Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay từ thực tiễn tại tòa án nhân dân huyện ứng hòa, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUÔC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LE THANH LONG PHÁP LUẬT VÈ XỬ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ ĐẢM BÁO TIỀN VAY TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ÚNG HÒA THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành :Luật Kinh tê Mã số : 8380101.05 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC • • • • Người hướng dẫn khoa học' PGS.TS Trần Đình Hảo Hà Nội - 2022 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan: Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các thông tin Luận văn trung thực, có tiếp thu sử dụng ý tưởng khoa học tác giả có nghiên cứu liên quan Những phần trích dẫn có xuất xứ rõ ràng TN r _ • Tác giả Lê Thanh Long LỜI CẢM ƠN Đe hoàn thành luận văn này, bên cạnh nỗ lực thân, nhận nhiều giúp đỡ, động viên hướng dẫn thầy giáo, gia đình bạn bè suốt khóa học thời gian nghiên cứu đề tài luận văn Với lịng kính trọng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, tồn thể q thầy, cơ, cán bộ, nhân viên Phòng Đào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Luật - ĐHQGHN tạo điều kiện thuận lợi suốt trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận văn thạc sỳ Xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến PGS.TS Trần Đình Hảo , người tận tình hướng dẫn tơi thực nghiên cứu Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã bên cạnh động viên giúp đỡ tơi q trình học tập thực luận văn thạc sỹ Hà Nội, ngày 31 tháng năm 2022 Tác giá Lê Thanh Long ỉỉ CÁC CHŨ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VÀN BLDS : Bơ• lt • dân sư• GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TCTD : Tổ chức tín dụng TAND : Tịa án nhân dân VKSND : Viên • kiểm sát nhân dân UBND : ủy ban nhân dân 111 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LÒI CẢM ƠN CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN LỜI MỚ ĐẦU CHUƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN BẢN VÈ xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP QUYỀN sử DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm chấp tài sản xử lý chấp 1.1.1 Khái niệm chung chấp tài sản 1.1.2 Khái niệm xử lý tài sản chấp •> r r \ r rỉ 1.2 Khái niệm, đặc điêm thê châp quyên sử dụng đât xử lý tài sản thê châp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay 11 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 11 1.2.2 Xứ lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay 15 CHUƠNG PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẺ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA 23 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 23 2.1.1 Nguyên tắc việc xử lý tài sàn chấp quyền sứ dụng đất 23 2.1.2 Các trường hợp xử lý tài sàn chấp quyền sử dụng đất 25 2.1.3 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 30 2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo quyền sử dụng đất 35 2.2 Đánh giá thực trạng quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 42 2.3 Áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện ứng iv 2.3.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp luật vê xử lý tài sản đảm bảo quyên sử dụng đât đê bảo đảm tiên vay từ thực tiên áp dụng Tòa án nhân dân huyện úng Hòa 45 2.3.2 Những khó khăn hoạt động xét xử Tòa án nhân dân huyện ỉ r r r \ r ưng Hòa ảnh hưởng đên việc xử lý tài sản thê châp quyên sử dụng đât 48 2.3.3 Các vấn đề vướng mắc, khó khăn nguyên nhân việc áp dụng pháp luật việc xử lý tài sản quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn xét xử Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa 53 Kết luận Chương 56 CHƯƠNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 58 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài săn chấp quyền sử dụng đất 58 3.1.1 Phù hợp với quan điểm Đảng Nhà nước 58 3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế thông lệ quốc tế 59 > < 3.2 Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản thê châp quyên sử dụng đât đê bảo rỉ đảm tiền vay nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp 60 3.2.