PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHÙNG THỊ THU HÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 603850 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ Hà Nội – 2013 MỤC LỤC Trang Lời cam đoan Mục lục Danh mục chữ viết tắt LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản 1.1.2 Đặc trưng môi giới bất động sản 11 1.1.3 Vai trị mơi giới bất động sản 14 1.2 Quan niệm pháp luật môi giới bất động sản 19 1.2.1 Sự cần thiết pháp luật môi giới bất động sản 19 1.2.2 Những nội dung cần phải có pháp luật môi giới bất động sản 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 28 2.1 Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam 28 2.1.1 Chủ thể môi giới bất động sản 28 2.1.2 Sự điều chỉnh Luật Kinh doanh bất động sản quan hệ hợp đồng môi giới bất động sản 44 2.1.3 Quyền nghĩa vụ bên quan hệ môi giới bất động sản 49 2.1.4 Quản lý nhà nước hoạt động môi giới bất động sản 60 2.2 Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam vấn đề pháp lý đặt 65 2.2.1 Tình hình hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 65 2.2.2 Nguyên nhân thực trạng môi giới bất động sản Việt Nam 77 2.2.3 Đánh giá chung hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam 82 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 88 3.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật môi giới bất động sản 88 3.1.1 Ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nhà môi giới bất động sản 88 3.1.2 Sửa đổi quy định đào tạo, bồi dưỡng cấp chứng môi giới bất động sản 91 3.1.3 Quy định chế tài hành vi vi phạm hành cá nhân, tổ chức môi giới bất động sản 92 3.2 Giải pháp hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.1 Xây dựng hoàn thiện thể chế hỗ trợ hoạt động môi giới bất động sản 93 3.2.2 Phát triển tạo lập bất động sản cho thị trường 95 3.2.3 Phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác để hỗ trợ cho hoạt động môi giới bất động sản 98 3.2.4 Đổi quản lý nhà nước thị trường bất động sản 101 KẾT LUẬN 105 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 107 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LKDBĐS : Luật kinh doanh bất động sản BĐS : Bất động sản LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản lĩnh vực kinh doanh không thu hút quan tâm đặc biệt nhà đầu tư ngồi nước mà cịn nhiều người dân xã hội tính hấp dẫn lợi nhuận cao hoạt động kinh doanh mang lại Tuy nhiên, bên cạnh hoạt động kinh doanh nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng ln tiềm ẩn nhiều rủi ro Rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản không gây thiệt hại lớn vật chất cho nhà đầu tư mà để lại hậu nặng nề mặt xã hội, tâm lý…và làm giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư Các rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản làm cho nhiều công ty, nhiều nhà đầu tư phá sản Một nguồn vốn lớn xã hội bị “ đóng băng” khó có khả thu hồi Điều ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động không ngành ngân hàng mà nhiều ngành sản xuất quan trọng khác đất nước xây dựng, vật liệu xây dựng…Hơn nữa, hoạt động kinh doanh bất động sản hoạt động vô phức tạp thị trường bất động sản mang tính phân khúc, tính địa phương chịu tác động sách, pháp luật, đặc điểm tâm lý, truyền thống thị hiếu người dân.v.v Điều lại làm gia tăng tính rủi ro hoạt động kinh doanh bất động sản Để giải thiểu rủi ro bảo toàn đồng vốn đầu tư, nước phát triển đời loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu chủ đầu tư, kinh doanh bất động sản Cùng với việc hình thành phát triển thị trường bất động sản, xã hội Việt Nam xuất lớp người chuyên đứng làm trung gian môi giới giao dịch bất động sản Đội ngũ góp phần tích cực vào sôi động thị trường bất động sản Tuy nhiên, hoạt động môi giới thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều điểm bất cập Đó việc tổ chức, cá nhân hoạt động cịn mang tính tự phát, thiếu tính chun nghiệp Các