(LUẬN văn THẠC sĩ) giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông cửu long chi nhánh thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - ĐINH VIẾT KHOA GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - ĐINH VIẾT KHOA GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦM THỊ XUÂN HƯƠNG TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -i- LỜI CẢM ƠN Chân thành cảm ơn gia đình đồng nghiệp ủng hộ hỗ trợ tơi nhiều để hồn thành thành luận văn Tơi đặc biệt kính gửi lời biết ơn sâu sắc đến giáo viên hướng dẫn - Tiến sĩ Trầm Thị Xuân Hương - dành cho tận tâm, chia sẻ dẫn quý báu suốt thời gian thực đề tài Do lực điều kiện tiếp cận nguồn tài liệu nghiên cứu hạn chế nên luận văn chắn nhiều thiếu sót, mong nhận góp ý Q Thầy, Cơ, đồng nghiệp để luận văn hồn thiện Trân trọng, Đinh Viết Khoa Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - ii - LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan nội dung trình bày luận văn này, ngoại trừ nội dung tham khảo từ cơng trình khác nêu rõ luận văn, tơi thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi hồn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan TP HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2009 Tác giả luận văn Đinh Viết Khoa Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - iii - MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i LỜI CAM ĐOAN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .vii DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ viii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯỜNG MẠI 1.1 CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm cho vay BĐS: 1.1.2 Phân loại cho vay BĐS: .3 1.1.3 Những đặc điểm cho vay BĐS: 1.1.4 Vai trò cho vay BĐS: 1.1.4.1 Đối với kinh tế - Xã hội : 1.1.4.2 Đối với NHTM: .5 1.1.4.3 Đối với khách hàng: 1.2 RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm: 1.2.2 Các loại rủi ro cho vay BĐS: 1.2.3 Nguyên nhân dân dẫn đến rủi ro cho vay BĐS: 1.2.4 Hậu rủi ro cho vay BĐS : 1.2.5 Hệ thống tiêu đánh giá rủi ro cho vay BĐS: 1.2.5.1 Tỷ lệ nợ hạn, nợ xấu : .9 1.2.5.2 Dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ: 10 1.2.5.3 Dư nợ cho vay BĐS/Vốn huy động: 10 1.2.5.4 Doanh số cho vay BĐS: .11 1.2.5.5 Phương pháp định giá BĐS: 12 1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS: .13 1.2.6.1 Lạm phát: .13 1.2.6.2 Cơ chế sách tác động đến cho vay BĐS : 13 1.2.6.3 Giá BĐS: .14 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - iv - 1.2.6.4 Nguồn vốn cho vay BĐS: 15 1.2.6.5 Tâm lý nhà đầu tư : 15 1.3 KINH NGHIỆM HẠN CHỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 16 1.3.1 Rủi ro cho vay BĐS số nước : 16 1.3.1.1 Ở Mỹ : 16 1.3.1.2 Ở Nhật: 18 1.3.2 Một số kinh nghiệm hạn chế rủi ro cho vay BĐS NHTM Việt Nam : 22 Kết luận Chương 1: 24 CHƯƠNG 25 THỰC TRẠNG RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ 25 2.1 GIỚI THIỆU SƠ LƯỢC MỘT SỐ NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TPCT 25 2.1.1 Về huy động vốn: .26 2.1.2 Dư nợ cho vay: 26 2.1.3 Xu hướng phát triển sản phẩm tín dụng BĐS Cần Thơ: .27 2.2 KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐBSCL, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ 31 2.2.1 Sự đời: 31 2.2.2 Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh MHB Cần Thơ : 33 2.2.2.1 Tình hình huy động vốn: 33 2.2.2.2 Tình hình sử dụng vốn: 35 2.3 THỰC TRẠNG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MHB CẦN THƠ 37 2.3.1 Các điều kiện cho vay BĐS: 37 2.3.2 Quy trình cho vay BĐS: 39 2.3.3 Sản phẩm cho vay BĐS: 42 2.3.4 Thực trạng cho vay BĐS: 43 2.3.4.1 Thị phần cho vay BĐS: 43 2.3.4.2 Kết cho vay BĐS MHB Cần Thơ : 44 2.3.4.3 Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng : 48 2.3.4.4 Hiệu tín dụng BĐS: .49 2.3.4.5 Chất lượng cho vay BĐS: 50 2.4 THỰC TRẠNG RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ 52 2.4.1 Đánh giá rủi ro tiêu cho vay BĐS MHB Cần Thơ : .52 2.4.1.1 Chỉ tiêu rủi ro nợ xấu : 52 