Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

98 3 0
Hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật việt nam

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐOAN QUANG HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân Tổ tụng dân Mã số: 8380101.04 LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC Nguôi hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN MINH HẢNG HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận vãn chưa cơng bố cơng trình khác Các sổ liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tỏi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viêt Lời cam đoan đê nghị Khoa Luật xem xét đê tơi có thê bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Đồn Quang MỤC LỤC • • Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐÀU Chương 1: MỘT SĨ VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ HỢP ĐỊNG THUÊ NHÀ Ở 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng thuê nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng thuê nhà 1.1.2 Đặc điểm họp đồng thuê nhà 1.2 Giá thòi hạn hợp đồng thuê nhà 13 1.2.1 Giá họp đồng thuê nhà 13 1.2.2 Thời hạn họp đồng thuê nhà 14 1.3 Hình thức, thủ tục, nội dung họp đồng thuê nhà 15 1.3.1 Hình thức hợp đồng thuê nhà 15 1.3.2 Thủ tục hợp đồng thuê nhà 17 1.3.3 Nội dung cùa họp đồng thuê nhà 19 1.4 Lược sử hình thành phát triển pháp luật họp đồng thuê nhà 20 1.4.1 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 1954 - 1960 20 1.4.2 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 1961 đến năm 1991 22 1.4.3 Pháp luật hợpđồng thuê nhà từ năm 1991 đến năm 1995 24 1.4.4 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 1995 đến năm 2006 25 1.4.5 Pháp luật hợp đồng thuê nhà từ năm 2006 đến năm 2015 26 1.4.6 Pháp luật họp đồng thuê nhà từ năm 2017 đến 27 Kết luận chưong 29 Chương 2: THựC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VÈ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 30 2.1 Chủ thể họp đồng thuê nhà 30 2.2 Đối tượng họp đồng thuê nhà 31 2.3 Quyền nghĩa vụ cuả bên họp đồng thuê nhà 32 2.3.1 Quyền nghĩa vụ bên cho thuê nhà 32 2.3.2 Quyền nghĩa vụ bên thuê nhà 42 2.4 Họp đồng thuê nhà vô hiệu chấm dứt họp đồng thuê nhà 49 2.4.1 Họp đồng thuê nhà vô hiệu 49 2.4.2 Chấm dứt họp đồng thuê nhà 55 Kết luận chương 58 Chương 3: THựC TIỄN ÁP DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở 59 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật họp đồng thuê nhà 59 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà 80 3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật họp đồng thuê nhà 82 Kết luận chương 88 KẾT LUẬN CHUNG 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 90 DANH MỤC TỪ VIẾT TẢT BLDS: BƠ• lt • Dân sư • LĐĐ: Lt • Đất đai LKDBĐS: Luật Kinh doanh bất động sản QSDĐ: Quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính câp thiêt cùa đê tài Nhà mối quan tâm hàng đầu tầng lớp dân cư, mục tiêu mà người, gia đình hướng tới Nhà tài sản - đối tượng nhiều giao dịch dân sự, góp phần vào tăng trường kinh tế giải vấn đề xã hội đất nước Tuy vậy, gia đinh, cá nhân có khả đế sở hữu nhà phù hợp với nhu càu sinh sống đặc điểm cơng việc Vậy nên, giao dịch dân thuê nhà giao dịch phổ biến đời sống xã hội Giao dịch có tầm quan trọng, khăng định vai trị vị trí đời sống pháp luật dân đời sống hàng ngày người dân có “an cư” “lạc nghiệp” Nội dung giao dịch thuê nhà đa dạng, diễn tiến kinh nghiệm rút từ việc ký kết thực hợp đồng phong phú Hiện nay, với q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, loại hình đào tạo, trường đại học liên tục tăng số lượng tuyển sinh đầu vào, khu công nghiệp liên tục đời với nhu cầu tuyến dụng hàng vạn công nhân để đáp ứng nhu cầu sản xuất, kinh doanh Kéo theo nhu cầu sử dụng nhà tầng lớp dân cư ngày lớn, giá nhà đất liên tục tăng cao khiến cho phần lớn người dân có nhu cầu thực nhà không đủ khả mua nhà khơng có hội để mua nhà với giá gốc Vì vậy, thuê nhà biện pháp hữu hiệu để giải nhu cầu nhà mồi người, vấn đề ký