Phân tích ngành bất động sản Việt Nam

www VPBS com vn Page | 1 BÁO CÁO CẬP NHẬT Chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS (% thay đổi) Nguồn Bloomberg, VPBS tổng hợp Dư nợ cho vay và tồn kho BĐS (nghìn tỷ) Nguồn SBV, MOC, VPBS tổng hợp Chỉ số g.

NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Ngày tháng năm 2015 BÁO CÁO CẬP NHẬT Phân khúc nhà ở: bắt đầu chu kỳ tăng trưởng Chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS (% thay đổi) 30 Chỉ số giá cổ phiếu BĐS VN-Index HNX-Index 15 07/14 09/14 11/14 01/15 03/15 05/15 07/15 Sau vài năm ảm đạm, thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu đáy từ năm 2014 Chúng cho phân khúc nhà ở, phân khúc phổ biến ngành BĐS, bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trưởng, dựa yếu tố sau:  Số lượng giao dịch hộ tăng mạnh quý 2/2015, số lượng giao dịch quý cao kể từ quý 4/2010 -15  Tồn kho BĐS giảm 13,7% so với thời điểm cuối năm Nguồn: Bloomberg, VPBS tổng hợp 2014  Dư nợ tín dụng BĐS tăng khoảng 11% 6T2015, Dư nợ cho vay tồn kho BĐS (nghìn tỷ) tăng nhanh mức tăng trưởng 6% dư nợ tín Dư nợ cho vay BĐS Tồn kho BĐS dụng tồn hệ thớng 400 160  Chính phủ ban hành sách hỗ trợ thị trường 350 140 129 BĐS, bao gồm quy định cho phép người nước 300 120 112 sở hữu nhà dự án đầu tư vào sở hạ tầng 250 100 93 200 150 100 50 74 2011 2012 2013 2014 80 65 60 40 20 T6/15 Nguồn: SBV, MOC, VPBS tổng hợp Chỉ số giá BĐS TP.HCM Hà Nội Chỉ số giá BĐS Hà Nội Chỉ số giá BĐS HCM 150 140 130 120 110 100 90 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 80 2011 2012 2013 2014 2015 Nguồn: Savills Research Q1/2011 –Q2/2015, VPBS tổng hợp Ghi chú: Chỉ số sở 100 thời điểm Q1/2009 Trong 12 tháng vừa qua, chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS tăng 11,1% tính đến ngày 31/7/2015, tăng nhanh chỉ số VN-Index (+4,2%) HNX-Index (7,4%) Nhận định ngắn hạn, tin doanh nghiệp BĐS thuộc phân khúc trung cấp bình dân, đặc biệt công ty sở hữu dự án vị trí thuận tiện quận 2, quận quận (TP.HCM), Hà Nội vùng lân cận, hưởng lợi nhiều Chúng đánh giá khả quan đối với triển vọng công ty VIC, NLG, KDH DXG Đầu tư dài hạn: Về dài hạn, quỹ đất trở nên khan chi phí để mở rộng quỹ đất tăng lên Chúng tin lợi nhuận đầu tư tốt đến từ công ty sở hữu quỹ đất lớn với giá rẻ Ngồi ra, chúng tơi đánh giá tích cực đới với doanh nghiệp tập trung khai thác phân khúc đem lại dòng tiền ổn định dài hạn, bán lẻ, khu cơng nghiệp, văn phịng cho th trung tâm thương mại Về dài hạn, chúng tơi nhận định tích cực đối với công ty VIC, KBC, IJC DIG Vui lòng đọc kỹ khuyến nghị cuối báo cáo www.VPBS.com.vn Page | NỘI DUNG CẬP NHẬT TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG Số lượng giao dịch hộ tăng mạnh Tồn kho bất động sản giảm mạnh Nguồn cung tương lai phân khúc hộ tăng mạnh Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản Vốn nước vào bất động sản tăng ĐỘNG LỰC CHÍNH THÚC ĐẨY SỰ TĂNG TRƯỞNG Quy định việc người nước sở hữu nhà Việt Nam Các gói tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản Dự án hạ tầng trọng điểm: Tuyến đường sắt đô thị (metro) CÁC MÃ CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT 10 KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ 13 Phụ lục - Hệ thống tàu điện ngầm dự kiến TP.HCM 14 Phụ lục - Tuyến Metro số dự án BĐS lân cận 15 www.VPBS.com.vn Page | CẬP NHẬT TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG Số lượng giao dịch hộ tăng mạnh Số lượng giao dịch hộ giá bán tăng lên, cho thấy người mua nhà hào hứng trở lại thị trường bất động sản Theo số liệu thống kê sơ Savills, số lượng hộ bán Q2/2015 TP.HCM khoảng 5.000 căn, tăng 17% so với quý trước 96% so với kỳ Đây số lượng giao dịch cao kể từ Q4/2010 Tỷ lệ hấp thụ TP.HCM mức cao 19%, giảm điểm phần trăm so với quý trước, tăng điểm phần trăm so với kỳ năm trước Số lượng hộ bán Hà Nội Q2/2015 4.630 căn, giảm 18% so với quý trước Tỷ lệ hấp thụ Hà Nội đạt 34%, giảm 9% so với quý trước, tăng 80% so với kỳ Trong sáu tháng đầu năm 2015, tổng số lượng hộ bán khoảng 10.000 căn, tương đương