BÀI GIẢNG: NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Tan Thuan EPZ District & New City Center Khoa Kinh Tế Phát Triển Đại học Kinh tế TP.HCM Giảng viên: Trần Tiến Khai Saigon South Trần Tiến Khai Source: Phu My Hung Corp 2003 Chương Đầu tư Bất động sản Trần Tiến Khai Mục đích  Nắm nội dung đầu tư kinh doanh bất động sản  Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản  Phương pháp đánh giá hiệu đầu tư kinh doanh bất động sản Trần Tiến Khai Nội dung Những vấn đề chung đầu tư kinh doanh BĐS Lựa chọn đầu tư Nhà đầu tư Nguồn vốn đầu tư Trình tự, thủ tục thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nội dung dự án đầu tư kinh doanh BĐS Hợp đồng hoạt động kinh doanh bất động sản Thông tin hồ sơ bất động sản Đánh giá hiệu dự án đầu tư kinh doanh BĐS Trần Tiến Khai Các vấn đề chung đầu tư bất động sản Các khái niệm định nghĩa   Đầu tư: việc nhà đầu tư bỏ vốn loại tài sản hữu hình vơ hình để hình thành tài sản tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định pháp luật (Điều 3, Luật Đầu tư) Các hình thức đầu tư:  Đầu tư trực tiếp hình thức đầu tư nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tham gia quản lý hoạt động đầu tư  Đầu tư gián tiếp hình thức đầu tư thơng qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khốn thơng qua định chế tài trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư Trần Tiến Khai Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Kinh doanh BĐS lĩnh vực đầu tư có điều kiện, có nghĩa lĩnh vực thực đầu tư với điều kiện cụ thể pháp luật quy định (Điều 29 - Luật Đầu tư)  Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản)  Nhà nước có sách khuyến khích đầu tư BĐS (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản) Trần Tiến Khai Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Các trách nhiệm cụ thể Nhà nước:  xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào; xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội trụ sở quan nhà nước nằm phạm vi dự án  giải phóng mặt bằng;  miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;  vay ưu đãi đầu tư;  có chế, sách bình ổn thị trường BĐS Trần Tiến Khai Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Các khái niệm kinh doanh BĐS :  Kinh doanh bất động sản việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi  Kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản thị trường bất động sản, bao gồm dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản Trần Tiến Khai Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Các khái niệm kinh doanh BĐS : Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản  Bất động sản kinh doanh: a) Các loại nhà, cơng trình xây dựng (tài sản hữu hình) b) Quyền sử dụng đất (tài sản vơ hình)  Trần Tiến Khai Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Bất động sản kinh doanh (Nghị định 153/2007/NĐ-CP): a) Cơng trình dân dụng; cơng trình cơng nghiệp; cơng trình giao thơng; cơng trình thủy lợi; cơng trình hạ tầng kỹ thuật (trừ loại bị cấm) b) Quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản theo quy định pháp luật đất đai c) Có đủ điều kiện theo quy định Điều Luật Kinh doanh bất động sản Trần Tiến Khai 10 Các vấn đề chung đầu tư bất động sản  Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh tính chất pháp lý (Điều Luật KDBĐS)  Nhà, cơng trình xây dựng: a) Thuộc đối tượng phép kinh doanh; b) Bảo đảm chất lượng; c) Khơng có tranh chấp quyền sở hữu; d) Không bị kê biên; e) Không nằm khu vực cấm xây dựng ; f) Có hồ sơ theo quy định Trần Tiến Khai 11 Các vấn đề chung đầu tư bất động sản   Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh doanh tính chất pháp lý (Điều Luật KDBĐS) Quyền sử dụng đất: a) Thuộc đối tượng phép kinh doanh; b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất; c) Khơng có tranh chấp ; d) Trong thời hạn sử dụng đất ; e) Không bị kê biên ; f) Đất cơng trình thị phải có cơng trình hạ tầng theo dự án Trần Tiến Khai 12 Lựa chọn Đầu tư Đầu tư mua cổ phiếu công ty Đầu tư vào đâu? ? ? ? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai 13 Lựa chọn Đầu tư Đầu tư theo tiêu chí nào? Bảo đảm an tồn vốn đầu tư ? Thu nhập đặn? Đầu tư mua trái phiếu với lãi suất cố định Quản lý dễ dàng chi phí thấp ? Cổ phiếu cty Ít bị ảnh hưởng lạm phát ? Nâng giá trị vốn đầu tư ? Đầu tư bất động sản Trần Tiến Khai 14 Bảo đảm an toàn vốn đầu tư  An toàn vốn đầu tư nghĩa có nguy rủi ro bị đồng vốn Đây mối quan tâm hàng đầu tất nhà đầu tư  Xét theo khía cạnh đầu tư BĐS đầu tư vào cổ phiếu có nguy lớn đầu tư vào tài sản khơng có rủi ro trái phiếu, chứng tiền gửi v.v… Trần Tiến Khai 15 Tính chất đặn thu nhập  Thu nhập đặn mong muốn nhiều nhà đầu tư Thu nhập đặn làm cho nhà đầu tư an tâm viêc thu hồi vốn Đây tiêu mà nhiều người có vốn nhỏ, thích mạo hiểm thường trọng đến  Nhà đầu tư đầu tư vào tài sản chi phí thường xuyên họ lệ thuộc vào thu nhập từ tài sản yếu tố quan trọng Trần Tiến Khai 16 Quản lý dễ dàng chi phí thấp  Việc mua bán chứng khoán diễn nhanh chóng thị trường chi phí mua bán thấp không thời gian cho quản lý  Đầu tư BĐS bất lợi hướng đầu tư khác, việc mua bán thường tốn nhiều thời gian chi phí  Có thể mua (bán) phận kết đầu tư Khi có nhu cầu tiền cho hoạt động khác chia nhỏ để bán phần Đây điểm yếu đầu tư BĐS Trần Tiến Khai 17 Ít ảnh hưởng lạm phát  Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ giá trị tài sản lợi tức tăng theo  Người vay trở nên có thu nhập để tham gia thị trường Hơn nữa, có lạm phát, lãi suất vay cao hơn, dẫn đến rủi ro cho người cho vay nhiều hơn: vốn khơng tính thời gian hồn vốn Những người cho vay phải chịu thiệt hại mà thu hồi Trần Tiến Khai 18 Nâng cao giá trị vốn  Giá trị tài sản đầu tư có tăng cao lạm phát vào cuối kỳ đầu tư hay không, nghĩa giá trị thực có tăng lên theo thời gian?  Các tài sản khác đáp ứng đòi hỏi với mức độ khác Thơng thường có đánh đổi ưu với hạn chế khác loại tài sản đầu tư  Bất động sản có ưu mặt thường có giá trị tăng cao vào cuối kỳ đầu tư xu hướng bất động sản ln ln tăng giá Trần Tiến Khai 19 Đặc điểm đầu tư KD BĐS  Thuận lợi:  Bảo đảm vốn đầu tư  Lợi tức từ tiền thuê chắn đảm bảo  Cách thức tốt để chống lạm phát  Nâng cao giá trị vốn Trần Tiến Khai 20