Quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Nam PAGE BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI LÊ TIẾN DŨNG Quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Nam LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2021 B.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI LÊ TIẾN DŨNG QUẢN LÝ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK CHI NHÁNH HÀ NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI LÊ TIẾN DŨNG QUẢN LÝ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK CHI NHÁNH HÀ NAM CHUYÊN NGÀNH MÃ SỐ : QUẢN LÝ KINH TẾ : 8340410 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN: PGS.TS TRẦN VĂN TRANG HÀ NỘI, NĂM 2021 i LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tôi xin cam đoan số liệu sử dụng luận văn hoàn tồn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày tháng HỌC VIÊN Lê Tiến Dũng năm 2021 ii LỜI CẢM ƠN Đầu tiên xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Trần Văn Trang người tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban Lãnh đạo Trường Đại học Thương mại, Khoa Đào tạo Sau Đại học, thầy giáo, giáo, phịng chức giúp đỡ tơi suốt q trình học tập nghiên cứu đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cán bộ, nhân viên phịng ban liên quan Ngân hàng TMCP Cơng thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nam tạo điều kiện, cung cấp thơng tin để tơi hồn thành luận văn Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè lớp, đồng nghiệp người tạo điều kiện, cổ vũ động viên tơi suốt thời gian hồn thành khóa học Tơi xin trân trọng cảm ơn! iii DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS CBTD DAĐT DVKH KH KHCN KHDN NHNN NHTM NXB PGD TMCP TCTD Vietinbank Bất động sản Cán tín dụng Dự án đầu tư Dịch vụ khách hàng Khách hàng Khách hàng cá nhân Khách hàng doanh nghiệp Ngân hàng nhà nước Ngân hàng thương mại Nhà xuất Phòng giao dịch Thương mại cổ phần Tổ chức tín dụng Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i Học viên i LỜI CẢM ƠN ii iv DANH MỤC VIẾT TẮT iii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG, HÌNH, HỘP viii PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý lựa chọn đề tài Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu .2 Đối tượng phạm vi nghiên cứu Ý nghĩa luận văn Phương pháp nghiên cứu .3 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Khái niệm dự án đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.1.2 Khái niệm cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 10 1.1.3 Khái niệm thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 11 1.2 Quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 13 1.2.1 Khái niệm mục tiêu quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại .13 1.2.2 Nội dung quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 15 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại .26 1.3.1 Yếu tố khách quan .26 1.3.2 Yếu tố chủ quan 27 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG quản lý thẩm định dự Án kinh doanh bất Động sản NgÂn hÀng Vietinbank - Chi nhÁnh HÀ Nam 30 v 2.1 Khái quát Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam 30 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam 30 2.1.2 Cơ cấu tổ chức Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam 30 2.1.3 Kết hoạt động kinh doanh Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam 32 2.2 Thực trạng quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam giai đoạn qua 37 2.2.1 Xây dựng văn hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 37 2.2.2 Tổ chức thực thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 38 2.2.3 Giám sát công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 