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com -v- 2.4.1.2 Chỉ tiêu rủi ro dư nợ cho vay BĐS/Tổng dư nợ : 53 2.4.1.3 Chỉ tiêu rủi ro doanh số cho vay BĐS : 54 2.4.1.4 Chỉ tiêu rủi ro Dư nợ BĐS/vốn huy động : 55 2.4.2 Thực trạng rủi ro cho vay BĐS MHB Cần Thơ : 56 2.4.2.1 Những hạn chế chủ quan : 56 2.4.2.2 Yếu tố khách quan : .59 Kết luận Chương 66 CHƯƠNG 67 NHỮNG GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 67 CỦA NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ 67 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ ĐẾN NĂM 2015 : 67 3.1.1 Định hướng kinh doanh hệ thống ngân hàng MHB : 67 3.1.2 Định hướng cho vay BĐS MHB Cần Thơ đến năm 2015 : 68 3.2 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI VỚI HỘI SỞ NGÂN HÀNG MHB 70 3.2.1 Gia tăng nguồn vốn huy động trung dài hạn đáp ứng nhu cầu cho vay BĐS : .70 3.2.2 Tăng cường công tác xử lý nợ : 71 3.2.3 Nâng cao chất lượng thẩm định, cho vay BĐS : 72 3.2.4 Quản lý phát triển nguồn nhân lực: 72 3.2.5 Đánh giá định kỳ TSĐB tín dụng BĐS: 74 3.3 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI MHB CHI NHÁNH CẦN THƠ .74 3.3.1 Giải pháp nâng cao chất lượng cho vay BĐS: 74 3.3.2 Trích lập dự phịng rủi ro cho khoản cho vay BĐS cách đầy đủ xác : 76 3.3.3 Hạn chế tối đa khoản cho vay đầu BĐS chứa đựng nhiều rủi ro 76 3.3.4 Củng cố hệ thống quản lý tín dụng: 76 3.3.5 Thường xuyên theo dõi sát diễn biến thị trường BĐS 77 3.4 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NHNN: 77 3.5 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ BỘ NGÀNH CĨ LIÊN QUAN 79 Kết luận Chương 80 KẾT LUẬN 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 82 PHỤ LỤC 83 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - vi - DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CB-CNV Cán công nhân viên CBTD Cán tín dụng DN Dư nợ DNNN Doanh nghiệp Nhà nước ĐBSCL Đồng sông Cửu Long HGĐ Hộ gia đình KH Khách hàng KT-XH Kinh tế-Xã hội LSCB Lãi suất MHB Ngân hàng Phát triển nhà Đồng sông Cửu Long MHB Cần Thơ Ngân hàng Phát triển nhà Đồng sông Cửu Long, Chi nhánh Thành phố Cần Thơ NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM NHTM SXKD Sản xuất kinh doanh TCTD Tổ chức Tín dụng TPCT Thành phố Cần Thơ TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSĐB Tài sản đảm bảo TTCK Thị trường Chứng khoán Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - vii - DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tổng hợp số tiêu hoạt động ngân hàng địa bàn thành phố Cần Thơ qua năm từ 2004 đến tháng 06/2009 25 Bảng 2.2 Kết cho vay BĐS hệ thống NHTM địa bàn TPCT từ năm 2006 đến tháng 6/2009 .27 Bảng 2.3 Tình hình huy động MHB Cần Thơ từ 2006 đến hết 06/2009 33 Bảng 2.4 Một số tiêu hoạt động tín dụng MHB Cần Thơ qua năm 35 Bảng 2.5: Quy trình cấp tín dụng MHB Cần Thơ 40 Bảng 2.6 Kết cho vay BĐS MHB Cần Thơ (2006-06/2009) 45 Bảng 2.7 Một số tiêu liên quan đến cho vay BĐS MHB Cần Thơ 47 Bảng 2.8 Cơ cấu dư nợ cho vay BĐS theo đối tượng khách hàng MHB Cần Thơ từ 2006 đến 06/2009 48 Bảng 2.9 Thu lãi từ cho vay BĐS MHB Cần Thơ qua năm 49 Bảng 2.10 Tốc độ tăng nợ xấu cho vay BĐS từ 2004 đến 06/2009 52 Bảng 2.11 Tốc độ tăng doanh số cho vay BĐS MHB Cần Thơ 54 Bảng 2.12 So sánh tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS tỷ lệ tăng trưởng vốn huy động MHB Cần Thơ từ năm 2006 đến 06/2009 55 Bảng 2.13 LSCB điều chỉnh qua thời kỳ 65 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - viii - DANH MỤC CÁC BẢNG VẼ, ĐỒ THỊ Hình 2.1 Tình hình cho vay NHTM ngành nghề kinh tế địa bàn TPCT đến 30/6/2009 .26 Hình 2.2 Đội ngũ CBTD MHB Cần Thơ trước trụ sở Chi nhánh 31 Hình 2.3 Sơ đồ tổ chức MHB Cần Thơ 32 Hình 2.4: Sơ đồ cấu tổ chức máy quản lý tín dụng MHB Cần Thơ 40 Hình 2.5 Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS MHB Cần Thơ so với toàn địa bàn 43 Hình 2.6 So sánh chất lượng cho vay BĐS MHB Cần Thơ với toàn địa bàn Thành phố Cần Thơ 50 Hình 2.7 Biểu đồ tỷ trọng dư nợ BĐS tổng dư nợ MHB Cần Thơ 53 Hình 2.8 NHNN điều tiết Lãi suất Cơ qua thời kỳ 62 Hình 2.9 Tỷ lệ dự trữ bắt buộc áp dụng NHTM Nhà nước 64 Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần Thơ Đinh Viết Khoa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 76 - thay đổi lịch trả nợ khoản vay có lịch trả nợ chưa phù hợp với nguồn thu nhập khách hàng nhằm gia tăng doanh số thu nợ, hạn chế bớt rủi ro kỳ hạn 3.3.2 Trích lập dự phịng rủi ro cho khoản cho vay BĐS cách đầy đủ xác : Cần trích lập dự phịng rủi ro cho khoản cho vay BĐS cách xác đầy đủ, nghiêm cấm việc che dấu nợ xấu, phản ánh không mức độ rủi ro thực tế khoản nợ để khơng phải trích lập, làm đẹp sổ sách, gia tăng lợi nhuận Không phải đợi đến khoản vay hạn, phát sinh rủi ro trích lập MHB trích lập đánh giá độ rủi ro dựa việc chấm điểm xếp loại tín dụng khách hàng, điểm thấp mà ngân hàng định cho vay thực trích lập dự phịng đưa vào danh mục khoản vay có khả rủi ro để thường xuyên theo dõi, giám sát có biện pháp xử lý 3.3.3 Hạn chế tối đa khoản cho vay đầu BĐS chứa đựng nhiều rủi ro Nguồn trả nợ xác định từ việc bán tài sản chấp để trả nợ khơng có nguồn thu ổn định từ hoạt động kinh doanh khác mang lại Chính hoạt động đầu tạo nên sốt BĐS thời gian qua 3.3.4 Củng cố hệ thống quản lý tín dụng: Xây dựng Phịng kinh doanh, Phòng quản lý rủi ro phận pháp chế vững mạnh, tập trung người có lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu rộng hoạt động tín dụng thị trường BĐS MHB Cần Thơ cần thiết phải thành lập phận pháp chế “đúng nghĩa” Nhân phận phải thật am hiểu luật, tốt nghiệp ngành luật để thay mặt ngân hàng việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên cho vay, đồng thời tiếp cận, tạo mối quan hệ với quan tòa án, thi hành án để thúc đẩy nhanh trình xử lý khoản nợ khởi kiện Xây dựng sách quản lý rủi ro tín dụng giai đoạn, điều chỉnh kịp thời nội dung chưa phù hợp hợp đồng tín dụng, hợp đồng chấp, quy trình thẩm định tín dụng, định giá tài sản đảm bảo nợ vay Nâng cấp, thay đổi thiết lập công cụ theo dõi nợ xấu, nợ hạn cho CBTD nhắc nợ tự động qua hệ thống SMS Banking hay phần TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 77 - mềm riêng hỗ trợ cho công tác quản lý nợ CBTD Hiện nay, MHB Cần Thơ sử dụng công cụ theo dõi nợ xấu, nợ hạn phần mềm máy tính FoxPro cũ kỹ lạc hậu MHB Cần Thơ cần quan tâm đến công tác quản lý quan hệ khách hàng, bước hoàn thiện sở liệu khách hàng, tập quán, thói quen đầu tư, vay mượn họ, phục vụ cho việc xây dựng chiến lược phát triển Chi nhánh theo giai đoạn phát triển Thành phố Cần nắm bắt hội khả tăng cường mảng dịch vụ phi tín dụng, để đảm bảo an tồn trì lợi nhuận giai đoạn siết chặt tín dụng vỡ bong bóng BĐS 3.3.5 Thường xuyên theo dõi sát diễn biến thị trường BĐS Tăng cường khả dự báo diễn biến thị trường BĐS địa bàn hoạt động nhằm có biện pháp điều chỉnh kịp thời, không bị động trước tác động thị trường Định kỳ tháng, MHB Cần Thơ nên khảo sát đơn giá đất theo biến động giá thị trường để làm sở định giá TSĐB Việc thường xuyên cập nhật giá đất theo thị trường giúp cho cán thẩm định xác định giá trị BĐS cách dễ dàng, sát với giá trị thực tế BĐS, giúp cho ngân hàng giảm thiểu rủi ro không thu hồi đủ nợ gốc, lãi trường hợp phải bán tài sản không đủ để thu nợ định giá tài sản cao so với giá thị trường hội dành lấy khách hàng tốt định giá thấp, khách hàng bỏ ngân hàng khác Ngoài ra, MHB Cần Thơ cần cập nhật thông tin quy hoạch, giải tỏa địa bàn thành phố để tránh phải nhận tài sản nằm khu quy hoạch, giải tỏa phải xử lý tài sản để thu hồi nợ khó lý tài sản thuộc diện khó tìm dược người có nhu cầu nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc khu quy hoạch nhà nước quy hoạch phục vụ cho dự án 3.4 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI NHNN: Cho vay BĐS hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, nhiên, hoạt động có vai trò quan trọng việc phát triển thị trường nhà đất đóng góp lớn vào TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 78 - phát triển kinh tế đất nước NHNN cấm NHTM cho vay BĐS được, song cần có biện pháp kiểm soát hoạt động Dưới số giải pháp tác giả NHNN: NHNN địa phương định kỳ nên có đợt kiểm tra chuyên đề BĐS NHTM tình hình dư nợ BĐS, nợ xấu, nợ hạn BĐS, tỷ trọng vốn ngắn hạn cho vay BĐS … để từ có khuyến nghị mang tính chất cảnh báo rủi ro hoạt động cho vay BĐS NHTM NHNN Việt Nam cần thiết ban hành văn quy định riêng hoạt động cho vay BĐS NHTM mang tính thống tùy theo vùng, miền, địa phương phù hợp với tốc độ đô thị hóa nhằm hạn chế tình trạng bong bóng BĐS tác nhân gây khủng hoảng kinh tế mà nguyên nhân chủ yếu việc bơm tín dụng cho thị trường Nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng Hiện nay, Trung tâm thơng tin tín dụng (CIC) đóng vai trị quan trọng việc quản lý rủi ro NHTM, nơi chia sẻ khai thác thông tin ngân hàng với nhau, hỗ trợ cho TCTD việc định tín dụng, rút ngắn thời gian giải hồ sơ vay vốn góp phần giảm chi phí cơng tác thẩm định Chính NHNN cần đưa nhiều giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động, nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng CIC Cần thiết thành lập công ty mua bán nợ nước kêu gọi nước tham gia vào việc mua bán nợ NHTM Việt Nam Việc mua bán nợ làm lành mạnh tình hình tài chính, làm đẹp sổ sách ngân hàng hết đẩy rủi ro xa, đặc biệt mua bán nợ xấu ngân hàng làm lành mạnh mạch máu, khơi thông nguồn vốn cho kinh tế Để làm điều này, NHNN Việt Nam cần thiết lập hệ thống pháp lý hoàn hảo tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường mua bán nợ phát triển NHNN Việt Nam cần rút học kinh nghiệm quý báu ảnh hưởng đến hoạt động ngành ngân hàng từ hoạt động cho vay BĐS đặc biệt từ khủng hoảng tín dụng BĐS Mỹ vừa qua Trên sở đó, tiếp tục theo TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 79 - dõi sát diễn biến khủng hoảng để từ có động thái phù hợp, đặc biệt bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam đà hồi phục nguy lạm phát nước có khả tái diễn thời gian tới 3.5 GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ VÀ BỘ NGÀNH CÓ LIÊN QUAN Giám sát thường xuyên thị trường BĐS - Bong bóng BĐS mối đe dọa cho ổn định kinh tế trị Việt Nam nói chung hệ thống ngân hàng nói riêng Nếu để bong bóng vỡ hậu thật khơn lường, giá tài sản giảm đột ngột làm tăng nợ xấu ngân hàng, dẫn đến tình trạng vỡ nợ, phá sản hàng loạt Vì vậy, phủ, ngành hữu quan thường xuyên theo dõi bong bóng này, thấy căng nên xì bớt tốt vận dụng sách thuế đánh vào bất động sản Thống văn pháp luật - Việc xử lý tài sản chấp gặp nhiều khó khăn qui định chồng chéo, không rõ ràng, phối hợp chưa nhịp nhàng ban ngành Cần thiết phải rà soát, điều chỉnh văn pháp quy cho quán nhằm tạo điều kiện cho TCTD dễ dàng thực theo, tránh lãng phí thời gian nhân lực phục vụ cho công tác xử lý nợ Việc xử lý TSĐB dễ dàng hạn chế tình trạng đảo nợ, giảm bớt chi phí trích lập dự phòng rủi ro tăng hiệu hoạt động kinh doanh NH Những vấn đề phát sinh từ việc nhận chấp tài sản hình thành tương lai nhiều tranh cãi, văn hướng dẫn lại chưa rõ ràng không giải vướng mắc thực tế Các quan hữu quan cần nghiên cứu kỹ vấn đề sở tham khảo NHTM quan có liên quan việc xây dựng qui định, hướng dẫn hoạt động công chứng, chứng thực đăng ký giao dịch đảm bảo Tạo vốn cho thị trường BĐS - Bằng sách mình, Chính phủ cần tìm biện pháp thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực BĐS Đây kênh huy động vốn, kêu gọi đầu tư vào BĐS hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước Từng địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước vào BĐS Cơ TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 80 - quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển BĐS, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập trung tâm phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công BĐS Đồng thời thống với nhà đầu tư mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà bán, mức giá, trách nhiệm xã hội …Bên cạnh đó, để tăng khả huy động vốn, cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS huy động vốn cách bán sản phẩm theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức NHTM đảm nhận Đồng thời, cần phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường BĐS để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả chủ đầu tư Các quy định quy hoạch, phát triển sở hạ tầng cần công khai rộng rãi cơng chúng để tránh tình trạng đầu tạo khan nguồn cung để trục lợi Kết luận Chương Trên sở lý luận cho vay BĐS rủi ro hoạt động cho vay BĐS chương 1, thực trạng cho vay BĐS rủi ro hoạt động cho vay BĐS MHB Cần Thơ chương Từ thực tế hoạt động chi nhánh thời gian qua với khó khăn tồn riêng, chương 3, tác giả đề xuất số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS NHTM nói chung MHB Cần Thơ nói riêng Các giải pháp tầm vi mô : MHB cần cấu lại máy hoạt động khu vực tín dụng để đảm bảo nâng cao lực cán bộ, nâng cao chất lượng thẩm định, quản lý tín dụng, quản lý rủi ro hoạt động cho vay BĐS Giải pháp vĩ mô : NHNN quan hữu quan cần tăng cường công tác giám sát, điều hành định hướng hoạt động cho vay BĐS NHTM Tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ cho NHTM trình tác nghiệp đặc biệt công tác xử lý nợ Khai thác cho nguồn vốn dài hạn ổn định, giá rẻ từ nước phục vụ nhu cầu vốn cho doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực BĐS nhằm góp phần phát triển thị trường BĐS Việt Nam TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 81 - KẾT LUẬN Thị trường BĐS Việt Nam nói chung TPCT nói riêng thị trường đầy tiềm triển vọng, với phát triển kinh tế nay, TPCT “tầm ngắm” nhiều nhà đầu tư BĐS tiềm thị trường Nhu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê, nhà xưởng sản xuất … lớn tương lai phù hợp với định hướng Đảng Nhà nước đưa TPCT trở thành Thành phố công nghiệp trước năm 2020 Trong giai đoạn nay, hệ thống ngân hàng có tầm vai trị vơ quan trọng, kênh cung ứng vốn cho kinh tế, đặc biệt có đóng góp lớn việc phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên hoạt động cho vay BĐS chứa đựng nhiều rủi ro hệ thống ngân hàng nói chung MHB Cần Thơ nói riêng, ảnh hưởng xấu đến thị trường tiền tệ ngân hàng kinh tế Việt Nam thời gian vừa qua Vì vậy, việc hạn chế rủi ro cho vay BĐS MHB Cần Thơ quan trọng hoạt động kinh doanh, đảm bảo an toàn vốn chi nhánh, góp phần ổn định thị trường BĐS giai đoạn phát triển Thành phố Đây nội dung xuyên suốt luận văn Qua quan điểm trình bày luận văn, thân hy vọng giúp cho MHB Cần Thơ thấy rõ tầm quan trọng việc phải hạn chế rủi ro hoạt động cho vay BĐS chi nhánh, nhìn nhận mặt hạn chế, tồn thời gian qua để có giải pháp phù hợp định hướng kịp thời hoạt động cho vay BĐS Do thời gian nghiên cứu luận văn chưa nhiều, kinh nghiệm kiến thức thân cịn hạn chế, luận văn cịn nhiều thiết sót Rất mong nhận ý kiến đóng góp chân thành q thầy để luận văn hoàn chỉnh Xin chân thành cảm ơn TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 82 - TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo Kinh tế - Xã hội hàng tháng hàng năm Chính phủ Nghị Bộ Chính trị xây dựng phát triển Thành phố Cần Thơ thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, số 45-NQ/TW, ban hành ngày 17 tháng 02 năm 2005 Nhóm nghiên cứu Harvard Kennedy School, Bài thảo luận sách số 1, 2, chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright; Tháng 2/2008, 6/2008, 8/2008 01/2009 UBND Thành phố Cần Thơ, tháng 05/2008, Đề án đề nghị công nhận Thành phố Cần Thơ đạt tiêu chuẩn đô thị loại I Websites: www.baocantho.com.vn Báo Cần Thơ www.chinhphu.vn Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam www.diaoconline.vn Trang thông tin địa ốc www.gso.gov.vn Tổng cục Thống kê Việt Nam www.nhandan.com.vn Báo Nhân dân www.imf.org Quỹ tiền tệ quốc tế www.sbv.org Ngân hàng Nhà nước Việt Nam www.vneconomy.com.vn Thời báo Kinh tế Việt Nam điện tử www.vir.com.vn Báo Đầu Tư www.thongtinphapluatdansu.wordpress.com Thông tin pháp luật BIS Papers No “The financial crisis in Japan during the 1990s: how