với số lượng giao dịch năm 2014 Hà Nội Giá bán hộ số dự án tăng khoảng 4-6% so với kỳ năm trước Các dự án phân khúc cao cấp bình dân có vị trí tớt gần trung tâm thành phớ, gần cơng trình sở hạ tầng quan trọng triển khai, ghi nhận mức tăng giá ấn tượng Chỉ số giá nhà TP.HCM Savills trì ổn định so với kỳ năm trước; chỉ số giá nhà Hà Nội tăng mạnh Q2/2015 với mức tăng 27 điểm so với quý trước 38,7 điểm so với kỳ năm trước, nhờ tăng giá 50% dự án Sự tăng lên số lượng giao dịch giá bán hộ cho thấy người mua nhà có niềm tin hào hứng trở lại đối với bất động sản Số lượng hộ bán tỷ lệ hấp thụ theo phân khúc TP.HCM Cao cấp Bình dân Trung cấp Tỷ lệ hấp thụ Số lượng hộ bán tỷ lệ hấp thụ theo phân khúc Hà Nội Cao cấp Trung cấp Bình dân Tỷ lệ hấp thụ 25% 6.000 60% 4.000 20% 5.000 50% 3.000 15% 4.000 40% 3.000 30% 2.000 10% 2.000 20% 1.000 5% 1.000 10% 0% 2011 2012 2013 2014 2015 Nguồn: Savills Research Q1/2011 –Q2/2015, VPBS tổng hợp www.VPBS.com.vn 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 5.000 2011 2012 2013 2014 2015 Nguồn: Savills Research Q1/2011-Q2/2015, VPBS tổng hợp Page | Tồn kho bất động sản giảm mạnh Theo số liệu Bộ Xây Dựng, thời điểm cuối tháng 7/2015, tồn kho bất động sản (BĐS) cịn khoảng 63,7 nghìn tỷ đồng, giảm mạnh 13,7% so với đầu năm Trong đó, tồn kho chung cư 11.984 (trị giá 18,4 nghìn tỷ đồng); tồn kho nhà thấp tầng 8.790 (15,3 nghìn tỷ đồng); tồn kho đất nhà 7,9 triệu m2 (25,5 nghìn tỷ đồng); tồn kho đất thương mại 1,6 triệu m2 (4,5 nghìn tỷ đồng) Tồn kho bất động sản giảm 13,7% so với thời điểm cuối năm 2014 Chúng tin nợ xấu tồn kho bất động sản khơng cịn vấn đề lớn thị trường bất động sản thời điểm hiện Sự phát triển thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào sức khỏe kinh tế Chúng tin yếu tố tảng kinh tế Việt Nam liên tục cải thiện, nợ xấu tồn kho BĐS khơng cịn vấn đề q lớn đới với thị trường BĐS thời điểm Chỉ số giá BĐS TP.HCM Hà Nội Dư nợ cho vay tồn kho BĐS (nghìn tỷ) Chỉ sớ giá BĐS Hà Nội Chỉ số giá BĐS HCM 150 Dư nợ cho vay BĐS Tồn kho BĐS 350 140 300 130 250 120 200 140 129 120 112 100 93 74 80 65 110 150 100 100 40 90 50 20 80 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2 2011 2012 2013 2014 60 2011 2012 2013 2014 T6/15 2015 Nguồn: Savills Research Q1/2011 –Q2/2015, VPBS tổng hợp Ghi chú: Chỉ số sở 100 thời điểm Q1/2009 Nguồn: SBV, MOC, VPBS tổng hợp Nguồn cung tương lai phân khúc hộ tăng mạnh Thị trường bất động sản TP.HCM đón nhận thêm khoảng 59.200 hộ 90 dự án từ nửa cuối năm 2015 đến năm 2017 Sự tăng lên cung cầu hộ giúp cho giá bán trì ổn định Theo Savills, từ nửa cuối năm 2015 đến năm 2017, thị trường BĐS TP.HCM đón nhận thêm khoảng 59.200 hộ đến từ 90 dự án Tại thời điểm quý 2/2015, thị trường sơ cấp có khoảng 26.000 hộ, tăng 27% theo quý 72% so với kỳ năm trước Trong đó, có 6.600 đến từ dự án mới, tăng 9% theo quý 30% so với kỳ Quận quận Bình Thạnh có nguồn cung tương lai lớn nhất, đóng góp khoảng 30% tổng nguồn cung hộ giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017; nguồn cung hộ quận 9, đóng góp 11% vào tổng nguồn cung Sự gia tăng mạnh nguồn cung tương lai tạo áp lực giảm giá; nhiên, nhu cầu gia tăng, người mua nhà hào hứng với phân khúc tài sản này, giúp cho giá bán trì điểm cân định Chúng tơi cho chưa có dấu hiệu bong bóng BĐS tương lai gần www.VPBS.com.vn Page | Nguồn cung hộ tương lai theo quận, giai đoạn 2015-2017 Căn Cung tương lai Thị phần 0% Nhà Bè Khác Quận 3% Quận 2.000 Bình Tân 6% Quận 4.000 Quận 12 9% Tân Bình 6.000 Quận 12% Thủ Đức 8.000 Quận 15% Quận 10.000 Bình Thạnh 18% Quận 12.000 Nguồn: Savills Research, VPBS tổng hợp Loại hình diện tích hộ có thay đổi mạnh Theo khảo sát CBRE, tỷ trọng loại hộ phòng ngủ hai phòng ngủ tăng mạnh Từ sau năm 2012, loại hộ chiếm 57% tổng sớ lượng hộ nhóm (căn hộ hạng sang cao cấp) 72% tổng số lượng hộ nhóm hai (căn hộ trung cấp bình dân) Giai đoạn trước năm 2012, tỷ lệ 38% nhóm 66% nhóm hai Diện tích hộ có xu hướng thu nhỏ lại để giảm giá bán nhằm đáp ứng nhu cầu sớ đơng người mua Diện tích trung bình hộ TP.HCM (m2) 350 Nhóm Trước 2012 Nhóm Sau 2012 Nhóm Trước 2012 Nhóm Sau 2012 Cơ cấu loại hộ TP.HCM (%) 100 Phòng Ngủ Phòng Ngủ Phòng Ngủ 4+ Phòng Ngủ 90 300 80 250 70 200 60 50 150 40 30 100 20 50 10 0 Phòng Ngủ Phòng Ngủ Phòng Ngủ 4+ Phòng Ngủ Trước 2012 Sau 2012 Nhóm Nguồn: CBRE, VPBS tổng hợp www.VPBS.com.vn Trước 2012 Sau 2012 Nhóm Nguồn: CBRE, VPBS tổng hợp Page | Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản Lãi suất giảm giúp cho chi phí lãi vay mua nhà giảm theo, góp phần làm tăng nhu cầu mua nhà người dân Các yếu tố tảng kinh tế Việt Nam tiếp tục cải thiện GDP tăng trưởng 6% năm 2014 kỳ vọng đạt mức tăng trưởng 6,5% năm 2015 Chỉ số lạm phát mức 1,8%, mức thấp vòng 13 năm trở lại Điều góp phần giúp lãi suất có xu hướng giảm kể từ năm 2014, nhờ thúc đẩy dịng tiền chảy vào loại hình tài sản khác BĐS Lãi suất có vai trị quan trọng đối với thị trường BĐS Sự thay đổi lãi suất ảnh hưởng lớn đến khả mua nhà người dân Lãi suất giảm giúp cho chi phí lãi vay mua nhà phải trả cho ngân hàng giảm theo, góp phần giúp gia tăng nhu cầu mua BĐS Tại thời điểm Q2/2015, lãi suất tiền gửi ngắn hạn ổn định mức 5,5% đến 6,0% năm, mức lãi suất hấp dẫn so với tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê nhà Vì vậy, thị trường BĐS thu hút nhiều quan tâm nhà đầu tư Chúng tin số lượng giao dịch hộ tiếp tục tăng trưởng tháng ći năm 2015 Tín dụng BĐS sáu tháng đầu năm 2015 tăng nhanh mức tăng trưởng tín dụng tồn hệ thống Tín dụng BĐS tăng trưởng khoảng 11% sáu tháng đầu năm 2015, cao mức tăng trưởng tín dụng chung tồn hệ thớng (hơn 6%) Tổng dư nợ tín dụng BĐS đến ći tháng 6/2015 vào khoảng 334 nghìn tỷ đồng, chiếm 8,3% tổng dư nợ tồn hệ thống Nguồn vốn để đầu tư BĐS Việt Nam gồm nguồn chính: vớn chủ sở hữu, vớn vay ngân hàng vốn huy động từ khách hàng Chỉ có sớ doanh nghiệp BĐS Việt Nam có đủ tiềm lực tài để tự thực dự án Vì doanh nghiệp thường phải phụ thuộc nhiều vào vốn vay từ ngân hàng (ước tính có đến 70% doanh nghiệp) Hiện nay, vấn đề nợ xấu kiểm sốt tớt, thị trường BĐS ấm lên, với tín dụng BĐS tăng nhanh, tin ngành BĐS thoát đáy bắt đầu chu kỳ tăng trưởng Thơng tư 36 có hiệu lực từ ngày 2/2/2015, quy định giảm hệ sớ rủi ro đới với tín dụng BĐS từ 250% x́ng cịn 150% Quy định cho thấy Ngân hàng Nhà nước tạo điều kiện để ngân hàng thương mại mở rộng cho vay vào lĩnh vực BĐS, nhờ làm tăng nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS Trước Thông tư 36, Thơng tư 13 quy định hệ sớ an tồn rủi ro đối với BĐS 250%; gây tác động tiêu cực đến ngành BĐS kể từ năm 2010 Vốn nước vào bất động sản tăng Theo Cục Đầu tư Nước thuộc Bộ Kế hoạch Đầu tư, vớn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) vào ngành BĐS Việt Nam tăng mạnh tháng đầu năm 2015 Cụ thể, ngành BĐS thu hút 1,69 tỷ USD, chiếm 19,2% tổng số 8,8 tỷ USD vốn đăng ký FDI cam kết vào Việt Nam Nguồn vốn FDI vào BĐS tăng 49,5% so với kỳ năm trước, tổng vốn đăng ký FDI giảm 7,6% Tốc độ tăng trưởng FDI cho thấy thị trường BĐS Việt Nam thu hút nhà đầu tư nước ngồi nhờ thay đổi tích cực Luật Nhà (sửa đổi) Luật Kinh doanh BĐS gần www.VPBS.com.vn Page | FDI đăng ký FDI vào bất động sản (tỷ USD) FDI đăng ký 25 21,6 19,9 15,6 15 10 7,6 Bán buôn, Lĩnh vực bán lẻ, khác sửa chữa 8% 3% FDI vào BĐS 23,1 20 FDI theo lĩnh vực 7T2015 20,2 14,0 8,8 6,8 1,9 0,9 1,0 2,5 Bất động sản 19% 1,7 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Công nghiệp, chế biến, chế tạo 70% 7T2015 Nguồn: GSO, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, VPBS tổng hợp ĐỢNG LỰC CHÍNH THÚC ĐẨY SỰ TĂNG TRƯỞNG Quy định việc người nước sở hữu nhà Việt Nam Luật Nhà (sửa đổi) với quy định việc người nước sở hữu nhà Việt Nam có tác động tích cực lên thị trường bất động sản dài hạn Luật Nhà (sửa đổi) thức có hiệu lực từ ngày 01/07/2015, đề cập báo cáo trước Doanh nghiệp có vớn đầu tư nước ngồi, chi nhánh văn phịng đại diện Việt Nam doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngồi khơng có chức kinh doanh BĐS chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam; cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam đới tượng có quyền sở hữu nhà Việt Nam Một số thay đổi Luật Nhà Đới tượng sở hữu nhà Việt Nam Người Việt Nam định cư nước Người nước Luật Nhà (năm 2005) Luật Nhà (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/07/2015 Người Việt Nam định cư nước cư trú với thời hạn phép từ sáu tháng trở lên sở hữu nhà riêng lẻ hộ Người Việt Nam định cư nước ngồi phép nhập cảnh vào Việt Nam có quyền sở hữu nhà mà khơng bị hạn chế số lượng loại nhà sở hữu Không phép sở hữu - Người quyền sở hữu nhà Việt Nam: doanh nghiệp có vớn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngồi khơng có chức kinh doanh bất động sản chi nhánh ngân hàng nước hoạt động Việt Nam; cá nhân nước phép nhập cảnh vào Việt Nam - Tổng số lượng sở hữu khơng q 30% sớ hộ tịa chung cư không 250 nhà phường - Thời hạn sở hữu nhà: Đối với cá nhân nước ngồi sở hữu nhà tới đa 50 năm, gia hạn thêm có nhu cầu Đới với tổ chức nước ngồi sở hữu nhà tối đa không vượt thời hạn ghi Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức Nguồn: VPBS tổng hợp Chúng tơi kỳ vọng điểm có tác động tích cực lên thị trường BĐS dài hạn Tại thời điểm ći năm 2014, nước có 76.309 lao động người nước làm việc Việt Nam (theo Bộ Lao động - Thương binh Xã hội) Lượng khách hàng tiềm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển ổn định, đồng thời có tác dụng giải phần hàng tồn kho nợ xấu BĐS nay, đặt biệt phân khúc hộ trung cao cấp Tuy nhiên www.VPBS.com.vn Page | đến thời điểm này, nghị định hướng dẫn thi hành Luật nhà (sửa đổi) chưa ban hành Cá nhân tổ chức nước ngồi ḿn mua nhà Việt Nam phải chờ đợi nghị định hướng dẫn sắc luật này, dự kiến ban hành thời gian tới Các gói tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản Các doanh nghiệp bất động sản thuộc phân khúc nhà bình dân hưởng lợi từ gói tín dụng ưu đãi Chính phủ Chính phủ ban hành gói tín dụng trị giá 30 nghìn tỷ đồng để thúc đẩy thị trường BĐS kể từ năm 2013, nhằm hỗ trợ chủ đầu tư, người có thu nhập thấp cán cơng nhân viên chức Sau hai năm, tình hình giải ngân cịn chậm khơng đạt tiến độ đề Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, đến tháng 7/2015, chỉ có khoảng 10 nghìn tỷ đồng giải ngân, tương đương 30% tổng giá trị gói tín dụng Với tiến độ giải ngân đến thời hạn vào tháng 6/2016, gói tín dụng khó giải ngân hết kỳ vọng Chính phủ Nguyên nhân chậm trễ điều kiện cho vay chưa rõ ràng thủ tục cho vay phức tạp Người mua nhà xã hội phải có giấy chứng thực từ địa phương có thu nhập triệu đồng/tháng chưa sở hữu nhà Ngồi ra, họ cịn phải chứng minh có đủ khả trả nợ vay Một sớ ngân hàng cịn áp dụng yêu cầu chứng thực thu nhập hàng tháng cho đối tượng người mua nhà thương mại, yêu cầu không bắt buộc Loại hộ áp dụng cho gói tín dụng phải 70 m2/căn giá bán 15 triệu đồng/m2 1,05 tỷ đồng/căn Nguồn cung loại hộ không đủ để đáp ứng nhu cầu lớn người muốn mua nhà xã hội nhà thương mại giá rẻ Chính phủ thay đổi số điều khoản để thúc đẩy tiến độ giải ngân gói hỗ trợ Lãi suất giảm từ 6% x́ng cịn 5% thời hạn cho vay tăng từ 10 lên 15 năm Nhiều ngân hàng cho phép tham gia vào gói tín dụng này, so với trước chỉ có ngân hàng quốc doanh Thông tư 32 ban hành cho phép ngân hàng thương mại cho vay từ gói hỗ trợ Vì vậy, chúng tơi dự đốn tiến độ giải ngân gói tín dụng cải thiện đáng kể nhờ vào tham gia thêm 14 ngân hàng thương mại, thời hạn giải ngân gói tín dụng khơng cịn nhiều (ngày 1/6/2016) Vào tháng 5/2015, Chính phủ dự định ban hành thêm gói tín dụng trị giá 20 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ người mua nhà thuộc phân khúc nhà bình dân Lãi suất mức 7%, thời hạn cho thuê 10 năm áp dụng cho nhiều đối tượng khác không chỉ riêng người mua nhà có thu nhập thấp Gói tín dụng loại bỏ nhiều yêu cầu khó khăn gói 30 nghìn tỷ đồng Chúng tơi cho gói tín dụng giải ngân nhanh hiệu gói tín dụng trước Nếu gói tín dụng triển khai thời gian tới, kỳ vọng với lãi suất thấp cộng với điều kiện cho vay dễ dàng, số lượng giao dịch hộ phân khúc trung cấp bình dân tăng lên nhanh chóng Các doanh nghiệp BĐS phân khúc hưởng lợi từ sách ngắn hạn, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), Công ty Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH), CTCP Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG) Tuy nhiên, đến năm tới, phân khúc nhà giá rẻ bị cạnh tranh dự án nhà xã hội nguồn cung tương lai hộ giá rẻ www.VPBS.com.vn Page | tăng lên Theo số liệu từ Bộ Xây Dựng, vào tháng 6/2015, nước có khoảng 60 dự án 38.897 hộ đăng ký để chuyển đổi công từ nhà thương mại sang nhà xã hội Người mua nhà xã hội bán lại hộ sau năm tính từ ngày ký hợp đồng mua nhà Với giá mua nhà ban đầu mức thấp, người mua nhà xã hội có xu hướng bán lại để thu lợi nhuận ngắn hạn Dự án hạ tầng trọng điểm: Tuyến đường sắt đô thị (metro) Những dự án bất động sản nằm gần tuyến đường metro thu hút quan tâm người mua nhà Với ấm lên thị trường BĐS, tuyến đường metro có tác động tích cực lên dự án BĐS nằm gần tuyến đường Tại Hà Nội, theo dự án quy hoạch chung đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội có tuyến đường sắt đô thị Hai dự án triển khai tuyến đường cao tốc Nhổn – ga Hà Nội tuyến Cát Linh – Hà Đông Tuyến metro đầu tiên, tuyến Metro 2A, từ Cát Linh đến Hà Đơng dự tính bắt đầu vận hành vào tháng 6/2016 Tại TP.HCM, việc phát triển hệ thống giao thông đô thị Chính phủ ưu tiên hàng đầu TP.HCM đóng góp đến 21,7% GDP nước năm 2014 Dự án tuyến metro TP.HCM bao gồm tuyến với tổng chiều dài 109 km, dự án bao gồm tàu điện ray (monorail) tuyến xe điện mặt đất (tramway) Dự án metro TP.HCM có tuyến đường trọng điểm:     Tuyến 1: Bến Thành – Suối Tiên, 19,7 km Tuyến 2: Bến Thành – Tham Lương, 11,3 km với kế hoạch mở rộng phía Tuyến 3: Miền Đông – Phú Lâm, 13 km, với kế hoạch mở rộng phía Bắc Tuyến 4: Ngã Sáu Gị Vấp – Khánh Hội, 11,3 km, với kế hoạch mở rộng phía Tuyến đường sắt thị thứ nhất, Tuyến Metro 1, có tổng chiều dài 19,7 km, chạy từ khu vực Bến Thành (trung tâm thành phố) đến Śi Tiên (phía Đơng Bắc thành phớ) Dự án bao gồm 11 nhà ga cho đoạn 17,2 km cao (dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng vào năm 2018) nhà ga cho đoạn 2,5 km mặt đất Dựa báo cáo CBRE vào tháng 4/2015, giá hộ cao cấp Quận tăng trung bình 11% từ 1.490 USD/m2 năm 2012 lên mức 1.650 USD/m2 thời điểm tại, mức tăng trung bình tồn thành phố chỉ vào khoảng 3% Số lượng hộ bán Quận tăng mạnh từ 329 năm 2012 lên mức 3.710 Những hộ nằm gần tuyến giao thông công cộng thị trường định giá cao hơn, nhờ chi phí di chuyển đến nơi làm việc đến khu trung tâm mua sắm nội thành thấp Nghiên cứu CBRE chỉ giá hộ gần tuyến giao thông công cộng thị trường định giá cao từ 6% đến 45% Cơ sở hạ tầng yếu tố quan trọng cho phát triển ngành BĐS Chúng tin ngành BĐS, đặt biệt phân khúc nhà TP.HCM bước vào giai đoạn tăng trưởng nhờ vào việc Chính phủ thúc đẩy đầu tư vào sở hạ tầng www.VPBS.com.vn Page | CÁC MÃ CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG NIÊM YẾT VN-Index chỉ số giá cổ phiếu ngành BĐS (% thay đổi năm) 30 Chỉ số giá cổ phiếu BĐS VN-Index HNX-Index 15 07/14 09/14 11/14 01/15 03/15 05/15 07/15 -15 Nguồn: Bloomberg, VPBS tổng hợp Lưu ý: Chỉ số ngành BĐS xây dựng từ giá cổ phiếu công ty bảng so sánh bên dưới, với tỷ trọng cho cơng ty danh sách Tính đến ngày 31/7/2015, chỉ số ngành BĐS tăng 11,1% so với kỳ năm trước, tăng nhanh chỉ số VN-Index (+4,2%) HNX-Index (7,4%) Hiện có khoảng 60 doanh nghiệp niêm yết có hoạt động kinh doanh BĐS túy Giá trị vớn hóa thị trường 60 cơng ty BĐS đạt 138 nghìn tỷ đồng ngày 31/7/2015, chiếm 10,5% tổng vớn hóa tồn thị trường chứng khốn 20 cơng ty BĐS có vớn hóa lớn chiếm đến 93% tổng giá trị vớn hố 85% lợi nhuận rịng tồn ngành Tập đồn Vingroup (VIC) cơng ty có vớn hố lợi nhuận lớn ngành, chiếm đến 58% tổng giá trị vớn hố 43% tổng lợi nhuận rịng Q1/2015 ngành Lợi nhuận ròng 12 tháng gần 20 cơng ty BĐS có vớn hóa lớn (tỷ đồng) Tỷ lệ vớn hóa thị trường 3000 Các công ty khác 7% 20 công ty lớn ngoại trừ VIC 35% 2500 2000 VIC 58% 1500 1000 500 Nguồn: Bloomberg, VPBS tổng hợp www.VPBS.com.vn Nguồn: Bloomberg, VPBS tổng hợp Page | 10 Thống kê số liệu tài từ Q1/2013 đến Q1/2015 20 cơng ty BĐS có vớn hố lớn ngoại trừ VIC, chúng tơi rút số điểm đáng lưu ý sau: Lợi nhuận gộp lợi nhuận ròng chạm đáy vào Q2/2013 bắt đầu tăng mạnh trở lại từ Q3/2014, điều cho thấy thị trường vượt qua giai đoạn khó khăn Các cơng ty BĐS thường ghi nhận doanh thu cao vào quý thấp vào quý năm Trong Q1/2015, tổng lợi nhuận rịng nhóm 20 cơng ty tăng đến 160% so với kỳ năm trước Ba công ty đóng góp nhiều vào tăng trưởng KBC, FLC KDH  Tổng nợ vay bắt đầu giảm từ Q1/2014 Trong Q1/2015, nợ vay dài hạn giảm mạnh 12% so với đầu năm, vay ngắn hạn tăng 9% Tổng nợ vay giảm 7% so với đầu năm Chi phí lãi vay, vớn gánh nặng có ảnh hưởng tiêu cực đến lợi nhuận công ty BĐS từ năm 2011 đến năm 2013, giảm mạnh kể từ Q3/2014 Thành cơng việc giảm địn bẩy nợ tín hiệu xác nhận thị trường BĐS thức thoát đáy  Hàng tồn kho tăng nhẹ giai đoạn từ Q1/2013 đến Q3/2014 tăng đột biến vào Q4/2014 Trong Q1/2015, hàng tồn kho tăng 2% so với đầu năm Nguồn hàng cung thị trường hấp thụ tốt nhờ vào ấm lên thị trường BĐS, tớc độ tăng trưởng tín dụng BĐS, đề cập phần trước  Số lượng cổ phiếu lưu hành tăng mạnh 23% tháng đầu năm 2015 Các công ty BĐS muốn tăng thêm vốn để tiếp tục phát triển nhiều dự án nhằm tận dụng hội thị trường BĐS ấm lên Chúng tin việc tăng vốn chủ sở hữu giảm nợ vay tín hiệu tớt cho phát triển dài hạn công ty BĐS Tuy nhiên, việc tăng vốn mạnh ngắn hạn gây nên rủi ro pha lỗng cổ phiếu sớ rủi ro quản trị doanh nghiệp  Top 20 công ty bất động sản lớn theo vớn hóa thị trường Mã cp Vớn hóa Doanh thu Q1/14 Q1/15 6.175 6.394 Lợi nhuận gộp % tăng trưởng Q1/14 Q1/15 Q1/14 Q1/15 -7% 1.076 % tăng trưởng % kế hoạch ROA ROE Nợ vay/ VC SH C hỉ số P/E trượt C hỉ số P/B trượt VIC 79.371 4% 2.410 428 -60% 14% 2,9% 13,8% 163% 28,1 3,79 KBC 7.469 154 544 254% 74 260 253% 13 158 11x 21% 3,6% 8,7% 75% 13,0 1,11 ITA 5.281 51 444 777% 26 107 303% 20 49 153% 11% 1,7% 2,3% 23% 24,4 0,58 FLC 4.239 360 652 81% 22 91 314% 35 93 167% 10% 8,4% 11,8% 22% 6,4 0,78 PDR 3.794 19 104 437% 38 565% 25 104x 11% 1,1% 4,6% 189% 45,6 2,03 IJC 2.989 85 142 67% 44 66 49% 19 34 80% 13% 4,3% 8,0% 64% 12,2 0,96 KDH 2.734 80 179 126% 29 56 92% 10 52 408% 26% 4,8% 8,4% 86% 11,4 1,14 NLG 2.690 48 175 267% 10 58 464% (22) 34 NM 19% 3,8% 8,2% 32% 15,3 1,23 SJS 2.288 41 486% 25 408% 110% 4% 2,9% 9,6% 79% 14,2 1,30 DXG 2.173 92 172 86% 49 100 103% 21 37 72% 15% 9,1% 17,0% 12% 8,8 1,60 DIG 2.145 183 111 -39% 40 25 -37% 16 -97% 1% 0,5% 1,0% 62% 87,2 0,89 QCG 1.898 42 43 3% 10 -39% -64% 1% 0,8% 1,8% 47% 16,0 0,50 HDG 1.863 188 113 -40% 20 18 -8% 12 -62% 2% 5,3% 16,0% 6% 14,7 2,17 BCI 1.734 74 22 -70% 21 13 -40% 21 10 -54% 8% 2,6% 4,9% 25% 20,1 0,97 SCR 1.614 332 31 -91% 102 -93% 14 -84% 3% 0,3% 0,6% 93% 94,8 0,62 HQC 1.473 257 70x 41 794x 31 24x 10% 1,9% 4,9% 44% 13,5 0,54 NBB 1.367 32 39 21% 17 99% 24 -97% 1% 0,4% 1,0% 69% 89,7 1,07 CEO 933 38 174 354% 15 82 451% 37 499% 22% N/A N/A 100% N/A 1,11 NTL 866 41 22 -46% -27% -79% 2% 2,2% 3,5% 0% 29,3 1,02 HAR 764 28 25 -11% 11 19% 6 16% 12% 5,2% 5,8% 2% 10,7 0,64 72% 10% 2,9% 5,8% 54% 15,3 1,05 Trung vị 74% 2.243 Lợi nhuận ròng % tăng trưởng 95% Nguồn: Bloomberg, báo cáo tài cơng ty, VPBS tổng hợp Dữ liệu ngày 31/7/2015 www.VPBS.com.vn Page | 11 Số liệu nhóm 20 cơng ty BĐS có vớn hố lớn ngoại trừ VIC Lợi nhuận (tỷ đồng) Nợ vay (tỷ đồng) Hàng tồn kho (tỷ đồng) Số lượng cổ phiếu (triệu cp) Nguồn: Bloomberg, Báo cáo tài công ty, VPBS tổng hợp www.VPBS.com.vn Page | 12 KHUYẾN NGHỊ ĐẦU TƯ Trong ngắn hạn, tin công ty BĐS phân khúc trung cấp bình dân, đặc biệt cơng ty sở hữu dự án có vị trí thuận lợi quận 2, quận 9, quận (TP.HCM), Hà Nội vùng lân cận hưởng lợi Nhìn chung, khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc đến bốn yếu tố sau trước định đầu tư vào cổ phiếu BĐS:  Phân khúc sản phẩm: Dựa phân tích chúng tơi tình hình hoạt động xu hướng thị trường, chúng tơi tin phân khúc nhà bình dân phân khúc sôi động năm 2015 2016 Vì vậy, chúng tơi đánh giá tích cực đối với doanh nghiệp sở hữu sản phẩm hộ chung cư đất thuộc phân khúc nhà giá rẻ, tọa lạc vị trí tớt TP.HCM Hà Nội chào bán với mức giá hợp lý, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG), CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (TDH), CTCP Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG)  Quỹ đất: Cùng với phát triển sở hạ tầng giao thông tuyến đường sắt đô thị, công ty BĐS sở hữu quỹ đất vị trí thuận lợi có nhiều lợi Những cơng ty bao gồm Tập đồn Vingroup (VIC), CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị Khu Công nghiệp Sông Đà (SJS)  Mức chiết khấu so với NAV: Chúng tin cổ phiếu BĐS hấp dẫn cổ phiếu giao dịch mức chiết khấu lớn so với NAV  Tình hình tài lành mạnh: Đây tiêu chí quan trọng để tránh tình trạng trì hỗn tiến độ dự án làm ảnh hưởng đến khả huy động vốn chủ đầu tư Trong dài hạn, quỹ đất trở nên khan chi phí để mở rộng quỹ đất gia tăng Chúng tin lợi nhuận đầu tư tốt đến từ công ty sở hữu quỹ đất lớn với giá rẻ, khơng chỉ TP.HCM Hà Nội, mà cịn thành phố loại I loại II Hải Phịng, Đà Nẵng, Vũng Tàu Bình Dương Chúng tơi đánh giá triển vọng dài hạn tích cực đới với cơng ty Tập đồn Vingroup (VIC), CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (IJC), Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) Ngoài ra, chúng tơi có nhận định tích cực đới với doanh nghiệp tập trung khai thác phân khúc đem lại dòng tiền ổn định dài hạn bán lẻ, khu cơng nghiệp, văn phịng cho th trung tâm thương mại Tập đồn Vingroup (VIC) Tổng Cơng ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) cân nhắc cho chiến lược đầu tư dài hạn www.VPBS.com.vn Page | 13 Phụ lục - Hệ thống tàu điện ngầm dự kiến TP.HCM Tuyến Metro Số Tuyến Metro Số Tuyến Metro Số 3A Tuyến Metro Số 3B Tuyến Metro Số Tuyến Metro Số Tuyến Metro Số Tuyến tramway monrail Đường Sắt Việt Nam Nguồn: Saigoneer www.VPBS.com.vn Page | 14 Phụ lục - Tuyến Metro số dự án BĐS lân cận Nguồn: CBRE www.VPBS.com.vn Page | 15 LIÊN HỆ Mọi thông tin liên quan đến báo cáo này, xin vui lịng liên hệ Phịng Phân tích VPBS: Barry David Weisblatt Giám đớc Khới Phân tích barryw@vpbs.com.vn Lưu Bích Hồng Giám đớc - Phân tích honglb@vpbs.com.vn Phạm Cao Minh Chun viên phân tích minhpc@vpbs.com.vn Mọi thơng tin liên quan đến tài khoản quý khách, xin vui lịng liên hệ: Marc Djandji, CFA Giám đớc Khới Mơi giới Khách hàng Tổ chức & Nhà đầu tư Nước marcdjandji@vpbs.com.vn +848 3823 8608 Ext: 158 Lý Đắc Dũng Giám đốc Khối Môi giới Khách hàng Cá nhân dungld@vpbs.com.vn +844 3974 3655 Ext: 335 Võ Văn Phương Giám đốc Mơi giới Nguyễn Chí Thanh Thành phớ Hồ Chí Minh phuongvv@vpbs.com.vn +848 6296 4210 Ext: 130 Domalux Giám đốc Mơi giới Nguyễn Chí Thanh Thành phớ Hồ Chí Minh domalux@vpbs.com.vn +848 6296 4210 Ext: 128 Trần Đức Vinh Giám đốc Môi giới PGD Láng Hạ Hà Nội vinhtd@vpbs.com.vn +844 3835 6688 Ext: 369 Nguyễn Danh Vinh Phó Giám đớc Mơi giới Lê Lai Thành phớ Hồ Chí Minh vinhnd@vpbs.com.vn +848 3823 8608 Ext: 146 www.VPBS.com.vn Trang | 16 KHUYẾN CÁO Báo cáo phân tích lập phát hành Cơng ty TNHH Chứng khốn Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBS) Báo cáo không trực tiếp ngụ ý dùng để phân phối, phát hành hay sử dụng cho cá nhân hay tổ chức công dân hay thường trú tạm trú địa phương, lãnh thổ, q́c gia đơn vị có chủ quyền khác mà việc phân phới, phát hành hay sử dụng trái với quy định pháp luật Báo cáo không nhằm phát hành rộng rãi công chúng chỉ mang tính chất cung cấp thơng tin cho nhà đầu tư không phép chép phân phối lại cho bên thứ ba khác Tất cá nhân, tổ chức nắm giữ báo cáo phải tuân thủ điều Mọi quan điểm khuyến nghị hay toàn mã chứng khốn hay tổ chức phát hành đới tượng đề cập báo cáo phản ánh xác ý kiến cá nhân chuyên gia phân tích tham gia vào q trình chuẩn bị lập báo cáo, theo đó,lương thưởng chun gia phân tích đã, khơng liên quan trực tiếp hay gián tiếp đối với quan điểm khuyến nghị đưa chuyên gia phân tích báo cáo Các chun gia phân tích tham gia vào việc chuẩn bị lập báo cáo khơng có quyền đại diện (thực tế, ngụ ý hay công khai) cho tổ chức phát hành đề cập báo cáo Các báo cáo nghiên cứu chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin cho nhà đầu tư cá nhân tổ chức VPBS Báo cáo nghiên cứu lời kêu gọi, đề nghị, mời chào mua bán mã chứng khoán Hội sở Hà Nội 362 Phố Huế Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội T - +84 (0) 3974 3655 F - +84 (0) 3974 3656 Chi nhánh Hồ Chí Minh 76 Lê Lai Quận 1, Tp Hồ Chí Minh T - +84 (0) 3823 8608 F - +84 (0) 3823 8609 Chi nhánh Đà Nẵng 112 Phan Châu Trinh, Quận Hải Châu, Đà Nẵng T - +84 (0) 511 356 5419 F - +84 (0) 511 356 5418 Các thông tin báo cáo nghiên cứu chuẩn bị từ thông tin công bố công khai, liệu phát triển nội nguồn khác cho đáng tin cậy, chưa kiểm chứng độc lập VPBS VPBS không đại diện đảm bảo đới với tính xác, đắn đầy đủ thông tin Toàn đánh giá, quan điểm khuyến nghị nêu thực ngày đưa báo cáo thay đổi mà khơng báo trước VPBS khơng có nghĩa vụ phải cập nhật, sửa đổi bổ sung báo cáo khơng có nghĩa vụ thơng báo cho tổ chức, cá nhân nhận báo cáo trường hợp đánh giá, quan điểm hay khuyến nghị đưa có thay đổi trở nên khơng cịn xác hay trường hợp báo cáo bị thu hồi Các diễn biến khứ không đảm bảo kết tương lai, không đại diện bảo đảm, công khai hay ngụ ý, cho diễn biến tương lai mã chứng khốn đề cập báo cáo Giá mã chứng khoán đề cập báo cáo lợi nhuận từ mã chứng khốn dao động và/hoặc bị ảnh hưởng trái chiều yếu tố thị trường hay tỷ giá nhà đầu tư phải ý thức rõ ràng khả thua lỗ đầu tư vào mã chứng khoán đó, bao gồm khoản lạm vào vớn đầu tư ban đầu Hơn nữa, chứng khoán đề cập báo cáo khơng có tính khoản cao, giá bị biến động lớn, hay có rủi ro cộng hưởng đặc biệt gắn với mã chứng khoán việc đầu tư vào thị trường và/hoặc thị trường nước khiến tăng tính rủi ro khơng phù hợp cho tất nhà đầu tư VPBS không chịu trách nhiệm thiệt hại phát sinh từ việc sử dụng dựa vào thông tin báo cáo Các mã chứng khoán báo cáo khơng phù hợp với tất nhà đầu tư, nội dung báo cáo không đề cập đến nhu cầu đầu tư, mục tiêu điều kiện tài nhà đầu tư cụ thể Nhà đầu tư không nên chỉ dựa khuyến nghị đầu tư, có, báo cáo để thay cho đánh giá độc lập việc đưa định đầu tư và, trước thực đầu tư mã chứng khoán nêu báo cáo này, nhà đầu tư nên liên hệ với cố vấn đầu tư họ để thảo luận trường hợp cụ thể VPBS đơn vị thành viên, nhân viên, giám đớc nhân VPBS tồn giới, tùy thời điểm,có quyền cam kết mua cam kết bán, mua bán mã chứng khoán thuộc sở hữu (những) tổ chức phát hành đề cập báo cáo cho mình; quyền tham gia vào giao dịch khác liên quan đến mã chứng khốn đó; quyền thu phí mơi giới khoản hoa hồng khác; quyền thiết lập thị trường giao dịch cho cơng cụ tài (những) tổ chức phát hành đó; quyền trở thành nhà tư vấn bên vay/cho vay đới với (những) tổ chức phát hành đó; hay nói cách khác ln tồn xung đột tiềm ẩn lợi ích khuyến nghị thơng tin, quan điểm có liên quan nêu báo cáo Bất kỳ việc chép phân phới phần tồn báo cáo nghiên cứu mà không cho phép VPBS bị cấm Nếu báo cáo nghiên cứu phân phối phương tiện điện tử, e-mail, khơng thể đảm bảo phương thức truyền thơng an tồn khơng mắc lỗi thơng tin bị chặn, bị hỏng, bị mất, bị phá hủy, đến muộn, không đầy đủ hay có chứa virus Do đó, báo cáo cung cấp địa chỉ trang web, chứa liên kết đến trang web thứ ba, VPBS không xem xét lại không chịu trách nhiệm cho nội dung trang web Địa chỉ web liên kết chỉ cung cấp để thuận tiện cho người đọc, nội dung trang web bên thứ ba không đưa vào báo cáo hình thức Người đọc tùy chọn truy cập vào địa chỉ trang web sử dụng liên kết chịu hồn toàn rủi ro www.VPBS.com.vn Trang | 17 ... Tồn kho bất động sản giảm mạnh Nguồn cung tương lai phân khúc hộ tăng mạnh Lãi suất giảm hỗ trợ cho thị trường bất động sản Vớn nước ngồi vào bất động sản tăng... (4,5 nghìn tỷ đồng) Tồn kho bất động sản giảm 13,7% so với thời điểm cuối năm 2014 Chúng tin nợ xấu tồn kho bất động sản khơng cịn vấn đề q lớn thị trường bất động sản thời điểm hiện Sự phát... phiếu BĐS:  Phân khúc sản phẩm: Dựa phân tích chúng tơi tình hình hoạt động xu hướng thị trường, tin phân khúc nhà bình dân phân khúc sơi động năm 2015 2016 Vì vậy, chúng tơi đánh giá tích cực đới