quy định mơi giới bất động sản đời kể từ KDBĐS năm 2006 văn hướng dẫn thi hành ban hành Do vậy, thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản khơng tránh khỏi khó khăn, trở ngại Để khắc phục trở ngại việc hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản cần thiết Tuy nhiên, muốn đưa giải pháp hồn thiện cần có nghiên cứu, đánh giá cách đầy đủ, toàn diện quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng để nhận xác, cụ thể khiếm khuyết, tồn Với ý nghĩa đó, tơi lựa chọn đề tài “Pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ Luật học Tình hình nghiên cứu Việc nghiên cứu xây dựng thị trường bất động sản với thể chế nước có kinh tế thị trường phát triển khơng cịn vấn đề Song Việt Nam thị trường bất động sản hình thành cịn sơ khai nên cơng việc quan tâm nghiên cứu chủ yếu mức độ định số cơng trình nghiên cứu, hội thảo, hội nghị liên quan như: - Dự án VIE/97/016 Đề án phát triển thị trường bất động sản Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực bảo trợ Chương trình phát triển Liên Hợp quốc - Thị trường bất động sản – Lý luận thực tiễn Việt Nam PGS.TS Thái Bá Cẩn Th.s Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài ấn hành năm 2003 Tuy nhiên, nội dung cơng trình nghiên cứu chủ yếu đề cập vấn đề thị trường bất động sản nói chung góc độ kinh tế Liên quan đến pháp luật môi giới bất động sản có luận văn thạc sỹ luật học Đặng Văn Được (2005) Tuy nhiên, luận văn hoàn thành trước Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ban hành Sách chuyên khảo “ Pháp luật tạo dựng đẳng cấp thương hiệu môi giới bất động sản Việt Nam” tiến sỹ Doãn Hồng Nhung Nhà xuất lao động-xã hội phát hành năm 2010 Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu thị trường bất động sản phát triển, hoạt động mơi giới diễn tấp nập Chính vậy, luận văn tơi tập trung nghiên cứu quy định pháp luật môi giới bất động sản, đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật giải pháp cho nhà mơi giới thị trường bất động sản “đóng băng” Mục đích việc nghiên cứu Mục đích việc nghiên cứu đề tài nhằm làm sáng tỏ vấn đề mang tính lý luận thực tiễn môi giới bất động sản góc độ pháp lý vai trị phát triển thị trường bất động sản nước ta nay, qua góp phần hồn thiện pháp luật môi giới bất động sản Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài - Đối tượng nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận quy định pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn áp dụng quy định môi giới bất động sản Việt Nam, hướng cho nhà môi giới giai đoạn thị trường bất động sản bị đóng băng nay… - Phạm vi nghiên cứu luận văn Trong phạm vi luận văn thạc sỹ luật học, tác giả không đặt vấn đề nghiên cứu tất vấn đề có liên quan đến môi giới bất động sản mà tập trung làm rõ số nội dung sau: Chứng minh đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản tất yếu khách quan Phân tích quy định pháp luật hành Việt Nam có liên quan đến mơi giới bất động sản Đưa nhận xét quy định pháp luật Việt Nam môi giới bất động sản đề xuất số giải pháp cụ thể từ thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản nhằm góp phần xây dựng hành lang pháp lý phù hợp cho môi giới bất động sản, giúp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hoạt động có hiệu quả, lành mạnh Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu sử dụng Luận văn sử dụng phép biện chứng vật triết học Mác- Lê nin làm sở phương pháp luận cho việc nghiên cứu Trong trình nghiên cứu, tác giả luận văn sử dụng số phương pháp sau: - Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích kiện, tượng pháp lý đơn lẻ tổng hợp kinh nghiệm môi giới bất động sản phát sinh sống - Phương pháp phân tích quy phạm: Phân tích quy phạm pháp luật thực định làm sáng tỏ điểm hợp lý, hạn chế mối quan hệ với quy định khác hệ thống pháp luật Việt Nam có liên quan đến môi giới bất động sản - Phương pháp so sánh pháp luật: So sánh pháp luật Việt Nam