the Bank of Japan responded and the lessons learnt”, www.bis.org, October 2001 Dick K Nanto, “The U.S Financial Crisis: Lessons From Japan”, www.assets.opencrs.com, September 29, 2008 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 83 - PHỤ LỤC Phụ lục Danh sách TCTD địa bàn TPCT tính đến 30/6/2009 Khối TCTD Stt NHTM Nhà nước 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 NHTM 20 Cổ Phần 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 NH Liên doanh 36 37 Quỹ Tín dụng 38 Nhân dân 39 40 TCTD Phi NH 41 Tên Ngân hàng Cơng Thương Chính sách Xã hội Đầu Tư - Phát Triển Nông Nghiệp Cần Thơ Ngoại Thương Nhà ĐBSCL Á Châu An Bình Bắc Á Đại Tín Đơng Á Đơng Nam Á Gia Định Hàng hải Hội sở Miền Tây Kiên Long Kỹ Thương Nam Việt NH Petrolimex Nhà TPHCM Phương Đông Phương Nam Qn Đội Quốc tế Sài Gịn Sài Gịn Cơng Thương Sài Gịn Hà Nội Sài Gịn Thương Tín Tiền Phong Việt Á Việt Nam Thương Tín VPBank Xuất Nhập Khẩu Cần Thơ Indovina Mekong Tín Nghĩa Thạnh An Cty Cho thuê Tài Cty Tài Dầu khí Cùng hệ thống địa bàn Cơng Thương KCN Trà Nóc Nơng Nghiệp Ninh Kiều Ngoại Thương Trà Nóc Sài Gịn Công Thương Thốt Nốt Xuất Nhập Khẩu Cái Khế TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 84 - TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com Phụ lục Một số tiêu hoạt động ngân hàng liên quan đến cho vay bất động sản NHTM địa bàn Thành phố Cần Thơ năm 2007-2008 Đơn vị tính : Tỷ VNĐ A Năm 2007 Doanh số cho vay Dư nợ cho vay Ngân hàng Nợ xấu Nợ xấu BĐS % ∑ BĐS % ∑ BĐS % ∑ BĐS % ∑ BĐS % ∑ BĐS % 3=2:1 6=5:4 9=8:7 10 11 12=11:10 13 14 15=14:13 16 17 18=17:16 - 0,00% 662 0,04 25,66% 737 630,18 105,23 16,70% 3.282,38 65,33 1,99% 7,69 Á Châu-CN Cần Thơ 516,00 67,00 12,98% 1.410,93 45,90 3,25% 0,15 5,46% 10.778,00 77,60 0,72% 23,00 330,00 55,65% 703,00 2.053,00 Việt Á-CN Cần Thơ 593,00 Đầu Tư-CN Cần Thơ 923,00 MHB-CN Cần Thơ 811,31 ( Nguồn : NHNN Việt Nam) Năm 2008 Doanh số cho vay ∑ Công Thương-CN Cần Thơ Ngoại Thương-CN Cần Thơ Dư nợ cho vay 112,00 27,50 2,98% 2.595,00 338,51 41,72% 1.073,74 368,00 52,35% 25,60 2,00 0,99% 34,00 225,06 20,96% 20,28 18,90 82,17% 1.882 0,25 0,00% 660 0,74% 1.069 14,52 71,60% 853 60 9,06% 2.947 15 0,50% 100 13,60% 6.516 54 0,83% 6,51% 10.426 29 0,28% 225 123 181 27,48% 63 458 5,90% 3.172 368 43,20% 932 207 45,28% 47 - 6,67% 0,00% 13 5,74% 33 25,55% 1,47% 143 15 10,39% 260 27,93% 20 19 99,56% - 85 - Phụ lục 3: Trích dẫn Nghị Bộ Chính trị xây dựng phát triển thành phố Cần Thơ thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước số 45-NQ/TW, ngày 17 tháng 02 năm 2005 II Phương hướng, nhiệm vụ phát triển thành phố Cần Thơ đến năm 2020 …phấn đấu xây dựng phát triển Thành phố Cần Thơ thành thành phố đồng cấp quốc gia văn minh, đại, xanh, sạch, đẹp, xứng đáng thành phố cửa ngõ vùng hạ lưu sông Mê Kông; trung tâm công nghiệp, trung tâm thương mại – dịch vụ, du lịch, trung tâm giáo dục – đào tạo khoa học – công nghệ, trung tâm y tế văn hóa, đầu mối quan trọng giao thông vận tải nội vùng liên vận quốc tế; địa bàn trọng điểm giữ vị trí chiến lược quốc phịng, an ninh vùng đồng sông Cửu Long nước Cần Thơ phải phấn đấu địa phương đầu cơng nghiệp hóa, đại hóa để trở thành đô thị loại I trước năm 2010 trở thành thành phố công nghiệp trước năm 2020, cực phát triển, đóng vai trị động lực thúc đẩy mạnh mẽ phát triển toàn vùng III Tổ chức thực Về số vấn đề cụ thể: 3.1 … xúc tiến đầu tư chương trình, dự án quan trọng, then chốt, dự án hạ tầng thiết yếu thành phố Cần Thơ khu vực đề cập Nghị 21-NQ/TW Bộ Chính trị Chỉ thị 14/CT-TTg Thủ tướng Chính phủ 3.2 Bố trí đầu tư xây dựng số cơng trình mới, quan trọng, có tác dụng lan tỏa, mở rộng nâng cấp sân bay Trà Nóc thành sân bay quốc tế, xây dựng cảng Cái Cui cụm cảng Cần Thơ thành cảng trung tâm vùng …; xây dựng tuyến đường Bốn Tổng – Một Ngàn, Mậu Thân – Trà Nóc, nối đường 91 với Nam sơng Hậu, tuyến Quốc lộ 1A vòng cung – nối lộ tuyến 80, tuyến lộ Cần Thơ – Xà No – Vị Thanh, nâng cấp mở rộng quốc lộ 91, xây dựng bờ kè sông Hậu sông Cần Thơ (đoạn qua nội ô) để chống sạt lở tạo cảnh quan cho thành phố T/M BỘ CHÍNH TRỊ TỔNG BÍ THƯ Đã ký Nông Đức Mạnh” TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 86 - Phụ lục : Mối quan hệ lạm phát tăng trưởng tín dụng Việt Nam Nguồn: IMF, Thống kê Tài Quốc tế (International Financial Statistics) Từ cuối năm 2007 đến năm 2008, tỷ lệ lạm phát Việt Nam theo báo cáo nằm khoảng 25-30% Tình hình thiên tai, dịch bệnh nước giá lương thực, giá nguyên, nhiên liệu giới tăng cao nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ lạm phát Tuy nhiên, nguyên nhân quan trọng tăng cung tiền mở rộng tín dụng nhanh chóng dẫn đến kết tỷ lệ lạm phát 2008 cao hai đến bốn lần so với nước láng giềng Hình cho thấy tỷ lệ lạm phát, tăng trưởng tín dụng lãi suất tái cấp vốn NHNN Nó minh họa rõ nét mối tương quan mạnh lạm phát tăng trưởng tín dụng Lãi suất tái cấp vốn, lãi suất sách quan trọng theo NHTM vay từ NHNN, không thay đổi suốt giai đoạn 2002-2006, tỷ lệ lạm phát tốc độ tăng trưởng tín dụng thay đổi mạnh Khi có áp lực lạm phát nặng nề năm 2007-2008, NHNN tăng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc NHTM nhằm kìm hãm tăng trưởng tín dụng Trong thời gian này, Chính phủ thực sách tiền tệ thắt chặt để rút bớt tiền từ lưu thông NHNN nhằm kiềm chế lạm phát Mức tăng trưởng tín TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 87 - dụng từ 54% giảm xuống 30% khiến lãi suất vay nóng (qua đêm) liên ngân hàng lên đến 15-30%/năm, thị trường tự dân áp dụng 2%/tháng tương đương 24%/năm, NHNN điều chỉnh lãi suất lên 12% 14% vào tháng 05 06 năm 2008 khởi đầu cho chạy đua lãi suất NHTM, mà khởi đầu NHTM cổ phần nhỏ, buộc NHTM lớn phải theo Để huy động vốn, giữ khách hàng cũ không bỏ đi, phải nâng lãi suất huy động sát với diễn biến thị trường vốn Chính điều tạo mặt lãi suất huy động mới, lại tiếp tục cạnh tranh đẩy lãi suất huy động lên, có ngân hàng đưa lãi suất huy động gần sát lãi suất tín dụng, kinh doanh ngân hàng thời kỳ lỗ lớn thực hiện, gây bất ổn cho hệ thống NHTM Lãi suất tăng cao để hút tiền về, kiềm chế tăng trưởng tín dụng nóng cần thiết Song từ đua lãi suất NHTM thời gian qua có tác động tiêu cực thị trường tài chính, kinh tế hoạt động kinh doanh NH Và đặc biệt ảnh hưởng lớn khách hàng, doanh nghiệp vay vốn, lãi suất cho vay mức cao làm gia tăng chi phí lãi vay, giảm sức cạnh tranh doanh nghiệp, hiệu kinh doanh không cao làm giảm đầu tư tư nhân, khả toán nợ đến hạn khách hàng bị ảnh hưởng, tình trạng nợ xấu, nợ hạn gia tăng tương lai gần điều khó tránh khỏi Chính sách tiền tệ thắt chặt số tiền đầu tư vào BĐS rút khỏi lưu thông Do thiếu vốn, bị khống chế hạn mức tín dụng, NHTM hạn chế cho vay, khiến nhiều nhu cầu vốn hợp lý cho sản xuất kinh doanh bị hạn chế, vốn cho thị trường BĐS trở nên khan hiếm, dẫn đến tình trạng đóng băng thị trường BĐS tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS NHTM tăng lên đáng kể Như lạm phát tăng cao làm suy yếu, chí phá vỡ thị trường vốn, ảnh hưởng đến hoạt động NHTM nói chung hoạt động cho vay BĐS nói riêng Sự không ổn định giá bao gồm giá vốn, làm suy giảm lòng tin nhà đầu tư dân chúng, gây khó khăn cho lựa chọn định khách hàng thể chế tài – tín dụng Vì vậy, xét góc độ NHTM cần có biện pháp kiềm chế lạm phát TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 88 - Phụ lục : Tương tác thị trường BĐS chứng khoán BĐS gần mối quan tâm thường trực cá nhân tiềm lực tài cải thiện vào lúc cần xếp lại cấu tài sản nắm giữ Đặc tính thể rõ kinh tế Việt Nam có bước tiến tích cực, cải tích lũy người dân nhiều BĐS xem phương tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng ngoại tệ mạnh Xu hướng tăng giá BĐS động lực quan trọng khiến thị trường ngày sôi động lấn át hình thức đầu tư tiết kiệm truyền thống Tuy nhiên, TTCK lại phương thức để sử dụng nguồn vốn thặng dư xã hội, không lưu trữ giá trị mà cịn có khả mang lại nguồn lợi đáng kể thời gian ngắn Với thăng hoa TTCK từ nửa cuối năm 2006 năm 2007, đầu tư TTCK thực trở thành lựa chọn đưa cân nhắc với BĐS Thậm chí, nhiều thời điểm cao trào, tập trung tài lực cho kinh doanh chứng khốn cịn lý để rời bỏ tài sản nhà đất nắm giữ (đặc biệt với định cá nhân) Quý I/2007 ghi nhận mức cầu BĐS tăng vọt nhà đầu tư thắng lợi từ sàn chứng khoán Lượng tiền mặt thu từ khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán khơng góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS, mà cịn tạo tính khoản cao cho thị trường Đến quý II/2007, giá nhà đất tăng chóng mặt Tác động tâm lý thể rõ hành vi vội vã tham gia thị trường BĐS Những người thực có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm sở hữu BĐS phù hợp với nguyện vọng khả tài trước giá leo thang, có khoảng 50 - 60% người đầu Sụt giảm TTCK từ sau tháng 4/2007 phần buộc nhà đầu tư điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc hai lựa chọn BĐS hay chứng khốn Sang đầu quý III/2007, giá nhà đất bình ổn Và rồi, trước biến động khó lường tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư lần TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 89 - tập trung vào BĐS với tài sản thực Giá BĐS khơng tăng đột ngột trì liên tục xu lên, tập trung vào đất dự án Sau sốt nóng 2007, thị trường BĐS giảm nhiệt mạnh vào cuối 2008 định dừng cấp thêm tín dụng Khi ngân hàng lo giữ khả khoản hiển nhiên doanh nghiệp khơng có vốn để đầu tư Giá BĐS rớt thảm hại, chí đến mức 50% thời điểm đầu 2009, khiến nhiều doanh nghiệp đứng bên bờ phá sản Rõ ràng, TTCK có mối quan hệ tương quan với BĐS Các tác động có chiều ngược chiều chịu nhiều ảnh hưởng yếu tố tâm lý TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com - 90 - NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬN VĂN Trong giai đoạn nay, mà kinh tế nước nhà giai đoạn phát triển, gắn liền trình phát triển đô thị với tốc độ nhanh Làm để hạn chế bớt rủi ro tín dụng nói chung rủi ro cho vay bất động sản nói riêng xem cơng tác trọng tâm hầu hết Ngân hàng Thương mại Việt Nam Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro cho vay bất động sản không dễ, cần phải xác định nguồn gốc, nguyên nhân vấn đề hoạt động thực tiễn giúp cho công tác hạn chế rủi ro hiệu Luận văn đề tài “Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay BĐS Ngân hàng MHB Cần Thơ” cung cấp khoa học, luận thực tiễn nêu lên phần lớn giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại nói chung Ngân hàng MHB Cần Thơ nói riêng Luận văn thể điểm sau: 1- Luận văn trình bày tương đối đầy đủ vấn đề lý luận công tác cho vay bất động sản rủi ro cho vay bất động sản Ngân hàng thương mại 2- Luận văn tìm hiểu thực trạng cho vay bất động sản MHB Cần Thơ, qua phân tích tồn MHB Cần Thơ thời gian qua, đánh giá rủi ro tiêu cho vay BĐS, phân tích nguyên nhân dẫn đến rủi ro cho vay bất động sản, sở đưa số giải pháp giúp MHB Cần Thơ hạn chế bớt rủi ro cho vay bất động sản, góp phần nâng cao lực cạnh tranh chi nhánh 3- Luận văn đưa giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động mang tính thực tiễn, sát với tình hình hoạt động kinh doanh tổ chức tín dụng Các giải pháp khơng có ý nghĩa MHB Cần Thơ mà cịn có ý nghĩa Ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Cần Thơ Và hết cịn có ý nghĩa thiết thực hệ thống Ngân hàng thương mại Việt Nam việc hạn chế rủi ro cho vay bất động sản TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ... ĐINH VIẾT KHOA GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG CHI NHÁNH THÀNH PHỐ CẦN THƠ Chuyên ngành: Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12... thiểu rủi ro tăng lực cạnh tranh cho Ngân hàng Đây lý mà tác giả chọn đề tài “ Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay BĐS MHB Cần Thơ? ?? để nghiên cứu Giải pháp hạn chế rủi ro cho vay bất động sản MHB Cần. .. 67 NHỮNG GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN 67 CỦA NGÂN HÀNG MHB, CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ 67 3.1 ĐỊNH HƯỚNG CHO VAY BĐS TẠI NGÂN HÀNG MHB, VÀ CHI NHÁNH MHB CẦN THƠ ĐẾN NĂM