55 2.2.4 Đánh giá thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam 56 2.3 Đánh giá chung quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam 58 2.3.1 Kết đạt 58 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân .59 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN quản lý thẩm định dự Án kinh doanh bất Động sản NgÂn hÀng Vietinbank .63 Chi nhÁnh HÀ Nam .63 3.1 Định hướng phát triển Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam tới năm 2025 63 3.1.1 Các mục tiêu Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam tới năm 2025 63 3.1.2 Chiến lược phát triển Vietinbank – Chi nhánh Hà Nam tới năm 2025 64 3.2 Các giải hoàn thiện quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam tới năm 2025 65 vi 3.2.1 Cụ thể hóa quy định, hướng dẫn kiến nghị bất hợp lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 65 3.2.2 Tổ chức máy thẩm định dự án đầu tư kinh danh bất động sản khoa học nâng cao chất lượng nhân .67 3.2.3 Hoàn thiện nội dung phương pháp thẩm định .70 3.2.4 Hồn thiện cơng tác kiểm soát thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 76 3.2.5 Nhóm giải pháp khác 78 3.3 Một số kiến nghị .83 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước .83 3.3.2 Kiến nghị với Hội sở 84 KẾT LUẬN 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 vii viii DANH MỤC BẢNG, HÌNH, HỘP Bảng Bảng 2.1: Bộ máy thực thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vietinbank Hà Nam Error: Reference source not found Bảng 2.2: Đào tạo cán thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vietinbank Hà Nam Error: Reference source not found Bảng 2.3: Quy trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vietinbank Hà Nam .Error: Reference source not found Bảng 2.4: Tổng giá trị đầu tư dự án Cosy- Bắc Giang .Error: Reference source not found Bảng 3.1: Đề xuất tiêu định lượng đánh giá thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS .Error: Reference source not found Hình Hình 1.1: Quy trình thẩm định dự án 18 Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức máy Vietinbank – chi nhánh Hà Nam 31 Hình 2.2: Tình hình huy động vốn Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam từ 2018 – 2020 33 Hình 2.3: Dư nợ tín dụng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam giai đọa 2018 – 2020 .34 Hình 2.4: Tỷ trọng dư nợ tín dụng theo thời gian Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam giai đoạn 2018 – 2020 .35 Hình 2.5: Tổng thu dịch vụ Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam giai đoạn 2018 – 2020 36 Hình 2.6: Kết kinh doanh Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam giai đoạn 2018 – 2020 .37 Bảng 2.1: Bộ máy thực thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vietinbank Hà Nam 39 Hộp 2.1: Kết vấn cán thẩm định dự án đầu tư Vietinbank Hà Nam .40 Bảng 2.2: Đào tạo cán thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Vietinbank Hà Nam 40 75 từ người mua nhà, hợp đồng hợp tác kinh doanh dự án BĐS Khách hàng Thông thường doanh nghiệp BĐS có uy tín, tỷ trọng tài khoản này/TNV thường ≥ tỷ trọng vốn vay /TNV Chuyên viên thẩm định cần phải liên kết thơng tin thực tế tình hình thực hiện, bán hàng dự án Khách hàng triển khai với số liệu Báo cáo tài Khách hàng cung cấp, qua đánh giá tính hợp lý khả cân đối nguồn vốn Khách hàng dự án tổng thể tình hình tài Để đảm bảo độ tin cậy cho tiêu tính tốn, điều quan trọng phải xác định thời điểm phát sinh dòng tiền quy mơ Dịng tiền dự án khơng thiết phí, có khoản mục kế tốn đưa vào chi phí thẩm định dự án khơng coi dịng tiền khơng liên quan đến hoạt động thu chi tiền thực (chẳng hạn khoản mục khấu hao) Dòng tiền độc lập cách tương