Cho vay dự án bất động sản tại vietcombank

NGÂN HÀNG HÀNG ĐẦU VÌ VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHÓM THỰC HIIỆN Nguyễn Lê Tuấn Huỳnh Thị Mai Mai Yến Nhi Lê Nguyên Thanh Thúy LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NỘI DUNG CHÍNH TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN BĐS THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NỘI DUNG CHÍNH -Hỗ trợ tài cho đầu tư dự án mới, dự án nâng cấp, mở rộng sản xuất kinh doanh -Giúp Doanh nghiệp thuận lợi việc triển khai hoạt động sản xuất kinh doanh Cho vay dự án Đặc điểm Cố định địa lý Tính lâu bền Tính dị biệt Tính khan Tính ảnh hưởng Nhu cầu vốn đầu tư Phân loại BĐS BĐS có đầu tư xây dựng BĐS không đầu tư xây dựng BĐS đặc biệt Cho vay dự án BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đặc điểm • Giao dịch bất động sản giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS • Tính địa phương • Phản ứng “trễ” cầu so với cung • Có tính chu kỳ • Tính khoản thấp • Thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh khơng hồn hảo • Chịu ảnh hưởng mạnh sách, quy hoạch • Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com THỊ TRƯỜNG BẤT : ĐỘNG SẢN Phân loại Phân loại TRÌNH TỰ THAM GIA THỊ TRƯỜNG -Thị trường đất đai -Thị Trường sơ cấp -Thị trường thứ cấp THEO SỰ KIỂM SỐT CỦA NHÀ NƯỚC - Thị trường thức - Thị trường phi thức LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN • Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu Quy mô, cấu dân cư Thu nhập nghề nghiệp Đơ thị hóa quy hoạch Cung cầu BĐS thay Phát triển sở hạ tầng Thị hiếu Chính sách tiền tệ Chính sách quản lý BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Chính sách Chính phủ Quy hoạch kế hoạch Phát triển sở hạ tầng Các nhân tố ảnh hưởng đến cung Chi phí đầu vào, chi phí nhà LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Nội dung Xem xét yếu tố đảm bảo tính khả thi dự án Xem xét yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN Bảng tổng hợp nguồn vốn đầu tư Theo luận chứng chủ đầu tư Theo CB KH/ĐTDA thẩm định Tỷ lệ % - Vốn tự có 30.810.815 30.781.772 32,7% - Vốn vay 30.413.238 30.500.000 32,4% - Huy động khác 36.841.645 32.863.426 34,9% Tổng nguồn vốn 98.165.698 94.145.198 100% Nguồn vốn 20 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CHO DỰ ÁN Thuyết minh nguồn vốn Xem xét, đánh giá tổng vốn đầu tư DA tính tốn Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực dự án Cơ sở dự kiến tiến độ giải ngân, tính tốn lãi vay thời gian thi công xây dựng tham gia vay trả Rà soát lại loại nguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả tham gia loại nguồn vốn 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG TRẢ NỢ CỦA DỰ ÁN Giả định thơng số đầu vào • Suất chiết khấu • Doanh thu dự án: sản lượng, công suất, giá bán, yếu tố tác động đến doanh thu • Chi phí DA: CP xây dựng trực tiếp, gián tiếp, khấu hao TSCĐ, lãi vay, khác… Hiệu tài DA • • • • • • NPV IRR Thời gian hoàn vốn đầu tư Thời gian hoàn vốn vay Điểm hòa vốn DA Khả trả nợ DA 22 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY CỦA DỰ ÁN - Xem xét thay đổi tiêu hiệu tài yếu tố có liên quan tiêu thay đổi - Xem xét mức độ nhạy cảm dự án biến động yếu tố liên quan Phân tích ảnh hưởng yếu tố liên quan đến tiêu hiệu tài nhằm tìm yếu tố gây nên nhạy cảm lớn tiêu hiệu xem xét Phân tích ảnh hưởng đồng thời nhiều yếu tố đến tiêu hiệu tài xem xét để đánh giá độ an toàn dự án Phương pháp Cho yếu tố có liên quan tiêu hiệu tài thay đổi giới hạn thị trường, người đầu tư quản lí dự án chấp nhận Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy 23 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com VÍ DỤ PHÂN TÍCHđộ ĐỘnhạy: NHẠY Ví dụ VỀ phân tích 0% ĐỘ NHẠY VỚI GIÁ BÁN Giá bán giảm 1.617 1.584 1.551 1.518 1.485 Tỷ lệ giảm -2% -4% -6% -8% -10% 3.988.418 3.014.380 2.040.342 1.066.304 92.266 -881.772 6,59% 5,68% NPV IRR 10,15% 9,27% 0% 8,38% 7,49% ĐỘ NHẠY VỚI ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG Đơn giá xây dựng tăng lên 580 597 614 631 648 Tỷ lệ tăng 2% 5% 8% 11% 14% 3.988.418 3.365.205 2.430.384 1.495.564 560.743 -374.077 7,01% 6,16% NPV IRR 10,15% 9,57% 8,71% 7,86% 24 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com VÍ DỤ VỀ PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 100% Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch tiêu thụ 3.988 418 NPV 10,15 % IRR ĐỘ NHẠY VỚI TIẾN DỘ BÁN 100% 98% 96% 95% 92% 3.988.418 3.058.143 2.127.835 1.662.668 267.110 100% 98% 96% 95% 92% 10,15% 9,31% 8,46% 8,04% 6,75% 100% 98% 96% 95% 92% 100% Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch thu tiền NPV IRR 3.988 418 10,15 % ĐỘ NHẠY VỚI KẾ HOẠCH THU TIỀN 98% 96% 94% 91% 90% 3.058.143 2.127.835 1.197.491 -198.096 -663.312 9,31% 8,46% 7,61% 6,32% 25 5,88% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com VÍ DỤ PHÂNtích TÍCHđộ ĐỘ nhạy NHẠY Ví dụVỀ phân 6,50% Lãi suất NPV IRR ĐỘ NHẠY VỚI KẾ HOẠCH LÃI SUẤT 11,00% 13,00% 14,00% 15,00% 17,00% 3.988.418 2.150.116 1.326.756 913.592 499.430 -371.808 10,15% 8,45% 7,70% 7,33% 6,95% 6,17% 26 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Rủi ro liên quan đến cấp tín dụng đầu tư DA Rủi ro pháp lý Rủi ro xây dựng công nghệ Rủi ro vận hành Rủi ro nguồn cung đầu vào Rủi ro thị trường tiêu thụ sản phẩm Rủi ro mơi trường trị Rủi ro tỷ giá Rủi ro sách Rủi ro thay đổi kinh tế vĩ mô 27 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Biện pháp bảo đảm tín dụng • Các biện pháp bảo đảm áp dụng (thế chấp, cầm cố, bảo lãnh…) • Đánh giá tài sản bảo đảm • Bên bảo lãnh • Cơ sở pháp lý việc chấp / bảo lãnh • Hồ sơ tài sản bảo đảm/văn bảo lãnh: Ví dụ: Thế chấp/ cầm cố tài sản hình thành từ vốn vay, chi tiết gồm: Quyền sử dụng đất thuộc Dự án, Tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai thuộc Giai đoạn Dự án Quyền nhận số tiền bảo hiểm cơng trình  Giá trị TSBĐ (i + ii): 94.145.198 USD 28 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHÍNH SÁCH, HƯỚNG DẪN LIÊN QUAN CỦA VCB VCB có hạn chế, khuyến khích hay giới hạn cho vay lĩnh vực/đối tượng đầu tư dự án? Khả giải ngân Dự án có ảnh hưởng tới tổng mức phê duyệt tín dụng VCB Chi nhánh năm 29 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG Tổng trị giá cấp tín tối đa 30.500.000 USD, khơng vượt dụng 32,4% tổng mức đầu tư giai đoạn Dự án Phương thức tài trợ VCB HCM tài trợ Mục đích cấp tín dụng Thời hạn cấp tín dụng Thanh tốn chi phí đầu tư cho Dự án – Giai đoạn 1, gồm: i Chi phí đất (gồm chi phí hồn trả cho … chi phí ngầm hố tuyến điện) ii Chi phí xây dựng kể chi phi lãi vay thời gian xây dựng iii Chi phí tư vấn thiết kế, quản lý phát triển dự án chi phí marketing 48 tháng Thời gian rút vốn 21 tháng Thời gian ân hạn 21 tháng Lãi suất cho vay Theo công bố VCB HCM 03 tháng/lần Kỳ điều chỉnh lãi suất 30 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG Loại tiền cho vay VND và/hoặc USD Phí cam kết Phí (nếu có) Phí trả nợ trước hạn Phí khác Kỳ hạn trả gốc trả lãi Trả lãi 03 tháng/lần Trả gốc 03 tháng/lần i Thế chấp Quyền sử dụng đất thuộc Dự án ii Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành Biện pháp bảo đảm tín tương lai thuộc Giai đoạn Dự án dụng iii Cầm cố quyền nhận số tiền bảo hiểm cơng trình Giá trị TSBĐ (i + ii ) ước tính: 94.145.198 USD Giá trị TSBĐ/giá trị cấp tín dụng = lần 31 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG Điều kiện giải ngân         Biên họp Hội đồng quản trị việc phê duyệt dự án đầu tư vay vốn, chấp tài sản, cử người đại diện ký kết Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng chấp/cầm cố giấy tờ khác VCB HCM Vốn điều lệ Cơng ty góp đủ Hồn tất thủ tục đăng ký chấp, cơng chứng tài sản chấp Quyền sử dụng đất Dự án Thanh tốn chi phí đất: bao gồm: Chi phí hồn trả cho ……… quy định Hợp đồng Liên doanh……… Chi phí ngầm hố phần tuyến điện 110KV Thanh tốn chi phí xây dựng chi phí khác thuộc Dự án: Giấy phép xây dựng Cơng ty hồn tất thủ tục cơng chứng, chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai thuộc Giai đoạn Dự án Công ty cung cấp dự tốn chi phí đầu tư Dự án phê duyệt quan có thẩm quyền Công ty mua bảo hiểm xây dựng công trình Cơng ty thực đầy đủ quy định Quy chế quản lý đầu tư xây dựng Cung cấp đầy đủ giấy tờ rút vốn vay theo quy định VCB HCM 32 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ĐỀ XUẤT CẤP TÍN DỤNG Các điều kiện tín dụng khác Khi cơng trình hồn thành Cơng ty phải mua bảo hiểm rủi ro cho tài sản hình thành tương lai thuộc Dự án - Công ty cam kết huy động thêm vốn tự có và/hoặc nguồn vốn vay khác để bù đắp chi phí phát sinh tăng vượt tổng mức đầu tư, bảo đảm Dự án đầu tư hoàn chỉnh tiến độ Mọi nguồn vốn vay khác thứ cấp so với nợ vay VCB HCM tốn sau Cơng ty hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho VCB HCM - Cơng ty mở trì tài khoản tiền gởi VND và/hoặc USD VCB HCM tập trung toàn tiền thu từ Dự án vào tài khoản Số tiền thu từ Dự án, cịn nợ VCB HCM, Cơng ty sử dụng: i Thanh tốn chi phí thuộc Dự án; ii Hoàn trả nợ (gốc + lãi) cho VCB HCM Việc sử dụng tiền thu từ Dự án cho mục đích ngồi khoản (i) (ii) nêu thực sau đạt thoả thuận VCB HCM - Về giải chấp tài sản chấp: VCB HCM giải chấp tài sản chấp theo nguyên tắc: tỉ lệ dư nợ/giá trị TSBĐ thời điểm phải đạt tối thiểu 70% Công ty trả hết nợ vay cho VCB HCM - Công ty ưu tiên tập trung tiền gửi sử dụng dịch vụ ngân hàng (nếu có) VCB - 33 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com THANK YOU FOR YOUR ATTENTION! 34 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... TỔNG QUÁT VỀ DỰ ÁN BĐS THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BĐS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NỘI DUNG CHÍNH -Hỗ trợ tài cho đầu tư dự án mới, dự án nâng cấp, mở rộng sản xuất kinh... luanvanchat@agmail.com QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN TẠI VIETCOMBANK 1.2.3 4.5.6.7.8 9.10.11.12.13.14 • Thẩm định đánh giá KH vay vốn • Hồ sơ pháp lý dự án • Tổng quan dự án thẩm định • • • • • Thẩm định... : add luanvanchat@agmail.com THẨM ĐỊNH CHO VAY DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN Nội dung Xem xét yếu tố đảm bảo tính khả thi dự án Xem xét yếu tố đảm bảo tính hiệu dự án 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add