2.3 .Sự cần thiết của việc phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản
2. Thực trạng cơng tác phân tích tài chính dự án đầu tƣ BĐS tại tổng công ty cổ
ty cổ phần đầu tƣ Archi
2.1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại cơng ty
Cơng tác phân tích tài chính dự án là một cơng việc có ý nghĩa rất quan trọng, vì vậy địi hỏi có sự quan tâm đúng mức từ phía chủ đầu tư cũng như các ban ngành có liên quan. Tại công ty cổ phần đầu tư Archi, quy trình phân tích tài chính dự án đầu tư bao gồm những nội dung chính sau đây:
2.1.1. Xác định tổng mức đầu tư
Việc dự trù tổng mức đầu tư cho dự án có thể được thực hiện theo nhiều cách khác nhau dựa trên nguồn số liệu có được. Tại cơng ty, việc tính tổng vốn đầu tư dựa trên phương pháp cộng chi phí đưa lại kết quả khá chính xác. Cơng ty thường tiến hành dự trù theo cách tính tốn từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư dựa trên cơ sở các thông tin về giá chuẩn xây dựng, số lượng cũng như giá cả thiết bị và các loại chi phí cần thiết khác. Việc tham khảo thông tin thị trường được cơng ty đánh giá là rất có ích nhằm giúp phát hiện những khoản mục chưa hợp lý và tiến hành sửa đổi, bổ sung kịp thời. Ví dụ khi xác định chi phí xây dựng cơng trình, cơng ty sẽ dựa vào danh mục các hạng mục cơng trình, quy mơ xây dựng của từng hạng mục và mức giá chuẩn của một đơn vị quy mô xây dựng căn cứ vào quyết định đã được quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự toán để đưa ra được con số cụ thể về vốn đầu tư xây lắp cần phải bỏ ra.
Trong q trình phân tích tài chính, cơng ty cịn chú ý đến sự cân đối trong cơ cấu các nguồn vốn thông qua việc đánh giá từng nguồn tài trợ cho dự án, phân tích khả năng sẵn có của chủ đầu tư, khả năng đi vay và xác định chi phí của từng loại vốn. Trên cơ sở đó có thể đưa ra được tỉ lệ hợp lý giữa nguồn vốn đầu tư tự có và nguồn đi vay nhằm tối đa hóa các nguồn lực sẵn có và tận dụng tốt nguồn tài trợ từ bên ngoài. Tỉ lệ này được xác định cụ thể cho từng trường hợp, đảm bảo phù hợp với quy mơ và tính chất của dự án đầu tư. Tiến độ thực hiện dự án cũng được xem xét vì nó có liên quan đến việc bỏ vốn và huy động nguồn vốn bên ngồi. Đây cũng là cơ sở cơng ty sử
dụng cho việc tính tốn lãi vay trong thời gian xây dựng và xác định thời gian trả nợ vay.
2.1.2. Xác định doanh thu – chi phí và các báo cáo tài chính hàng năm của dự án
Việc xác định doanh thu và chi phí được dựa trên nhiều thơng tin và số liệu thị trường về các nội dung:
- Các yếu tố đầu vào và chi phí của dự án: Dựa trên quy mơ, tính chất và các chỉ tiêu kĩ thuật, thiết kế của dự án, công ty đánh giá được nhu cầu nguyên vật liệu đầu vào, các chi phí cần thiết cho quá trình sản xuất kinh doanh như chi phí khấu hao TSCĐ, chi phí đầu tư thay thế,… cũng như những biến động về giá đơn vị đầu vào trên thị trường để xác định tổng chi phí vận hành hàng năm.
- Các yếu tố đầu ra và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án: Thị trường đầu ra cho các sản phẩm, dịch vụ mà dự án cung cấp đóng vai trị quyết định tới sự thành bại của dự án. Bởi vậy, trong q trình phân tích, cơng ty ln quan tâm đánh giá các vấn đề về nhu cầu và tiềm năng phát triển của thị trường, những thuận lợi và khó khăn, đánh giá khả năng tiêu thụ của sản phẩm, sự khác biệt với các sản phẩm hiện có, từ đó đưa ra phương án kinh doanh và kế hoạch giá hợp lý, đảm bảo đạt mức cơng suất vận hành theo tính tốn.
Từ việc phân tích các yếu tố trên, cơng ty xác định được bảng doanh thu và chi phí vận hành hàng năm, làm cơ sở cho việc tính tốn lợi nhuận trước thuế và sau thuế. Từ đó có thể tính tốn được dịng tiền hàng năm của dự án và các chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng.
2.1.3. Tính tốn các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.
Dựa trên cơ sở bảng tống vốn đầu tư cũng như các báo cáo tài chính đã lập được, cơng ty tiến hành tính tốn các chỉ tiêu tài chính đặc trưng như thu nhập thuần NPV, tỉ suất hoàn vốn nội bộ IRR, mức doanh lợi vốn đầu tư, tỷ lệ lợi nhuận trên doanh thu, thời gian hoàn vốn có chiết khấu,… và nhóm các chỉ tiêu về khả năng trả nợ của dự án. Có thể thấy là tính chính xác của các chỉ số này phụ thuộc nhiều vào nguồn thông tin và các báo cáo đã lập ở trên, các chỉ tiêu này sẽ trở nên vô nghĩa khi số liệu thu thập cho q trình trước đó là khơng đáng tin cậy. Do vậy, công ty luôn coi trọng việc đánh giá và chọn lựa những yếu tố đầu vào thích hợp trong q trình phân tích tài chính.
2.1.4. Xác định khả năng trả nợ
Việc xác định khả năng trả nợ cũng là một tiêu chí quan trọng đánh giá hiệu quả tài chính của dự án. Từ các số liệu đã tính tốn được trong các bước trên, cơng ty có thể xác định được các nguồn trả nợ và thời gian trả nợ của dự án. Thông thường công ty xác định nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế và khấu hao cơ bản hàng
năm. Thời gian trả nợ của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời gian vay vốn, thời gian xây dựng, tiến độ bỏ vốn, thời gian ân hạn xây dựng,…. Tùy vào tính chất cũng như sự khác biệt của từng dự án mà công ty xác định thời gian trả nợ cũng như mức trả nợ hàng năm (gồm cả gốc và lãi) cho phù hợp.
Từ các kết quả thu được trong quá trình đánh giá, phân tích tài chính dự án ở trên, cơng ty sẽ tiến hành lập báo cáo phân tích, nêu rõ tính khả thi cũng như hiệu quả dự án mang lại, làm cơ sở cho việc ra quyết định đầu tư và xin vay vốn.
PHẦN 3: MỘT SỐ NHẬN ĐỊNH VỀ CƠNG TÁC PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ BĐS TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƢ
ARCHI