Một Số Giải Pháp Và Kiến Nghị Nhằm Nâng Cao Chất Lượng Thẩm Định Đầu Tư Bất Động Sản Tại Ngân Hàng Habubank

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Một Số Giải Pháp Và Kiến Nghị Nhằm Nâng Cao Chất Lượng Thẩm Định Đầu Tư Bất Động Sản Tại Ngân Hàng Habubank

LỜI MỞ ĐẦU

Hiện nay, khi nước ta bước vào hội nhập thì việc thiếu vốn để đầu tư đangngày càng trở nên cấp bách Các dự án đầu tư cần rất nhiều vốn mà bản thân cácchủ đầu tư chưa có đủ vốn để kinh doanh Vì vậy việc vay vốn là một điều tất yếutrong nền kinh tế của nước ta hiện nay.

Việc hội nhập vào WTO thúc đẩy các mối quan hệ quốc tế tăng cường, thịtrường được mở rộng, thu nhập của người dân ngày càng được cải thiện vì vậy nhucầu về sản phẩm của thị trường cũng ngày càng lớn hơn Các doanh nghiệp phải mởrộng đầu tư, và tích cực tìm ra các sản phẩm mới để đầu tư đáp ứng được nhu cầucủa thị trường Điều này cũng cần rất nhiều vốn Việc vay vốn các Ngân hàngthương mại để đầu tư là một giải pháp quan trọng để có đủ tổng vốn đầu tư cho dựán.

Các ngân hàng vì thế cũng cần tăng cường việc cho vay vốn, và muốn việc chovay vốn được hiệu quả các ngân hàng phải nâng cao chất lượng thẩm định dự ánđầu tư của Ngân hàng mình Điều này giúp các Ngân hàng đầu tư vào các dự ánđem lại lợi nhuận cho cả doanh nghiệp và cho cả Ngân hàng Thẩm định ngày càngcó một vai trò quan trọng Các Ngân hàng luôn quan tâm tới việc nâng cao chấtlượng thẩm định dự án đầu tư nhằm tránh những khoản đầu tư không hợp lý gâythiệt hại cho Ngân hàng.

Bất động sản là một lĩnh vực cần vốn đầu tư lớn, nguồn vốn huy động lớn, thờigian xây dựng lâu, nhưng nguồn lợi nhuận của nó đem lại cũng không phải là nhỏ,vì thế các Ngân hàng cũng rất chú trọng trong việc cho vay các dự án này Ở trongbài chuyên đề này em muốn đề cập đến vấn đề thẩm định dự án bất động sản tạiNgân hàng và một số giải pháp để nâng cao chất lượng thẩm định đối với dự án đầutư bất động sản.

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỀ TẠINGÂN HÀNG HABUBANK

1.1 Giới thiệu chung về Ngân hàng HaBuBank

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng HaBuBank

Ngân hàng HABUBANK là một ngân hàng thương mại cổ phần được cấpgiấy phép hoạt động số 20/NH-GP có hiệu lực từ ngày 6/6/1992 trong thời hạn99 năm.

Ngân hàng được thành lập để tiến hành các hoạt động ngân hàng bao gồmnhận tiền gửi ngắn hạn, trung hạn, dài hạn từ các tổ chức và cá nhân, cho vay ngắnhạn, trung hạn và dài hạn các tổ chức và cá nhân tùy theo tính chất và khả năngnguồn vốn của Ngân hàng thực hiện các nghiệp vụ kinh doanh đối ngoại, chiết khấuthương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá, cung cấp các dịch vụ cho các kháchhàng; và các dịch vụ ngân hàng khác khi được NHNN cho phép.

Vốn điều lệ: Tính đến năm 2006 vốn điều lệ của Ngân hàng là 300 tỷ đồng.

Một số chỉ tiêu tài chính tổng hợp của Ngân hàng trong thời gian quađơn vị: triệu đồng

Tại thời điểm cuối

Tổng tài sản có 11.685.318 5.524.791 3.728.305 2.686.147Tổng dư nợ 5.983.267 3.330.218 2.362.641 1.596.105Tổng tài sản Nợ 9.928.937 5.133.327 3.474.758 2.535.179Tổng huy động 9.735.102 4.949.003 3.397.386 2.486.552

Tổng vốn cổ đông 1.756.381 391.464 253.547 150.968

Vốn điều lệ tính đến thời điểm hiện nay (2008) là 2000 tỉ, dự kiến từ giờ cho đến

cuối năm là 3000 tỉ.

Tổng dư nợ đến 31/12/2006

1- Cho vay ngắn hạn 29.61%2- Cho vay trung, dài hạn 29.61%

- Tình hình sản xuất kinh doanh trong một vài năm gần đây

Các dấu ấn trong năm 2005:

Tháng 1: Đại hội đồng thuờng niên lần thứ 14 ngày 14/1/2005 Thông báo kếtquả kinh doanh năm 2004 và kế hoạch hoạt động kinh doanh năm 2005, trong đó cókế hoạt tăng vốn điều lệ lên 300 tỉ VNĐ.

Tháng 3: Ngày 21/3/2005, chính thức thành lập Trung tâm Thẻ trực thuộc hộisở, tăng cường phát triển mảng dịch vụ ngân hàng tự động trên toàn hệ thống.

Thành lập tổ pháp chế ngày 29/3/2005 với nòng cốt là các cán bộ nghiệp vụgiỏi nhất của từng nghiệp vụ để hỗ trợ Ban Điều hành trong việc xây dựng, chỉnhsửa và hoàn thiện các văn bản chính sách của ngân hàng.

Tháng 4: 6/4/2005 hoàn thành việc tăng vốn Điều lệ đợt 1 năm 2005 lên 250 tỉ VNĐ.Tháng 5 Khai trương Chi nhánh Vạn Phúc tại 2C, Vạn Phúc, Ba Đình, Hà Nộivà Phòng giao dịch Võ Cường trực thuộc Chi nhánh Bắc Ninh tại 324, thôn HoàBình, xã Võ Cường, Bắc Ninh.

Tháng 6 Thành lập phòng giao dịch Thể Giao trực thuộc Hội Sở tại số 11AThể Giao, Hai Bà Trưng, Hà Nội.

Khai Trương Phòng giao dịch số 2 trực thuộc Chi nhánh Quảng Ninh tại Tổ46B, Khu 5, phường Hà Tu, Tp Hạ Long, Quảng Ninh.

Tháng 7 Thành lập Phòng chiến lược - Hợp tác – Marketing ngày 25/7/2005,trên cơ sở nền tảng và mở rộng Phòng Marketing, Nghiên cứu thị trường và Quanhệ cộng đồng với mục tiêu bảo đảm quản lý chiến lược phát triển tốt hơn và tăngcường hợp tác của HABUBANK với các đối tác quốc tế.

Tháng 8 Hoàn thành thủ tục xin phép thành lập Công ty Chứng khoánHABUBANK (HABUBANK SECURITUES) với Ban cán sự gồm : Bà Dương ThuHà, Uỷ viên HĐQT giữ chức vụ Chủ tịch Công ty Chứng khoán; Ông Đỗ TrọngThắng, Phó Tổng Giám đốc giữ chức vụ Giám đốc Công ty.

Tháng 9 HABUBANK là ngân hàng đầu tiên trong hệ thống toàn quốc cánđích hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2005.

Tháng 10 Khởi động dự án “Nâng cấp hạ tầng dữ liệu thông tin phục vụ chokinh doanh, quản trị và điều hành” với mục tiêu nâng cao năng lực cạnh tranh chongân hàng thông qua việc xây dựng hệ thống thông tin quản lý tập trung chú trọngkhách hàng, tăng cường khả năng phát triên sản phẩm mới và cung ứng dịch vụnhanh chóng, an toàn, chính xác.

Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lần 2 năm 2005 lên 300 tỉ VNĐ từ ngày20/10/2005.

Bổ nhiệm bà Nguyễn Dự Hương giữ chức vụ Phó Tổng giám đốc HABUNKphụ trách phát triển dịch vụ ngân hàng cá nhân.

Tháng 11 Ngày hội nhân viên HABUBANK lần thứ 2 được tổ chức vào ngày26/11/2005 các nhân viên ngân hàng cùng gia đình hoà trong niềm vui chung củađại gia đình HABUBANK, chào đón một mùa xuân đến sớm với các chỉ tiêu năm2005 đều dạt và vượt mức kế hoạch đề ra.

Tháng 12 HABUBANK trở thành thành viên chính thức của hệ thống VNBCtừ ngày 15/12/2005 Từ đây các khách hàng sử dụng dịch vụ Thẻ thanh toán củaHABUBANK sẽ được hưởng thêm những tiễn ích về dịch vụ do ngân hàng VNBCmang lại.

Ngày 16/12/2005, Hội nghị khách hàng năm 2005 được tổ chức thành côngrực rỡ Đây là dịp HABUBANK tri ân khách hàng, những người bạn đồng hànhthân thiết đã góp phần cùng HABUBANK làm nên một năm phát triển vượt bậc, tôđậm những dấu ấn tốt đẹp của giai đoạn phát triển nhanh, mạnh.

Một số dấu ấn năm 2006:

Tháng 4: Ngày 7/4/2006 Công ty CK HABUBANK chính thức khai trương hoạtđộng tại 2C – Vạn Phúc – Ba Đình – Hà Nội Đây là chiến lược phát triểnHABUBANK trở thành một tập đoàn tài chính vững mạnh, cung cấp đa dạng cácsản phẩm dịch vụ tài chính, ngân hàng, chứng khoán.

Tháng 8: Quyết định lựa chọn IFLEX là nhà cung cấp phần mền cốt lõi cho Ngânhàng và bắt đầu triển khai giai đoạn 1 của dự án thay thế phần mềm cốt lõi Đây làmột quyết định quan trọng nhằm hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng với mục tiêutăng cường khả năng quản trị Ngân hàng theo các chuẩn mực quốc tế tiên tiến đồngthời mở rộng khả năng phát triển các sản phẩm mới đáp ứng được nhu cầu pháttriển của Ngân hàng trong giai đoạn hội nhập quốc tế WTO.

Tháng 10: Hoàn thành việc tăng vốn điều lệ lên 900 tỉ đồng vào ngày 16/10/2006.Khai trương sở Giao dịch Hàng Trống tại 71B – Hàng Trống – Hà Nội – ngày25/10/2006 – sở Giao dịch đầu tiên của HABUBANK có nhiệm vụ là đầu mối thựcthi chiến lược phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng cá nhân của Ngân hàng.30/10/2006: Khai trương phòng Giao dịch Thanh Xuân tại 275- Nguyễn Trãi –Thanh Xuân – Hà Nội nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng các dịch vụ Ngân hàng.Tháng 12/2006: Lần đầu tiên HABUBANK thực hiện việc phát hành kì phiếu ghidanh với mục tiêu đa dạng hóa các kênh hoạt động vốn đảm bảo thuận lợi cho chiếnlược phát triển của Ngân hàng

Tổ chức thành công ngày hội nhân viên HABUBANK vào ngày 23/12/2006 với cáctrò chơi, các tiết mục văn nghệ.

Tháng 1/2007: HABUBANK hoàn thành việc lựa chọn Deutsche BankAktiengesellschaft là đối tác chiến lược nước ngoài theo đó Deutsche Bank sẽ đượcphép mua tối đa đến 20% cổ phần của HABUBANK nếu luật pháp của Việt Namcho phép Ngoài ra Deutsche Bank cam kết sẽ hỗ trợ kĩ thuật cho HABUBANKtrong hoạt động quản trị rủi ro, quản lý nguồn vốn và cùng HABUBANK tìm kiếmcơ hội hợp tác trong nhiều lĩnh vực.

BẢNG CÂN ĐỐI KẾ TOÁN

Ngày 31 tháng 12 năm 2006

Ngày 31 tháng

Ngày 31 tháng

TÀI SẢN

Tiền mặt và các khoản tương đương tiền tại quỹ 82.547 48.740Tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 131.298 56.782 Tiền gửi thanh toán tại các ngân hàng khác 43.422 26.440Tiền gửi có kì hạn và cho vay các tổ chức tín

Cho vay và tạm ứng cho khách hang 5.983.267 3.330.218

Tiền vay từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 193.271 343.826Tiền gửi và vay từ các tổ chức tín dụng 4.857.990 1462.272

Lợi nhuận để lại 156.771 70.515

TỔNG NỢ PHẢI TRẢ VÀ VỐN CỔ ĐÔNG11.685.3185524.791

BÁO CÁO KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

(ngày 31 tháng 12 năm 2006)

2006 (Triệuđồng)

2005 (triệuđồng)

THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

Chi phí trả lãi tiền vay và huy động vốn (595.144) (310.310)

Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại tệ 1.367 3.556 Lãi thuần từ kinh doanh chứng khoán 7.485

Thu nhập cổ tức từ hoạt động đầu tư góp vốn mua

Dự phòng rủi ro tín dụng trích lập tăng trong năm (31.025) (14.783)(31.025) (14.783)

Lãi trên cổ phiếu

Lãi cơ bản trên mỗi cổ phiếu

(Mệnh giá mỗi cổ phiếu là 10.000VNĐ) 2.379

Lợi nhuận để lại trước khi phân bổ 255.708 113.551 Trừ:

Trích lập các quỹ theo quy định cho năm trước (13.487) (8.907)Điều chỉnh kết quả quyết toán thuế 1.113

Trả cổ tức đợt cuối cho năm trước (44.500) (16.000)

1.1.2 Hệ thống tổ chức bộ máy và quản lý của Ngân hàng HaBuBank

Ban Kiểm Soát

UB quản lý tài sản

UBCS Tín dụng

Rủi ro thị trường và thanh khoản

Rủi ro thị trường

Rủi ro hoạt độngTổng giám đốc

Ban điều hànhHội Đồng Quản trị

Phó tổng

giám đốc Phó tổng giám đốc

Nguồn vốn

Chiến lượt- Hợp tác-Marketing

DVNH cá nhân

DVNH doanh nghiệpPhát triển kinh doanh

Cung ứng dịch vụKiểm tra và xét

duyệt tín dụng

Hỗ trợ quản lý và kiểm tra nội bộ

Phó tổng giám đốc

Tổng vốn huy động của HABUBANK đến 31/12/2006 đạt 9.743 tỷ VNĐ, tăngtrưởng 98,76% so với năm 2005, trong đó huy động từ thị trường liên ngân hàng

Tiền gửi tiết kiệm 2.486.367 45% 3.595.212 30.77% +144.6%Tiền gửi khách hàng 609.908 11.04% 1.371.878 11.74% +224.93%

Vốn chủ sở hữu 391.464 7.09% 1.756.381 15.03% +348.66%Tiền gửi của khách hàng 3.096.275 56.04% 4.616.096 39.50% +49.08%Tiềngửi thanh toán, gửi

và vay từ ngân hàng và

các tổ chức tín dụng 1.852.728 33.53% 5.119.006 43.81% +176.29%Các khoản phải trả 184.324 3.34% 193.835 1.66% +5.12%

*Chỉ số an toàn:

Chỉ số an toàn vốn của HABU trong năm 2006 là 14% Đây là chỉ số đánh giátối ưu trong hoạt động tài chính ở một thị trường đang phát triển và tiềm ẩn nhiềurủi ro như Việt Nam

Đây cũng là một trong những tiêu chí chủ chốt để ngân hàng thế giới lựa chọnHABUBANK là một trong những ngân hàng giải ngân cho dự án với mục đích nângcao hiệu quả sử dụng vốn của dự án hỗ trợ cho các hộ kinh doanh cá nhân ở cácvùng nông thôn Việt Nam.

1.1.3.2 Về tình hình cho vay

*Cho khách hàng vay

Năm 2006, hệ thống mạng lưới của HABUBANK đã khai trương them 5 địađiểm giao dịch tại các vùng kinh tế trọng điểm Song song đó, HABUBANK còntiếp tục phát triển, dưa ra các chính sách tín dụng phát triển với lãi suất phù hợp đểđáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng một cách nhanh nhất Sự thay đổimôi trường kinh doanh trong nước trước khi bước vào hội nhập WTO chính thức đãkéo theo nhu cầu về vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh của các thành phần kinh tếgồm cả các nhân và doanh nghiệp HABUBANK đã không ngừng mở rộng và pháttriển các dịch vụ cả về chiều sâu, trong đó dịch vụ cho vay khách hàng, là dịch vụtạo ra nguồn thu chủ yếu cho ngân hàng Tính đến 31/12/2006, tổng dư nợ cho vaytoàn ngân hang là 86.087,385 tỷ đồng tăng 82,7% so với năm 2005.

Trong tổng dư nợ cho vay thì các dư nợ của các Công ty Cổ phần, TNHHchiếm 59.63% bởi đây là đối tượng khách hàng được ưu tiên và là mục tiêu lâu dàicủa HABUBANK.

Các chỉ tiêu cụ thể trong năm 2006

Đơn vị: %Tổng dư nợ đến 31/12/2006

- Cho vay Ngắn hạn- Cho vay trung, dài hạn

Tổng dư nợ của phân theo loại hình doanh nghiệp:

*Hoạt động đầu tư

Năm 2006 đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ của HABUBANK trên thị trườngliên ngân hàng Bên cạnh việc đáng ký giao dịch trên thị trường mở, HABUBANK đãthiết lập thêm nhiều mối quan hệ với các ngân hàng trên các địa bàn mới như Cần Thơ,Long An, Thanh Hóa… và đẩy mạnh mối quan hệ với nhiều Ngân hàng mới trên địabàn Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Doanh số giao dịch trên thị trường liên ngân hàng tăng 3,2 lần so với năm2005, đạt 139.086 tỷ VNĐ, tương đương 526 tỷ đồng/ngày Ngoài ra, HABUBANKcũng tăng cường hoạt động đầu tư và kinh doanh giấy tờ có giá nhằm đa dạng hóadanh mục đầu tư:

Số liệu:

Đơn vị: triệu đồngSố dư quý

Vay các TCTD

TG tại TCTD ĐT trái phiếu Cho vay CTCTDSố dư quý

Kết quả thu lãi tiền gửi năm 2006 của ngân hàng đạt 422,56 tỷ đồng, tăng gấp5 lần so với năm 2005 và thu từ tham gia thị trường tiền tệ đạt 114,6 tỷ đồng, tănggấp 2 lần so với năm 2005.

*Đầu tư chứng khoán

Trong năm 2006, công ty chứng khoán HABUBANK đã hoàn thiện các dịchvụ và sản phẩm của mình và đã được Ủy ban chứng khoán Nhà nước cho phép thựchiện các dịch vụ chứng khoán.