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 60 3.3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu quã xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 63 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 V LỜI MỞ ĐÀU Tính câp thiêt đê tài Nen kinh tế phát triển, hoạt động tín dụng sơi động Trong kinh tế thị trường, vay cho vay nhu càu tất yếu Đối với kinh tế nồi Việt Nam, phát triển hoạt động tín dụng nói chung hoạt động vay, cho vay nói riêng lại nóng Trong năm gần Việt Nam, với nhu cầu vay vốn không cá nhân mà hàng trăm nghìn doanh nghiệp thành lập năm, nhiều tổ chức tín dụng thành lập Nguồn vốn mà cá nhân, tổ chức huy động để thực sản xuất, kinh doanh chủ yếu thực từ tổ chức tín dụng Khơng có tài sản đảm bảo cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Trong số tài sản sử dụng làm tài sản chấp thi quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với loại tài sản khác Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản đảm bảo QSDĐ không cao tài sản đảm bảo thông thường lại loại tài sản có giá trị lớn, ổn định tồn mãi Thơng thường khách hàng khơng có tài sản QSDĐ QSDĐ chấp hết để đảm bảo thực nghĩa vụ dân mà khơng đủ bên nhận chấp áp dụng đến biện pháp khác nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo Tuy nhiên, thực tế cơng tác xử lý nợ tồ chức tín dụng Việt Nam cho thấy dường tố chức tín dụng yếu Có nhiều vướng mắc, bất cập việc xử lý tài sản bảo đảm gây khó khăn, chí cản trở tổ chức tín dụng thu hồi nợ Những vướng mắc, bất cập xuất phát từ nhiêu nguyên nhân, từ bât họp tác người vay vôn, bên bảo đám thời kỳ kinh tế ảm đạm dịch bệnh covid 19 diễn phức tạp hay tính khoản yếu tài sản bảo đảm bất động sản giai đoạn thị trường đóng băng, nhiên nguyên nhân quan trọng tình trạng từ bất cập hệ thống pháp luật Chính khơng phù họp thiếu đồng quy định pháp luật gây khó khăn cho tổ chức tín dụng q trình xử lý tài sản bảo đảm đe thu hồi nợ Xử lý tài sản bảo đảm thường biện pháp cuối mà tố chức tín dụng áp dụng để thu hồi nợ Với tư cách bên cho vay, bên nhận bảo đảm, tổ chức tín dụng người bị vi phạm quyền, lợi ích họp pháp, chủ thể cần pháp luật bảo vệ Thế với quy định pháp luật việc áp dụng pháp luật quan quản lý nhà nước lại tạo chế thuận lợi để người vay tiền bên bảo đảm vi phạm nghĩa vụ dễ dàng trốn tránh kéo dài việc thực nghĩa vụ Từ vị cần báo vệ, tổ chức tín dụng dường bị đối xử người “ức hiếp” người vay bên bảo đảm Một nguyên nhân quan trọng tồn từ lâu tiếp tục ảnh hưởng lâu dài đến hoạt động xử lý nợ nói chung xử lý tài sản bảo đảm nói riêng tổ chức tín dụng lại chưa khắc phục Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay tù’ thực tiễn TAND huyện Ung Hòa, HN” đề tài luận văn Các vấn đề đưa luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam nay, có tìm hiểu, tham khảo quy định pháp luật số quốc gia giới tổng kết từ thực tiễn tham gia công tác tư vấn pháp lý, xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng, qua định hướng đề xuất số giải pháp cụ thể hoàn thiện quy định pháp luật chấp xử lý tài sàn chấp nhằm tạo chế phù hợp hon vấn đề 2 Tình hình nghiên cứu: Xử lý tài sản bảo đảm nói chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất nói riêng vấn đề nhiều luật gia nghiên cứu, đánh giá góc độ pháp lý Có thể kể đến số cơng trình tiêu biểu sau đây: Lê Thu Thủy (2006) “Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tồ chức tín dụng”; Đỗ Văn Đại (2012) “Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam”; Vũ Thị Hồng Yến (2013) “Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành”; Nguyễn Quỳnh Hoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”;Lê Thị Thúy Bình (2016) “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”; viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chun ngành Các cơng trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến bất động sân, bảo đảm tiền vay, chấp quyền sử dụng đất chưa sâu vào nghiên cứu cách chi tiết lý luận thực tiễn quy định pháp luật chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tổ chức tín dụng Cùng với đó, qua thời gian áp dụng văn quy phạm pháp luật vấn đề thay đổi nhiều Chính từ lý tạo cho mong muốn nghiên cứu đề tài “Pháp luật thể chấp quyền sử dụng đất đảm bảo tiền vay từ thực tiễn Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa, thành phố Hà Nội” Như vậy, dù có nhiều cơng trình khoa học liên quan đến đề tài mà tác giả nghiên cứu chưa có đề tài khoa học nghiên cứu riêng vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Vì thế, nói đề tài mà tác giả chọn luận văn Thạc sĩ luật học đề tài độc lập • • • • •A 3 Mục đích nhiệm vụ• nghiên cứu • • “ a Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu luận văn làm sáng tở mặt lý luận, sở pháp lý thực trạng cùa quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất từ áp dụng thực tiễn Tòa án nhân dân huyện ứng Hòa, thành phố Hà Nội để sở đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật b Nhiệm vụ nghiên cứu: Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn đặt nhiệm vụ cụ thể sau: Tìm hiểu, phân tích khái niệm liên quan đến chấp tài sản, quyền sử dụng đất, chấp quyền sử dụng đất xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất; Hệ thống hóa quy định pháp luật hành xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất đặc biệt nêu phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Việt Nam nay, vấn đề bất cập, hạn chế nguyên nhân; Kiến nghị số phương hướng giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu công tác xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Đối tưọng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn quy định pháp luật áp dụng để giải xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay ngân hàng tổ chức tín dụng Từ đối tượng nghiên cứu dẫn tới phạm vi nghiên cứu cụ thể sau: Thứ nhất, dựa vấn đề lý luận biện pháp chấp, luận văn tập trung nghiên cứu khía cạnh pháp lý thực tiễn xử lý tài Ba là, bôi dưỡng nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ đơi tượng thực quy trình xử lý tài sản chấp QSDĐ đủ số lượng, đảm bảo chất lượng phù hợp với tiêu chuẩn, tính chất cơng việc (ví dụ kê biên, định giá QSDĐ, thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, tổ chức bán đấu giá QSDĐ, thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ sau xừ lí ) 3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế thông lệ quốc tế Chế độ sách đất đai nước ln có khác biệt định việc thực giao dịch đất đai nước ta không giống với thông lệ quốc tế gây nhiều tranh chấp giao dịch phát sinh yếu tố nước ngồi Sự khác biệt việc sách nước ta xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, khác với nước khác xác định chế độ sở hữu tư nhân đa sở hữu đất đai Thực tê người nước chưa phép sở hữu đât đai Việt Nam, họ sở hữu nhà Việt Nam sở số điều kiện bắt buộc Do vậy, sở để đưa định hướng hoàn thiện pháp luật xừ lý QSDĐ chấp Việt Nam phù họp với cam kết, thơng lệ quốc tế điều khó khăn thực tế khơng có cam kết, thơng lệ quốc tế điều chỉnh vấn đề sách đất đai quốc gia khác Tuy nhiên đặt mối quan hệ giao dịch bảo đảm ta thấy, việc thực giao dịch chấp QSDĐ chất việc thực giao dịch bảo đảm khác giao dịch