Luận văn thạc sĩ UEH phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị, tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

GIỚI THIỆU

Bối cảnh nghiên cứu

Dự án tái thiết đô thị (ĐT) là quá trình xây dựng mới các công trình kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật trên nền tảng của các công trình cũ đã bị phá bỏ, theo quy hoạch được phê duyệt Tái thiết ĐT không chỉ đơn thuần là xây mới, mà còn liên quan đến nhiều mối quan hệ xã hội phức tạp Mặc dù mang lại diện mạo mới cho đô thị, nhưng dự án này cũng có thể gây ra những hệ quả không mong muốn, như việc người nghèo phải di dời đến nơi khác hoặc làm giảm bản sắc văn hóa của khu vực trước đây.

Việt Nam đã tiến hành tái thiết đô thị, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, với nhiều dự án như cải tạo chung cư cũ, khu vực xí nghiệp và công trình công cộng thiếu hạ tầng Tuy nhiên, quá trình này diễn ra chậm do vướng mắc về đền bù và giải phóng mặt bằng, dẫn đến lợi ích chủ yếu rơi vào các nhà đầu tư bất động sản, theo ông Phạm Sỹ Liêm Sự không rõ ràng về quyền tài sản cũng là một trong những nguyên nhân chính gây khó khăn trong việc tái thiết đô thị, như nhận định của PGS.TS Phạm Duy Nghĩa.

Hệ lụy từ chính sách năm 2015 đã khiến doanh nghiệp ngần ngại trong việc đầu tư lớn, trong khi những nhóm người có quyền quyết định lại hưởng lợi từ việc phát triển khu đất Điều này dẫn đến việc nhà nước không thu được thuế, và người dân sống tại khu vực đó phải chịu thiệt hại do việc thu hồi đất mà không nhận được mức đền bù tương xứng.

Chợ truyền thống Tân Bình phản ánh rõ ràng tình trạng quyền tài sản không minh bạch, gây thiệt hại cho tiểu thương hiện tại và mang lại lợi ích cho những nhóm đối tượng khác trong dự án tái phát triển Với tình trạng xuống cấp và kém an toàn của chợ, việc cải tạo và phát triển lại là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các tiểu thương và nâng cao chất lượng dịch vụ cho người tiêu dùng.

UBND thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định xây lại Chợ Tân Bình trong giai đoạn 2008 – 2010 theo quyết định số 17/2009/QĐ-UBND, ngày 12/02/2009, nhằm phát triển hệ thống Chợ - Siêu thị - TTTM Trong số 100 chợ cần sửa chữa, nâng cấp, xây lại hoặc chuyển công năng, Chợ Tân Bình được xác định là một trong những dự án quan trọng Tuy nhiên, vào ngày 19/9/2014, UBND Quận Tân Bình công bố dự án chuyển đổi Chợ Tân Bình sang TTTM kết hợp CTT theo phương thức hợp tác công tư, nhưng đã gặp phải sự phản đối từ nhiều tiểu thương tại chợ, dẫn đến việc tạm ngưng triển khai dự án.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Việc xây dựng lại chợ Tân Bình là cần thiết do tình trạng xuống cấp nghiêm trọng Tuy nhiên, quá trình triển khai gặp khó khăn vì không nhận được sự đồng thuận từ tiểu thương, những người bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dự án Để hiểu rõ hơn về tác động của các bên liên quan, đề tài “Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ Tân Bình - TP.HCM” sẽ được thực hiện nhằm đưa ra những kiến nghị phù hợp để đảm bảo sự thành công trong việc tái thiết chợ.

Dựa trên việc nghiên cứu và phân tích các khung lý thuyết đã học, bài viết sẽ áp dụng vào tình huống thực tế tại CTT Tân Bình, nhằm nghiên cứu các câu hỏi sau đây:

 Câu hỏi 1: Giá trị Chợ Tân Bình được phân chia như thế nào giữa các bên liên quan,trước và sau khi xây lại?

 Câu hỏi 2: Đối tượng nào được lợi ích, đối tượng nào bị tổn thất nhiều nhất, tại sao?

 Câu hỏi 3: Chính sách của Nhà nước nên như thế nào để có thể hài hoà lợi ích giữa các bên liên quan trong tình huống Chợ Tân Bình?

Phương pháp, đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp phân tích nghiên cứu định tính thông qua nghiên cứu tình huống được áp dụng trong Dự án xây dựng lại Chợ truyền thống Tân Bình Tác giả sử dụng phân tích lợi ích chi phí, thẩm định giá và số liệu thống kê, dự báo cùng thông tin khảo sát trực tiếp liên quan đến đối tượng nghiên cứu Qua đó, các bằng chứng được diễn giải một cách định tính, dẫn đến việc đưa ra các đề xuất chính sách cụ thể cho vấn đề nghiên cứu.

Nội dung nghiên cứu sẽ tập trung vào bốn đối tượng chính liên quan đến tình huống Chợ Tân Bình, bao gồm: 1) tiểu thương hiện tại đang hoạt động tại chợ; 2) tiểu thương mới dự kiến sẽ gia nhập kinh doanh sau khi chợ được xây dựng; 3) đơn vị trúng thầu xây dựng chợ; và 4) Nhà nước, đại diện là Ban quản lý Chợ, đơn vị sự nghiệp có thu dưới sự quản lý trực tiếp của UBND Quận Tân Bình.

Tác giả đã thu thập thông tin về giá giao dịch ĐKD tại một số chợ có đặc điểm tương tự như Chợ An Đông, Sài Gòn Square, chợ Nguyễn Tri Phương và Phạm Văn Hai.

Bố cục luận văn

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu, luận văn được chia thành 05 chương Chương 1 cung cấp bối cảnh và vấn đề nghiên cứu Chương 2 tổng quan các khung lý thuyết phân tích phục vụ nghiên cứu Chương 3 tập trung vào dự án xây dựng lại chợ và giá trị của Chợ Tân Bình Chương 4 ước tính phân chia giá trị Chợ Tân Bình sau khi xây dựng giữa các bên liên quan, đồng thời tìm hiểu nguyên nhân và những bất cập trong việc phân chia giá trị quyền khai thác Cuối cùng, Chương 5 kết luận những vấn đề quan trọng và kiến nghị một số chính sách nhằm tái thiết thành công công trình này.

LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com

KHUNG LÝ THUYẾT PHÂN TÍCH

Định giá theo phương pháp thẩm định dự án đầu tư

Trong Dự án xây dựng CTT Tân Bình, tác giả áp dụng khung phân tích thẩm định dự án dựa trên tài liệu của Glenn P Jenkins và Arnold C Harberger về Phân tích Chi phí và Lợi ích Mục tiêu là xác định giá trị tài chính của dự án từ góc độ tổng đầu tư, nhằm tính toán giá trị tài chính (NPV f TIP) của dự án một cách chính xác.

Để xác định giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án, cần thực hiện ước lượng dòng ngân lưu tài chính và chiết khấu chúng bằng tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC) Việc này giúp đưa các dòng ngân lưu về giá trị hiện tại, từ đó đánh giá hiệu quả tài chính của dự án.

Trong đó: Bt: Lợi ích dự án tại thời điểm t

Chi phí dự án tại thời điểm t được xác định bởi tỷ suất chiết khấu bình quân có trọng số (WACC), trong đó bao gồm chi phí vốn chủ sở hữu (rE) và chi phí nợ vay (rD), cùng với thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (tC) Giá trị vốn chủ sở hữu (E) cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tính toán này.