kết thực hợp đồng thuê nhà tường chừng đơn giản, song thực tế, tình hình cung - cầu thị trường vấn đề nhà cho thuê, nhu càu thuê nhà người dân, quy định pháp luật có liên quan, vấn đề phát sinh thực hợp đồng, ảnh hưởng lớn đến trình xác lập thực hợp đồng Từ góc nhìn thực tiễn xét xử, tranh chấp chiếm số lượng lớn tranh chấp dân Trong nhiều trường hợp, không xác lập sở pháp lý vững nên trình thực hợp đồng, xảy tranh chấp, nhiều trường hợp bên hợp đồng thuê nhà không bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Quan hệ người cho thuê nhà người thuê nhà phức tạp, người thuê nhà phụ thuộc vào người cho thuê nhà nhiều họ mang nặng tâm lý cần họ họ đâu có cần (tâm lý phần thực tế thị trường thuê cho thuê nhà tụ điểm tập trung đông dân cư tồn trạng cầu lớn cung) Hơn nữa, với hiểu biết pháp luật người dân hạn chế nên quan hệ chủ nhà cho thuê người thuê nhà thông qua thỏa thuận bang lời không xác lập hợp đồng thuê nhà văn có làm hợp đồng thuê nhà lại giấy viết tay, giấy biên nhận tiền để biết quyền nghĩa vụ thỏa thuận hai bên mà không thông qua quản lý Nhà nước Do đó, có tranh chấp xảy ra, hai bên (bên cho thuê nhà bên thuê nhà) thiếu để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Trong bối cảnh thực thi nhiều quy định Bộ luật dân năm 2015 Luật nhà năm 2014 giao dịch thuê nhà ở, để bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp người dân vấn đề thuê cho thuê nhà ở, việc nghiên cứu chuyên sâu toàn diện thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật thuê nhà có ý nghĩa lý luận thực tiễn sâu sắc Vì lí trên, học viên lựa chọn đề tài: “Hợp đồng thuê nhà theo quy định pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu làm luận văn cao học Tình hình nghiên cứu Với tư cách giao dịch phổ biến, pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà Việt Nam nhà khoa học, luật gia, tác giả quan tâm nghiên cứu mức độ khác Đã có nhiêu cơng trình, viêt khoa học pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, tiêu biểu như: - Đề tài luận văn thạc sĩ tác giả Lê Thị Hà (2012) - Học viện Hành Quản lý kinh tế công là: “Pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam điều kiện gia nhập WT0 Luận văn đề cập đến pháp luật hợp đồng thuê nhà điều kiện Việt Nam gia nhập WT0 Trong q trình hội nhập, ngồi cam kết mở cửa nói chung hội nhập pháp luật họp đồng thuê nhà với WTO, Việt Nam cam kết mở cửa với nhiều quốc gia, nhiều tổ chức khác khu vực giới, ví dụ: ASEAN; Hiệp định thương mại Việt Mỹ - Luận văn thạc sỹ “Pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam ” (2014), tác giả Nguyễn Huy Đơng, Đại học Quốc gia TP Hồ Chí Minh Luận văn tập trung nghiên cứu hệ thống hóa số vấn đề lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật họp đồng thuê nhà như: khái niệm pháp luật họp đồng thuê nhà ở; nhân tố tác động đến thực pháp luật hợp đồng thuê nhà kinh nghiệm số nước phát triển quan hệ pháp luật hợp đồng thuê nhà Kết nghiên cứu đề tài, tác giả đánh giá thực trạng pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam đề xuất giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam - Luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Thu Mai - Đại học Ngoại thương (2012) đề tài: “Pháp luật thực pháp luật họp đồng thuê nhà Việt Nam ”, Tác giả nghiên cứu sở lý luận hợp đồng thuê nhà khái niệm, đặc điểm, vai trò, phân loại pháp luật hợp đồng thuê nhà Tuy nhiên, cách tiếp cận chủ yếu theo quy định BLDS năm 2005 Luật Nhà năm 2005 - Khóa luận tốt nghiệp tác giả Trần An Khánh (2013) - Đại học Cơng Đồn vê đê tài: “Các giải pháp pháp lỷ đảm bảo giải quyêt tranh chấp họp đồng thuê nhà Việt NamKhóa luận tập trung sâu nghiên cứu giải pháp pháp lý, không đặt vấn đề nghiên cứu toàn vấn đề lý luận đảm bảo thực quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Việt Nam Ngoài ra, cịn có cơng trình nghiên cứu đăng tải tạp chí khoa học chuyên ngành như: “Pháp luật hợp đồng thuê nhà Thực trạng giải pháp hoàn thiện ”, tác giả Nguyễn Huy Hồng đăng Tạp chí Cơng thương số 9, năm 2012; ‘‘Một so