(LUẬN văn THẠC sĩ) phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

GIỚI THIỆU

Bối cảnh nghiên cứu

Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là quá trình xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền tảng các công trình cũ đã bị phá bỏ theo quy hoạch đã được phê duyệt Quá trình này không chỉ đơn thuần là xây mới mà còn tác động sâu sắc đến đời sống xã hội, tạo ra những mối quan hệ phức tạp Mặc dù mang lại diện mạo mới cho đô thị, nhưng tái thiết đô thị cũng có thể dẫn đến những hệ quả không mong muốn, như việc người nghèo buộc phải di chuyển đến nơi khác và làm giảm bản sắc văn hóa của khu vực trước đây.

Việt Nam đang tiến hành tái thiết đô thị, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, với các dự án như cải tạo khu chung cư cũ, nâng cấp hạ tầng công cộng và mở rộng hệ thống giao thông Tuy nhiên, quá trình này diễn ra chậm do những vấn đề về đền bù, giải phóng mặt bằng và xác định lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư Ông Phạm Sỹ Liêm cho rằng lợi ích chủ yếu rơi vào các nhà kinh doanh bất động sản, trong khi PGS.TS Phạm Duy Nghĩa chỉ ra rằng sự không rõ ràng về quyền tài sản là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở cho việc tái thiết đô thị hiệu quả.

Hệ lụy từ việc không dám đầu tư lớn vào năm 2015 đã khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, trong khi những nhóm người có quyền quyết định lại hưởng lợi từ sự phát triển khu đất Nhà nước không thu được thuế, và người dân sống trong khu vực đó phải chịu tổn thất do việc thu hồi đất mà không nhận được đền bù tương xứng.

Chợ truyền thống Tân Bình phản ánh tình trạng quyền tài sản không rõ ràng, gây thiệt hại cho tiểu thương và mang lại lợi ích cho các nhóm khác trong dự án tái phát triển Sự xuống cấp của chợ đã ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, làm giảm chất lượng dịch vụ và trải nghiệm của khách hàng.

Vào giai đoạn 2008 – 2010, Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định xây dựng lại Chợ Tân Bình theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND, nhằm phát triển hệ thống chợ, siêu thị và trung tâm thương mại Trong số 100 chợ cần sửa chữa, nâng cấp hoặc chuyển công năng, Chợ Tân Bình được xác định là một trong những ưu tiên Tuy nhiên, vào ngày 19/9/2014, khi UBND Quận Tân Bình công bố dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình thành trung tâm thương mại kết hợp chợ truyền thống theo hình thức hợp tác công tư, dự án đã gặp phải sự phản đối mạnh mẽ từ các tiểu thương, dẫn đến việc tạm ngưng triển khai dự án.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Việc xây dựng lại Chợ Tân Bình là cần thiết do tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Tuy nhiên, quá trình triển khai gặp phải sự phản đối từ tiểu thương, những người bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dự án Để đánh giá tác động của các bên liên quan, đề tài “Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM” sẽ cung cấp những kiến nghị phù hợp nhằm đảm bảo thành công cho việc tái thiết Chợ.

Dựa trên việc nghiên cứu và phân tích các khung lý thuyết đã học, bài viết sẽ áp dụng vào tình huống thực tế tại CTT Tân Bình và lần lượt khảo sát các câu hỏi liên quan.

 Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên quan,trước và sau khi xây lại?

 Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại sao?

 Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?

Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính qua nghiên cứu tình huống được áp dụng trong Dự án xây dựng lại Chợ truyền thống Tân Bình Tác giả sử dụng phân tích lợi ích chi phí, phương pháp thẩm định giá và số liệu thống kê, cùng với thông tin khảo sát trực tiếp để thu thập dữ liệu liên quan đến đối tượng nghiên cứu Qua đó, các bằng chứng được diễn giải một cách định tính, từ đó đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể cho vấn đề nghiên cứu.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của bài viết tập trung vào bốn bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình Các đối tượng nghiên cứu bao gồm: 1) tiểu thương hiện tại, 2) tiểu thương mới sẽ tham gia kinh doanh trong chợ sau khi được xây dựng, 3) đơn vị trúng thầu xây dựng chợ, và 4) Nhà nước, đại diện là Ban quản lý Chợ, đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND quận Tân Bình.

Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại các chợ có đặc điểm tương tự như Chợ An Đông, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương và Phạm Văn Hai.

Bố cục luận văn

Luận văn gồm 05 chương nhằm đạt được mục tiêu nghiên cứu Chương 1 giới thiệu bối cảnh và vấn đề nghiên cứu Chương 2 trình bày khung lý thuyết phân tích Chương 3 tập trung vào dự án xây dựng lại chợ và giá trị của Chợ Tân Bình Chương 4 ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan và phân tích nguyên nhân cũng như những bất cập trong việc phân chia giá trị quyền khai thác Cuối cùng, Chương 5 kết luận các vấn đề quan trọng và đề xuất chính sách để tái thiết thành công công trình.

TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com

KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH

Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả áp dụng khung phân tích thẩm định dự án từ tài liệu "Phân tích Chi phí và Lợi ích cho các quyết định đầu tư" của Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger Mục tiêu là xác định giá trị tài chính tổng đầu tư của dự án, từ đó tính toán giá trị tài chính (NPV f TIP) nhằm đánh giá hiệu quả đầu tư.

Để xác định giá trị hiện tại của dòng ngân lưu tài chính từ dự án, cần thực hiện ước lượng các dòng ngân lưu này và áp dụng tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC) Việc này giúp tính toán NPV (Giá trị hiện tại ròng) của dự án một cách chính xác.

Trong đó: Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t

Chi phí dự án tại thời điểm t (Ct) được xác định dựa trên tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (r), bao gồm chi phí vốn chủ sở hữu (rE) và chi phí nợ vay (rD), cùng với thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (tC).

E: giá trị vốn chủ sở hữu

Xác định rE dựa theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM):

Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường rE = rf + β i (E[r M ] – r f )

Do hạn chế trong việc ước lượng beta của các công ty Việt Nam thông qua dữ liệu cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, chúng ta sẽ ước lượng r E một cách gián tiếp bằng cách sử dụng các thước đo chuẩn từ thị trường chứng khoán phát triển như Hoa Kỳ.

Chi phí vốn chủ sở hữu dự án ở Việt Nam

= Chi phí vốn chủ sở hữu dự án tương tự ở Hoa Kỳ

+ Mức bù rủi ro quốc gia

E[r i ] VN = r f US + β i (E[r M ] US – r f US ) + RP c + RP e

E[ri] VN : suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam

RPc : mức bù rủi ro quốc gia

RPe : mức bù rủi ro hối đoái

Mục tiêu của phân tích không phải là quyết định đầu tư, mà là đánh giá giá trị của các yếu tố liên quan đến dự án Phân tích này giúp xem xét cách các yếu tố này sẽ tác động và thay đổi khi giả định dự án đạt được mức giá trị NPV f TIP nhất định.

Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá

Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh (ĐKD), tác giả áp dụng các phương pháp thẩm định giá (TĐG) theo quy định của Bộ luật dân sự, nhằm xác định giá trị tài sản phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể Trong luận văn, tác giả sử dụng ba phương pháp chính là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập để thực hiện việc thẩm định.

Phương pháp thẩm định giá (TĐG) dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã được giao dịch thành công hoặc đang được mua, bán trên thị trường tại thời điểm cần TĐG Điều này giúp ước tính giá trị thị trường của tài sản một cách chính xác và hiệu quả (Bộ tài chính, 2008a).

Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước:

Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là nghiên cứu thị trường để thu thập thông tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự Việc này giúp đảm bảo tính chính xác và đáng tin cậy của kết quả thẩm định.

Bước 2 là thu thập và kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ những tài sản tương tự hoặc cùng loại với tài sản cần thẩm định giá (TĐG) vào thời điểm hiện tại hoặc gần nhất.

Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn;

Bước 4 trong quá trình định giá tài sản là phân tích và xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá (TĐG) Dựa trên những khác biệt này, thực hiện điều chỉnh giá cho các tài sản so sánh nhằm tìm ra mức giá chỉ dẫn cho từng tài sản Nguyên tắc điều chỉnh được áp dụng là lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn: nếu tài sản so sánh có yếu tố kém hơn, giá sẽ được điều chỉnh tăng; nếu yếu tố vượt trội, giá sẽ được điều chỉnh giảm; và nếu các yếu tố tương tự, sẽ không có điều chỉnh nào.

Bước 5 là quá trình phân tích và tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, nhằm rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện Qua đó, chúng ta có thể ước tính và xác định mức giá cho tài sản thẩm định (TĐG).

Chi phí là số tiền cần thiết để mua, sản xuất hoặc xây dựng tài sản, và phương pháp chi phí được sử dụng để xác định giá trị thị trường của tài sản tương tự (Bộ tài chính, 2008b) Đây là yếu tố quan trọng trong việc ước tính giá trị tài sản, và trong một số trường hợp, chi phí có thể là cách tiện lợi để đo lường giá trị Tuy nhiên, cần xem xét cẩn thận trước khi coi chi phí là thước đo giá trị, vì chi phí và giá trị chỉ giống nhau khi chi phí đó hợp lý và được xã hội thừa nhận (Trường Marketing, 2006).

Phương pháp thu nhập là một kỹ thuật định giá dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản đó.

Quá trình chuyển đổi, hay còn gọi là vốn hoá thu nhập, được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định (Bộ Tài chính, 2008c) Đối với những dòng tiền dài hạn và ổn định, giá trị tài sản có thể được ước tính bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm, tức là chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập.

V = I/R hoặc V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản,

I : thu nhập ròng trong một năm,

GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá:

Với g là tỷ lệ tăng trưởng

Từ đó suy ra, thu nhập ròng trong một năm từ tài sản là I: I = V x R hay I = V/GI

Quyền tài sản

Quyền tài sản, từ góc độ pháp lý, được định nghĩa là một nhóm quyền cho phép cá nhân thực hiện hoặc không thực hiện hành động liên quan đến tài sản mà họ sở hữu Những quyền này có ba đặc điểm chính: chúng gắn liền với tài sản, chủ sở hữu có quyền tự do thực thi quyền của mình, và việc thực thi này không bị can thiệp bởi những người không phải là chủ sở hữu Quyền tài sản tạo ra một không gian riêng biệt và độc quyền cho chủ sở hữu, cho phép họ thể hiện ý chí mà không bị ảnh hưởng bởi người khác (Cooter & Ulen, 2012).

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tài sản được xem như một loại tài sản bên cạnh vật chất, tiền tệ và giấy tờ có giá Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản không chỉ đơn thuần là một khái niệm, mà còn mang trong mình những ý nghĩa sâu sắc từ quyền tự nhiên và các quy định của pháp luật.

Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác Theo Harold Damsetz

Quyền tài sản, theo định nghĩa năm 1967, là một tập hợp các quyền và lợi ích mang tính loại trừ, bao gồm quyền kiểm soát việc sử dụng tài sản, hưởng lợi nhuận từ khai thác tài sản, và quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp tài sản (Phạm Duy Nghĩa, 2011) Tính tạo động cơ của quyền tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành các cơ chế gần như cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012) hoặc thông qua một trật tự pháp lý nhất định.

Quyền tài sản, theo Ellickson (1991), được thiết lập bởi luật pháp hoặc dựa trên tập quán và thông lệ, tùy thuộc vào loại hình nào mang lại lợi ích lớn hơn cho các bên liên quan Từ góc độ kinh tế, việc phân bổ quyền tài sản thông qua các quy định pháp luật có thể dẫn đến những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí.

Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm:

Tên quyền tài sản Mô tả

Chiếm hữu Chiếm giữ, kiểm soát

Sử dụng Khai thác, sử dụng, tận hưởng

Hạn chế người thứ ba Hạn chế người khác tiệm cận Định đoạt Đổi, bán, cho, tặng, thừa kế

Phát triển Phát triển lô đất, tăng giá trị

Canh tác, sản xuất Canh tác, sản xuất trên

Cho thuê Cho người khác cho thuê lại

Thế chấp Dùng thửa đất làm tài sản thế chấp

Góp vốn Dùng góp vốn vào kinh doanh

Thực thi quyền Các quyền tự bảo vệ tài sản

Tiệm cận công lý Yêu cầu toà án bảo đảm công lý

Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng không, thỏa thuận tự nhiên sẽ dẫn đến việc sử dụng hiệu quả nguồn lực mà không cần quy định pháp luật về quyền tài sản Pháp luật nên khuyến khích thỏa thuận tư nhân bằng cách giảm chi phí giao dịch Tuy nhiên, hiệu ứng “làm giá” hay “tiếc của” cho thấy con người có xu hướng đòi giá cao hơn giá trị thực của tài sản mình đang sở hữu, dẫn đến việc họ thích giữ lại hơn là đổi lấy thứ tương đương Hiệu ứng này có thể giải thích cho các tình huống liên quan đến đền bù giải tỏa hay di dời cơ sở sản xuất, nhấn mạnh tầm quan trọng của chi phí chuyển đổi thay vì chỉ tập trung vào phân tích chi phí-lợi ích.

Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật, khế ước xã hội và tập quán, đặc biệt là trong trường hợp chưa có pháp luật điều chỉnh Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập quyền sở hữu một cách hợp pháp.

Tài sản được pháp luật bảo hộ các quyền và nghĩa vụ, nhưng ở nhiều nước đang phát triển, các bằng chứng pháp lý về quyền sở hữu tài sản như đất đai, gia súc, và nhà cửa thường không được chú trọng Quyền tài sản yếu kém có thể dẫn đến vấn đề về tài sản chung do nhiều người cùng có quyền, gây ra hai hệ lụy chính: cấu trúc kiểm soát không hiệu quả giữa quyền kiểm soát vật chất và quyền pháp lý, cùng với cản trở trong việc thực thi hợp đồng.

Quyền tài sản là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng vốn không thể luân chuyển, góp phần giải thích vì sao các nước đang phát triển gặp khó khăn trong việc sao chép thành công của phương Tây trong phát triển chủ nghĩa tư bản.

DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH

Tổng quan về CTT Tân Bình

Chợ là hình thức kinh doanh truyền thống, được tổ chức theo quy hoạch để đáp ứng nhu cầu mua bán và tiêu dùng của người dân Chợ có nhiều ưu điểm như phù hợp với thói quen mua sắm hàng ngày, giá cả rẻ hơn so với siêu thị, đa dạng sản phẩm với nhiều kích cỡ, và thực phẩm luôn tươi ngon Khảo sát năm 2010 tại Thành phố Cần Thơ cho thấy người tiêu dùng đánh giá cao chợ về giá cả, tốc độ thanh toán, thái độ phục vụ và điều kiện thanh toán.

Mặc dù CTT có nhiều ưu điểm, nhưng vẫn tồn tại những nhược điểm đáng chú ý như cơ sở hạ tầng yếu kém, bao gồm vệ sinh môi trường và hệ thống xử lý nước thải không đảm bảo Bên cạnh đó, vấn đề an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy cũng chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến tình trạng lấn chiếm lối đi chung, ảnh hưởng đến sự an toàn và tiện lợi cho người dân (UBND TP.HCM, 2009b).

Chợ Tân Bình, ban đầu mang tên Nguyễn Văn Thoại, được thành lập vào những năm 1960 và nằm giữa bốn trục đường Lý Thường Kiệt, Lê Minh Xuân, Tân Tiến và Phú Hòa, do tư nhân đầu tư Từ sau năm 1975 đến 1985, chợ đã trải qua quá trình nâng cấp, mở rộng và xây dựng kiên cố Đến năm 1991, Chợ Tân Bình được giao cho UBND Quận Tân Bình trực tiếp quản lý.

Chợ nằm ở địa chỉ 172 – 174 Lý Thường Kiệt, phường 8, quận Tân Bình, với tổng diện tích 21.979,8m², chuyên kinh doanh hàng hóa sỉ Các mặt hàng chủ yếu tại chợ bao gồm quần áo, vải, phụ liệu may mặc và đồ cưới.

Năm 2008, chợ chiếm hơn 77% trong tổng số 2.920 điểm kinh doanh, theo báo cáo của UBND Q.TB Hiện tại, chợ có 2.956 thương nhân, bao gồm 6 doanh nghiệp Nhà nước và hợp tác xã, cùng với 2.950 hộ cá nhân Mỗi ngày, chợ thu hút khoảng 10.000 lượt khách hàng đến mua sắm.

Chợ lớn TP.HCM, mặc dù là một trong những chợ lớn của thành phố, nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng do xây dựng lâu năm Hiện tại, 2/3 tổng diện tích chợ chỉ dưới 1m², môi trường kinh doanh còn hạn chế và không đáp ứng được nhu cầu của thương nhân Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là nguy cơ cháy nổ và không an toàn trong mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014).

Dự án xây dựng Chợ

Theo quy hoạch của TP.HCM, Chợ Tân Bình sẽ được xây dựng lại trong giai đoạn 2008 - 2010 UBND TP.HCM đã giao UBND quận Tân Bình trực tiếp quản lý việc đầu tư và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái bố trí chợ tạm Mục tiêu là đảm bảo công khai, minh bạch và đạt được sự đồng thuận của tiểu thương, đồng thời đảm bảo rằng quá trình triển khai dự án không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của họ.

3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư

Dự án kéo dài 4 năm từ 2015 sẽ xây dựng 02 chợ tạm nhằm hỗ trợ hoạt động của tiểu thương Chợ tạm 1 có 439 ĐKD với diện tích kinh doanh 913 m², trong khi chợ tạm 2 có 3.778 ĐKD và diện tích kinh doanh lên đến 9.607 m² Đặc biệt, tiểu thương không phải đóng tiền thuê tại các chợ tạm này.

2016 sẽ xây CTT, thời gian xây dựng 30 tháng, chợ đi vào hoạt động cuối năm 2018

CTT Tân Bình được xây dựng tại Khu B với tổng diện tích kinh doanh lên tới 23.176 m², không bao gồm diện tích giữ xe Dự kiến, nơi đây sẽ bố trí khoảng 6.000 ĐKD, gấp gần đôi số ĐKD hiện tại là 3.336 ĐKD.

Điểm kinh doanh tại chợ bao gồm quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt và cửa hàng, được bố trí cố định theo thiết kế xây dựng chợ Mỗi điểm kinh doanh phải có diện tích tối thiểu là 3m², theo quy định tại Khoản 5 Điều 2 của Nghị định.

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình

Dự án Chợ truyền thống

Phức hợp dịch vụ, giải trí, khách sạn

+ Diện tích đất phù hợp quy hoạch 14.395 6.945 21.339

+ Diện tích đất không phù hợp quy hoạch 585 56 640

- Diện tích XD công trình 9.213 4.243 13.456

- TẦNG CAO 6 tầng, 3 hầm 17 tầng, 3 hầm

- HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT 3,80 9,2 5,56

- Diện tích sàn XD tối đa 54.708m 2 63.889

UBND Q.TB thực hiện quản lý đầu tư xây dựng thông qua hình thức hợp tác công – tư, trong đó đơn vị trúng thầu sẽ ứng vốn và UBND Q.TB sẽ thu tiền thuê để hoàn trả vốn cho nhà thầu.

Công ty TNHH TMDV Bất động sản Tân Bình Phú đầu tư và nộp tiền thuê đất

Kinh phí khái toán (tỷ đồng) 2.879 1.992

Nguồn: Sở QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014)

Chi tiết quy hoạch xây Chợ Truyền thống xem Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B

3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê

Tiểu thương sẽ được phân bổ lại vị trí tương ứng theo quy hoạch ngành hàng và đảm bảo diện tích tối thiểu 3m²/ĐKD Việc xác định vị trí cụ thể ĐKD sẽ được thực hiện thông qua hình thức bốc thăm.

Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD

Tầng Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 - 4 Tầng 5 Tầng 6 Hầm lửng Hầm 1 Giá (đ/m 2 /tháng) 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 300.000 150.000

Tiểu thương có thể ký hợp đồng thuê sạp chợ trong 30 năm với Ban Quản lý chợ, và khi nộp tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian này, họ sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp Giấy chứng nhận này cho phép tiểu thương thế chấp và sang nhượng quyền sử dụng sạp theo quy định.

3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án

3.2.3.1 Các thông số kinh tế

- Đơn vị tiền tệ của dự án: Việt Nam đồng

- Lạm phát Việt Nam: tỷ lệ lạm phát của Việt Nam do Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF, 2014) dự báo 2014 – 2017 từ 4,7 đến 5,2%, trung bình là 5%/năm

Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF

Dự án được tài trợ từ nguồn vốn chủ sở hữu và nợ vay, do đó, chi phí vốn của dự án được tính toán dựa trên giá trị bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí nợ vay.

Chi phí vốn chủ sở hữu (rE) được ước lượng bằng mô hình CAPM là 18,84% Thông tin chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.3, bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu.