chấp thông thường đối tượng tài sản bảo đảm Pháp luật Việt Nam vấn đề ln cần có phù họp, thống luật mẫu quốc tế giao dịch bảo đảm số quy định Luật mẫu UNCITRAL Vì nhằm đảm bảo hồn thiện pháp luật xử lý QSDĐ chấp phù hợp với thông lệ quốc tế phương diện xừ lý tài sản đảm bào thông thường cần số định hướng cụ thể sau: 59 Một là, tôn trọng đa quyên tự xử lý tài sản bên nhận tài sản thê chấp QSDĐ, nhìn nhận QSDĐ giống tài sản chấp thông thường hình thức xử lý giống với tài sản chấp thông thường quy định nội dung luật mẫu Hai là, bên cạnh việc tôn trọng quyền tự xử lý QSDĐ bên nhận chấp, cần tăng cường chế tài nhằm đàm bảo cho bên chấp bên nhận chấp vi phạm nguyên tắc việc xử lý tài sản Cụ hon, đưa quy định mang tính định hướng sau: thủ tục bắt buộc xử lý QSDĐ thông báo công khai cho bên liên quan, việc thực nhận chấp bên bên ủy quyền xử lý QSDĐ không công bố công khai vi phạm nguyên tắc xử lí tài sản phải bồi thường thiệt hại gây thiệt hại cho bên chấp Trong trình xừ lý QSDĐ bên xử lý tài sản (bên nhận chấp bên nhận chấp ùy quyền) có quyền yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp hành tư pháp nhằm hỗ trợ hoạt động xử lý QSDĐ Ngược lại, bên nhận chấp xử lý QSDĐ khơng có pháp luật khơng tn theo điều kiện, thủ tục luật định không với thỏa thuận hợp pháp bên mà gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại 3.2 Hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất đễ bảo đảm tiền vay nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp 3.2.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài săn chấp quyền sử dụng đất Cho vay có tài sản chấp QSDĐ có ý nghĩa hiệu xử lý QSDĐ pháp luật quy định chặt chẽ phù hợp với thực tiễn xã hội; có sở pháp lý đầy đủ, thuận lợi, thơng thống q trình xử lý tài sản chấp để đảm bảo cho việc thu hồi nợ diễn nhanh chóng an tồn sở tiết kiệm chi phí Đây yêu cầu cần 60 thiêt khách quan q trình xây dựng hồn thiện hệ thông pháp luật vê xử lý tài sản bào đảm tiền vay nói chung xử lý tài sản chấp QSDĐ nói riêng - để xử lý tài sản chấp QSDĐ: Việc xử lý tài sản chấp QSDĐ làm chấm dứt hợp đồng chấp nên ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác Do vậy, xử lý tài sản thếchấp cần quy định cụ thể hon nguyên tắc, nghĩa vụ bào đảm bị viphạm đến hạn mà bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ phải xử lý Thơng thường nghĩa vụ bảo đảm thường nghĩa vụ trả nợ hợp đồng vay khách hàng vay không trả lãi theo kỳ hạn, tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu xử lý tài sản thể chấp - Phương thức xử lý tài sản chấp cần bổ sung xác định hai trường hợp cụ thể sau: Thứ nhất, việc xử lý tài sản chấp có hợp tác tự nguyện bên chấp diễn cách thuận lợi theo phương thức xừ lý mà bên thỏa thuận như: Bán tài sản chấp; bên nhận chấp nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ Khi lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp bên cân nhắc lợi ích mình, có chệnh lệch giá trị thời điểm xử lý thoả thuận thêm Phương thức xử lý áp dụng có thỏa thuận bên hợp đồng chấp có hiệu lực thời điểm xử lý tài sản chap Neu xử lý theo phương thức bán tài sản cần phải tuân thủ nguyên tắc "định giá" mua bán tài sản chấp (bán đấu giá), phải cỏ toán giá trị chênh lệch giá tài sản chấp giá trị nghĩa vụ bảo đàm Phương thức xử lý bán tài sản cho bên nhận chấp có ưu điểm so với phương thức xử lý khác nên cần hướng dần cụ thể 61 Thứ hai, việc xử lý tài sản thê châp khơng có hợp tác tự nguyện bên chấp cần tuân thủ theo quy định pháp luật Phương thức xử lý tài sản chấp cần phải phù hợp với đặc điểm, tính chất loại tài sản chấp Đối với tài sản QSDĐ phải thực theo quy định pháp luật đất đai Vì vậy, định đoạt tài sản chấp QSDĐ phải tn thủ cácquy định có tính đặc thù loại tài sản như: đất giao có thời hạn, phép định đoạt phạm vi thời hạn sử dụng đất