vướng mắc từ việc áp dụng chế định đơn phương chấm dứt thực họp đồng ” tác giã Nguyễn Minh Hằng đăng Tạp chí kiểm sát số 06 năm 2011 đề cập đến việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung hợp đồng thuê nhà nói riêng, nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn liên quan đến hợp đồng thuê nhà viết vấn đề Tuy nhiên, cơng trình nghiên cứu cấp độ luận văn thạc sĩ viết hầu hết thực trước thời điểm BLDS năm 2015 Luật nhà năm 2014 có hiệu lực thi hành Luận văn cơng trình nghiên cứu toàn diện, chuyên sâu pháp luật hợp đồng thuê nhà theo quy định Pháp luật Việt Nam hành Các thành cơng cơng trình nghiên cứu công bố tác giả tham khảo trình thực đề tài luận văn • • • Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu • • • CT 3.1 Mục đích nghiên cứu luận văn Luận văn đưa vấn đề khái quát chung thực hợp đồng thuê nhà ở, qua sâu vào phân tích quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà Trên sở đánh giá thực trạng pháp luật hành, tác giả đề xuất phương hướng, kiến nghị nhằm hoàn thiện số qui định Pháp luật Việt Nam hành hợp đồng thuê nhà 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận văn Với mục đích nghiên círu trên, tác giả tập trung vào giải nhiệm vụ sau: - Làm rõ vấn đề có tính khái qt liên quan đến sở lý luận việc pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà ớ; - Phân tích thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật hành họp đồng thuê nhà ở; - Đưa phương hướng đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện qui định pháp luật hợp đồng thuê nhà Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Luận văn nghiên cứu pháp luật Việt Nam hành họp đồng thuê nhà phương diện lý luận thực tiền 4.2 Phạm vỉ nghiên cứu Pháp luật Việt Nam hành họp đồng thuê nhà điều chinh BLDS năm 2015 nhiều luật chuyên ngành có liên quan Luật nhà năm 2014, Luật công chứng năm 2014 Trong phạm vi nghiên cứu, tác già sâu nghiên cứu Pháp luật họp đồng thuê nhà Việt Nam theo quy định BLDS năm 2015, Luật nhà năm 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Phuong pháp luận phưưng pháp nghiên cứu 5.7 Phương pháp luận Để hoàn thành mục tiêu đề tài, việc nghiên cứu luận văn thực sở phương pháp vật biện chứng, sở lý luận chủ nghĩa Mác-Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp luật, đường lối, sách Đảng Nhà nước lợi ích nên dễ xuất hành vi vi phạm pháp luật Mặc dù Nhà nước ban hành quy định xử phạt vi phạm, thực tế việc thực quy định chưa nghiêm, chưa kịp thời, mức xử phạt vi phạm cịn thấp mang tính hình thức nên tính răn đe phịng ngừa chưa cao Tình trạng vi phạm pháp luật, gây hậu nghiêm trọng cho nhà đầu tư người tham gia thị trường xảy phổ biến Công tác, kiểm tra, tra để phát hành vi vi phạm dự án, địa phương chưa thực thường xuyên, liên tục, nhiều trường họp kiểm tra mang tính hình thức nhiều ngun nhân khác nhau, trình độ cán tra, kiểm tra yếu, chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, vấn đề nể nang, tình cảm cịn, nên dù có phát hành vi vi phạm xảy không xử lý kịp thời nghiêm túc hành vi vi phạm Thứ ba, ý thức chấp hành hiểu biết pháp luật chủ thể tham gia quan hệ nhiều hạn chế Phần lớn tranh chấp họp đồng thuê nhà thường liên quan đến hành vi vi phạm nghĩa vụ cam kết bên thỏa thuận ghi nhận hợp đồng Các bên thỏa thuận xác lập hợp đồng thường ghi nhận theo ý hiểu mà không tuân thủ quy định pháp luật họp đồng thuê nhà Ket điều khoản thỏa thuận thường vi phạm pháp luật dần đến vô hiệu xảy tranh chấp thực Trong thực tế giải tranh chấp có vụ việc khơng có để giải khơng có hợp đồng th nhà Giao dịch thuê nhà thỏa thuận miệng lập văn thất lạc Hợp đồng thuê nhà liên quan đến bất động sản thường có giá trị lớn, nên chủ muốn bảo đảm lợi ích trước tiên cần tự giác tuân thủ quy định pháp luật điều kiện hình thức cùa hợp đồng 79 Thứ tư, tồn mâu thuẫn quy định luật chuyên ngành Luật kinh doanh bất động sản quy định nhà, cơng trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đổi với nhà, cơng trình xây dựng có sằn dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Tuy nhiên, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Luật đất đai quy định Thực trạng đăng ký quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất diễn chậm thủ tục đăng ký phúc tạp Sự chậm trễ việc đăng ký bất động sản nguyên nhân dẫn đến đối tượng hợp đồng thuê nhà không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Hệ thống pháp luật điều chỉnh hợp đồng thuê nhà sửa đổi, bổ sung hoàn thiện xong cịn nhũng bất cập luận văn phân tích: điều kiện chủ đầu tư nước thực thuê nhà ở; nội dung liên quan đến họp đồng mẫu, thời hạn có hiệu lực hợp đồng 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật quy định hợp đồng thuê nhà Thứ nhât, bảo đảm quyên giao kêt xác lập, thực hợp đông thuê nhà công dân theo quy định Hiến pháp năm 2013, coi điều kiện cần thiết để phát triển người cách toàn diện, đồng thời nhân tố định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước; Thứ hai, thề chế quan điểm, chủ trương Đảng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa lĩnh vực phát triền quan hệ pháp luật thuê nhà ở, mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển quan hệ thuê nhà nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân theo chế thị trường; đồng thời quan tâm phát triển nhà xã hội có hỗ trợ Nhà 80 nước đê phục vụ đơi tượng sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn nhà nguyên tắc việc phát triến nhà trách nhiệm Nhà nước, xã hội cúa người dân; Thứ ba, phát triển quan hệ pháp luật thuê nhà phải thể quỵ hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình kế hoạch phát triển nhà giai đoạn địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu phát triển nhà ở; phát triển nhà phải bảo đảm đồng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ửng yêu cầu chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi, môi trường phù họp với giai đoạn phát triển đất nước; Thứ tư, phát triển đa dạng hài hịa loại hình nhà cho thuê phù họp với nhu cầu khả chi trả nhóm đối tượng xã hội Hình thành định chế tài phát triển nhà phù hợp để doanh nghiệp người dân, đặc biệt đối tượng sách xã hội, người thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; bước đáp ứng nhu cầu nhà ngày tốt cho tầng lớp dân cư; Thứ năm, tăng cường quản lý thống Trung ưong đôi với phân cấp nâng cao trách nhiệm chỉnh quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch phát triên quản lý hoạt động thuê nhà Mở rộng đối tượng điều kiện người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước tham gia quan hệ cho thuê nhà Việt Nam để huy động nguồn lực vốn, công nghệ, kinh nghiệm phục vụ cho phát triển đất nước; đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường xây dựng nước phát triển, giải việc làm cho người lao động, tạo tăng trưởng cho kinh tế nguyên tắc bảo đảm ổn định trị, quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an tồn xã hội phát triển bền vững 81 3.3 Một sơ giải pháp hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà Thứ nhất, giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng thuê nhà Sự phát triển thị trường bất động sản nói chung phát triến nhà cho th nói riêng có thành cơng hay không liên quan mật thiết tới hệ thống pháp luật Hệ thống pháp luật có ồn định, minh bạch thúc phát triển thị trường bất động sản Do vậy, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật, loại bỏ khác biệt Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ờ, Luật xây dựng Luật kinh doanh bất động sản trở nên cấp bách Hệ thống pháp luật họp đồng thuê nhà ồn định tạo dựng thị trường nhà cho thuê phát triển, người dân có thêm lựa cho để có nhà với chi phí tài phù hợp để ổn định sống Để làm điều đó, hệ thống pháp luật cần phải hoàn thiện trước theo nội dung sau: + Luật kinh doanh bất động sản cần quy định chế sách khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triền nhà cho thuê tạo hướng theo xu hướng phát triển chung giới nhằm giải nhu cầu cấp bách nhà Việt Nam Đe làm điều Nhà nước cần có sách qn khuyến khích doanh nghiệp