Quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Nam PAGE BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI LÊ TIẾN DŨNG Quản lý thẩm định dự án kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Nam LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2021 B.
Các khái niệm cơ bản
Khái niệm về dự án đầu tư và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và tài sản vật chất nhằm tái sản xuất giản đơn và mở rộng cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế Đầu tư có thể hiểu theo hai nghĩa: theo nghĩa rộng, đó là sự hy sinh nguồn lực hiện tại để thu về kết quả lớn hơn trong tương lai, bao gồm tài sản tài chính, vật chất, trí tuệ và nguồn lực; theo nghĩa hẹp, đầu tư chỉ tập trung vào việc sử dụng nguồn lực hiện tại để tạo ra kết quả lớn hơn cho nền kinh tế - xã hội trong tương lai.
Đầu tư là quá trình sử dụng nguồn lực tài chính, vật chất, lao động và trí tuệ để sản xuất và kinh doanh trong thời gian dài, với mục tiêu thu lợi nhuận và mang lại lợi ích kinh tế xã hội.
Theo quy định của Luật đầu tư, dự án đầu tư được định nghĩa là một tập hợp các đề xuất nhằm huy động vốn trung và dài hạn để thực hiện các hoạt động đầu tư tại một địa bàn cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo Luật xây dựng, Dự án đầu tư xây dựng bao gồm các đề xuất sử dụng vốn cho hoạt động xây dựng, nhằm xây mới, sửa chữa hoặc cải tạo công trình Mục tiêu là phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời gian và chi phí đã xác định.
Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:
Bài viết này trình bày một tập hợp hồ sơ tài liệu chi tiết và có hệ thống về các hoạt động và chi phí theo kế hoạch, nhằm đạt được những kết quả và thực hiện các mục tiêu cụ thể trong tương lai.
Dự án đầu tư là một công cụ quản lý quan trọng, sử dụng vốn, vật tư và lao động để đạt được các kết quả tài chính cũng như phát triển kinh tế - xã hội bền vững trong một khoảng thời gian dài.
Dự án đầu tư là công cụ quan trọng thể hiện kế hoạch chi tiết cho các hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh và phát triển kinh tế - xã hội, đóng vai trò làm nền tảng cho các quyết định về đầu tư và tài trợ.
Dự án đầu tư là một chuỗi các hoạt động liên kết chặt chẽ, được lập kế hoạch cẩn thận nhằm đạt được các mục tiêu cụ thể Mục tiêu này được thực hiện thông qua việc tạo ra các kết quả rõ ràng trong một khoảng thời gian nhất định, với việc sử dụng các nguồn lực đã được xác định.
(ii) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Hầu hết các quốc gia trên thế giới phân loại tài sản theo Luật La Mã thành "Động sản" và "Bất động sản" Tại Việt Nam, Luật dân sự (2015) định nghĩa tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản, bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản khác liên quan đến đất đai và công trình xây dựng, theo quy định của pháp luật.
Theo Bộ luật dân sự 2015, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Ngoài ra, bất động sản còn bao gồm các tài sản khác liên quan đến đất đai, nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
Kinh doanh bất động sản, theo khoán 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản
Năm 2014, việc đầu tư vốn vào hoạt động xây dựng, mua bán, chuyển nhượng và cho thuê bất động sản trở thành một xu hướng quan trọng Các dịch vụ như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, và tư vấn quản lý bất động sản được triển khai nhằm mục đích sinh lợi.
Đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau Đầu tư này có thể hiểu là việc sử dụng tiền hoặc vàng để mua bất động sản và bán ra thị trường với giá chênh lệch, gọi là đầu tư mua bán Ngoài ra, đầu tư gia tăng giá trị bất động sản thông qua sửa chữa hoặc xây dựng cũng là một hình thức phổ biến Mục tiêu của hoạt động này là tạo ra hàng hóa bất động sản để bán hoặc cho thuê, nhằm đạt được lợi nhuận cao Các hình thức đầu tư bao gồm mua, nhận chuyển nhượng, thuê, và cho thuê lại bất động sản.
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được hiểu là việc nhà đầu tư sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động như xây dựng, mua, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Nhà đầu tư cần lựa chọn mô hình đầu tư tối ưu từ các loại hình như dự án nhà ở, dự án văn phòng và quản lý khai thác hiệu quả mô hình đã chọn để đạt được lợi nhuận cao nhất.
Hiện nay, tại Việt Nam, các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được phân loại thành nhiều nhóm khác nhau dựa trên đặc điểm hoạt động kinh doanh và loại sản phẩm.
Dự án nhà ở (gồm căn hộ, chung cư, biệt thự, nhà liên kế, đẩt nền);
Dự án văn phòng (gồm văn phòng, cao ổc cho thuê, nhà xưởng, nhà kho);
Dự án khu công nghiệp, khu chể xuất;
Dự án trung tâm thương mại.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có nhiều điểm tương đồng với các dự án đầu tư phát triển, bao gồm việc chủ đầu tư bỏ vốn để thực hiện xây dựng, mua hoặc nhận chuyển nhượng nhằm mang lại lợi nhuận cao Tuy nhiên, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng sở hữu những đặc điểm riêng biệt, tạo nên sự khác biệt trong lĩnh vực này.
Khái niệm về cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Cho vay dự án đầu tư của ngân hàng thương mại (NHTM) là các khoản vay có thời hạn trên 01 năm, nhưng không vượt quá thời gian sử dụng còn lại của tài sản hình thành từ vốn vay Thời hạn cho vay dự án đầu tư được quy định khác nhau tùy theo từng quốc gia Tại Việt Nam, theo "Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng", cho vay dự án đầu tư tại NHTM bao gồm cho vay trung hạn và cho vay dài hạn Cụ thể, cho vay trung hạn có thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng, trong khi cho vay dài hạn có thời hạn từ trên 60 tháng trở lên.
Cho vay dự án đầu tư là hình thức cấp vốn dài hạn, giúp người vay hình thành tài sản cố định và tài sản dài hạn, từ đó phát triển sản xuất một cách bền vững và hiệu quả.
Cho vay dự án đầu tư của ngân hàng thương mại (NHTM) là các khoản vay có thời hạn trên 01 năm, nhưng không vượt quá thời gian sử dụng còn lại của tài sản hình thành từ vốn vay Mục đích của những khoản vay này là bổ sung nguồn vốn dài hạn, hình thành tài sản cố định và tài sản dài hạn cho người đi vay, nhằm phát triển sản xuất một cách toàn diện.
Cho vay dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại là các khoản vay có thời hạn trên 01 năm, nhưng không vượt quá thời gian sử dụng còn lại của bất động sản được hình thành từ vốn vay Mục đích của loại hình cho vay này là bổ sung nguồn vốn dài hạn để phát triển bất động sản của người vay, nhằm tạo ra lợi nhuận hoặc hưởng chênh lệch lợi nhuận.
Khái niệm về thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Theo Ngô Đức Tiến (2015), thẩm định dự án đầu tư là quá trình xem xét một cách khách quan và toàn diện các yếu tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án Quá trình này giúp ra quyết định đầu tư và cấp phép đầu tư, đồng thời tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động đầu tư hiệu quả Kết luận từ thẩm định là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đưa ra quyết định liên quan đến đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình xem xét và phân tích một cách khách quan, toàn diện các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án Từ góc độ ngân hàng, việc này bao gồm đánh giá độc lập những nội dung cốt lõi của dự án và xác định các nhân tố ảnh hưởng để đưa ra quyết định cho vay, nhằm đảm bảo hiệu quả và an toàn trong đầu tư.
Hoạt động thẩm định dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng trong tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng Thông qua việc đánh giá tính hợp lý, hiệu quả và khả thi của dự án, ngân hàng có thể đưa ra quyết định chính xác, đảm bảo sự an toàn và hiệu quả trong hoạt động cho vay.
Để quyết định cho vay trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại cần tiến hành đánh giá tính hợp lý, hiệu quả và khả thi của dự án bất động sản theo quy định hiện hành.
Công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là quá trình đánh giá toàn diện nội dung dự án, dựa trên các tiêu chuẩn và quyết định của ngân hàng thương mại.
Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng là quá trình đánh giá tính khả thi, hiệu quả kinh tế, khả năng trả nợ và các rủi ro tiềm ẩn của dự án Dựa trên kết quả thẩm định, ngân hàng sẽ quyết định có cho vay hay không, đồng thời xác định số tiền cho vay, thời hạn và phương thức vay nhằm hỗ trợ chủ đầu tư hoạt động hiệu quả nhất.
Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) của ngân hàng thương mại (NHTM) cần tập trung vào ba nội dung chính: tính pháp lý của dự án, khả năng thị trường và phân tích rủi ro Điều này là cần thiết vì các dự án BĐS thường có thời gian thực hiện dài và giá cả đầu ra phụ thuộc nhiều vào yếu tố bên ngoài Do đó, cán bộ thẩm định cần thực hiện một cách chi tiết các nội dung này để đảm bảo lựa chọn dự án cho vay một cách hiệu quả.
Việc ngân hàng thực hiện thẩm định dự án đầu tư một cách hiệu quả sẽ đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lãi đúng hạn, đồng thời thúc đẩy sự luân chuyển nhanh chóng, an toàn và hiệu quả của vốn tín dụng Do đó, thẩm định dự án đầu tư không chỉ là một bước quan trọng mà còn mang ý nghĩa thiết yếu đối với hoạt động của ngân hàng.
Để đưa ra quyết định cho vay chính xác, cần rút ra các kết luận về tính khả thi và hiệu quả kinh tế của dự án vay vốn, khả năng trả nợ cũng như những rủi ro có thể xảy ra Việc đánh giá này giúp đảm bảo rằng quyết định cho vay hoặc từ chối cho vay được thực hiện một cách đúng đắn và chính xác nhất.
Tham gia đóng góp ý kiến cho chủ đầu tư về kế hoạch sản xuất kinh doanh là bước quan trọng nhằm đảm bảo hiệu quả cho vay, thu hồi nợ gốc và lãi đúng hạn, đồng thời giảm thiểu rủi ro ở mức tối thiểu.
Xác định khả năng và ý muốn của người vay trong việc thanh toán nợ gốc và lãi suất theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng là rất quan trọng.
Xác định mức rủi ro chấp nhận, số tiền và thời gian cho vay, cùng với mức thu nợ hợp lý là những yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp hoạt động hiệu quả.
(5) Rút ra kinh nghiệm và bài học để thực hiện các dự án sau được tốt hơn.
Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư, cần thận trọng để bảo đảm an toàn cho ngân hàng và nâng cao chất lượng tín dụng Đồng thời, việc này cũng giúp tối ưu hóa cơ hội đầu tư có lợi, phục vụ hiệu quả cho khách hàng.
Thẩm định dự án đầu tư là bước quan trọng giúp các ngân hàng thương mại (NHTM) đưa ra quyết định chính xác về việc cho vay hoặc tài trợ cho các dự án Trong quá trình này, NHTM cần xem xét nhiều yếu tố như loại dự án, khối lượng cho vay, lãi suất và khả năng thu hồi nợ Việc thẩm định dự án cung cấp thông tin chính xác, từ đó giúp ngân hàng đưa ra những quyết định đầu tư hợp lý và giảm thiểu rủi ro.
Quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Khái niệm và mục tiêu của quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Có nhiều khái niệm về quản lý.
“Quản lý là nghệ thuật đạt mục đích thông qua nỗ lực của những người khác” (Harold Koontz, Heinz Weihrich, 2006).
“Quản lý là một quá trình phối hợp các nguồn lực một cách hiệu lực và hiệu quả nhằm đạt được những mục tiêu của tổ chức” (C.A Bartlett, S Ghoshal, 1989).
Quản lý là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát nguồn lực cùng hoạt động của hệ thống xã hội Mục tiêu của quản lý là đạt được hiệu quả và hiệu lực cao, đồng thời đảm bảo tính bền vững trong môi trường luôn biến động.
Quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại là quá trình bao gồm việc ban hành văn bản, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát các nguồn lực cùng hoạt động của các bộ phận chức năng Mục tiêu của hoạt động này là đảm bảo thẩm định dự án đầu tư diễn ra một cách hiệu quả và hiệu lực, góp phần vào sự phát triển bền vững của ngân hàng.
Yếu tố cơ bản trong quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại bao gồm:
Quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại bao gồm bốn chức năng chính: ban hành văn bản, tổ chức, lãnh đạo và kiểm soát Ban hành văn bản thiết lập các quy tắc và hướng dẫn cần thiết để đạt được mục tiêu thẩm định Tổ chức đảm bảo nguồn lực cho quá trình thẩm định trong các cấu trúc nhất định Lãnh đạo khơi dậy động lực và nhiệt huyết của nhân viên, giúp các bộ phận chức năng hoạt động hiệu quả Cuối cùng, kiểm soát giám sát, đánh giá và điều chỉnh hoạt động thẩm định nhằm đảm bảo mục tiêu quản lý được thực hiện Đối tượng của quản lý là tác động lên các nguồn lực và hoạt động thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại.
(ii) Mục tiêu quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Thẩm định dự án là bước quan trọng trong quá trình xem xét cho vay đầu tư, nhằm đánh giá hiệu quả của dự án Nhiệm vụ chính của thẩm định là xác định tính khả thi của dự án, từ đó đưa ra quyết định cho vay Ngoài ra, thẩm định cũng giúp nhà đầu tư rà soát thông tin cần thiết để thực hiện dự án Mục tiêu quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại bao gồm việc đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, nhằm tránh những sai sót trong thẩm định có thể dẫn đến rủi ro tài chính Hơn nữa, thẩm định cần được thực hiện với chất lượng cao, đảm bảo nhận diện chính xác các dự án tiềm năng và loại bỏ những dự án có rủi ro, từ đó nâng cao chất lượng cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng.
Nội dung quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
1.2.2.1 Xây dựng các văn bản hướng dẫn về thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Chính sách của ngân hàng phản ánh quan điểm và chủ trương của Ban lãnh đạo nhằm phát triển hệ thống Đặc biệt, chính sách quản lý thẩm định dự án đầu tư là các kế hoạch và phương pháp cần thiết để đạt được mục tiêu phát triển chung Hoạt động cho vay dự án đầu tư đóng vai trò quan trọng, mang lại nguồn thu chính cho ngân hàng Vì vậy, ngân hàng cần xây dựng các văn bản hướng dẫn cụ thể về thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
(i) Tại cấp Hội sở ngân hàng thương mại
Hội sở cần tiếp nhận và nghiên cứu các văn bản pháp lý liên quan đến thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản, bao gồm Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, và Luật các tổ chức tín dụng, cùng với các hướng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước Sau khi nắm vững các quy định này, Hội sở cần phổ biến thông tin cho các chi nhánh và phòng giao dịch trực thuộc để đảm bảo mọi đơn vị đều hiểu rõ và thực hiện đúng quy định pháp luật trong quá trình thẩm định và vay vốn dự án đầu tư.
Hội sở cần tiến hành nghiên cứu quy trình và nội dung thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản, đồng thời tiếp nhận ý kiến từ khách hàng vay vốn và các đơn vị cấp dưới Các quy định pháp lý liên quan sẽ được ban hành dưới dạng văn bản, quy định nhằm thực hiện nhiệm vụ thẩm định cho vay Nội dung của các văn bản này thường bao gồm quy chế, quy trình thẩm định và danh mục hồ sơ vay vốn.
Sau khi ban hành các văn bản và chính sách liên quan đến thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản, Hội sở sẽ tổ chức phổ biến và hướng dẫn các chi nhánh, phòng giao dịch Mục tiêu là giúp các đơn vị cấp dưới nắm rõ nội dung văn bản, từ đó triển khai một cách thuận lợi.
(ii) Tại cấp chi nhánh
Cấp chi nhánh có quyền cụ thể hóa nội dung văn bản do Hội sở ban hành, phù hợp với đặc thù kinh doanh tại địa phương Đồng thời, chi nhánh cũng có trách nhiệm đề xuất, kiến nghị và góp ý với Hội sở về những vấn đề bất cập trong các văn bản liên quan đến thẩm định cho vay dự án bất động sản.
