ĐĂNG KÝ VÀ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI docx ĐĂNG KÝ VÀ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI I Mối quan hệ giữa Đăng ký đến các học phần khác ● Thị trường BĐS ĐK đất => cung cấp “hộ chiếu phổ th.
ĐĂNG KÝ VÀ THỐNG KÊ ĐẤT ĐAI CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI I Mối quan hệ Đăng ký đến học phần khác ● Thị trường BĐS: ĐK đất => cung cấp “hộ chiếu phổ thơng” – sổ đỏ/GCN để đất BĐS có ĐK tham gia vào thị trường thức - Giao dịch đất BĐS (3 khâu) => bước cuối giao dịch đăng kí để pháp lý hóa chứng minh giao dịch hợp pháp ● Định giá đất: nguyên tắc: vào pháp luật hành, vào điều kiện thị trường vào thuộc tính đất BDS ⇨ Đăng ký bước đầu để xác định pp định (ĐK biến động) II Khái niệm, đặc điểm vai trò ĐKĐĐ 1.1 Khái niệm: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất: việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, QSH nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa (Điều Luật đất đai 2013) => ĐKĐĐ thủ tục hành Nhà nước chủ sử dụng đất, gồm việc: + Ghi nhận hệ thống hồ sơ địa + Cấp GCN => Kết quả: Hệ thống hồ sơ địa + GCN - Đăng ký BĐS việc quan nhà nước có thẩm quyền ghi vào sổ đăng ký BĐS trạng BĐS xác lập, thay đổi, hạn chế hoạt động chấm dứt quyền BĐS nhằm mục đích cơng nhận bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức đăng ký BĐS 1.2 Đặc điểm đăng ký đất đai + Thực số công việc (gọi thủ tục) theo quy định pháp luật Nhà nước + Là quy định bắt buộc tổ chwusc cá nhân có liên quan việc đăng ký quan nhà nước tổ chức thực + Ghi vào sổ quan thực đăng ký, cấp GCN minh chứng cho việc đăng ký (nếu kết đăng ký có ý nghĩa việc giao dịch dân sự) + Mục đích việc đăng ký: xác nhận MQH pháp lý bên tổ chức thực đăng ký đối tượng phải thực đăng ký, nhằm bảo đảm quyền lợi nghĩa vụ ● Nội dung đặc thù QLNNVĐĐ + Công cụ quản lý nhà nước đất đai (công cụ hành chính) + Bắt buộc + Đơn vị đăng ký đất ( đăng ký quyền sử dụng đất >< quyền sở hữu đất) + Dịch vụ công (CQQLNN đất đai thực quan thẩm quyền khác có liên quan đến q trình đăng ký tổ chức dịch vụ pháp luật quan bổ trợ tư pháp, tư vấn hợp đồng, ● Tổ chức thực PHẠM VI HÀNH CHÍNH (4 cấp) Cấp trung ương có Cục đăng ký thống kê đất đai (khơng thực đăng ký xét GCN), đóng vai trị quan hoạch định sách, văn pháp luật nghiệp vụ công tác ĐKĐĐ => quan tham mưu cho Bộ TNMT, thực việc trực tiếp xét duyệt, ký GCN cấp tỉnh, huyện, xã => cụ thể theo cấp Cấp quản lý => quan thực => ký GCN sau: + Bộ TNMT => Tổng cục QLĐĐ + Tỉnh => Sở TNMT => VPĐKĐĐ: tiếp nhận hồ sơ, xử lý thủ tục, thực xem xét ký trình ký; áp dụng với tổ chức sdđ có yếu tố nước ngồi + Huyện => Phịng TNMT quan thực chức quản lý, thẩm định hồ sơ => CN VPĐKĐĐ tiếp nhận hồ sơ trình ký; tiếp nhận hồ sơ liên quan đến hộ gia đình, cá nhân sdđ; đất cấp cho tổ chức, sở tôn giáo, + Xã/phường => Chủ tịch UBND cấp xã (thực quản lý đất đai địa bàn cấp sở) => Cán địa xã (xác nhận nguồn gốc, thời điểm SDĐ, tranh chấp đất đai, quy hoạch….; ví dụ tiếp nhận hồ sơ với số trường hợp đăng ký ban đầu người dân nộp cấp xã; đề xuất phương án xác nhận nguồn gốc, thời điểm sdđ, tình trạng tranh chấp, quy hoạch sử dụng đất cho trường hợp xin cấp GCN => chủ tịch ký => chuyển thông tin lên CN VPĐKĐĐ) 1.3 Đặc trưng “đăng ký đất đai” + Hành vi thực quan quản lý nhà nước có thẩm quyền + Ghi nhận sở nội dung kê khai cá nhân/tổ chức + Nội dung đăng ký có tính khách quan, chứng để chủ thể bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp (dựa đơn vị đăng ký - đất/BĐS) 1.4 Vai trò vị trí đăng ký đất đai 1.4.1 Bảo đảm