phát triến nhà cho thuê chế ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế chế tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản + Công khai minh bạch thông tin quy hoạch, dự án kêu gọi đầu tư tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiếp cận thực đầu tư theo trình tự quy định pháp luật đầu tư Bên cạnh Nhà nước có sách sốt, cải cách thủ tục hành đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng giản tiện, rút ngắn thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án như: chấp thuận, phê duyệt, giao đất cho thuê đất 82 + Vê hình thức hợp đông thuê nhà ở: Hiện Bộ luật dân 2015 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định khơng thống hình thức hợp đồng Việc công chứng chứng thực thực tế khơng đem lại hiệu sách quản lý Nhà nuớc mà ngược lại thủ tục gây khó khăn cho bên việc xác lập họp đồng thuê nhà Pháp luật nên coi việc công chứng chúng thực loại dịch vụ pháp lý đặc biệt trợ giúp tính xác thực họp pháp hợp đồng thuê nhà Nếu bên hợp đồng thuê nhà xét thấy không đủ khả có nhu cầu cơng chứng sử dụng dịch vụ Nhà nước nên tôn trọng cơng nhận hình thức hợp đồng th nhà bên xác lập + điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh: Nhà, cơng trình xây dựng quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất ghi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký tài sản đất diễn chậm Việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đăng ký tài sản đất dẫn đến số lượng lớn diện tích nhà khơng thề trở thành hàng hóa phép tham gia thị trường bất động sản Trong nhu cầu thị trường nhà nói chung nhà cho thuê ngày gia tăng Để giải đồng vấn đề này, quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải xây dựng biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cơng trình đất Thực tế cho thấy quyền sử dụng đất cơng trình đất đăng ký thi tính ổn định, minh bạch việc quản lý bất động sản đảm bảo + cần xây dựng lộ trình phù họp để hỗ trợ cho tổ chức, cá nhân nước tham gia thị trường bất động sản giúp họ nâng cao lực cạnh tranh tổ chức, cá nhân nước Nâng cao trách nhiệm xử lý 83 nghiêm trường hợp cho phép tơ chức, cá nhân nước ngồi đê xảy vi phạm kinh doanh bất động sản; cá nhân, tổ chức có thẩm quyền cấp phép không thẩm quyền tổ chức, cá nhân nước ngồi khu vực có ý nghĩa quan trọng an ninh, trị, quốc phịng + Hồn thiện hệ thống sở liêu thơng tin liệu bất động sản: Cơ sở liệu nhà thị trường bất động sản tập hợp thông tin, liệu nhà thị trường bất động sản thu thập, kiểm tra, đánh giá, xử lý, tích hợp lưu trữ cách có hệ thống, có tổ chức dạng tệp liệu lưu trữ hệ thống tin học, thiết bị lưu trừ, vật mang tin nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước, hoạt động kinh tế, xã hội mục đích đáng khác Cơ sờ liệu nhà thị trường bất động sản kết nối trực tuyến sở dừ liệu cùa lĩnh vực thuộc ngành, địa phương, Trung ương với cấp tỉnh Dữ liệu công khai để người khai thác sử dụng sờ liệu nhà thị trường bất động sản qua nhiều hình hình thức khác Xây dựng hệ thống liệu đầy đủ bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư dễ dàng tìm hiểu đưa định + Nghiên cứu hoàn thiện số nội dung khác như: hưởng dẫn cụ thể nội dung tách biệt hợp đồng thuê nhà họp đồng mua bán nhà; quy định chế tài phạt trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trái pháp luật; chế tài phạt với hành vi họp đồng thuê giả tạo hay chỉnh sửa quy định phạm vi kinh doanh bất động sản Điều 11 cần có phân biệt tỷ lệ vốn góp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước phù hợp với Luật đầu tư năm 2019 + Hồn thiện pháp luật cơng chứng, chứng thực Hình thức hợp đồng trường pháp luật bắt buộc phải tuân theo quy định này, không không phát sinh hiệu lực Trước hết cần quy định chặt chẽ công đoạn 84 công chứng hợp đông vân đê kèm theo đê cơng chứng Quy trình phải chặt chẽ: thấm định hồ sơ, xác minh, trường họp cần thiết phải tiến hành giám định tài liệu như: Chữ ký, tài liệu văn bản, giấy tờ Trường họp phải tiến hành xác minh hồ sơ, phải thực nghiêm túc Vì hợp đồng cơng chứng, chứng thực quan trọng “Văn cơng chứng có giá trị chứng cứ; tình tiết, kiện văn bán công chứng chúng minh, trừ trường hợp bị Tồ án tun bố vơ hiệu” Việc chứng thực hồ sơ Uỷ ban nhân dân cấp xã phường cịn thực q sơ sài, mang tính hình thức, cần phải có văn dẫn quy trình chặt chẽ cần phải qui định xử lý vi phạm cán công tác công chứng, chứng thực Uỷ ban nhân dân xã phường, chặt chẽ Công chứng viên + Hoàn thiện quy định pháp luật Thời điểm có hiệu lực hợp đồng Thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia giao kết họp đồng Xác định thời điếm có hiệu lực hợp đồng cho th khó, có nhiều văn pháp luật quy định thời điểm có hiệu lực họp đồng khơng thống chồng chéo LĐĐ 2013 Điều 188 là: Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; LKDBĐS 2014 quy định khoản Điều 17 có thời điểm: (i) Thời điểm cỏ hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận, (ii) Thời điểm công chứng, chứng thực bên lựa chọn, (iii) Thời điểm giao kết hợp đồng bên không thỏa thuận, không công chửng chứng thực; Luật Nhà điều 122, giống với LKDBĐS Có 04 mốc thời điểm xác định hiệu lực hợp đồng cho thuê QSDĐ theo pháp luật hành: - Thời điếm công chứng, chứng thực; - Thời điểm đăng ký vào sổ địa chính; - Theo thỏa thuận bên; 85 - Thời điêm giao kêt hợp đông Các quy định khơng thống nhất, chồng chéo, cần có quy định thống thời điểm hiệu lực hợp đồng Kiến nghị nên sửa đổi sau: LKDBĐS, Luật Nhà khơng bắt buộc cơng chứng, chứng thực nên bỏ quy định xác định thời điểm hiệu lực việc xác định thời điểm đăng ký vào số địa có hiệu lực bất cập, nên bỏ quy định Vì thủ tục bắt buộc, có giá trị cho sách quản lý Nhà nước đất đai Kiến nghị, nên quy định: Thời điểm hiệu lực hợp đồng nên quy định bên thỏa thuận khơng có thỏa thuận thi thời điểm giao kết Thứ hai, giải pháp nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật hợp đồng thuê nhà - Các thủ tục hành lĩnh vực nhà cịn rườm rà, phức tạp Mặc dù thủ tục hành liên quan đến lĩnh vực phát triền nhà Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng nhà có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, thuế, thủ tục hành việc lập, thấm định phê duyệt dự án nhà có nhiều cải tiến, giảm tối đa thủ tục, lĩnh vực lại chưa cải tiến nhiều, đặc biệt lĩnh vực đất đai vấn đề giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên nhà đầu tư vần gặp nhiều khó khăn q trình tiếp cận thực thủ tục hành triển khai dự án phát triển nhà ở, khu đô thị Trên thực tế, Chính phủ ban hành số chế để cải cách thủ tục hành đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới, dự án thuê nhà ở, , nhiều địa phương chưa thực nghiêm túc, nguyên nhân có khơng thống quy định với quy định pháp luật đầu tư, đất đai quan tâm thích đáng quyền địa phương nên doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà gặp vướng mắc thủ tục hành triển khai dự án lĩnh vực thuê nhà 86 - Thực giải pháp đảm bảo vê tài chính, sở vật chât, điêu kiện kỹ thuật để phục vụ cho hoạt động thực thủ tục hành đất đai như: nâng kinh phí thực cho hoạt động mà thực tế cịn chưa phù hợp cơng tác quy hoạch, xây dựng hệ thống hồ sơ bất động sản, hệ thống thông tin thị trường thuê nhà ở; phát triển ứng dụng công nghệ thông tin thực cơng tác; đầu tư máy móc, trang thiết bị, trụ sở làm việc cho cán bộ; nghiên cứu áp dụng sách phụ cấp nghề nghiệp phù hợp với tính chất cơng việc - Cần nâng cao số lượng chất lượng đội ngũ cán đặc biệt đội ngũ thẩm phán chuyên giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê nhà ở, tránh tình trạng tranh chấp kéo dài - càn phát triển công tác tuyên truyền, phổ biến sách, pháp luật Nhà nước nói chung pháp luật hợp đồng thuê nhà nói riêng đến với người dân Tạo cho người dân tin tưởng vào ổn định cùa pháp luật họp đồng thuê nhà để từ người dân có thêm lựa chọn tạo lập chồ phù hợp điều kiện kinh tế điều kiện công việc họ 87 Kêt luận chương Các quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà thời gian vừa qua đề cập tương đối đầy đủ vấn đề liên quan đến nhà ở, nhiều quy định vào sống