Sau 9 tháng đi vào hoạt động tính đến 31/12/2006 tổng số tài khgoản kháchhàng đã mở tại HABUBANK SECURITIES là 1.500 tài khoản và tổng giá trị khớplệnh là 2000 tỷ VNĐ Mặc dù 2006 là năm đầu tiên đi vào hoạt động nhưng công tychứng khoán HABUBANK đã kinh doanh có hiệu quả.

*Kinh doanh ngoại tệ

Trong năm 2006, bên cạnh việc tăng cường hoạt động kinh doanh trên thịtrường liên ngân hàng, HABUBANK cũng đẩy mạnh việc mở them bàn thu đổingoại tệ trên địa bàn Hà Nội và Hà Đông, Hà Tây Tại địa bàn Hà Tây,HABUBANK là ngân hàng đầu tiên mở được đại lý Doanh số kinh doanh ngoại tệtrong năm đạt 3.634 tỷ USD, tăng 2 lần so với năm 2005 Lợi nhuận thuần từ kinhdoanh ngoại tệ dạt 1,17 tỷ VNĐ, đạt 117% kế hoạch Ngân hàng đã thiết lập các hạnmức trạng thái cho từng loại ngoại tệ.

1.2 Tình hình thẩm định tại Ngân hàng HaBuBank

1.2.1 Khái quát tình hình thẩm định dự án đầu tư tại Ngân hàngHABUBANK

Hiện nay nhu cầu vay vốn vẫn còn rất nhiều Nước ta đang trong quá trình hộinhập rất cần vốn để mở rộng việc sản xuất kinh doanh Nhu cầu vay vốn là điều cấpbách đối với các chủ đầu tư Vì vậy việc thẩm định các dự án đầu tư để quyết địnhcho vay vốn cũng là hết sực quan trọng.

Tổng dư nợ của Ngân hàng trong thời gian vừa qua cũng rất lớn, các hạng mụccho vay của Ngân hàng thuộc nhiều lĩnh vực và ngành nghề khác nhau Ngân hàngcũng đang dần hoàn thiện quy trình thẩm định của mình để nâng cao chất lượngthẩm định cũng như tăng tổng dư nợ trong thời gian tới.

tổng dư nợ phân theo ngành kinh tế

1- 63.51% Thương mại2 - 0.21% Nông lâm nghiệp

3 - 3.18% sản xuất và chế biến, may mặc4 - 6.17% Xây dựng

5 - 1.02% Vận tải và thông tin liên lạc6 - 25.91% Các ngành khác

Tổng dư nợ phân theo loại hình doanh nghiệp

1 - 59.63% Công ty cổ phần, trách nhiệm hữu hạn2- 9.88% DNNN

3 - 1.41% DN có vốn đầu tư nước ngoài

4 - 1.06% hợp tác xã

5 - 1.58% Tổ chức tín dụng6 - 26.45% Cá nhân hộ gia đình

Tình hình về nợ xấu của Ngân hàng như sau:

Dự phòng nợkhó đòi

Tỷ lệ nợ quáhạn

- Phạm vi áp dụng

Quy trình tín dụng được áp dụng cho tất cả các chi nhánh của Ngân hàng trongquá trình thẩm định Nó là một quy trình bắt buộc để các cán bộ thẩm định có thểdựa trên quy trình đó thẩm định dự án có hiệu quả Phạm vi của quy trình này là ápdụng cho những dự án có vốn đầu tư lớn, những dự án kéo dài mang nhiều rủi ro vàthất bại sẽ mang thiệt hại to lớn đối với Ngân hàng vì đầu tư nhầm dự án không cókhả năng sinh lời và trả nợ.

Bước 5: Quản lý sau khi giải ngân

Bước 6: Thanh lý Hợp đồng tín dụng, giải tỏa tài sảnCác bước của quy trình thẩm định được thực hiện như sau:* Bước 1: Thu thập, xử lý thông tin và thẩm định tín dụng

Khi khách hàng vay vốn có nhu cầu vay vốn thì Cán bộ PTKD sẽ là đầu mốitiếp nhận, hướng dẫn khách hàng về hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp,hợp lệ phù hợp với quy định hiện hành của HBB.

Thông tin cần thu thập tại đây là thông tin về khách hàng vay vốn (bao gồmcác thông tin về tư cách, công việc hiện tại, địa điểm, kinh nghiệm ) và các thôngtin về hoạt động hiện tại của khách hàng (Sản phẩm, dịch vụ, ngành nghề kinhdoanh ) và đặc biệt là nhu cầu về tín dụng của khách hàng

Cán bộ thẩm định có thể sử dụng các Bảng câu hỏi thông tin khách hàng vàhướng dẫn khai thác thông tin với các khách hàng mới trong phần tài liệu tham khảo Buổi gặp gỡ sau đó tốt nhất nên tại trụ sở Công ty hay cơ sở sản xuất củakhách hàng Khi lên lịch làm việc với khách hàng cần thông qua Trưởng phòngnghiệp vụ hoặc thủ trưởng đơn vị để kiểm tra hoạt động sản xuất kinh doanh củakhách hàng (tuỳ từng trường hợp cụ thể cán bộ báo cáo với ban điều hành cùngkiểm tra, VD, dự án trung, dài hạn, số tiền vay lớn ).

Trên cơ sở khai thác thông tin, cán bộ thẩm định có thể đánh giá năng lực củachủ đầu tư để đưa ra kết luận sơ bộ ban đầu.

Nếu thấy chủ đầu tư vay không thỏa mãn với các điều kiện của HBB thì từchối chủ đầu tư bằng thư hoặc trực tiếp từ chối.

Trường hợp đồng ý thẩm định tiếp hồ sơ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung chođầy đủ theo yêu cầu của HBB gồm:

o Hồ sơ vay vốno Các hồ sơ pháp lýo Các hồ sơ tài chínho Hồ sơ tài sản bảo đảm

o Các hồ sơ khác HBB yêu cầu

Cán bộ thẩm định nghiên cứu, thẩm định hồ sơ vay vốn dựa trên các tiêu chío Đánh giá chung về chủ đầu tư

o Đánh giá chủ đầu tư dựa trên mô hình 6C’so Dùng các mô hình phân tích

o Đánh giá tình hình tài chính

o Đánh giá nguồn trả nợ, Phương án kinh doanh, Dự án đầu tưo Hình thức bảo đảm tiền vay

o Lịch sử quan hệ với HBB về các sản phẩm dịch vụ.o Xác định loại sản phẩm tín dụng mà HBB cung cấp.

Trên cơ sở hồ sơ chủ đầu tư cung cấp, cán bộ thẩm định đánh giá để trả lời cáccâu hỏi sau:

o Hồ sơ có hợp lệ hay không?

o Hồ sơ có đầy đủ theo yêu cầu hay không?

o Hồ sơ có đủ điều kiện, phù hợp chính sách cho vay và khả năng vốn có củaNgân hàng hay không?

o Rủi ro với Phương án, dự án đầu tư ?

o Chủ đầu tư có đủ năng lực pháp lý, năng lực hành vi dân sự? Đạo đức?Mâu thuẫn lợi ích? Kinh nghiệm?

o Năng lực tài chính tài chính của chủ đầu tư: Lành mạnh? Vốn điều lệ/tổngtài sản?

o Ngành nghề: Sản xuất, chế biến và các ngành nghề khác không bị hạn chếbởi pháp luật? Ngành nghề tăng trưởng có ổn định?

o Phương án kinh doanh của chủ đầu tư: Có dự án đầu tư, PAKD có giá trịthương mại và có khả năng sinh lời?

o Tài sản bảo đảm: Tài sản hình thành từ vốn vay? Các tài sản khác như:Phương tiện vận tải, quyền sử dụng đất, MMTB? Tính hợp lệ, Hợp pháp của tài sản?

o Bảo lãnh của bên thứ ba? Tư cách người bảo lãnh?o Các lợi ích hữu hình và vô hình cho HBB?

Xem xét, đánh giá các biện pháp bảo đảm tiền vay:

o Cán bộ cùng với quản lý trực tiếp đi kiểm tra hiện trạng của tài sản đảm bảo.o Với trường hợp bảo đảm bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tàisản trên đất thì điền đầy đủ thông tin vào Biên bản kiểm tra hiện trạng tài sản.

o Tiến hành định giá tài sản bảo đảm bảo (theo quy định về bảo đàm tiền vaycủa HBB).

Xem xét khả năng nguồn, huy động vốn và lãi suất của Ngân hàng (thông quaphòng Nguồn vốn, Ngoại hối).

Xem xét các điều kiện khác: Cán bộ thẩm định phối hợp với các phòng xemxét các trường hợp khoản vay có liên quan đến các điều kiện khác như: điều kiệnthanh toán, hình thức thanh toán, giao nhận hàng hóa v.v

Sau khi thẩm định xong và thảo luận sơ bộ với người vay về các điều kiện vay,phải có kết luận, đánh giá đủ các nội dung cần thẩm định bằng văn bản, trong đó đềxuất ý kiến, ghi rõ có giải quyết cho vay hay không:

o Đánh giá chủ đầu tư (với trường hợp cho vay pháp nhân).

o Đánh giá khoản vay (Tờ trình thẩm định), trong Tờ trình phải nêu rõ được: Mức cho vay;

 Thời hạn cho vay, các kỳ hạn trả nợ và mức trả nợ từng kỳ, định kỳ thanhtoán tiền lãi;

 Lãi suất cho vay;

 Các điều kiện bảo đảm tiền vay (có thể có);

 Các điều kện cần phải hoàn thiện trước khi ký hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân; Biện pháp theo dõi kiểm tra (nếu thấy cần thiết);

 Các điều kiện bổ sung cần ghi trong hợp đồng tín dụng

Nếu cán bộ thẩm định mà không cho vay được thì nêu rõ lý do trong tờ trìnhthẩm định.

Dù kiến nghị cho vay hay không cho vay, Cán bộ thẩm định vẫn phải ký tênvào tờ trình thẩm định và phải trình toàn bộ hồ sơ vay vốn cho trưởng phòng.

Toàn bộ hồ sơ trên (sau khi có ý kiến của trưởng (phó) phòng) được chuyểncho cấp phê duyệt có thẩm quyền tại Bước 2.

* Bước 2: Thẩm định và duyệt vay

Trong bước này xảy ra 02 trường hợp: trong phạm vi phân quyền và được uỷquyền của đơn vị thẩm định; và Vượt thẩm quyền của đơn vị.

Trường hợp 1: Trong phạm vi phân quyền và được uỷ quyền của đơn vị

Trên cơ sở hồ sơ của cán bộ thẩm định và trưởng (phó) phòng nghiệp vụ, thủtrưởng đơn vị xem xét và quyết định duyệt vay.

Trường hợp cần bổ sung thông tin, thủ trưởng đơn vị thông qua trưởng (phó)phòng nghiệp vụ thông báo cho cán bộ thẩm định yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc gặpgỡ trực tiếp với chủ đầu tư.

Trên cơ sở yêu cầu của thủ trưởng đơn vị, cán bộ thẩm định bổ sung, hoànthiện hồ sơ chuyển lại để xét duyệt.

Thủ trưởng đơn vị căn cứ tờ trình thẩm định có chữ ký của cán bộ thẩm định,và Trưởng (Phó) phòng Nghiệp vụ Kinh doanh để xem xét và quyết định cho vayhay không:

oTrường hợp không cho vay thì ghi rõ lý do vào tờ trình thẩm định để cán bộthẩm định có căn cứ thông báo cho chủ đầu tư.

oTrường hợp quyết định cho vay thì nội dung duyệt cho vay phải xác định rõsố tiền, lãi suất, thời hạn cho vay và các điều kiện khác (nếu có).

oĐưa ra Hội đồng tín dụng hoặc trình Hội sở chính đối với các khoản vay lớn,phức tạp, ngoài thẩm quyền theo quy định (trường hợp 2).

Trường hợp 2: Vượt thẩm quyền của đơn vị xét duyệt

Trong trường hợp hồ sơ vượt quá thẩm quyền xét duyệt của đơn vị, toàn bộ hồsơ tín dụng có chữ ký của Cán bộ thẩm định, Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ và Thủtrưởng đơn vị chuyển đến Phòng Kiểm tra xét duyệt tín dụng tại Hội sở chính để táithẩm định khoản vay.

Cán bộ Kiểm tra xét duyệt thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, đánh giá việc tuân thủcác quy định của pháp luật, quy chế cho vay, các quy định nội bộ của HABUBANKtrong hoạt động tín dụng cho vay.

Cán bộ Kiểm tra xét duyệt căn cứ tờ trình thẩm định và các hồ sơ khác để đưara đánh giá về khoản vày và chủ đầu tư Cán bộ thẩm định đưa ra ý kiến độc lập vềkhoản vay vào Phiếu nhận xét.

Đánh giá của cán bộ Kiểm tra xét duyệt hoàn toàn độc lập với quyết định của

cán bộ thẩm định và đơn vị Đánh giá này là căn cứ để Ban điều hành và chủ tịchHội đồng Quản trị đưa ra ý kiến và phán quyết của mình.

Toàn bộ hồ sơ của đơn vị cùng với Phiếu nhận xét của Phòng kiểm tra xétduyệt chuyển cho cấp có thẩm quyền.

Trường hợp 2.1: Thẩm quyền của Ban điều hành

Trên cơ sở hồ sơ của đơn vị cùng với Phiếu nhận xét của Phòng kiểm tra xétduyệt, Ban điều hành (Phó Tổng Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc) xem xét và quyếtđịnh duyệt vay.

Trường hợp cần bổ sung thông tin, thông qua thủ trưởng đơn vị hoặc trưởng(phó) phòng nghiệp vụ thông báo cho cán bộ thẩm định yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặcgặp gỡ trực tiếp với chủ đầu tư.

Trên cơ sở yêu cầu của thủ trưởng đơn vị, cán bộ thẩm định bổ sung, hoànthiện hồ sơ chuyển lại để xét duyệt Quay trở lại Bước 2 (Nếu có).

Ban điều hành căn cứ tờ trình thẩm định của đơn vị và phiếu nhận xét củaphòng kiểm tra xét duyệt để xem xét và quyết định cho vay hay không:

o Trường hợp không cho vay thì nêu rõ lý do vào tờ trình để cán bộ thẩm địnhcó căn cứ thông báo cho chủ đầu tư.

o Trường hợp quyết định cho vay thì nội dung duyệt cho vay phải xác định rõsố tiền, lãi suất, thời hạn cho vay và các điều kiện khác (nếu có).

o Đưa ra Hội đồng tín dụng hoặc trình Hội đồng Quản trị đối với các khoảnvay lớn, phức tạp, ngoài thẩm quyền theo quy định (trường hợp 2.2).

Trường hợp 2.2: Thẩm quyền của Hội đồng Quản trị:

Trên cơ sở hồ sơ của đơn vị cùng với phiếu nhận xét của Phòng kiểm tra xétduyệt và ý kiến của Ban điều hành (Phó Tổng Giám đốc hoặc Tổng Giám đốc) Chủtịch Hội đồng Quản trị xem xét và quyết định duyệt vay.

Trường hợp cần bổ sung thông tin, thông qua Ban điều hành hoặc thủ trưởngđơn vị hoặc trưởng (phó) phòng nghiệp vụ thông báo cho cán bộ thẩm định yêu cầubổ sung hồ sơ hoặc gặp gỡ trực tiếp với chủ đầu tư.

Trên cơ sở yêu cầu của thủ trưởng đơn vị, cán bộ thẩm định bổ sung, hoànthiện hồ sơ chuyển lại để xét duyệt Quay trở lại Bước 2 (Nếu có).

Chủ tịch Hội đồng Quản trị căn cứ tờ trình thẩm định của đơn vị và Phiếunhận xét của Phòng kiểm tra xét duyệt để xem xét và quyết định cho vay hay khôngcho vay:

o Trường hợp không cho vay thì ghi rõ lý do vào tờ trình để cán bộ thẩm địnhcó căn cứ thông báo cho chủ đầu tư.

o Trường hợp quyết định cho vay thì nội dung duyệt cho vay nêu số tiền, lãisuất, thời hạn cho vay và các điều kiện khác (nếu có).

Quyết định của Hội đồng Quản trị là quyết định cao nhất và là quyết định cuốicùng.

* Bước 3: Đăng kí giao dịch bảo đảm và lập hồ sơ tín dụng

Sau khi hồ sơ được cấp có thẩm quyền xét duyệt, căn cứ vào các phán quyếtCán bộ thẩm định thông báo đến chủ đầu tư bổ sung các yêu cầu của cấp có thẩmquyền (nếu có) Cán bộ thẩm định chuyển toàn bộ hồ sơ cho Cán bộ hỗ trợ tín dụngđể Lập hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm và phối hợp cùng Cán bộ hỗ trợ tiếnhành Đăng ký Giao dịch Bảo đảm.

Thống nhất với chủ đầu tư về nội dung và điều kiện cho vay đã được phê duyệt;Yêu cầu chủ đầu tư bổ sung hồ sơ, tài liệu, thủ tục (đối với các trường hợp cầnbổ sung);

Chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng tín dụng.

Phối hợp với chủ đầu tư đăng ký giao dịch bảo đảm với các tài sản cầm cố, thểchấp theo quy định hiện hành tại từng thời điểm:

o Thu phí Đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định (trong trường hợp HBBlà người đi dăng ký) và các phí khác phát sinh (VD: phí hỏi trung tâm GD về TS đãđăng ký )

o Nhận các hồ sơ liên quan đến tài sản đảm bảo hoặc nhận tài sản đảm bảo từngười vay hoặc bên bảo lãnh Biên bản này phải có chữ ký của chủ sở hữu đối vớitài sản hoặc người có thẩm quyền.

o Các hồ sơ về tài sản bảo đảm do cán bộ thẩm định phối hợp cùng với Cánbộ hỗ trợ niêm phong, ký giáp lai túi đựng Hồ sơ Túi hồ sơ được Cán bộ hỗ trợ

chuyển Cán bộ kho quỹ nhập kho tài sản theo quy định hiện hành; cán bộ kế toánhạch toán theo phiếu nhập kho tài sản.

Cán bộ thẩm định phối hợp với các phòng chức năng để xem xét các trườnghợp khoản vay có liên quan đến các điều kiện khác như: Mở L/C, Mở tài khoản,làm thẻ ATM, làm thẻ tín dụng v.v

Sau khi hợp đồng tín dụng được ký kết, cán bộ thẩm định có trách nhiệm nhậnhồ sơ, tài liệu của chủ đầu tư, hồ sơ tài sản bảo đảm tiền vay và giao cho các bộphận có liên quan để theo dõi, lưu giữ theo quy định.

Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm, Giấy nhận nợ vay và các hồ sơ liênquan (VD: Hợp đồng công chứng, Biên bản định giá ) chuyển cho chủ đầu tư mỗiloại 01 bản và bên thứ ba (nếu có).