lợi ích - Nhà nước: + Cơng cụ đảm bảo quyền lợi nhà nước: thơng qua q trình đăng ký ban đầu, quản quản lý nhà nước nắm rõ thông tin quỹ đất, chủ sử dụng đất thuộc đơn vị hành => CQQLNN thực sách pháp luật đất đai (chính sách quản lý sử dụng, sách nguồn thu, ) => tạo ngân sách cho quyền + Thơng qua q trình đăng ký biến động CQQLNN nắm bắt chặt chẽ trình chuyển dịch QSDĐ chủ thể liên quan đến đất tài sản đất => đánh giá xu hướng chuyển dịch đất đai, phát triển thị trường tín hiệu q trình phát triển KTXH => điều chỉnh sách pháp luật => huy động nguồn lực đất đai + Điều kiện bảo vệ chế độ sở hữu đất đai: Nhà nước có quyền yêu cầu nsdđ đăng ký đất đai bắt buộc; có người đại diện chủ sở hữu có quyền định đoạt, áp đặt chiều diện tích đất đai quốc gia đơn vị hành + Nội dung đăng ký đất đai 15 nội dung => đảm bảo cung cấp thông tin số liệu, triển khai nội dung quản lý NN đất đai khác 1.4.2 Cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đất đai + Bản chất: bảo vệ lợi ích hợp pháp người sdđ + Ràng buộc trách nhiệm pháp lý NN người sdd + Nhà nước nắm thông tin đất đai qua hệ thống hồ sơ địa 1.4.3 Một nội dung quan trọng, có quan hệ mật thiết với nội dung QLNNVĐĐ a) ĐKĐĐ ban hành thực thi văn pháp luật ● VBQPPL => ĐKĐĐ + Ban hành văn sở pháp lý, hướng dẫn quy trình, thủ tục đăng ký, VBQPPL khác (gián tiếp quy định đến đăng ký) + Thực thi văn bản: phép thử - kiểm định thực tế VBQPPL hoạt động đăng ký ● ĐKĐĐ => VBQPPL + Kết quả, tiến độ đăng ký đánh giá chất lượng VBQPPL (ban hành/thực văn bản) + Cơ sở thực tiễn để điều chỉnh quy định VBQPPL liên quan Ví dụ: cấp sổ đỏ chung cư, b) ĐKĐĐ QH, KHSDĐ ● ĐK => QH,KHSDĐ + Cung cấp số liệu đầu vào để tính tốn, đánh giá trạng sdđ + Căn phân bổ/bố trí sdđ kỳ quy hoạch, kế hoạch đất đai ● QH,KHSDĐ => ĐK + Căn bố trí sdđ (căn cấp GCN, đăng ký) : thiếu quy hoạch sử dụng đất khơng giải triệt để trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc khơng rõ ràng, bất hợp pháp, khơng hồn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu; + Thực QH, KH => gia tăng hoạt động ĐK đất (xuất chủ sdđ mới, người sdđ cũ biến cập, cập nhật lại diện tích đất/tài sản đất) + đảm bảo cho việc thiết lập hệ thống hồ sơ địa ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) tiết kiệm c) ĐKĐĐ giao đất, cho thuê đất chuyển mục đích SDĐ ● Giao đất, cho thuê đất => ĐK + Cơ sở pháp lý ban đầu để người giao đất, cho thuê đất thực nghĩa vụ tài chính; thực đăng ký cấp GCN thức có ràng buộc trách nhiệm pháp lý nsdđ với Nhà nước => quan trọng nhất, pháp lý cao đăng ký ban đầu + Khi chuyển mục đích sdđ => triển khai hoạt động đăng ký biến động ● ĐK => Giao đất, cho thuê + Gia tăng mức độ cam kết, khẳng định quyền Còn định giao đất, cho thuê đất dừng lại mức độ cam kết + Khâu đăng ký đất đai khuyến khích hoạt động sdđ sau giao cho thuê, khẳng định QSDĐ (thực giao dịch đất đai thị trường ) => thúc đẩy thị trường đất đai thứ cấp d) ĐKĐĐ tài đất đai, giá đất ● ĐK => tài chính, giá đất + Số liệu đất (giá đất) => lập dự toán thu (NSNN/địa phương) + Cơ sở để thực sách tài thu đất đai (Ai người nộp tiền? Bao nhiêu) ● Tài chính, giá đất => ĐK + Tài chính: thuế, tiền sdđ, phí, lệ phí => tỷ lệ thu => khuyến khích/rào cản q trình đăng ký + Giá đất (bảng giá/xác định giá đất cụ thể dự án) : ảnh hưởng đến biến động giao đất, cho thuê/đăng ký => ảnh hưởng đến trình đăng ký e) ĐKĐĐ thu hồi, bồi thường, tái định cư ● ĐK => thu hồi, bồi thường, tái định cư + Kết đăng ký (cấp GCN + số liệu hồ sơ chính, giấy tờ chứng minh QSDĐ) xác định bồi thường, hỗ trợ (Khi nào? Người SDĐ khơng có sổ đỏ có bồi thường hay không?) + Mức tiền nhận thu hồi đất (Diện tích cơng nhận hợp pháp, sử dụng đất không hợp pháp, tài sản khác…) + Khi nhận tái định cư (hạn mức, hình thức TĐC) ● Thu hồi, BT, TĐC => ĐK + Kết thu hồi => đất lại đủ điều kiện (thực đăng ký biến động) ví dụ nhà siêu mỏng, siêu méo + Quyết định nhà ở/đất tái định cư => đăng ký cấp GCN (khơng phải nộp tiền sdđ nghĩa vụ tài chính) f) ĐKĐĐ giải tranh chấp khiếu nại tố cáo đất đai ● ĐK => tranh chấp, khiếu nại, tố cáo + Căn pháp lý để xem xét, giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp + Có/Khơng có GCN => thẩm quyền/phương thức giải (UBND hay tịa) + Chức cung cấp thơng tin pháp lý (đất, chủ sử dụng đất) cho bên liên quan q trình giải (Hồ sơ địa quan trọng/cao để giải quyết) ● Tranh chấp, khiếu nại, tố cáo => ĐK ĐK để xem xét cấp hay không cấp GCN Kết giải (CQQL, án) => định thực ĐKBĐ => Vấn đề đặt ra: Đăng ký đất sở cần thiết tạo tiền đề cho việc triển khai thực tốt tất nội dung nhiệm vụ quản lý NN đất đai => Các nội dung QLNN đất đai khác có tác động đến kết chất lượng trình đăng ký đất đai => tác động trực tiếp đến việc hình thành, cập nhật đặc tính kỹ thuật, pháp lý HSĐC trình cấp GCN QSDĐ 1.5 Nguyên tắc ĐKĐĐ BĐS Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ - Biến động liên quan đến quyền nghĩa vụ đất đai BĐS phải ghi nhập vào hồ sơ: biến động đất, chủ sdđ, nguyên nhân - Các biến động có hiệu lực đăng nhập vào sổ ĐKĐĐ BĐS Nguyên tắc đồng thuận - Người đăng ký với tư cách chủ thể quyền phải đồng ý với việc đăng nhập thông tin đăng ký thay đổi thông tin đăng ký trước hồ sơ đăng ký - Người đăng ký ủy quyền công việc thực đăng ký họ chủ thể q trình đăng ký Ngun tắc công khai - Hồ sơ ĐKĐĐ công khai cho người tra cứu kiểm tra Các thơng tin đăng ký phải xác tính pháp lý thông tin phải pháp luật bảo vệ - Cơng khai quy trình, thủ tục, thời gian trình thực đăng ký - Tuy nhiên, mức độ công khai thông tin hồ sơ đất đai thay đổi tùy theo quốc gia (có quy định pháp luật tiếp cận thông tin đất đai đăng ký) - Tại Việt Nam, trình thực tế triển khai, cơng khai quy trình thủ tục, nhiên việc kiểm tra tiến độ thực thủ tục người đăng ký chưa kiểm sốt Mức độ công khai thông tin đất đai (về quy hoạch, lịch sử giao dịch, giá thực tế, ) khó khăn thị trường Việt Nam Nguyên tắc chuyên biệt hóa - Chủ thể (người có quyền cần đăng ký) đối tượng (đất đai, BĐS) phải xác định cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến pháp lý - Chuyên biệt hóa tài sản đăng ký đạt sở định nghĩa rõ ràng mơ tả xác đơn vị đăng ký - Các hệ thống ĐKĐĐ đại lấy đất làm đơn vị đăng ký Việc xác định đất cách chuyên biệt lĩnh vực đo đạc đồ 1.6 Yêu cầu đăng ký đất đai ● Đảm bảo chặt chẽ mặt pháp lý (yêu cầu thiết yếu, đảm bảo xác) - Tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật - Đăng ký ĐÚNG ĐỦ + Đúng: trình tự thủ tục; đối tượng; quy định thời hạn; diện tích hạn mức; thẩm quyền; quyền nghĩa vụ + Đủ: thông tin; hồ sơ pháp lý - Đúng với quy định hành pháp luật ● Đảm bảo quy chuẩn kỹ thuật - Quy chuẩn kỹ thuật: quy định mức giới hạn đặc tính kỹ thuật yêu cầu quản lý - Đảm bảo tối thiểu nội dung: + Diện tích đất + Hình thể đất: vẽ + Kích thước (góc, cạnh) đất (mơ tả giáp ranh) => Thường phản ánh trang số GCN QSDĐ ● Thực triệt để, kịp thời - Toàn diện, đầy đủ cập nhật thường xuyên - Đảm bảo cho công tác quản lý ● Bền vững ổn định - Địi hỏi có chế thực hiện: máy, nhân lực, công nghệ ● Sự rõ ràng, đơn giản chi phí thấp - Biểu mẫu, thủ tục, thời gian - Thơng tin - Chi phí lợi ích: Nhà nước, người sdđ, XH - Hiện nay, Việt Nam chưa đảm bảo đơn giản chi phí thấp ● Sự cơng dễ tiếp cận Câu hỏi thảo luận chương 1 So sánh đăng ký bắt buộc đăng ký tự nguyện Tiêu chí Giống Đăng ký bắt buộc Đăng ký tự nguyện Có thuộc tính hoạt động đăng ký: Đều phát sinh bên yêu cầu đăng ký bên tổ chức thực đăng ký Được pháp luật bảo hộ thông qua quyền nghĩa vụ (Theo Luật dân sự) Bản chất Cơng cụ hành chính, áp đặt Theo nhu cầu bên liên quan (chủ SH quan quản lý (nhà tài sản/người có quyền lợi việc) nước) Sự tham gia Bên nhận (tổ chức) đk: Cơ Bên nhận (tổ chức) đk: KV tư nhân (bên có bên quan quản lý NN/Đơn vị đo cung cấp dịch vụ đăng ký) [Bank, tài NN ủy quyền việc thực ] Bên yêu cầu: cá nhân/tổ Bên yêu cầu: cá nhân/tổ chức có liên quan chức có liên quan Mục tiêu Hệ Chính trị => yêu cầu mặt Đáp ứng nhu cầu dịch vụ (nâng cao yêu quản lý nhà nước cầu dịch vụ) Chế tài xử lý không Không cung cấp dịch vụ (phạm vi tuân thủ phục vụ tổ chức) So sánh ĐKĐĐ ĐK BDS? BĐS: đất + tài sản đất (nhà ở, công trình xây dựng khơng phải nhà ở, rừng SX, vườn lâu năm,,,,) Đăng ký đất đai Đăng ký tài sản đất Đăng ký QSDĐ Đăng ký QSH tài sản Đăng ký bắt buộc Đăng ký tự nguyện (bổ sung/ghi nhận QSH tài sản sau có yêu cầu) Điều kiện đầu tiên, tiên để ghi nhận đăng ký QSH tài sản đất Khi có quyền SDĐ hợp pháp Bị xử phạt vi phạm không thực việc Khơng bị xử phạt (có thể bị ảnh hưởng đến đăng ký quyền lợi ích liên quan đến tài sản) (2) Trường hợp HGĐ cá nhân khơng có giấy tờ chứng minh QSD đất ● Về nguyên tắc cấp GCN - Đất sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 ; - Không vi phạm pháp luật đất đai; - Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất khơng có tranh chấp; - Phù hợp với quy hoạch : Đối với đất nông nghiệp, vùng sâu, xa, đặc biệt khó khăn, trước ngày 01/7/2014 ) cấp GCN không thu tiền ● Nếu không đủ điều kiện cấp GCN tạm thời sử dụng đất theo trạng Nhà nước thu hồi đất phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định ● Căn xác định “sử dụng đất ổn định”: + Sử dụng đất ổn định việc sử dụng đất liên tục vào mục đích định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đến thời điểm cấp GCN; + Căn vào thời gian nội dung ghi giấy tờ: - Biên lai thuế; đăng ký hộ khẩu; giao, cấp, phân nhà đất; định hành liên quan đến đất - Giấy tờ mua bán có chữ ký bên liên quan; - Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc đất đai qua thời kỳ - Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận UBND xã (3): Trường hợp cấp cho tổ chức, sở tôn giáo SDĐ ● Tổ chức SDĐ cấp GCN phần diện tích đất sử dụng mục đích ● Cơ sở tơn giáo SDĐ cấp GCN có đủ điều kiện: + Cơ sở tôn giáo Nhà nước cho phép hoạt động + Khơng có tranh chấp + Khơng phải đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho sau 1/7/2004 (4): Cấp GCN cho trường hợp vi phạm pháp luật đất đai Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an tồn cơng trình cơng cộng sau Nhà nước công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ; Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định pháp luật đất đai mà chưa quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; Nguyên tắc chung - Vi phạm quy hoạch => thu hồi; - Không vi phạm xem xét cấp GCN (5): Cấp GCN xác định diện tích đất trường hợp có vườn ao Nguyên tắc chung xem xét - Giấy tờ - Hiện trạng thực tế - Hạn mức SDĐ - Thời điểm SDĐ ● Đất vườn ao HGĐ,CN xác định đất phải đất có nhà Để xác định đất vườn, ao có phải đất hay khơng đất phải đất có nhà phải có loại giấy tờ quyền sử dụng đất liên quan đến việc có nhà hình thành đất vườn ao cơng nhận đất ● Nguyên