có tác động tích cực đến đời sống người dân Tuy vậy, cịn nhiều quy định chưa có tính thực thi thực tế, chưa khuyến khích chù thể tham gia phát triển quan hệ thuê nhà ở, đặc biệt nhà giá rẻ, dần đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung - cầu nhà cân đối nhiều bất cập Quy định pháp luật hợp đồng thuê nhà chưa có quy định cụ thể việc cung cấp thơng tin có liên quan lĩnh vực th nhà nói riêng như: thơng tin quy hoạch, sách, dự án, thông tin giá thuê nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người tham gia cho thuê nhà th nhà cịn thiếu nhiều thơng tin, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh Đây nguyên nhân dẫn đến thị trường nhà phát triển không minh bạch, không lành mạnh thiếu bền vừng 88 KÊT LUẬN CHUNG Tuy quy định họp đồng thuê nhà Việt Nam chưa phát triển rộng rãi loại hình hợp đồng khác quan hệ nhà mới, quy định cùa pháp luật hay chế sách ưu đãi vần cịn chưa hồn thiện Nhưng với nồ lực cố gắng không ngừng, với tâm mong muốn mang đến sách an sinh tốt, đạt hiệu cao hợp đồng thuê nhà nhà nước trọng Việc hồn thiện chế sách, pháp luật giao kết thực hợp đồng thuê nhà xã hội điều quan trọng, giải nhu cầu cho người dân, người thuộc đối tượng thuê nhà Pháp luật có hoàn chinh tạo bước đắn, mờ đường cho phát triển, đa dạng hóa loại hình nhà thuê -một vấn đề Nhà nước quan tâm trọng 89 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO • • Ban tạo công thương (1961), Thông tư sô 144/BCT Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 vấn đề nhà cho thuê tư nhân cảc ngoại thành, ngoại thị, Hà Nội Ban cải tạo công thương (1961), Thông tư số 142/BCT Ban cải tạo công thương nghiệp tư doanh ngày 05/07/1961 vấn đề nhà chuyên thuê đoàn hội tơn giáo, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định sổ 60/CP cùa Chính phủ ngày 05/07/1994 quyên sở hữu nhà quyền sử dụng đẩt đô thị, Hà Nội Chính phủ (1994), Nghị định sổ 61/CP Chính phủ ngày 05/07/1994 mua kinh doanh nhà ở, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 25/1999/NĐ-CP Chính phủ ngày 19/04/1999 phương thức trả nhà ở, giả cho thuê nhà ở, Hà Nội Chính phủ (2001), Nghị định số 71/NĐ-CP ngày 05/10/2001 Chính phủ ưu đãi đầu tư xây dựng nhà đê bán cho thuê, Hà Nội Nguyễn Việt Cường (1996), Họp đồng thuê nhà pháp luật Dãn sự• Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học luật Hà Nội • • • • • • • Nguyễn Việt Cường (2000), Hỏi - đáp họp đồng dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà phương pháp giải tranh chấp, Nxb Chinh trị Quốc gia, Hà Nội Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thông dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb trẻ thành phố Hồ Chí Minh 10 Trần Ngọc Hiên (2002), Thực trạng nhà đất - nhìn từ góc độ quản lí nhà nước 11 Hội đồng Chính phủ (1960), Nghị định số 19/CP Hội đồng chinh phủ ngày 29/06/1960 chỉnh sách đổi với việc cho thuê nhà tư nhân thành phố thị xã, Hà Nội 90 12 Hội đơng Chính phủ (1961), Nghị định sơ 24/CP Hội đơng phủ ngày 13/02/1961 bơ sung sách quản lý thống nhà cho thuê thành phô thị xã, Hà Nội 13 Hội đồng Chính phủ (1964), Nghị định 115/CP Hội đồng chỉnh phủ ngày 27/09/1964 việc ban hành Điều lệ cho thuê nhà ở, Hà Nội 14 Hội đồng Chính phủ (1977), Quyết định số 11Ỉ/CP Hội đồng phù ngày 14/04/1977 việc ban hành sách quản lý tạo xã hội chủ nghĩa đổi với nhà đất cho thuê đô thị thuộc tỉnh phía Nam, Hà Nội 15 Hội đồng Chính phủ (1991), Pháp lệnh nhà Hội đồng Nhà nước ngày 26/03/1991, Hà Nội 16 Hội đồng nhân dân (2015), Nghị định số 04/2015/ND-HĐND Hội đồng nhãn dãn thành phố Hà Nội ngày 01/12/2015 việc phát triển kinh tế - xã hội năm 2015, Hà Nội 17 Hội người việt Toronto (2012), Quyền lợi người thuê nhà Ontario 18 Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh hất động sản Nxb Tư pháp, Hà Nội 19 Trần Huy Hùng, Trần Xuân Son (1995), Tìm hiểu văn pháp luật hành bất động sản, pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật thuế nhà đất, Nxb Thống kê 20 Nguyễn Thu Hương (2002), Những văn hướng dẫn đất đai nhà cho người lao động, Nxb Lao động 21 Phan Thị Vân Hương (2011), “Tranh chấp hợp đồng th nhà vơ hiệu vi phạm hình thức”, Tạp Tòa án nhân dãn, (18) 22 Lê Thị Luyến (2011), Hợp đồng thuê nhà theo quy định cùa pháp luật hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội • • • < • 91 • y • 23 Nguyễn Thị Minh Phượng (2013), “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu vi phạm • hình thức theo quy Ã, định * Bộ• luật • dân sự• Việt • Nam 2005 hướng hồn thiện”, Tạp chí Tòa án nhân dân tối cao, (10) 24 Quốc hội (1995), Bộ luật dân 1995 Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 28/10/1995, Hà Nội 25 Quốc hội (2003), Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003, Hà Nội 26 Quốc hội (2005), Bộ luật dân (Luật số 33/2005/QH11) Quốc hội X nước CHXHCN Việt Nam thỏng qua ngày 14/06/2005, Hà Nội 27 Quốc hội (2005), Luật nhà (Luật sổ 56/2005/QH11) Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005, Hà Nội 28 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QHỈ1) Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006, Hà Nội 29 Quốc hội (2013), Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/20Ỉ4/QH13) Quốc hội XỈIỈ nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 25/J1/2014, Hà Nội 30 Quốc hội (2013), Luật nhà (Luật số 65/2014/QH13) Quốc hội XIII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014, Hà Nội 31 Quốc hội (2015), Bộ luật dân (Luật số 91/2015/QH13) Quốc hội XII nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015, Hà Nội 32 Đinh Xuân Thành (1996), Họp đồng thuê nhà pháp luật dân Việt Nam,< Luật văn thạc sĩ luật học, • • • • • z Trường Đại học Luật Hà Nội • 33 Thủ tướng Chính phủ (1962), Thơng tư số 6ỉ-TTg Thủ tướng chinh phủ ngày 17/06/1962 giải thích thống nội dung quy định vẩn đề nhà cho thuê thành phố lớn thị xã, Hà Nội 92 34 Thủ tướng Chính phủ (1996), Chỉ thị sô 191/TTg Thủ tướng Chỉnh phủ ngày 03/03/1996 việc mạnh việc hán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất thị, Hà Nội 35 Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định sổ 2127/QĐ-TTg Thủ tưởng Chính phủ ngày 30/11/2011 việc phê duyệt chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, Hà Nội 36 Tịa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh (2010), Bản án dân phúc thâm sổ 72/2014/KDTM-PT Tòa án nhân dân thành phổ Hồ Chí Minh ngày 13/1/2014, Hà Nội 37 Tòa án nhân dân tối cao (2013), Báo cáo Chánh án Tịa án nhân dân tối cao cơng tác tòa án kỳ họp thứ Quốc hội khóa XIII ngày 25/10/2013, Hà Nội 38 Tổng cục thống kê (2014), Báo cáo điều tra dân số nhà kỳ thời diêm 1/4/2014 Tỏng cục thống kê ngày 17/12/2014, Hà Nội 39 ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2015), Quyết định số 3384/QĐUBND UBND thành phổ Hà Nội ngày 21/07/2015 việc ban hành bảng giả, giá làm tỉnh lệ phỉ trước bạ thuế thu nhập cá nhân đoi vói việc chuyên nhượng nhà địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 40 ủy ban thường vụ Quốc hội (1998), Nghị số 58/1998/NQUBTVQH ủy ban thường vụ Quốc Hội ngày 20/08/1998 giao dịch dân nhà xác lập trước ngày 01/07/1991, Hà Nội 41 Nguyễn Thị Xuân (2014), Pháp luật họp đồng kinh doanh bất động sản Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 42 Nguyễn Như Ý (1999), Đại từ điên Tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin 93 ... trường hợp này, hợp đồng thuê nhà hợp đồng cho thuê lại nhà hợp đồng hợp đồng phụ Theo đó, họp đồng th nhà mà vơ hiệu hợp đồng cho thuê lại nhà bị chấm dứt theo ngược lại, hợp đồng cho thuê lại nhà. .. dụng ngơi nhà diện tích nhà thuê để trả tiền thuê nhà theo thời hạn phương thức theo thỏa thuận theo quy định pháp luật 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng thuê nhà ỏ’ Hợp đồng thuê nhà loại họp đồng dân... họp đồng thuê nhà, quy? ??n lợi nghĩa vụ bên họp đồng thuê nhà (bên cho thuê nhà bên thuê nhà) quy? ??n hạn Nhà nước việc quản lý, giám sát việc cho thuê nhà So với quy định pháp luật cho thuê nhà

Ngày đăng: 12/08/2022, 08:57

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan