Thực trạng quản lý các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài

ực trạng quản lý dự án bấ động sản có vốn đầu nước ngồi Trong kinh tế, bất động sản loại tài sản có giá trị lớn Nó bao gồm hệ thống sở hạ tầng, nhà cửa khu cơng nghiệp,….; nói tóm lại bất động sản sở tảng cho phát triển kinh tế Tuy vậy, đầu tư vào bất động sản không đơn giản, yêu cầu vốn lĩnh vực khơng phải nhà đầu tư đáp ứng Là nước phát triển, Việt Nam cần đẩy mạnh phát triển sở hạ tầng, phát triển hệ thống bất động sản, để tạo tiền đề cho lên kinh tế Mặc dù vậy, nước phát triển nguồn lực tài ln vấn đề nan giải Một giả pháp hữu hiệu cho vấn đề thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, nguồn vốn ODA, FDI Kể từ năm 2008, vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) vào Việt Nam có mức tăng trưởng cao hẳn so với năm trước, đạt 57 tỉ USD (trong tháng đầu năm 2008) So với năm trước, vốn FDI năm 2008 có hai đặc điểm khác biệt: quy mơ, có nhiều dự án đăng ký tỉ USD; lĩnh vực đầu tư, FDI tập trung nhiều vào lĩnh vực xây dựng phát triển bất động sản Theo số liệu thống kê, dự án lớn hàng tỉ USD tập trung vào lĩnh vực xây dựng bất động sản bên cạnh lĩnh vực lọc dầu khu liên hợp thép Chỉ riêng tháng đầu năm 2008, số dự án tỉ USD, chiếm ba phần tư tổng vốn đăng ký, dự án xây dựng phát triển bất động sản Điều tránh khỏi dự án công nghiệp khác bắt đầu việc xây dựng kết cấu hạ tầng Trong trung hạn, dự án FDI biến Việt Nam thành “công trường” sôi động Tuy nhiên, trạng khơng hồn tồn đem lại lợi ích cho thân Việt Nam Nó dao hai lưỡi, quản lí khơng tốt vơ vàn vấn đề phát sinh LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com dịng vốn nước ngồi chảy vào Việt Nam mạnh Đó vấn đề tài nguyên quốc gia, môi trường tự nhiên, vấn đề mơi trường đầu tư, hành lang pháp lí, hình ảnh quốc gia mắt nhà đầu tư nước ngồi, … Đó vài vấn đề vơ số vấn đề đặt cần giải thu hút vốn đầu tư nước Muốn giải chúng cần có chế quản lí phù hợp dự án loại Nhận thấy tầm quan trọng việc quản lý dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam nên em định chọn đề tài cho khóa luận un n u  Nghiên cứu vấn đề lý luận bất động sản , quản lí dự án bất động sản , nguồn vốn đầu tư nước  Phân tích đánh giá thực trạng quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam  Đề xuất giải pháp tăng cường việc quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước tốt ấu nộ un đ n3 n  Chương : Cơ sở lý luận quản lí dự án bất động sản  Chương : Thực trạng quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam  Chương : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com C n : Cơ sở lý luận quản lí dự án bất động sản 1.1 Khái niệm bất động sản quản lí dự án bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản thuật ngữ pháp luật (ở số nước Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai dính liền vĩnh viễn với mảnh đất Những thứ xem dính liền vĩnh viễn nhà cửa, ga ra, kiến trúc dầu khí, mỏ khống chất mảnh đất Những thứ dỡ khỏi mảnh đất nhà di động,lều, nhà tạm khơng xem bất động sản Ở Việt Nam khái niệm bất động sản định nghĩa khoản điều 174 Bộ Luật Dân 2005: Bất động sản tài sản bao gồm : đất đai ; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể tài sản gắn liền với nhà , cơng trình xây dựng ; tài sản khác gắn liền với đất đai ; tài sản khác pháp luật quy định Người sở hữu bất động sản phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người thừa hưởng, để yên bất động sản 1.1.2 Khái niệm quản lý dự án bất động sản Theo điều 80 Luật Đầu tư 2005 có quy định nội dung quản lí Nhà nước lĩnh vực đầu tư sau: Xây dựng đạo thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, sách đầu tư phát triển Ban hành tổ chức thực văn quy phạm pháp luật đầu tư LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Hướng dẫn, hỗ trợ nhà đầu tư thực dự án đầu tư giải vướng mắc, yêu cầu nhà đầu tư Cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư Hướng dẫn, đánh giá hiệu đầu tư, kiểm tra, tra giám sát hoạt động đầu tư; giải khiếu nại, tố cáo, khen thưởng xử lý vi phạm hoạt động đầu tư Tổ chức hoạt động đào tạo nguồn nhân lực liên quan đến hoạt động đầu tư Tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư Từ đó, ta hiểu rằng, x t góc độ quản lí Nhà nước Do đặc thù có yếu tố quốc tế nên việc quản lí có khác biệt định, việc cấp ph p đầu tư: khơng phải loại bất động sản người nước ngồi đầu tư vào, khơng phải địa điểm muốn đầu tư chấp thuận từ phía quan quản lí Nó tùy thuộc vào quy hoạch phát triển yếu tố an ninh quốc ph ng tác động 1.1.3 Đặc điểm quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Cơng tác quản lí mang tính chất quốc tế Do đặc thù có tham gia chủ đầu tư người nước ngồi nên việc quản lí dự án khơng áp dụng văn pháp luật Việt Nam mà cần có tham khảo luật pháp quốc tế, quy luật kinh tế, hợp tác quốc tế, công ước mà VN tham gia, nhằm đảm bảo công tạo môi trường đầu tư thân thiện LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Quá trính cấp ph p đầu tư ngặt ngh o, khắt khe Nhằm đảm bảo phát triển quy hoạch, dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi mang lại nhiều lợi ích cho địa phương đặt dự án nói riêng, đất nước nói chung; cần xem x t kĩ loại hình đầu tư, lĩnh vực địa điểm đầu tư Đồng thời, vấn đề an ninh quốc gia có ảnh hưởng to lớn tới việc cấp ph p đầu tư loại dự án Quản lí nguồn vốn dự án Các chủ đầu tư đếu phải cam kết nguồn vốn huy động trình giải ngân vốn trước cấp ph p đầu tư vào VN 1.1.4 Vai trị quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước  Giúp Nhà nước quản lí dự án, đảm bảo quy hoạch phát triển đề ra, hạn chế phát sinh rủi ro Cơng tác quản lí thực tốt giúp quan công quyền nắm bắt số lượng, nguồn vốn đầu tư, vị trí,… dự án, nhằm đưa định chấp thuận đầu tư cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển  Hạn chế rủi ro thực dự án Dự án thực tốt cơng tác quản lí thực tốt, rủi ro dự tính trước có kế hoạch đối phó phù hợp, đảm bảo mục tiêu đề ra, hạn chế lãng phí nguồn lực đối tác đầu tư nguồn lực địa phương  Giúp thị trường bất động sản phát triển hoàn thiện Nhờ có kinh nghiệm phát triển quản lí bất động sản từ phía đối tác nước ngồi, nhà quản lí nước có hội học hỏi kinh nghiệm, hồn thiện cơng tác quản lí, phù hợp với điều kiện Việt Nam  Hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo mơi trường pháp lí lí tưởng cho đầu tư Hệ thống pháp luật Việt Nam phải vận động, hoàn thiện hơn, phù hợp với xu hội nhập nay, nhằm mục đích phát triển thu hút nguồn lực LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nước đảm bảo khơng bị lợi ích đáng dự án nước Việt Nam  Thu hút vốn đầu tư nước ngoài, tạo nguồn lực lớn cho phát triển sở hạ tầng Trên sở hệ thống quản lí tốt, minh bạch thúc đẩy đầu tư từ nướ vào Việt Nam Đây nguồn lực tài vơ lớn cần phải tận dụng  Nâng cao, mở rộng mối quan hệ quốc tế, tạo điều kiện cho hợp tác lĩnh vực khác 1.2 Khái niệm nguồn vốn đầu tư nước 1.2.1 Nguồn vốn FDI 1.2.1.1 Khái niệm Đầu tư trực tiếp nước ngồi ( Foreign Direct Investment) hình thức đầu tư dài hạn cá nhân hay công ty nước vào nước khác cách thiết lập sở sản xuất, kinh doanh Cá nhân hay cơng ty nước ngồi nắm quyền quản lý sở sản xuất kinh doanh Tổ chức Thương mại Thế giới đưa định nghĩa sau FDI: Đầu tư trực tiếp nước (FDI) xảy nhà đầu tư từ nước (nước chủ đầu tư) có tài sản nước khác (nước thu hút đầu tư) với quyền quản lý tài sản Phương diện quản lý thứ để phân biệt FDI với cơng cụ tài khác Trong phần lớn trường hợp, nhà đầu tư lẫn tài sản mà người quản lý nước ngồi sở kinh doanh Trong trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay đựoc gọi "công ty mẹ" tài sản gọi "công ty con" hay "chi nhánh công ty" 1.2.1.2 Ưu điểm LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bổ sung nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội nước  Tiếp thu cơng nghệ bí quản lý , tham gia mạng lưới sản xuất toàn cầu, tăng lượng việc làm, đào tạo nhân công tạo nguồn thu ngân sách lớn  FDI khơng để lại gánh nợ cho phủ nước tiếp nhận đầu tư trị, kinh tế hỗ trợ phát triển thức (ODA) hình thức đầu tư nước ngồi khác vay thương mại, phát hành trái phiếu nước Do vậy, FDI hình thức thu hút sử dụng vốn đầu tư nước ngồi tương đối rủi ro cho nước tiếp nhận đầu tư  Nhà đầu tư không dễ dàng rút vốn khỏi nước sở Đầu tư trực tiếp nước ngồi có tác động mạnh đến trình chuyển dịch cấu kinh tế nước tiếp nhận theo nhiều phương diện: chuyển dịch cấu ngành kinh tế, cấu vùng lãnh thổ, cấu theo nguồn vốn, cấu vốn đầu tư… 1.2.1.3 Hạn chế Khi đầu tư trực tiếp, chủ đầu tư khơng góp vốn mà c n đứng quản lí dự án Tuy nhiên việc quản lí không hiệu khác biệt quốc gia văn hóa , trị , pháp luật , người 1.2.2 Nguồn vốn ODA 1.2.2.1 Khái niệm Hỗ trợ phát triển thức (Official Development Assistance) hình thức đầu tư nước ngồi Gọi hỗ trợ khoản đầu tư thường khoản cho vay không lãi suất lãi suất thấp với thời gian vay dài Đôi c n gọi viện trợ Gọi Phát triển mục tiêu danh nghĩa khoản đầu tư phát LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com triển kinh tế nâng cao phúc lợi nước đầu tư Gọi Chính thức, thường cho Nhà nước vay 1.2.2.2 Ưu điểm  Lãi suất thấp (dưới 3%, trung bình từ 1-2%/năm)  Thời gian cho vay thời gian ân hạn dài (25-40 năm phải hoàn trả thời gian ân hạn 8-10 năm)  Trong nguồn vốn ODA ln có phần viện trợ khơng hồn lại, thấp 25% tổng số vốn ODA 1.2.2.3 Hạn chế Các nước giàu viện trợ ODA gắn với lợi ích chiến lược mở rộng thị trường, mở rộng hợp tác có lợi cho họ, đảm bảo mục tiêu an ninh quốc phịng theo đuổi mục tiêu trị Vì vậy, họ có sách riêng hướng vào số lĩnh vực mà họ quan tâm hay họ có lợi (những mục tiêu ưu tiên thay đổi với tình hình phát triển kinh tế - trị - xã hội nước, khu vực giới).Ví dụ:  Về kinh tế, nước tiếp nhận ODA phải chấp nhận dỡ bỏ dần hàng rào thuế quan bảo hộ ngành công nghiệp non trẻ bảng thuế xuất nhập hàng hoá nước tài trợ Nước tiếp nhận ODA yêu cầu bước mở cửa thị trường bảo hộ cho danh mục hàng hoá nước tài trợ; yêu cầu có ưu đãi nhà đầu tư trực tiếp nước cho ph p họ đầu tư vào lĩnh vực hạn chế, có khả sinh lời cao LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com  Nguồn vốn ODA từ nước giàu cung cấp cho nước ngh o thường gắn với việc mua sản phẩm từ nước mà khơng hồn tồn phù hợp, chí khơng cần thiết nước ngh o Ví dự án ODA lĩnh vực đào tạo, lập dự án tư vấn kỹ thuật, phần trả cho chuyên gia nước thường chiếm đến 90% (bên nước tài trợ ODA thường yêu cầu trả lương cho chuyên gia, cố vấn dự án họ cao so với chi phí thực tế cần thuê chuyên gia thị trường lao động giới)  Nguồn vốn viện trợ ODA c n gắn với điều khoản mậu dịch đặc biệt nhập tối đa sản phẩm họ Cụ thể nước cấp ODA buộc nước tiếp nhận ODA phải chấp nhận khoản ODA hàng hoá, dịch vụ họ sản xuất  Nước tiếp nhận ODA có tồn quyền quản lý sử dụng ODA thơng thường, danh mục dự án ODA phải có thoả thuận, đồng ý nước viện trợ, dù khơng trực tiếp điều hành dự án họ tham gia gián tiếp hình thức nhà thầu hỗ trợ chuyên gia  Tác động yếu tố tỷ giá hối đối làm cho giá trị vốn ODA phải hoàn lại tăng lên Ngoài ra, tình trạng thất thốt, lãng phí; xây dựng chiến lược, quy hoạch thu hút sử dụng vốn ODA vào lĩnh vực chưa hợp lý; trình độ quản lý thấp, thiếu kinh nghiệm trình tiếp nhận xử lý, điều hành dự án… khiến cho hiệu chất lượng cơng trình đầu tư nguồn vốn cịn thấp đẩy nước tiếp nhận ODA vào tình trạng nợ nần 1.3 Các quy định pháp lý đầu tư nước vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Quy định điều kiện đầu tư nước lĩnh vực Kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm :  Tổ chức, cá nhân nước ngoài, kinh doanh bất động sản kinh doanh dịch vụ bất động sản phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;Đầu tư cải tạo đất đầu tư cơng trình hạ tầng đất thuê thuê đất có hạ tầng ; Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định khoản Điều Luật Ngoài phạm vi quy định trên, vào quy định Luật này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư văn pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định hoạt động khác kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội thời kỳ lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế  Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật  Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản; kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản; kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có hai người có chứng mơi giới bất động sản, có dịch vụ định giá bất động sản phải có hai người có chứng định giá bất động sản  Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng mơi giới bất động sản 1.4 Nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản ly đầu tư dự án nước vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS 1.4.1 Nhân tố kinh tế 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com C n : Thực trạng quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam 2.1 Thực trạng đầu tư nước vào dự án bất động sản Việt Nam Tính đến ngày 15 tháng 12 năm 2013 , vốn FDI đăng kí đạt 21.6 tỷ USD , tăng 54,5% so với kỳ Giải ngân vồn FDI tăng 9,9% so với năm 2012 đạt 11,5 tỉ USD Mức giải ngân FDI cao tín hiệu tích cực bối cảnh đầu tư nước sụt giảm Tuy nhiên , không giống năm trước , vốn FDI năm 2013 chủ yếu tập trung vào ngành công nghiệp chế biến sản xuất với trị giá 16,6 tỷ USD , chiếm 76,9% tổng vốn đăng kí , sản xuất phân phối điện , khí nước chiếm 9,4% lĩnh vực bất động sản chiếm 4,4% đứng vị trí thứ Theo số liệu từ tổng cục thống kê , vốn FDI vào bất động sản Việt Nam giảm mạnh năm gần tình hình khó khăn ngành Nhìn lại năm qua từ năm 2004 đến năm 2008 , vốn FDI vào thị trường bất động sản tăng trưởng đặn song song với gia tăng nguồn vốn FDI đăng kí vào Việt Nam Lượng vốn FDI đăng kí FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt kỉ lục vào năm 2008 với trị giá 71.73 tỷ USD 23,60 tỷ USD Kể từ sau số liệu khơng c n trì bắt đầu có dấu hiệu giảm 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Sự suy giảm mạnh mẽ dòng vốn FDI vào lĩnh vực BDS từ năm 2009 đến năm 2012 hệ việc nhà đầu tư nước phải đối mặt với nhiều vấn đề phát sinh từ khủng hoảng kinh tế toàn cầu diễn năm 2007 năm 2008 Trong bối cảnh , nhiều nhà đầu tư có đủ nguồn lực để tập trung vào dự án hoạt động Trong năm 2013 , kinh tế toàn cầu bước đầu cải thiện , vốn FDI vào thị trường Việt Nam tăng trở lại FDI vào lĩnh vực bất động sản cịn thấp năm ngoái Nguyên nhân thực trạng khó khăn thách thức mà thị trường bất động sản Việt Nam phải đối mặt tính khoản thấp , lượng giao dịch , tín dụng khan hành lang pháp lý phức tạp không đầy đủ , khiến cho nhà đầu tư nước ngần ngại Bên cạnh , phân khúc thị trường thường nhà đầu tư bất động sản nước ưa chuộng sản phẩm cao cấp , hộ cao cấp , văn ph ng khu nghỉ dưỡng sang trọng , phải dối mặt với tình trạng bão hịa nguồn cung dư thừa 2.1.1 Thực trạng đầu tư nước dự án nhà Trong loại hình bất động sản có đầu tư xây dựng bất động sản nhà hình thức phổ biến xét tỷ lệ đầu tư thị trường nhà phát triển dự án, số lượng giao dịch thị trường sơ cấp thứ cấp số lượng 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhà đầu cơ, đầu tư khách hàng tham gia vào loại hình Đầu tư vào loại hình bất động sản nhà thường mang lại tính khoản cao với mức rủi ro chấp nhận so với loại hình khác Ngồi khoản lợi tức chủ yếu đền từ việc gia tăng giá trị khoản đầu tư, nhà đầu cơ, đầu tư khách hàng thu dịng tiền ổn định từ việc cho thuê bất động sản nhà họ chưa có nhu cầu sử dụng Các nhà đầu tư nước trọng vào phân khúc nhà đặc biệt chung cư ,căn hộ cao cấp Theo thống kê cục đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư) tháng đầu năm 2014 có tới 13 tỷ USD đổ vào dự án xây dựng khu đô thị cao cấp Tiêu biểu kể đến số dự án triển khai địa bàn nước dự án khu đô thị Hanoi Westgate huyện Quốc Oai eppel Land (Singapore) liên doanh với Công ty TNHH liên doanh Hà Nội Westgate đầu tư với vốn đầu tư dự tính khoảng 140 triệu USD; hay tập đoàn Rose Rock, doanh nghiệp đầu tư gia đình tài phiệt dầu mỏ Rockerfeller dự tính chi 2,5 tỷ USD Mỹ vào dự án xây dựng chung cư khách sạn Tuy H a; dự án khu thị đại học tập đồn Berjaya Leisure (Malaixia) 3,4 tỷ USD Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều dự án khác Ngoài phân khúc nhà cao cấp, với tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều nhà đầu tư nước ngồi bắt đầu có xu hướng đầu tư vào phân khúc nhà thu nhập thấp nhà xã hội Phân khúc ngày thu hút nhà đầu tư ngoại, trước tiên kể đến CapitaLand, Indochina Land, sau N.H.O với gần tỷ USD đôầu tư vào dự án nhà xã hội Việt Nam… 2.1.2 Thực trạng đầu tư nước dự án văn ph ng Khi chọn phân khúc văn ph ng làm mục tiêu đầu tư, điều nhà đầu tư cần quan tâm tình hình kinh tế vĩ mơ giới nói chung Việt Nam nói riêng điều tác động trực tiếp đến đầu phân khúc văn ph ng Từ đó, nhà đầu 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tư có nhận định sâu sát trạng thị trường bao gồm nguồn cung, cầu, thời gian thu hồi vốn khả sinh lời Nguồn thu nhập từ cao ốc văn ph ng thường biến động theo tình hình phát triển kinh tế Khi kinh tế đà phát triển viễn cảnh sáng phân khúc đem lại nguồn thu đáng kể cho nhà đầu tư ; ngược lại kinh tế đối mặt với khó khăn định nguồn thu rõ ràng bị ảnh hưởng mạnh nhu cầu thuê văn ph ng cơng ty có chiều hướng xuống việc cắt giảm chi phí khách hàng ưu tiên hàng đầu Kinh tế Việt Nam rơi vào trường hợp thứ hai, Chính phủ chấp nhận hy sinh tốc độ tăng trưởng kinh tế nhằm tập trung hạ nhiệt lạm phát, làm cho thị trường cao ốc cho thuê rơi vào tình trạng thật khó khăn Mặc dù chủ đầu tư phải sử dụng nhiều phương thức khuyến mãi, đưa nhiều gói dịch vụ chăm sóc khách hàng đa dạng nhằm thu hút người thuê không giúp cho thị trường cao ốc văn ph ng hoạt động sơi chất, số lượng khách hàng khơng thay đổi, họ thay đổi thói quen tiêu dùng chuyển từ sản phẩm nhà đầu tư sang nhà đầu tư khác Phân khúc văn ph ng thời gian rơi vào tình trạng trầm lắng nên năm gần tỉ lệ vốn nước ngồi đầu tư vào văn ph ng tương đổi chủ yếu nhà đầu tư nước chuyển dịch hướng đầu tư sang phân khúc du lich , nghỉ dưỡng 2.1.3 Thực trạng đầu tư nước dự án nghỉ dưỡng du lịch Những năm gần dân số thuộc tầng lớp trẻ, trung lưu với thu nhập xếp vào loại ổn định ngày tăng cao; thêm vào lợi nhuận thu từ hội đầu tư chuyển biến theo chiều hướng khả quan giúp Việt Nam trở thành điểm nóng cho thương vụ đầu tư bất động sản cao cấp Trong số đó, loại 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hình bất động sản nghỉ dưỡng dần quen thuộc trở thành phân khúc quan trọng thị trường Tuy nhiên, phân khúc có mức độ khoản tương đối thấp nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn so với phân khúc khác thời gian thu hồi vốn k o dài Tuy nhiên, nhà đầu tư cá nhân, khoản lợi tức thu từ việc mua bán bất động sản nhà đầu tư thu dòng tiền ổn định từ việc cho thuê lại tài sản thời điểm họ chưa có nhu cầu sử dụng, góp phần mang lại nguồn thu nhập có giá trị Kinh nghiệm từ năm qua cho thấy lợi ích hữu mà loại hình đầu tư mang lại cho nhà đầu tư cá nhân Nhà đầu tư nước tập trung phần lớn vào dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Bất động sản du lịch lĩnh vực đặc biệt, đầu tư lĩnh vực đầu tư bất động sản phát triển dịch vụ chất lượng cao Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hội lớn cho nhà đầu tư nước đổ vốn vào đầu tư lĩnh vực Thơng qua phát triển dịch vụ du lịch họ thị trường nước tạo chuỗi ứng tồn cầu ngành du lịch Tính đến tháng đầu năm 2014 có gần 8,3 tỷ USD đầu tư vào khách sạn , du lịch Vốn đầu tư FDI đổ vào lĩnh vực chủ yếu tập toàn lữ hành quốc tế, nhà khai thác tour giới Nga , Nhật Bản, Hàn Quốc… Với mạnh tốt điều hành tuor quốc tế, hợp tác với chủ đầu tư Việt Nam dễ tìm tiếng nói chung hai bên có lợi Tuy nhiên khả chi phối nhà đầu tư nước ngồi lớn định thành cơng dự án Việt Nam có tiềm lớn phát triển du lịch nghỉ dưỡng, du lịch khách sạn Tuy nhiên, điều phần lớn nhà đầu tư băn khoăn khả hịa vốn, thu lợi dự án, giá đất Khi xem x t đầu tư, nhà đầu tư ý đến hai tiêu chí: mức độ rủi ro dự án đầu tư mơi trường kinh doanh Có nhiều 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quỹ đầu tư nước xem xét khả đầu tư Việt Nam họ thấy tiềm tăng trưởng, tiềm phát triển thị trường Nếu tiềm phát triển tăng, nhu cầu tăng, tỉ lệ hấp thụ tăng, thời gian hồn vốn ngắn đương nhiên khả dự án đầu tư cao Tuy nhiên, khó khăn mơi trường kinh doanh Việt Nam, thị trường nổi, chưa phát triển nên phần lớn sách, quy trình thường xun thay đổi chưa mang tính thống nhất, rõ ràng minh bạch nhà đầu tư kỳ vọng Hiện có nhiều nhà đầu tư triển khai dự án, cụ thể Rockefeller đầu tư 2,5 tỷ USD vào dự án Vũng Rô - Phú Yên, nhà tỷ phú Israel Igal Ahouvi với dự án Alma Resort Bãi Rồng – Cam Ranh trị giá 300 triệu USD cho thấy nhà đầu tư thấy tiềm phát triển mạnh dạn đầu tư 2.1.4 Thực trạng đầu tư nước dự án cơng nghiệp Khi nói đến bất động sản, hầu hết nhắc tới dự án đất nền, biệt thự liền kề, hộ chung cư, hộ văn ph ng cho thuê… mà quên loại hình bất động sản doanh nghiệp, xây dựng nhà xưởng, cho thuê xí nghiệp, kho bãi, dự án đầu tư mặt phục vụ sản xuất Thực tế, phân khúc chuyên gia đánh giá tiềm có triển vọng năm 2014 Tuy nhiên, phân khúc bất động sản chưa đầu tư, khai thác cách, triệt để Việt Nam điểm hấp dẫn, thu hút đầu tư nhà đầu tư nước ngồi, mơi trường trị ổn định, kinh tế phát triển, nguồn nhân công trẻ dồi cộng thêm vị trí thuận lợi giao thơng, cửa ngõ hoạt động giao thương quốc tế Không thế, Nhà nước trọng đầu tư xây dựng sở vật chất khu công nghiệp, khu chế xuất nhằm tạo điều kiện tiếp cận thuận lợi, dễ dàng đồng thời tăng sức hút với nhà đầu tư Tuy nhiên, thực tế nhà đầu tư có nhu cầu tìm hiểu thông tin nhà xưởng, kho bãi, họ vất vả đơn vị, công ty tư vấn, môi giới hay 18 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sàn giao dịch làm nhiệm vụ Tại Việt Nam, có số đơn vị tư vấn nước Savills, CBRE, Cushman & Wakefield… trì nghiên cứu, tư vấn mảng bất động sản Thế nên, khách hàng thường tự tìm đến khu công nghiệp truyền thống để trực tiếp làm việc với chủ đầu tư qua quan hệ công việc, mối làm ăn giới thiệu Các nhà đầu tư thường kỹ tính việc chọn lựa ví trí đặt sở sản xuất, kho xưởng Các khu cơng nghiệp có sẵn sở hạ tầng tốt, nguồn cung cấp điện ổn định, hệ thống xử lý môi trường nước thải… thường ưu tiên chọn lựa Phân khúc nhà đầu tư nước tập trung đầu tư Lũy cuối quý I/2014, khu công nghiệp, khu kinh tế nước thu hút 5.300 dự án FDI, với tổng vốn đầu tư đăng ký 112 tỷ USD, chiếm khoảng 50% tổng số 236 tỷ USD vốn FDI vào Việt Nam 25 năm qua Điều cho thấy ưu khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút đầu tư, đặc biệt FDI Nếu cần thêm minh chứng cho nhận định này, lấy số 472 dự án, với tổng vốn đăng ký 8,742 tỷ USD vốn FDI đổ vào khu công nghiệp năm 2013 để khẳng định Chưa kể, cịn có 37 dự án, với tổng vốn đăng ký đạt 2,347 tỷ USD đổ vào khu kinh tế Và số liệu với dự án đầu tư Theo báo cáo Bộ Kế hoạch Đầu tư cho biết , vốn đầu tư tăng thêm vào khu công nghiệp năm 2013 lên tới 2,533 tỷ USD Con số khu kinh tế 7,148 tỷ USD Tính chung năm 2013, tổng số vốn đầu tư nước ngồi vào khu cơng nghiệp, khu kinh tế nước đạt 19,942 tỷ USD, chiếm 50% tổng số lượt dự án chiếm 92% tổng vốn đầu tư đăng ký điều chỉnh tăng thêm nước, tăng 2,47 lần so với kỳ năm 2012 19 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Năm 2013, khu công nghiệp, khu kinh tế thu hút nhiều dự án quy mô lớn, công nghệ đại, dự án Tập đoàn Samsung Thái Nguyên (hơn 3,2 tỷ USD); Dự án Cơng ty TNHH Lọc hóa dầu Nghi Sơn - Thanh Hóa (điều chỉnh tăng vốn đầu tư 2,8 tỷ USD); hay Dự án Công ty TNHH LG Electronics Việt Nam - Hải Phịng (1,5 tỷ USD) 2.2 Cơng tác quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Việt Nam Nhận biết lợi ích từ nguồn vốn FDI đầu tư bất động sản, Nhà nước Việt Nam có sách khuyến khích, thu hút nguồn vốn Những sách khuyến khích, thu hút đầu tư nguồn vốn đầu tư FDI vào Việt Nam quy định cụ thể, rõ ràng văn pháp luật Điển hình Luật Khuyến khích đầu tư nước (sửa đổi) năm 1998 Trong văn luật quy định rõ trường hợp khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đầu tư hỗ trợ, khuyến khích; hình thức hỗ trọ đầu tư sao,….Tất quy định rõ ràng Chương III: Ưu đãi đầu tư Luật Chẳng hạn, dự án đầu tư điều 15 giảm 50% tiền sử dụng đất trường hợp giao đất phải trả tiền sử dụng đất Và c n nhiều ưu đãi, hỗ trợ khác quy định cụ thể Bên cạnh sách thu hút, khuyến khích đầu tư nước ngồi, Nhà nước Việt Nam có cơng cụ quản lý nhằm ổn định thị trường bất động sản, định hướng phát triển quy hoạch đảm bảo đầu tư có hiệu Trước tiên, quy định đầu tư nước quy định Luật Đầu tư nước Việt Nam năm 1996 Quốc hội Bên cạnh Luật Đầu tư nói chung, văn luật quy định cụ thể việc quản lí nhà đầu tư nước đầu tư vào Việt Nam Văn phân loại cụ thể loại dự án đầu tư có vốn FDI vào Việt Nam, hình thức đầu tư chấp nhận, quan chịu trách nhiệm quản lí 20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com loại dự án Quan trọng hết quy định đăng ký đầu tư cấp giấy ph p đầu tư Đây điều kiện bắt buộc dự án muốn triển khai lãnh thổ Việt Nam Và cơng cụ quản lí mạnh hệ thống quan cơng quyền trước chủ đầu tư nước ngồi Nhằm bổ trợ cho Luật Đầu tư nước Việt Nam thực có hiệu phù hợp với giai đoạn phát triển kinh tế đất nước, nhiều thông tư, nghị định ban hành để hướng dẫn thực luật bổ sụng quy định điều kiện mơi trường kinh tế-chính trị-xã hội nước thay đổi Trong có thơng tư số 16/2000/TT-BXD Hướng dẫn việc quản lý xây dựng hoạt động đầu tư nước quản lý nhà thầu nước vào nhận thầu xây dựng tư vấn xây dựng công trình Việt Nam, có quy định cụ thể công việc quản lý, trách nhiệm bên liên quan cơng tác quản lí Tuy có hệ thống văn pháp luật hồn thiện cơng tác quản lý hoạt động đầu tư có nguồn vốn nước Việt Nam xảy nhiều vấn đề nan giải Khơng thể phủ nhận lợi ích mà dự án có vốn đầu tư nước ngồi mang lại cho địa phương kinh tế chung nước, thiếu suy x t địa phương có vốn đầu tư nước ngồi xin lập dự án mang đến tình trạng cấp ph p đầu tư tràn lan, không theo quy hoạch, làm ảnh hưởng đến phát triển địa phương phát triển chung vùng Tiêu biểu kể đến tượng đầu tư vào sân golf khu nghỉ dưỡng cách tràn lan thời gian qua Việc cấp ph p tràn lan loại dự án nhằm thu hút vốn FDI cho địa phương (có thể gọi vốn FDI thu hút thước đo khơng thức cho phát triển địa phương) tạo hệ lụy vô nghiêm trọng khó l ng khắc phục lại nguyên trạng trước thưc Với diện tích cho khu sân golf nghỉ dưỡng lên đến vài trăm ha, muốn có đủ diện tích để làm dự án, chủ đầu tư thường tiến hành xin giao đất nông nghiệp lâm nghiệp 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com để tiến hành dự án Như diện tích đất nơng nghiệp đất rừng phải chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp để phục vụ dự án; phải hi sinh quỹ đất nông, lâm nghiệp hiệu dự án mang lại cho địa phương không đạt dự tính chủ đầu tư đề cập xin dự án Diện tích đất nơng nghiệp đi, tức người nông dân không c n đất canh tác, không c n công việc, họ phải chuyển sang lĩnh vực nghề nghiệp khác Ngồi có tiền đền bù diện tích đất bị thu hồi, với trình độ c n k m đa số phận người dân dẫn đến nhiều vấn nạn xã hội khác Sau khó khăn yếu cơng tác quản lí dự án bất động sản nhà nước ta :  Hậu gây việc quản lí yếu k m dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi khơng nhỏ Do định cấp ph p đầu tư co dự án cần có xem x t kỹ lưỡng lợi ích địa phương thu phải đánh đổi cho lợi ích Trên sở để có định sáng suốt chiến lược phát triển địa phương  Các sách quy hoạch chưa thực tốt với tiến độ chậm Vấn đề đền bù giải phóng mặt ln gây khó khăn cho nhà nước doanh nghiệp nước thực dự án BĐS Đặc biệt, công tác tuyền truyền sách c n chưa thực sách đền bù khơng thoả đáng nên nhiều dự án khơng thể thực giải phóng mặt khiến nhà đầu tư nước ngồi bị lãng phí thời gian, chi phí lại, làm thủ tục hành quan trọng tin tưởng với đối tác Việt Nam tính khả thi sách nhà nước  Đội ngũ quản lý BĐS nhà nước nhiều hạn chế chun mơn, trình độ ngoại ngữ làm việc với nhà đầu tư nước Cách hiểu 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com truyền đạt lại quy định pháp luật cho nhà đầu tư quan khác nhiều có mâu thuẫn khiến nhà đầu tư hoang mang  Hiện tại, sở hạ tầng Việt Nam c n chưa tốt Mặc dù có nhiều dự án cải tạo tình trạng đường xá, hệ thống cấp nước Việt Nam vấn đề khiến nhà đầu tư e ngại Việt Nam chưa khắc phục tình trạng ngập nước khu vực trung tâm Giao thơng cịn nhiều bất cập phương tiện lại lộn xộn đường, nhiều thành phố có cung đường thường xuyên xảy tắc nghẽn thời gian dài  Tổ chức máy quản lý nhà nước thiếu thống đồng Một vấn đề dự án có lại thuộc thẩm quyền nhiều quan khác Ngồi ra, việc nối mạng thơng tin quản lý dự án quan quyền chưa thực hiện, gây khó khăn cho cán phụ trách dự án vàdoanh nghiệp cần xác minh thông tin để giải vấn đề u cầu  Tình trạng tham nhũng khắc phục Những thủ tục liên quan đến đất đai làm nảy sinh tượng tham nhũng Tuy nhiên, vấn đề khó đề cập đến khó chứng minh thân nhà đầu tư hài l ng với chi phí bỏ Nói cách khác, số dự án, nhà đầu tư tự nguyện tiếp tay cho nạn tham nhũng để nhanh chóng đạt mục đích đầu tư coi đơi bên có lợi Thực tế, hầu hết dự án bất động sản phát sinh tượng tham nhũng, từ khâu bàn giao mặt đến khâu xây dựng kinh doanh Do đó, chi phí đầu tư thực tế ln bị đẩy lên Tình trạng tham nhũng làm nhà nước bị số hội thu hút vốn đầu tư có nhàđầu tư chấp nhận bỏ chi phí cao Nhưng điều quan trọng sẽtạo định kiến 23 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhà đầu tư nước ngồi kinh doanh đây, có thể, người lao động doanh nghiệp lại chịu hậu định kiến 2.3 Nguyên nhân  Các nhà đầu tư nước gặp nhiều khó khăn quản lí dự án bất động sản đầu tư vào thị trường Việt Nam khác biệt ngôn ngữ , người, xã hội , văn hóa …  Mặc dù nhà nước tích cực đưa sách nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư nước nhiên nhiều sách lại khơng rõ ràng , minh bạch khiến nhà đầu tư nước e ngại , hoang mang  Đội ngũ quản lí c n yếu chuyên môn , thiếu đồng cơng việc gây khó khăn quản lí dự án lớn , phức tạp Các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi thường sử dụng cơng nghệ cao mà trình độ nhân viên chưa cao gây ảnh hưởng việc vận hành dự án dẫn đến quản lí gặp khó khăn  Việc quản lí dự án bất động sản Việt Nam chưa có hệ thống đào tạo nhiều nước khác ngoại trừ khoa kinh doanh bất động sản đại học kinh tế quốc dân Hà Nội 24 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com C n : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi 3.1 Những hạn chế việc đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản  Các dự án FDI đầu tư vào ngành BĐS Hà Nội hạn chế, chưa tương xứng với tiềm đối tác này, đặc biệt chưa tận dụng phát huy lợi Thủ đô phát triển kinh tế du lịch Cơ cấu hình thức đầu tư dự án FDI chưa đa dạng Các hình thức đầu tư tập trung vào hình thức doanh nghiệp liên doanh doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi Hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh hình thức đầu tư khác c n hạn chế  Tỷ lệ dự án đầu tư nước ngồi có sử dụng cơng nghệ cao, cơng nghệ nguồn cịn thấp Trong số đối tác nước ngồi châu Âu Hồ Kỳ đầu tư chưa lớn chưa tương xứng với tiềm họ  Một số doanh nghiệp có vốn đầu tư ngước ngồi khơng thực quy định luật pháp việc sử dụng lao động người Việt Nam , như: k o dài thời gian học nghề, trả lương thấp mức lương tối thiểu Nhà nước quy định, không thực chế độ bảo hiểm xã hội, kéo dài thời gian lao động ngày, Trong đó, nhiều người lao động không nắm quy định pháp luật, cộng thêm việc thiếu tổ chức cơng đồn , cán bộcủa bên Việt Nam không bảo vệ quyền lợi đáng người lao động, nguyên nhân chủ yếu xảy tranh chấp lao động doanh nghiệp có vốn đầu tư nước 3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi  Giữ vững ổn định trị có ý nghĩa định đến việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài, yếu tố nhà đầu tư xem x t Họ muốn đầu tư khu vực, quốc gia có ổn định 25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trị- xã hội, có đủ lực điều kiện thực đầy đủ cam kết với độ tin cậy cao Hơn việc giữ vững ổn định trị – xã hội có ý nghĩa quan trọng với phát triển ngành kinh doanh BĐS, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thu hút đầu tư, du lịch, tới hoạt động lưu trú, hoạt động sản xuất kinh doanh… từ ảnh hưởng lớn tới kết kinh doanh doanh nghiệp có vốn nước ngồi hoạt động Việt Nam, ảnh hưởng tới định nhà đầu tư xem xét đầu tư vào lĩnh vực bất động sản  Hoàn thiện hệ thống luật pháp nói chung, tiếp tục xây dựng hồn thiện hệ thống sách liên quan đến đầu tư thị trường bất động sản, nhằm tạo môi trường thuận lợi cho đầu tư, hạn chế bất công nhà đầu tư nước quốc tế Hệ thống luật pháp quản lí thị trường bất động sản Việt Nam nhiều yếu dẫn đến hoạt động thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, biến động khó lường Đây trở ngại lớn nhà đầu tư nước có ý định đầu tư vào nước ta Đồng thời chế sách quy định pháp luật đầu tư điểm yếu hệ thống lập pháp Việt Nam  Tăng cường hoạt động phòng chống tham nhũng, tiêu cực hoạt động quản lí đầu tư, cấp ph p đầu tư, nhằm tạo điều kiện tốt cho nhà đầu tư nước Đồng thời không loại bỏ rủi ro lựa chọn nhà đầu tư sai lầm tác động từ phía chủ thầu dự án đến quan quản lí gây  Tiến hành cấu lại máy quản lí Nhà nước Hoạt động vừa giảm thiểu chi phí cơng, vừa tạo thơng thống, nhanh gọn hoạt động cấp ph p đầu tư Mặt khác gián tiếp hạn chế tham nhũng hệ thống công quyền 26 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com K t Luận Kinh doanh quản lý bất động sản lĩnh vực Việt Nam Kể từ sau khủng hoảng tài Châu Á, thực tế cho thấy nhà đầu tư, kinh doanh quản lý dự án bất động sản, đặc biệt dự án có vốn đầu tư nước ngồi chứng tỏ tầm quan trọng việc vận hành phát triển cơng trình Sự thành cơng dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Hà nội trở thành động lực học kinh nghiệm để phát triển mặt đô thị Thủ đô bối cảnh Việt Nam trở thành thành viên thứ 150 Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Tuy nhiên, việc kinh doanh, quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi điểm hạn chế định Bằng luận văn này, việc nghiên cứu cách hệ thống sở lý thuyết bất động sản hoạt động kinh doanh, quản lý bất động sản, tác giả mong muốn tổng kết thành công hạn chế dự án bất động sản có vốn đầu tư nước thời gian qua đưa nguyên nhân thành công hạn chế Trên sở đó, tác giả mạnh dạn đưa số giải pháp để tăng cường hoạt động quản lý phát triển dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Hà Nội Việc gia nhập WTO hứa hẹn thời gian tới, Việt nam địa điểm đến hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngoài, khách du lịch quốc tế ngày thu hút dự án đầu tư vào dự án bất động sản Với lợi thủ đô đất nước lại nhiều hạn chế sở vật chất hạ tầng, Hà Nội nhiều nhu cầu phát triển bất động sản trở thành địa điểm chiến lược để nhà đầu tư nước phát triển dự án kinh doanh bất động sản 27 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... việc quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước tốt ấu nộ un đ n3 n  Chương : Cơ sở lý luận quản lí dự án bất động sản  Chương : Thực trạng quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước. ..  Nghiên cứu vấn đề lý luận bất động sản , quản lí dự án bất động sản , nguồn vốn đầu tư nước ngồi  Phân tích đánh giá thực trạng quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngồi Việt Nam ... luanvanchat@agmail.com C n : Thực trạng quản lí dự án bất động sản có vốn đầu tư nước Việt Nam 2.1 Thực trạng đầu tư nước vào dự án bất động sản Việt Nam Tính đến ngày 15 tháng 12 năm 2013 , vốn FDI đăng kí đạt