tắc cấp: xác định theo giấy tờ; khơng có giấy tờ chứng minh theo trạng hạn mức đất địa phương 5.1 Đối với trường hợp đất có vườn ao hình thành trước 18/12/1980 người sử dụng có loại giấy tờ QSDĐ diện tích đất xác định theo giấy tờ - Nếu có giấy tờ khơng rõ diện tích đất => diện tích đất cơng nhận khơng phải nộp tiền SDĐ xác định không lần hạn mức giao đất 5.2 Thửa đất có vườn ao, có giấy tờ QSDĐ từ 18/12/1980 – 1/7/2004 người sử dụng có loại giấy tờ quy định Đ100 Luật 2013 + Trên giấy tờ có ghi rõ diện tích đất diện tích đất xác định theo giấy tờ đó; phần cịn lại diện tích vườn ao + Trên giấy tờ khơng ghi rõ diện tích đất diện tích đất xác định ➢ UBND cấp tỉnh vào điều kiện, tập quán địa phương quy định hạn mức công nhận đất cho HGĐ phù hợp với tập quán địa phương theo số lượng nhân HGĐ ➢ Trường hợp diện tích đất lớn hạn mức cơng nhận => Xác định hạn mức công nhận đất ➢ Trường hợp diện tích đất nhỏ hạn mức cơng nhận diện tích đất xác định tồn diện tích đất 5.3 Trường hợp khơng có giấy tờ: Đối với trường hợp khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất quy định Điều 100 Luật mà đất sử dụng ốn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 diện tích đất xác định theo mức quy định khoản Điều 23 (Nghị định); trường hợp đất sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 diện tích đất xác định theo mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định khoản Điều 143 khoản Điều 144 Luật đất đai; Phần diện tích đất vườn, ao cịn lại sau xác định diện tích đất theo quy định khoản 2, 3, Điều 103 xác định sử dụng vào mục đích trạng sử dụng (phải nộp tiền sử dụng đất – CÁCH TÍNH??) => Tính tốn tiền sử dụng đất trường hợp này: Tình trạng Thời điểm Cách xác định diện tích đất Tỷ lệ thu Giá đất áp dụng Xác định theo khoản Điều 103 Vượt hạn mức: 50% LĐĐ 2013 tiền sử dụng đất + Diện tích > hạn mức công đất (khoản a Điều nhận => diện tích đất = hạn VBHN 57-2019-BTC) mức cơng nhận + Nếu chuyển mục đích cịn lại đất vườn ao đất vườn ao: mức công + Diện tích < hạn mức => + Trong hạn mức: nhận) diện tích đất = tồn diện Khơng phải nộp tiền đối tích với đất Trước 15/10/1993 Khơng có giấy tờ QSDĐ (theo hạn + Nếu chuyển mục đích sdđ đất vườn ao Giá đất cụ thể Sau 15/10/1993 khoản Điều 143 khoản Điều 144 LĐĐ 2013 (theo hạn – Trong trường hợp đất sử mức giao) dụng đất nơng thơn vào quỹ đất địa phương quy hoạch phát triển nơng thơn quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà nông thôn; diện tích tối thiểu tách đất phù hợp với điều kiện tập quán địa phương – Với trường hợp đất đô thị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị quỹ đất địa phương quy định hạn mức đất giao cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu tách đất (6): Cấp GCN với diện tích đất nhỏ diện tích đất tối thiểu + Thời điểm: Thời điểm sử dụng đất; Thời điểm ban hành văn quy định diện tích đất tối thiểu + Nguyên tắc: - Thời điểm sử dụng đất phải sử dụng trước có văn quy định diện tích đất tối thiểu; xem xét cấp - Thỏa mãn nguyên tắc cấp phía (7): Chứng nhận tài sản đất: điều 31 đến 34 Nghị định 43 Tài sản bao gồm: nhà ở, cơng trình xây dựng khác, rừng sản xuất rừng trồng lâu năm có thời điểm cấp GCN (4 loại) 7.1 Chứng nhận QSH nhà Gồm đối tượng: HGĐ, CN nước ● HGĐ,CN nước có loại giấy tờ mang tên người khác + Có giấy tờ mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà trước 1/7/2006 + Chữ ký bên có liên quan + Phải UBND cấp xã xác nhận Lưu ý: Trường hợp nhà mua, nhận tặng cho, đổi, thừa kế nhà trước 1/7/2006 mà khơng có giấy tờ có chữ ký bên => UBND