cịn lại; đất nơng nghiệp, lâm nghiệp người mua bị giới hạn hạn mức sử dụng theo quy định địa phương Cơ chế hồ trợ cho trình thi hành phán Tòa án qua việc áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp càn pháp luật quy định cụ thể: Công tác thi hành án tốn tiền bán tài sản thơng qua thủ tục tư pháp cần phải tiến hành nhanh gọn thơng qua quan có tính chun nghiệp đại diện cho quyền lực Nhà nước Ngoài quan thi hành án, Thừa phát lại tổ chức dịch vụ pháp lý tiến hành bước nhanh chóng, hiệu quả, đảm bảo quy định pháp luật Pháp luật cần có quy định cụ thể xử lý tài sản chấp bên chấp pháp nhân bị phá sản: Luật Phá sản cần xác định rõ trường hợp đình xử lý tài sản chấp Thẩm phán định áp dụng thủ tục phục hồi hoạt động doanh nghiệp Trong thời gian phục hồi càn bổ sung quy định: bên nhận chấp quyền yêu cầu Tòa án cho phép bán tài sản chấp thời gian áp dụng biện pháp tạm đình xử lý tài sản doanh nghiệp phá sản Neu bên nhận chấp khơng thể xử lý ngay, họ lâm vào tình trạng phá sản tài sản chấp phải xử lý không bị hư hỏng tiêu hủy Pháp luật cần bổ sung quy địnhvà coi chứng để 62 bên nhận thê châp yêu câu Tòa án cho phép xử lý tài sản thê châp Tòa án thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố phá sản Pháp luật cần quy định cụ thể xử lý tài sản chấp trường hợp bên chấp dùng tài sản chấp để phạm tội vi phạm quy định hành chính: Nếu bên chấp sử dụng tài sản chấp để thực hành vi phạm tội khiến cho tài sản tang vật vụ án, pháp luật cần quy định cụ thể hướng xử lý: bên nhận chấp có quyền thu giữ tài sản để xử lý theo thỏa thuận, cam kết hợp đồng chấp hay bị tịch thu sung quỳ nhà nước Để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận chấp, pháp luật cần bổ sung quy định: Trường hợp người có hành vi trái pháp luật dùng tài sản bảo đảm làm phương tiện phạm tội thời hạn hợp đồng bảo đảm có hiệu lực pháp luật, tài sản bị tịch thu Người bảo đảm phải dùng tài sản khác để bão đảm việc thực nghĩa vụ người nhận bảo đăm Các quy định thủ tục bán tài sản chấp QSDĐ phải bảo đảm tính đơn giản, thuận lợi số tiền thu phải sát với giá thị trường bất động sản QSDĐ Pháp luật cần bổ sung quy định trường hợp bán tài sản chấp QSDĐ phải có giám sát Tịa án Các trường họp sau thiết phải có giám sát Tịa án để đảm bảo tính cơng khi: bán tài sản chấp mà khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến tài sản chấp; bên nhận chấp xin nhận tài sản chấp làm sở hữu để thay 68 cho nghĩa vụ bị vi phạm 3.3.2 Kiến nghị giải pháp nâng cao hiệu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất - Đẩy mạnh hoạt động tổ chức thực pháp luật chấp quyền sừ dụng đất Trước hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá thực tiễn hoạt động tổ chức thực pháp luật để đánh giá, tìm phương án, giải pháp 63 loại trừ, khăc phục hạn chê bât cập q trình tơ chức thực pháp luật chấp QSDĐ ngành Tòa án quan có thẩm quyền cần tổng kết Đẩy mạnh hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, pháp luật dân nói chung, pháp luật chấp QSDĐ nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức nhân dân Tùy đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp Đối với cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, công chức TAND, VK.SND, quan điều tra v.v cần mở lớp tập huấn chuyên đề, tìm hiểu sâu nội dung pháp luật, tình thực tiễn cách thức giải quyết, xử lý Đối với nhân dân cần ý nội dung QSDĐ; điều kiện chấp QSDĐ; quyền nghĩa vụ hợp đồng chấp QSDĐ; phương thức giải tranh chấp chấp QSDĐ v.v nội dung cần thiết trước chấp QSDĐ Các tồ chức dịch vụ, tư vấn pháp lý cho dân nhân ký kết hợp đồng chấp QSDĐ cần hướng dẫn kỳ nội dung để phịng tránh nhũng nhầm lẫn, sai sót khơng đáng có ký kết hợp đồng chấp QSDĐ Kiện toàn đổi tổ chức hoạt động tổ chức bổ trợ tư pháp, tổ chức dịch vụ, tư vấn, trợ giúp pháp lý xã hội: Tổ chức, hoạt động tổ chức có vai trị quan trọng thực pháp luật nói chung toàn xã hội, thực pháp luật chấp QSDĐ nói riêng Nó góp phần phố biến tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật cho nhân dân để ký kết hợp đồng giao dịch có bảo đảm nói chung hợp đồng chấp QSDĐ nói riêng pháp luật, chặt chẽ nội dung, hình thức, ngăn chặn hành vi lừa lọc nhầm lẫn đáng tiếc Vì vậy, nhà nước pháp quyền, để bảo đảm việc thực pháp luật toàn xã hội, việc đẩy mạnh công tác phổ biến, tuyên truyền, giáo dục pháp 64 luật, kiện tồn đơi tơ chức hoạt động tô chức bô trợ, tư vân, dịch vụ pháp lý yêu cầu khách quan, cấp bách - Nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước giải vấn đề đất đai quan tư pháp Năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước đất đai bảo đảm cho việc thực chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai có việc cấp GCNQSDĐ quy định pháp luật, xác, kịp thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp người cấp GCNQSDĐ Có quyền cấp GCNQSDĐ, muốn ký kết nhiều hợp đồng giao dịch có bảo đảm cấp GCNQSDĐ chậm, cấp lại nhiều sai sót khơng thể thực quyền chấp QSDĐ, khơng thể bảo vệ lợi ích hợp pháp có tranh chấp Rất nhiều án sơ thẩm bị đình chỉ, hủy bỏ sai sót GCNQSDĐ, chí có tượng tiêu cực, tham nhũng, cố tình làm sai lệch thơng tin, cấp GCNQSDĐ khơng quy định pháp luật gây khó khăn cho việc thực pháp luật chấp QSDĐ Năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ cán bộ, công chức quan TAND, VKSND, Cơ quan điều tra, Cơ quan thi hành án có ảnh hưởng lớn đến việc giải tranh chấp chấp QSDĐ Năng lực dẫn đến việc giải tranh chấp chậm, án tồn đọng nhiều, có vụ, việc dây dưa nhiều năm không giải xong Đề đảm bảo thi hành phán TAND hoàn toàn phụ thuộc vào Cơ quan thi hành án Năng lực, trách nhiệm công vụ, đạo đức cán bộ, công chức quan thi hành án có vai trị định việc bảo đảm thi hành án, nâng cao lực, trách nhiệm, đạo đức cán bộ, công chức quan thi hành án yêu cầu cấp thiết 65 - Xây dựng, kiện tồn hệ thơng quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin giao dịch có bảo đảm, có hợp đồng chấp quyền sử dụng đất Giao dịch hợp đồng có bảo đảm nói chung hợp đồng thể chấp QSDĐ nói riêng thực đắn hay khơng phụ thuộc vào tính đắn, hợp pháp thông tin liên quan đến QSDĐ hợp đồng chấp QSDĐ Chính vi vậy, việc xây dựng, kiện toàn hệ thống quan đăng ký giao dịch có bào đảm, đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thơng tin, bảo đảm độ tin cậy, an toàn thông tin giao dịch băo đảm yêu câu xúc Việt Nam Kinh nghiệm nước cho thây phát triên giao dịch dân sự, thương mại có bảo đảm cần có hệ thống quan độc lập công nhận đăng ký giao dịch có bảo đảm, đương nhiên để cơng nhận giao dịch đăng ký có bảo đàm ây phải kiêm tra tính đăn, hợp pháp thơng tin liên quan đến tài sản có bảo đảm, nhân thân người chấp, người nhận chấp v.v nữa, quan đăng ký giao dịch có bảo đảm cịn phải nắm tình trạng thực tế, thay đổi, biến động tài sản bảo đảm để cung cấp cho khách hàng quan tâm Đê bảo đảm độ tin cậy khả lưu trữ, kêt nối, trao đổi thông tin giao dịch có bảo đảm cần hệ thống đại bảo đảm lưu trữ, cung cấp thông tin Điều quan trọng xây dựng hệ thống lưu trữ đáng tin cậy, không thông tin trực tiếp từ giao dịch có bảo đảm mà cịn nguồn thơng tin trao đổi từ quan cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thông tin từ hợp đồng chấp QSDĐ từ ngân hàng, tổ chức tín dụng - Tăng cường hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Để giúp cho quan, tổ chức công dân hoạt động theo pháp luật việc kiện toàn tổ chức, mở rộng hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý yêu câu khách quan, câp bách Đây yêu câu đặt 66 xây dựng nhà nước pháp quyên, xã hội dân chủ, văn minh nước ta Xây dựng xã hội dân chủ, pháp quyền địi hỏi phải hình thành hệ thống quan bâo vệ pháp luật, quan hỗ trợ pháp lý, quan, tổ chức làm dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý Trong điều kiện để bảo đảm thực pháp luật chấp QSDĐ cần kiện toàn tổ chức, tăng cường hoạt động dịch vụ pháp lý, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp lý xã hội, giúp cho quan, tổ chức hoạt động theo pháp luật, quản lý xã hội pháp luật, trợ giúp cho công dân sống làm việc theo Hiến pháp pháp luật - Tăng cường giám sát, kiểm tra, xử lý vi phạm hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký kết, lý, giải tranh chấp họp đồng chấp quyền sử dụng đất Để bảo đảm thực đắn pháp luật chấp QSDĐ, tất hoạt động liên quan đến cấp GCNQSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp chấp QSDĐ phải giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đắn, họp pháp từ đầu trinh thực hiện, phát hành vi vi phạm pháp luật hoạt động cần xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật Cần thiết phải thường xuyên giám sát, kiểm tra hoạt động cấp GCNỌSDĐ, ký kết, lý, giải tranh chấp họp đồng chấp QSDĐ chuồi hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, bảo đảm tính đắn, đáng tin cậy hoạt động trước bảo đảm tính đắn, hợp pháp hoạt động sau cuối hạn chế, loại trừ tranh chấp họp đồng chấp QSDĐ xảy Việc xử lý nghiêm minh vi phạm hoạt động liên quan đến TCQSDĐ có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh pháp luật hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phịng ngừa vi phạm xảy 67 Kết luận chương Hoàn thiện pháp luật vê xử lý thê châp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định khơng phù hợp Hồn thiện pháp luật xử lý chấp QSDĐ khơng hướng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thế, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho người dân trình áp dụng mà phải hướng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Thực pháp luật chấp QSDĐ phụ thuộc vào điều kiện bảo đảm thực pháp luật bao gồm mức độ hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ, hoạt động tổ chức thực pháp luật chấp QSDĐ, điều kiện tổ chức máy, lực phấm chất đội ngũ cán bộ, công chức quan quản lý nhà nước, quan bổ trợ, quan xử lý tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ khơng cần có định hướng mà đòi hòi đề giải pháp thiết thực, khả thi, đôi với việc tổ chức thực quy định pháp luật thực tế 68 KÊT LUẬN Kêt thu sau thực nghiên cứu đê tài: “Pháp luật vê xử TAND huyện ửng Hòa, HN’’ cho phép rút số kết luận sau đây: Trong bôi cảnh phát triên kinh tê thị trường đê đáp ứng nhu câu thực tiễn hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn để thực hoạt động sản xuât, kinh doanh hoạt động cho vay giao dịch bảo đảm ngày trở nên phổ biến cần thiết Trong số hình thức giao dịch bảo đảm giao dịch chấp quyền sử dụng đất phổ biến Thế chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp đảm báo nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối nhiều mặt như: đối tượng chấp, nguồn gốc, chất chấp trình tự, thủ tục chấp QSDĐ Nhưng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ đóng vai trò quan trọng định hiệu giao dịch Các quy định xử lý tài sản chấp QSDĐ nói chung ngày rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi tăng sở pháp lý để ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên quan hệ hợp đồng chấp QSDĐ Tuy vậy, việc pháp luật chấp QSDĐ nhiều hạn chế: số quy định liên quan đến QSDĐ, chấp QSDĐ Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật công chứng Thông tư chưa thống nhất, thiếu đồng bộ; số quy định không rõ ràng, thiếu cụ thể chưa chặt chẽ Những hạn chế ngày nhiều gây khó khăn ký kết, lý, giải tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ Hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật với hoạt động xừ lý tài sàn chấp QSDĐ nhu cầu tất yếu nước ta thời gian tới Trong đó, hồn thiện pháp luật thể chế nâng cao hiệu thực 69 thi pháp luật vê xử lý tài sản thê châp QSDĐ nhiệm vụ trọng tâm Đông thời cần trọng biện pháp khác tuyên truyền phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ, nâng cao trình độ đội ngũ cán công tác xử lý tài sản chấp QSDĐ Xin trân trọng cảm ơn 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • • TÀI LIỆU TIÊNG VIỆT Đào Duy Anh, Từ điển Hán Việt (2000), NXB Khoa học xã hội, Hà Nội Lê Thị Thúy Bình (2016), Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh, Hà Nội Bộ Luật Dân 2015 Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên môi trường, Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, hướng dẫn số vấn đề xừ lý tài sản đảm bảo Bộ Tư pháp (2011), Thông tư liên tịch số 07/2019/TT-BTP ngày 25/11/2019 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sứ dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Chính phủ; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP: Sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2017 Chính phủ, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Chính phủ (2010), Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện, Quyền tự bảo vệ: điểm BLDS năm 2015, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 1+2, 2017 10 Hồng Thị Thúy Hằng (2012), Chế định vật quyền dự kiến sửa đổi phần "Tài sản quyền sở hữu" Bộ luật Dân (sửa đổi) Việt Nam", Tài liệu hội thảo, Hà Nội 11 Hiển pháp 2013 71 12 Hoàng Thị Huê (2017), Xử lý tài sản thê châp quyên sử dụng đât để đảm bảo tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xử tòa án nhân dân thành phổ Hà Nội, Luận văn thạc sỹ luật học, Hà Nội 13 Nguyễn Mạnh Hùng (2003), Thuật ngữ pháp lý (Tập 1), Nhà xuất trị Quốc gia, Hà Nội 14 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp Quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 15 Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phù bán đấu giá tài sản 16 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chù nghĩa Việt Nam (2014), Luật Thi hành án dân số 12/VBHN- VPQH ngày 11/12/2014 17 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ luật Dân 2015, Hà Nội 18 Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam”; Luận văn thạc sỹ Luật học; Trường đại học Quốc Gia Hà Nội 19 Võ Đình Tồn & Đinh Văn Linh, “Xử lý tài sản bảo đảm theo Bộ luật Dân năm 2015 yêu cầu bảo đảm thực thi”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật số tháng (315) năm 2018 19 Trung tâm Từ điển học (2008), Từ điển Tiếng Việt, Nxb.Đà Nằng 20 Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (2010), Lý luận thực tiễn biện pháp chấp tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ trả tiền vay hợp đồng tín dụng, Hà Nội (Đe tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Chủ nhiệm đề tài: Ths Vũ Thị Hồng Yến) 22 Lê Anh Tuấn (2017), Xừ lý tài sản chấp quyền sừ dụng đất hợp đồng tín dụng, Luận văn thạc sỳ Luật học, Thừa Thiên Huế 72 23 Vũ Thị Hông Yên (2013), Tài sản thê châp xử lý tài sản thê châp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội TÀI LIỆU TIÉNG NƯỚC NGOÀI 24 Ph Simler Ph, Delebecque, Droit civil - Les sũretés La publicité fonciere 73 ... dụng pháp luật việc xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân huyện ứng iv 2.3.1 Đánh giá việc thực thi áp dụng pháp luật vê xử lý tài sản. .. bảo tiền vay 15 CHUƠNG PHÁP LUẬT VỀ xử LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐẺ ĐẢM BẢO TIỀN VAY VÀ THựC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ỨNG HÒA 23 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài. .. luận văn làm sáng tở mặt lý luận, sở pháp lý thực trạng cùa quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất từ áp dụng thực tiễn Tòa án nhân dân huyện ứng Hịa, thành phố Hà Nội để sở đề