Định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam

Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam

trờng đại học kinh tế quốc dân

KHOA BấT ĐộNG SảN Và KINH Tế TàI NGUYÊN

chuyên đề tốt nghiệp

Đề tài:

ĐịNH GIá ĐấT CHO DOANH NGHIệP NHà NƯớC

Cổ PHầN HóA TạI CÔNG TY cổ phần ĐịNH GIá Và DịCH Vụ TàI CHíNH VIệT NAM

Lớp : ĐịA CHíNH 47

Hà Nội - 2009

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮTDANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

1.2.4.3 Phương pháp thu nhập 25

1.2.4.4 Phương pháp thặng dư 26

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá 28

3.2.2.1 Tổ chức một hệ thống các cơ quan định giá đất 79

3.2.2.3 Đào tạo lực lượng cán bộ định giá đất 81

3.2.2.5 Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển 82

1.2.4.3 Phương pháp thu nhập 25

1.2.4.4 Phương pháp thặng dư 26

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá 28

3.2.2.1 Tổ chức một hệ thống các cơ quan định giá đất 79

3.2.2.3 Đào tạo lực lượng cán bộ định giá đất 81

3.2.2.5 Tạo điều kiện cho thị trường đất đai phát triển 82

Danh mục sơ đồ, bảng biểu

Bảng 1: Cơ cấu tổ chức của công ty VVFC

Bảng 2: Quy trình định giá của công ty VVFCBảng 3: Các điểm khác nhau giữa các BĐS

Bảng 4: Bảng điều chỉnh các điểm khác nhau giữa các BĐSBảng 5: Thông tin thu thập BĐS

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Để tăng hiệu quả hoạt động và sức cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam, đổi mới sắp xếp lại các doanh nghiệp Nhà nước là một đòi hỏi tất yếu Cổ

phần hoá là một hình thức đổi mới làm thay đổi tính chất sở hữu, qua đó làm thay đổi cơ chế quản lí doanh nghiệp, là một giải pháp chủ yếu cho nhiệm vụ trên Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay thì cổ phần hoá DNNN ngày càng được thúc đẩy Bởi lẽ, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước được bắt đầu tiến hành từ năm 1992, cho tới nay nó đã thực sự chứng minh được tính hiệu quả của hình thức đổi mới này.

Mặc dù quá trình cổ phần hoá đã thu được nhiều thành quả tích cực nhưng thời gian vừa qua tiến trình cổ phần hoá đã thực hiện rất chậm so với kế hoạch đặt ra (cụ thể năm 2008 vừa qua cả nước mới chỉ cổ phần hoá được 74 DNNN, bằng 25% kế hoạch đặt ra) Một trong những nguyên nhân đó là sự lúng túng hay khó khăn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hoá, đặc biệt, đối với những doanh nghiệp có nhiều đất đai ở vị trí thuận lợi Do giá trị QSDĐ trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa có tính đặc thù riêng, nên việc định giá đất cũng có phần khác biệt hơn so với các mục đích định giá thông thường khác Vì vậy, việc xem xét vấn đề định giá đất cho doanh nghiệp phục vụ mục đích cổ phần hóa là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay nhằm đưa ra thực trạng và phương hướng giải quyết để đẩy nhanh tiến độ cổ phần hóa thời gian tới.

Công ty Cổ Phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam (VVFC), tiền thân là ban vật giá chính phủ, được thành lập từ năm 1998, với bề dày thành tích, hoạt động trong nhiều lĩnh vực, đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp.Trong những năm qua công ty đã hoàn thành tốt công tác định giá nói chung và công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoá nói riêng - góp phần phục vụ cho quá trình cổ phần hoá của đất nước Tuy nhiên, cũng không tránh khỏi sự lúng túng khi thực hiện, một phần do sự hạn chế của công ty và một phần cũng do các quy chế, chính sách mà nhà nước ban hành chưa hợp lý Vì vậy, đây cũng là một vấn đề trọng điểm được công ty quan tâm.

Nhận thấy được tầm quan trọng của việc định giá đất cho DNNN cổ phần hoá và sự khó khăn hay những tồn tại khi thực hiện công tác định giá đất cho

DNNN cổ phần hoá tại công ty, em đã chọn đề tài: “Định giá đất cho DNNN

cổ phần hóa tại Công ty cổ phần Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam” làm nội dung nghiên cứu của mình.

