Phân tích tài chính dự án bất động sản

Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa MỤC LỤC DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN 1.Những vấn đề chung dự án đầu tƣ bất động sản 1.1.Khái niệm dự án đầu tư bất động sản 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản Phân tích tài dự án đầu tƣ bất động sản 2.1 Khái niệm 2.2.Mục đích phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 2.3.Sự cần thiết việc phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 2.3.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án nhà quản trị đầu tư bất động sản 10 2.3.2 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản người cho vay 10 2.3.3 Sự cần thiết phân tích tài dự án nhà đầu tư bất động sản 10 2.4 Yêu cầu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản 10 Những nhân tố ảnh hƣởng đến trình phân tích tài dự án đầu tƣ bất động sản 11 3.1 Nguồn nhân lực làm cơng tác phân tích tài 11 3.2 Công tác thu thập xử lý thông tin 12 3.3 Hệ thống trang thiết bị công nghệ 13 3.4 Năng lực tổ chức quản lý dự án 13 Phƣơng pháp sử dụng phân tích tài dự án đầu tƣ bất động sản 14 4.1 Phương pháp so sánh đối chiếu tiêu 14 4.2 Phương pháp phân tích độ nhạy 14 4.3 Phương pháp dự báo 14 4.4 Phương pháp thẩm định theo trình tự 15 4.5 Phương pháp triệt tiêu rủi ro 15 Nội dung phân tích tài dự án đầu tƣ bất động sản 15 SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa 5.1 Xác định tổng mức vốn đầu tư cấu nguồn vốn dự án đầu tư BĐS 15 5.1.1 Xác định tổng vốn đầu tư 15 5.1.2 Xác định nguồn tài trợ cho dự án 18 5.2 Lập báo cáo tài dự kiến cho năm giai đoạn đời dự án đầu tư bất động sản 18 5.2.1 Xác định doanh thu từ hoạt động dự án 18 5.2.2 Xác định chi phí vận hành hàng năm dự án 19 5.2.3 Dự trù lãi lỗ dự án 19 5.2.4 Xác định dòng tiền dự án 19 5.3 Phân tích độ an tồn tài dự án đầu tư bất động sản 20 5.4 Thẩm định độ nhạy dự án 20 PHẦN 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ ARCHI 22 Giới thiệu tổng công ty cổ phần đầu tƣ Archi 22 1.1 Lịch sử hình thành 22 1.2 Chức nhiệm vụ 22 1.2.1 Hoạt động đầu tư phát triển công ty ngành: 23 1.2.2 Hoạt động đầu tư dự án 23 1.2.3 Dịch vụ tư vấn đầu tư (không bao gồm tư vấn luật, tài chính) 23 1.2.4 Các hoạt động khác bao gồm 23 1.3 Kết hoạt động kinh doanh công ty năm gần 24 Thực trạng cơng tác phân tích tài dự án đầu tƣ BĐS tổng cơng ty cổ phần đầu tƣ Archi 26 2.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư BĐS công ty 26 2.1.1 Xác định tổng mức đầu tư 26 2.1.2 Xác định doanh thu – chi phí báo cáo tài hàng năm dự án 27 2.1.3 Tính tốn tiêu đánh giá hiệu tài dự án 27 2.1.4 Xác định khả trả nợ 27 PHẦN 3: MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TẠI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ ARCHI 29 Định hƣớng hoạt động đầu tƣ dự án bất động sản công ty 29 SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Đánh giá cơng tác phân tích tài dự án đầu tƣ BĐS cơng ty 30 2.1 Những kết đạt 30 2.2 Những tồn cơng tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS 31 2.3 Một số nguyên nhân tồn cơng tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS 33 2.3.1 Nguyên nhân chủ quan 33 2.3.2 Nguyên nhân khách quan 33 KẾT LUẬN 35 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 36 SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS CP BGĐ : : : Bất động sản Cổ phần Ban giám đốc HĐQT : Hội đồng quản trị HĐ BHXH : : Hợp đồng Bảo hiểm xã hội BHYT : Bảo hiểm y tế TSCĐ : Tài sản cố định TMĐT TNHH : : Tổng mức đầu tư Trách nhiệm hữu hạn TNDN : Thu nhập doanh nghiệp SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa LỜI NÓI ĐẦU I Lý chọn đề tài Trong kinh tế quốc dân, hoạt động đầu tư nói chung đầu tư bất động sản nói riêng đóng vai trị quan trọng, có tính chất định đến phát triển toàn xã hội Với đặc trưng lượng vốn lớn thời gian thu hồi vốn thường kéo dài, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần xem xét kĩ lưỡng, đặc biệt tài sơ để xem xét tính khả thi, định đầu tư, tính tốn quy mô lợi nhuận thu dự án Qúa trình phân tích tài chuẩn bị tốt đem lại hiệu cao cho dự án đầu tư bất động sản Ngược lại, có sai sót ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động doanh nghiệp Vì nói cơng tác phân tích tài có tính chất sống cịn dự án đầu tư bất động sản Tuy nhiên, thực tế cơng tác phân tích tài nhiều dự án bất động sản cịn gặp khó khăn, bất cập khơng sát với thực tế Đây nguyên nhân gây nhiều hạn chế trình đầu tư vận hành dự án, ví dụ tình trạng chậm tiến độ thực nhiều dự án Vì hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án vấn đề cấp thiết nay, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án công ty đầu tư bất động sản góp phần đáng kể nâng cao hiệu hoạt động dự án sử dụng cách tốt nguồn lực xã hội II Mục tiêu nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: - Đi sâu nghiên cứu vấn đề lý thuyết nhằm nắm vững sở khoa học phân tích tài dự án đầu tư bất động sản - Xem xét đánh giá tình hình phân tích tài dự án đầu tư bất động sản làm sở cho việc định đầu tư công ty cổ phần đầu tư Archi - Phân tích ưu điểm đạt mặt cịn tồn cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản III Phạm vi nghiên cứu Tập trung nghiên cứu công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản tổng công ty cổ phần đầu tư Archi IV Thời gian nghiên