Bài tập nhóm môn luật đất đai

lOMoARcPSD|15978022 BÀI TẬP NHĨM MƠN: LUẬT ĐẤT ĐAI Kỳ năm học 2020 - 2021 Đề số (nhóm số 5): Bằng quy định pháp luật hành, Anh (Chị) làm sáng tỏ nhận định sau: “Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất” Anh (Chị) có nhận đính, đánh giá việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua? MỞ ĐẦU Trải qua nhiều năm đổi phát triển đất nước theo kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước Đảng ta xác định khâu quan trọng sách kinh tế đổi chế độ, sách đất đai, lấy chủ thể sử dụng đất làm trọng tâm, quan trọng Từ việc xác định thủ thể sử dụng đất làm trọng tâm, nhà nước ta đề nhiều kế hoạch, sách, có quy định pháp luật cụ thể để phát triển, mở rộng quyền cho người người sử dụng đất, từ tạo tiền để phát triển kinh tế, xã hội Và trình phát triển, pháp luật đất đai khơng ngừng hoàn thiện theo hướng mở rộng quyền cho người sử dụng đất trên, việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua diễn nào? Từ đó, qua đề tài nghiên cứu: “Bằng quy định pháp luật hành, Anh (Chị) làm sáng tỏ nhận định sau: “Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất” Anh (Chị) có nhận đính, đánh giá việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua?” cho người nhìn cụ thể sâu sắc NỘI DUNG I PHÂN TÍCH NHẬN ĐỊNH Căn pháp lý Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định quyền chung người sử dụng đất lOMoARcPSD|15978022 Ngồi người sử dụng đất cịn có quyền như: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013” (Điều 167 Luật Đất đai 2013) Quyền sử dụng hạn chế với đất liền kề; Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ quyền tổ chức sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất, người Việt Nam định cư nước ngồi, tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước sử dụng đất, trường hợp cụ thể, mục 2,3,4 Chương 11 Luật Đất đai 2013 Giải thích, đánh giá nhận định Qua thời kỳ phát triển, từ quyền chung quyền riêng đối tượng sử dụng đất, từ quy định sách giao đất, cho thuê đất, đến quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, Luật đất đai nước ta ngày hồn thiện mở rộng quyền lợi ích cho người sử dụng Từ đó, nhận định “Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất”, nhóm cho nhận định đắn xác đáng Những quy định pháp luật đất đai qua thời kỳ chứng minh lên điều Chứng minh làm rõ quan điểm nhóm nhận định a Trước có Luật Đất đai năm 1987 Luật cải cách ruộng đất 1953 văn sơ khai đưa quy định đất đai nước ta sau độc lập Theo đó, quyền người sử dụng đất quy định Điều 31 Luật sau: “Người chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó, khơng phải trả cho địa chủ hay quyền khoản Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người chia Mọi khế ước cũ huỷ bỏ Người chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho, ruộng đất chia.” Như vậy, Luật cải cách ruộng đất 1953 nước ta bước đầu thừa nhận quyền người sử dụng đất, “quyền sở hữu ruộng đất người chia ruộng đất” Tuy nhiên, quy định lại không lý giải rõ ràng “thế quyền sở hữu ruộng đất?” mà đưa quy định chung chung, khái quát sơ quyền người sử dụng đất lúc quyền sở hữu ruộng đất hình thành sở “được chia ruộng đất” quyền đó, mặt pháp lý, thể lOMoARcPSD|15978022 “giấy chứng nhận quyền sở hữu” ruộng đất cấp quan nhà nước có thẩm quyền Đoạn ba Điều 31 Luật cải cách ruộng đất có đưa quyền người sử dụng đất thời kì Những người chia đất có quyền sở hữu tư nhân đất bao gồm quyền chia, cầm, bán, cho… Tuy nhiên lại chưa rõ ràng cụ thể a Từ có Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 Ngày 29/12/1987, nhằm điều chỉnh quan hệ quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai năm 1987 ban hành Luật Đất đai 1987 đời thể chế hóa đường lối, sách của Đảng Hiến pháp 1980 (Điều 19 20), đồng thời khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Về quyền người sử dụng đất, Điều 49 Luật Đất Đai 1987 quy định quyền sau đây: (1) Được sử dụng đất ổn định, lâu dài, có thời hạn tạm thời quan Nhà nước có thẩm quyền định giao đất; (2) Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất giao, quyền chuyển, nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao; trường hợp đất sử dụng thu hồi theo khoản 1, khoản khoản 3, Điều 14 Luật để giao cho người khác đền bù thiệt hại thực tế, bồi hoàn thành lao động, kết đầu tư làm tăng giá trị đất theo quy định pháp luật; (3) Hưởng lợi ích cơng trình cơng cộng bảo vệ cải tạo đất mang lại; (4) Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo bồi bổ đất; (5) Khi đất sử dụng bị thu hồi nhu cầu Nhà nước xã hội đền bù thiệt hại thực tế giao đất khác; (6) Được Nhà nước bảo vệ bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai hợp pháp Thơng qua quyền lợi người sử dụng đất theo quy định trên, ta thấy nội dung quyền quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất loại đất, người giao đất hưởng kết đầu tư đất Họ khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất hình thức khác Theo quy định, người sử dụng đất thực chất khơng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất mảnh đất giao, kể quyền thừa kế, chuyển nhượng, mà có quyền định đoạt thành quả, tài sản tạo đất (ví dụ quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà người sử dụng đất có cách hợp pháp đất giao) Ngoài ra, luật cho phép thừa kế nhà mua nhà ở, đồng thời quyền sử lOMoARcPSD|15978022 dụng đất có ngơi nhà đó, sau quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu nhà Đặc biệt, có chuyển nhượng họ chuyển quyền sử dụng đất trường hợp định như: Khi hộ nông dân vào hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp cá thể thỏa thuận đổi đất cho để tổ chức lại sản xuất; người giao đất chuyển nơi khác chết mà thành viên hộ người tiếp tục sử dụng đất Qua ta thấy rằng, dù Luật Đất đai năm 1987 có điểm tiến cịn bất cập, cịn quy định bó hẹp quyền sử dụng đất người sử dụng đất, chưa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất chủ sử dụng đất a Từ có Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 1993 ban hành bắt đầu có quy định mới, cụ thể rộng rãi quyền người sử dụng đất Cụ thể điểm như: người sử dụng đất có quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất mình, ngồi cịn đặc biệt nhấn mạnh quyền quan trọng người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất (Căn khoản Điều Luật đất đai năm 1993: “Hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất”) Và cụ thể quyền quy định Luật Đất đai 1993 sau: Chuyển đổi quyền sử dụng đất (Điều 74); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 75); Để lại thừa kế quyền sử dụng đất (Điều 76); Thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 77) Cho thuê (Điều 78) Việc mở rộng quy định quyền quan trọng người sử dụng đất, Luật đất đai 1993 cho thấy người sử dụng đất bắt đầu có quyền đối tượng “quyền sử dụng đất”, không đơn quyền thành tạo đất quy định Luật Đất đai 1987 Sự cải tiến mở rộng cho thấy Nhà nước cho phép người dân định đoạt tài sản đất đai khuôn khổ pháp luật cho phép Tuy nhiên, phát triển kinh tế, xã hội, tác động kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai ngày trở nên phức tạp nảy sinh nhiều vấn đề mà Luật Đất đai năm 1993 chưa có liệu, nhiều vấn đề cũ chưa phương án giải Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 1998 thêm số quyền lOMoARcPSD|15978022 người sử dụng đất như: Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, mở rộng quyền người sử dụng đất quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế quyền chấp quyền sử dụng đất đến việc bổ sung hai quyền năng, quyền cho thuê lại quyền góp vốn quyền sử dụng đất Cụ thể sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê thực quyền như: Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất th; Góp vốn giá trị quyền sử dụng đất thuê với tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê thời hạn thuê; Cho thuê lại quyền sử dụng đất thời hạn thuê đất Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm chấp tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thu chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất thuê Luật Đất đai 1993 hay Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 quy định việc chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân mà chưa đề cập cụ thể quyền tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất để thực dự án đầu tư Việt Nam Từ đó, để tiếp tục hồn thiện vấn đề cũ quyền người sử dụng đất bổ sung quyền cho người sử dụng đất, ngày 29/06/2001, Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai thông qua So với luật sửa đổi, bổ sung năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 đời có nhiều điểm như: Cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; chuyển đổi cấu trồng vật ni đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, phải vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Căn khoản Điều 1) Hay quy định chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam.” – Khoản 12 Điều Nghĩa người sử dụng đất chấp, giá trị QSDĐ tổ chức tín dụng có vốn lOMoARcPSD|15978022 đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngồi hoạt động Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước Ngoài ra, việc bổ sung, mở rộng thêm quyền người sử dụng đất Luật đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998 đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 cho thấy mở rộng rõ rệt quyền người sử dụng đất, tạo cho người sử dụng đất có điều kiện thuận lợi giao dịch, từ tận dụng triệt để quyền lợi từ đất a Từ có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 Ngày 26/11/2003 Luật Đất đai năm 2003 thông qua có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Sau ban hành, ta thấy Luật Đất đai năm 2003 kế thừa quy định Luật Đất đai năm 1993 quyền Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho thời gian thuê hay Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm Bên cạnh Luật Đất đai năm 2003 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đất thuê (Điều 113); không quy định điều kiện hạn chế thực quyền chuyển nhượng; bổ sung quyền thừa kế quyền sử dụng đất đất nông nghiệp trồng hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi thực quyền người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển tích tụ đất đai theo định hướng Nhà nước Cụ thể nội dung quyền sử dụng đất sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106, Luật Đất đai năm 2003) Ngoài Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước thuê đất có quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền lần cho thời gian thuê Bổ sung thêm quyền đầu tư xây dựng kinh doanh nhà Việt Nam Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất quyền bổ sung Luật Đất đai 2003 (Điều 108 Luật Đất đai 2003) so với Luật Đất đai 2001 Nó thể tơn trọng nhà nước quyền tự lựa chọn hình thức sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế người sử dụng Với việc bổ sung quyền người sử dụng đất, Luật đất đai 2003 làm rõ việc pháp luật đất đai luôn quan tâm, bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho trình sử lOMoARcPSD|15978022 dụng đất người sử dụng đất Hơn nữa, quy định quyền đáp ứng nhu cầu việc sử dụng đất điều kiện kinh tế thị trường a Luật Đất đai năm 2013 Ngày 29/11/2013 Luật Đất đai năm 2013 Quốc Hội thơng qua có hiệu lực kể từ 01/7/2014 Khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 khắc phục giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Trên sở quyền lợi người sử dụng đất quy định Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 mở rộng thời hạn giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn Luật đất đai năm 2013 hồn thiện theo hướng cụ thể hóa quyền, nghĩa vụ đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, hộ gia đình, cá nhân,…), phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất quy định điều kiện người sử dụng đất thực quyền Sau đưa quyền lợi chung người sử dụng đất, kế thừa phát triển đạo luật đất đai cũ, pháp luật đất đai năm 2013 đặc biệt quan tâm mở rộng quyền người sử dụng đất vấn đề chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 dành Điều 171 Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề Điều 172 Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Đối với quyền sử dụng hạn chế đất liền kề quy định Luật Đất Đai 2013 tạo điều kiện cho người sử dụng đất đảm bảo việc qua vùng đất lân cận, thực việc lắp đặt vận hành đường dây tải điện, thông tin liên lạc, cấp, thoát nước nhu cầu khác cách hợp lý Việc bổ sung điều khoản hạn chế tranh chấp người sử dụng đất Ngoài ra, việc quy định tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước quy định khoản Điều 56 Luật lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất thể tôn trọng Nhà nước quyền tự lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất dựa khả tài người sử dụng đất Đây minh chứng cho việc pháp luật đất đai quan tâm lOMoARcPSD|15978022 bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho trình sử dụng đất người sử dụng đất Ngoài ra, điều kiện thực quyền người sử dụng đất bổ sung để cụ thể hóa làm rõ ràng việc thực thi quyền người sử dụng đất thực tế Luật đất đai năm 2013 cịn tăng thời hạn giao đất nơng nghiệp hạn mức hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm (theo Luật đất đai 2003) lên 50 năm, thống cho loại đất nông nghiệp (đất trồng hàng năm đất trồng lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn (khơng q 