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu chuyên đề nhằm: hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá đất trong cổ phần hóa DNNN; Đánh giá thực trạng công tác định giá đất phục vụ cho DNNN cổ phần hoá tại công ty VVFC Từ đó đề suất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty trong thời gian tới

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Chuyên đề tập trung đi sâu vào phân tích vấn đề định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty Định Giá và Dịch Vụ Tài Chính Việt Nam Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 tới nay.

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như: toán học, thống kê, phân tích, tổng hợp và so sánh

5 Nội dung nghiên cứu

Ngoài phần Lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm các chương sau:

Chương I: Cơ sở khoa học về định giá đất trong cổ phần hoá DNNN

Chương II: Thực trạng công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hóa tại công ty VVFC.

Chương III: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá tại công ty VVFC trong thời gian tới.

Để hoàn thành tốt được chuyên đề này em đã nhận được sự chỉ bảo tận tình của cô giáo Ths Ngô Thị Phương thảo và toàn thể cán bộ công nhân viên Công ty Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Em xin được gửi tới cô và toàn thể công nhân viên công ty VVFC lời cảm ơn chân thành nhất!

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG CỔ PHẦN HÓA DNNN.

1.1 Tổng quan về CPH và giá trị doanh nghiệp trong CPH

1.1.1 Khái niệm, vai trò CPH và các nội dung chủ yếu của CPH DNNN1.1.1.1 Khái niệm CPH

Xét về mặt hình thức, cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước là việc nhà nước bán một phần hay toàn bộ vốn của mình trong các doanh nghiệp cho các đối tượng tổ chức hoặc cá nhân

Xét về mặt thực chất, cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước chính là phương thức thực hiện xã hội hoá sở hữu, chuyển hình thái kinh doanh một chủ với sở hữu Nhà nước thành công ty cổ phần với nhiều chủ sở hữu (Tư nhân hóa).

1.1.1.2 Vai trò của CPH DNNN

Cổ phần hóa là một bộ phận cấu thành quan trọng của quá trình cải cách và cải tổ kinh tế ở nhiều nước có khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế.

Quá trình cổ phần hóa đã thực sự đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia Trong đó, cụ thể quá trình này đã có một số vai trò chủ yếu sau:

- Nâng cao hiệu quả hoạt động của các DNNN.

- Giảm thâm hụt ngân sách Nhà nước đồng thời huy động được nguồn vốn nhàn dỗi trong xã hội.

- Xóa bỏ độc quyền được Nhà nước quy định, tình trạng vô chủ của doanh nghiệp buộc các doanh nghiệp này phải phát huy tính cạnh tranh để nâng cao hiệu quả so với khu vực tư nhân Từ đó, thu hút các nhà đầu tư tư nhân vào các ngành , các lĩnh vực mà lâu nay Nhà nước độc quyền.

- Thu hút các nhà đầu tư nước ngoài để đổi mới kỹ thuật và học tập quản lý, tạo ra một nền kinh tế mở cửa để tăng sức cạnh tranh của các DNNN, nâng

cao chất lượng hàng hóa và dịch vụ.

- Tạo dựng và phát triển một thị trường tài chính (thị trường chứng khoán, tư bản, tiền tệ) hoàn chỉnh.

Cổ phần hóa một bộ phận DNNN là giải pháp quan trọng được khẳng định trong khuôn khổ cuộc cải cách cơ bản nhất – cải cách DNNN Giải pháp này tạo động lực nội tại mới trong các doanh nghiệp và tạo ra hiệu suất quản lý doanh nghiệp tốt hơn.

Qua thời gian cổ phần hóa vừa qua, chương trình cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nươcá đã thực sự cho thấy tầm quan trọng và vai trò to lớn của quá trình này Cổ phần hóa các DNNN đi kèm với sự thành lập nhiều công ty Cổ phần mới sẽ đóng vai trò quan trọng xác lập nền kinh tế thị trường vững chắc ở Việt Nam trong tương lai.