* Bước 4: Giải ngân

Khi chủ đầu tư có nhu cầu giải ngân, Cán bộ thẩm định hướng dẫn chủ đầu tưhoàn thiện các chứng từ, điều kiện giải ngân phù hợp với điều kiện của hợp đồng tíndụng bao gồm:

o Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ, chứng từ về mục đích sử dụng tiền vayđể giải ngân (hợp đồng cung ứng vật tư, hàng hóa dịch vụ, biên bản nghiệm thu, hóađơn, chứng từ nhập kho, dự toán ).

o Đăng ký, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan có thẩm quyền theo quyđịnh của pháp luật, cũng như trong trường hợp có thỏa thuận riêng với chủ đầu tư.

o Chứng thực hoặc thỏa thuận thực hiện các hình thức bảo đảm tiền vay kháctheo quy định của hợp đồng tín dụng

o Giấy nhận nợ vay và các giấy tờ khác liên quan đến việc nhận nợ theo quyđịnh của ngân hàng.

Cán bộ thẩm định sau khi kiểm tra xem xét, nếu có đủ điều kiện giải ngân thìlập Phiếu yêu cầu giải ngân, Phí Quản lý tín dụng chuyển cho Cán bộ hỗ trợ đốichiếu tờ trình thẩm định về mục đích sử dụng vốn vay để trình Trưởng (phó) Phòngnghiệp vụ và thủ trưởng đơn vị phê duyệt (nếu không chấp thuận giải ngân thì phảighi rõ lý do và thông báo lại cho chủ đầu tư hoặc thông báo cho chủ đầu tư hoànthiện các điều kiện theo yêu cầu của thủ trưởng đơn vị).

Sau khi đã được duyệt giải ngân, Cán bộ hỗ trợ tín dụng theo dõi việc phát tiềnvay, chuyển chứng từ thanh toán, Phiếu yêu cầu giải ngân, Phí Quản lý tín dụng đã

được thủ trưởng đơn vị duyệt cho phòng Kế toán Ngân quỹ giải ngân cho chủ đầutư và lưu giữ hồ sơ làm căn cứ giải ngân theo quy định.

Phòng Kế toán Ngân quỹ giải ngân khoản tiền vay cho chủ đầu tư theo nộidung đã được duyệt và tiến hành hạch toán, vào sổ theo quy trình kế toán.

Phòng Thanh toán Quốc tế tiến hành các thủ tục liên quan đến thanh toán như:thanh toán L/C, TTR

Hoàn thiện hồ sơ bảo đảm và lập thông báo phong toả tài sản bảo đảm chuyểnđến các cơ quan chức năng theo luật định trong trường hợp bảo đảm bằng tài sảnhình thành từ vốn vay.

Bước này lặp đi lặp lại đến khi giải ngân hết theo kế hoạch của chủ đầu tư.* Bước 5: Quản lý sau khi giải ngân

Sau khi giải ngân, cán bộ thẩm định phối hợp cùng với Phòng kế toán và cácbộ phận khác để quản lý khoản vay.

Cán bộ thẩm định theo dõi và Quản lý khoản vay theo Hợp đồng tín dụng Cácthông tin cần theo dõi gồm:

o Ngày, tháng, năm giải ngân.o Số tiền giải ngân.

o Lãi suất áp dụng.

o Ngày, tháng, năm thu nợ.o Số tiền thu nợ gốc, lãi, phí o Dư nợ từng thời điểm.

o Số tiền cơ cấu lại nợ (gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn trả nợ vay).o Số tiền chuyển nợ quá hạn.

o Thời hạn chuyển nợ quá hạn

Kiểm tra hồ sơ qua chứng từ: kiểm tra trước, trong và sau khi giải ngân.

Theo dõi đôn đốc chủ đầu tư thực hiện việc cầm cố, thế chấp tài sản hìnhthành từ vốn vay theo hợp đồng sau khi tài sản đã hình thành và hoàn tất các thủ tụcxác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng.

Theo dõi, đánh giá tình hình trả nợ gốc và lãi của chủ đầu tư (dư nợ, lãi treo,trả nợ đúng hạn, nợ quá hạn, nợ khó đòi ) và xử lý các phát sinh Cán bộ thẩm định

có trách nhiệm theo dõi, chậm nhất trước 30 ngày phải lập danh sách các khoản vayđến hạn trả nợ Thông báo nợ đến hạn đến chủ đầu tư vay vốn trả nợ chậm nhất 15ngày trước thời điểm nợ phải trả.

Định kỳ hàng tháng, quý hoặc trường hợp đột xuất cán bộ thẩm định tiến hànhkiểm tra mục đích sử dụng vốn vay của chủ đầu tư thông qua:

o Số sách hạch toán theo dõi của chủ đầu tư.o Chứng từ, hoá đơn hạch toán

o Chứng từ thanh quyết toán hợp đồng

o Kiểm tra trực tiếp tài sản có liên quan tới vốn vay và tài sản bảo đảm khoản vay.o Kiểm tra tại hiện trường: tiến độ thực hiện dự án, phương án sản xuất kinhdoanh

Sau khi kiểm tra, cán bộ thẩm định phải lập Biên bản kiểm tra tín dụng về chủđầu tư, khoản vay và báo cáo bằng văn bản cho Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ vàhoặc thủ trưởng đơn vị Trường hợp phát hiện chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích,tài sản bảo đảm không đủ bảo đảm cho khoản vay, hay bị hư hỏng thì cán bộ thẩmđịnh cùng Trưởng (phó) phòng nghiệp vụ phải có đề xuất cụ thể với lãnh đạo đơn vịhoặc Ban điều hành để xử lý như: yêu cầu bổ sung các biện pháp và tài sản bảođảm, ngừng cho vay, thu nợ trước hạn, phát mại tài sản thế chấp, yêu cầu đơn vị bảolãnh trả nợ thay, hay khởi kiện

Theo dõi tình hình sản xuất kinh doanh chung của chủ đầu tư Cán bộ thẩmđịnh có trách nhiệm:

o Đôn đốc chủ đầu tư cung cấp báo cáo về tình hình tài chính, kinh doanh(báo cáo thu nhập, bảng cân đối tài khoản, dòng tiền thu chi )

o Theo dõi, phân tích định kỳ, đánh giá tình hình hoạt động và tài chính củachủ đầu tư.

o Báo cáo lãnh đạo để cùng chủ đầu tư có biện pháp khắc phục nếu tình hìnhsản xuất kinh doanh, tài chính của chủ đầu tư gặp phải những biến động bất lợi.

Đánh giá, phân loại các khoản nợ của chủ đầu tư (nợ bình thường, nợ có vấn

đề, nợ có khả năng trả, nợ không có khả năng thu hồi được) để cùng Lãnh đạo ngânhàng sớm có hướng giải quyết Trong quá trình cho vay có thể chủ đầu tư gặp khókhăn thì cán bộ thẩm định có trách nhiệm:

o Kịp thời hướng dẫn chủ đầu tư hoàn thiện các hồ sơ cần thiết, tiếp nhận hồsơ theo đúng thời gian quy định

o Căn cứ vào kết quả theo dõi quá trình sử dụng vốn vay và kết quả phân tích,đánh giá thực tế của chủ đầu tư, quy định của Ngân hàng lập tờ trình thẩm định cácnội dung có liên quan và có ý kiến đề xuất hướng xử lý trình Lãnh đạo ngân hàngxem xét giải quyết.

o Sau khi có quyết định xử lý phòng tín dụng chịu trách nhiệm:

 Thông báo và hướng dẫn chủ đầu tư theo nội dung văn bản chỉ đạo của lãnhđạo và các quy định, hướng dẫn của Ngân hàng.

 Nếu vượt quyền phán quyết của Lãnh đạo đơn vị, lập tờ trình và gửi hồ sơxin ý kiến giải quyết của Ban điều hành và Hội đồng Quản trị.

Kiểm tra các biện pháp bảo đảm tiền vay:

o Đối với tài sản bảo đảm (kể cả tài sản bảo lãnh của người thứ ba) là máymóc thiết bị, nhà xưởng, phương tiện vận tải Cán bộ thẩm định thường xuyênkiểm tra kiểm tra hiện trạng tài sản để kịp thời phát hiện, xử lý các vấn đề phát sinhnhư mất mát, hư hỏng, giảm giá trị

o Với các tài sản phải mua bảo hiểm vật chất, cháy nổ cán bộ thẩm địnhphối hợp cùng cán bộ hỗ trợ theo dõi và nhắc nhở chủ đầu tư tái tục bảo hiểm trước10 ngày khi đến hạn và làm thủ tục chuyển nhượng quyền thụ hưởng cho Ngânhàng ngay sau khi chủ đầu tư tái tục bảo hiểm.

o Đối với trường hợp bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba, Cán bộ thẩm địnhphải thường xuyên kiểm tra và theo dõi năng lực tài chính của người bảo lãnh thứba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba khi có yêu cầu.

Định kỳ (hoặc đột xuất nếu thấy cần thiết) Cán bộ thẩm định tiến hành địnhgiá lại tài sản bảo đảm Trong trường hợp giá trị tài sản bảo đảm có sự thay đổi phảitiến hành các thủ tục về tài sản bảo đảm theo quy định (Lập biên bản định giá , phụlục Hợp đồng bảo đảm ).

* Bước 6:Thanh lý hợp đồng tín dụng, giải tỏa tài sản

Hợp đồng tín dụng được thanh lý khi người vay đã trả hết nợ vay Ngân hàngbao gồm cả gốc, lãi và các khoản phí (nếu có) Thủ tục thanh lý:

Căn cứ đề nghị của Phòng nghiệp vụ và xác nhận của Phòng Kế toán Ngânquỹ, thủ trưởng đơn vị phê duyệt giải chấp, ký lệnh xuất kho tài sản (Kế toán giữliên lệnh xuất kho, cán bộ thẩm định giữ liên giao nhận để lưu hồ sơ tín dụng) và kývăn bản giải chấp gửi đến cơ quan có liên quan.

Sau khi có phê duyệt giải chấp, Thủ quỹ xuất kho để trả lại các giấy tờ thếchấp, cầm cố tài sản cho cán bộ thẩm định.

Cán bộ PTKD lập Biên bản thanh lý Hợp đồng tín dụng và các văn bản đềnghị giao trả tài sản bảo đảm nợ vay, các hồ sơ tài sản bảo đảm cho chủ đầu tư hoặcBên bảo lãnh.

Cán bộ PTKD phối hợp cùng với Cán bộ hỗ trợ lập thông báo giải chấp và xóađăng ký Giao dịch Bảo đảm đối với tài sản bảo đảm.

Đóng hồ sơ vay, lưu giữ hồ sơ theo qui định của Ngân hàng

1.2.3 Nội dung thẩm định về bất động sản tại Ngân hàng HaBuBank

1.2.3.1 Cơ sở cho việc thẩm định

Để thẩm định được một dự án đầu tư, các Ngân hàng nói chung phải dựa vàocác tài liệu như hồ sơ vay vốn, chủ đầu tư vay vốn, dự án vay vốn Từ những tài liệunày, cán bộ thẩm định lập ra tờ trình thẩm định với các nội dung thẩm định về cácvấn đề cụ thể theo quy trình thẩm định và đưa ra kết luận có cho vay hay không rồitrình lên Ngân hàng xét duyệt Công việc thẩm định phải được xem xét một cách tỉmỉ, xem xét trên mọi phương diện thì mới đầu tư không bị thua lỗ Việc thẩm địnhchính xác là thành công bước đầu trong việc đầu tư có hiệu quả hay không.

-Cán bộ thẩm định nghiên cứu, thẩm định hồ sơ vay vốn dựa trên:+ Đánh giá chung về chủ đầu tư

+ Đánh giá chủ đầu tư dựa trên mô hình 6C’s+ Dùng các mô hình phân tích

+ Đánh giá tình hình tài chính

+ Đánh giá nguồn trả nợ, Phương án kinh doanh, Dự án đầu tư+ Hình thức bảo đảm tiền vay

+ Lịch sử quan hệ với HBB về các sản phẩm dịch vụ.+ Xác định loại sản phẩm tín dụng mà HBB cung cấp.- Đánh giá chủ đầu tư vay vốn dựa trên:

+ Năng lực pháp lý của chủ đầu tư+ Năng lực về tài chính

+ Khả năng quản lý điều hành của nhà tư

- Đánh giá khoản vay (Tờ trình thẩm định), trong Tờ trình phải nêu rõ được:+ Mức cho vay;

+ Thời hạn cho vay, các kỳ hạn trả nợ và mức trả nợ từng kỳ, định kỳ thanhtoán tiền lãi;

+ Lãi suất cho vay;

+ Các điều kiện bảo đảm tiền vay (nếu có);

+ Các điều kện cần phải hoàn thiện trước khi ký hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân;+ Biện pháp theo dõi kiểm tra (nếu cần thiết);

+ Các điều kiện bổ sung cần ghi trong hợp đồng tín dụng- Đánh giá dự án vay vốn:

+ Tổng vốn đầu tư

+ Vốn chủ sở hữu, vốn vay

+ Dự án có tính khả thi hay không?

Thẩm định về dự án bất động sản luôn có những đặc thù rất riêng mà khi thẩmđịnh chúng ta cần quan tâm tới Dự án bất động sản là những dự án đầu tư vào bấtđộng sản, nên nó có đặc điểm chung là nó cố định, và nó tập trung rất nhiều vốn,sản phẩm cũng rất riêng biệt cho từng cụ thể, vì thế chủ đầu tư tiêu thụ và chủ đầutư mục tiêu cũng rất khác nhau Ví dụ, xây dựng một khu resort (khu du lịch) ở NhaTrang khác với ở Đà Lạt, do điều kiện địa lý, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên, phảitính đến lượng chủ đầu tư sử dụng dịch vụ đó, mức sống dân cư ở mỗi nơi là khacnhau vì thế khả năng tiêu thụ sản phẩm cũng khác nhau.

Một dự án đầu tư bất động sản có rất nhiều đặc điểm riêng biệt như: giá trịlớn; thời gian xây dựng lâu, thời gian sử dụng lâu; vị trí địa lý và điều kiện tự nhiênnơi xây dựng; sản phẩm của dự án; hồ sơ pháp lý của dự án; thị trường tiêu thụ củadự án; việc quản lý sử dụng dự án

Các điều kiện thành công của một dự án bất động sản cũng như tính khả thicủa dự án như sau:

Dự án phù hợp với quy hoạch, chiến lược phát triển của vùng, địa phương?Dự án có khả năng trả nợ hay không?

Dự án có các chỉ số tài chính hợp lý đảm bảo dự án có lãi không?

Sau đây ta sẽ nghiên cứu từng nội dung thẩm định một dự án cụ thể như sau:

1.2.3.2 Nội dung thẩm định dự án về bất động sản1.2.3.2.1 Thẩm định về hồ sơ vay vốn

- Giấy đề nghị vay vốn

- Hồ sơ về khách hàng vay vốn: hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý, năng lựchành vi dân sự của khách hàng, hồ sơ về tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tàichính của khách hàng và người bảo lãnh (nếu có).

- Hồ sơ về dự án vay vốn:

Trong phần này, đối với dự án đầu tư bất động sản thì ta có thể đặc biệt chú ýđến một số vấn đề như: bất động sản này có thuộc chủ quyền của ai không? Bấtđộng sản này đang có tranh chấp về quyền sử dụng không? Nếu bất động sản này làđất thuê của nhà nước thì phải xem xét nó đã được phê duyệt hay chưa? Nếu bấtđộng sản thuộc quyền sử dụng đất của nhà đầu tư thì đã có sổ đỏ hay chưa?

- Hồ sơ về đảm bảo nợ vay:

Việc thẩm định về bảo đảm tiền vay cũng rất quan trọng đối với các dự án vayvốn Đặc biệt với dự án vay vốn lớn thì việc này càng được quan tâm Đối với dự ánđầu tư bất động sản ta phải quan tâm đến những vấn đề như:

Nếu đất của dự án đầu tư thuộc quyền hữu vĩnh viễn của chủ đầu tư thì có thểdùng quyền sử dụng đất để thế chấp.

Nếu đất của dự án đầu tư là đất đi thuê của nhà nước ví dụ 50 năm thì khôngđược thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản hình thành trên đất.

Thông thường đối với dự án đầu tư bất động sản, các Ngân hàng sử dụngphương pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.

1.2.3.2.2 Thẩm định về khách hàng vay vốn

Các nội dung chính phải thẩm định:

- Năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn

- Ngành nghề sản xuất kinh doanh của khách hang vay vốn- Mô hình tổ chức bố trí lao động

- Quản trị điều hành cua chủ đầu tư- Quan hệ với các tổ chức tín dụng khác

- Tình hình sản xuất kinh doanh và tài chính của khách hàng

+ Sự cần thiết đầu tư dự án: Sản phẩm của dự án bất động sản có một đặc thùlà nó hình thành ngay tại nơi dự án khởi công, nó không thể di chuyển, và nó phụthuộc hoàn toàn vào vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, quy hoạch và chiến lược pháttriển của địa phương, của vùng miền Để xem xét dự án có tính khả thi hay khôngthì những vấn đề này là những vấn đề cần được quan tâm xem xét Ví dụ một dự ánxây dựng khách sạn thì phải xem chiến lược của địa phương đó có cho xây dựnghay không, xem quanh đó có các khách sạn cùng loại hay không để đánh giá tínhcạnh tranh của dự án

+ Quy mô đầu tư công suất thiết kế, giải pháp công nghệ, cơ cấu sản phẩm vàdịch vụ đầu ra của dự án, phương án tiêu thụ sản phẩm.

Các dự án đầu tư về bất động sản có nhiều lĩnh vực khác nhau, mỗi lĩnh vựccần có một giải pháp công nghệ tốt và phù hợp Ví dụ như việc xây dựng khách sạnhoặc khu resort phải lựa chọn các nhà thầu thiết kế và xây dựng,nhà thầu quản lý,nhà thầu tư vấn Xây dựng sân gold cần có các chuẩn mực quốc tế thì cần lựa chọnnhà thầu tư vấn cho hợp lý Xây dựng khách sạn 5 sao thì phải lựa chọn người quảnlý có năng lực Với mỗi một hình thức đầu tư riêng thì cần lựa chọn một giải pháphợp lý.

+ Quy mô vốn đầu tư: tổng mức đầu tư, cơ cấu vốn đầu tư theo các tiêu chíkhác nhau ( xây dựng, thiết bị, chi phí khác, lãi vay trong thời gian thi công và dự

phòng phí, vốn cố định và vốn lưu động); phương án nguồn vốn để thực hiện dự ántheo nguồn gốc để thực hiện dự án theo nguồn gốc sở hữu ( vốn tự có, vốn đượccấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết )

Trong quá trình thẩm định, tổng mức đầu tư cũng rất quan trọng Ta cần thẩmđịnh quy mô vốn đầu tư để xem xét khả năng của chủ đầu tư Xem xét xem chủ đầutư có đủ năng lực trả nợ đối với dự án hay không, cần xem xét tính khả thi và tỉ lệcho vay hợp lý so với nguồn vốn tự có của chủ đầu tư.

+ Dự kiến tốc độ triển khai thực hiện dự án.

- Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án

Thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án đóng vai trò rất quan trọng, quyết địnhviệc thành bại của dự án Vì vậy trong khía cạnh này cán bộ thẩm định cần xem xét,đánh giá một cách cẩn thận, kỹ lưỡng Một số nội dung chính cần phân tích như sau:

+ Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án:

Phân tích mối quan hệ cung cầu đối với sản phẩm của dự án;Định dạng sản phẩm dự án;

Đặc tính của nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dựán Tình hình sản xuất, tiêu thụ các sản phẩm, dịch vụ thay thế trên thị trường đếnthời điểm thẩm định.

Cần phải xác định tổng nhu cầu hiện tại và dự đoán nhu cầu tương lai đối vớicác sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án, ước tính mực tiêu thụ gia tăng hàng nămcủa thị trường nội địa, trong đó lưu ý liên hệ với mức gia tăng trong quá khứ, khảnăng sản phẩm dự án có thể bị thay thế bởi các sản phẩm khác.

Trên cơ sở phân tích cung cầu, tín hiệu thị trường đối với sản phẩm, dịch vụđầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm của dự án,nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư ở các phương diện như:

Sự cần thiết phải đầu tư dự án trong giai đoạn này.Sự hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm.

Sự hợp lý của việc triển khai thực hiện dự án đầu tư ( phân kỳ đầu tư )

Dự án bất động sản nằm ngay tại địa bàn mà nó xây dựng Vì thế các vấn đềthẩm định cần phải quan tâm như: mức sống, thu nhập của người dân trong vùng;

nhu cầu thị hiếu và sở thích chung của người dân; xác định được khách hàng mụctiêu của dự án, khách hàng tiềm năng muốn thu hút và cần phải thu hút

+ Đánh giá về cung sản phẩm

Xác định năng lực sản xuất, cung cấp đáp ứng nhu cầu trong nước hiện tại củasản phẩm dự án, các nhà sản xuất trong nước đã đáp ứng được bao nhiêu phần trăm,còn thiếu bao nhiêu

Dự đoán, đánh giá biến động của thị trường trong tương lai khi có các dự ánkhác, đối tượng khác cùng tham gia vào thị trường sản phẩm của dự án.

Dự đoán, đánh giá ảnh hưởng của các chính sách kinh tế khi Việt Nam tham giavào hội nhập với các nước trong khu vực và trên thế giới đến thị trường sản phẩm củadự án.

Rút ra các số liệu dự kiến về tổng cung, và tốc độ tăng trưởng về tổng cungsản phẩm, dịch vụ của dự án.

Dự án bất động sản có tính cạnh tranh, cần phải xem xét các dự án có sảnphẩm tương tự cùng loại, cùng cung cấp một loại sản phẩm dịch vụ trên thị trường.Tính toán được số lượng sản phẩm cung cấp từ đó xác định được tính khả thi của dựán.

+ Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm của dự án:

Trên cơ sở đánh giá tổng quan về quan hệ cung cầu sản phẩm của dự án, xemxét, đánh giá về các thị trường mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án làđáp ứng các nhu cầu trong nước và quốc tế ở mức độ nào, cần cạnh tranh với nhữngđối thủ nào.

Để đánh giá về khả năng đạt được các mục tiêu để chiếm lĩnh được thị trường,cán bộ thẩm định cần thẩm định khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án đối với:

Thị trường trong nước:

Hình thức, chất lượng, tiêu chuẩn đối với sản phẩm của dự án so với các sảnphẩm cùng loại trên thị trường.

Sự phù hợp cuả các sản phẩm với thị hiếu, xu hướng tiêu dùng; phù hợp với mứcsống của người dân.

Giá cả của sản phẩm so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường có rẻ hơn,

có hợp lý không, có phù hợp với thu nhập, khả năng tiêu thụ của khách hàng haykhông.

Thị trường nước ngoài:

Xem sản phẩm có những ưu thế gì về chất lượng, giá cả, tính linh hoạt trongviệc sử dụng sản phẩm so với các sản phẩm khác cùng loại trên thị trường để thuhút được các khách nước ngoài.

+ Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối sản phẩm:Khía cạnh này cần đánh giá các mặt sau:

Sản phẩm dự án dự kiến được tiêu thụ theo phương thức nào, có khả năng bánsản phẩm hay không?

Phương thức bán sản phẩm như thế nào, dự kiến các khoản thu chi như thếnào, tính toán vốn lưu động thường xuyên cho phù hợp để tính toán hiệu quả dự án.

+ Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án bất động sản:

Trên cơ sở đánh giá thị trường tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm dựán, cán bộ thẩm định phải đưa ra các dự kiến về khả năng tiêu thụ sản phẩm sau khidự án đi vào hoạt động theo một số chỉ tiêu sau:

Chất lượng sản phẩm, khả năng tiêu thụ hàng năm, sự thay đổi cơ cấu sảnphẩm nếu dự án có nhiều loại sản phẩm, quản lý dự án khi đi vào hoạt động phảiđược chú trọng xem xét.

Diễn biến sự thay đổi của giá cả sản phẩm, dịch vụ hàng năm.Những điều này lag cơ sở cho việc tính toán hiệu quả tài chính.

-Đánh giá khả năng cung cấp các yếu tố đầu vào của dự án Đối với dự án bấtđộng sản thì các yếu tố đầu vào chủ yếu là cho quá trình xây dựng các tài sản trên bấtđộng sản đó, cần chú ý:

+Nhu cầu về vật liệu để xây dựng và hoàn thành đúng tiến độ công trình

+Các nhà cung ứng vật liệu xây dựng: số lượng nhà cung cấp, khả năng cungứng, mức độ tín nhiệm.

+Các vật liệu buộc phải nhập khẩu trong quá trình xây dựngCán bộ thẩm định phải kết luận được 2 vấn đề chính sau:

+ Dự án có chủ động được nguồn cung cấp vật liệu trong quá trình xây dựng

hay không?

+ Những thuận lợi và khó khăn đi kèm với quá trình xây dựng như thay đổigiá cả, sự tăng giá của vật liệu Quá trình xây dựng là một quá trình lâu dài vì thếyếu tố rủi ro rất cao vì thế cần phải đánh giá cẩn thận.

- Đánh giá về phương diện kĩ thuật

+ Về địa điểm xây dựng: đây là một vấn đề cần được chú ý Vì đối với kinhdoanh bất động sản thì địa điểm xây dựng cũng như nơi hoàn cảnh kinh tế nơi dự ánđược xây dựng sẽ quyết định đến kết quả của dự án:

Xem xét, đánh giá địa điểm xây dựng về các mặt: Giao thông thuận lợi, thịtrường tiêu thụ, dự án có nằm trong quy hoạch hay không.

Cơ sở vật chất, hạ tầng của địa phương nơi dự án xây dựng, mức sống của dâncư trong vùng.

+ Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án bất động sảnCần thẩm định một số vấn đề sau:

Sản phẩm của dự án là hoàn toàn mới hay đã có sãn trên thị trường, chấtlượng, hình thức của sản phẩm

Yêu cầu về lựa chọn các nhà thầu tư vấn, lựa chọn nhà quản lý, nhà thầu xâydựng

+ Giải pháp công nghệ

Đối với từng loại dự án cụ thể khác nhau thì công nghệ thiết bị cũng khácnhau Đối với dự án xây dựng Khách sạn, giải pháp công nghệ là lựa chọn nhà quảnlý, việc thiết kế các phòng theo các tiêu chuẩn sao phù hợp với chuẩn mực thế giới;đối với các khu resort việc lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế sao cho hợp lý để thuhút được du khách

Trong việc thẩm định khía cạnh công nghệ, thiết bị của dự án, ngoài việc dựavào trình độ kinh nghiệm của bản thân, cán bộ thẩm định có thể tham khảo ý kiếncủa các nhà chuyên gia, trong trường hợp cần thiết có thể thuê tư vấn.

+ Quy mô, giải pháp xây dựng

Xem xét sự phù hợp của quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc.

Xem xét sự hợp lý của tổng dự toán, dự toán từng hạng mục trong công trình.+ Các vấn đề cơ sở hạ tầng: Giao thông, điện, cấp thoát nước…

+ Vấn đề về môi trường, phòng cháy chữa cháy Cần đánh giá các giải phápvề môi trường, phòng cháy chữa cháy.

- Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án, đối với dự án đầutư về bất động sản, năng lực của người quản lý là rất quan trọng.

+ Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành của chủ đầu tư dự án, đánhgiá sự hiểu biết, kinh nghiệp của chủ đầu tư đối với việc kinh doanh bất động sản.

+ Xem xét năng lực, uy tín của nhà đầu tư: Vốn tự có, tư vấn, thi công, cungcấp thiết bị…

- Thẩm định về tổng mức đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn:+ Tổng mức đầu tư của dự án:

Việc thẩm định tổng mức đầu tư là rất cần thiết, tránh tình trạng khi dự án thựchiện, vốn đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến việckhông cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả, tiến độ thi công dự án vàkhả năng trả nợ của dự án.

Cán bộ thẩm định cần xem xét tính hợp lý, chính xác, đầy đủ của tổng mứcđầu tư, xem xét các nguồn vốn cam kết đầu tư chắc chắn, xem xét các yếu tố làmtăng chi phí do trượt giá, phát sinh thêm khối lượng; dự phòng vịêc thay đổi tỉ giángoại tệ với dự án có sử dụng ngoại tệ… Sau đó đưa ra cơ cấu vốn đầu tư hợp lýcho dự án.

Ngoài ra cán bộ thẩm định cần tính toán, xác định nhu cầu vốn lưu động cầnthiết để đảm bảo hoạt động cho dự án.

+ Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án:

Cán bộ thẩm định xem xét tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từnggiai đoạn; khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lưu động cho từng giai đoạn thực hiện dựán để đảm bảo tiến độ thi công; tính hợp lý của tỉ lệ từng nguồn vốn tham gia trongtừng giai đoạn.

Việc xác định tiến độ thực hiện, nhu cầu vốn sẽ làm cơ sở cho việc dự kiến tiếnđộ giải ngân, tính toán lãi vay đối với Ngân hàng trong thời gian thi công và xác địnhthời gian trả nợ.

+Nguồn vốn đầu tư:

Trên cở sở tổng mức đầu tư được duyệt, các bộ thẩm định dà soát lại từng loạinguồn vốn tham gia tài trợ cho dự án, đánh giá khả năng tham gia của vốn chủ sở hữu.Chi phí của từng loại nguồn vốn, các điều kiện vay đi kèm của từng loại Cân đối giữanhu cầu vốn đầu tư và khả năng tham gia tài trợ của các nguồn vốn dự kiến để đánh giátính khả thi của các nguồn vốn để thực hiện dự án.

- Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án:

Tính chính xác của việc xác định hiệu quả tài chính của dự án phụ thuộc rấtlớn vào việc đánh giá các giả định ban đầu, vào việc xem xét kĩ lưỡng các vấn đề ởtrên:

Trên cơ sở những căn cứ đó, cán bộ thẩm định thiết lập những bảng tính toánhiệu quả tài chính của dự án Các bảnh tính cơ bản phải thiết lập lại:

+ Báo cáo kết quả kinh doanh

+Dự kiến nguồn khả năng trả nợ hàng năm và khả nẳng trả nợ

Nguồn trả nợ của án phải đựoc huy động từ 3 nguồn chính sau:Lợi nhuận sauthuế để lại; khấu hao cơ bản; các nguồn hợp pháp khác ngoài dự án.

Trong phân tích hiệu quả tài chính của dự án, có hai nhóm chỉ tiêu chính cầnphải tính toán như sau:

+ Nhóm chỉ tiêu về tỉ suất sinh lời của dự án: NPV; IRR; ROE (đối với nhữngdự án có vốn tự có tham gia)

+ Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: nguồn trả nợ hàng năm; thời gian hoàn trảvốn vay; chỉ số đánh giá khả năng trả nợ dài hạn của dự án.

Ngoài ra tuỳ theo đặc điểm, yêu cầu cụ thể, có thể tính thêm một số chỉ tiêukhác như: khả năng tái tạo ngoại tệ, khả năng tạo công ăn việc làm, khả năng đổimới công nghệ, đào tạo nguồn nhân lực…

Quá trình tính toán hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án bao gồmcác bước cơ bản sau:

Bước 1: Xác định mô hình đầu vào đầu ra của dự án đầu tư Đối với dự án bấtđộng sản sau quá trình xây dựng, dự án đi vào hoạt động sẽ kinh doanh ngay tại nơixây dựng dự án:

Việc xác định mô hình đầu vào, đầu ra của dự án phù hợp sẽ góp phần đảm bảo

tính chính xác trong việc tính toán hiệu quả, khả năng trả nợ của dự án

Dự án đầu tư bất động sản thường là các dự án mới Một số dự án như xâydựng các khu resort, khách sạn, sân gold, các toàn nhà cho thuê là các dự án vềđầu tư bất động sản.

Bước 2: Phân tích để tìm dữ liệu

+Đọc báo cáo nghiên cúu khả thi, phân tích trên các phương diện khác nhau đểtìm ra các dữ liệu phục vụ cho công tác tính toán hiệu quả dự án Phân tích dựa trên các khía cạnh sau:

1 Phân tích thị trường

-Sản lượng tiêu thụ- Giá bán

- Doanh thu của dự án- Nhu cầu vốn lưu động- Chi phí bán hàng2 Nguyên nhiên vật liệu, nguồn cung

-Thời gian khấu hao

- Thời gian hoạt động của dự án- Định mức tiêu hao nguyên vật liệu4 Phân tích tổ chức quả nlý -Nhu cầu nhân sự

-Chi phí nhân công, quản lý

5 Kế hoạch thực hiện, ngân sách -Thời điểm dự án đưa vào hoạt động-Chi phí tài chính

+Xác định giả định để tính toán cho trường hợp cơ sở dự án.+ Xác định các tình huống ngoài trường hợp cơ sở dự án.Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp cơ sở của dự án:

Trường hợp cơ sở là trường hợp giả định thường xảy ra nhất đối với dự án, cácchỉ tiêu cần thiết của bảng thông số tuỳ thuộc vào từng dự án Các chỉ tiêu như:doanh thu, chi phí hoạt động, đầu tư, vốn lưu động, vốn tài trợ…

Bước 4: Lập các bảng tính trung gian:

Các bảng tính trung gian thuyết minh rõ hơn cho các giả định và giúp cho việctính toán các bảng tính hiệu quả của dự án, bảng tính dòng tiền, bảng cân đối kếhoạch sau này… được dễ dàng, có thể gồm một số bảng tính sau: bảng tính sảnlượng và doanh thu, bảng tính chi phí hoạt động, chi phí quản lý, bán hàng, bảngtính khấu hao, lãi vay, nhu cầu vốn lưu động…

Bước 5: Lập các báo cáo như: báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo lưu chuyểntiền tệ, tính toán khả năng trả nợ cho dự án.

Bước 6: Lập bảng cân đối kế hoạch.

1.2.3.2.4 Thẩm định về các biện pháp bảo đảm tiền vay

Quy định về bảo đảm tiền vay được áp dụng trong việc cấp tín dụng dưới hìnhthức cho vay của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đối với khách hàng vay căn cứtheo Luật Các tổ chức tín dụng

Khách hàng vay là các tổ chức,cá nhân Việt Nam và nước ngoài được vay vốnđể thực hiện các dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ hoặc dự ánđầu tư, phương án phục vụ đời sống ở trong nước và nước ngoài.

Bảo đảm tiền vay là việc Ngân hàng áp dụng các biện phá nhằm phòng ngừa rủiro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi được các nghĩa vụ nợ của khách hàng vay.

- Các biện pháp bảo đảm tiền vay gồm:

Cấm cố tài sản của khách hàng vay hoặc của bên thứ ba.Thế chấp tài sản của khách hàng vay hoặc của bên thứ ba.

Không có tài sản (bao gồm cả trường hợp bảo lãnh không có tài sản của bênthức ba)

+Cầm cố tài sản là việc một bên (gọi là bên cầm cố) chuyển giao tài sản thuộcquyền sở hữu của mình cho Ngân hàng ( gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thựchiện các nghĩa vụ nợ của khách hàng vay đối với Ngân hàng.

+Thế chấp tài sản: là việc một bên (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữucủa mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nợ của khách hàng vay đối vói Ngân hàng(gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ tùng thìvật phụ của bất động sản, động sản cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vậtphụ thuộc tài sản thế chấp, trừ những trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Ngân hàng và bên thế chấp có thể thoảthuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp.

+Bảo lãnh là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với Ngân hàng (gọilà bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là bênđược bảo lãnh) nếu khi đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện được hoặcthực hiện không đúng nghĩa vụ Các bên có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉphải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩavụ của mình.

Việc bảo lãnh có thể bằng tài sản hoặc không có tài sản.

- Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay mà nhà đầu tư sử dụng cho dự án + Bảo đảm tiền vay có tài sản: cán bộ thẩm định phải đánh giá về tài sản đượcdùng để bảo đảm tiền vay bao gồm:

*Xác định xem tài sản có thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư hoặc của bên bảolãnh hay không?

*Xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay: Tài sản bảo đảm tiên vay phải đượcxác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: việc xác định giá trị tài sảntịa thời điểm này chi để làm cơ sở xác định mức cho vay của Ngân hàng, không ápdụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ

Giá trị tài sản bảo đảm tiền vay có thể do một tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên mônxác định nếu việc định giá của các tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn này không tráivới các quy định của pháp luật và được Ngân hàng chấp thuận bằng văn bản

Đối với tài sản bảo đảm tiền vay không phải là quyền sử dụng đất thì việc xácđịnh giá trị tài sản bảo đảm tiền vay do khách hàng vay thuê tổ chức tư vấn, tổ chứcchuyên môn xác định trên cơ sở giá trị thị trường tại thời điểm xác định, có thamkhảo các loại giá như giá quy định của nhà nước, giá mua, giá trị còn lại trên sổsách kế toán và các yếu tố khác về giá.

*Xác định mức cho vay tối đa so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay: Tổnggiám đốc Ngân hàn quyết định mức cho vay trong giới hạn giá trị tài sản bảo đảm