Theo Sơ đồ hiện trạng mặt bằng Chợ, diện tích 3.011 ĐKD là 8.483,6m2, bình quân 2,82m2/ĐKD. Suy ra, tổng diện tích 3.336 ĐKD là 9.399m2 (3.336 x 2,82m2).
Giá giao dịch chưa có tiền th ĐKD (bình qn 155.000 đ/m2/tháng). Chúng ta cộng tiền thuê ĐKD vào giá giao dịch sau khi vốn hoá theo phương pháp thu nhập với tỷ lệ vốn hố 8,2% để ước tính giá trị vốn hố tiền thuê ĐKD là 213 tỷ đồng.
Giá trị Chợ Tân Bình ước tính 4.828 tỷ đồng, trong đó, 4.615 tỷ thuộc tiểu thương hiện tại và 213 tỷ là tiền thuê ĐKD.
Bảng 3.8: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại
ĐVT: tỷ đồng
Nội dung Giá trị hiện tại
Diện tích 9.399
Đơn giá (tr/đ/m2) 491
Tổng giá trị tiểu thương (chưa có thuê ĐKD) 4.615
Tiền thuê ĐKD 213
Tổng giá trị (có thuê ĐKD) 4.828
Nguồn: Tính tốn của tác giả.
3.4.3 Giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện Dự án
Giả định tổng thu nhập ròng của tiểu thương trước và sau khi thực hiện Dự án không đổi, với tỷ suất vốn hố khơng đổi thì giá trị vốn hố Chợ cũng sẽ khơng đổi là 4.615 tỷ. Vì Chợ sẽ được xây lại với giá trị đầu tư hợp lý ước tính ở 3.3.2 là 1.465 tỷ (thay vì 2.072 tỷ ở
3.2.3.4), nên giá trị Chợ Tân Bình sau khi thực hiện dự án sẽ cộng thêm chi phí đầu tư là 6.293 tỷ đồng.
Hình 3.3: Giá trị Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
4,615 4,615 213 213 1,465 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000
1. CHỢ HIỆN TẠI 2. Giá trị Chợ xây lại
Tỷ đồng
Giá trị của Chợ Tân Bình hiện tại và sau khi xây
Chi phí đầu tư
Tiền thuê ĐKD
Giá trị của ểu thương hiện tại
CHƯƠNG 4:
PHÂN CHIA GIÁ TRỊ CHỢ TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GIỮA CÁC BÊN LIÊN QUAN – NGUYÊN NHÂN
4.1. Các giả định
Để ước tính giá trị và sự phân chia giá trị quyền khai thác ĐKD giữa trước và sau khi thực hiện dự án, tác giả dựa trên các giả định như sau:
Một là, thị trường mua bán hàng hố ở Chợ Tân Bình là thị trường cạnh tranh hồn hảo, người bán và người mua khơng thể kiểm sốt được giá bán. Do vậy, chi phí của người bán nếu có thay đổi thì khơng thể làm thay đổi giá bán trên thị trường;
Hai là, để làm cơ sở so sánh và đánh giá tác động loại trừ ảnh hưởng của những yếu tố khác, hơn nữa vì là Chợ bán sỉ nên lượng cầu sẽ phụ thuộc vào các chợ bán lẻ và người bán lẻ là chủ yếu (việc xây lại Chợ sẽ tác động không lớn đến lượng cầu), cho nên tác giả giả định lượng cầu (người mua) Chợ Tân Bình khơng thay đổi so với trước và sau xây lại, các yếu tố đầu vào về chi phí giá vốn và th nhân cơng,… khơng thay đổi. Vì tổng lượng cầu và các chi phí khác khơng đổi (chưa kể tiền thuê) nên tổng thu nhập ròng của tất cả tiểu thương không thay đổi; đồng thời tỷ suất vốn hố cũng khơng thay đổi.
Ba là, cơ hội bán hàng hoá của tiểu thương hiện tại và mới như nhau, khơng có lợi thế kinh doanh của tiểu thương hiện tại. Chợ xây xong, vì lượng cầu khơng đổi, lượng cung tăng sẽ dẫn đến việc phân chia thị phần giữa tiểu thương hiện tại và mới.
Bốn là, việc phân chia thị phần giả định phụ thuộc vào diện tích ĐKD.