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp) (Khoản Điều 126) Về quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân: ngồi quyền chung người sử dụng đất quy định Điều 166 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định người sử dụng đất thực quyền sau đây: “Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất” So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 loại bỏ quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất người sử dụng đất Sở dĩ khái niệm bảo lãnh quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 bị “vơ hiệu hố” Hơn quyền bảo lãnh gây khơng cố giao dịch dân người hứng chịu nhiều rủi ro tổ chức tín dụng Do đó, theo Bộ luật Dân năm 2005, cịn chấp, khơng bảo lãnh quyền sử dụng đất Và việc dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm nghĩa vụ dân cho hay cho người khác gọi chung chấp Đối với chủ thể khác, Luật Đất đai 2013 mở rộng quyền, cụ thể sau: Luật đất đai năm 2013 mở rộng quyền lựa chọn hình thức thuê đất áp dụng cho tổ chức kinh tế nước thuê đất lựa chọn trả tiền thuê lần; cụ thể: Tổ chức kinh tế, tổ chức nghiệp cơng lập tự chủ tài chính; hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Hay mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi nhận chuyển nhượng vốn đầu tư giá trị quyền sử dụng đất; quy định người Việt Nam định cư nước thuộc diện sở hữu nhà Việt Nam theo quy định pháp luật nhà nhận quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà Luật đất đai năm 2013 khơng giới hạn mục đích chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh Luật Đất đai năm 2003: Theo điểm g Khoản 01 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013: “Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng phép hoạt động Việt Nam, tổ chức kinh tế khác cá nhân theo quy định pháp luật” lOMoARcPSD|15978022 Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Khoản Điều 174 Luật Đất đai 2013 - tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất lần cho thời gian thuê miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất Khoản Điều 179 Luật Đất đai hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất); Quyền tổ chức kinh tế nhận góp vốn giá trị quyền sử dụng đất (Khoản Điều 177 Luật Đất đai); Quyền tự đầu tư đất hộ gia đình, cá nhân (Điểm i Khoản Điều 179 Luật Đất đai 2013: Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực dự án có quyền tự đầu tư đất cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực dự án theo quy định Chính phủ) Kết luận Từ Luật Đất đai 1987 với quyền nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất loại đất, người giao đất hưởng kết đầu tư đất Đến Luật Đất đai 1993 với điểm người sử dụng đất có quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất mình; Luật Đất đai 2003 đưa quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất người sử dụng đất Và đặc biệt Luật đất đai năm 2013 với quyền quyền sử dụng hạn chế đất liền kề, quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất Đã cho ta thấy qua trình dài phát triển Luật Đất đai người sử dụng đất nước ta ngày mở rộng quyền, từ đến nâng cao, quy định quyền người sử dụng đất ngày phát triển, mở rộng, đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân Từ đó, thấy nhận định cho “Q trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kì có xu hướng ngày quan tâm mở rộng quyền cho người sử dụng đất” hoàn toàn xác đáng, đúc kết phần trình phát triển pháp luật đất đai nước ta II Nhận định, đánh giá việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thực tế thời gian qua Những kết đạt việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thời gian qua - Hệ thống quy định pháp luật hành liên quan đến quyền người sử dụng đất ngày dễ hiểu, dễ thực người sử dụng đất thực quyền sử lOMoARcPSD|15978022 dụng đất Điều góp phần lớn để người dân dễ dàng thực quyền người sử dụng đất, hạn chế tối đa việc cán gây nhiễu, phiền hà, nhũng nhiễu giải thủ tục hành Do đó, tỷ lệ thực QSDĐ người sử dụng đất quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, chấp làm đầy đủ thủ tục với quan nhà nước có thẩm quyền địa bàn thành phố có xu hướng tăng qua năm - Trang thiết bị làm việc, sở hạ tầng kỹ thuật, sở vật chất nơi người dân thực quyền sử dụng đất đảm bảo, rộng rãi, đáp ứng yêu cầu Đây kết nỗ lực đáng ghi nhận quyền thời gian dài nhằm cải thiện môi trường đầu tư, cải thiện hình ảnh thành phố quan tỉnh Cùng với thái độ, lực cán tham gia tiếp nhận hồ sơ, giải thủ tục hành dần nâng cao hoạt động ngày chuyên nghiệp - Thủ tục hành QSDĐ cải tiến nhanh gọn tạo điều kiện thuận lợi cho người dân Kết giải thủ tục mức độ hài lòng người dân ngày cao Đây kết khả quan phản ánh kết làm việc nỗ lực hệ thống quan nhà nước nhân dân, với nghiệp phát triển kinh tế xã hội nước ta Những tồn tại, hạn chế việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất thời gian qua Trong thời gian qua, việc tổ chức thực thi thi quyền người sử dụng đất có nhiều đột phá, cải tiến, mẻ đạt nhiều kết quan trọng Nhưng nhìn chung, thực tế việc việc tổ chức thực thi quyền người sử dụng đất nước thời gian qua nhiều bất cập, hạn chế Cụ thể sau: 2.1 Trong việc người sử dụng đất thực quyền thực tế từ quy định pháp luật - Đa số người dân chưa nắm bắt pháp luật đất đai, chưa hiểu biết hết quyền lợi đương nhiên trình SDĐ nên quyền lợi người sử dụng đất chưa đảm bảo - Các quy định pháp luật tác động lớn tới việc thực quyền người sử dụng đất Do yêu cầu pháp luật ngày chặt chẽ người sử dụng đất, nên người sử dụng đất bắt buộc phải thực đăng ký với quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi cho họ Tuy nhiên, có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể khuyến khích người sử dụng đất thực nên số vụ năm tăng lên, lOMoARcPSD|15978022 vấn đề chưa cụ thể quy định người sử dụng đất thực được, né tránh không hiểu hết nên không thực - Tình hình thực quyền sử dụng đất người sử dụng đất diễn địa phương khác biệt lớn Các địa phương có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội tình hình thực QSDĐ người sử dụng đất diễn sơi động Cịn địa phương có điều kiện khó khăn, sở hạ tầng phát triển giao dịch đất đai xảy 2.2 Trong việc nhà nước bảo đảm trình thực thi quyền người sử dụng đất thực tế - Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành thực quyền NSDĐ cịn gây phiền hà cho người dân; chế bảo hộ quyền lợi bên liên quan giao dịch QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu thấp - Chuyên mơn, nghiệp vụ phịng chức năng, cán có liên quan chưa cao dẫn đến nhiều khó khăn, làm ảnh hưởng, làm chậm lại trình thực thi QSDĐ NSDĐ - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều bất cập, phận người dân chí cán sở cịn chưa nắm bắt đầy đủ quy định pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền người sử dụng đất nói riêng Cụ thể sau: + Đối với việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Cơ chế quản lý, trình tự, thủ tục hành thực quyền người sử dụng đất nói chung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất nói riêng nhìn chung cịn gây phiền hà cho người dân, không tạo điều kiện cho việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi khơng có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản + Đối với việc thực quyền góp vốn: Việc thực quy định quyền góp vốn giá trị QSDĐ quy định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất chủ thể nhận góp vốn giá trị QSDĐ lOMoARcPSD|15978022 số địa phương vướng mắc, lúng túng không thống nhất, tiềm ẩn nguy tranh chấp đất đai khó giải sau Cơ chế bảo hộ quyền lợi bên liên quan giao dịch QSDĐ thiếu đồng bộ, hiệu thấp Tình trạng giao dịch ngầm diễn phổ biến; Nhà nước chưa quản lý thất thu thuế + Đối với việc thực quyền chấp quyền sử dụng đất: Việc thực quyền chấp yêu cầu bắt buộc bên tham gia chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng người sử dụng đất) phải khai báo với quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên cịn bất cập việc số tiền vay không tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất Quy định có quyền chấp giá trị quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để thực dự án đầu tư làm hạn chế việc huy động nguồn vốn đầu cho thị trường bất động sản + Đối với hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất: Hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất chưa quản lý chặt chẽ Dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước Về hình thức giao đất, cho thuê đất, định giá đất thực tế nhiều điểm chưa phù hợp Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa triển khai thực nghiêm túc Về quy định Luật Đất đai thời hạn sử dụng đất gia hạn thời hạn sử dụng đất, thực tế quy định thời hạn sử dụng đất khơng đạt ý nghĩa nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất Nhà nước giao chuyển nhượng lại cho người khác; trường hợp thời hạn sử dụng đất hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất + Đối với vấn đề bồi thường giải phóng mặt