Tại cấp chi nhánh, hoạt động truyền thông và triển khai các văn bản pháp lý liên quan đến thẩm định cho vay dự án kinh doanh bất động sản được thực hiện thông qua nhiều hình thức như in ấn tài liệu, gửi tài liệu điện tử, tuyên truyền trên cổng thông tin điện tử nội bộ, và thông qua các buổi tập huấn, đào tạo cán bộ, nhân viên Việc phổ biến và tuyên truyền các văn bản này giúp các chuyên viên thẩm định hiểu rõ mục đích, yêu cầu, tính đúng đắn và khả thi của các văn bản trong từng hoàn cảnh cụ thể, từ đó tự giác thực hiện theo yêu cầu quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
1.2.2.2 Tổ chức thực hiện thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại;
(i) Tổ chức bộ máy thực hiện thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Để đảm bảo hiệu quả trong thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, cần tổ chức bộ máy hợp lý và phân công chức năng, nhiệm vụ rõ ràng cho từng bộ phận và cá nhân Cơ cấu tổ chức này giúp tạo ra một hệ thống quản lý xuyên suốt, từ cấp trên xuống cấp dưới, trong việc ban hành và triển khai các quyết định Đồng thời, việc kiểm tra và giám sát thực hiện các quyết định cũng góp phần quan trọng trong việc ngăn ngừa gian lận và sai sót trong quá trình thẩm định dự án.
Bộ phận thẩm định dự án tại ngân hàng thương mại đóng vai trò quan trọng trong việc cấp tín dụng cho khách hàng Mặc dù các ngân hàng có tổ chức và quy mô khác nhau, nhưng bộ phận cấp tín dụng thường bao gồm phòng tín dụng và phòng thẩm định - quản lý tín dụng.
Thẩm định dự án là quy trình quan trọng diễn ra trước khi tài trợ và có thể kéo dài đến khi dự án hoàn tất Để đảm bảo hiệu quả, việc tổ chức và bố trí nhân lực cần phải được thực hiện một cách linh hoạt và phù hợp Quy trình thẩm định cần được lập kế hoạch rõ ràng, phân công nhiệm vụ cụ thể cho từng cá nhân và đơn vị Tất cả các bước thẩm định phải tuân theo trình tự và chức năng nhiệm vụ, bắt đầu từ bộ phận pháp lý và kỹ thuật, tiếp theo là bộ phận tài chính, và cuối cùng là cấp quyết định.
Việc thẩm định theo trình tự khoa học và hợp lý, cùng với việc phân bổ chức năng phù hợp với sở trường của từng bộ phận, sẽ tạo động lực và phát huy kiến thức chung Điều này giúp loại bỏ rủi ro đạo đức và nghề nghiệp, rút ngắn thời gian thẩm định Quản lý và điều hành hiệu quả sẽ mang lại tính đồng bộ cho toàn hệ thống, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư.
Tổ chức các hoạt động tập huấn nhằm nâng cao năng lực quản lý và thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là rất cần thiết Những khóa đào tạo này giúp cải thiện kỹ năng thẩm định, đảm bảo các dự án được đánh giá một cách chính xác và hiệu quả Việc nâng cao năng lực quản lý không chỉ góp phần vào sự phát triển bền vững của ngành bất động sản mà còn tạo ra những cơ hội đầu tư tiềm năng cho các nhà đầu tư.
Các buổi tập huấn nâng cao năng lực cho cán bộ thẩm định và quản lý là biện pháp quan trọng trong quản lý thẩm định dự án đầu tư, giúp định hướng chính xác theo kế hoạch và mục tiêu ban đầu Nội dung tập huấn bao gồm chính sách, quy định của nhà nước về đầu tư, các loại hình kinh doanh mới, cùng với các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý và cho vay vốn.
(ii) Tổ chức quy trình thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định là tiếp nhận hồ sơ từ chủ đầu tư Cán bộ tín dụng sẽ yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến dự án, hồ sơ của chủ đầu tư, tài sản đảm bảo và các giấy tờ khác cần thiết.
Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ dự án
- Lập báo cáo đề xuất tín dụng
- Nếu dự án không hiệu quả, không đồng ý cho vay thì thông báo từ chối cho vay gửi khách hàng
- Nếu đồng ý cho vay dự án, chuyển bước 3
Bước 3: Bộ phận thẩm định
- Thẩm định lại dự án
- Lập báo cáo thẩm định Bước 4: Thông qua báo cáo thẩm định
Bước 5: Hoàn tất công việc thẩm định
Hình 1.1: Quy trình thẩm định dự án
Nguồn: Tác giả mô hình hóa
Bước 2, cán bộ tín dụng thực hiện thẩm định dự án dựa trên hồ sơ do chủ đầu tư cung cấp, đồng thời thu thập thông tin bổ sung để lập báo cáo thẩm định trình trưởng phòng tín dụng Tiếp theo, ở Bước 3, cán bộ thẩm định nhận hồ sơ từ phòng tín dụng, tiến hành thẩm định lại dự án và lập báo cáo đánh giá rủi ro, trình trưởng phòng thẩm định ký kiểm soát Cuối cùng, ở Bước 4, cấp có thẩm quyền xem xét báo cáo thẩm định từ phòng tín dụng và báo cáo tái thẩm định từ phòng thẩm định để quyết định phê duyệt cấp tín dụng cho dự án Nếu vượt thẩm quyền, hồ sơ sẽ được chuyển lên hội sở chính để thực hiện tái thẩm định và ra quyết định tài trợ dự án.
Bước 5 bao gồm việc hoàn tất thẩm định và ra quyết định cấp tín dụng cho dự án, thực hiện các quy trình giải ngân và lưu trữ hồ sơ thẩm định Đồng thời, cần thực hiện các nội dung và phương pháp thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản một cách phù hợp với quy định của ngân hàng thương mại.
Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại
Yếu tố khách quan
(i) Yếu tố từ phía khách hàng
Khách hàng đóng vai trò quan trọng trong quan hệ vay vốn, ảnh hưởng đến an toàn khoản vay và chất lượng quản lý thẩm định Yếu tố khách hàng tác động từ giai đoạn trước, trong và sau khi vay Thông thường, khách hàng có xu hướng che giấu khuyết điểm và thông tin tài chính bất lợi để dễ dàng vay vốn Do đó, độ chính xác trong việc đánh giá báo cáo tài chính dự án và doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào sự hợp tác và mức độ minh bạch của khách hàng đối với ngân hàng.
Thông tin từ khách hàng là nguồn thẩm định chính của ngân hàng, vì vậy, trình độ lập, thẩm định và thực hiện dự án cùng với tính trung thực, đầy đủ, chính xác và kịp thời của thông tin do chủ đầu tư cung cấp ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định dự án trong hoạt động cho vay Điều này không chỉ giúp rút ngắn thời gian thu thập và phân tích thông tin mà còn đánh giá hiệu quả dự án Hơn nữa, nếu chủ đầu tư có năng lực trong quản lý và thực hiện dự án đầu tư, sẽ giảm thiểu rủi ro trong quá trình đầu tư và đảm bảo dự án hoạt động hiệu quả.
(ii) Môi trường kinh tế- chính trị- xã hội- pháp luật
Hoạt động đầu tư là một quá trình dài hạn và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố Sự ổn định của chính sách kinh tế vĩ mô, hệ thống pháp luật đồng bộ, và tình hình xã hội, chính trị ổn định sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và dự án, giúp giảm thiểu rủi ro Ngược lại, sự bất ổn trong chính trị, xã hội, cùng với chính sách kinh tế vĩ mô không ổn định và hệ thống pháp luật phức tạp sẽ tác động tiêu cực đến kết quả và hiệu quả của dự án, dẫn đến chất lượng quản lý thẩm định không được đảm bảo và nằm ngoài tầm kiểm soát.
Một môi trường pháp lý đồng bộ và lành mạnh sẽ thúc đẩy hiệu quả thẩm định và thực hiện dự án Ngược lại, nếu hệ thống quy định thiếu tính nhất quán, chồng chéo hoặc thường xuyên thay đổi, sẽ gây khó khăn trong việc đánh giá hiệu quả và phân tích rủi ro của dự án.