- rD (Chi phí nợ vay): 10%

- tC (thuế suất thuế TNDN): 22%

3.2.3.3 Ngân lưu vào của dự án

Ngân lưu vào từ tiền cho thuê ĐKD, cho thuê gửi xe và thanh lý chợ tạm Chủ đầu tư thu tiền thuê trong 30 năm, chia thành 4 lần trong 4 năm xây dựng chợ Đến năm 2019, chủ đầu tư thực hiện thanh lý chợ tạm, với khoản thu dự kiến đạt 20% chi phí đầu tư cho chợ tạm.

Chi tiết về giá thuê, kế hoạch thu tiền và tiến độ thu tiền được trình bày trong các phụ lục sau: Phụ lục 3.4 cung cấp bảng dự kiến giá cho thuê, Phụ lục 3.5 mô tả kế hoạch thu tiền, Phụ lục 3.6 nêu rõ tiến độ thu tiền cho thuê, và Phụ lục 3.7 trình bày bảng ngân lưu vào.

3.2.3.4 Ngân lưu ra của dự án d Chi phí xây dựng:

Chi phí xây dựng và bồi thường khái toán là 2.380 tỷ đồng Trong đó, chi phí xây chợ tạm

Chi phí dự án được phân bổ như sau: 1 là 22 tỷ đồng, chợ tạm 2 là 251 tỷ đồng và CTT là 1.961 tỷ đồng, với tổng chi phí bồi thường là 146 tỷ đồng Do chi phí được xác định theo giá trúng thầu, giả định rằng giá sẽ không tăng, dòng ngân lưu ra đối với chi phí xây dựng sẽ được trình bày theo bảng dưới đây.

Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư ĐVT: tỷ đồng

Chi phí XD, bồi thường 293 910 784 392

Chi phí xây dựng chợ tạm 1 22 - - -

Chi phí xây dựng chợ tạm 125 125 - -

Chi phí xây dựng CTT - 784 784 392

Nguồn: Tính toán của tác giả dựa theo kế hoạch trong UBND Q.TB (2014)

Chi tiết xem Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư d Chi phí khác

Chi phí hàng năm của Ban quản lý đạt 13 tỷ đồng, bao gồm các khoản chi cho lương, hoạt động và bảo trì công trình, với tỷ lệ tăng 5% mỗi năm Ban quản lý sẽ đảm nhận nhiệm vụ trong 2 năm quản lý chợ tạm và 30 năm cho CTT (Chi tiết xem Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác)

- Chi phí tiếp thị, bán hàng và hoạt động của đơn vị hợp tác đầu tư dự kiến là 64 đồng

3.2.3.5 Giá trị tài chính của dự án

NPV f TIP của dự án là 153 tỷ đồng (Chi tiết xem Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án)

Chi phí xây dựng

3.3.1 Chi phí xây dựng khái toán của Dự án

Chi phí xây dựng khái toán là 2.234 tỷ (chiếmtrên 77,6% chi phí đầu tư 2.879 tỷ), bao gồm

XD các chợ tạm và CTT Riêng công trình CTT, chi phí xây dựng là 1.961 tỷ (trên 19,6 triệu đ/m 2 , tính trên diện tích cho thuê thì lên đến 84,6 triệu đ/m 2 )

Bảng 3.5: Chi phí xây dựng

CHỢ TẠM 1 CHỢ TẠM 2 CHỢ TRUYỀN

Diện tích xây dựng (kể cả tầng hầm) 2.442 21.273 99.640

- Kết cấu Trệt 3 tầng 6 tầng, 3 hầm

- Diện tích cho thuê 921,9 9.609,6 23.176,44 Đơn giá trên diện tích xây dựng

Giá thuê diện tích không bao gồm diện tích gửi xe là 19,7 triệu đồng/m2, trong khi giá thuê có bao gồm diện tích gửi xe là 56,1 triệu đồng/m2 Đối với diện tích gửi xe riêng, đơn giá là 84,6 triệu đồng/m2.

Nguồn: Báo cáo đầu tư và UBND Q Tân Bình (2014)

Chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM hiện nay dao động khoảng 26 - 52,2 triệu đồng/m2 diện tích cho thuê, tùy thuộc vào loại hình và quy mô của dự án Cụ thể, những TTTM cao cấp thường có chi phí đầu tư từ 36 đến 52,2 triệu đồng/m2 diện tích cho thuê Tổng chi phí này bao gồm các chi phí liên quan như xây dựng, lãi vay, đất đai, trong đó chi phí xây dựng thường chiếm từ 70 – 80% tổng chi phí đầu tư.

Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM

Chi phí đầu tư trên mỗi mét vuông cho thuê tại ba trung tâm thương mại cao cấp ở TP.HCM dao động từ 36 đến 52 triệu đồng, trong khi đó, hai chợ - trung tâm thương mại tại Hà Nội có mức chi phí từ 26 triệu đồng.

Chi phí xây dựng dự án Chợ Tân Bình hiện tại đạt 56 triệu đ/m² cho diện tích cho thuê ĐKD, bao gồm cả khu vực để xe ôtô và xe máy Nếu tính trên diện tích ĐKD, chi phí này lên tới 85 triệu đ/m², cho thấy mức đầu tư cao hơn nhiều so với các trung tâm thương mại (TTTM) và chợ - TTTM khác.

Theo Quyết định 66/2012 của UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng trung tâm thương mại (TTTM) dao động từ 5,9 đến 6,2 triệu đồng/m² cho các TTTM phổ thông, trong khi đối với TTTM trang trí đặc biệt, chi phí này nằm trong khoảng 10,4 đến 16,1 triệu đồng/m² Thông tin chi tiết có thể tham khảo tại Phụ lục 3.12, bao gồm bảng suất đầu tư xây dựng theo quy định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả.

Chi phí xây dựng Chợ Tân Bình cao hơn so với mức đầu tư của Nhà nước và các công trình tương tự, dẫn đến nhà thầu xây dựng thu lợi trong khi người trả tiền phải gánh chịu thiệt hại Do Nhà nước không cấp ngân sách, tiểu thương trở thành đối tượng trực tiếp chi trả cho nhà thầu thông qua khoản tiền thuê ĐKD trong vòng 30 năm.

Chợ Tân Bình (có DT cho thuê gửi xe), 56.11

Chợ Tân Bình (không kể DT cho thuê gửi xe), 84.62

0 1 2 3 4 5 6 7 8 Đồ thị 3.1 - Chi phí đầu tư các TTTM trên diện ch cho thuê

3.3.2 Chi phí xây dựngước tính

Trên cơ sở suất đầu tư theo qui định của Nhà nước, tác giả ước tính chi phí xây dựng như sau:

Theo quyết định 66/2012 của UBND TP.HCM, chi phí xây dựng chợ tạm nhỏ là 6,9 triệu đồng/m², trong khi chợ tạm lớn có chi phí trung bình khoảng 7,5 triệu đồng/m², tổng chi phí xây dựng chợ tạm là 198 tỷ đồng, có thể tăng lên 202 tỷ đồng nếu tính lạm phát 5% Đối với chợ truyền thống (CTT), chi phí xây dựng dao động từ 9,570,718 đồng/m² đến 12,9 triệu đồng/m² khi tính đến hệ số hầm và lạm phát, với tổng chi phí ước tính là 1.174 tỷ đồng.

Tổng chi phí xây dựng ước tính là 1.372 tỷ đồng, sau khi điều chỉnh lạm phát lên tới 1.485 tỷ đồng Tổng chi phí đầu tư cho dự án đạt 2.088 tỷ đồng, theo thông tin chi tiết trong Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ có tính đến lạm phát.

3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính

Với chi phí nêu tại 3.3.2, các yếu tố khác không thay đổi thì giá trị NPV f TIPV Dự án là 759 tỷ đồng thay vì 153 tỷ đồng tính ở 3.2.3.5

(Chi tiết xem Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính)

3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Để ước tính NPV f TIPV sẽ như thế nào theo xác suất xảy ra theo biến thiên của một số biến số trong mô hình, chúng ta sẽ phân tích rủi ra dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thông tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mô hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD Giả thiết như sau:

- Lạm phát: theo ước tính 3.2.3.1 là 5%/năm, giá trị thấp nhất 3%, cao nhất 7%, giá trị có khả năng xảy ra nhất 5%, phân phối chuẩn;

- Chi phí xây dựng CTT: giá trị thấp nhất 9,6 tr.đ/m 2 , cao nhất 18 tr.đ/m 2 , giá trị có khả năng xảy ra nhất 11,8 tr/đ/m 2 , phân phối tam giác;

Giá thuê ĐKD hiện tại tại Chợ dao động từ 155.000 đ/m² đến 380.000 đ/m², với mức giá trung bình là 155.000 đ/m² Mức giá 380.000 đ/m² được xem là giá trị có khả năng xảy ra nhất, với phân phối tam giác.

Kết quả phân tích rủi ro NPV f TIPV thông qua mô phỏng Monte Carlo với 10.000 lần thử cho thấy xác suất NPV f TIP dương đạt 74% Điều này chỉ ra rằng dự án mặc dù có rủi ro nhưng ở mức độ tương đối thấp, điều này làm cho nó trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPV f TIP

Yếu vị - Độ lệch chuẩn 342 Phương sai 117.037 Độ lệch -0,4620 Độ nhọn 2,60

Hệ số biến thiên 1,55 Giá trị nhỏ nhất -973 Giá trị lớn nhất 939 Độ rộng khoảng 1.912 Sai số trung bình 3 Xác suất để NPV tài chính dương 74%

Giá trị Chợ Tân Bình

Tác giả tiến hành khảo sát giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ, nhưng việc thu thập thông tin hiện tại gặp nhiều hạn chế do quy hoạch đã công bố Để ước tính giá, tác giả dựa vào một số nguồn thông tin như rao bán ĐKD tại các CTT tương đồng, chủ yếu là Chợ An Đông, khảo sát trực tiếp từ tiểu thương và thông tin qua báo chí Ngành hàng được khảo sát chủ yếu là vải và quần áo may sẵn, nhằm phục vụ cho việc tính toán giá trị giao dịch.

3.4.1.Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố

Khảo sát một số tiểu thương được biết, thời điểm 2010 – 2011 thông tin xây lại Chợ chỉ là

Giá giao dịch cho mỗi ĐKD vải tại vị trí mặt tiền đường Phú Hoà (diện tích phổ biến 6m2) dao động từ 100 đến 110 lượng vàng SJC Năm 2010, giá vàng bình quân là 30,5 triệu đồng/lượng, do đó, giá giao dịch ước tính khoảng 3,05 đến 3,4 tỷ đồng/ĐKD, tương đương với trung bình 535 triệu đồng/m2.

Thông tin giao dịch tại một số chợ tại TP.HCM cho thấy giá rao bán tại Chợ An Đông dao động từ 385,7 đến 1.500 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí, diện tích và lợi thế kinh doanh, với giá bình quân đạt 813 triệu đồng/m² Trong khi đó, giá tại các chợ bán lẻ thấp hơn, khoảng từ 100 đến 385 triệu đồng/m², phụ thuộc vào vị trí sạp và điều kiện hợp đồng Dựa vào giá bình quân 813 triệu đồng/m² ở Chợ An Đông và hệ số chênh lệch giá đất giữa đường Lý Thường Kiệt và An Dương Vương là 0,6, giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình ước tính khoảng 488 triệu đồng/m² trước khi công bố Dự án.

Bên cạnh đó, một số thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình trong thời điểm năm 2013 đến tháng 9/2014, giá khoảng 325 đến 832 triệu đ/m 2 , bình quân là 448 triệu đồng/m 2

2 Tính toán giá vàng bình quân dựa theo thông tin về giá vàng nêu tại: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia- vang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm

Bảng 3.6 Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 ĐVT: triệu đồng

STT Thời điểm Ký hiệu sạp

Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính

A1 6,25 tầng trệt 2 mặt tiền quần áo may sẵn 5.200 5.200 832

3 Năm 2014 Khu 1 4,00 tầng trệt quần áo may sẵn 1.900 1.710 428

1/2014 KC4C 6,00 tầng trệt MT Phú

Giá ước tính giao dịch được xác định dựa trên giá bán thực tế, trong khi giá rao bán được ước tính ở mức 90% Lưu ý rằng giá trị thông tin số 2 không được cộng vào để tính bình quân do ảnh hưởng lớn của nó đến giá trị này.

Phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá (r – g) đạt 8,2%, trong đó tỷ suất chiết khấu (r) là 14,7% và tỷ lệ tăng trưởng (g) là 6,5% Đối với vốn hoá tiền cho thuê lại ĐKD, với 5 thông tin cho thuê ĐKD dao động từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng/ĐKD, giá ước tính đạt 494 triệu đồng/m².

Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình ĐVT: triệu đồng

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

1 KB5/1 4,5 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 19 2.780

4 KB1/1 4 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927

3 Kết quả được ước tính ở 3.2.3.2

4 Theo Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XII của Đảng, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2015-

2020 bình quân 6,5 – 7% năm, tác giả sử dụng mức 6,5% để ước tính

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

Giá trị trung bình các kết quả đạt được là 491 triệu đồng, được tác giả đề xuất nhằm ước tính giá trị của Chợ Tân Bình trước khi công bố Dự án.

3.4.2Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan

Theo Sơ đồ hiện trạng mặt bằng Chợ, diện tích 3.011 ĐKD là 8.483,6m 2 , bình quân 2,82m 2 /ĐKD Suy ra, tổng diện tích 3.336 ĐKD là 9.399m 2 (3.336 x 2,82m 2 )

Giá giao dịch hiện tại chưa bao gồm tiền thuê ĐKD, với mức trung bình là 155.000 đ/m²/tháng Sau khi cộng tiền thuê ĐKD vào giá giao dịch và áp dụng phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hóa 8,2%, giá trị vốn hóa tiền thuê ĐKD ước tính đạt 213 tỷ đồng.

Giá trị Chợ Tân Bình ước tính 4.828 tỷ đồng, trong đó, 4.615 tỷ thuộc tiểu thương hiện tại và 213 tỷ là tiền thuê ĐKD

Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại ĐVT: tỷ đồng

Nội dung Giá trị hiện tại

Diện tích 9.399 Đơn giá (tr/đ/m 2 ) 491

Tổng giá trị tiểu thương (chưa có thuê ĐKD) 4.615

Tổng giá trị (có thuê ĐKD) 4.828

Nguồn: Tính toán của tác giả

3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án

Giả định rằng tổng thu nhập ròng của tiểu thương không thay đổi trước và sau khi thực hiện Dự án, cùng với tỷ suất vốn hóa không đổi, giá trị vốn hóa của Chợ sẽ giữ nguyên ở mức 4.615 tỷ Chợ sẽ được xây dựng lại với giá trị đầu tư hợp lý ước tính là 1.465 tỷ, thay vì 2.072 tỷ như trước đây.

3.2.3.4), nên giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện dự án sẽ cộng thêm chi phí đầu tư là 6.293 tỷ đồng

Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

1 CHỢ HIỆN TẠI 2 Giá trị Chợ xây lại

Giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Giá trị của ểu thương hiện tại

PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN

Các giả định

Để ước tính giá trị và sự phân chia giá trị quyền khai thác ĐKD trước và sau khi thực hiện dự án, tác giả dựa vào các giả định cụ thể.

Thị trường mua bán hàng hóa tại Chợ Tân Bình được xem là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, nơi mà người bán và người mua không có khả năng kiểm soát giá cả Vì vậy, bất kỳ sự thay đổi nào về chi phí của người bán cũng sẽ không ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường.

Để so sánh và đánh giá tác động, tác giả giả định rằng lượng cầu tại Chợ Tân Bình không thay đổi trước và sau khi xây dựng lại, do chợ bán sỉ chủ yếu phụ thuộc vào các chợ bán lẻ Các yếu tố đầu vào như chi phí giá vốn và thuê nhân công cũng được giả định không thay đổi Vì vậy, tổng lượng cầu và các chi phí khác không đổi, dẫn đến tổng thu nhập ròng của các tiểu thương cũng không thay đổi, và tỷ suất vốn hóa giữ nguyên.

Ba là, cơ hội kinh doanh của tiểu thương mới và hiện tại là như nhau, không có lợi thế nào cho tiểu thương hiện tại Khi chợ hoàn thành xây dựng, lượng cung tăng trong khi cầu không đổi sẽ dẫn đến sự phân chia thị phần giữa các tiểu thương hiện tại và mới.

Bốn là, việc phân chia thị phần giả định phụ thuộc vào diện tích ĐKD.

Phân chia các đối tượng liên quan

Dự án Chợ Tân Bình không chỉ liên quan đến tiểu thương hiện tại và Ban quản lý Chợ, mà còn bao gồm tiểu thương mới và nhà thầu xây dựng Nhà nước tham gia thông qua ngân sách từ cho thuê đất, tiền thuê ĐKD và giá trị NPV của dự án với vai trò chủ đầu tư Nhà thầu xây dựng sẽ nhận chi phí xây dựng nếu trúng thầu.

Tải xuống Tiểu Luận Mới tại địa chỉ skknchat@gmail.com Chi phí xây dựng hiện tại cao hơn so với mức chi phí hợp lý Tiểu thương mới sẽ chia sẻ thị phần với các tiểu thương hiện có.

4.2.1Giá trị tiền sử dụng đất Khu A

Khu A được cho đơn vị liên doanh thuê trong 50 năm để phát triển khu phức hợp dịch vụ, giải trí và khách sạn Phương pháp so sánh đã được áp dụng để ước tính tiền thuê đất một lần cho 50 năm, dựa trên ba khu đất tương tự về vị trí và đặc điểm Kết quả ước tính cho thấy tiền sử dụng đất là 55,6 triệu đồng/m², với tổng giá trị tiền sử dụng đạt 389 tỷ đồng (chi tiết xem Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A).

4.2.2Giá trị tiền thuê ĐKD

Theo phương án giá thuê nêu tại 3.2.2, tiền thuê ĐKD trong 30 năm là 3.059 tỷ và tiền cho thuê để xe 667 tỷ đồng

Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây ĐVT: triệu đồng

Loại hàng kinh doanh Đơn giá Diện tích Số tháng Tổng tiền thuê

Hiện giá tiền thuê ĐKD là 2.160 tỷ, tiền thuê chổ giữ xe là 64 tỷ, tổng cộng 2.224 tỷ đồng

4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính

Chi phí đầu tư cho dự án có sự chênh lệch lớn giữa khái toán và ước tính của tác giả, với tổng chi phí xây dựng lên tới 2.234 tỷ đồng, cao hơn ước tính 1.485 tỷ đồng Sự chênh lệch này dẫn đến tổng giá trị chênh lệch do chi phí xây dựng là 603 tỷ đồng, cùng với 4 tỷ đồng từ các chi phí khác, tổng chi phí đầu tư chênh lệch là 607 tỷ đồng Kết quả là giá trị NPV của dự án giảm xuống còn 153 tỷ đồng, thay vì 759 tỷ đồng như đã tính toán trước đó.

Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính ĐVT: tỷ đồng

HẠNG MỤC CHI PHÍ Ước tính Khái toán Chênh

Chi phí Hiện giá Chi phí Hiện giá lệch

Cộng xây dựng, bồi thường 1.631 1.339 2.380 1.942 -603

Giá trị chênh lệch ước tính 607 tỷ đồng sẽ được chuyển giao cho nhà thầu xây dựng, do họ nhận được khoản thanh toán cao hơn mức chi phí ước tính cho việc đầu tư xây dựng Chợ.

4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan

Sau khi trừ tiền thuê ĐKD và tiền thuê đất, giá trị còn lại của tiểu thương là 3.673 tỷ, giảm

935 tỷ so với hiện tại

Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây ĐVT: tỷ đồng

STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch

1 Giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465

2 Giá trị tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011

2.2 Chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389

Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới

4.3.1Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố

Sau khi công bố Dự án, giá giao dịch đã có xu hướng giảm Kết quả từ khảo sát 06 thông tin giao dịch cho thấy mức giá bình quân đạt 315,7 triệu đồng/m².

Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay ĐVT: triệu đồng

Thời điểm Ký hiệu sạp

Diện tích Vị trí Đặc điểm

Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính

9/2014 KC3B 6,00 tầng trệt MT Phú

10/2014 KF7/2 6,00 tầng trệt MT Phú

D 1,44 tầng trệt quần áo may sẵn

12F2- Khu 4E 1,00 tầng trệt quần áo may sẵn

Nguồn: Phụ lục 3.17 Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi thông tin là rao bán

Giá giao dịch bình quân sau khi Dự án được công bố ước tính đạt 315,7 triệu đồng/m² Giả định rằng các tiểu thương sẽ bán quyền khai thác ĐKD với mức giá này, giá trị của tiểu thương hiện tại sẽ là 2.967 tỷ đồng, trong khi phần giá trị còn lại 712 tỷ đồng sẽ thuộc về tiểu thương mới.

So với khi chưa thực hiện dự án, giá trị giao dịch quyền khai thác của tiểu thương hiện tại giảm 1.641 tỷ đồng

Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) ĐVT: tỷ đồng Đối tượng Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 315,7

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 68,2

Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1)

4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) Điều kiện nêu tại Trường hợp 1 không xảy ra, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới phân chia thị phần theo diện tích ĐKD như giả định nêu tại 4.1, hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại là 1 Khi đó giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại tương ứng với diện tích 12.732m 2 là 2.167 tỷ đồng (bình quân 170 triệu đ/m 2 ), giảm 2.448 tỷ so với hiện tại Tiểu thương mới được giá trị là 1.512 tỷ đồng (bình quân 145 triệu đ/m 2 )

Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) ĐVT: tỷ đồng

1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465

2 Hiện giá tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389

1 Giá trị Chợ xây lại 2 Phân chia các đối tượng 3 Phân ch ền thuê Mặt bằng

Trường hợp 1: Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư chênh lệch

NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất

Giá trị của ểu thương mới

Giá trị của ểu thương hiện tại

4.2 Tiền bồi thường (của tiểu thương hiện tại) 146

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 170

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 145

* Qua 02 trường hợp, chúng ta có thể rút ra một số nội dung

Tiểu thương đang chịu tổn thất nặng nề từ Dự án xây Chợ Tân Bình, khi giá thuê mới cao hơn giá trị đầu tư thực tế Điều này đã tác động tiêu cực đến giá trị quyền khai thác ĐKD, dẫn đến sự sụt giảm giá trị tài sản của tiểu thương, ước tính giảm tới 935 tỷ đồng.

Sự gia tăng số lượng ĐKD dẫn đến việc gia nhập của các tiểu thương mới, gây ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị quyền khai thác của các tiểu thương hiện tại Mức tổn thất mà các tiểu thương hiện tại phải đối mặt ước tính từ 1.648 đến 2.448 tỷ đồng.

Mặc dù gặp tổn thất, giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện nay vẫn dao động từ 170 đến 315,7 triệu đồng/m², vượt xa mức đền bù tối đa 30 triệu đồng/hộ trong trường hợp không tái bố trí Điều này cho thấy mức đền bù chưa hợp lý, khiến tiểu thương có khả năng chuyển nhượng quyền khai thác trước khi Dự án triển khai hoặc lựa chọn nhận quyền tái bố trí.

Tiểu thương sẽ thu được lợi ích từ dự án mới, mặc dù giá thuê tăng gấp 2,5 lần so với hiện tại Sau khi trừ đi chi phí thuê, giá trị quyền khai thác của tiểu thương ước tính dao động từ 68,2 triệu đồng.

Nguyên nhân phân chia giá trị

4.4.1 Chi phí đầu tư xây dựng và giá thuê

Giá thuê mới đã tăng gấp 2,5 lần so với giá hiện tại, đạt 155.000 đồng/m²/tháng, gần bằng 2 lần mức giá tối đa theo quy định của UBND TP.HCM là 200.000 đồng/m²/tháng Tiểu thương ký hợp đồng thuê sạp trong 30 năm và phải nộp 4 lần trong thời gian xây dựng Dự án được đầu tư theo hình thức hợp tác công – tư, trong đó công ty xây dựng ứng vốn và được hoàn trả khi thu tiền thuê Theo thẩm định trong Chương 3, NPV f TIPV của dự án là 153 tỷ đồng với tổng chi phí đầu tư lên tới 2.879 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng chiếm 2.234 tỷ đồng.

4.4.1.1 Tương quan giữa chi phí đầu tư và giá thuê

Chúng ta đã ước tính chi phí đầu tư khoảng 2.088 tỷ đồng tại 3.3.2, trong đó chi phí xây dựng CTT là 11,8 thay vì 18 triệu đ/m 2 như khái toán ban đầu

Xem xét mối quan hệ giữa chi phí xây dựng và giá thuê, công cụ Goalseek cho thấy chi phí xây dựng CTT dao động từ 9,6 đến 18 triệu đồng/m2 để đạt được NPV là 153 tỷ đồng Trong khi đó, giá thuê trung bình cho các tầng 1 đến 6 thay đổi từ 240.000 đến 367.000 đồng/tháng.

Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng ĐVT: đồng Đơn giá xây dựng bình quân CTT Đơn giá xây dựng danh nghĩa NPVi

Giá thuê (tầng 1 – tầng 6) để NPV = 153 tỷ 9.570.718 10.456.249 949.096.923.961 239.927 10.500.000 11.471.513 869.318.350.017 253.959 11.780.416 12.870.399 759.395.055.617 273.293 13.000.000 14.202.825 654.694.213.095 291.708 14.000.000 15.295.350 568.844.558.326 306.808 15.000.000 16.387.875 482.994.903.557 312.908 16.000.000 17.480.400 397.145.248.788 337.008 17.000.000 18.572.925 311.295.594.019 352.108 18.014.772 19.681.589 224.177.768.149 367.431

Như vậy, nếu chi phí xây dựng CTT ước tính là 11,8 triệu đ/m 2 thì giá thuê khoảng 273.300 đ/tháng thay vì 380.000 đ/tháng

4.4.1.2 Giá trị quyền khai thác ĐKDtrường hợp điều chỉnh giá thuê

Tổng tiền thuê đã giảm xuống còn 2.200 tỷ đồng, giảm 607 tỷ đồng so với trước Giá trị thuộc tiểu thương hiện tại là 4.286 tỷ đồng, chỉ giảm 329 tỷ đồng so với hiện tại Trong khi đó, giá trị tiểu thương hiện tại là 3.301 tỷ đồng, giảm 1.346 tỷ nhưng tăng 333 tỷ so với trường hợp giá thuê 380.000 Đặc biệt, giá trị tiểu thương mới đạt 986 tỷ đồng, tăng 273 tỷ so với trường hợp giá thuê 380.000.

Bảng4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ ĐVT: tỷ đồng

Phân chia sau khi xây lại Chênh

1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 6.293 6.293 -

2 Giá trị tiền thuê ĐKD 2.224 1.618 -607

Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607 -607

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389 -

4.1 Giá trị được phân chia nếu giá thuê 380.000 3.680 3.680 -

4.2 Giá trị gia tăng nếu giá thuê 273.300 - 607 607 a Tiểu thương hiện tại - 333 333

- Diện tích 12.732 12.732 b Tiểu thương mới - 273 273

Phân chia sau khi xây lại Chênh

Giá thuê 273.300 4.3 Tổng cộng giá trị của tiểu thương hiện tại 2.967 3.301 333

4.4 Tổng cộng giá trị tiểu thương mới 712 986 273

Chi phí đầu tư cao làm tăng giá thuê, khiến tiểu thương gánh chịu tổn thất lớn trong khi các công ty xây dựng thu lợi Sự phân bổ lợi ích không hợp lý từ dự án có thể dẫn đến sự không đồng tình từ tiểu thương, gây cản trở cho quá trình triển khai dự án.

Nếu chi phí xây dựng giảm và giá thuê cũng sẽ giảm, lợi ích sẽ được chia cho tiểu thương hiện tại là 333 tỷ đồng và cho tiểu thương mới là 273 tỷ đồng.

Dự án hợp tác công tư này, nếu cho phép nhà thầu xây dựng khai thác phần diện tích ĐKD (dự kiến 10.444m²) sau khi bố trí cho tiểu thương hiện tại, sẽ chuyển một phần lợi ích từ việc giảm chi phí đầu tư sang nhà thầu Điều này mang lại cho nhà thầu quyền khai thác ĐKD với mức giá ưu đãi hơn.

Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê

1 Giá trị Chợ xây lại (CP 2 Phân chia các đối tượng (giá

3 Phân chia các đối tượng (giá 273.300)

Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình so sánh hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư chênh lệch

NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất

Giá trị của ểu thương mới

4.4.2 Quyền tài sản của tiểu thương

4.4.2.1.Các hình thức xác lập quyền tài sản

Quyền tài sản liên quan đến việc khai thác ĐKD, bao gồm hai loại: thứ nhất, quyền được giao cho thương nhân để sử dụng kinh doanh thông qua hợp đồng góp vốn ứng trước nhằm đầu tư xây dựng chợ hoặc trả tiền sử dụng một lần trong một thời hạn nhất định sau khi chợ hoàn thành; thứ hai, quyền cho thương nhân thuê địa điểm kinh doanh, yêu cầu Ban Quản lý chợ hoặc doanh nghiệp khai thác chợ phải ký hợp đồng theo quy định pháp luật.

Chợ Tân Bình, được hình thành từ trước năm 1975, hiện đang gặp phải một số bất cập trong quá trình quản lý và thực thi quy định Ông Huỳnh Phương Vũ, Phó Ban quản lý chợ Tân Bình, cho biết tiểu thương tại chợ hiện có nhiều loại hợp đồng, bao gồm hợp đồng dài hạn, hợp đồng theo năm, và một số không có hợp đồng cố định Theo số liệu từ UBND Q.TB năm 2011, chỉ có khoảng 126 đơn vị kinh doanh (ĐKD) ký hợp đồng thuê 15 năm tại Chợ Tân Bình.

Trong tổng số hơn 3.000 ĐKD, chỉ có 520 hợp đồng thuê có thời hạn 01 năm Đa số tiểu thương không có hợp đồng cố định đã hoạt động lâu năm tại chợ, nhiều người trong số họ đã đóng góp tài chính để xây dựng chợ và được cấp chủ quyền, nhưng đến năm 2001, họ chỉ nhận được giấy phép kinh doanh Các tiểu thương này chỉ sở hữu giấy phép đăng ký kinh doanh, nhưng có quyền tự thỏa thuận và chuyển nhượng ĐKD Sau khi hoàn tất thỏa thuận chuyển nhượng, họ cần gửi đơn lên Ban quản lý chợ để xin tạm dừng kinh doanh và đề xuất người tiếp quản, đồng thời đăng ký để được cấp Giấy đăng ký kinh doanh.

4.4.2.2 Quyền tài sản không được xác lập rõ và hệ luỵ

Vì hình thành lâu đời, đồng thời các cơ quan quản lý đã không quan tâm thích đáng trong xác lập quyền tài sản rõ ràng tại Chợ

Quyền khai thác ĐKD trị giá hàng tỷ đồng của tiểu thương không có bất cứ bằng chứng xác

Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình

Bà Trần Thị Xuyến và một số tiểu thương kỳ cựu nhớ lại rằng, khi họ bắt đầu buôn bán, khu vực này còn sình lầy Để có chợ hoạt động, các tiểu thương đã cùng nhau góp tiền xây dựng, và sau đó được cấp giấy chủ quyền vào năm 2001.

Tiểu thương không có hợp đồng cố định nhưng cho rằng họ có quyền không thời hạn đối với giấy đăng ký kinh doanh, bao gồm quyền chuyển nhượng và kế thừa Họ yêu cầu đổi lại giấy phép kinh doanh, nhưng hiện tại lại cho rằng sự quản lý của Nhà nước không thỏa đáng Thêm vào đó, khi xây dựng mới, họ phải đóng tiền thuê mặt bằng (Quỳnh Hương, 2014).

Chợ Tân Bình, từ một bãi đất sình lầy vào năm 1981, đã được xây dựng nhờ sự đóng góp của tiểu thương vào năm 1988 Mỗi tiểu thương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, và vào năm 2001, quận đã cấp lại giấy phép kinh doanh Ban quản lý chợ hiện tại cũng công nhận giấy phép này như một giấy phép kinh doanh cố định, cho phép tiểu thương có quyền sang nhượng lại.

Quyền tài sản cần được xác lập rõ ràng, điều này có nghĩa là để ai đó từ bỏ quyền sở hữu, phải có thỏa thuận và giao dịch với mức giá mà họ chấp nhận Tuy nhiên, các tiểu thương không có văn bản xác lập quyền tài sản, dẫn đến việc dự án xây dựng chợ bị quyết định bởi các cơ quan có thẩm quyền Hệ quả là, tiểu thương nhận được mức bồi thường thấp, chỉ 146 tỷ đồng, cùng với mức hỗ trợ không đăng ký tái bố trí tối đa 30 triệu đồng mỗi hộ Hơn nữa, quyền tái bố trí của họ cũng chưa được xác định rõ vị trí, trong khi phải nộp tiền thuê trả trước trong 30 năm với mức 136,8 triệu đồng mỗi mét vuông, chia thành 4 kỳ trong thời gian xây dựng.

Theo UBND Q.TB (2014), để được bồi thường và hỗ trợ khi thực hiện dự án, các đơn vị và cá nhân kinh doanh tại chợ cần có ĐKD cố định, hợp đồng thuê ĐKD với Ban quản lý, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và có mã số thuế Tuy nhiên, do đất do Nhà nước quản lý và không giao đất cũng như thu tiền sử dụng đất, nên sẽ không có bồi thường hỗ trợ liên quan đến đất.

Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý

Ông Lại Văn Tùng, Trưởng Phòng Kinh tế Q.TB, cho biết nhiều tiểu thương hiểu sai rằng họ có quyền sở hữu sạp như quyền sở hữu nhà đất Thực tế, sạp là tài sản của nhà nước, chỉ cho tiểu thương thuê với mức phí hàng tháng Chợ Tân Bình mới có quy mô 5.000 sạp, vượt xa so với 3.000 sạp của chợ cũ, dẫn đến nỗi lo của tiểu thương về việc bị chia sẻ thị phần.

Tiêu đề	Phân Tích Ảnh Hưởng Lợi Ích Của Các Bên Liên Quan Trong Quá Trình Tái Thiết Đô Thị: Tình Huống Dự Án Chợ Truyền Thống Tân Bình – TP.HCM
Tác giả	Phạm Huỳnh Nhung
Người hướng dẫn	TS. Huỳnh Thế Du
Trường học	Trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Chính sách công
Thể loại	luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2015
Thành phố	TP. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	84
Dung lượng	2,62 MB