doanh thu từ dự án, doanh thu tăng, giảm dịng tiền mặt khơng thay đổi (trường hợp biến động khoản phải thu, hàng gửi bán) Khi xác định chi phí sử dụng vốn tự có nên tiếp cận theo hướng chi phí sử dụng vốn tự có lợi nhuận kỳ vọng nhà đầu tư để xác định phần bù rủi ro thích hợp với rủi ro đặc thù dự án - Thẩm định rủi ro Nên lưu ý đến yếu tố bất ổn lạm phát, lãi suất để đưa yếu tố vào phân tích tiêu hiệu rủi ro nhằm đưa kết thẩm định sát với thực tế Ngoài việc thẩm định yếu tố rủi ro liên quan tới sản lượng giá bán, Chi nhánh cần thực nghiên cứu yếu tố rủi ro khác rủi ro trượt giá nguyên vật liệu đầu vào, trượt tiến độ thị cơng, rủi ro tham gia vốn tự có khách hàng, rủi ro quy hoạch Nhà nước - Thẩm định khía cạnh kỹ thuật: Thẩm định khía cạnh kỹ thuật DAĐT vấn đề vơ phức tạp Điều đòi hỏi đội ngũ CBTĐ phải có trình độ chun mơn kỹ thuật chun ngành, thực tế CBTĐ đáp ứng điều kiện Hướnggiải cho vấn đề thuê chuyên gia 76 tham vấn ý kiến chuyên gia giúp thẩm định khía cạnh kỹ thuật DAĐT Vietinbank Bên cạnh đó, với giải pháp tuyển dụng CBTĐ có chuyên môn kĩ thuật, thân CBTĐ phải nghiên cứu, tìm hiểu sâu lĩnh vực để nắm bắt giải pháp thiết kế xây dựng, thi công xây lắp cơng trình; đặc điểm kỹ thuật thiết bị, … để đảm bảo nội dung thẩm định có chất lượng 3.2.4 Hồn thiện cơng tác kiểm sốt thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 3.2.4.1 Xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Tổng hợp tất tiêu định tính định lượng, tác giả tổng hợp đề xuất bảng chấm điểm tiêu xếp hạng công tác thẩm định DAĐT hoạt động cho vay Vietinbank Hà Nam nói riêng NHTM nói chung hoạt động cho vay NHTM Các tiêu chí gồm: (i) Nhóm tiêu định tính - Tính tn thủ (25 điểm): Xem xét hồ sơ đoàn kiểm tra kiểm sốt nội bộ, tra phủ, tra NHNN, kiểm toán nhà nước, kiểm tra đánh giá chất lượng ISO giai đoạn vừa qua Mỗi lỗi sai phạm thiếu hồ sơ, không tuân thủ quy định, quy trình, thiếu biên kiểm tra hồ sơ dự án trừ 2,5 điểm/lỗi - Mức độ chuyên mơn hóa (25 điểm): Xem xét tính chun mơn hóa vị trí, quy trình thẩm định cấp tín dụng Có đầy đủ yếu tố sau: phận chuyên trách thẩm định DAĐT, có phận tác nghiệp, hỗ trợ phận QHKH tách riêng, thẩm định theo chế tập trung có quy trình quy định chức rõ ràng : 25 điểm Mỗi thiếu sót yếu tố trừ điểm - Đáp ứng yêu cầu công nghệ (25 điểm): Máy móc thiết bị đại, hoạt động tốt, cài đặt đầy đủ phần mềm, ứng dụng hỗ trợ, đường truyển mạng đảm bảo, có hệ thống thơng tin hỗ trợ tham chiếu để 77 CBTĐ tiếp cận dễ dàng: 25 điểm; Kiểm tra chọn mẫu máy móc, thiết bị, thứ hỏng hóc, trục trặc trừ 2,5 điểm/lỗi; Kiểm tra phần mềm, ứng dụng cài đặt máy không cài đặt đủ phần mềm phục vụ thẩm định: trừ 2,5 điểm/lỗi - Tính quán (25 điểm) Đầy đủ yếu tố sau: Có quy trình, quy định nội dung, phương pháp thẩm định chi tiết bước, hướng dẫn thực hiện; có lập mẫu biểu tờ trình, có hệ thống thơng tin tham chiếu áp dụng cho yếu tố thẩm định đơn giá xây dựng, giá đất đai, suất đầu tư ngành, lãi suất chiết khấu, tỷ suất lợi nhuận, NPV trung bình,… : 25 điểm Chưa có hệ thống thơng tin tham chiếu trừ 15 điểm Có hệ thống thơng tin tham chiếu liệu nghèo nàn, sơ sài trừ 10 điểm Mỗi thiếu sót yếu tố lại trừ điểm (ii) Các tiêu định lượng Bảng 3.1: Đề xuất tiêu định lượng đánh giá thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS Điểm chuẩn Số DAĐT duyệt phát sinh nợ hạn / số DAĐT phê duyệt Tỷ lệ nợ hạn cho vay DAĐT/Tổng dư nợ Tỷ lệ nợ xấu cho vay DAĐT/Tổng dư nợ Thời gian thẩm định bình qn (ngày) Chi phí xử lý nợ hạn hạn/Tổng chi phí 20 < 5% < 1% < 0,1% < 21 < 10% 15 5% đến < 10% 1% đến < 2% 0,1% đến < 0.5 % 21 đến < 24 10% đến 20% 10 10% đến < 15% 2% đến < 3% 0.5% đến < 1% 24 đến < 27 20% đến 30% 15% đến < 20% 3% đến < 4% 1% đến < 1.5% 27 đến < 30 30% đến 40% ≥ 20% ≥ 4% ≥ 1.5% ≥ 30 ≥ 40% Điểm tổng hợp để đánh giá công tác thẩm định DAĐT hoạt động cho vay NHTM tính theo cơng thức bình qn trọng số tổng điểm tiêu định tính tổng điểm tiêu định lượng với mức trọng số tiêu định tính 78 40%, tiêu định lượng 60% 3.2.4.2 Thực giám sát trước, sau thẩm định - Kiểm soát trước tiến hành thẩm định dự án: mục đích bước nhằm kiểm tra thao tác cán thẩm định bước hướng dẫn thu thập hồ sơ khách hàng, cụ thể: Cán tín dụng hướng dẫn khách hàng đầy đủ, cụ thể điều kiện vay vốn ngân hàng theo chế tín dụng hành hay chưa? Hồ sơ vay vốn khách hàng có thực khách hàng tự lập hay không? Cán thẩm định giải thích hay hướng đẫn, khơng thực tạo lập hồ sơ thay khách hàng Bộ hồ sơ khách hàng đầy đủ hợp lệ hay chưa? Cán tín dụng tiến hành thu thập đẩy đủ thơng tin cần thiết chưa? - Kiểm sốt trình thẩm định: tác dụng giai đoạn giám sát trình thực hiện, hạn chế thiếu sót khơng thực trình tự nghiệp vụ, sai sót thủ tục nhằm ngăn chặn kịp thời thiệt hại sau này, cụ thể: Cán thẩm định thẩm định khách hàng cẩn thận chưa? Cán thẩm định đánh giá kỹ lưỡng nội dung dự án đầu tư hay chưa? Nội dung bị bỏ qua hay khơng? Tính xác nội dung thẩm định Cán thẩm định có kết hợp thẩm định giấy tờ với kiểm tra thực tế không? Thẩm định tài sản bảo đảm đầy đủ tính pháp lý tài sản, giá trị tài sản định giá xác hay chưa? - Kiểm sốt sau q trình thẩm định: Bước kiểm tra thực hầu hết nội dung thẩm định hoàn thành, nhằm kiểm tra hồ sơ, chứng từ, rà sốt lại tính hợp pháp, hợp lệ nghiệp vụ giai đoạn trước 3.2.5 Nhóm giải pháp khác 3.2.5.1 Hồn thiện thông tin phục vụ công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản (i) Nguồn thông tin từ chủ dự án 79 CBTĐ cần sử dụng hiệu thông tin doanh nghiệp cung cấp: thực tế nguồn thông tin quan trọng mà cán thẩm định cho vay thường chủ yếu để dựa vào để phân tích đánh giá Theo đó, cán thẩm định cho vay cần nghiên cứu kiểm tra kĩ lưỡng tất liệu doanh nghiệp phương án để tìm điểm bất hợp lý, vấn đề cần lưu tâm nội dung cần thiết mà hồ sơ vay vốn doanh nghiệp chưa đề cập tới Có nhiều cách để khai thác thông tin ngân hàng thu thập thông tin từ chủ dự án Chi nhánh gửi văn yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin cần thiết theo yêu cầu báo cáo tài chính, tình hình hoạt động, kinh doanh khách hàng năm gần đây, thơng tin tính kỹ thuật, hợp đồng thi công, xây dựng sở hạ tầng, dự án Ví dụ, để tìm hiểu thẩm định tính pháp lý dự án, Chi nhánh yêu cầu Khách hàng cung cấp văn cấp có thầm quyền thơng qua phương án vay vốn, chấp tài sản Vietinbank ủy quyền hợp pháp cho người ủy quyền ký kết văn liên quan đến việc vay vốn, phát hành bảo lãnh cử người đại diện giao dịch với Vietinbank Đối với doanh nghiệp thành lập để phát triển dự án BĐS riêng biệt đưa thêm điều kiện bảo lãnh, tài sản đảm bảo độc lập Cổ đông góp vốn để đảm bảo cho nghĩa vụ khách hàng Để kiểm tra sát thực tình hình hoạt động khách hàng trực tiếp vấn khách hàng để kiểm tra lực quản lý, điều hành doanh nghiệp dự án chủ dự án Khơng có vậy, Chi nhánh khảo sát thực tế dự án khách hàng để xác minh tình hình tài lực thi công khách hàng, thẩm định lại thông tin hoạt động dự án như: tiến độ thi công, định mức kinh tế - kỹ thuật ngành, chi phí nguyên vật liệu, sản lượng, mức tiêu thụ sản phẩm, doanh thu, lợi nhuận dự án Nhân viên thẩm định thâm nhập vào khu vực dự án để tìm hiểu thông tin đầu tư, xây dựng, vận hành khai thác dự án cách rõ ràng, cụ thể Biện pháp tốn thời gian kinh phí đem lại nguồn thơng tin khách quan, cập nhật đáng tin 80 cậy phục vụ công tác thẩm định, thẩm định dự án lớn phức tạp Chi nhánh nên quy định thu thập thông tin chủ đầu tư cơng việc bắt buộc qui trình thẩm định, đồng thời quy định rõ số nội dung tiếp xúc vấn chủ đầu tư cho nhân viên thực (ii) Nguồn thông tin qua tổ chức trung gian: Chi nhánh điều tra khách hàng dự án vay vốn thông qua bạn hàng, khách hàng chủ dự án, qua quan thuế, quan thống kê, cơng ty kiểm tốn độc lập, tổ chức tư vấn trung gian, quan quản lý cấp khách hàng chí qua báo chí, phương tiện thơng tin đại chúng Các nguồn thơng tin đa dạng, cho thấy khía cạnh khác khách hàng dự án mà Chi nhánh khó kiểm tra qua phương pháp trực tiếp từ khách hàng Trên sở thông tin này, Chi nhánh tiến hành chọn lọc, phân tích, đánh giá khách hàng dự án đặt mối quan hệ với mơi trường kinh tế, trị xã hội để đưa định phù hợp với mục tiêu phát triển Thiết lập mối quan hệ với quan liên quan ngành (các ngân hàng thương mại, quan tài chính, quan thuế, kiểm tốn, quan quản lý chuyên ngành) để cung cấp trao đổi thông tin liên quan đến dự án như: chiến lược phát triển kinh tế ngành, tiêu chuẩn định mức kinh tế kỹ thuật, dự báo thị trường sách chế độ quản lý ngành, tình hình tài doanh nghiệp Chi nhánh tiến hành mua thông tin từ tổ chức tư vấn ngồi nước cần thiết Thơng tin thị trường sản phẩm, giá bán sản phẩm biến động nhu cầu thị hiếu người tiêu dùng thu thập thông tin thông qua điều tra theo mẫu để có số liệu phân tích thẩm định (iii) Nguồn thơng tin sẵn có Chi nhánh khách hàng Hiện tại, hệ thống giao dịch Vietinbank cho phép lưu giữ lịch sử tất giao dịch khách hàng phát sinh Chi nhánh Nếu khách hàng có quan hệ kể tiền gửi hay tiền vay với Chi nhánh với chi nhánh Vietinbank Chi nhánh có thông tin khách hàng qua lần giao 81 dịch trước Đây sở để đánh giá uy tín tiềm lực khách hàng thời gian qua khơng thể dựa hồn tồn vào để thiết lập quan hệ tín dụng với khách hàng thời điểm Bên cạnh đó, Chi nhánh cần điều tra thơng qua tổ chức tín dụng khác quan hệ tín dụng với khách hàng để biết thêm tình hình hoạt động khách hàng uy tín họ thị trường tài đặc biệt quan hệ tín dụng Để thuận lợi việc điều tra, xác minh thông tin Chi nhánh nên thiết lập phịng lưu trữ thơng tin cách có hệ thống liên kết với chi nhánh ngân hàng khác để trao đổi thông tin liên quan đến khách hàng như: thông tin ngành nghề kinh doanh, thị trường, thông tin dự án thực hiện, sách vĩ mơ Chính phủ, văn pháp lý, quy định, tiêu chuẩn Chính phủ Bộ, ngành khác ban hành như: Luật đầu tư, Luật tín dụng, Luật thuế, Luật doanh nghiệp, Luật kế tốn văn luật như: quy chế quản lý đầu tư xây dựng, quy định quản lý tài chính, định mức kinh tế kỹ thuật, quy định tốn cơng trình, đấu thầu, tính khấu hao TSCĐ, quy hoạch xây dựng vùng, phải yêu cầu cán tín dụng nắm rõ Đây nguồn thơng tin nhanh chóng, lâu dài, dễ khai thác rẻ cho Chi nhánh Cùng với tổ chức lưu trữ thông tin nội bộ, thường xuyên cập nhật thông tin đối chiếu kết thẩm định ban đầu thực tế triển khai thực dự án từ phân tích đưa thơng tin hữu ích mang tính thực tiễn cao Chi nhánh cần tạo lập chế phối hợp chặt chẽ phận ngân hàng nhằm nâng cao tương tác thông tin khách hàng Bộ phận thẩm định cần phối hợp chặt chẽ với phận tín dụng trực tiếp,… để thu thập thơng tin xác phục vụ cho việc đánh giá khách hàng Ngoài ra, tại, hệ thống Vietinbank, cho phép lưu giữ lịch sử tất giao dịch khách hàng phát sinh Chi nhánh Nếu khách hàng có quan hệ kể tiền gửi hay tiền vay với Chi nhánh với chi nhánh khác, Chi nhánh có thơng tin khách hàng qua lần giao dịch trước Đây sở để đánh giá uy tín tiềm lực khách hàng thời gian qua 82 khơng thể dựa hồn tồn vào để thiết lập quan hệ tín dụng với khách hàng thời điểm Để thuận lợi việc điều tra, xác minh thông tin Chi nhánh nên thiết lập phịng lưu trữ thơng tin cách có hệ thống liên kết với chi nhánh ngân hàng khác để trao đổi thông tin liên quan đến khách hàng như: thông tin ngành nghề kinh doanh, thị trường (các thống kê tình hình sản xuất kinh doanh, xuất nhập khẩu, tốc độ tăng trưởng sản phẩm, ngành, thị trường cụ thể ), sách vĩ mơ Chính phủ, văn pháp lý, quy định, tiêu chuẩn Chính phủ Bộ, ngành khác ban hành như: Luật đầu tư, Luật tín dụng, Luật thuế, Luật doanh nghiệp, Luật kế toán văn luật như: quy chế quản lý đầu tư xây dựng, quy định quản lý tài chính, định mức kinh tế kỹ thuật, quy định tốn cơng trình, đấu thầu, tính khấu hao TSCĐ, quy hoạch xây dựng vùng, phải yêu cầu cán tín dụng nắm rõ Đây nguồn thơng tin nhanh chóng, lâu dài, dễ khai thác rẻ cho Chi nhánh (iv) Thông tin CIC Nguồn thơng tin cuối khai thác thơng qua Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) Ngân hàng Nhà nước nguồn thông tin cung cấp tương đối đầy đủ thông tin mức độ tín nhiệm tín dụng khách hàng với tổ chức tín dụng khác thị trường Mức độ tin cậy nguồn thông tin phụ thuộc vào tính xác báo cáo NHTM cung cấp Vì ngồi nguồn thơng tin từ CIC, Chi nhánh nên chủ động khai thác thêm từ phận Ngân hàng nhà nước như: Vụ tín dụng, Vụ chiến lược khách hàng, Vụ quản lý ngoại hối, đặc biệt mối quan hệ chặt chẽ với chi nhánh khác hệ thống NHTM khác thông qua hệ thống Ngân hàng điện tử 3.2.5.2 Tăng cường đầu tư trang thiết bị, công nghệ phục vụ thẩm định Trang thiết bị, công cụ làm việc trọng đầu tư nâng cấp hỗ trợ đắc lực cho trình làm việc tồn Vietinbank nói chung CBTĐ Tăng cường trang thiết bị, công cụ không trang thiết bị văn phịng thơng dụng để phục vụ cơng việc hàng ngày mà cịn việc trang bị công 83 nghệ thu thập, xử lý thông tin phục vụ cho công tác thẩm định thông tin phục vụ cho cơng tác thẩm định có đặc điểm phạm vi rộng, thu thập khó khăn Do Vietinbank nên áp dụng phần mềm quản lý lưu trữ thông tin để tạo điều kiện thuận lợi cho CBTĐ làm công tác thẩm định dễ dàng tra cứu, lưu trữ thông tin, kết xuất thông tin, báo cáo cách dễ dàng Bên cạnh đó, cần thiết phải có đầu tư trang bị phần mềm tiên tiến đại phục vụ cho công tác thẩm định DAĐT Trong điều kiện ứng dụng mạnh mẽ thành tựu cơng nghệ thơng tin vào giải cơng việc việc ứng dụng phần mềm chuyên dụng vào công tác thẩm định DAĐT giúp cho CBTĐ tiến hành thẩm định DAĐT cách khoa học, xác Hiện nay, ngồi việc sử dụng phương pháp thẩm định truyền thống với việc sử dụng phần mềm Excel chủ yếu dựa vào khả phân tích người cán bộ, Vietinbank cần quan tâm đến việc đầu tư trang bị phần mềm tiên tiến, đại hỗ trợ cho công tác thẩm định việc áp dụng phần mền Crystal Ball Đây phần mềm phân tích mơ giúp thiết lập phân tích hàng nghìn viễn cảnh khác xảy thực tế xác định mức rủi ro cho viễn cảnh nhận dựa kết thu từ q trình mơ nhờ đánh giá khả thành cơng DAĐT rút ngắn thời gian thẩm định DAĐT 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước NHNN sớm ban hành quy định hướng dẫn cụ thể quy trình thẩm định, thủ tục cho vay vốn NHTM với dự án Trong nêu rõ phận thẩm định dự án gồm đại diện tất Ngân hàng tham gia hợp vốn hay Ngân hàng cho vay (Ngân hàng tham gia vốn nhiều chịu trách nhiệm thẩm định, giải ngân, thu nợ .) NHNN cần hỗ trợ công tác đào tạo nghiệp vụ thẩm định dự án cho NHTM mở lớp đào tạo, tập huấn cho cán ngành đặc biệt trọng hướng dẫn kỹ phần mềm NHNN cần tăng cường vai trò hoạt động cung cấp thơng tin 84 Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) NHNN cần hồn thiện chế nghiệp vụ thơng tin tín dụng, chuẩn hố nội dung thơng tin ứng dụng triệt để cơng nghệ tin học, có chế tài bắt buộc để thúc đẩy ngân hàng thương mại quan tâm đầy đủ nội dung thời gian cung cấp thông tin, trọng nâng cao chất lượng phân tích thơng tin tổng hợp phản hồi cho NHTM, cập nhật thơng tin nhanh chóng