(iii) Yếu tố cạnh tranh
Sự cạnh tranh khốc liệt giữa các tổ chức tín dụng (TCTD) ảnh hưởng đến quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư (DAĐT) Mặc dù việc thẩm định chặt chẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho TCTD, nhưng lại có thể khiến khách hàng cảm thấy không thoải mái Để mở rộng thị phần và giữ chân khách hàng, các TCTD đôi khi phải linh hoạt trong quy trình thẩm định, mặc dù điều này có thể gia tăng rủi ro tiềm ẩn.
Yếu tố chủ quan
(i) Nhận thức, trình độ và đạo đức nghề nghiệp của nhân viên
Trong thẩm định dự án, nhận thức đúng đắn của nhân viên và lãnh đạo TCTD là yếu tố then chốt Nếu nhận thức sai lệch, quá trình thẩm định sẽ chỉ mang tính hình thức, trở thành thủ tục đơn thuần để hợp thức hóa hồ sơ vay Ngược lại, nếu quá chú trọng vào những khâu không cần thiết, sẽ gây lãng phí thời gian, tiền bạc và cơ hội kinh doanh cho cả khách hàng lẫn TCTD Do đó, việc hiểu rõ vai trò của thẩm định là cần thiết để có những đầu tư phù hợp về tổ chức, nhân sự và trang thiết bị.
Trình độ chuyên môn của nhân viên thẩm định là yếu tố then chốt trong quá trình đánh giá dự án đầu tư Họ cần hiểu rõ nội dung, phương pháp và cách thức phân tích để nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính Sự am hiểu về kinh tế xã hội và xu hướng phát triển giúp đưa ra phán đoán chính xác về các sự kiện tương lai Nhân viên thẩm định cần có phương pháp làm việc khoa học, tầm nhìn tổng quát và sáng tạo, kết hợp với kinh nghiệm cá nhân và khả năng tiếp cận thông tin hỗ trợ Chỉ khi đó, việc thẩm định mới đạt được tính toàn diện, chính xác và có cơ sở vững chắc.
Nhân viên thẩm định cần có phẩm chất đạo đức tốt, nhiệt tình, năng động, trung thực, cẩn thận và khách quan Những phẩm chất này đảm bảo tính đúng đắn và khách quan trong công việc, giúp loại bỏ yếu tố cảm tính, tư lợi và tùy tiện, từ đó tránh những quyết định sai lầm và vô căn cứ.
(ii) Thông tin sử dụng cho thẩm định
Thông tin là yếu tố then chốt trong quá trình thẩm định dự án, đóng vai trò như "nguyên vật liệu đầu vào" Mọi hoạt động thẩm định dựa vào thông tin từ dự án, thị trường, phương tiện truyền thông, phỏng vấn khách hàng, cơ quan quản lý và thông tin quốc tế liên quan Chất lượng thông tin, bao gồm tính đầy đủ, chính xác, kịp thời và độ tin cậy cao, quyết định chất lượng "sản phẩm" thẩm định Ngược lại, thông tin không đầy đủ, lỗi thời hoặc kém tin cậy có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả và quyết định đầu tư sai lầm Việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn cũng tạo điều kiện cho việc so sánh và đối chiếu hiệu quả hơn.
(iii) Trang thiết bị, công nghệ
Thông tin đóng vai trò quyết định trong việc đánh giá chất lượng thẩm định tài chính cho các dự án đầu tư Để đảm bảo nguồn thông tin đầy đủ và đáng tin cậy, việc sử dụng trang thiết bị công nghệ hiện đại kết nối với các cơ sở dữ liệu lớn là rất cần thiết, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí thu thập dữ liệu.
Việc sử dụng phần mềm chuyên dụng giúp nhân viên thẩm định xử lý lượng thông tin lớn và tính toán nhanh chóng nhiều phương án, từ đó giảm thiểu rủi ro trong quá trình xử lý thủ công Điều này góp phần nâng cao chất lượng thẩm định tài chính cho các dự án đầu tư.