4.3 .1Ước tính giá giao dịch ĐKD sau khi Dự án được công bố
4.4. Nguyên nhân phân chia giá trị
4.4.2. Quyền tài sản của tiểu thương
4.4.2.1.Các hình thức xác lập quyền tài sản
Quyền tài sản là quyền khai thác ĐKD. ĐKD gồm 02 loại: (01) loại giao cho thương nhân
sử dụng kinh doanh trong trường hợp có hợp đồng góp vốn ứng trước để đầu tư xây dựng chợ hoặc trả tiền sử dụng một lần trong một thời hạn nhất định sau khi chợ được xây dựng xong; (2) loại cho thương nhân thuê để kinh doanh và Ban Quản lý chợ hoặc doanh nghiệp kinh doanh khai thác chợ phải ký hợp đồng với thương nhân sử dụng hoặc thuê địa điểm kinh doanh theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2003).
Chợ Tân Bình đã được hình thành từ những năm trước 1975 nên trong quá trình thực thi và quản lý đã có những bất cập so với qui định này. Theo ơng Huỳnh Phương Vũ - Phó Ban quản lý chợ Tân Bình, tiểu thương hiện tại có các dạng hợp đồng dài hạn, hợp đồng từng năm và có một số khơng có hợp đồng cố định (Cao Cường, 2014). Theo tính tốn (UBND Q.TB, 2011), năm 2011 tại Chợ Tân Bình chỉ có khoảng 126 ĐKD hợp đồng thuê 15 năm, 520 ĐKD hợp đồng thuê 01 năm trong tổng số trên 3.000 ĐKD. Tuy nhiên, những tiểu thương khơng có hợp đồng cố định phần lớn đã kinh doanh lâu năm tại Chợ và một phần trong họ đã góp tiền xây chợ và được cấp chủ quyền nhưng đến năm 2001 được đổi lại giấy phép kinh doanh. Tiểu thương chỉ có giấy phép đăng ký kinh doanh nhưng có thể tự thoả thuận và chuyển nhượng ĐKD. Khi thoả thuận chuyển nhượng xong thì gửi đơn lên Ban quản lý chợ xin tạm dừng kinh doanh và đề xuất người được tiếp tục kinh doanh và đăng ký để được cấp Giấy đăng ký kinh doanh.
4.4.2.2 Quyền tài sản không được xác lập rõ và hệ luỵ
Vì hình thành lâu đời, đồng thời các cơ quan quản lý đã khơng quan tâm thích đáng trong xác lập quyền tài sản rõ ràng tại Chợ.
Quyền khai thác ĐKD trị giá hàng tỷ đồng của tiểu thương khơng có bất cứ bằng chứng xác
Hộp 4.1: Quyền tài sản của tiểu thương tại Chợ Tân Bình
- Bà Trần Thị Xuyến cùng một số tiểu thương có thâm niên: “Lúc chúng tơi bắt đầu buôn bán, khu vực này sình lầy, tiểu thương phải góp tiền xây chợ sau đó được cấp giấy chủ quyền, năm 2001
lập nào ngoài giấy đăng ký kinh doanh5. Tiểu thương không có hợp đồng cố định, nhưng nghĩ là có quyền khơng thời hạn đối với ĐKD trong đó có quyền chuyển nhượng và kế thừa.
được đổi lại giấy phép kinh doanh. Đến giờ này họ lại cho rằng chợ của Nhà nước thì khơng thỏa đáng. Đã thế, khi xây dựng mới chúng tôi phải đóng tiền thuê mặt bằng” (Quỳnh Hương, 2014). - Theo tiểu thương, từ năm 1981, chợ Tân Bình cịn là bãi đất sình lầy. Đến năm 1988, chính quyền huy động tiểu thương góp tiền xây chợ. Khi đó mỗi tiểu thương đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng sạp. Năm 2001, quận cấp lại giấy phép kinh doanh. Ban quản lý chợ thời điểm đó và bây giờ cũng thừa nhận nó như là giấy phép kinh doanh cố định. Tiểu thương có quyền sang nhượng lại (Hoài Anh, 2014).
Quyền tài sản được xác lập rõ nghĩa là để làm cho ai đó từ bỏ nó thì phải thỏa thuận và giao dịch với họ theo mức giá mà họ chấp nhận. Tiểu thương khơng có văn bản xác lập quyền tài sản nên dự án xây dựng chợ được định đoạt bởi các cơ quan có thẩm quyền. Tiểu thương được bồi thường rất thấp và bị tổn thất (giá trị bồi thường là 146 tỷ đồng cùng với mức hỗ trợ khơng đăng ký tái bố trí (tối đa 30 triệu đ/hộ) hoặc quyền được tái bố trí chưa rõ vị trí và nộp tiền thuê trả trước trong 30 năm là 136,8 triệu đ/m2 (nộp 4 kỳ trong thời gian xây dựng)).
UBND Q.TB (2014), nguyên tắc bồi thường: Đơn vị, cá nhân đang kinh doanh tại Chợ có ĐKD cố định, có hợp đồng thuê ĐKD với Ban quản lý, có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước, có mã số thuế thì được bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện dự án. Đất do Nhà nước quản lý, không giao đất và thu tiền sử dụng đất nên khơng tính bồi thường hỗ trợ về đất. Các ĐKD và các
Hộp 4.2: Quyền tài sản tại Chợ Tân Bình theo các cơ quan quản lý
- Ông Lại Văn Tùng - Trưởng Phòng Kinh tế Q.TB: nhiều tiểu thương nghĩ họ có chủ quyền với sạp như chủ quyền nhà đất, quận xây chợ mới rồi cho tiểu thương thuê nghĩa là họ phải thuê lại nhà của họ. Nhưng sạp là sở hữu nhà nước, chỉ cho tiểu thương thuê và thu phí theo tháng. Chợ Tân Bình mới quy mơ 5.000 sạp, dơi dư rất nhiều so với quy mô cũ gần 3.000 sạp nên tiểu thương sợ bị chia thị phần (Thế Vĩnh, 2014).
5Theo luật doanh nghiệp, nội dung giấy đăng ký kinh doanh chỉ thể hiện địa điểm kinh doanh, thông tin về người kinh doanh, vốn và ngành nghề kinh doanh.
tài sản khác do tiểu thương tự đầu tư hoặc góp vốn thì được bồi thường hỗ trợ. Tiểu thương đủ điều kiện tái bố trí nhưng khơng có nhu cầu thì được hỗ trợ một lần tiền
- Bà Lê Ngọc Đào - Phó giám đốc Sở Cơng Thương TP.HCM: UBND Q.TB phải công bố cơ sở pháp lý cho tiểu thương cụ thể sạp là đất công, cho tiểu thương thuê chứ không phải thuộc sở hữu của tiểu thương (Thế Vĩnh, 2014).
Quyền tài sản được định nghĩa yếu kém dẫn đến nhiều vấn đề trong giao dịch và tạo ra các trở lực cho quá trình phát triển. Thứ nhất, đó là vấn đề tài sản chung. Vì quyền tài sản không rõ ràng nên thời gian qua trách nhiệm đầu tư, nâng cấp Chợ, thậm chí là cơng tác đảm bảo an tồn khơng được quan tâm và Chợ Tân Bình đã bị xuống cấp. Thứ hai là cản trở trong việc thực thi các hợp đồng. Nếu có quyền tài sản rõ ràng, tiểu thương sẽ được quyền yêu cầu bồi thường bằng hoặc cao hơn với mức giá mà họ có để từ bỏ quyền khai thác ĐKD. Tuy nhiên, tiểu thương đứng trước tình thế giá trị quyền khai thác của họ được đền bù không tương xứng với mức giá trị hiện tại, dù tiếp tục tái bố trí tại Chợ thì mức giá trị quyền khai thác của tiểu thương vẫn giảm như kết quả chúng ta đã khảo sát, từ đó dẫn đến động cơ là phản đối việc triển khai thực hiện dự án vì sẽ dẫn đến những tổn thất cho họ.