thu hồi đất: Trong trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt để xây dựng hạ tầng sở, thực dự án đầu tư Nhà nước, doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế… Người sử dụng đất có quyền bồi thường việc thu hồi giải phóng mặt nhiều khơng tn thủ trình tự pháp luật quy định, giá đất bồi thường giá đất thực tế chênh lớn không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất Trình tự, thủ tục bồi thường lâu nên dẫn tới xúc người bị thu hồi đất lOMoARcPSD|15978022 + Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Luật Đất đai quy định người sử dụng đất: “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Đây quyền người sử dụng đất, thực tế quyền người sử dụng đất bị xem nghĩa vụ Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung cịn chậm làm ảnh hưởng đến quyền người sử dụng đất việc thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn Bên cạnh đó, số trường hợp cụ thể, việc chểnh mảng, giải không triệt để vấn đề sử dụng đất quan nhà nước gây phẫn nộ chủ thể sử dụng đất, dẫn tới biểu tình cho quyền khơng nhà nước bảo vệ… Nhiều địa phương tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp hộ nông dân thông qua việc thực quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, giảm số đất hộ xuống đáng kể, tăng suất, tiết kiệm lao động đầu tư + Các quyền cịn lại: thực tế, tình trạng phận không nhỏ người sử dụng đất chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai khó khăn, cản trở mà khơng tạo điều kiện để thực quy định pháp luật kê khai, đăng ký biến động đất đai Kiến nghị hoàn thiện 3.1 Giải pháp tuyên truyền nâng cao ý thức pháp luật pháp luật đất đai nói chung quyền người sử dụng đất nói riêng Đẩy mạnh cơng tác tun truyền, phổ biến đến tầng lớp nhân dân quy định pháp luật đất đai; Đảm bảo công việc tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt dự án đầu tư 3.2 Giải pháp đầu tư sở vật chất người Tập huấn nâng cao trình độ, chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức công vụ cho công chức, viên chức có liên quan đến việc tiếp nhận, giải hồ sơ đăng ký đất đai thực quyền người sử dụng đất Ngoài ra, cần thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo chuyên môn nghiệp vụ cho cán chun mơn, cán địa Tiếp tục đầu tư xây dựng sở hạ tầng, trang thiết bị cần thiết Tuyển dụng thêm viên chức để đảm bảo thực công việc chất lượng phục vụ người sử dụng đất thực quyền lOMoARcPSD|15978022 3.3 Giải pháp thủ tục hành Thực cải cách TTHC để người sử dụng đất thực QSDĐ thuận tiện, nhanh chóng Thực quy định chế quản lý, trình tự, thủ tục hành việc thực quyền người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Đồng thời Nhà nước cần rà soát loại bỏ thủ tục hành khơng cần thiết 3.4 Giải pháp đảm bảo thực thi hiệu pháp luật QSDĐ Thứ nhất, Công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cách đầy đủ nữa: xác định rõ địa chỉ, vị trí, ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất khơng sử dụng vào mục đích khác Quy hoạch sử dụng đất phải trước bước, hoạch định rõ ràng các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý yên tâm chuyển nhượng thực QSDĐ khác để đầu tư phát triển Thứ hai,cần tiếp tục quan tâm, đạo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu để người sử dụng đất có đủ điều kiện thực quyền người sử dụng đất Xây dựng sở liệu đất đai đồng tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, khai thác, sử dụng liệu đất đai quyền, đồng thời để người dân yên tâm sinh sống, sản xuất kinh doanh thuận lợi thực quyền người sử dụng đất Thứ ba, Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi quyền sử dụng đất; xử lý nghiêm khắc, dứt điểm vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời vi phạm phát sinh Thứ tư, Đối với đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nhà nước cần bổ sung quy định hướng dẫn thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạn chế thủ tục rườm rà không cần thiết Thứ năm, Cần sớm hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp; giải dứt điểm việc cấp Giấy chứng nhận sau dồn điền, đổi thửa; rà soát, hoàn thiện quy định quyền người sử dụng đất quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất, tài sản hợp pháp gắn liền với đất; Thứ sáu, Bổ sung chế để giải trường hợp người sử dụng đất khơng đồng thuận chuyển nhượng, cho th, góp vốn quyền sử dụng đất để thực lOMoARcPSD|15978022 dự án sản xuất nông nghiệp tập trung; Sớm ban hành sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất để thực dự án sản xuất nông nghiệp; KẾT LUẬN Sự phát triển pháp luật đất đai trải qua thời kỳ, từ sơ khai đến tương lai ngày đồng bộ, hoàn thiện đổi Và thành tựu to lớn pháp luật đất đai qua trình phát triển mở rộng thêm quyền cho người sử dụng đất Việc mở rộng quyền người sử dụng đất mang lại kết to lớn giúp cho việc sử dụng đất đai ngày hiệu Tuy nhiên, dù tiến hành mở rộng quyền cho người sử dụng đất việc thực thi quyền người sử dụng đất thực tế nước ta có nhiều tiến song tồn bất cập cần phải Nhà nước người sử dụng đất tích cực sửa đổi, cải thiện lOMoARcPSD|15978022 Tài liệu tham khảo Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kì,Viện pháp luật ứng dụng Việt Nam https://vienphapluatungdung.vn/qua-trinh-phat-trien-cua-phap-luat-dat-daiqua-cac-thoi-ky.html Một vài hạn chế vướng mắc việc thực quy định luật đất đai việc bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất, Tạp chí nghiên cứu lập pháp https://nptlawyer.com/mot-vi-han-che-vuong-mac-trong-viec-thuc-hiencc-quy-dinh-cua-luat-dat-dai-ve-viec-bao-ve-quyen-loi-cua-nguoi-su-dungdat.html Luật Đất đai hoàn thiện pháp luật đất đai Việt Nam nay, Tạp chí Tồn án nhân dân, https://tapchitoaan.vn/bai-viet/xay-dung-phat-luat/luatdat-dai-va-hoan-thien-phap-luat-dat-dai-o-viet-nam-hien-nay 4.Tiếp tục khẳng định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu, quản lý,https://dangcongsan.vn/kinh-te/tiep-tuc-khang-dinh-datdai-thuoc-so-huu-toan-dan-do-nha-nuoc-la-dai-dien-chu-so-huu-quan-ly589128.html Trung: Danh mục tài liệu tham khảo: Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội năm 2020 Quá trình phát triển pháp luật đất đai qua thời kỳ: https://opic.com.vn/vi/blog/qua-trinh-phat-trien-cua-phap-luat-dat-dai-quacac-thoi-ky Quyền người sử đất qua thời kỳ mở rộng nào?: https://luatsu247.net/quyen-cua-nguoi-su-dat-qua-cac-thoi-ky-duoc-mo-rongthe-nao/ lOMoARcPSD|15978022 Luật cải cách ruộng đất 1953 Luật Đất đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 lOMoARcPSD|15978022 1, Được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thời gian giải hồ sơ giao dịch đất đai đảm bảo đạt 90 - 95% so với quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ hạn chấm dứt; tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số địa phương tăng đáng kể; Văn phòng đăng ký đất đai chăm lo nhiều cho việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa địa phương, việc xây dựng sở liệu địa chính; giảm thiểu hồ sơ lưu trữ theo phân cấp trước (trước 03 hồ sơ 01 hồ sơ) Tuy nhiên, Trong trình thực việc cấp GCNQSD đất, tình trạng vi phạm thời hạn giải quyết, cấp đất khơng diện tích theo thực tế (thừa thiếu), không đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất không xác; có trường hợp cấp giấy khơng có ranh giới, mốc giới cụ thể, khơng có trích đo vị trí đất; xác định nghĩa vụ tài chính, miễm/giảm tiền người sử dụng đất, thu phí, lệ phí liên quan chưa quy định xảy nhiều [1] [1] http://dbnd.quangnam.gov.vn/Default.aspx? tabid=286&Group=9&NID=3796&nhieu-bat-cap-trong-cap-giay-chung-nhanquyen-su-dungdat&dnn_ctr905_Main_rg_danhsachkhacChangePage=56&dnn_ctr905_Main_rg_d anhsachmoiChangePage=10  Quyền tổ chức kinh tế + Quyền chấp: Thực tế cho thấy, tổ chức kinh tế tồn giao dịch vay mượn lẫn thủ tục nhanh gọn so với ngân hàng, nguồn vốn tự có nên mức lãi suất cho vay khơng biết động nhiều theo thời gian không chịu sử điều chỉnh pháp luật tổ chức tín dụng Sự hạn chế quyền chấp pháp luật đất đai hành tạo nên bất cập tổ chức kinh tế tiến hành vay lẫn thông qua phương pháp bảo đảm “cầm” GCN QSDĐ -> không tạo rủi ro lớn cho tổ chức kinh tế vay mượn mà ảnh hưởng việc giải nợ xấu tổ chức tín dụng -Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất lOMoARcPSD|15978022 ... đai năm 1987 Luật Đất đai năm 1993 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 1998 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai năm 2001 Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 lOMoARcPSD|15978022... quyền lợi từ đất a Từ có Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013 Ngày 26/11/2003 Luật Đất đai năm 2003 thơng qua có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Sau ban hành, ta thấy Luật Đất đai năm 2003... ban hành Luật Đất đai năm 2013 khắc phục giải tồn tại, hạn chế phát sinh trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Trên sở quyền lợi người sử dụng đất quy định Luật Đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm