2.3 .Sự cần thiết của việc phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
1. Định hƣớng hoạt động đầu tƣ dự án bất động sản tại công ty
Là cơng ty hoạt động trong hai lĩnh vực chính là mảng dịch vụ và đầu tư bất động sản, các sản phẩm của Archi hướng đến phân khúc thị trường cao cấp nhằm mang lại cho khách hàng một cuộc sống tiện nghi, trong lành và hòa hợp với thiên nhiên. Để thực hiện mục tiêu trở thành đơn vị đi đầu trong hoạt động đầu tư và quản lý các bất động sản sinh thái, nghỉ dưỡng, trong những năm qua Công ty CP đầu tư Archi đã thực hiện nhiều biện pháp tái cơ cấu, tổ chức lại bộ máy hoạt động, các phòng ban và thành lập thêm các đơn vị thành viên chuyên trách một số lĩnh vực nhất định, chú trọng tuyển dụng và giữ chân nhân tài,…
Hiện nay, nền kinh tế vẫn đang chịu ảnh hưởng của suy thoái, nhu cầu thị trường giảm mạnh, cạnh tranh gay gắt, tại miền Bắc có rất nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng, điều này đã đem lại một số khó khăn cho hoạt động của cơng ty. Song ngay trong giai đoạn này, cơng ty vẫn hoạt động có hiệu quả, các dự án dù có giá chào bán cao hơn mức giá và xu hướng chung của thị trường nhưng đều được giao dịch thành công. Một nguyên nhân quan trọng là do các sản phẩm của cơng ty mang những tiêu chí khác biệt rõ ràng so với các sản phẩm khác cùng loại. Từ những thành công đã đạt được, cơng ty xây dựng cho mình định hướng hoạt động như sau:
- Đa dạng hóa các hoạt động đầu tư: Trong tương lai, công ty vẫn tiếp tục xây dựng các khu biệt thự sinh thái mang đặc trưng thương hiệu Archi. Đó là những dự án biệt thự chỉ cách Hà Nội một giờ xe chạy, diện tích mỗi căn tối thiểu là 1000 m2, đầy đủ các tiện nghi hiện đại kết hợp hài hòa với cảnh quan cây xanh, mặt nước. Ngoài việc đầu tư những dự án lớn, cơng ty cịn triển khai hàng loạt khu nghỉ dưỡng nhỏ từ 5 – 10 ha, theo các phong cách riêng tạo nên tính đa dạng và khác biệt.
- Tăng cường đưa các công nghệ hiện đại, tiên tiến vào các khu nhà sinh thái một cách hài hòa nhằm đảm bảo chất lượng cuộc sống và hưởng thụ môi trường thiên nhiên thuần khiết.
- Tiến hành hợp tác với các công ty uy tín như CBRE, Best Western nhằm hướng đến đạt được những bước tiến mạnh trong vấn đề nghiên cứu phát triển về dịch vụ ủy thác quản lý bất động sản du lịch, chia sẻ thời gian nghỉ dưỡng,…
động dịch vụ nhằm tạo ra đội ngũ khách hàng trung thành đông đảo cho công ty.
Để đạt được những phương hướng, mục tiêu trên, rất cần có các giải pháp phù hợp, kịp thời nhằm hồn thiện cơng tác phân tích tài chính dự án của cơng ty. Khắc phục được những tồn tại này sẽ giúp công ty nâng cao chất lượng lập và phân tích tài chính dự án, làm cơ sở cho việc ra quyết định hợp lý và đạt được hiệu quả đầu tư cao hơn.
2. Đánh giá cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tƣ BĐS tại cơng ty
2.1. Những kết quả đạt được
Qua một số năm hoạt động, tổng công ty CP đầu tư Archi đã nhanh chóng tạo lập được tên tuổi cho mình, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản sinh thái nghỉ dưỡng. Tuy chỉ với 200 tỷ đồng vốn điều lệ nhưng công ty đã thiết lập được nhiều kênh kết nối hiệu quả với các nhà đầu tư khác, xây dựng các mối quan hệ đối tác chiến lược, thơng qua đó, huy động được số vốn hàng trăm tỷ đồng. Các công ty thành viên của Archi đều hoạt động hiệu quả, độc lập, đem lại nguồn lợi nhuận ổn định hàng năm cho cơng ty cũng như lợi ích lâu dài cho tồn xã hội đồng thời giúp công ty luôn đứng vững ngay trong giai đoạn nền kinh tế gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của suy thối kinh tế trên thế giới.
Bên cạnh đó, tổng cơng ty CP đầu tư Archi cịn có lợi thế khơng nhỏ về nguồn nhân lực. Đó là những người đã được đào tạo qua trường lớp bài bản, am hiểu về chuyên mơn và nghiệp vụ, có kiến thức về thị trường. Phần lớn nhân viên đều là những người trẻ tuổi, giàu tính sáng tạo, sẵn sàng học hỏi, thích nghi nhanh chóng với mơi trường làm việc năng động, linh hoạt và có khả năng phối hợp hoạt động ăn ý trong công việc. Công ty luôn coi trọng việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng cũng như tổ chức các chuyến thăm quan nước ngoài để học hỏi kinh nghiệm. Chế độ lương thưởng cũng được coi trọng đúng mức nhằm thu hút nguồn nhân lực có trình độ cao. Nhờ vậy, công ty đã tạo được động lực cho đội ngũ nhân viên làm việc hết mình, đóng góp cho sự thành cơng chung của công ty.
Cùng với sự đầu tư cho nguồn nhân lực, công ty còn kết hợp với việc trang bị đầy đủ máy móc, thiết bị hiện đại, cơng nghệ tiên tiến nhằm gúp cơng tác phân tích tài chính được thực hiện chính xác và tiết kiệm thời gian, chi phí, góp phần nâng cao chất lượng và hiệu quả dự án. Một lợi thế khơng nhỏ của cơng ty đó là có sự hỗ trợ hữu ích từ các cơng ty thành viên. Ngoài ra, để đảm bảo hiệu quả cho dự án, công ty đã thuê các đơn vị ngoài đảm nhiệm nhiệm vụ tư vấn nghiên cứu thị trường và lập báo cáo nghiên cứu khả thi, từ đó giúp đưa ra được cái nhìn khách quan, đầy đủ hơn về hiệu quả dự án. Thơng qua đó, cơng ty nắm bắt được nhiều thơng tin cũng như cơ hội đầu tư quý giá, làm cơ sở để ra những quyết định đầu tư đúng đắn.
Trong hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản, công ty đã tuân thủ đầy đủ trình tự các bước trên cơ sở pháp luật quy định, cụ thể:
- Phương pháp cộng chi phí được dùng trong tính tốn tổng mức đầu tư đã đem lại kết quả khá chính xác, đồng thời nhu cầu vốn cho từng năm được xác định một cách hợp lý tạo điều kiện cho việc quản lý dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, cơng ty đã xây dựng được kế hoạch huy động vốn phù hợp với tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, kết hợp giữa việc sử dụng nguồn vốn tự có và vốn tài trợ của các tổ chức tín dụng, đảm bảo huy động vốn kịp thời, đúng tiến độ và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động đầu tư. Tuy mức vốn đi vay so với vốn chủ sở hữu là khá cao nhưng bằng uy tín trong hoạt động kinh doanh của mình trong một số năm qua, cơng ty vẫn tạo dựng được lịng tin với các tổ chức cho vay, đảm bảo được khả năng huy động vốn đúng tiến độ và đầy đủ về số lượng.
- Trong tính tốn chi phí và lợi nhuận, phương pháp khấu hao đều được áp dụng trong tính tốn đem lại kết quả khá chính xác và tạo ra sự thuận tiện trong việc lập và kiểm tra các báo cáo tài chính. Các hạng mục doanh thu và chi phí hoạt động được tính tốn chi tiết dựa trên cơ sở thực tiễn thị trường đã đem lại các kết quả đáng tin cậy.
- Các chỉ tiêu tài chính quan trọng như NPV, IRR đã được chú trọng xem xét, tính tốn khá đầy đủ trên cơ sở số liệu thị trường và đặc biệt là đã tính đến giá trị thời gian của tiền, đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy cho các kết quả thu được.
Nói tóm lại, có thể thấy cơng tác phân tích tài chính đã được coi trọng đúng mức trong quá trình lập dự án đầu tư tại cơng ty. Điều này có ý nghĩa quan trọng, nhất là trong tình hình hiện nay khi các dự án đầu tư ngày càng nhiều, sự cạnh tranh trở nên gay gắt hơn.
2.2. Những tồn tại trong cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Bên cạnh những ưu điểm đạt được trong cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản thì cơng ty cũng cịn gặp phải một số hạn chế cần phải khắc phục. Cụ thể như sau:
- Thứ nhất, việc tính tổng mức đầu tư bằng cách cộng chi phí tuy đem lại kết quả khá chính xác song cũng dễ bỏ qua một số khoản mục cần thiết. Qúa trình tính tốn đơi khi còn nhầm lẫn hoặc cộng thiếu một số khoản mục. Ngồi ra, trong q trình lập tổng mức đầu tư trong dự án Lâm Sơn Resort, người lập đã khơng tính đến phần chi phí lãi vay trong thời gian xây dựng, cịn chi phí vốn lưu động được đưa vào trong phần chi phí quản lý và tư vấn đầu tư xây dựng, điều này làm tổng mức đầu tư nhỏ đi đáng kể, ảnh hưởng đến các kết quả tính tốn ở sau.
- Thứ hai, trong phần tính doanh thu, cơng ty chưa đưa ra được nhiều phương án khác nhau mà chỉ đưa ra duy nhất một phương án, điều này chưa tạo được sự thuyết
phục rằng phương án công ty đưa ra là sự lựa chọn tối ưu. Việc không dự trù hết được các phương án kinh doanh có thể gây ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh của dự án nếu xuất hiện rủi ro, thay đổi của thị trường.
- Thứ ba, trong phân tích dự án, người lập đã chú ý tính đến các khoản thu hồi tài sản và giá trị đầu tư tài sản bổ sung, đó là mặt tích cực, song trong q trình tính chi phí khấu hao lại khơng tính khấu hao của phần giá trị đầu tư bổ sung, làm chi phí hàng năm của dự án giảm đi. Ngoài ra, khoản thu hồi vốn lưu động cũng bị bỏ qua, trong khi lẽ ra khoản này phải được cộng vào dòng tiền của dự án tại thời điểm cuối. Việc tính tốn các dịng tiền thiếu cơ sở khoa học như vậy sẽ làm giảm sự chính xác của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính.
- Thứ tư, việc xác định chi phí vốn của dự án bằng với chi phí của vốn vay có thể khơng đúng vì khi đầu tư vốn tự có của mình, nhà đầu tư cũng phải mất chi phí cơ hội đầu tư vào hoạt động này mà không phải đầu tư vào hoạt động khác. Thực chất chi phí vốn của dự án phải được tính bằng chi phí bình qn giữa vốn vay và vốn chủ sở hữu chứ khơng phải chỉ là 12% (chi phí lãi vay) như dự án đã xác định. Điều này làm tỉ lệ chiết khấu của dự án trở nên không phù hợp với điều kiện thị trường, ảnh hưởng đến kết quả tính tốn NPV và thời gian hồn vốn của dự án. Các kết quả đánh giá hiệu quả tài chính có thể trở nên thiếu tin cậy.
- Thứ năm, trong cơng tác phân tích tài chính dự án, cơng ty mới chỉ xem xét đến các chỉ tiêu phổ biến như NPV, IRR mà chưa chú ý đưa bước phân tích độ nhạy vào tính tốn trong khi đây là một chỉ tiêu rất quan trọng, thể hiện khả năng đứng vững của dự án trước các thay đổi của thị trường. Nói cách khác, việc đánh giá dự án đầu tư cịn hạn chế vì mới chỉ tính tốn ở trạng thái tĩnh là chủ yếu chứ chưa đề cập đến trạng thái động. Chính vì vậy, các kết quả phân tích có thể trở nên vơ nghĩa và dự án sẽ gặp nhiều khó khăn khi thị trường có biến động về lạm phát, đồng tiền mất giá,… Cần chú ý là thời điểm lập dự án là năm 2008 – 2009, đây là giai đoạn nền kinh tế nước ta có nhiều biến động làm ảnh hưởng đến các kết quả tính tốn. Ví dụ như trong giai đoạn lập dự án, tỉ giá USD/VNĐ được lấy theo giá trị là 18,300 để tính tốn quy đổi cho cả đời dự án, nhưng đến năm 2010, tức là khi dự án vẫn đang thực hiện trong giai đoạn 1 thì tỉ giá này đã là 19,500. Điều này có tác động khơng nhỏ đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính và hiệu quả hoạt động kinh doanh của dự án. Vì vậy, trong q trình thẩm định, cơng ty nên đặt dự án vào trường hợp có các thay đổi của thị trường để tính tốn lại các chỉ tiêu tài chính, từ đó sẽ nhận biết được khả năng thích ứng của dự án khi thị trường có biến động.
Những hạn chế trên là do ảnh hưởng của nhiều nguyên nhân, bao gồm cả yếu tố khách quan và yếu tố chủ quan. Để khắc phục được những nhược điểm đó, điều quan trọng là cần xác định rõ nguyên nhân cụ thể để từ đó có biện pháp khắc phục hiệu quả.
2.3. Một số nguyên nhân của những tồn tại trong cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
2.3.1. Nguyên nhân chủ quan
- Đội ngũ nhân lực làm công tác lập dự án chưa đáp ứng đủ về số lượng và chất lượng. Do đây là công ty mới thành lập và hoạt động trong một thời gian tương đối ngắn, vì thế nguồn nhân lực vẫn cịn khá khiêm tốn, dẫn đến tình trạng một người phải đảm nhận nhiều cơng việc, thiếu sự chun mơn hóa. Những cán bộ có kinh nghiệm lâu năm và trình độ chun mơn cao cịn ít. Hầu hết nhân viên trong cơng ty đều là những cán bộ trẻ, có trình độ chun mơn song chưa có nhiều kinh nghiệm nên khơng thể tránh khỏi thiếu sót trong q trình phân tích. Ngồi ra, sự phối hợp giữa các thành viên trong công tác này chưa thực sự tối ưu. Mỗi cá nhân thường làm cơng việc một cách độc lập, ít có sự trao đổi thơng tin dẫn đến sự hạn chế trong các kết quả tính tốn.
- Cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại cơng ty chưa thực sự được coi
trọng, biểu hiện ở việc công ty mới chỉ dừng lại ở việc tính tốn một số chỉ tiêu thơng thường như giá trị hoạt động rịng NPV, tỉ suất hồn vốn nội tại IRR, thời gian hoàn vốn đầu tư T,…chứ chưa đi sâu vào phân tích, nghiên cứu, nhiều nội dung cũng như chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án chưa được đề cập đến.
- Cũng như nhiều doanh nghiệp khác ở nước ta, công tác tổ chức, quản lý điều
hành hoạt động tại công ty chưa thực sự phát huy được hiệu quả mong muốn, tuy đã bước đầu tạo ra sự cộng lực trong công việc giữa các thành viên song sự phối hợp giữa các phòng ban còn thiếu, mỗi phòng ban thường chỉ tập trung vào cơng việc của mình chứ chưa chú ý tạo sự liên kết với nhau, điều này gây khó khăn cho hoạt động phân tích tài chính dự án.
- Việc áp dụng trang bị hiện đại cho cơng tác phân tích tài chính cịn nhiều hạn
chế, tuy mỗi nhân viên đều đã được trang bị máy tính riêng để làm việc nhưng việc sử dụng các phần mềm chun dụng trong tính tốn, phân tích chưa thực sự đầy đủ, đây là ngun nhân gây tình trạng sai sót trong tính tốn. Thứ nữa là các cán bộ phân tích chưa khai thác được hết tiềm năng của công nghệ thông tin và ứng dụng của các phần mềm tin học hiện đại trong công việc, chủ yếu mới dừng lại ở việc soạn thảo văn bản và tính tốn trong word, excel. Do vậy, trong nhiều trường hợp độ chính xác của kết quả thu được không cao, mặt khác gây lãng phí thời gian và tốn kém cơng sức của người làm cơng tác nói trên.
Một điều không thể phủ nhận là cùng với những nguyên nhân thuộc về yếu tố chủ quan ở trên, những hạn chế trong công tác lập và phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản tại cơng ty cịn bởi sự tác động của nhiều nhân tố khách quan khác, đó là do ảnh hưởng của các yếu tố thuộc về môi trường vĩ mơ như tình hình kinh tế, xã hội,