cấp xã xác nhận thời điểm ● HGĐ, CN nước khơng có loại giấy tờ trên: Căn vào thời điểm 1/7/2006 + Trường hợp nhà hoàn thành trước 1/7/2006: Đây trường hợp xin giấy phép xây dựng Muốn cấp cần giấy tờ sau: - Giấy tờ xác nhận UBND cấp xã nhà hoàn thành xây dựng trước 1/7/2006 - Xây dựng trước có quy hoạch sử dụng đất phù hợp với quy hoạch + Trường hợp xây dựng sau 1/7/2006: có trường hợp - UBND cấp xã xác nhận thuộc diện không xin phép xây dựng Trường hợp phải xin phép mà khơng xin phép cần có giấy tờ xác minh UBND cấp xã phường UBND cấp Huyện việc chấp thuận cho phép tồn hình thành trước 1/7/2006; phù hợp với quy hoạch khu vực => Đủ điều kiện để chứng nhận QSH nhà Người Việt Nam định cư nước Khoản Điều Luật nhà 2014 người Việt Nam định cư nước thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam Tại khoản 1, Điểm b Khoản Điều Luật quy định điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà người Việt Nam định cư nước + phải phép nhập cảnh vào Việt Nam + phải có nhà hợp pháp thơng qua hình thức mua, th mua nhà thương mại doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng nhà thương mại phép bán để tự tổ chức xây dựng nhà theo quy định pháp luật Trường hợp người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà VN phải có giấy tờ sau đây: + Giấy tờ mua bán nhận tặng cho nhận thừa kế nhà sở hữu nhà thơng qua hình thức khác theo quy định pháp luật nhà + Một giấy tờ bên chuyển quyền theo quy định pháp luật đất đai Cấp “sổ đỏ” cho đối tượng có yếu tố nước ngồi sở hữu nhà đất Việt Nam (tập trung vào người Việt Nam định cư nước người nước sinh sống làm việc Việt Nam) - Loại BĐS: Nhà dự án thương mại (nhà chung cư, liên kế, biệt thự); không mua nhà riêng lẻ dự án + Các dự án BĐS Sở xây dựng (an ninh, quốc phòng) => phép bán + Số lượng đăng ký/cấp GCN: (i) chung cư không 30%; (ii) Nhà gắn liền đất 10%; diện tích mà số lượng hộ chung cư > 2500 nhà khơng vượt q 250 - khơng hình thành phường - Hình thức tạo lập nhà ở: + Mua (nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư/người sở hữu HGĐ,CN) + Thuê mua: bị giới hạn áp dụng loại hình BĐS nhà + Nhận tặng cho + Nhận thừa kế Notes: Người nhận thừa kế/tặng cho không đủ điều kiện nhập cảnh vào VN => Quy giá trị tiền (không nhận QSH) nhờ đứng tên Nhà thuộc khu dân cư/dự án có yếu tố mặt AN-QP (muốn tặng cho/thừa kế) cho người có yếu tố nước ngồi => nhận thông qua giá trị, quy tiền - Nội dung QSH đối tượng (yếu tố nước ngoài) + Thời hạn sở hữu (nhà ở, nhà gắn liền với đất dự án): 50 năm; gia hạn thêm lần + Peter 10 năm (căn hộ) => nước ● Tặng cho, bán, thừa kế: VN => thời hạn sở hữu năm (lâu dài); Nước ngoài: 40 năm => hết 40 năm gia hạn lần ● Trả lại cho Nhà nước (Nhà nước sở hữu) + Người nước hết 50 năm => gia hạn sở hữu thêm (1 lần - 50 năm) trước hết thời hạn tháng + Người nước ngồi kết với người Việt : quyền người VN 7.2 Chứng nhận QSH cơng trình xây dựng khơng phải nhà 7.3 Chứng nhận QSH rừng sản xuất rừng trồng 7.4 Chứng nhận QSH lâu năm (Thông tư 22/2016/TTLT BNNPTNT-BTNMT) Loại lâu năm chứng nhận QSH: công nghiệp lâu năm; ăn lâu năm; dược liệu lâu năm; lấy gỗ, bóng mát cảnh quan lâu năm Các tài sản không chứng nhận: Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Thửa đất khơng cấp GCN; - Nhà cơng trình xây dựng khác xây dựng tạm thời; cơng trình phụ trợ - Tài sản gắn liền với đất có thơng báo định giải tỏa, phá dỡ có thơng báo, định thu hồi đất CQNN có thẩm quyền - Nhà ở, cơng trình xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật; tài sản gắn liền với đất tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch phê duyệt không phù hợp với quy hoạch - Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước - Tài sản tạo lập chuyển mục đích sử dụng đất trái phép 1.1.4 Đất không cấp GCN QSDĐ: trường hợp theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (trang 52 GT) Nghĩa vụ tài đăng ký, GCN 1.1 Lệ phí trước bạ (đất, nhà): 0.5% (giá trị tài sản: Giá chuyển nhượng; Giá bảng giá);[miễn lệ phí đăng ký trước bạ] Lệ phí trước bạ đất Diện tích đất chịu = 0.5% x Lệ phí trước bạ với nhà x lệ phí trước bạ Diện tích nhà = 0.5% x Giá 1m2 Bảng giá đất chịu lệ phí trước bạ UBND ban hành x x Giá 1m2 Tỉ lệ % chất lượng cịn lại nhà Trong đó: - Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ tồn diện tích sàn nhà (kể diện tích cơng trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp tổ chức, cá nhân - Giá 1m2 nhà giá thực tế xây dựng “mới” m2 sàn nhà cấp nhà, hạng nhà UBND cấp Tỉnh ban hành thời điểm kê khai lệ phí trước bạ 1.2 Lệ phí địa 1.3 Phí đo đạc, đo vẽ (nếu có) 1.4 Lệ phí thẩm định hồ sơ cấp GCN (theo địa phương công bố Nghị Quyết HĐND); 1.5 Phí cơng chứng, lệ phí chứng thực (giao dịch, hợp đồng ); Điều Thông tư 257/2016/TT-BTC (Sửa đổi bổ sung Thông tư 111/2017/TT-BTC) TT Giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch Mức thu (đồng/trường hợp) Dưới 50 triệu đồng 50 nghìn Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng 100 nghìn Từ 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng 0,1% giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch 01 triệu đồng + 0,06% phần giá trị tài sản Từ 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 01 tỷ đồng 2,2 triệu đồng + 0,05% phần giá trị tài sản Từ 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 03 tỷ đồng 3,2 triệu đồng + 0,04% phần giá trị tài sản Từ 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 05 tỷ đồng 5,2 triệu đồng + 0,03% phần giá trị tài sản Từ 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 10 tỷ đồng 32,2 triệu đồng + 0,02% phần giá trị tài Trên 100 tỷ đồng sản giá trị hợp đồng, giao dịch vượt 100 tỷ đồng (mức thu tối đa 70 triệu đồng/trường hợp) 1.6 Thuế thu nhập cá nhân từ đất BĐS: chuyển nhượng mua bán: 2% (giá trị chuyển nhượng giá bảng giá); 10% (tặng cho, thừa kế - diện phải nộp); [miễn thuế]; 1.7 Thuế thu nhập DN từ chuyển nhượng BĐS (DN KDBĐS, DN SDĐ): 1.8 Tiền sử dụng đất (nếu có): (i) Khi nhà nước Công nhận QSDĐ (ĐK ban đầu); (ii) Chuyển mục đích SDĐ (ĐK ban đầu + biến động); Chú ý: Giá đất tính nghĩa vụ TC? Miễn Giảm? (8): Đăng ký, cấp GCN có yếu tố nước ngồi (Record 7/10/2021) ● Đối tượng: đơn vị đăng ký: BĐS nhà Câu hỏi: Phân biệt chủ sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nước người Việt Nam định cư nước ngồi q trình đăng ký đất đai, BĐS? Lấy ví dụ minh họa thực tiễn? Ý nghĩa chuyên ngành? SO SÁNH VỀ QUÁ TRÌNH ĐĂNG KÝ Tiêu chí HGĐ, CN nước Chuẩn bị hồ (1) Đơn đề nghị cấp GCN sơ giấy tờ (2) Sổ hộ khẩu, CMND (3) Giấy tờ QSDĐ (bản chứng thực có) (4) Giấy tờ tài sản gắn liền với đất (5) sơ đồ nhà ở, cơng trình xd (6) văn ủy quyền nộp hồ sơ nhận GCN (7) giấy tờ có liên quan đến việc thực nghĩa vụ tài đất đai theo quy định pháp luật (8) tờ nộp LPTB nhà, đất (9) đơn đề nghị ghi nợ TSDĐ, ghi nợ LPTB (đối với TH chưa có khả tài để nộp) Nơi nộp hồ sơ đăng ký Người Việt Nam định cư nước ngồi Ngồi giấy tờ bên phải có giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng đủ điều kiện sở hữu nhà sử dụng đất Việt Nam UBND cấp xã Chi nhánh văn phòng đăng ký Văn phòng đăng ký đất đai đất đai SO SÁNH VỀ QUYỀN Giống Hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước hưởng quyền quy định Mục Chương XI Luật đất đai năm 2013 như: – Quyền chung người sử dụng đất (Điều 166); – Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167); – Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề (Điều 171); – Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172); Khác Quyền hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất Quyền người Việt Nam định cư nước Được giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có Được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất thuê hàng năm trả tiền thuê lần thuê cho hàng năm Được nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, thời hạn thuê Được nhận góp vốn quyền sử dụng nhận góp vốn, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ đất từ người sử dụng đất khác Được nhận tặng cho, người sử dụng đất khác thừa kế quyền sử dụng đất cá nhân thành viên hộ gia đình Không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Trừ trường hợp đất gắn liền với khu cơng nghiệp) Có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp Không chuyển đổi quyền sử dụng đất xã, phường, thi trấn sử dụng đất hình thức giao Có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất tài sản gắn Chỉ để thừa kế tài sản thuộc sở hữu liền với đất đất giao thuê Ngoài quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà Đất giao có thu tiền sử dụng đất quyền tặng cho nước, cho cộng đồng dân cư để xây dựng công quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cho cộng đồng dân trình phục vụ lợi ích chung cộng đồng, tặng cho cư để xây dựng cơng trình phục vụ lợi ích chung nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định pháp cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất luật, tặng cho quyền sử dụng đất hộ gia theo quy định pháp luật, tặng cho quyền sử đình, cá nhân người Việt Nam định cư nước dụng đất để làm mặt xây dựng sở sản xuất, thuộc đối tượng mua nhà Việt Nam kinh doanh theo quy định pháp luật – Ngoài việc chấp, bảo lãnh quyền sử – Đối với đất giao thuê trả tiền thuê đất lần dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động cho thời hạn thuê: Được chấp, bảo lãnh quyền sử Việt Nam, chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản thuộc quyền sở hữu gắn dụng đất tổ chức kinh tế cá nhân để vay vốn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động sản xuất, kinh doanh Việt Nam thời hạn giao đất, thuê đất – Được góp vốn quyền sử dụng đất với tổ chức, – Đối với đất giao thuê trả tiền thuê đất lần hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước cho thời hạn th: Được góp vốn quyền sử ngồi để hợp tác sản xuất, kinh doanh (không dụng đất giao thuê tài sản thuộc quyền sở hữu góp vốn quyền sử dụng đất với người nước gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh ngoài) doanh với cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư nước theo quy định pháp luật ... BDS? BĐS: đất + tài sản đất (nhà ở, cơng trình xây dựng nhà ở, rừng SX, vườn lâu năm,,,,) Đăng ký đất đai Đăng ký tài sản đất Đăng ký QSDĐ Đăng ký QSH tài sản Đăng ký bắt buộc Đăng ký tự nguyện... ĐĂNG KÝ BAN ĐẦU VÀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI I Đối tượng kê khai đăng ký, phạm vi tổ chức thực thẩm quyền xét duyệt, cấp GCN 1.1 Đối tượng kê khai đăng ký Phân biệt đăng ký ban đầu đăng ký biến... có thẩm đất vào HSĐC quyền bảo vệ quyền bên chấp đất đai Cơ quan đăng ký thực văn phòng đăng thực trung tâm đăng ký ký đất đai cấp tỉnh trực thuộc giao dịch bảo đảm trực thuộc cục đăng ký Sở Tài