cứu Từ năm 2008 đến SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa V Phƣơng pháp nghiên cứu Đề án nghiên cứu có sử dụng số phương pháp nghiên cứu như: phân tích, tổng hợp, thống kê, khảo sát thực tiễn,… VI Kết cấu đề án Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung chuyên đề chia thành phần sau: Phần 1: Cơ sở lý luận phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Phần 2: Thực trạng cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty cổ phần đầu tư Archi Phần 3: Một số nhận định cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản tổng công ty cổ phần đầu tư Archi SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Những vấn đề chung dự án đầu tƣ bất động sản 1.1.Khái niệm dự án đầu tư bất động sản Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ kinh tế tăng lên không ngừng dự án đầu tư số lượng chất lượng Hoạt động đầu tư theo dự án đóng vai trị đặc biệt quan trọng, cần phải quan tâm ý cách mức Vậy dự án đầu tư? Và dự án đầu tư cần có thành phần gì? Dự án tập hợp hoạt động quy trình có liên quan tới nhằm thực mục tiêu đặt điều kiện giới hạn nguồn lực, ngân sách khoảng thời gian định Cịn đầu tư hiểu đơn giản hoạt động bỏ vốn nguồn lực nhằm thu kết lớn tương lai Như vậy, dự án đầu tư bất động sản tập hợp hoạt động có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng cải tạo công trình BĐS nhằm mục đích phát triển, trì, nâng cao chất lượng cơng trình sản phẩm, dịch vụ thời gian định thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Một dự án đầu tư bất động sản thường bao gồm nhiều thành phần khác nhau, phần có nhiệm vụ định, nhiên có thành phần khơng thể thiếu dự án đầu tư bất động sản nào, thành phần sau: - Thứ nhất, mục tiêu dự án Mục tiêu dự án cho ta biết đích mà dự án cần đạt Mục tiêu nhìn chung chia thành hai loại mục tiêu phát triển mục tiêu trước mắt - Thứ hai kết dự án đem lại: kết tạo từ hoạt động khác dự án Đây nhân tố quan trọng dự án cho ta biết dự án có thực đem lại lợi ích cho chủ đầu tư cho kinh tế xã hội hay khơng, kết cần phải có tính cụ thể định lượng - Thứ ba hoạt động tiến hành: Đó nhiệm vụ hành động thực suốt dự án, sở sử dụng nguồn lực tài chính, nhân lực, trang thiết bị, có sẵn để tạo kết định - Thứ tư nguồn lực để tiến hành hoạt động dự án: nguồn lực cần thiết bao gồm nguồn lực vật chất máy móc, trang thiết bị; nguồn lực tài nguồn lực người Trong đó, nguồn nhân lực ln coi yếu tố quan trọng đảm bảo thành công cho dự án đầu tư SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư bất động sản - Dự án đầu tư bất động sản có quy mơ đầu tư lớn, vốn đầu tư nằm khê đọng lâu suốt trình thực đầu tư phải sử dụng nhiều lao động Do vậy, trình đầu tư, cần phải đảm bảo huy động vốn kịp thời đầy đủ số lượng để dự án thực trơi chảy, tiến độ, tránh bị chậm trễ, gián đoạn ứ đọng vốn gây lãng phí nguồn lực Ngồi ra, nguồn vốn đầu tư bất động sản lớn nên nhà đầu tư cần quản lý chặt chẽ khoa học để tránh thất thoát - Thời gian đầu tư thu hồi vốn lâu dài Thời kỳ đầu tư tính từ khởi cơng thực dự án đến dự án hoàn thành đưa vào hoạt động thường kéo dài nhiều năm, chí với số cơng trình bất động sản lớn thời gian đầu tư kéo dài hàng chục năm Chính vậy, q trình thực vận hành dự án dễ nảy sinh yếu tố làm giảm hiệu đầu tư, làm tăng chí phí dự án kéo dài thời gian thu hồi vốn, ảnh hưởng lớn đến hiệu hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp - Thời gian vận hành kết đầu tư kéo dài, suốt trình vận hành, thành đầu tư chịu tác động hai mặt, tích cực tiêu cực nhiều yếu tố tự nhiên, trị, kinh tế, xã hội - Các thành hoạt động đầu tư bất động sản thường phát huy tác dụng nơi tạo dựng nên, đó, q trình thực đầu tư thời kỳ vận hành kết đầu tư chịu ảnh hưởng lớn nhân tố tự nhiên, kinh tế xã hội vùng - Đầu tư bất động sản có độ rủi ro cao Đặc điểm xuất phát từ việc hoạt động đầu tư bất động sản thường có quy mơ vốn đầu tư lớn, thời kỳ đầu tư thời gian vận hành kết đầu tư kéo dài Trong thời gian lâu dài nảy sinh nhiều vấn đề ngồi dự tính Điều buộc chủ đầu tư phải có khả thấy trước rủi ro có biện pháp đối phó phù hợp Tóm lại, từ đặc điểm thấy dự án đầu tư bất động sản phức tạp Do đó, q trình lập dự án đầu tư, nhà lập dự án cần trọng, xem xét, đánh giá đầy đủ khía cạnh khác nhau, dự đoán trước yếu tố bất định, rủi ro, khó khăn gặp phải, từ có phương án thích hợp để phịng tránh tăng hiệu dự án đầu tư Phân tích tài dự án đầu tƣ bất động sản 2.1 Khái niệm Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản q trình phân tích, đánh giá cách khoa học, khách quan khía cạnh tài dự án nhằm khẳng định tính khả thi dự án trước định đầu tư Nói cách khác việc xem xét, SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa tính tốn tiêu tài nhằm đưa số cụ thể khả sinh lợi vốn đầu tư, giúp cho nhà đầu tư lựa chọn định đầu tư đắn Với đặc trưng lượng vốn lớn thời gian thu hồi vốn kéo dài, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần thẩm định kĩ lưỡng, đặc biệt phương diện tài Có thể nói rằng, q trình soạn thảo dự án đầu tư, phân tích tài đóng vai trị quan trọng Đó sơ để xem xét tính khả thi, định đầu tư, tính tốn quy mô lợi nhuận thu dự án Nếu q trình phân tích có sai sót ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động doanh nghiệp Thực tế nguyên nhân gây tình trạng chậm tiến độ thực nhiều dự án cơng tác phân tích tài cịn nhiều bất cập khơng sát với thực tế 2.2 Mục đích phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Việc phân tích tài có hai mục đích là: - Thứ nhất, nhằm khẳng định tiềm lực tài cho việc thực dự án - Thứ hai, phân tích kết hạch toán kinh tế dự án Những mục đích thể xuyên suốt trình phân tích tài dự án đầu tư bất động sản thông qua việc xem xét quy mô cấu nguồn vốn đầu tư, dự tính doanh thu, chi phí, lãi lỗ tiêu tài dự án, đánh giá độ an tồn nguồn vốn, khả trả nợ, khả đứng vững trước biến động bất lợi thị trường Đối với dự án đầu tư bất động sản, phân tích tài cần coi trọng đặc trưng dự án đầu tư bất động sản có nguồn vốn lớn, thời gian đầu tư thu hồi vốn kéo dài, tính chất phức tạp Việc phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cách nghiêm túc làm tăng hiệu đầu tư hạn chế rủi ro phát sinh nhà đầu tư với tổ chức tín dụng 2.3 Sự cần thiết việc phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Như biết, kinh tế hoạt động đầu tư phát triển bất động sản vô cần thiết nhằm tạo cải vật chất tăng trưởng, phát triển xã hội Nhưng hoạt động đầu tư nói chung đầu tư bất động sản nói riêng địi hỏi nguồn vốn lớn, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đối mặt với rủi ro không nhỏ đầu tư hồn tồn vốn mình, chưa kể tới việc lực riêng chủ đầu tư chưa đáp ứng đủ Rõ ràng chia sẻ rủi ro điều cần thiết, mà qúa trình đầu tư dự án, chủ đầu tư thường kêu gọi tài trợ từ nơi khác Với phát triển kinh tế thị trường, việc tìm kiếm vốn cho hoạt động đầu tư trở nên dễ dàng nhiều với đời phát triển ngày lớn mạnh tổ chức tín dụng Nguồn tài trợ vốn từ tổ chức này, đặc biệt từ ngân hàng đóng vai trị quan trọng dự án đầu tư bất động sản SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Đề án thực tập GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Như vậy, thấy hoạt động phân tích tài có liên quan đến nhiều phía, khơng từ nhà đầu tư bất động sản mà cịn từ phía tổ chức tài chính, tín dụng 2.3.1 Sự cần thiết phân tích tài dự án nhà quản trị đầu tư bất động sản Đối với nhà quản trị đầu tư, họ ln quan tâm đến khía cạnh lợi nhuận rủi ro dự án Trong trình này, họ tính tốn, xem xét, đánh giá tiêu hiệu tài quy mơ lợi nhuận, tỷ suất lợi nhuận, so sánh với mục tiêu cần đạt dự án, sở định xem dự án có khả thi hay khơng, có nên tiếp tục đầu tư hay không tiếp tục đầu tư phải làm để tăng hiệu cho dự án 2.3.2 Sự cần thiết phân tích tài dự án đầu tư bất động sản người cho vay Trong kinh tế thị trường, tổ chức tài tín dụng, với vai trò người cho vay phải tiến hành phân tích dự án xin vay vốn trước định tài trợ cho dự án hay không Chỉ dự án xác định khả thi, đem lại lợi ích cho người vay người cho vay ngân hàng tổ chức tín dụng định tài trợ vốn Chính vậy, khơng phải doanh nghiệp thành công việc xin vay vốn Việc phân tích tài dự án cho vay vốn cách kĩ giúp bên cho vay đưa định xác số tiền cho vay, phương thức thời hạn cho vay,…qua đảm bảo hiệu đồng vốn hạn chế rủi ro hoạt động 2.3.3 Sự cần thiết phân tích tài dự án nhà đầu tư bất động sản Bất nhà đầu tư nào, bỏ vốn đầu tư vào hoạt động hoạt động khác kì vọng nhận lại lợi ích lớn có tương lai Phân tích tài bước cần thiết để nhà đầu tư so sánh hội đầu tư, sở lựa chọn dự án có quy mơ thích hợp với tiềm lực tài đáp ứng mục tiêu lợi nhuận 2.4 Yêu cầu phân tích tài dự án đầu tư bất động sản Tùy theo quy mơ, tính chất dự án bất động sản mà người ta có yêu cầu cụ thể khác nhau, vậy, nói chung phân tích tài dự án đầu tư cần phải đảm bảo yêu cầu sau: - Số liệu sử dụng cho hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản phải xác, thích hợp, phải rút từ thị trường đảm bảo cập nhật liên tục nhằm tránh rủi ro khơng đáng có q trình thực SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 22 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 2: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ ARCHI Giới thiệu tổng công ty cổ phần đầu tƣ Archi Tên đầy đủ: Tổng công ty cổ phần đầu tư Archi - Archi Invest Địa chỉ: Phòng 725, Cầu thang 11, Đơn nguyên 7, Tòa nhà CT5, KĐT Mỹ Đình, Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội Email: archiinvest@archi.vn Website: http://invest.archi.vn/ 1.1 Lịch sử hình thành Tổng cơng ty CP đầu tư Archi (Archi Invest - AI) thành lập vào năm 2007 công ty hoạt động thành công lĩnh vực kiến trúc, xây dựng, lập dự án truyền thông chuyên ngành xây dựng Việt Nam Công ty Sở Kế hoạch - Đầu tư thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh số 0103019305 ngày 28 tháng 08 năm 2007 Là công ty thành lập, song nhờ sở hữu thương hiệu mạnh từ đầu (VNKientruc GreenScape) nên công ty sớm tạo tiếng vang ngành Cơng ty có chiến lược phát triển đắn, tập trung đầu tư chuyên sâu bất động sản du lịch bất động sản biệt thự sinh thái, đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng tăng nhanh phận không nhỏ người dân dần khẳng định vị đơn vị đầu lĩnh vực Xây dựng – Kiến trúc – Dự án bất động sản với cơng trình ln tn thủ tiêu chuẩn chung phát triển bền vững Qua số năm phát triển, với đời công ty thành viên nhằm đáp ứng nhu cầu cung cấp dịch vụ quản lý dự án lớn cơng ty thực hiện, tính đến tháng năm 2009, Archi Group sở hữu tay 10 công ty thành viên Tuy vậy, Archi Invest, với tư cách đơn vị đại diện pháp luật nắm cổ phần chi phối cơng ty tập đồn ln đóng vai trị trung tâm hoạt động Với bước đắn, công ty đạt nhiều thành công thời điểm kinh tế gặp khó khăn Hiện cơng ty CP đầu tư Archi mở rộng quan hệ hợp tác với đối tác nước, tương lai hướng đến trở thành tập đoàn đầu tư đa ngành vươn thị trường giới 1.2 Chức nhiệm vụ SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 23 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa 1.2.1 Hoạt động đầu tư phát triển công ty ngành: Tổng công ty CP đầu tư Archi tham gia vào tìm kiếm đầu tư vào cơng ty ngành xây dựng, hỗ trợ nguồn lực cho cơng ty có tiềm Với kinh nghiệm hoạt động mình, cơng ty cịn giúp cung cấp giải pháp, chiến lược đồng nhằm tạo đột phá tăng trưởng bền vững cho công ty đầu tư 1.2.2 Hoạt động đầu tư dự án Công ty tham gia đầu tư dự án thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau: - Lĩnh vực xây dựng sử dụng vật liệu địa phương (mây tre đan, chế tác đá ong xuất khẩu) - Lĩnh vực bất động sản (xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái) 1.2.3 Dịch vụ tư vấn đầu tư (khơng bao gồm tư vấn luật, tài chính) Tổng Cơng ty CP đầu tư Archi với kinh nghiệm xây dựng kênh tư vấn nhằm giúp: - Hỗ trợ nhà đầu tư khác tìm kiếm địa điểm đầu tư phù hợp; - Tư vấn mặt pháp lý cho dự án; - Xây dựng kế hoạch thực cho dự án, đưa phân tích đánh giá khó khăn gặp phải trình thực đầu tư; - Hỗ trợ phương án thiết kế, bảo vệ thiết kế cho dự án; - Tổ chức thi công giám sát thi cơng; - Giới thiệu, tìm kiếm đơn vị quản lý kinh doanh dự án sau đầu tư; - Truyền thơng, hỗ trợ quảng bá hình ảnh cho dự án; 1.2.4 Các hoạt động khác bao gồm - Dịch vụ môi giới bất động sản - Kinh doanh bất động sản - Đại lý kinh doanh dịch vụ bưu viễn thơng, dịch vụ lưu trữ cung cấp thông tin mạng viễn thông, internet (không bao gồm dịch vụ điều tra thông tin nhà nước cấm), hoạt động liên quan đến sở liệu, xây dựng sở liệu, lưu trữ liệu - Quảng cáo dịch vụ liên quan đến quảng cáo - Tổ chức hội chợ triển lãm - Đại lý mua bán kí gửi hàng hóa - Uỷ thác mua bán hàng hóa - Đại lý mơi giới đấu giá hàng hóa (trừ loại nhà nước cấm) - Môi giới thương mại SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 24 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa - Kinh doanh khách sạn, nhà hàng ăn uống (không bao gồm kinh doanh quán bar, karaoke, vũ trường) - Kinh doanh vận tải tơ loại hình sau: vận tải khách theo tuyến cố định, vận tải xe taxi, vận tải khách theo hợp đồng, vận tải khách du lịch, vận tải hàng hóa 1.3 Kết hoạt động kinh doanh công ty năm gần Qua số năm hoạt động, với kinh nghiệm tích lũy được, cơng ty CP đầu tư Archi xây dựng thành công kênh kết nối hữu hiệu với nhà đầu tư khác để đem lại lợi ích cho thân cơng ty, cho cơng ty đầu tư cho tồn xã hội Công ty không tập trung quản lý nguồn vốn điều lệ 200 tỷ đồng mà huy động vận hành nguồn vốn lớn từ phía đối tác, tạo bước tăng trưởng phát triển ổn định cho công ty đầu tư Bên cạnh đó, hoạt động dịch vụ công ty thành viên tạo nên nguồn doanh thu ổn định, giúp công ty CP đầu tư Archi đứng vững thị trường gặp nhiều biến động Cùng với công ty thành viên, công ty thực nghiên cứu đầu tư nhiều dự án du lịch nghỉ dưỡng như: - Dự án Yên Bài Villas Địa điểm: xã Yên Bài, huyện Ba Vì (Hà Nội), cách trung tâm Hà Nội 49 km phía Tây Diện tích: 19.3 Quần thể Yên Bài Villas gồm khu lớn:  Khu 1: tổng diện tích 11.3 với gần 30 biệt thự, gồm phân khu nhỏ A - B - C  Khu 2: tổng diện tích với gần 50 biệt thự, gồm phân khu nhỏ A - B - C Hạng mục công cộng Yên Bài Villas bao gồm hệ thống mặt nước điều hòa, đường nội bộ, đường dạo, khu vui chơi cho trẻ em, điểm đỗ xe xanh nội hạng mục cơng cộng có thu phí sân tenis, bể bơi, khu câu cá, xông - Chuỗi dự án Green Villas Địa điểm: xã Yên Bài, huyện Ba Vì (Hà Nội) Green Villas hạn chế số lượng biệt thự khu để đảm bảo khả phục vụ tốt Thông thường, dự án Green Villas giới hạn quy mô 50 biệt thự  Green Villas có diện tích ha, quy hoạch với lơ biệt thự, lơ có diện tích từ 1200m2 đến 1800m2 bao gồm biệt thự xây thô diện tích sân vườn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 25 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa  Green Villas có diện tích 1,2 nằm cạnh vườn quốc gia Ba Vì gần kề địa điểm du lịch tiếng Khoang Xanh, Suối Tiên, Làng văn hóa dân tộc Việt Nam , bao gồm biệt thự, từ 900 – 1300 m2  Dự án Green Villas có diện tích 1,4 bao gồm 13 lô biệt thự xây thô sân vườn thiết kế đồng  Green Villas có diện tích 11 ha, có vị trí bám sát mặt đường, thuận tiện cho việc lại dự án, khu du lịch dịch vụ công cộng khác - Dự án Tản Viên Villas & Resort Địa đểm: Xã Vân Hồ, huyện Ba Vì, Hà Nội Tổng diện tích: 21 hecta (với hecta hồ, hecta khu biệt thự gồm 30 biệt thự nghỉ dưỡng bán 20 biệt thự nghỉ dưỡng cho thuê sử dụng bán thời gian (Time Share), 13 hecta cảnh quan xanh) Tổng giá trị đầu tư: 17 triệu USD - Dự án Viên Nam Resort Địa điểm: khu vực Suối Thần, xóm Đồn Kết I, xã Phúc Tiến, huyện Kỳ Sơn, tỉnh Hịa Bình Diện tích: 150 (Giai đoạn 1: 65 ha; Giai đoạn 2: Mở rộng thêm 90 ha) Dự án nhằm xây dựng khu du lịch sinh thái cao cấp theo tiêu chuẩn quốc tế với 180 biệt thự vận hành theo mơ hình Timeshare, hệ thống dịch vụ hoàn hảo, phục vụ kiện nhu cầu nghỉ dưỡng Tổng mức đầu tư: 550 tỷ VNĐ - Dự án Lâm Sơn Resort Địa điểm: Xóm Kẽm, xã Lâm Sơn, huyện Lương Sơn, tỉnh Hịa Bình Dự án cách Hà Nội 47km phía Tây Bắc, nằm sát đường quốc lộ nối thủ đô Hà Nội với khu vực Tây Bắc Tổng diện tích: 66 Tổng mức đầu tư: 12 Triệu USD, chia làm giai đọan, giai đoạn đầu tư khoảng triệu USD Khu du lịch Lâm Sơn quần thể gồm có 100 phịng khách sạn, 100 khu nhà nghỉ dưỡng tách biệt 120 biệt thự sinh thái cao cấp hồ vườn Khi hoàn thành, Lâm Sơn Resort trở thành khu resort lớn miền Bắc - Dự án Anantara Đồng Mô Địa điểm: Đồng Mô, Kim Sơn, Sơn Tây, Hà Nội, cách trung tâm Hà Nội chưa đầy 45 km SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 26 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Diện tích: Ananatara Đồng Mơ có tổng diện tích 30 gồm hịn đảo nằm diện tích 1100 hồ Đồng Mô, hồ rộng với cảnh nước non đẹp miền bắc Tổng vốn đầu tư: khoảng 30 triệu USD Anantara Đồng Mô qui hoạch đầu tư thành khu resort, spa hotel đạt tiêu chuẩn quốc tế miền bắc với 100 biệt thự, siêu thị mini, trạm y tế, câu lạc thể thao, ngồi cịn có nhà hàng, bể bơi, dich vụ Spa cao cấp, Thực trạng công tác phân tích tài dự án đầu tƣ BĐS tổng công ty cổ phần đầu tƣ Archi 2.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư BĐS cơng ty Cơng tác phân tích tài dự án cơng việc có ý nghĩa quan trọng, địi hỏi có quan tâm mức từ phía chủ đầu tư ban ngành có liên quan Tại cơng ty cổ phần đầu tư Archi, quy trình phân tích tài dự án đầu tư bao gồm nội dung sau đây: 2.1.1 Xác định tổng mức đầu tư Việc dự trù tổng mức đầu tư cho dự án thực theo nhiều cách khác dựa nguồn số liệu có Tại cơng ty, việc tính tổng vốn đầu tư dựa phương pháp cộng chi phí đưa lại kết xác Cơng ty thường tiến hành dự trù theo cách tính tốn phận cấu thành tổng mức đầu tư dựa sở thông tin giá chuẩn xây dựng, số lượng giá thiết bị loại chi phí cần thiết khác Việc tham khảo thơng tin thị trường cơng ty đánh giá có ích nhằm giúp phát khoản mục chưa hợp lý tiến hành sửa đổi, bổ sung kịp thời Ví dụ xác định chi phí xây dựng cơng trình, cơng ty dựa vào danh mục hạng mục cơng trình, quy mơ xây dựng hạng mục mức giá chuẩn đơn vị quy mô xây dựng vào định quy đổi theo mặt giá lúc lập dự toán để đưa số cụ thể vốn đầu tư xây lắp cần phải bỏ Trong trình phân tích tài chính, cơng ty cịn ý đến cân đối cấu nguồn vốn thông qua việc đánh giá nguồn tài trợ cho dự án, phân tích khả sẵn có chủ đầu tư, khả vay xác định chi phí loại vốn Trên sở đưa tỉ lệ hợp lý nguồn vốn đầu tư tự có nguồn vay nhằm tối đa hóa nguồn lực sẵn có tận dụng tốt nguồn tài trợ từ bên Tỉ lệ xác định cụ thể cho trường hợp, đảm bảo phù hợp với quy mơ tính chất dự án đầu tư Tiến độ thực dự án xem xét có liên quan đến việc bỏ vốn huy động nguồn vốn bên ngồi Đây sở cơng ty sử SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 27 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa dụng cho việc tính tốn lãi vay thời gian xây dựng xác định thời gian trả nợ vay 2.1.2 Xác định doanh thu – chi phí báo cáo tài hàng năm dự án Việc xác định doanh thu chi phí dựa nhiều thông tin số liệu thị trường nội dung: - Các yếu tố đầu vào chi phí dự án: Dựa quy mơ, tính chất tiêu kĩ thuật, thiết kế dự án, công ty đánh giá nhu cầu nguyên vật liệu đầu vào, chi phí cần thiết cho trình sản xuất kinh doanh chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí đầu tư thay thế,… biến động giá đơn vị đầu vào thị trường để xác định tổng chi phí vận hành hàng năm - Các yếu tố đầu khả tiêu thụ sản phẩm dự án: Thị trường đầu cho sản phẩm, dịch vụ mà dự án cung cấp đóng vai trị định tới thành bại dự án Bởi vậy, q trình phân tích, cơng ty ln quan tâm đánh giá vấn đề nhu cầu tiềm phát triển thị trường, thuận lợi khó khăn, đánh giá khả tiêu thụ sản phẩm, khác biệt với sản phẩm có, từ đưa phương án kinh doanh kế hoạch giá hợp lý, đảm bảo đạt mức công suất vận hành theo tính tốn Từ việc phân tích yếu tố trên, công ty xác định bảng doanh thu chi phí vận hành hàng năm, làm sở cho việc tính tốn lợi nhuận trước thuế sau thuế Từ tính tốn dịng tiền hàng năm dự án tiêu hiệu tài quan trọng 2.1.3 Tính tốn tiêu đánh giá hiệu tài dự án Dựa sở bảng tống vốn đầu tư báo cáo tài lập được, cơng ty tiến hành tính tốn tiêu tài đặc trưng thu nhập NPV, tỉ suất hoàn vốn nội IRR, mức doanh lợi vốn đầu tư, tỷ lệ lợi nhuận doanh thu, thời gian hoàn vốn có chiết khấu,… nhóm tiêu khả trả nợ dự án Có thể thấy tính xác số phụ thuộc nhiều vào nguồn thông tin báo cáo lập trên, tiêu trở nên vô nghĩa số liệu thu thập cho trình trước khơng đáng tin cậy Do vậy, công ty coi trọng việc đánh giá chọn lựa yếu tố đầu vào thích hợp trình phân tích tài 2.1.4 Xác định khả trả nợ Việc xác định khả trả nợ tiêu chí quan trọng đánh giá hiệu tài dự án Từ số liệu tính tốn bước trên, cơng ty xác định nguồn trả nợ thời gian trả nợ dự án Thông thường công ty xác định nguồn trả nợ dự án gồm lợi nhuận sau thuế khấu hao hàng SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 28 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa năm Thời gian trả nợ dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời gian vay vốn, thời gian xây dựng, tiến độ bỏ vốn, thời gian ân hạn xây dựng,… Tùy vào tính chất khác biệt dự án mà công ty xác định thời gian trả nợ mức trả nợ hàng năm (gồm gốc lãi) cho phù hợp Từ kết thu trình đánh giá, phân tích tài dự án trên, công ty tiến hành lập báo cáo phân tích, nêu rõ tính khả thi hiệu dự án mang lại, làm sở cho việc định đầu tư xin vay vốn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 29 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa PHẦN 3: MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ CÔNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ ARCHI Định hƣớng hoạt động đầu tƣ dự án bất động sản công ty Là công ty hoạt động hai lĩnh vực mảng dịch vụ đầu tư bất động sản, sản phẩm Archi hướng đến phân khúc thị trường cao cấp nhằm mang lại cho khách hàng sống tiện nghi, lành hòa hợp với thiên nhiên Để thực mục tiêu trở thành đơn vị đầu hoạt động đầu tư quản lý bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng, năm qua Công ty CP đầu tư Archi thực nhiều biện pháp tái cấu, tổ chức lại máy hoạt động, phòng ban thành lập thêm đơn vị thành viên chuyên trách số lĩnh vực định, trọng tuyển dụng giữ chân nhân tài,… Hiện nay, kinh tế chịu ảnh hưởng suy thoái, nhu cầu thị trường giảm mạnh, cạnh tranh gay gắt, miền Bắc có nhiều nhà đầu tư lĩnh vực bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng, điều đem lại số khó khăn cho hoạt động công ty Song giai đoạn này, cơng ty hoạt động có hiệu quả, dự án dù có giá chào bán cao mức giá xu hướng chung thị trường giao dịch thành công Một nguyên nhân quan trọng sản phẩm công ty mang tiêu chí khác biệt rõ ràng so với sản phẩm khác loại Từ thành công đạt được, cơng ty xây dựng cho định hướng hoạt động sau: - Đa dạng hóa hoạt động đầu tư: Trong tương lai, công ty tiếp tục xây dựng khu biệt thự sinh thái mang đặc trưng thương hiệu Archi Đó dự án biệt thự cách Hà Nội xe chạy, diện tích tối thiểu 1000 m2, đầy đủ tiện nghi đại kết hợp hài hòa với cảnh quan xanh, mặt nước Ngoài việc đầu tư dự án lớn, cơng ty cịn triển khai hàng loạt khu nghỉ dưỡng nhỏ từ – 10 ha, theo phong cách riêng tạo nên tính đa dạng khác biệt - Tăng cường đưa công nghệ đại, tiên tiến vào khu nhà sinh thái cách hài hòa nhằm đảm bảo chất lượng sống hưởng thụ môi trường thiên nhiên khiết - Tiến hành hợp tác với cơng ty uy tín CBRE, Best Western nhằm hướng đến đạt bước tiến mạnh vấn đề nghiên cứu phát triển dịch vụ ủy thác quản lý bất động sản du lịch, chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng,… - Chủ động tìm kiếm khách hàng, nâng cao chất lượng hiệu hoạt SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 30 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa động dịch vụ nhằm tạo đội ngũ khách hàng trung thành đông đảo cho công ty Để đạt phương hướng, mục tiêu trên, cần có giải pháp phù hợp, kịp thời nhằm hồn thiện cơng tác phân tích tài dự án cơng ty Khắc phục tồn giúp công ty nâng cao chất lượng lập phân tích tài dự án, làm sở cho việc định hợp lý đạt hiệu đầu tư cao Đánh giá cơng tác phân tích tài dự án đầu tƣ BĐS công ty 2.1 Những kết đạt Qua số năm hoạt động, tổng cơng ty CP đầu tư Archi nhanh chóng tạo lập tên tuổi cho mình, đặc biệt lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng Tuy với 200 tỷ đồng vốn điều lệ công ty thiết lập nhiều kênh kết nối hiệu với nhà đầu tư khác, xây dựng mối quan hệ đối tác chiến lược, thơng qua đó, huy động số vốn hàng trăm tỷ đồng Các công ty thành viên Archi hoạt động hiệu quả, độc lập, đem lại nguồn lợi nhuận ổn định hàng năm cho công ty lợi ích lâu dài cho tồn xã hội đồng thời giúp công ty đứng vững giai đoạn kinh tế gặp nhiều khó khăn ảnh hưởng suy thoái kinh tế giới Bên cạnh đó, tổng cơng ty CP đầu tư Archi cịn có lợi khơng nhỏ nguồn nhân lực Đó người đào tạo qua trường lớp bản, am hiểu chuyên môn nghiệp vụ, có kiến thức thị trường Phần lớn nhân viên người trẻ tuổi, giàu tính sáng tạo, sẵn sàng học hỏi, thích nghi nhanh chóng với mơi trường làm việc động, linh hoạt có khả phối hợp hoạt động ăn ý công việc Công ty coi trọng việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, thường xuyên tổ chức lớp bồi dưỡng tổ chức chuyến thăm quan nước để học hỏi kinh nghiệm Chế độ lương thưởng coi trọng mức nhằm thu hút nguồn nhân lực có trình độ cao Nhờ vậy, cơng ty tạo động lực cho đội ngũ nhân viên làm việc hết mình, đóng góp cho thành cơng chung công ty Cùng với đầu tư cho nguồn nhân lực, cơng ty cịn kết hợp với việc trang bị đầy đủ máy móc, thiết bị đại, cơng nghệ tiên tiến nhằm gúp cơng tác phân tích tài thực xác tiết kiệm thời gian, chi phí, góp phần nâng cao chất lượng hiệu dự án Một lợi không nhỏ cơng ty có hỗ trợ hữu ích từ cơng ty thành viên Ngồi ra, để đảm bảo hiệu cho dự án, công ty thuê đơn vị đảm nhiệm nhiệm vụ tư vấn nghiên cứu thị trường lập báo cáo nghiên cứu khả thi, từ giúp đưa nhìn khách quan, đầy đủ hiệu dự án Thơng qua đó, cơng ty nắm bắt nhiều thông tin hội đầu tư quý giá, làm sở để định đầu tư đắn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 31 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Trong hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản, cơng ty tn thủ đầy đủ trình tự bước sở pháp luật quy định, cụ thể: - Phương pháp cộng chi phí dùng tính toán tổng mức đầu tư đem lại kết xác, đồng thời nhu cầu vốn cho năm xác định cách hợp lý tạo điều kiện cho việc quản lý dễ dàng Bên cạnh đó, cơng ty xây dựng kế hoạch huy động vốn phù hợp với tiềm lực tài chủ đầu tư, kết hợp việc sử dụng nguồn vốn tự có vốn tài trợ tổ chức tín dụng, đảm bảo huy động vốn kịp thời, tiến độ giảm thiểu rủi ro hoạt động đầu tư Tuy mức vốn vay so với vốn chủ sở hữu cao uy tín hoạt động kinh doanh số năm qua, cơng ty tạo dựng lịng tin với tổ chức cho vay, đảm bảo khả huy động vốn tiến độ đầy đủ số lượng - Trong tính tốn chi phí lợi nhuận, phương pháp khấu hao áp dụng tính tốn đem lại kết xác tạo thuận tiện việc lập kiểm tra báo cáo tài Các hạng mục doanh thu chi phí hoạt động tính toán chi tiết dựa sở thực tiễn thị trường đem lại kết đáng tin cậy - Các tiêu tài quan trọng NPV, IRR trọng xem xét, tính tốn đầy đủ sở số liệu thị trường đặc biệt tính đến giá trị thời gian tiền, đảm bảo tính xác độ tin cậy cho kết thu Nói tóm lại, thấy cơng tác phân tích tài coi trọng mức trình lập dự án đầu tư cơng ty Điều có ý nghĩa quan trọng, tình hình dự án đầu tư ngày nhiều, cạnh tranh trở nên gay gắt 2.2 Những tồn cơng tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS Bên cạnh ưu điểm đạt cơng tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cơng ty cịn gặp phải số hạn chế cần phải khắc phục Cụ thể sau: - Thứ nhất, việc tính tổng mức đầu tư cách cộng chi phí đem lại kết xác song dễ bỏ qua số khoản mục cần thiết Qúa trình tính tốn đơi cịn nhầm lẫn cộng thiếu số khoản mục Ngồi ra, q trình lập tổng mức đầu tư dự án Lâm Sơn Resort, người lập khơng tính đến phần chi phí lãi vay thời gian xây dựng, cịn chi phí vốn lưu động đưa vào phần chi phí quản lý tư vấn đầu tư xây dựng, điều làm tổng mức đầu tư nhỏ đáng kể, ảnh hưởng đến kết tính tốn sau - Thứ hai, phần tính doanh thu, cơng ty chưa đưa nhiều phương án khác mà đưa phương án, điều chưa tạo thuyết SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 32 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa phục phương án công ty đưa lựa chọn tối ưu Việc không dự trù hết phương án kinh doanh gây ảnh hưởng đến kết hoạt động kinh doanh dự án xuất rủi ro, thay đổi thị trường - Thứ ba, phân tích dự án, người lập ý tính đến khoản thu hồi tài sản giá trị đầu tư tài sản bổ sung, mặt tích cực, song q trình tính chi phí khấu hao lại khơng tính khấu hao phần giá trị đầu tư bổ sung, làm chi phí hàng năm dự án giảm Ngoài ra, khoản thu hồi vốn lưu động bị bỏ qua, lẽ khoản phải cộng vào dòng tiền dự án thời điểm cuối Việc tính tốn dịng tiền thiếu sở khoa học làm giảm xác tiêu hiệu tài - Thứ tư, việc xác định chi phí vốn dự án với chi phí vốn vay khơng đầu tư vốn tự có mình, nhà đầu tư phí hội đầu tư vào hoạt động mà đầu tư vào hoạt động khác Thực chất chi phí vốn dự án phải tính chi phí bình qn vốn vay vốn chủ sở hữu khơng phải 12% (chi phí lãi vay) dự án xác định Điều làm tỉ lệ chiết khấu dự án trở nên không phù hợp với điều kiện thị trường, ảnh hưởng đến kết tính tốn NPV thời gian hồn vốn dự án Các kết đánh giá hiệu tài trở nên thiếu tin cậy - Thứ năm, cơng tác phân tích tài dự án, công ty xem xét đến tiêu phổ biến NPV, IRR mà chưa ý đưa bước phân tích độ nhạy vào tính tốn tiêu quan trọng, thể khả đứng vững dự án trước thay đổi thị trường Nói cách khác, việc đánh giá dự án đầu tư cịn hạn chế tính tốn trạng thái tĩnh chủ yếu chưa đề cập đến trạng thái động Chính vậy, kết phân tích trở nên vơ nghĩa dự án gặp nhiều khó khăn thị trường có biến động lạm phát, đồng tiền giá,… Cần ý thời điểm lập dự án năm 2008 – 2009, giai đoạn kinh tế nước ta có nhiều biến động làm ảnh hưởng đến kết tính tốn Ví dụ giai đoạn lập dự án, tỉ giá USD/VNĐ lấy theo giá trị 18,300 để tính tốn quy đổi cho đời dự án, đến năm 2010, tức dự án thực giai đoạn tỉ giá 19,500 Điều có tác động khơng nhỏ đến tiêu hiệu tài hiệu hoạt động kinh doanh dự án Vì vậy, q trình thẩm định, cơng ty nên đặt dự án vào trường hợp có thay đổi thị trường để tính tốn lại tiêu tài chính, từ nhận biết khả thích ứng dự án thị trường có biến động SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 33 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Những hạn chế ảnh hưởng nhiều nguyên nhân, bao gồm yếu tố khách quan yếu tố chủ quan Để khắc phục nhược điểm đó, điều quan trọng cần xác định rõ nguyên nhân cụ thể để từ có biện pháp khắc phục hiệu 2.3 Một số nguyên nhân tồn công tác phân tích tài dự án đầu tư BĐS 2.3.1 Nguyên nhân chủ quan - Đội ngũ nhân lực làm công tác lập dự án chưa đáp ứng đủ số lượng chất lượng Do công ty thành lập hoạt động thời gian tương đối ngắn, nguồn nhân lực cịn khiêm tốn, dẫn đến tình trạng người phải đảm nhận nhiều cơng việc, thiếu chun mơn hóa Những cán có kinh nghiệm lâu năm trình độ chun mơn cao cịn Hầu hết nhân viên cơng ty cán trẻ, có trình độ chun mơn song chưa có nhiều kinh nghiệm nên khơng thể tránh khỏi thiếu sót q trình phân tích Ngồi ra, phối hợp thành viên công tác chưa thực tối ưu Mỗi cá nhân thường làm công việc cách độc lập, có trao đổi thơng tin dẫn đến hạn chế kết tính tốn - Cơng tác phân tích tài dự án đầu tư công ty chưa thực coi trọng, biểu việc công ty dừng lại việc tính tốn số tiêu thơng thường giá trị hoạt động rịng NPV, tỉ suất hồn vốn nội IRR, thời gian hoàn vốn đầu tư T,…chứ chưa sâu vào phân tích, nghiên cứu, nhiều nội dung tiêu hiệu tài dự án chưa đề cập đến - Cũng nhiều doanh nghiệp khác nước ta, công tác tổ chức, quản lý điều hành hoạt động công ty chưa thực phát huy hiệu mong muốn, bước đầu tạo cộng lực công việc thành viên song phối hợp phòng ban thiếu, phòng ban thường tập trung vào cơng việc chưa ý tạo liên kết với nhau, điều gây khó khăn cho hoạt động phân tích tài dự án - Việc áp dụng trang bị đại cho cơng tác phân tích tài cịn nhiều hạn chế, nhân viên trang bị máy tính riêng để làm việc việc sử dụng phần mềm chun dụng tính tốn, phân tích chưa thực đầy đủ, nguyên nhân gây tình trạng sai sót tính tốn Thứ cán phân tích chưa khai thác hết tiềm công nghệ thông tin ứng dụng phần mềm tin học đại công việc, chủ yếu dừng lại việc soạn thảo văn tính tốn word, excel Do vậy, nhiều trường hợp độ xác kết thu khơng cao, mặt khác gây lãng phí thời gian tốn công sức người làm công tác nói 2.3.2 Nguyên nhân khách quan SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 34 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa Một điều phủ nhận với nguyên nhân thuộc yếu tố chủ quan trên, hạn chế công tác lập phân tích tài dự án đầu tư bất động sản cơng ty cịn tác động nhiều nhân tố khách quan khác, ảnh hưởng yếu tố thuộc môi trường vĩ mô tình hình kinh tế, xã hội, luật pháp,…Đây nhân tố có ảnh hưởng khơng đến công ty, doanh nghiệp riêng lẻ mà tất tổ chức hoạt động Một số nguyên nhân khách quan kể đến như: - Thứ nước ta giai đoạn đầu kinh tế thị trường, cộng thêm q trình tồn cầu hóa hợp tác hóa diễn mạnh mẽ, bên cạnh mặt tích cực tác động khơng nhỏ đến kinh tế vĩ mô, làm gia tăng cường độ cạnh trạnh kinh tế nảy sinh nhiều bất ổn Điều gây khơng khó khăn, phiền tối cho phía doanh nghiệp, đặc biệt cơng tác phân tích dự báo thị trường - Thứ hai ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế giới gây tác động tiêu cực đến thị trường tình hình sản xuất kinh doanh nước Trong năm gần đây, kinh tế nước ta có nhiều biến động mạnh, giá nguyên nhiên vật liệu tăng, lạm phát làm giá đồng tiền,… gây nhiều khó khăn, trở ngại cho dự án, đặc biệt dự án đầu tư bất động sản Nhiều dự án bị chậm tiến độ thiếu vốn phải điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư, điều tác động xấu đến tiêu hiệu tài làm giảm tính khả thi dự án - Thứ ba, hệ thống thông tin kinh tế chưa thiết lập cách hiệu quả, thông tin thường lạc hậu, thiếu cập nhật khơng sát thực tế thị trường gây nhiều khó khăn cho người làm công tác lập dự án đầu tư Việc khai thác thông tin bị hạn chế dẫn đến việc q trình phân tích hiệu tài bị đơn giản hóa phải ước lượng cách chủ quan, kết tính tốn không phản ánh hiệu hoạt động dự án - Thứ tư, hệ thống luật pháp nước ta chưa hoàn thiện, thời gian qua, Nhà nước ban hành nhiều thông tư, nghị định hướng dẫn việc lập quản lý dự án đầu tư, song cịn tồn tình trạng chồng chéo luật pháp, gây khó khăn cho cơng tác lập dự án nói chung phân tích tài nói riêng Nói tóm lại, thời gian qua, bên cạnh thành tựu thu trình hoạt động thị trường bất động sản cơng ty gặp phải hạn chế định, mà số cơng tác phân tích tài dự án Để khắc phục tình trạng này, cơng ty cần có giải pháp hợp lý đắn để hạn chế nhược điểm đây, phát huy mặt tích cực điểm mạnh hoạt động nhằm đạt hiệu đầu tư cao tăng trưởng bền vững tương lai SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 35 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa KẾT LUẬN Phân tích tài cơng việc phức tạp địi hỏi tính xác cao, cần có phối hợp đồng phận, ban ngành có liên quan Xuất phát từ tầm quan trọng công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản, công ty cần tự nâng cao lực thơng qua việc nhận thức vai trị, vị trí cơng tác định đầu tư để có dự án thực hiệu Ngoài cần tăng cường hỗ trợ cho việc nâng cao trình độ phân tích tài chính, phát triển đội ngũ nhân viên cơng ty Để đứng vững thị trường ln thay đổi cơng ty cần tích cực áp dụng phương pháp phân tích mới, chọn lựa phương pháp tối ưu vận dụng sáng tạo vào điều kiện cụ thể Trong trình tìm hiểu nghiên cứu tổng công ty CP Archi Land, hạn chế mặt thời gian kinh nghiệm, đề án thực tập em không tránh khỏi sai sót, em mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô để đề án em hoàn thiện Em xin cám ơn Tiến Sĩ Nguyễn Trọng Nghĩa- giảng viên hướng dẫn trực tiếp tập thể cán nhân viên thuộc công ty CP Archi Land tận tình giúp đỡ em q trình thực tập để em hồn thành đề án thực tập Em xin chân thành cảm ơn! SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đề án thực tập 36 GVHD: Nguyễn Trọng Nghĩa DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) PGS-TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Trường Đại học kinh tế quốc dân, Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội 2) PGS-TS Hoàng Văn Cường (2008), Bài giảng lập dự án đầu tư Bất động sản 3) Luật Kinh doanh bất động sản 2007 4) Luật Đất đai 2003 5) Luật đầu tư 2005 6) Nghị định 99/2007/NĐ-CP Chính phủ quản lý chi phí dầu tư xây dựng cơng trình 7) Thơng tư 05/2007/TT-BXD Bộ Xây dựng hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình 8) Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Lâm Sơn Resort (2009) 9) Trang thông tin điện tử: google.com.vn SV: Nguyễn Trọng Hiếu QTKD TH 22.25 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... tài dự án đầu tƣ bất động sản 2.1 Khái niệm Phân tích tài dự án đầu tư bất động sản q trình phân tích, đánh giá cách khoa học, khách quan khía cạnh tài dự án nhằm khẳng định tính khả thi dự án. .. phân tích hiệu tài dự án đầu tư bất động sản Phần 2: Thực trạng công tác phân tích tài dự án đầu tư bất động sản công ty cổ phần đầu tư Archi Phần 3: Một số nhận định công tác phân tích tài dự. .. Nghĩa PHẦN 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN Những vấn đề chung dự án đầu tƣ bất động sản 1.1.Khái niệm dự án đầu tư bất động sản Trong giai đoạn nay, với