D: giá trị nợ vay Xác định rE dựa theo mô hình định giá tài sản vốn (CAPM):

Chi phí vốn chủ sở hữu = Lãi suất phi rủi ro + Beta x Mức bù rủi ro thị thường rE = rf + β i (E[r M ] – r f )

Do hạn chế trong việc ước lượng beta của các công ty tại Việt Nam thông qua dữ liệu cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, chúng ta sẽ ước lượng r E một cách gián tiếp bằng cách sử dụng các tiêu chuẩn từ thị trường chứng khoán phát triển như Hoa Kỳ.

Chi phí vốn chủ sở hữu dự án ở Việt Nam

= Chi phí vốn chủ sở hữu dự án tương tự ở Hoa Kỳ

+ Mức bù rủi ro quốc gia

E[r i ] VN = r f US + β i (E[r M ] US – r f US ) + RP c + RP e

Trong đó, E[ri] VN : suất sinh lợi kỳ vọng vốn chủ sở hữu đầu tư vào dự án ngành i ở Việt Nam

RPc : mức bù rủi ro quốc gia

RPe : mức bù rủi ro hối đoái

Mục tiêu của phân tích không phải là quyết định đầu tư, mà là đánh giá giá trị các yếu tố liên quan đến dự án Phân tích này sẽ xem xét cách các yếu tố này có thể tác động và thay đổi khi giả định dự án đạt được mức giá trị NPV f TIP nhất định.

Phương pháp so sánh và thu nhập trong thẩm định giá

Để ước tính giá trị quyền khai thác điểm kinh doanh, tác giả áp dụng các phương pháp thẩm định giá (TĐG) theo quy định của Bộ luật dân sự, đảm bảo tính phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể Các phương pháp TĐG được sử dụng bao gồm phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.

Phương pháp thẩm định giá (TĐG) dựa trên việc phân tích giá của các tài sản tương tự đã giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường tại thời điểm cần thẩm định, nhằm ước tính giá trị thị trường của tài sản.

Phương pháp so sánh bao gồm 5 bước:

Bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá là nghiên cứu thị trường để thu thập thông tin về giá giao dịch và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự Việc này giúp đánh giá chính xác giá trị của tài sản cần thẩm định.

Bước 2 là thu thập và kiểm tra thông tin cùng số liệu liên quan đến các yếu tố so sánh từ những tài sản tương tự hoặc cùng loại Việc này cần được thực hiện vào thời điểm đánh giá tài sản hoặc gần với thời điểm đó để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thẩm định giá.

Bước 3, Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn;

Bước 4 trong quá trình định giá tài sản là phân tích và xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá (TĐG) Từ đó, thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh để tìm ra mức giá chỉ dẫn cho từng tài sản Nguyên tắc điều chỉnh được áp dụng là lấy tài sản cần TĐG làm chuẩn: nếu tài sản so sánh có yếu tố kém hơn, giá sẽ được điều chỉnh tăng; nếu có yếu tố vượt trội hơn, giá sẽ được điều chỉnh giảm; và nếu các yếu tố tương tự, sẽ không thực hiện điều chỉnh.

Bước 5 là quá trình phân tích và tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, nhằm rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện Qua đó, chúng ta có thể ước tính và xác định mức giá của tài sản thẩm định (TĐG) một cách chính xác.

Chi phí là số tiền cần thiết để tạo ra tài sản, và phương pháp chi phí là cách định giá dựa trên chi phí của tài sản tương tự để xác định giá trị thị trường của tài sản cần định giá Chi phí đóng vai trò quan trọng trong việc ước tính giá trị tài sản và có thể là một phương pháp tiện lợi trong một số trường hợp Tuy nhiên, cần thận trọng khi xem chi phí như một thước đo giá trị Chi phí và giá trị chỉ tương đồng khi chi phí đó hợp lý và được xã hội công nhận.

Phương pháp thu nhập là cách xác định giá trị tài sản dựa trên việc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng dự kiến trong tương lai từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại.

Quá trình chuyển đổi này, được biết đến như quá trình vốn hoá thu nhập, nhằm ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá (Bộ Tài chính, 2008c) Đối với dòng tiền dài hạn và ổn định, giá trị tài sản có thể được xác định bằng cách chuyển hoá lợi tức một năm, tức là chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá phù hợp hoặc nhân với hệ số thu nhập.

V = I/R hoặc V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản,

I : thu nhập ròng trong một năm,

GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Trường hợp thu nhập hàng năm có mức tăng trưởng ổn định là giá trị tài sản được vốn hoá:

V = I/(R – g) Với g là tỷ lệ tăng trưởng

Từ đó suy ra, thu nhập ròng trong một năm từ tài sản là I: I = V x R hay I = V/GI

Quyền tài sản

Từ góc độ pháp lý, quyền tài sản được định nghĩa là nhóm quyền cho phép chủ sở hữu tự do làm hoặc không làm gì với tài sản của mình, bao gồm ba đặc điểm chính: quyền gắn liền với tài sản, quyền tự do thực thi mà không bị can thiệp từ bên ngoài, và quyền này tạo ra không gian riêng biệt cho chủ sở hữu thể hiện ý chí cá nhân (Cooter & Ulen, 2012).

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tài sản được xem như một loại tài sản bên cạnh vật chất, tiền tệ và giấy tờ có giá trị Về mặt pháp lý, quyền tài sản mang những ý nghĩa sâu sắc, xuất phát từ quyền tự nhiên và các quy định của pháp luật.

Trong kinh tế luật, quyền tài sản được tiếp cận từ góc độ khác Theo Harold Damsetz

Quyền tài sản, theo định nghĩa năm 1967, bao gồm nhiều quyền và lợi ích mang tính loại trừ, với các quyền cơ bản như kiểm soát việc sử dụng tài sản, hưởng lợi nhuận từ khai thác tài sản, và quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp tài sản (Phạm Duy Nghĩa, 2011) Tính tạo động cơ của quyền tài sản dẫn đến việc hình thành các cơ chế tương tự như cơ chế đàm phán (Cooter & Ulen, 2012), hoặc thông qua một trật tự pháp lý nhất định.

Tải xuống LUAN VAN CHAT LUONG qua email: luanvanchat@agmail.com Theo Ellickson (1991), quyền tài sản được thiết lập bởi luật pháp hoặc theo tập quán và thông lệ, tùy thuộc vào loại hình trải nghiệm nào mang lại lợi ích lớn hơn cho các bên liên quan Từ góc độ kinh tế, quyền tài sản là một nguồn lực, và việc phân bổ chúng thông qua các quy định pháp luật có thể tạo ra những kết quả khác nhau về lợi ích và chi phí.

Phạm Duy Nghĩa (2011) ví dụ về quyền tài sản đối với tài sản là thửa đất bao gồm:

Tên quyền tài sản Mô tả

Chiếm hữu Chiếm giữ, kiểm soát

Sử dụng Khai thác, sử dụng, tận hưởng

Hạn chế người thứ ba Hạn chế người khác tiệm cận Định đoạt Đổi, bán, cho, tặng, thừa kế

Phát triển Phát triển lô đất, tăng giá trị Canh tác, sản xuất Canh tác, sản xuất trên

Cho thuê Cho người khác cho thuê lại

Thế chấp Dùng thửa đất làm tài sản thế chấp

Góp vốn Dùng góp vốn vào kinh doanh

Thực thi quyền Các quyền tự bảo vệ tài sản Tiệm cận công lý Yêu cầu toà án bảo đảm công lý

Theo định lý Coase, khi chi phí giao dịch bằng không, thỏa thuận tự phát sẽ dẫn đến việc sử dụng hiệu quả nguồn lực mà không cần quy định pháp luật về quyền tài sản Pháp luật nên khuyến khích thỏa thuận tư nhân bằng cách giảm chi phí giao dịch Hiệu ứng "làm giá" hay "tiếc của" cho thấy con người có xu hướng đòi giá cao hơn mức giá họ đã bỏ ra để sở hữu tài sản, điều này phản ánh sự ưu tiên của họ đối với những gì mình đang có Lê Nết (2006) cho rằng hiệu ứng này có thể giải thích các trường hợp đền bù giải tỏa, nơi cần chú ý đến chi phí chuyển đổi thay vì chỉ phân tích chi phí-lợi ích.

Các chứng cứ xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý được quy định bởi pháp luật, khế ước xã hội và tập quán, đặc biệt trong trường hợp chưa có quy định pháp luật cụ thể Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập quyền sở hữu hợp pháp.

Luận văn chất lượng được bảo vệ bởi pháp luật, xác định quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong xã hội khi thực hiện quyền kinh tế đối với tài sản như giấy phép, hợp đồng và hóa đơn Ở các nước đang phát triển, nhiều tài sản có giá trị như đất đai và nhà cửa thiếu sự bảo vệ pháp lý thích đáng (Sjaastad and Cuosins, 2008) Việc định nghĩa quyền tài sản một cách yếu kém dẫn đến vấn đề sở hữu chung, khi nhiều người có quyền đối với tài sản (North, 1981; Ostrom, 1990), gây ra hai hệ lụy chính: 1) Cấu trúc kiểm soát không hiệu quả, làm nổi bật sự tách biệt giữa quyền kiểm soát vật chất và quyền pháp lý; 2) Cản trở việc thực thi hợp đồng.

Quyền tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc hạn chế khả năng luân chuyển vốn, góp phần lý giải nguyên nhân khiến các nước đang phát triển không thể sao chép thành công của phương Tây trong phát triển chủ nghĩa tư bản.

DỰ ÁN XÂY LẠI CHỢ VÀ GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH

Tổng quan về CTT Tân Bình

Chợ là một hình thức kinh doanh truyền thống, tổ chức tại các địa điểm quy hoạch nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm và tiêu dùng của cộng đồng Chợ có nhiều ưu điểm như phù hợp với thói quen mua sắm hàng ngày, giá cả rẻ hơn siêu thị, đa dạng sản phẩm, và thực phẩm luôn tươi ngon Kết quả khảo sát năm 2010 tại Thành phố Cần Thơ cho thấy, người tiêu dùng đánh giá cao chợ về giá cả, tốc độ thanh toán, thái độ phục vụ và điều kiện thanh toán.

Mặc dù CTT có những ưu điểm, nhưng vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như cơ sở hạ tầng yếu kém, bao gồm vấn đề vệ sinh môi trường, hệ thống xử lý nước thải chưa đảm bảo, và thiếu an toàn về an ninh trật tự cũng như phòng cháy chữa cháy Công tác phòng cháy chữa cháy không được chú trọng, trong khi hoạt động kinh doanh lại chiếm ưu thế, thậm chí có tình trạng lấn chiếm lối đi chung, làm giảm khoảng cách giữa các khu vực (UBND TP.HCM, 2009b).

Chợ Tân Bình, ban đầu mang tên Nguyễn Văn Thoại, được thành lập vào những năm 1960 và nằm giữa bốn trục đường Lý Thường Kiệt, Lê Minh Xuân, Tân Tiến và Phú Hoà, do tư nhân đầu tư khai thác Từ năm 1975 đến 1985, chợ đã trải qua quá trình nâng cấp, mở rộng và xây dựng kiên cố Đến năm 1991, Chợ Tân Bình chính thức được giao cho UBND Quận Tân Bình quản lý.

Chợ nằm tại địa chỉ 172 – 174 Lý Thường Kiệt, phường 8, quận Tân Bình, với diện tích 21.979,8m², chuyên kinh doanh sỉ Các mặt hàng chủ yếu bao gồm quần áo, vải, phụ liệu may mặc và đồ cưới.

Tính đến năm 2008, 77% trong tổng số 2.920 điểm kinh doanh tại chợ thuộc về khu vực này (UBND Q.TB, 2008) Hiện tại, chợ có 2.956 thương nhân, trong đó có 6 doanh nghiệp Nhà nước và hợp tác xã, cùng với 2.950 hộ cá nhân Mỗi ngày, chợ thu hút hơn 10.000 lượt khách hàng đến mua sắm.

Chợ lớn TP.HCM, mặc dù là một trong những chợ quan trọng, đã xuống cấp nghiêm trọng do xây dựng lâu năm Hiện tại, 2/3 tổng diện tích của chợ chỉ dưới 1m², môi trường kinh doanh còn nhiều hạn chế, không đáp ứng nhu cầu của thương nhân Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là nguy cơ cháy nổ và không an toàn trong mùa mưa bão hàng năm (UBND Q.TB, 2014).

Dự án xây dựng Chợ

Theo quy hoạch của Tp.HCM, Chợ Tân Bình sẽ xây lại trong giai đoạn 2008 - 2010

UBND TP.HCM đã giao UBND Q.TB nhiệm vụ trực tiếp quản lý và đầu tư, đồng thời phê duyệt Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái bố trí chợ tạm Chủ trương này nhấn mạnh sự cần thiết phải đảm bảo tính công khai, minh bạch và đạt được sự đồng thuận từ tiểu thương, nhằm đảm bảo rằng quá trình triển khai dự án không làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh liên tục của họ (UBND Tp.HCM, 2014).

3.2.1 Chi tiết quy hoạch và đầu tư

Dự án kéo dài 4 năm từ 2015 sẽ xây dựng 2 chợ tạm nhằm hỗ trợ hoạt động của tiểu thương Chợ tạm 1 có 439 ĐKD với diện tích kinh doanh 913 m², trong khi chợ tạm 2 có 3.778 ĐKD và diện tích 9.607 m² Tiểu thương sẽ không phải đóng tiền thuê tại các chợ tạm này.

2016 sẽ xây CTT, thời gian xây dựng 30 tháng, chợ đi vào hoạt động cuối năm 2018

CTT Tân Bình tại Khu B có tổng diện tích kinh doanh lên đến 23.176 m², chưa bao gồm diện tích giữ xe Dự kiến, nơi đây sẽ bố trí khoảng 6.000 ĐKD, tăng gần gấp đôi so với số ĐKD hiện tại là 3.336 ĐKD.

Điểm kinh doanh tại chợ bao gồm quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt và cửa hàng được bố trí cố định theo thiết kế xây dựng chợ Mỗi điểm kinh doanh có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m².

Bảng 3.1: Chi tiết quy hoạch xây dựng Chợ Tân Bình

Dự án Chợ truyền thống

Phức hợp dịch vụ, giải trí, khách sạn

+ Diện tích đất phù hợp quy hoạch 14.395 6.945 21.339

+ Diện tích đất không phù hợp quy hoạch 585 56 640

- Diện tích XD công trình 9.213 4.243 13.456

- TẦNG CAO 6 tầng, 3 hầm 17 tầng, 3 hầm

- HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT 3,80 9,2 5,56

- Diện tích sàn XD tối đa 54.708m 2 63.889

UBND Q.TB thực hiện quản lý đầu tư xây dựng thông qua hình thức hợp tác công – tư, trong đó đơn vị trúng thầu sẽ ứng vốn, còn UBND Q.TB sẽ thu tiền thuê ĐKD để hoàn trả vốn cho nhà thầu.

Công ty TNHH TMDV Bất động sản Tân Bình Phú đầu tư và nộp tiền thuê đất

Kinh phí khái toán (tỷ đồng) 2.879 1.992

Nguồn: Sở QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014)

Chi tiết quy hoạch xây Chợ Truyền thống xem Phụ lục 3.2: Bảng chi tiết quy hoạch Khu B

3.2.2 Phương án tái bố trí, giá thuê

Tiểu thương sẽ được phân bổ lại vị trí theo quy hoạch ngành hàng, đảm bảo diện tích tối thiểu 3m2/ĐKD Vị trí cụ thể của ĐKD sẽ được xác định thông qua hình thức bốc thăm.