vấn đề cần ý cảnh báo rủi ro xảy doanh nghiệp khách hàng họ 3.3.2 Kiến nghị với Hội sở Chú trọng tới công tác tuyển dụng, đặc biệt cán vị trí chuyên viên tổ thẩm định DAĐT thực quán triệt tới tất đơn vị trực thuộc hệ thống văn Thực sách đãi ngộ, lương thưởng xứng đáng để thu hút nhân tài Nghiên cứu chế đánh giá công việc theo suất lao động, hiệu làm việc cho nhân viên thẩm định DAĐT, đưa tiêu đánh giá công tác thẩm định DAĐT vào đánh giá KPI Phối hợp với Trường đào tạo phát triển nguồn nhân lực Vietinbank tổ chức khóa đào tạo mang tính thực tiễn, hiệu cao, bổ sung tốt cho CBTĐ kiến thức, kinh nghiệm thẩm định DAĐT Tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện, nâng cao nội dung thẩm định; Phát hành văn hướng dẫn thẩm định DAĐT theo đối tượng (DAĐT theo ngành, theo quy mô,…); Xây dựng, rút gọn biểu mẫu tờ trình cách khoa học tờ trình, báo cáo thẩm định để CBTĐ phân tích xúc tích, tiết kiệm thời gian, chi phí cho ngân hàng mà đầy đủ thông tin Thành lập tổ DAĐT chun mơn hóa phịng, phân chia theo nhóm nhỏ theo ngành, nhóm ngành đặc thù thường xuyên phát sinh: điện, khoáng sản, xây dựng, xây lắp, bất động sản,… Thực chun mơn hóa khâu thẩm định DAĐT, thường xuyên luân chuyển cán từ tổ khác sang để đào tạo cán bộ, phát triển nghiệp vụ Phát triển phần mềm, liệu hỗ trợ xuất báo cáo nhanh, theo dõi tiêu liên quan đến cho vay DAĐT, chất lượng thẩm đinh DAĐT Cài đặt phần mềm thẩm định Crystal Ball toàn hệ thống Xây dựng ngân hàng liệu 85 khoản cho vay DAĐT Hiện đại hóa cơng nghệ, tăng tốc độ xử lý phần mềm, máy tính để nâng cao suất lao động cán Tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra kiểm soát hoạt động cho vay DAĐT Thực kiểm tra tồn q trình từ trước, sau cho vay Công tác cần phải tiến hành với bước kiểm tra tương ứng với giai đoạn phát sinh kết thúc trình thẩm định Bao gồm giai đoạn: kiểm soát trước, kiểm soát kiểm soát sau 86 KẾT LUẬN Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng việc ngân hàng đưa kết luận cách xác tính khả thi, hiệu kinh tế, khả trả nợ, rủi ro xảy dự án để định cho vay hay khơng dự án Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS có vai trị quan trọng hoạt động cho vay NHTM để giúp NHTM lựa chọn dự án đầu tư hiệu cấp tín dụng, đảm bảo khả trả nợ, nâng cao chất lượng tín dụng Do đó, NHTM cần phải quản lý chặt chẽ thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại hiểu hoạt động ngân hàng thương mại từ ban hành văn bản, tổ chức, lãnh đạo, kiểm soát nguồn lực hoạt động phận chức NHTM nhằm đạt mục tiêu thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cách có hiệu hiệu lực Sau hệ thống hóa vấn đề lý luận quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại, luận văn sâu phân tích thực trạng quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam Qua đánh giá thực trạng, thấy, quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam thu kết định, nhiên tồn khơng hạn chế Chi nhánh chưa có phận thẩm định DAĐT chuyên trách nên công tác thấm định chưa thực chuyên nghiệp, hiệu chưa đạt yêu cầu Chi nhánh chưa thực quan tâm tới công tác đào tạo cán thẩm định dự án nói chung cán thẩm định dự án kinh doanh BĐS nói riêng Tại Chi nhánh, số phương pháp đại chưa áp dụng phổ biến phương pháp hội nghị, phương pháp tình huống, phương pháp mơ dừng lại giới thiệu,… Trên sở đánh giá hạn chế nguyên nhân hạn chế, luận văn đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trần Hải Âu Hồ Đăng Dự (2017), Giáo trình Quản lý hành nhà nước Kỹ thuật nghiệp vụ hành Hà Nội: Nhà xuất Đại học Cảnh sát nhân dân Mai Văn Bưu cộng (2001), Giáo Trình Quản Lý Kinh Tế (Tập 1) Hà Nội: Nhà xuất Khoa học kỹ thuật Lê Phương Dung (2017), Nâng cao chất lượng thẩm