3.3.1 Chi phí xây dựng khái tốn của Dự án
Chi phí xây dựng khái tốn là 2.234 tỷ (chiếmtrên 77,6% chi phí đầu tư 2.879 tỷ), bao gồm XD các chợ tạm và CTT. Riêng cơng trình CTT, chi phí xây dựng là 1.961 tỷ (trên 19,6 triệu đ/m2, tính trên diện tích cho th thì lên đến 84,6 triệu đ/m2).
Bảng 3.5: Chi phí xây dựng CHỢ TẠM 1 CHỢ TẠM 2 CHỢ TRUYỀN THỐNG TỔNG CỘNG (tỷ đ) 22 251 1.961 Diện tích xây dựng (kể cả tầng hầm) 2.442 21.273 99.640 - Kết cấu Trệt 3 tầng 6 tầng, 3 hầm
- Diện tích cho thuê 921,9 9.609,6 23.176,44
Đơn giá trên diện tích xây dựng
(tr.đ/m2) 9,0 11,8 19,7
Đơn giá trên diện tích cho th khơng
kể diện tích thuê gửi xe (tr.đ/m2) 84,6
Đơn giá trên diện tích cho th có diện
tích thuê gửi xe (tr.đ/m2) 56,1
Nguồn: Báo cáo đầu tư và UBND Q. Tân Bình (2014).
Chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM khoảng 26 - 52,2 triệu đồng/m2 diện tích cho thuê. Những TTTM cao cấp, chi phí từ 36 đến 52,2 triệu đồng/m2 diện tích cho thuê. Chi phí đầu tư bao gồm các chi phí liên quan (như XD, lãi vay, đất,…) và chi phí xây dựng thường chiếm từ 70 – 80% tổng chi phí đầu tư tuỳ cơng trình. Chi tiết xem Phụ lục 3.11: Bảng khảo sát chi phí đầu tư một số Chợ - TTTM.
Hình 3.1: So sánh chi phí đầu tư tại một số TTTM và Chợ - TTTM
Qua hình trên, chi phí đầu tư trên diện tích cho thuê tại 03 TTTM cao cấp ở TP.HCM giao động trong khoảng 36 đến 52 triệu đ/m2 và 02 Chợ - TTTM tại thành phố Hà Nội là 26 đến 28 triệu đ/m2. Trong khi đó, chỉ chi phí xây dựng, dự án Chợ Tân Bình đã 56 triệu đ/m2 nếu tính diện tích cho th ĐKD, để xe ơtơ và xe máy, và đến 85 triệu đ/m2 nếu tính trên diện tích ĐKD, cao hơn rất nhiều so với chi phí đầu tư các TTTM và Chợ - TTTM này. Suất đầu tư xây dựng theo Quyết định 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012) và Bộ Xây dựng và một số công ty tư vấn, chi phí xây dựng TTTM khoảng từ 5,9 đến 6,2 triệu đồng/m2 đối với những TTTM phổ thông và khoảng 10,4 đến 16,1 triệu đồng/m2 sàn XD đối với TTTM trang trí đặc biệt (chi tiết xem Phụ lục 3.12: Bảng suất đầu tư xây dựng theo qui định của cơ quan thẩm quyền, báo cáo của công ty tư vấn và kết quả điều chỉnh của tác giả).
Tóm lại, chi phí xây dựng Chợ Tân Bình khá cao so với suất đầu tư của Nhà nước và một số cơng trình tương đồng. Chi phí cao, nhà thầu xây dựng được lợi và người trả tiền bị tổn thất. Vì Nhà nước khơng cấp ngân sách nên tiểu thương là người trực tiếp trả tiền cho nhà thầu thông qua tiền thuê ĐKD trong 30 năm.
TTTM Cresent Mall , 36.00 TTTM Aeon Mall , 52.19 TTTM SC VivoCity, 37.77 Chợ_TTTM Hàng Da , 26.35 Chợ_TTTM Cửa Nam , 28.00 Chợ Tân Bình (có DT cho th gửi xe), 56.11 Chợ Tân Bình (khơng kể DT
cho thuê gửi xe), 84.62
- 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 0 1 2 3 4 5 6 7 8
Đồ thị 3.1 - Chi phí đầu tư các TTTM trên diện ch cho thuê
3.3.2 Chi phí xây dựngước tính
Trên cơ sở suất đầu tư theo qui định của Nhà nước, tác giả ước tính chi phí xây dựng như sau:
Theo quyết định 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012), chợ tạm nhỏ tương đương với cơng trình: “Nhà làm việc, cao ốc văn phòng, TTTM” loại phổ thông dưới 5 tầng, chi phí là 4.250.000đ/m2, nếu điều chỉnh trượt giá và chi phí thiết bị sẽ là 5,9 tr.đ/m2, cộng chi phí khác, dự phịng thì chi phí xây dựng chợ tạm nhỏ là 6,9 tr.đ/m2. Tương tự, chợ tạm lớn áp dụng chi phí xây dựng tương đương với cơng trình: “Nhà làm việc, cao ốc văn phịng, TTTM” loại phổ thơng dưới 5 tầng, móng cọc lớn hơn 15m, 1 hầm, chi phí theo qui định là 4.650.000đ/m2, tính như chợ tạm nhỏ thì chi phí xây dựng bình qn là 7,5 tr.đ/m2. Tổng chi phí xây dựng chợ tạm là 198 tỷ đồng. Nếu tăng giá theo tỷ lệ lạm phát là 5% thì tổng chi phí là 202 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.13: Bảng ước tính chi phí xây chợ tạm)
Đối với CTT, theo quyết định 66/2012 chi phí xây dựng tương đương với cơng trình: “Nhà làm việc, cao ốc, văn phòng, TTTM: loại từ 6 đến 8 tầng, loại trang trí đặc biệt” là 5.910.000 đ/m2, tính tương tự thì chi phí xây dựng là 9.570.718 đ/m2. Theo Quyết định 634/2014 (Bộ xây dựng, 2014), áp dụng loại cơng trình “Trung tâm hội chợ - triển lãm, chi phí xây dựng là 14.460.000 đ/m2, tính thêm hệ số hầm (1,4) và chi phí dự phịng thì chi phí xây dựng là 11.780.416 đ/m2 sàn XD cả hầm, nếu điều chỉnh lạm phát 5%/năm thì đơn giá xây dựng CTT là 12,9 triệu đ/m2. Chi phí xây CTT theo cách này ước tính là 1.174 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.14: Bảng ước tính chi phí xây chợ truyền thống).
Tổng chi phí xây dựng là 1.372 tỷ đồng, điều chỉnh lạm phát là 1.485 tỷ đồng. Tổng chi phí đầu tư là 2.088 tỷ đồng (Xem Phụ lục 3.15: Bảng tổng chi phí đầu tư chợ ước tính có tính lạm phát).
3.3.3 Giá trị tài chính với chi phí đầu tư ước tính
Với chi phí nêu tại 3.3.2, các yếu tố khác khơng thay đổi thì giá trị NPVfTIPV Dự án là 759 tỷ đồng thay vì 153 tỷ đồng tính ở 3.2.3.5
(Chi tiết xem Phụ lục 3.16: Bảng ngân lưu rịng của dự án với chi phí đầu tư ước tính).
3.3.4 Phân tích rủi ro dự án bằng mơ phỏng Monte Carlo
Để ước tính NPVfTIPV sẽ như thế nào theo xác suất xảy ra theo biến thiên của một số biến số trong mơ hình, chúng ta sẽ phân tích rủi ra dự án bằng mơ phỏng Monte Carlo. Trong khuôn khổ thời gian và năng lực hạn chế, dựa vào các thơng tin có được, tác giả giả định chủ quan để xác định các biến số bên trong mơ hình có tác động đến NPV là tỷ lệ lạm phát, chi phí xây dựng CTT và giá thuê ĐKD. Giả thiết như sau:
- Lạm phát: theo ước tính 3.2.3.1 là 5%/năm, giá trị thấp nhất 3%, cao nhất 7%, giá trị có khả năng xảy ra nhất 5%, phân phối chuẩn;
- Chi phí xây dựng CTT: giá trị thấp nhất 9,6 tr.đ/m2, cao nhất 18 tr.đ/m2, giá trị có khả năng xảy ra nhất 11,8 tr/đ/m2, phân phối tam giác;
- Giá thuê ĐKD: giá trị thấp nhất 155.000 đ/m2 là mức giá thuê bình quân hiện tại ở Chợ, cao nhất 380.000 đ/m2, giá trị có khả năng xảy ra nhất 380.000 đ/m2, phân phối tam giác; Kết quả phân tích rủi ro NPVfTIPV bằng mơ phỏng Monte Carlo với 10.000 lần thử được trình bày ở Hình 3.2 Xác suất để NPVfTIP dương là 74%. Kết quả này cho thấy dự án có rủi ro nhưng tương đối thấp và vì vậy sẽ hấp dẫn người đầu tư.
Hình 3.2: Phân bổ xác suất theo quan điểm tổng đầu tư NPVf TIP Thống kê Giá trị dự báo Số lần thử 10.000 Mơ hình cơ sở 759 Trung bình 220 Trung vị 261 Yếu vị --- Độ lệch chuẩn 342 Phương sai 117.037 Độ lệch -0,4620 Độ nhọn 2,60 Hệ số biến thiên 1,55 Giá trị nhỏ nhất -973 Giá trị lớn nhất 939 Độ rộng khoảng 1.912 Sai số trung bình 3 Xác suất để NPV tài chính dương 74%
3.4. Giá trị Chợ Tân Bình
Tác giả khảo sát giá giao dịch quyền khai thác ĐKD tại Chợ. Thời điểm hiện nay quy hoạch đã công bố nên việc thu thập thơng tin rất hạn chế. Tác giả ước tính dựa vào một số nguồn: thông tin rao bán ĐKD ở một số CTT tương đồng (chủ yếu là Chợ An Đông); khảo sát trực tiếp tiểu thương và nguồn qua báo chí. Ngành hàng kinh doanh khảo sát là hàng vải và quần áo may sẵn (2 ngành kinh doanh sỉ chủ yếu) để phục vụ cho việc tính tốn.