Bảng 3.2: Phương án giá thuê ĐKD

Tầng Tầng 1 Tầng 2 Tầng 3 - 4 Tầng 5 Tầng 6 Hầm lửng Hầm 1 Giá (đ/m 2 /tháng) 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 300.000 150.000

Tiểu thương có thể ký hợp đồng thuê sạp trong 30 năm với Ban Quản lý chợ, khi nộp một lần tiền thuê cho toàn bộ thời gian, sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp Giấy chứng nhận này cho phép tiểu thương thế chấp và sang nhượng quyền sử dụng sạp.

3.2.3 Giá trị tài chính của Dự án 3.2.3.1 Các thông số kinh tế

- Đơn vị tiền tệ của dự án: Việt Nam đồng

- Lạm phát Việt Nam: tỷ lệ lạm phát của Việt Nam do Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF, 2014) dự báo 2014 – 2017 từ 4,7 đến 5,2%, trung bình là 5%/năm

Bảng 3.3: Dự báo tỷ lệ lạm phát Việt Nam của IMF

Dự án được tài trợ bằng nguồn vốn chủ sở hữu và nợ vay, do đó, chi phí vốn của dự án được xác định là giá trị bình quân trọng số của chi phí vốn chủ sở hữu và chi phí nợ vay.

Chi phí vốn chủ sở hữu (rE) được ước lượng bằng mô hình CAPM với tỷ lệ 18,84%, chi tiết có thể tham khảo trong Phụ lục 3.3 Bảng kết quả ước lượng chi phí vốn chủ sở hữu.

- rD (Chi phí nợ vay): 10%

- tC (thuế suất thuế TNDN): 22%

3.2.3.3 Ngân lưu vào của dự án

Ngân lưu vào bao gồm tiền cho thuê ĐKD, cho thuê gửi xe và thanh lý chợ tạm Chủ đầu tư thu tiền thuê trong 30 năm, chia thành 4 lần trong suốt 4 năm xây dựng chợ Vào năm 2019, chủ đầu tư tiến hành thanh lý chợ tạm với khoản thu dự kiến đạt 20% chi phí đầu tư cho chợ tạm.

Chi tiết về giá cho thuê, kế hoạch thu tiền và tiến độ thu tiền được trình bày trong các phụ lục sau: Phụ lục 3.4 cung cấp bảng dự kiến giá cho thuê; Phụ lục 3.5 trình bày bảng kế hoạch thu tiền; Phụ lục 3.6 nêu rõ bảng tiến độ thu tiền cho thuê; và Phụ lục 3.7 cung cấp bảng ngân lưu vào.

3.2.3.4 Ngân lưu ra của dự án d Chi phí xây dựng:

Chi phí xây dựng và bồi thường khái toán là 2.380 tỷ đồng Trong đó, chi phí xây chợ tạm

Chi phí xây dựng cho dự án bao gồm 22 tỷ đồng cho hạng mục 1, 251 tỷ đồng cho chợ tạm, và 1.961 tỷ đồng cho CTT, với tổng chi phí bồi thường là 146 tỷ đồng Do giá trúng thầu đã được xác định, giả định rằng chi phí sẽ không tăng, dòng ngân lưu ra sẽ được phân tích theo bảng sau.

Bảng 3.4: Phân kỳ chi phí đầu tư ĐVT: tỷ đồng

Chi phí XD, bồi thường 293 910 784 392

Chi phí xây dựng chợ tạm 1 22 - - -

Chi phí xây dựng chợ tạm 125 125 - -

Chi phí xây dựng CTT - 784 784 392

Nguồn: Tính toán của tác giả dựa theo kế hoạch trong UBND Q.TB (2014)

Chi tiết xem Phụ lục 3.8: Bảng kế hoạch đầu tư d Chi phí khác

Chi phí hàng năm của Ban quản lý là 13 tỷ đồng, bao gồm lương, hoạt động và bảo trì công trình, với mức tăng 5% mỗi năm Ban quản lý sẽ chịu trách nhiệm trong 2 năm quản lý chợ tạm và 30 năm quản lý CTT (Chi tiết xem Phụ lục 3.9: Bảng chi phí khác)

- Chi phí tiếp thị, bán hàng và hoạt động của đơn vị hợp tác đầu tư dự kiến là 64 đồng

3.2.3.5 Giá trị tài chính của dự án

NPV f TIP của dự án là 153 tỷ đồng (Chi tiết xem Phụ lục 3.10: Bảng ngân lưu ra và ngân lưu ròng của dự án)

Chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng khái toán là 2.234 tỷ (chiếmtrên 77,6% chi phí đầu tư 2.879 tỷ), bao gồm

XD các chợ tạm và CTT Riêng công trình CTT, chi phí xây dựng là 1.961 tỷ (trên 19,6 triệu đ/m 2 , tính trên diện tích cho thuê thì lên đến 84,6 triệu đ/m 2 )

Bảng 3.5: Chi phí xây dựng

CHỢ TẠM 1 CHỢ TẠM 2 CHỢ TRUYỀN

Diện tích xây dựng (kể cả tầng hầm) 2.442 21.273 99.640

- Kết cấu Trệt 3 tầng 6 tầng, 3 hầm

- Diện tích cho thuê 921,9 9.609,6 23.176,44 Đơn giá trên diện tích xây dựng

Giá thuê trên diện tích cho thuê không bao gồm diện tích thuê gửi xe là 84,6 tr.đ/m², trong khi giá thuê trên diện tích có bao gồm diện tích thuê gửi xe là 56,1 tr.đ/m².

Nguồn: Báo cáo đầu tư và UBND Q Tân Bình (2014)

Chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM khoảng 26 - 52,2 triệu đồng/m 2 diện tích cho thuê

Các trung tâm thương mại cao cấp có mức chi phí thuê từ 36 đến 52,2 triệu đồng/m² Chi phí đầu tư bao gồm nhiều yếu tố như xây dựng, lãi vay và giá đất, trong đó chi phí xây dựng thường chiếm từ 70% đến 80% tổng chi phí đầu tư, tùy thuộc vào từng công trình Để biết thêm chi tiết, xem Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM.

Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM

Chi phí đầu tư trên diện tích cho thuê tại ba trung tâm thương mại cao cấp ở TP.HCM dao động từ 36 đến 52 triệu đồng/m², trong khi đó, hai chợ - trung tâm thương mại tại Hà Nội có mức chi phí từ 26 triệu đồng/m².

Chi phí xây dựng dự án Chợ Tân Bình lên tới 56 triệu đ/m² cho diện tích cho thuê ĐKD, để xe ôtô và xe máy, và 85 triệu đ/m² nếu tính trên diện tích ĐKD Số liệu này cao hơn nhiều so với chi phí đầu tư của các trung tâm thương mại (TTTM) và chợ - TTTM khác.

Theo Quyết định 66/2012 của UBND TP.HCM và Bộ Xây dựng, chi phí xây dựng trung tâm thương mại (TTTM) dao động từ 5,9 đến 6,2 triệu đồng/m² cho các TTTM phổ thông, trong khi đó, chi phí cho các TTTM trang trí đặc biệt nằm trong khoảng 10,4 đến 16,1 triệu đồng/m² Thông tin chi tiết được trình bày trong Phụ lục 3.12, bao gồm bảng suất đầu tư xây dựng theo quy định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả.

Chi phí xây dựng Chợ Tân Bình cao hơn so với suất đầu tư của Nhà nước và các công trình tương tự Sự chênh lệch này khiến nhà thầu xây dựng thu lợi, trong khi người trả tiền, chủ yếu là tiểu thương, phải gánh chịu thiệt hại Do Nhà nước không cấp ngân sách, tiểu thương sẽ trực tiếp chi trả cho nhà thầu thông qua tiền thuê ĐKD trong 30 năm.

Chợ Tân Bình (có DT cho thuê gửi xe), 56.11

Chợ Tân Bình (không kể DT cho thuê gửi xe), 84.62

0 1 2 3 4 5 6 7 8 Đồ thị 3.1 - Chi phí đầu tư các TTTM trên diện ch cho thuê

3.3.2 Chi phí xây dựngước tính

Trên cơ sở suất đầu tư theo qui định của Nhà nước, tác giả ước tính chi phí xây dựng như sau:

Theo quyết định 66/2012 của UBND TP.HCM, chi phí xây dựng chợ tạm nhỏ là 6,9 triệu đồng/m², trong khi chợ tạm lớn có chi phí xây dựng trung bình là 7,5 triệu đồng/m², tổng chi phí xây dựng chợ tạm ước tính khoảng 198 tỷ đồng, tăng lên 202 tỷ đồng nếu tính lạm phát 5% Đối với chợ truyền thống (CTT), chi phí xây dựng theo quyết định 66/2012 là 9.570.718 đồng/m², trong khi theo quyết định 634/2014, chi phí cho công trình trung tâm hội chợ - triển lãm là 11.780.416 đồng/m², với tổng chi phí xây dựng CTT ước tính khoảng 1.174 tỷ đồng.

Tổng chi phí xây dựng dự kiến là 1.372 tỷ đồng, sau khi điều chỉnh lạm phát, con số này tăng lên 1.485 tỷ đồng Tổng chi phí đầu tư cho dự án đạt 2.088 tỷ đồng, theo thông tin chi tiết trong Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát.

3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính

Theo chi phí được nêu tại mục 3.3.2, nếu các yếu tố khác không thay đổi, giá trị NPV f TIPV của Dự án sẽ đạt 759 tỷ đồng, thay vì 153 tỷ đồng như đã tính ở mục 3.2.3.5 Chi tiết về ngân lưu ròng của dự án với chi phí đầu tư ước tính có thể xem trong Phụ lục 3.16.

3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Để ước tính NPV f TIPV sẽ như thế nào theo xác suất xảy ra theo biến thiên của một số biến số trong mô hình, chúng ta sẽ phân tích rủi ra dự án bằng mô phỏng Monte Carlo Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thông tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mô hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD Giả thiết như sau:

- Lạm phát: theo ước tính 3.2.3.1 là 5%/năm, giá trị thấp nhất 3%, cao nhất 7%, giá trị có khả năng xảy ra nhất 5%, phân phối chuẩn;

- Chi phí xây dựng CTT: giá trị thấp nhất 9,6 tr.đ/m 2 , cao nhất 18 tr.đ/m 2 , giá trị có khả năng xảy ra nhất 11,8 tr/đ/m 2 , phân phối tam giác;

Giá thuê ĐKD tại Chợ hiện nay dao động từ 155.000 đ/m² đến 380.000 đ/m², với mức giá trung bình là 155.000 đ/m² Mức giá cao nhất có khả năng xảy ra là 380.000 đ/m², thể hiện sự phân phối tam giác trong thị trường thuê.

Kết quả phân tích rủi ro NPV f TIPV bằng mô phỏng Monte Carlo với 10.000 lần thử cho thấy xác suất NPV f TIP dương đạt 74% Điều này chứng tỏ rằng dự án mặc dù có rủi ro nhưng ở mức độ tương đối thấp, từ đó tạo sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPV f TIP

Yếu vị - Độ lệch chuẩn 342 Phương sai 117.037 Độ lệch -0,4620 Độ nhọn 2,60

Hệ số biến thiên 1,55 Giá trị nhỏ nhất -973 Giá trị lớn nhất 939 Độ rộng khoảng 1.912 Sai số trung bình 3 Xác suất để NPV tài chính dương 74%

Giá trị Chợ Tân Bình

Tác giả tiến hành khảo sát giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ, trong bối cảnh quy hoạch đã được công bố, dẫn đến việc thu thập thông tin gặp nhiều hạn chế Để ước tính giá trị, tác giả dựa vào một số nguồn thông tin như rao bán ĐKD tại các chợ tương đồng, chủ yếu là Chợ An Đông, khảo sát trực tiếp từ tiểu thương và thông tin từ báo chí Ngành hàng được khảo sát bao gồm vải và quần áo may sẵn, hai lĩnh vực kinh doanh sỉ chủ yếu, nhằm phục vụ cho việc tính toán giá trị giao dịch.

3.4.1.Ước tính giá giao dịch ĐKD trước khi Dự án được công bố

Khảo sát một số tiểu thương được biết, thời điểm 2010 – 2011 thông tin xây lại Chợ chỉ là

Giá giao dịch cho mỗi ĐKD vải tại vị trí mặt tiền đường Phú Hòa (diện tích phổ biến 6m2) dao động khoảng 100 – 110 lượng vàng SJC Trong năm 2010, giá vàng bình quân là 30,5 triệu đồng/lượng, dẫn đến giá giao dịch khoảng 3,05 đến 3,4 tỷ đồng/ĐKD, tương đương với mức trung bình 535 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát tại Chợ An Đông, giá rao bán dao động từ 385,7 đến 1.500 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và diện tích, với giá bình quân đạt 813 triệu đồng/m² Trong khi đó, giá tại các chợ bán lẻ thấp hơn, khoảng 100 đến 385 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí sạp và điều kiện hợp đồng Dựa trên giá bình quân 813 triệu đồng/m² tại Chợ An Đông và hệ số chênh lệch giá đất theo quyết định của UBND TP.HCM, giá ước tính giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ Tân Bình là 488 triệu đồng/m² trước khi công bố Dự án.

Bên cạnh đó, một số thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình trong thời điểm năm 2013 đến tháng 9/2014, giá khoảng 325 đến 832 triệu đ/m 2 , bình quân là 448 triệu đồng/m 2

2 Tính toán giá vàng bình quân dựa theo thông tin về giá vàng nêu tại: http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia- vang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm

Bảng 3.6 Thông tin giao dịch ĐKD Chợ Tân Bình thời điểm 2013 đến tháng 9/2014 ĐVT: triệu đồng

STT Thời điểm Ký hiệu sạp

Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính

A1 6,25 tầng trệt 2 mặt tiền quần áo may sẵn 5.200 5.200 832

3 Năm 2014 Khu 1 4,00 tầng trệt quần áo may sẵn 1.900 1.710 428

5 Tháng 1/2014 KC4C 6,00 tầng trệt MT Phú

Ghi chú: (*) Giá ước tính giao dịch dựa trên giá bán khi thông tin là giao dịch thành công, và bằng 90% khi thông tin là rao bán (**): Giá trị của thông tin số 2 không được cộng vào tính bình quân vì giá trị này rất lớn, có thể ảnh hưởng đến kết quả bình quân.

Phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hoá (r – g) đạt 8,2%, trong đó tỷ suất chiết khấu (r) là 14,7% và tỷ lệ tăng trưởng (g) là 6,5%, được áp dụng để tính toán vốn hoá tiền cho thuê ĐKD Dựa trên 5 thông tin cho thuê ĐKD có giá từ 18 đến 20 triệu đồng/tháng, giá ước tính đạt 494 triệu đồng/m².

Bảng 3.7: Thông tin cho thuê ĐKD Chợ Tân Bình ĐVT: triệu đồng

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

1 KB5/1 4,5 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 19 2.780

4 KB1/1 4 tầng trệt Mặt tiền đường Phú Hoà vải 20 2.927

3 Kết quả được ước tính ở 3.2.3.2

4 Theo Dự thảo Báo cáo chính trị Đại hội XII của Đảng, phấn đấu đạt tốc độ tăng trưởng giai đoạn 2015-

2020 bình quân 6,5 – 7% năm, tác giả sử dụng mức 6,5% để ước tính

Diện tích Vị trí Đặc điểm Loại hàng KD

Giá trị trung bình của các kết quả đạt được là 491 triệu đồng, được tác giả đề xuất như một mức giá để ước tính giá trị của Chợ Tân Bình trước khi công bố Dự án.

3.4.2Giá trị chợ hiện tại và phân chia cho các bên liên quan

Theo Sơ đồ hiện trạng mặt bằng Chợ, diện tích 3.011 ĐKD là 8.483,6m 2 , bình quân 2,82m 2 /ĐKD Suy ra, tổng diện tích 3.336 ĐKD là 9.399m 2 (3.336 x 2,82m 2 )

Giá giao dịch trung bình hiện tại là 155.000 đ/m2/tháng, chưa bao gồm tiền thuê ĐKD Sau khi áp dụng phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hóa 8,2%, chúng ta cộng tiền thuê ĐKD vào giá giao dịch, ước tính giá trị vốn hóa tiền thuê ĐKD đạt 213 tỷ đồng.

Giá trị Chợ Tân Bình ước tính 4.828 tỷ đồng, trong đó, 4.615 tỷ thuộc tiểu thương hiện tại và 213 tỷ là tiền thuê ĐKD

Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại ĐVT: tỷ đồng

Nội dung Giá trị hiện tại

Diện tích 9.399 Đơn giá (tr/đ/m 2 ) 491

Tổng giá trị tiểu thương (chưa có thuê ĐKD) 4.615

Tổng giá trị (có thuê ĐKD) 4.828

Nguồn: Tính toán của tác giả

3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án

Giả định rằng tổng thu nhập ròng của tiểu thương không thay đổi trước và sau khi thực hiện Dự án, cùng với tỷ suất vốn hóa không đổi, giá trị vốn hóa của Chợ sẽ giữ nguyên ở mức 4.615 tỷ Chợ sẽ được xây dựng lại với mức đầu tư hợp lý ước tính là 1.465 tỷ, thay vì 2.072 tỷ như trước đây.

3.2.3.4), nên giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện dự án sẽ cộng thêm chi phí đầu tư là 6.293 tỷ đồng

Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

1 CHỢ HIỆN TẠI 2 Giá trị Chợ xây lại

Giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Giá trị của ểu thương hiện tại

PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN

Các giả định

Để ước tính giá trị và phân chia giá trị quyền khai thác ĐKD trước và sau khi thực hiện dự án, tác giả dựa trên các giả định cụ thể.

Thị trường mua bán hàng hóa tại Chợ Tân Bình được coi là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, nơi mà cả người bán và người mua không có khả năng kiểm soát giá cả Do đó, bất kỳ sự thay đổi nào về chi phí của người bán cũng sẽ không ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường.

Để so sánh và đánh giá tác động của việc xây dựng lại Chợ Tân Bình, tác giả giả định rằng lượng cầu từ người mua không thay đổi trước và sau khi xây dựng, do ảnh hưởng chủ yếu từ các chợ bán lẻ Các yếu tố đầu vào như chi phí giá vốn và thuê nhân công cũng được giữ nguyên Vì tổng lượng cầu và các chi phí khác không đổi, tổng thu nhập ròng của các tiểu thương sẽ không thay đổi, dẫn đến tỷ suất vốn hoá cũng không bị ảnh hưởng.

Hiện nay, cơ hội bán hàng của tiểu thương mới và hiện tại là như nhau, không có lợi thế rõ rệt cho tiểu thương hiện tại Khi chợ mới được xây dựng, lượng cung tăng lên trong khi cầu không thay đổi, dẫn đến việc phân chia thị phần giữa các tiểu thương.

Bốn là, việc phân chia thị phần giả định phụ thuộc vào diện tích ĐKD.

Phân chia các đối tượng liên quan

Dự án Chợ Tân Bình không chỉ liên quan đến tiểu thương hiện tại và Ban quản lý Chợ, mà còn tác động đến tiểu thương mới và nhà thầu xây dựng Nhà nước tham gia vào dự án thông qua ngân sách thu được từ cho thuê đất, tiền thuê ĐKD và giá trị NPV, giữ vai trò chủ đầu tư Nhà thầu xây dựng sẽ nhận được chi phí xây dựng thông qua việc trúng thầu.

Tải xuống LUAN VAN CHAT LUONG tại địa chỉ luanvanchat@agmail.com với chi phí hợp lý hơn so với mức chi phí cao Các tiểu thương mới sẽ chia sẻ thị phần cùng với các tiểu thương hiện tại.

4.2.1Giá trị tiền sử dụng đất Khu A

Khu A là diện tích đất được cho đơn vị liên doanh thuê trong 50 năm để phát triển khu phức hợp dịch vụ, giải trí và khách sạn Phương pháp ước tính tiền thuê đất được thực hiện thông qua việc so sánh với ba khu đất có vị trí và đặc điểm tương tự Kết quả ước tính tiền sử dụng đất là 55,6 triệu đồng/m², với tổng giá trị tiền sử dụng đạt 389 tỷ đồng (xem chi tiết trong Phụ lục 4.1: Bảng ước tính giá trị tiền thuê đất khu A).

4.2.2Giá trị tiền thuê ĐKD

Theo phương án giá thuê nêu tại 3.2.2, tiền thuê ĐKD trong 30 năm là 3.059 tỷ và tiền cho thuê để xe 667 tỷ đồng

Bảng 4.1: Tiền thuê ĐKD sau khi Chợ xây ĐVT: triệu đồng

Loại hàng kinh doanh Đơn giá Diện tích Số tháng Tổng tiền thuê

Hiện giá tiền thuê ĐKD là 2.160 tỷ, tiền thuê chổ giữ xe là 64 tỷ, tổng cộng 2.224 tỷ đồng

4.2.3 Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính

Chi phí đầu tư giữa khái toán và ước tính của tác giả có sự chênh lệch lớn, với tổng chi phí xây dựng đạt 2.234 tỷ đồng, cao hơn ước tính 1.485 tỷ đồng Nếu tính theo giá hiện tại, chênh lệch do chi phí xây dựng là 603 tỷ đồng, trong khi chi phí khác chỉ chênh lệch 4 tỷ, dẫn đến tổng chi phí đầu tư chênh lệch 607 tỷ đồng Kết quả là giá trị NPV của dự án giảm xuống còn 153 tỷ đồng, thay vì 759 tỷ đồng như đã tính ở mục 3.3.3.

Bảng 4.2: Giá trị chênh lệch giữa chi phí đầu tư khái toán và ước tính ĐVT: tỷ đồng

HẠNG MỤC CHI PHÍ Ước tính Khái toán Chênh

Chi phí Hiện giá Chi phí Hiện giá lệch

Cộng xây dựng, bồi thường 1.631 1.339 2.380 1.942 -603

Giá trị chênh lệch ước tính lên đến 607 tỷ đồng sẽ được chuyển giao cho nhà thầu xây dựng, do họ nhận được số tiền cao hơn mức chi phí ước tính cho việc đầu tư xây dựng chợ.

4.2.4 Phân chia giá trị Chợ Tân Bình giữa các bên liên quan

Sau khi trừ tiền thuê ĐKD và tiền thuê đất, giá trị còn lại của tiểu thương là 3.673 tỷ, giảm

935 tỷ so với hiện tại

Bảng 4.3: Phân chia giá trị sau khi Chợ xây ĐVT: tỷ đồng

STT Nội dung Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch

1 Giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465

2 Giá trị tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011

2.2 Chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389

Phân chia giá trị của tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới

Sau khi Dự án được công bố, giá giao dịch đã có xu hướng giảm Kết quả khảo sát từ 06 thông tin giao dịch cho thấy mức giá bình quân đạt 315,7 triệu đồng/m².

Bảng 4.4: Thông tin giao dịch ĐKD tại Chợ Tân Bình thời điểm tháng 9/2014 đến nay ĐVT: triệu đồng

Thời điểm Ký hiệu sạp

Diện tích Vị trí Đặc điểm

Giá ước tính giao dịch(*) Đơn giá ước tính

Tháng 9/2014 KC3B 6,00 tầng trệt MT Phú

Tháng 10/2014 KF7/2 6,00 tầng trệt MT Phú

D 1,44 tầng trệt quần áo may sẵn

12F2- Khu 4E 1,00 tầng trệt quần áo may sẵn

Nguồn: Phụ lục 3.17 Ghi chú: (*): Giá ước tính giao dịch bằng giá bán khi thông tin là giao dịch thành, bằng 90% khi thông tin là rao bán

Giá giao dịch ước tính sau khi Dự án được công bố bình quân đạt 315,7 triệu đồng/m² Nếu các tiểu thương bán quyền khai thác ĐKD với mức giá này, giá trị của tiểu thương hiện tại sẽ là 2.967 tỷ đồng, trong khi phần giá trị còn lại 712 tỷ đồng sẽ thuộc về tiểu thương mới.

So với khi chưa thực hiện dự án, giá trị giao dịch quyền khai thác của tiểu thương hiện tại giảm 1.641 tỷ đồng

Bảng 4.5: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 1) ĐVT: tỷ đồng Đối tượng Hiện tại Sau khi xây Chênh lệch

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 315,7

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 68,2

Hình 4.1: Biểu đồ phân chia giá trị giữa các bên liên quan (trường hợp 1)

4.3.3 Phân chia (trường hợp 2) Điều kiện nêu tại Trường hợp 1 không xảy ra, tiểu thương hiện tại và tiểu thương mới phân chia thị phần theo diện tích ĐKD như giả định nêu tại 4.1, hệ số lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại là 1 Khi đó giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại tương ứng với diện tích 12.732m 2 là 2.167 tỷ đồng (bình quân 170 triệu đ/m 2 ), giảm 2.448 tỷ so với hiện tại Tiểu thương mới được giá trị là 1.512 tỷ đồng (bình quân 145 triệu đ/m 2 )

Bảng 4.6: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương (trường hợp 2) ĐVT: tỷ đồng

1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 4.828 6.293 1.465

2 Hiện giá tiền thuê ĐKD 213 2.224 2.011

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389

1 Giá trị Chợ xây lại 2 Phân chia các đối tượng 3 Phân ch ền thuê Mặt bằng

Trường hợp 1: Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư chênh lệch

NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất

Giá trị của ểu thương mới

Giá trị của ểu thương hiện tại

4.2 Tiền bồi thường (của tiểu thương hiện tại) 146

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 170

- Đơn giá (sau khi công bố dự án) (tr.đ) 491 145

* Qua 02 trường hợp, chúng ta có thể rút ra một số nội dung

Tiểu thương đang chịu thiệt hại do Dự án xây dựng Chợ Tân Bình, khi giá thuê mới vượt quá giá trị đầu tư thực tế Điều này đã tác động tiêu cực đến giá trị quyền khai thác ĐKD, dẫn đến việc giá trị tài sản của tiểu thương giảm tới 935 tỷ đồng.

Sự gia tăng số ĐKD sẽ dẫn đến việc gia nhập của nhiều tiểu thương mới, làm giảm giá trị quyền khai thác của các tiểu thương hiện tại Mức tổn thất ước tính cho các tiểu thương này dao động từ 1.648 đến 2.448 tỷ đồng.

Mặc dù gặp tổn thất, giá trị quyền khai thác của tiểu thương hiện tại dao động từ 170 đến 315,7 triệu đồng/m², vượt xa mức đền bù tối đa 30 triệu đồng/hộ trong trường hợp không tái bố trí Điều này cho thấy mức đền bù chưa thỏa đáng, khiến tiểu thương có khả năng chuyển nhượng quyền khai thác trước khi Dự án được thực hiện hoặc chọn nhận quyền tái bố trí.

Tiểu thương sẽ được hưởng lợi từ dự án với giá thuê mới tăng gấp 2,5 lần so với hiện tại Sau khi trừ chi phí thuê, giá trị quyền khai thác của tiểu thương ước tính dao động từ 68,2 triệu đồng.

Nguyên nhân phân chia giá trị

Giá thuê mới hiện đã tăng gấp 2,5 lần so với mức giá hiện tại là 155.000 đồng/m²/tháng, gần đạt mức tối đa 200.000 đồng/m²/tháng theo quy định của UBND TP.HCM Tiểu thương sẽ ký hợp đồng thuê sạp trong 30 năm và phải nộp 4 lần trong thời gian xây dựng Dự án được thực hiện theo phương thức hợp tác công – tư, trong đó công ty xây dựng ứng vốn và sẽ được hoàn trả khi thu tiền thuê Theo thẩm định dự án, NPV f TIPV đạt 153 tỷ đồng với tổng chi phí đầu tư là 2.879 tỷ đồng, trong đó chi phí xây dựng là 2.234 tỷ đồng.

4.4.1.1 Tương quan giữa chi phí đầu tư và giá thuê

Chúng ta đã ước tính chi phí đầu tư khoảng 2.088 tỷ đồng tại 3.3.2, trong đó chi phí xây dựng CTT là 11,8 thay vì 18 triệu đ/m 2 như khái toán ban đầu

Xem xét mối quan hệ giữa chi phí xây dựng và giá thuê, công cụ Goalseek cho thấy chi phí xây dựng CTT dao động từ 9,6 đến 18 triệu đồng/m² để đạt NPV 153 tỷ đồng Giá thuê trung bình cho các tầng từ 1 đến 6 nằm trong khoảng từ 240.000 đến 367.000 đồng/tháng.

Bảng 4.7: Giá thuê phụ thuộc vào chi phí đầu tư xây dựng ĐVT: đồng Đơn giá xây dựng bình quân CTT Đơn giá xây dựng danh nghĩa NPVi

Giá thuê (tầng 1 – tầng 6) để NPV = 153 tỷ 9.570.718 10.456.249 949.096.923.961 239.927 10.500.000 11.471.513 869.318.350.017 253.959 11.780.416 12.870.399 759.395.055.617 273.293 13.000.000 14.202.825 654.694.213.095 291.708 14.000.000 15.295.350 568.844.558.326 306.808 15.000.000 16.387.875 482.994.903.557 312.908 16.000.000 17.480.400 397.145.248.788 337.008 17.000.000 18.572.925 311.295.594.019 352.108 18.014.772 19.681.589 224.177.768.149 367.431

Như vậy, nếu chi phí xây dựng CTT ước tính là 11,8 triệu đ/m 2 thì giá thuê khoảng 273.300 đ/tháng thay vì 380.000 đ/tháng

4.4.1.2 Giá trị quyền khai thác ĐKDtrường hợp điều chỉnh giá thuê

Tổng tiền thuê đã giảm xuống còn 2.200 tỷ đồng, giảm 607 tỷ đồng so với trước Giá trị của tiểu thương hiện tại đạt 3.301 tỷ đồng, giảm 1.346 tỷ nhưng tăng 333 tỷ so với mức giá thuê 380.000 Giá trị thuộc tiểu thương sẽ là 4.286 tỷ đồng, chỉ giảm 329 tỷ đồng so với hiện tại Đặc biệt, giá trị tiểu thương mới là 986 tỷ đồng, tăng 273 tỷ so với trường hợp giá thuê 380.000.

Bảng4.8: Phân chia giá trị giữa các tiểu thương nếu giá thuê 273.300đ ĐVT: tỷ đồng

Phân chia sau khi xây lại Chênh

1 Tổng giá trị Chợ Tân Bình 6.293 6.293 -

2 Giá trị tiền thuê ĐKD 2.224 1.618 -607

Giá trị chi phí đầu tư chênh lệch giữa khái toán và ước tính 607 -607

3 Giá trị khu đất phía trước 389 389 -

4.1 Giá trị được phân chia nếu giá thuê 380.000 3.680 3.680 -

4.2 Giá trị gia tăng nếu giá thuê 273.300 - 607 607 a Tiểu thương hiện tại - 333 333

- Diện tích 12.732 12.732 b Tiểu thương mới - 273 273

Phân chia sau khi xây lại Chênh

Giá thuê 273.300 4.3 Tổng cộng giá trị của tiểu thương hiện tại 2.967 3.301 333

4.4 Tổng cộng giá trị tiểu thương mới 712 986 273

Chi phí đầu tư cao làm tăng giá thuê, khiến tiểu thương gánh chịu tổn thất lớn nhất, trong khi các công ty xây dựng lại thu lợi Sự phân bổ lợi ích không công bằng trong dự án có thể dẫn đến sự phản đối từ tiểu thương, gây cản trở cho quá trình triển khai dự án.

Nếu chi phí xây dựng được giảm, giá thuê cũng sẽ giảm, mang lại lợi ích cho các tiểu thương hiện tại (333 tỷ) và tiểu thương mới (273 tỷ).

Dự án hợp tác công tư cho phép nhà thầu xây dựng khai thác phần diện tích ĐKD (dự kiến 10.444m²) sau khi bố trí cho tiểu thương hiện tại, sẽ giúp giảm chi phí đầu tư Lợi ích này sẽ chuyển thành lợi ích cho nhà thầu, khi họ được quyền khai thác ĐKD với mức giá ưu đãi hơn.

Hình 4.2: Biểu đồ so sánh sự phân chia giữa các bên liên quan nếu điều chỉnh giá thuê

1 Giá trị Chợ xây lại (CP 2 Phân chia các đối tượng (giá

3 Phân chia các đối tượng (giá 273.300)

Phân chia giá trị của Chợ Tân Bình so sánh hiện tại và sau khi xây

Chi phí đầu tư chênh lệch

NPV dự án Chi phí đầu tư Tiền thuê ĐKD Tiền giao đất

Giá trị của ểu thương mới

4.4.2 Quyền tài sản của tiểu thương 4.4.2.1.Các hình thức xác lập quyền tài sản

Quyền tài sản liên quan đến việc khai thác ĐKD, bao gồm hai loại: (1) loại được giao cho thương nhân để sử dụng kinh doanh thông qua hợp đồng góp vốn ứng trước nhằm đầu tư xây dựng chợ, hoặc thanh toán một lần trong thời gian nhất định sau khi chợ hoàn thành; (2) loại cho thương nhân thuê để kinh doanh, với yêu cầu Ban Quản lý chợ hoặc doanh nghiệp khai thác chợ phải ký hợp đồng với thương nhân theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2003).

Chợ Tân Bình, được hình thành từ trước năm 1975, đã gặp nhiều bất cập trong quá trình thực thi và quản lý Ông Huỳnh Phương Vũ, Phó Ban quản lý chợ Tân Bình, cho biết rằng tiểu thương hiện nay có nhiều loại hợp đồng khác nhau, bao gồm hợp đồng dài hạn, hợp đồng hàng năm và một số không có hợp đồng cố định (Cao Cường, 2014) Theo thống kê của UBND Q.TB năm 2011, tại Chợ Tân Bình chỉ có khoảng 126 ĐKD với hợp đồng thuê kéo dài 15 năm.

Trong tổng số hơn 3.000 ĐKD, chỉ có 520 hợp đồng thuê 01 năm, trong khi nhiều tiểu thương không có hợp đồng cố định đã kinh doanh lâu năm tại chợ Một số trong họ đã góp tiền xây dựng chợ và được cấp chủ quyền, nhưng đến năm 2001, họ đã phải đổi giấy phép kinh doanh Các tiểu thương chỉ có giấy phép đăng ký kinh doanh và có quyền tự thỏa thuận, chuyển nhượng ĐKD Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng xong, họ cần gửi đơn lên Ban quản lý chợ để xin tạm dừng kinh doanh và đề xuất người tiếp tục kinh doanh, đồng thời đăng ký để được cấp Giấy đăng ký kinh doanh.

4.4.2.2 Quyền tài sản không được xác lập rõ và hệ luỵ

Vì hình thành lâu đời, đồng thời các cơ quan quản lý đã không quan tâm thích đáng trong xác lập quyền tài sản rõ ràng tại Chợ

Quyền khai thác ĐKD trị giá hàng tỷ đồng của tiểu thương không có bất cứ bằng chứng xác

Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình

Bà Trần Thị Xuyến và các tiểu thương có thâm niên nhớ lại: “Khi chúng tôi bắt đầu buôn bán, khu vực này còn sình lầy Tiểu thương đã cùng nhau góp tiền để xây dựng chợ, và sau đó chúng tôi được cấp giấy chủ quyền vào năm 2001.”

Tải luận văn chất lượng tại địa chỉ luanvanchat@gmail.com Tiểu thương không có hợp đồng cố định nhưng vẫn cho rằng họ có quyền vô thời hạn đối với giấy đăng ký kinh doanh, bao gồm quyền chuyển nhượng và kế thừa Họ cũng yêu cầu đổi lại giấy phép kinh doanh Tuy nhiên, hiện tại, họ cho rằng sự quản lý của Nhà nước đối với chợ là không hợp lý Hơn nữa, khi xây dựng mới, tiểu thương phải trả tiền thuê mặt bằng (Quỳnh Hương, 2014).

Chợ Tân Bình, từ năm 1981, từng là một bãi đất sình lầy, nhưng đến năm 1988, chính quyền đã huy động tiểu thương đóng góp tiền để xây dựng chợ Mỗi tiểu thương được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp, và vào năm 2001, quận đã cấp lại giấy phép kinh doanh cho các tiểu thương.

Ban quản lý chợ hiện tại cũng công nhận giấy phép kinh doanh cố định cho tiểu thương, cho phép họ có quyền sang nhượng lại (Hoài Anh, 2014).

Quyền tài sản chỉ được xác lập khi có sự thỏa thuận và giao dịch với mức giá mà bên sở hữu chấp nhận Tuy nhiên, do tiểu thương không có văn bản xác lập quyền tài sản, dự án xây dựng chợ đã bị quyết định bởi các cơ quan có thẩm quyền Hệ quả là tiểu thương nhận được mức bồi thường rất thấp, chỉ 146 tỷ đồng, kèm theo hỗ trợ không đăng ký tái bố trí tối đa 30 triệu đồng/hộ Hơn nữa, quyền tái bố trí của họ cũng chưa được xác định rõ vị trí, cùng với khoản tiền thuê trả trước trong 30 năm lên tới 136,8 triệu đồng/m², phải nộp 4 kỳ trong thời gian xây dựng.

Theo UBND Q.TB (2014), các đơn vị và cá nhân kinh doanh tại chợ có địa điểm kinh doanh cố định, hợp đồng thuê với Ban quản lý, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế sẽ được bồi thường và hỗ trợ khi thực hiện dự án Tuy nhiên, do đất do Nhà nước quản lý và không giao đất cũng như thu tiền sử dụng đất, nên không tính bồi thường hỗ trợ về đất.

Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý

Tiêu đề	Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị: Tình huống dự án chợ truyền thống Tân Bình – TP.HCM
Tác giả	Phạm Huỳnh Nhung
Người hướng dẫn	TS. Huỳnh Thế Du
Trường học	Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Chính sách công
Thể loại	Luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2015
Thành phố	TP. Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	84
Dung lượng	2,62 MB