định tài dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam, luận văn thạc sỹ, Học viện Tài Hồ Diệu, (2012), Giáo trình Quản trị ngân hàng, Nhà xuất Thống kê Nguyễn Minh Đạo (1997), Cơ sở khoa học quản lý Hà Nội: Nhà xuất Đại học Chính trị quốc gia Phan Huy Đường Phan Anh (2018), Giáo trình Quản lý nhà nước Kinh tế Hà Nội: Nhà xuất Đại học Quốc gia Hà Nội Phan Thị Thu Hà (2007), Ngân hàng thương mại, NXB đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội Phan Thị Thu Hà, Nguyễn Thị Thu Thảo (2012), Ngân hàng thương mại quản trị nghiệp vụ, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội Hassan Hakimian & Erhun Kula (1996), Đầu tư thẩm định dự án Dịch từ tiếng Anh Người dịch Vũ Thị Thảo cộng sự, 2012, Hà Nội, Nhà xuất Thống kê 10 Đinh Thế Hiển (2006), Lập - Thẩm định hiệu tài dự án đầu tư, Nhà xuất Thống kê 11 Học viện Hành (2011), Giáo trình Quản lý nhà nước lĩnh vực kinh tế Hà Nội: NXB Khoa học Kỹ thuật 12 Lê Thị Lan (2015), Hồn thiện cơng tác thẩm cho vay dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Đầu tư phát triển Việt Nam- Chi nhánh Hà Thành (BIDV Hà Thành), luận văn thạc sỹ, Đại học Quốc gia Hà Nội 13 Nguyễn Hồng Minh (2011), Tình đầu tư, tài liệu cho khóa học chuyên ngành KTĐT, cao học nghiên cứu sinh, ĐH KTQD 14 Nguyễn Thị Mùi (2012), Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 15 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nam (2018, 2019, 2020), Báo cáo tổng kết hoạt động kinh doanh, Hà Nam 16 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam - Chi nhánh Hà Nam (2018, 2019, 2020), Báo cáo tổng kết cơng tác tín dụng, Hà Nam 17 Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (2017), Quy định, quy trình tín dụng hướng dẫn thẩm định Hà Nội 18 Nguyễn Bạch Nguyệt, Từ Quang Phương (2007), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân 19 Từ Quang Phương (2008), Giáo trình Kinh tế đầu tư, ĐH Kinh tế quốc dân , Nxb ĐH KTQD 20 Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2010), Luật số 46/2010/QH12 – Luật Ngân hàng nhà nước Việt Nam 21 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2014), Luật đầu tư 22 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII (2010), Luật số 47/2010/QH12 – Luật tổ chức tín dụng 23 Nguyễn Văn Tiến, (2015), Quản trị ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 24 Nguyễn Văn Tiến, (2015), Ngân hàng thương mại, Nhà xuất Thống kê, Hà Nội 25 Nguyễn Văn Tiến, (2015), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, NXB Thống kê, Hà Nội 26 Ngô Đức Tiến (2015), Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định cho vay dự án đầu tư Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, luận án tiến sỹ, Học viện Tài 27 Đỗ Trần Phú Tình (2009), Lập thẩm định dự án đầu tư, Nhà xuất Giao thông vận tải 28 Nguyễn Đức Thắng (2007) “Nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam”, luận án tiến sỹ 29 Đinh Thị Diệu Thu (2015), Thẩm định dự án đầu tư Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong – Trung tâm bán miền Bắc 1, luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Kinh tế quốc dân 30 Vũ Công Tuấn (2012), Thiết lập thẩm định dự án đầu tư (Lý Thuyết Và Bài Tập), NXB Kinh tế TP Hồ Chí Minh ... đề lý luận quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại 3 - Phân tích thực trạng quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam. .. định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam; + Đề tài áp dụng vào thực tiễn hoạt động quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh. .. thiện quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng Vietinbank - Chi nhánh Hà Nam 6 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG