớn lẽ giá trị tài sản bất động sản lớn tài nguyên quốc gia SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học - GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu có hạn quỹ đất Việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng phần hạn chế người dân việc mua bán bất động sản, làm cho người dân suy nghĩ kỹ trước đưa định có chuyển nhượng hay không - Đảm bảo công nghĩa vụ nộp thuế, góp phần vào việc đảm bảo công xã hội Thuế BĐS cơng cụ có hiệu lực phục vụ u cầu quản lý nhà nước việc giải bất bình đẳng phân phối BĐS tầng lớp dân cư Qua thuế BĐS, nhà nước thực việc kiểm kê, kiểm soát, quản lý quỹ đất, nhà cơng trình kiến trúc khác xã hội Hơn nữa, nhà nước động viên phần đóng góp chủ sở hữu BĐS, có nhiều thu nhập từ tiền cho thuê, chuyển nhượng, góp phần điều hịa thu nhập xã hội, thực nghĩa vụ đóng góp cơng bằng, khuyến khích sử dụng đất, nhà hợp lý, có hiệu - Góp phần tạo nên thị trường BĐS lành mạnh, công minh bạch Chính sách thuế có vai trị điều tiết cung, cầu BĐS bình ổn giá thị trường BĐS, thuế BĐS thúc đẩy việc sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, khuyến khích việc cung cấp hàng hóa cho thị trường Từ việc ban hành sắc thuế đến việc triển khai thực với việc tra thuế, hệ thống thuế BĐS, quyền cấp nắm vững số lượng, quy mô BĐS mà tổ chức, cá nhân nắm giữ, số lần chuyển nhượng BĐS Trên sở đó, nhà nước chủ động việc điều tiết cung, cầu giao dịch thị trường BĐS Mặt khác, thông qua việc chấp hành sắc thuế lĩnh vực phát vụ việc vi phạm pháp luật phát bất cập, vướng mắc hoạt động thị trường BĐS để có biện pháp xử lý kịp thời Đặc điểm thuế thu nhập cá nhân chuyển nhƣợng bất động sản Thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản loại thuế thu nhập cá nhân vừa thuế lĩnh vực bất động sản có tính chất  Thuế thu nhập cá nhân hình thức động viên mang tính bắt buộc nguyên tắc theo luật định Phân phối khoản thu nhập qua thuế thu nhập cá nhân gắn với quyền lực, sức mạnh Nhà nước SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học  GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Thuế thu nhập cá nhân thuế trực thu Do vậy, người nộp thuế người chịu thuế  Thuế thu nhập cá nhân lại thuế trực thu đánh vào thu nhập đáng cá nhân Do thuế trực thu nên phản ánh đồng đối tượng nộp thuế theo luật đối tượng chịu thuế theo ý nghĩa kinh tế Người chịu thuế thu nhập cá nhân khơng có khả chuyển giao gánh nặng thuế khoá sang cho đối tượng khác thời điểm đánh thuế  Kì tính thuế tính theo lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản tính thuế, việc đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản không đặn phụ thuộc vào thị trường chuyển nhượng bất động sản Các nhân tố ảnh hƣởng đến thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đánh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Vì nhân tố ảnh hưởng tới thị trường chuyển nhượng bất động sản ảnh hưởng lên thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, kể đến nhân tố : Các sách, pháp luật nhà nước lên vấn đề chuyển nhượng bất động sản, khuyến khích, thu hẹp hay khơng thơng qua việc quy định sắc thuế, quy hoạch… Các yếu tố kinh tế tình hình kinh tế thơng qua số tốc độ tăng trưởng kinh tế, số giá tiêu dùng, lạm phát, lãi suất tiền vay…Lãi suất tiền vay mà cao người dân phải dè dặt đưa định có mua bán bất động sản hay khơng ảnh hưởng tới thị trường chuyển nhượng bất động sản Thu nhập người dân nhu cầu họ bất động sản nhà ở, đất Các văn pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản  Luật Thuế thu nhập cá nhân Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007  Luật quản lý thuế Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10, số 78/2006/QH 11 ngày 29 tháng 11 năm 2006  Nghị định 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 quy định chi tiết số điều SV: Nguyễn Thị Hồng Phương Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Áp dụng trường hợp: Chuyển nhượng BĐS khơng xác định thu nhập tính thuế, nhận - thừa kế, quà tặng BĐS - Người nộp thuế kê khai giá mua chi phí liên quan khơng đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh giá mua chi phí kèm theo hóa đơn, chứng từ qua kiểm tra quan thuế phát có hóa đơn, chứng từ khơng hợp pháp, hợp lệ  Cách tính thuế - Trường hợp xác định thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp - Thu = nhập tính thuế x Thuế suất 25% Trường hợp không xác định giá vốn (giá mua) hoạt động chuyển nhượng bất động sản chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế thuế thu nhập cá nhân xác định sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% 2.3 Những bất cập việc thƣc TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS Gần năm Luật thuế Thu nhập cá nhân thức có hiệu lực nên thiếu bất cập, ý kiến nhiều chiều người dân hai luật lớn Qua q trình tìm hiểu có bốn vấn đề lớn liên quan đến giao dịch BĐS chiếm phần lớn quan tâm người dân 2.3.1 Cách tính thuế Nghị định 100/2008/NĐ-CP quy định chi tiết số điều Luật thuế Thu nhập cá nhân đề cập đến hai mức thuế suất tính thuế, mức thuế suất tính 25% thu nhập tính thuế 2% giá chuyển nhượng (trường hợp không xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế) gây nhiều khó khăn việc xác định số thuế phải nộp quan thuế SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 18 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán người dân Ví dụ, ơng X mua hộ với giá tỷ đồng, sau bán lại với giá tỷ đồng Nếu tính thuế dựa chênh lệch thu nhập bán mua người phải nộp (2 - 1) tỷ đồng x 25% = 0.25 tỷ đồng hay 250 triệu đồng Nếu trường hợp không xác định giá mua ban đầu, quan thuế tính 2% giá bán, số tiền phải nộp tỷ đồng x 2% = 0.04 tỷ đồng hay 40 triệu đồng Mức chênh lệch hai cách tính thuế 210 triệu đồng, số lớn Do người mua, người bán biết rõ hết thông tin BĐS giá chênh lệch, giá gốc giấu, khơng đưa cơng chứng để đánh mức thuế 2% giá chuyển nhượng Hoặc có trường hợp hai bên thỏa thuận công chứng với mức giá thấp mức giao dịch làm thất thu nguồn thuế Nhà nước Ta thấy việc quy định theo hướng mở tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp có nhiều thuận lợi việc thực nghĩa vụ thuế với Nhà nước Song, sau tháng có hiệu lực, quy định “mở” vơ hình trung tạo kẽ hở cho người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, đưa giao dịch chuyển nhượng thị trường nhà đất đứng “ngồi vùng phủ sóng” luật thuế Một chuyên viên sàn giao dịch có uy tín Hà Nội nói, việc khai man giá trị hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế người dân phổ biến Theo ông Lương Khắc Kiên, Phó chi cục trưởng Chi cục thuế quận Ba Đình, biết tình trạng người dân khai sai so với giá trị thực nhà, lơ đất bán, song lại khơng có chế để kiểm sốt xử phạt, quan quản lý vào hồ sơ, giấy tờ hai bên nộp lên, dù có cơng chứng.Cũng theo chuyên gia này, mua bán nhà đất hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn thực tiền mặt trao tay nên việc xác định giá mua bán thực tế khó khăn, dẫn đến tạo kẽ hở cho người dân khai báo sai giá trị bất động sản chuyển nhượng Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Nguyễn Thị Cúc lại cho rằng, tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật ấn SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 19 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán định giá chuyển nhượng không ấn định giá vốn bất động sản Điều vơ hình trung khơng bắt buộc người dân khai giá thực chất bất động sản thời điểm chuyển nhượng, dù giá với nhiều năm trước 2.3.2 Kê khai thuế Một thực trạng điển hình thấy thị trường gian lận kê khai thuế trốn thuế hoạt động chuyển nhượng BĐS Để tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng BĐS, Luật thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) quy định cách thơng thống, thể rõ xu hướng cải cách là: việc kê khai, nộp thuế thực dựa tinh thần "tự khai, tự nộp", tạo thuận lợi cho người dân góp phần giúp thị trường BĐS phát triển Luật Thuế TNCN quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế; đồng thời người chuyển nhượng BĐS tự khai chịu trách nhiệm tính trung thực kê khai mình.” Tuy nhiên, bối cảnh chưa có hệ thống thơng tin chung cho tồn ngành BĐS, hệ thống thông tin quản lý cá nhân quan quản lý nhà nước cịn lẻ tẻ riêng rẽ, có ngành thuế cịn chưa đáp ứng được; cơng tác kiểm tra, đối chiếu cần nhiều thời gian vài năm đầu, quan chức khơng thể kiểm sốt cá nhân có nhà ở, đất Đây kẽ hở để khơng người có nhiều nhà ở, đất chuyển nhượng sẵn sàng kê khai tài sản để nộp thuế Tuy vậy, có điều bất hợp lý chỗ gây bất lợi người dân kê khai tài sản Theo quy định Luật Thuế TNCN Thông tư 161/2009/TT – BTC, cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền mua hộ, mua nhà có nghĩa vụ phải nộp thuế TNCN Thế nhưng, trường hợp BĐS tương lai Bộ Tài lại “tước bỏ” gần hồn tồn quyền miễn thuế TNCN việc quy định Thông tư 02/2010/TT-BTC: “Việc miễn thuế TNCN áp dụng cá nhân chuyển nhượng nhà ở, đất mà nhà ở, đất quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 20 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán nhận quyền sở hữu quyền sử dụng” Trên thực tế, nhiều trường hợp góp vốn giao đất hộ nhiều năm sau chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hộ chuyển nhượng BĐS không miễn thuế TNCN Chẳng hạn, hàng ngàn hộ thuộc dự án Công ty Phú Mỹ Hưng chưa có chủ quyền, chủ hộ chuyển nhượng hộ khơng miễn thuế TNCN, dù hộ họ Một kẽ hở luật pháp mà người dân lợi dụng chuyển nhượng đánh vào bất động sản thứ hai trở đi, với bất động sản khơng phải đánh thuế người dân kê khai có bất động sản, mặt khác Nhà nước lại khơng có số liệu thống kê kiếm sốt vid việc người dân gian lận, trốn thuế dễ dàng Ngoài ra, dựa theo Khoản Điều Luật Thuế TNCN: “Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với nuôi; cha chồng, mẹ chồng với dâu; cha vợ, mẹ vợ với rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau” miễn thuế TNCN Lợi dụng quy định này, nhiều trường hợp sử dụng mối quan hệ bắc cầu để trốn thuế Cụ thể, hai chị em dâu chuyển nhượng BĐS cho đối tượng phải nộp thuế Nhưng để lách luật, người chị dâu làm thủ tục chuyển nhượng cho bố chồng, sau bố chồng lại chuyển nhượng tiếp cho người em dâu Cả hai lần chuyển nhượng thuộc đối tượng miễn thuế Thế từ việc phải nộp thuế, hai chị em dâu vòng, chuyển nhượng bắc cầu để tránh phải nộp thuế Hoặc tồn trường hợp: Khi anh, chị, em ruột chuyển nhượng BĐS cho phải đóng thuế TNCN cho 1/2 tài sản chị dâu, anh rể; em dâu, em rể Từ thực tế dẫn đến tình trạng người dân “đi đường vịng” để lách thuế: thay anh, chị, em chuyển nhượng trực tiếp cho phải nộp thuế, người dân chọn cách vợ (hoặc chồng) chuyển nhượng cho nhau, sau chuyển nhượng cho anh, chị, em ruột Tương tự, trường hợp cha dượng, mẹ kế chuyển nhượng, thừa kế, tặng quà cho riêng vợ chồng phải “đi đường vòng” Thủ SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 21 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán tục chuyển nhượng qua nhiều lần, phiền hà, khiến người dân nhiều thời gian quan thuế không thu đồng tiền thuế TNCN từ vụ chuyển nhượng Thêm vào đó, kê khai thuế người nộp thuế cịn cố tình hạ giá chuyển nhượng BĐS xuống để nộp thuế Hệ thống văn pháp luật thuế TNCN quy định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giá thực tế ghi hợp đồng, thời điểm chuyển nhượng không thấp giá đất UBND tỉnh, TP quy định Thực tế thị trường BĐS, giá đất mua bán thường cao giá đất UBND tỉnh, TP quy định Nhưng lợi ích người mua người bán (bên bán nộp thuế TNCN hơn, bên mua nộp lệ phí trước bạ thấp hơn), nên họ thường thoả thuận ghi giá hợp đồng chuyển nhượng thấp thực tế Và để quan Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ ghi hợp đồng mức giá ngang cao chút đỉnh so với giá UBND tỉnh, TP quy định Như nộp thuế thấp số thực tế phải nộp Kết là, đôi bên mua bán đất có lợi, riêng Nhà nước chịu thất thu thuế Chẳng hạn, khu vực phổ cổ, giá đất tùy địa điểm dao động từ 150-250 triệu đồng/m² khung giá đất cao UBND thành phố quy định 81 triệu đồng/m² 2.3.3 Ủy quyền chuyển nhượng BĐS Vấn đề thứ ba mà đề án muốn đề cập tới ủy quyền chuyển nhượng BĐS Do nhiều nguyên nhân, bên mua BĐS chưa đủ điều kiện mua BĐS, sở hữu nhà Việt Nam nhà chưa đủ điều kiện để bán: nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, chung cư chưa xây xong móng… trốn thuế, nhu cầu bán mua trái luật thúc bên lập hợp đồng ủy quyền để che giấu giao dịch BĐS Cụ thể, hai bên mua - bán lập hai hợp đồng: Hợp đồng mua bán BĐS hợp đồng ủy quyền Hợp đồng mua bán lập bình thường yêu cầu pháp luật Việt Nam, hợp đồng không công chứng việc chuyển nhượng không ký quan Nhà nước lý Để người mua nhận BĐS, người bán nhận tiền mà không thông qua phương SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 22 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán thức chuyển nhượng thông thường, hai bên tiến hành lập hợp đồng ủy quyền song song với hợp đồng mua bán Trong đó, bên bán giữ vai trò ủy quyền, bên mua nhận ủy quyền Tư cách người nhận ủy quyền thay mặt cho người ủy quyền thực quyền chủ sử dụng, chủ sở hữu theo nội dung ủy quyền Để cho chắn việc ủy quyền này, bên thực cơng chứng hợp đồng ủy quyền phịng công chứng chứng thực ủy ban nhân dân xã, phường Sau hoàn tất hợp đồng ủy quyền nói trên, bên dường yên tâm hợp đồng ủy quyền mà lập “vượt qua pháp luật” mà chuyển quyền sở hữu sang bên mua bên quan công chứng chứng thực xác thực việc hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản mà nộp thuế thu nhập cá nhân Xét góc độ pháp lý, thương vụ giao dịch không pháp luật bảo hộ có nhiều rủi ro chứa đựng người mua BĐS Tìm hiểu kỹ ủy quyền Giao dịch ủy quyền chế định “rất mở thoáng” quy định Bộ luật Dân năm 2005 Bất người dân có quyền tham gia giao dịch nội dung mục đích hợp đồng ủy quyền không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng giao dịch ủy quyền phải có thật Căn vào điều 581 Bộ luật Dân 2005, Hợp đồng uỷ quyền thoả thuận bên, theo bên uỷ quyền có nghĩa vụ thực công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền phải trả thù lao, có thoả thuận pháp luật có quy định Khi thực ủy quyền Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thuộc người ủy quyền, không thuộc người nhận ủy quyền Tư cách người nhận ủy quyền thay mặt cho người ủy quyền thực quyền chủ sử dụng, chủ sở hữu theo nội dung ủy quyền Các hoa lợi, lợi tức có được, khơng thỏa thuận, thuộc người ủy quyền Nếu bên nhận ủy quyền bán BĐS tiền bán BĐS bên ủy quyền; người nhận ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho chủ sở hữu thực tức người ủy quyền Giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng định đoạt bất động sản SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 23 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán bị chấm dứt theo quy định pháp luật Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt đương nhiên (dù bên có thỏa thuận khác) trường hợp “bên ủy quyền bên ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố lực hành vi dân sự, bị hạn chế lực hành vi dân sự, tích chết” Cụ thể bên, bên ủy quyền bên ủy quyền (bên bán mua theo thỏa thuận mua bán) chết hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt Bất động sản trở lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) để thừa kế cho người thừa kế bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) Trong trường hợp, người thừa kế bên ủy quyền không thừa kế quyền người ủy quyền hợp đồng ủy quyền (quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt bất động sản) Ngồi ra, tịa án tun bên ủy quyền bị lực hành vi dân (bị tâm thần) bị hạn chế lực hành vi dân (nghiện ma túy) đương nhiên hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt Quyền định đoạt bất động sản chuyển giao cho người đại diện theo pháp luật bên ủy quyền Tương tự vậy, hợp đồng ủy quyền chấm dứt, bất động sản giao trả cho bên ủy quyền tòa án tuyên bên ủy quyền bị bị hạn chế lực hành vi dân Thứ hai, việc ủy quyền hoàn tất (bên mua toán đầy đủ, nhận bất động sản giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền cơng chứng chứng thực), lý đó, ví dụ giá bất động sản lên cao xuống thấp, bên u cầu tịa án tun vơ hiệu hợp đồng ủy quyền sở hợp đồng xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn giao dịch thuộc ý chí đích thực bên Bằng việc cung cấp hợp đồng mua bán chứng khác chứng minh với tòa án tồn hợp đồng mua bán đích thực che giấu hợp đồng ủy quyền thì, hợp đồng mua bán coi chứng theo pháp luật tố tụng Việt Nam, tòa án có quyền xem xét tun vơ hiệu hợp đồng ủy quyền sở hợp đồng vô hiệu giả tạo theo quy định điều 129 Bộ luật Dân 2005 (BLDS) Thực tế cho thấy tịa án tun vơ hiệu hợp đồng ủy quyền sở Hậu SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 24 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán pháp lý hợp đồng vô hiệu trước mắt pháp luật hợp đồng chưa không pháp luật thừa nhận tồn (dưới hình thức nào) Các bên phải trở nguyên trạng trước ký kết hợp đồng Thứ ba, bên ủy quyền có nghĩa vụ với bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, quan thuế hay ngân hàng theo quy định Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án chủ nợ có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên phát tài sản bên ủy quyền, bao gồm bất động sản “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền Trừ chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, mặt pháp lý bất động sản thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền Bên ủy quyền chất đại diện cho chủ sở hữu nên chủ nợ có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát bất động sản để toán cho khoản nợ với Thứ tư,vì thực tế hợp đồng ủy quyền loại thường lập dạng ủy quyền thù lao, theo quy định điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền lúc miễn báo trước cho bên ủy quyền thời hạn hợp lý Vấn đề việc xác định “thời hạn hợp lý” thời hạn bên ủy quyền có quyền tiếp tục thực hợp đồng ủy quyền? Về hai vấn đề này, chưa có câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho loại hợp đồng ủy quyền chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại Vào vụ việc cụ thể, với “niềm tin nội tâm” mình, thẩm phán có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi Mặc dù vậy, dường kịch bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, khơng có cách khác, bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử kết cục tịa án lại tun vơ hiệu hợp đồng ủy quyền giả tạo theo điều 129 BLDS Ở có điểm cần nói thêm nhiều cơng chứng viên có nhầm lẫn trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền công chứng Các công chứng viên viện dẫn điều 44 Luật Công chứng 2006 mà cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền phải chấp thuận bên (bên ủy quyền) phải công chứng Tuy nhiên, xem lại thấy khoản điều 44 quy định rằng: “Việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 25 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán đồng, giao dịch công chứng thực có thỏa thuận, cam kết văn tất người tham gia hợp đồng, giao dịch phải cơng chứng” Ở nhà làm luật, lý nào, yêu cầu việc hủy bỏ hợp đồng công chứng phải chấp thuận bên phải công chứng Chúng ta biết rõ hai chế định “hủy bỏ hợp đồng” “đơn phương chấm dứt việc thực hợp đồng” hai chế định hoàn toàn khác với hậu khác quy định điều 425 426 BLDS Vì vậy, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng công chứng không cần phải thỏa mãn điều kiện chấp thuận bên công chứng lại Thứ năm, thực tế, có nhu cầu vay vốn, bên ủy quyền mang bất động sản chấp cho ngân hàng số ngân hàng, đặc biệt ngân hàng nước ngồi, từ chối việc nhận chấp ngân hàng hiểu rõ chất ngần ngại hệ lụy giao dịch mua bán - ủy quyền Ngồi ra, cịn có số trường hợp khác mà bên bán (bên ủy quyền) chí bên mua (bên ủy quyền) có ác ý bên sử dụng kỹ thuật định việc vận dụng hợp đồng quy định pháp luật để tước cách hợp pháp quyền lợi bên Tuy tiềm ẩn nhiều rủi ro để trốn thuế người dân, nhà đầu tư, đầu cố tình giao dịch theo cách thức trái luật Nguyên nhân Việc thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS nhiều hạn chế Về thuế TNCN, đến năm thông tư hướng dẫn thuế TNCN không giải hết bất cập việc thu thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS Luật pháp thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS nhiều lỗ hổng: Việc xác định nhà ở, đất cịn gặp nhiều khó khăn khơng có hệ thống thơng tin chung cho toàn thị trường BĐS; vấn đề chuyển nhượng BĐS bắc cầu chưa giải quyết; hai cách tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS gây nhiều khó khăn tranh cãi Việc xác định áp mức thuế suất 25% thu nhập chịu thuế khó khơng quan SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 26 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán xác định giá bán xác để làm tính thuế Những hạn chế nhiều nguyên nhân chủ yếu do: Thứ nhất: hệ thống luật pháp thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS q trình hồn thiện, luật pháp chưa chặt chẽ; khơng có bước phổ biến pháp luật cho người dân doanh nghiệp, người dân doanh nghiệp phải tự đọc luật khó để tuân thủ luật pháp Thứ hai : ý thức người dân nghĩa vụ nộp thuế thu nhập chưa tốt nên dẫn đến tình trạng trốn thuế, lách thuế nhiều bất cập thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS Thứ ba: kiểm soát nhà nước chưa chặt chẽ, chưa có giám sát cụ thể xác hệ thống thơng tin quản lý thuế thu nhập chuyên nhượng từ bất động sản Cụ thể tính chuyên nghiệp cán quản lý cịn lỏng lẻo, khơng chặt chẽ giám sát SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 27 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ Trong thực tế phát sinh trường hợp người có bất động sản làm hợp đồng đổi nhà, đổi đất có phát sinh thu nhập; hợp đồng uỷ quyền (thực chất bán) cho sàn giao dịch bất động sản tư nhân chuyển nhượng bất động sản… Các hoạt động thực chất chuyển nhượng bất động sản việc đánh thuế TNCN từ chuyển nhượng bị bỏ sót, đề án đưa số giải pháp sau Giải pháp Trong điều kiện Việt Nam với ngân sách hạn hẹp lợi nhuận cho việc KD BĐS lớn, việc huy động đóng góp cá nhân doanh nghiệp cần thiết Nhưng phải làm để người dân hiểu tầm quan trọng việc nộp thuế, nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS cảm thấy đồng tình với sách khơng phải điều dễ làm Biện pháp mà quan thuế phần giảm thiểu ngăn chặn hành vi trốn thuế, “lách luật” trình bày qua nội dung sau: - Trước hết quan thuế phải có hệ thống thơng tin riêng cho địa phương mà quản lý, để giám sát cách chặt chẽ với thông tin sở hữu BĐS số lượng giao dịch từ thị trường - Thứ hai đào tạo, tuyển đội ngũ cán thuế có đầy đủ chun mơn, nghiệp vụ lực để thực tốt công tác thu thuế từ chuyển nhượng BĐS, phải thu thu đủ không gây xúc, khó chịu từ người dân - Thứ ba tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật Luật Thuế TNCN, Luật thuế TNDN, luật liên quan đến thuế đến tầng lớp dân cư, doanh nghiệp để giúp họ nắm hiểu rõ quy định Nhà nước thấy tầm quan trọng việc nap thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS - Thứ tư phía quan thuế phải chủ động đề xuất kịp thời giải pháp giải tình xảy q trình thực cơng SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 28 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán tác thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, đảm bảo quản lý sát nguồn thu, không bị thất thu Cơ quan thuế có vai trị vị trí chịu trách nhiệm việc thu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản phải cầu nỗi người dân, doanh nghiệp với quan ban hành luật để xây dựng hệ thống pháp luật Việt Nam chặt chẽ, kết hợp hài hòa lợi ích người dân, doanh nghiệp Nhà nước Kiến nghị Đề án đưa số kiến nghị sau: Thứ Về phía Nhà nước, cần có chế tài bắt buộc mua bán nhà, đất phải thực giao dịch qua ngân hàng qua sàn, nhằm giám sát nắm xác giá trị chuyển nhượng tránh tình trạng khai sai giá trị chuyển nhượng bất động sản Phải xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ xác tồn diện Mặt khác ngành thuế ngành tài ngun & mơi trường có kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản lý việc sở hữu BĐS chi tiết rõ ràng xác cá nhân Từ đó, chống khai man người dân BĐS tài sản chuyển nhượng để miễn thuế Đồng thời Nhà nước phải nỗ lực hồn thiện hệ thống thơng tin cho toàn thị trường BĐS Việt Nam, hệ thống thông tin phải minh bạch phải công khai công bố rộng rã thị trường Giữa Nhà nước quan thuế, sàn giao dịch, doanh nghiệp, người dân kết hợp để thực xây dựng hệ thống thông tin Không vậy, Nhà nước quan tâm tập trung vào việc đào tạo cán quan ban hành luật, quan thực thi hướng dẫn luật, học hỏi tiếp thu kinh nghiệm nước nhằm hoàn thiện xây dựng hệ thống văn pháp luật thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS hoàn thiện Các quan hành luật cần nhanh nhẹn việc nắm bắt thị trường đưa hướng dẫn kịp thời có phải trước phát sinh kẽ hở luật pháp gây thất thu thuế SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 29 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán Để đảm bảo bao quát hết trường hợp chuyển nhượng bất động sản, Bộ Tài đề xuất trình Chính phủ trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Luật thuế Thu nhập cá nhân theo hướng bổ sung quy định: thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm thu nhập từ đổi nhà, đổi đất (nếu có), thu nhập từ uỷ quyền chuyển nhượng nhà, đất mà người uỷ quyền có đầy đủ quyền nhà đất theo quy định pháp luật Thứ hai Đối với UBND tỉnh, TP để chống việc lách thuế qua việc ghi thấp giá hợp đồng chuyển nhượng việc xây dựng ban hành giá nhà, đất hàng năm phải phù hợp sát giá thực tế chuyển nhượng thị trường tự do, để có kiểm sốt chặt chẽ Trong q trình hồn thiện luật thuế lĩnh vực BĐS cần kết hợp đồng ban ngành lắng nghe, ghi nhận ý kiến người tham gia thị trường cấp lập sách nhằm có thị trường BĐS minh bạch, rõ ràng chặt chẽ SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 30 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán KẾT LUẬN Nội dung đề án nghiên cứu số vấn đề thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS thực trạng công tác thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS hệ thống hóa khía cạnh lý luận liên hệ thực tiễn Việt Nam nói chung Hà Nội nói riêng Thực tiễn cho thấy thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS đạt kết định như: Các thông tư hướng dẫn thu thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS bám sát thị trường bất động sản phần giải số bất cập việc thu thuế; với mức thuế hợp lý Song nhiều vấn đề khó khăn, khúc mắc chưa giải như: việc xác định nhà đất nhất, xác định thu nhập chịu thuế để tính thuế hay cách tính thuế chuẩn xác BĐS cụ thể Luật thuế TNCN Luật thuế TNDN thi hành hai năm cần phải bổ sung hoàn thiện giải hết bất cập xung quanh việc thu thuế Các giải pháp đưa nhiều phương diện như: quan ban hành luật, quan thực thi luật người dân, doanh nghiệp cần thực đồng tác động tích cực đến thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS Với kết nghiên cứu đây, đề án đóng góp ý kiến nhằm đạt mục tiêu đề ra: nêu thực trang thực thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS, cải cách sách thuế bất động sản Việt Nam thời gian tới nói riêng địa bàn Hà Nội nói chung Tuy nhiên, q trình nghiên cứu bị giới hạn thời gian, hạn chế kiến thức nguồn tài liệu nên khó tránh khỏi thiếu sót, mong nhận quan tâm thầy cơ, bè bạn để viết hồn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thế Phán tận tình giúp đỡ em suốt thời gian hoàn thành xong đề án Em xin chân thành cảm ơn ! SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 31 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án môn học GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Để thực đề án em tham khảo số tài liệu sau  Luật Nhà 2005  Luật quản lý thuế  Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Luật thuế Thu nhập cá nhân Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 2, số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007 nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật thuế Thu nhập cá nhân  Thông tư 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà  Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp  Bài giảng Kinh doanh bất động sản II Bộ môn kinh doanh Bất động sản thuộc Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên  Bài giảng Quản lý Nhà nước đất đai BĐS Bộ môn Kinh doanh Bất động sản thuộc Khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên  Các trang web: - http://vanban.chinhphu.vn/ - http://www.chinhphu.vn/ - http://land.cafef.vn/ - http://landtoday.net/ - http://vnexpress.net/ SV: Nguyễn Thị Hồng Phương 32 Lớp: QTKD Bất động sản LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ...  Cách tính thu? ?? - Trường hợp xác định thu nhập tính thu? ??, thu? ?? thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản xác định sau: Thu? ?? thu nhập cá nhân phải nộp - Thu = nhập tính thu? ?? x Thu? ??. .. Phán 1.3 Thu? ?? thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản gì? Thu? ?? thu nhập cá nhân loại thu? ?? trực thu đánh vào thu nhập thực nhận cá nhân năm, tháng lần Thu? ?? thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản đánh... nhân từ chuyển nhƣợng bất động sản Thu? ?? thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đánh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Vì nhân tố ảnh hưởng tới thị trường chuyển nhượng bất động sản