với số nước có đặc điểm tương đồng Ý nghĩa việc nghiên cứu Các kết nghiên cứu số kiến nghị đề tài sử dụng làm tài liệu tham khảo sở đào tạo nghiên cứu luật học, đồng thời có giá trị tham khảo quan lập pháp, hành pháp tư pháp Bố cục luận văn Ngoài Lời nói đầu, Kết luận Danh mục tài liệu tham khảo, luận văn chia làm ba chương Chương 1: Những vấn đề lý luận môi giới bất động sản pháp luật môi giới bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật môi giới bất động sản thực tiễn hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam Chương 3: Giải pháp hồn thiện pháp luật mơi giới bất động sản Việt Nam Xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo bạn bè, đồng nghiệp đóng góp ý kiến, nhiệt tình giúp đỡ để tơi hoàn thành luận văn thạc sỹ Dù cố gắng, song trình bày, vấn đề mơi giới bất động sản mẻ Việt Nam thời gian có hạn nên luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết định Rất mong nhận đóng góp ý kiến thầy cô giáo, bạn đồng nghiệp người quan tâm đến luận văn CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Môi giới bất động sản 1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản Cùng với phát triển kinh tế thị trường, trình trao đổi hàng hóa diễn quy mơ ngày lớn, chủng loại hàng hóa ngày phong phú phương thức trao đổi hàng hóa theo ngày đa dạng Thị trường phát triển trình độ cao, sản phẩm dịch vụ dồi số lượng, đa dạng phong phú chủng loại, tinh tế nhạy cảm vận hành chức Theo đó, địi hỏi việc cung cấp cho người giao dịch bất động sản thông tin cần thiết, lời khuyên mang tính thời điểm giúp cho họ thực giao dịch theo cách có lợi nhất, địi hỏi phải có hoạt động tư vấn, mơi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành nghề Giống nghề khác môi giới bất động sản đời có số điều kiện định xuất thị trường bất động sản thị trường bất động sản phát triển đến trình độ định Sự đời hoạt động môi giới thị trường bất động sản khách quan xuất phát từ nhu cầu nội giao dịch bất động sản từ đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản Hoạt động xuất quan hệ giao dịch bất động sản vượt khỏi phạm vi vùng, khu vực dân cư định, chí vượt khỏi phạm vi quốc gia với tham gia nhiều chủ thể thị trường bất động sản Khi sản xuất phát triển, quy mơ, số lượng loại hình giao dịch bất động sản ngày phong phú đa dạng: mua bán, cho th, chấp, góp vốn…địi hỏi phải có thị trường bất động sản phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch kinh tế Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản ngày mở rộng bao gồm Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân…; bất động sản tham gia giao dịch thị trường phát triển vượt khỏi khuôn khổ quan hệ truyền thống, làm xuất tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin bất động sản để làm cầu nối cung cầu bất động sản Nghề môi giới bất động sản xuất xã hội có tự việc lựa chọn nghề nghiệp Tất nhiên, không thị trường bất động sản có nghề mơi giới Trong thị trường chứng khốn có hoạt động mơi giới quan trọng đến mức pháp luật quy định thành nguyên tắc: nguyên tắc trung gian Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian, giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [37] Nội dung hoạt động mơi giới thường gồm việc tìm kiếm khách hàng tiến hành số đàm phán ban đầu với họ, tổ chức cho người môi giới tiếp xúc với khách hàng hỗ trợ bên việc đàm phán kí kết hợp đồng Khác với người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách hàng; Trong lĩnh vực thương mại, môi giới thương mại quy định Luật Thương mại Việt Nam năm 1997 tiếp tục quy định Luật Thương mại năm 2005, theo mơi giới thương mại việc làm trung gian cho bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới Các bên tham gia quan hệ môi giới thương mại gồm người môi giới người môi giới Nội dung hoạt động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp thơng tin cần thiết bạn hàng cho người môi giới, giới thiệu hàng hóa, dịch vụ cần mơi giới, tiến hành đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏa thuận gặp gỡ, tiếp xúc bên môi giới, giúp đỡ bên môi giới soạn thảo văn hợp đồng cần thiết Mục đích hoạt động mơi giới bên giao kết hợp đồng với Theo PGS TS Phan Thị Cúc & PGS.TS Nguyễn Văn Xa: “Môi giới BĐS việc thực hỗ trợ cho khách hàng quyền liên quan đến BĐS Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với giúp đỡ nhà môi giới Những hoạt động liên quan đến thay đổi khía cạnh pháp lý thực tế BĐS Nhà môi giới thực công việc để nhận thù lao hoa hồng cho thay đổi thông qua đường kinh doanh mà đối tượng quyền bất động sản” [16] Luật Kinh doanh bất động sản không đưa khái niệm cụ thể môi giới bất động sản, nhiên vào số quy định Luật đưa khái niệm mơi giới bất động sản sau: Môi giới bất động sản hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo tổ chức, cá nhân mơi giới bất động sản làm trung gian ( gọi bên môi giới) cho bên mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ( gọi bên môi giới) việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản Từ khái niệm thấy chủ thể quan hệ mơi giới bất động sản gồm bên môi giới bên mơi giới, bên mơi giới phải tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng môi giới bất động sản để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Khi sử dụng dịch vụ môi giới bất động sản, bên môi giới nhân danh để quan hệ với bên môi giới làm nhiệm vụ giới thiệu bên mơi giới với Sau bên môi giới trực tiếp giao kết hợp đồng với Họ không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Nội dung hoạt động môi giới rộng bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản Mục đích bên mơi giới bất động sản tìm kiếm lợi nhuận Bên mơi giới thơng thường hưởng thù lao, hoa hồng môi giới bên môi giới trả Trước năm 1993, thị trường bất động sản nước ta chưa hình thành nên hoạt động mơi giới diễn hình thức hoạt động ngầm Khi thị trường bất động sản nước ta chưa thừa nhận thức xã hội cịn quan niệm nặng tư tưởng bao cấp cơng việc chân phải cơng việc quan nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã Do đó, mơi giới bất động sản chưa Nhà nước pháp luật thừa nhận nghề chân Quan niệm khơng có riêng nghề mơi giới bất động sản Do mơi giới bất động sản thường gắn với mặt tiêu cực, mặt xấu nhiều mặt tốt, mặt tích cực Hiến pháp 1992 khảng định cơng dân có quyền tự kinh doanh Luật Công ty, Luật Doanh nghiệp tư nhân đời Song khơng phải mà tổ chức mơi giới thành lập cách dễ dàng Mặc dù pháp luật khơng có quy định cấm đốn, song để đời doanh nghiệp cá nhân hoạt động lĩnh vực gặp nhiều khó khăn Nhà nước trì chế xin phép kinh doanh Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa hoạt động môi giới không xuất vào thời kỳ Giai đoạn từ 1993 đến việc thừa nhận đất có giá Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển quyền sử dụng đất đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản để phục vụ phát triển sản xuất kinh doanh sinh hoạt Đến năm1999, với đời Luật Doanh nghiệp thể quan niệm tự kinh doanh việc thay đổi chế xin phép việc đăng ký kinh doanh nên tổ chức hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản có điều kiện phát triển nhanh chóng Có thể nhận thấy sốt đất 1991-1992 không ảnh hưởng nhiều đến nông thôn pháp luật chưa cho phép sách Nhà nước phát triển kinh tế chưa thật rõ ràng, sốt bất động sản 20012002 tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008 hoạt động môi giới bất động sản phát triển đến nơng thơn sách quy hoạch phát triển kinh tế, đô thị Nhà nước Tuy nhiên, hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam cịn q trình hình thành phát triển nên có tính tự phát, q trình thị hóa thời kỳ hội nhập môi giới xuất thị mà cịn xuất nơng thơn Do môi giới bất động sản đời thị trường bất động sản phát triển đến trình độ định mang yếu tố tâm lý quan hệ môi giới bất động sản nông thôn Việt Nam bị ảnh hưởng lớn Trong quan hệ truyền thống làng xã, với anh em, bạn bè, họ hàng việc người giới thiệu cho người khác nhu cầu bán mua bất động sản chủ yếu dựa sở tình cảm khơng mục đích lợi nhuận Quan hệ truyền thống làng xã không cần đến thứ trung gian hoạt động mơi giới có khơng phải trình độ cao người có nhu cầu giao dịch bất động sản tìm kiếm đáp ứng nhu cầu thông tin tình trạng, giá nhà, đất thơng qua người làng xã 10 Sự tự cư trú công dân khảng định mặt pháp lý mà thực tế yếu tố tâm lý ảnh hưởng lớn Cơ sở làng xã Việt Nam chủ yếu bị đóng kín quan hệ truyền thống Quan hệ nhiều mạnh pháp luật Nhà nước pháp luật họ vấn đề xa lạ so với tình cảm Người tham gia giao dịch bất động sản không cần đến việc tuân thủ pháp luật hay tư vấn môi giới mà cần lập giấy tờ có xác nhận địa phương đủ Trong điều kiện hoạt động mục đích lợi nhuận chưa lấn át tình cảm truyền thống nên mơi giới bất động sản khơng cịn chỗ để tồn phát triển Bên cạnh tâm lý, quan niệm sai lầm môi giới gắn liền với việc buôn nước bọt, gắn liền với lừa đảo lực cản lớn phát triển hoạt động môi giới bất động sản không nông thôn mà đô thị phát triển Việt Nam Tuy nhiên, điều khơng có nghĩa nơng thôn nước ta chưa xuất hoạt động môi giới bất động sản 1.1.2 Đặc trưng môi giới bất động sản Đất nước phát triển, trình thị hóa diễn biến ngày mạnh, nhu cầu nhà đất ln vấn đề nóng, quan tâm hàng đầu Nghề môi giới bất động sản khẳng định tầm quan trọng ngành dịch vụ Mơi giới bất động sản loại hình mơi giới thương mại pháp luật xác định nghề mang tính chất chun nghiệp Mơi giới bất động sản gắn liền với thị trường bất động sản chịu chi phối thị trường bất động sản Khi nhu cầu giao dịch bất động sản tăng cao, tức thị trường bất động sản phát triển sơi động kéo theo phát triển hoạt động môi giới bất động sản Ngược lại, thị trường bất động sản 11 “đóng băng” hoạt động môi giới bất động sản trầm lắng nhu cầu mua - bán giảm sút Thứ nhất, môi giới bất động sản hoạt động trung gian nhằm mục đích sinh lợi Mơi giới bất động sản việc người đứng chắp nối cho quan hệ bên tham gia giao dịch bất động sản Giống hoạt động môi giới khác, hoạt động môi giới bất động sản hoạt động trung gian người mơi giới khơng trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản mà người đứng bên có nhu cầu giao dịch bất động sản mà Trong quan hệ trung gian ngồi mơi giới cịn có quan hệ khác đại diện theo ủy quyền để thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, quan hệ đại diện theo ủy quyền, bên ủy quyền có quyền trực tiếp tham gia vào quan hệ giao dịch mà ủy quyền, đại diện ủy quyền theo điều kiện định bên ủy quyền đưa điều cần thiết cho quan hệ quan hệ mơi giới, người môi giới đứng quan hệ giao dịch, khơng tham gia vào quan hệ cách đương nhiên đại diện theo ủy quyền Thông qua việc môi giới, bên môi giới nhận khoản tiền định bên môi giới trả, gọi thù lao môi giới hoa hồng mơi giới bên thỏa thuận Mục đích cuối người hoạt động môi giới bất động sản nhận thù lao hoa hồng từ cơng việc làm Luật Kinh doanh bất động sản coi hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Thứ hai, hoạt động mơi giới bất động sản loại hình kinh doanh có điều kiện mang tính chun nghiệp Điều thể hiện: Một là, bất kỳ, tổ chức, cá nhân quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản Chỉ có tổ chức, cá nhân thỏa mãn điều kiện sau pháp luật thực hoạt động môi 12 giới bất động sản Điều có nghĩa hoạt động kinh doanh dịch vụ môi gới bất động sản loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện Các điều kiện bao gồm: Điều kiện tổ chức: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản; Có người tổ chức có Chứng mơi giới bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Điều kiện cá nhân: Có Giấy phép đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; Có Chứng mơi giới bất động sản quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Hai là, nhà môi giới bất động sản phải đào tạo có đủ trình độ, kiến thức chun mơn nghiệp vụ, có kỹ mơi giới tuân thủ nghiêm ngặt đạo đức nghề nghiệp môi giới bất động sản; Thứ ba, hoạt động môi giới bất động sản thực sở hợp đồng Môi giới làm trung gian đứng hai bên quan hệ giao dịch bất động sản, người môi giới tiến hành chắp nối quan hệ mà khơng dựa thỏa thuận bên chắp nối Sự thỏa thuận gọi hợp đồng Khi đó, quyền nghĩa vụ bên xác lập sở hợp đồng quy định pháp luật Tại Điều 47 48 Luật Kinh doanh bất động sản quy định quyền nghĩa vụ tổ chức, cá nhân môi giới, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải lập thành văn Điều có nghĩa khơng có hoạt động mơi giới nằm thỏa thuận bên bên quan hệ môi giới bất động sản khơng thể coi có quyền nghĩa vụ với khơng có thỏa thuận Điều 74 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định nội dung hợp đồng môi giới bất động sản 13 1.1.3 Vai trị mơi giới bất động sản Trước có Luật kinh doanh bất động sản vai trị “cị” nhà đất khơng thừa nhận xã hội Khi nói đến cị nhà đất người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo Chính họ khơng muốn tham gia giao dịch bất động sản thị trường lại phải thông qua “cị” nhà đất Tuy nhiên có giao dịch thành cơng có tham gia cị với vai trị trung gian Chính tâm lí lo sợ vai trị nhà mơi giới khơng xã hội thừa nhận, điều hạn chế giao dịch thị trường, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn tới kìm hãm phát triển thị truờng bất động sản Rõ ràng môi giới bất động sản có mặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiều biến cho thị trường méo mó, khơng thể phủ nhận vai trị nhà mơi giới họ chất xúc tác đưa giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Vai trò dịch vụ thể qua mặt sau: Thứ nhất, vai trị mơi giới bất động sản khách hàng Khách hàng vừa đối tượng thụ hưởng kết hoạt động môi giới bất động sản mang lại vừa đối tác để loại hình kinh doanh dịch vụ tồn phát triển Với tư cách trung gian cho bên giao dịch bất động sản, nhà mơi giới bất động sản đóng vai trị tư vấn, cung cấp thông tin bất động sản (vị trí, diện tích, hướng, tình trạng pháp lý, giá v.), thông tin thị trường bất động sản; giúp cho bên bán bên mua bất động sản gặp gỡ để tìm hiểu, trao đổi thơng tin, đàm phán, ký kết hợp đồng mua - bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản … Bởi lẽ tính đặc thù hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản Nó thị trường khơng hồn hảo, thơng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ khơng phổ biến rộng rãi hàng hố khác tiêu chí tham 14 gia đánh giá bất động sản không xác hàng hố khác Chính hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường bất động sản, tồn thơng tin liên quan đến bất động sản, bao gồm thông tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí bất động sản, mơi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán… bất động sản hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiều yếu tố phận tài sản quan trọng doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hội hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thông tin giao dịch đầy đủ, đồng đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đồng thời ta biết thị trường bất động sản nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường chủ yếu giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ khơng đủ để trở thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõ ràng giá không phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thơng tin khơng hồn hảo thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều phải chấp nhận giá cao, có nhu cầu mua lại khơng có khả tốn Các tổ chức mơi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường bất động sản Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chuyên nghiệp mức độ hồn hảo thơng tin bất động sản ngày cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường bất động sản Họ dễ dàng thực vai trò “cầu nối” trung gian để kết nối bên bán/bên cho thuê với bên mua/bên thuê bất động sản; 15