1.1.1 3 Các nội dung chủ yếu của quá trình CPH

Thứ nhất, xử lý tài chính khi cổ phần hoá

Đó là hoạt động kiểm kê, phân loại, đối chiếu, xử lí các loại tài sản của doanh nghiệp trước khi thực hiện định giá doanh nghiệp Tuỳ theo từng loại và tình trạng các loại tài sản sau khi được kiểm tra đối chiếu, doanh nghiệp có thể xử lí bằng các hình thức sau: kế thừa hay thanh lí các hợp đồng, thanh lí, nhượng bán, tính vào giá trị doanh nghiệp, chuyển giao cho người lao động, thu hồi, xử lí các khoản nợ phải thu,v.v Đây là bước chuẩn bị cho công việc định giá doanh nghiệp được rõ ràng, chính xác.

Thứ hai, xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá

Đây là quá trình ước tính giá trị thực tế của doanh nghiệp và giá trị phần vốn của nhà nước tại thời điểm cổ phần hoá Giá trị thực tế của doanh nghiệp được xác định căn cứ vào số liệu trong sổ sách kế toán; số lượng và chất lượng thực tế của tài sản; tính năng kĩ thuật, nhu cầu sử dụng, giá trị thị trường của tài

sản; giá trị quyền sử dụng đất, lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp; khả năng sinh lời của doanh nghiệp

Thứ ba, bán cổ phần lần đầu và quản lý, sử dụng tiền thu từ cổ phần hoá

Sau khi việc định giá doanh nghiệp được hoàn thành, công việc tiếp theo là xác định cơ cấu cổ phần lần đầu: số lượng cổ phần do nhà nước nắm giữ, bán ưu đãi cho người lao động, bán cho các đối tác chiến lược, bán cho các đối tượng ngoài doanh nghiệp Số tiền thu được từ cổ phần hoá DNNN, sau khi trừ chi phí cổ phần hoá được chuyển về các quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp

Thứ tư, chính sách đối với doanh nghiệp và người lao động khi cổ

phần hoá

Doanh nghiệp sau khi cổ phần hoá được hưởng các ưu đãi theo qui định của pháp luật Người lao động được hưởng ưu đãi thông qua việc được mua cổ phần với giá ưu đãi, được giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư.

Thứ năm, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quá trình cổ phần hoá

Trong quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp có những thắc mắc, khiếu nại, tố cáo gì thì gửi đơn tới các cơ quan có thẩm quyền để xử lý Và nếu doanh nghiệp có những vi phạm trong quá trình CPH thì sẽ bị sử phạt theo quy định của pháp luật.

Theo Luật Doanh Nghiệp số 60/2005/QH11 khóa XI, kỳ họp thứ 8 do quốc hội nước Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.”

Theo tiêu chuẩn thẩm định quốc tế 2005: “Doanh nghiệp là một tổ chức thương mại, công nghiệp, dịch vụ hay đầu tư đang theo đuổi một hoạt động kinh tế”.

Như vậy, doanh nghiệp cũng là một loại tài sản Có thể coi cổ phần hoá là quá trình bán tài sản đó Cũng như việc bán tất cả các tài sản thông thường khác, vấn đề quan trọng nhất trong cổ phần hoá một doanh nghiệp là xác định giá trị của tài sản - doanh nghiệp đó

Vậy giá trị doanh nghiệp là gì và căn cứ vào đâu để xác định giá trị

- Thứ hai, doanh nghiệp là một tổ chức, đơn vị kinh doanh đồng thời là một hàng hoá, cũng được trao đổi, mua bán như những hàng hoá thông thường khác.

- Thứ ba, doanh nghiệp là một tổ chức, một hệ thống và là một phần tử của một hệ thống Giá trị của doanh nghiệp không những chỉ phụ thuộc vào những yếu tố nội tại của bản thân doanh nghiệp mà còn phụ thuộc vào môi

trường nền kinh tế, mối quan hệ ra bên ngoài doanh nghiệp như quan hệ với nhà cung cấp, khách hàng, chủ nợ, Do đó, đánh giá doanh nghiệp phải đặt doanh nghiệp trong môi trường và các mối quan hệ đó.

-Thứ tư, nhà đầu tư lập ra doanh nghiệp không nhằm mục đích sở hữu tài sản cố định, tài sản lưu động hay một bộ máy sản xuất kinh doanh năng động mà vì lợi nhuận, tìm kiếm thu nhập Tiêu chuẩn định giá hiệu quả hoạt động, lợi ích của doanh nghiệp là thu nhập từ doanh nghiệp.

Từ những nhận xét trên ta có thể nói, giá trị của doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh.

Về mặt nguyên lí có hai cách tiếp cận để xác định giá trị doanh nghiệp Thứ nhất, tiếp cận qua đánh giá trực tiếp giá trị tài sản của doanh nghiệp Thứ hai, tiếp cận qua đánh giá thu nhập dự tính của doanh nghiệp.

Tương ứng với hai cách tiếp cận này, ở Việt Nam có hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp trong cổ phần hóa được sử dụng thông dụng là phương pháp tài sản và phương pháp dòng tiền chiết khấu

1.1.2 2 Phương pháp xác định giá trị DN cho DNNN CPH

cơ sở đánh giá giá trị thực tế toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp

Theo phương pháp tài sản, giá trị thực tế của doanh nghiệp cổ phần hoá là giá trị toàn bộ tài sản hiện có của doanh nghiệp tại thời điểm cổ phần hoá có tính đến khả năng sinh lời của doanh nghiệp mà người mua, người bán cổ phần đều chấp nhận được.

Theo đó, xác đinh giá trị thực tế của doanh nghiệp căn cứ vào:

- Số liệu theo sổ kế toán của doanh nghiệp tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.

- Tài liệu kiểm kê, phân loại và đánh giá chất lượng tài sản của doanh nghiệp tại thời diểm xác định giá trị doanh nghiệp.

- Giá thị trường của tài sản tại thời điểm tổ chức định giá.

- Giá trị QSDĐ được giao, được thuê và giá trị lợi thế kinh doanh của doanh nghiệp.

giá trị doanh nghiệp trên cơ sở khả năng sinh lời của doanh nghiệp trong tương lai.

Với phương pháp này các căn cứ để xác định giá trị doanh nghiệp là:

- Báo cáo tài chính của doanh nghiệp trong 5 năm liền kề trước khi xác định giá trị doanh nghiệp.

- Phương án hoạt động sản suất kinh doanh của doanh nghệp cổ phần hoá từ 3 năm đến 5 năm sau khi chuyển thành công ty cổ phần.

- Lãi xuất của trái phiếu chính phủ có thời hạn 5 năm tại thời điểm gần nhất với thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và hệ số chiết khấu dòng tiền của doanh nghiệp được định giá.

Ngoài hai phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp nêu trên, cơ quan quyết định giá trị doanh nghiệp và tổ chức định giá được áp dụng các phương pháp định giá khác để xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần hoá, nhưng phải đảm bảo tính khoa học, phản ánh thực chất giá trị doanh nghiệp và được quốc tế áp dụng rộng rãi.

1.2 Cơ sở khoa học về định giá đất

1.2.1 Bản chất của giá đất và các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất

1.2.1.1 Bản chất của giá đất

Đất đai với tư cách là một tài sản thì giá đất chính là “địa tô tư bản hoá”, tức là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận được trong tương lai từ việc sở hữu tài sản này Một nhà đầu tư chỉ bỏ ra một khoản tiền nhất định để mua một mảnh đất khi người đó kì vọng trong tương lai sẽ thu được những khoản thu nhập từ nó Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và thời điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư Giả sử với một dòng thu nhập dự tính có độ lớn và thời điểm xác định, một nhà đầu tư có tỉ lệ lợi tức yêu cầu thấp sẽ chấp nhận mua lô đất với giá cao hơn Ngược lại, trong một giai đoạn mà lãi suất ngân hàng rất cao, khiến cho nhà đầu tư cũng yêu cầu tỉ lệ lợi tức cao tương xứng (nếu không anh ta sẽ gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi thay vì mua đất), khi đó giá của mảnh đất mà nhà đầu tư chấp nhận trả sẽ thấp hơn một cách tương đối Sự phụ thuộc của giá đất vào độ lớn và thời gian xuất hiện các dòng tiền dự tính và tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư có thể biểu diễn bằng công thức sau:

Giá trị tài

sản đất

() nn

r : là tỉ lệ lợi tức yêu cầu

Tóm lại, đất đai vốn không có giá trị, quá trình tác động của con người đã chuyền tải một lượng giá trị vào đất đai Giá của tài sản đất đai phụ thuộc vào khả năng sinh lợi, tỉ lệ lợi tức yêu cầu của nhà đầu tư.

1.2.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

* Nhóm các yếu tố tự nhiên:

Các yếu tố tự nhiên có mối liên hệ trực tiếp tới đất và quyết định rất nhiều đến giá đất Các yếu tố đó bao gồm:

- Vị trí mảnh đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của mảnh đất càng cao – giá đất càng cao Mỗi mảnh đất luôn đông thời tồn tại hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò vai trò ngang nahu trong việc tham gia đóng góp vào giá trị mảnh đất Tuy nhiên, trong mỗi trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của mảnh đất có thể khác nhau giữa hai loại vị trí.

- Kích thước, hình thể, diện tích mảnh đất: Một kích thước và diện tích đạt tối ưu khi nó thỏa mãn một laoi nhu cầu cụ thể của đại đa số dân cư trong vùng Ví dụ, một mảnh đất hình chữ nhật thì thường có giá cao hơn các mảnh đất không vuông, nhiều góc cạnh; mảnh đất “nở hậu” cũng thường có giá cao hơn (do theo tâm lý của người Việt).

- Ngoài ra còn các yếu tố về địa hình mảnh đất tọa lạc, hướng của mảnh đất và tình trạng môi trường của mảnh đất cũng là các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng ít nhiều đến giá trị của mảnh đất.

- Tình hình cung cầu đất đai trong khu vực: Đối với các loại hàng hóa thông thường sẽ tuân theo đúng quy luật của quan hệ cung cầu Nhưng đất đai thì tuy có phản ứng theo quan hệ cung cầu nhưng theo một cách đặc biệt Trong điều kiện phát triển thị trường bình thường, sự thay đổi về cung hay cầu không

làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên Cung cầu về đất sẽ có ảnh hưởng rất mạnh đến giá khi thị trường có sự tăng đột biến về cung hay cầu, nhưng chủ yếu là cầu tạo nên những cơn “sốt giá” ở nước ta.

- Đặc điểm người tham gia thị trường đất đai: yếu tố này liên quan đến khả năng thanh toán của các nhu cầu về đất.

* Nhóm các yếu tố về xã hội:

- Quá trình đô thị hóa: là quá trình hình thành và phát triển đô thị, là quá trình tất yếu của mỗi quốc gia trong quá trình phát triển Đó cũng là quá trình tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị lại hữu hạn thực tế cho thấy quá trình đô thị hoá ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, có thể thấy ở đâu có quá trình đô thị hoá thì ở đó giá đất tăng và cao Và ở đây có thể thấy rằng đất đai được tăng giá tị về mặt vô hình (đây cũng chính là một phần của giá trị lợi thế địa lý).

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: Đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống dịch vụ đường sinh hoạt và chiếu sang, hệ thống thông tin liên lạc…

+ Cơ sở hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí…Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến giá đất Kết cấu hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có.

* Nhóm các yếu tố về mặt pháp lý:

- Quy hoạch sử dụng đất: Thực tế, có thể thấy hiện nay nơi nào có sự quy hoạch của nhà nước, có các dự án quy hoạch thì nơi đó giá đất tăng cao Việc có quy hoạch đã ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

- Tình trạng pháp lý của mảnh đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên chúng ta chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu Quyền sử dụng này được chứng nhận thông qua giấy chứng nhận QSDĐ Vì vậy, một mảnh dất có được giấy tờ đầy đủ về mặt pháp lý chắc chắn sẽ có giá cao hơn nhiều so với các mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý Thậm chí, mảnh đất không có đầy đủ giấy tờ pháp lý còn không có giá trị.

- Các chính sách về đất đai của nhà nước: Nhà nước ban hành các quy định về quyền sử dụng, thuê đất, chuyển nhượng đất…; các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến QSDĐ (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất…) Các chính sách này có ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến giá đất.

- Các chính sách khác của nhà nước có liên quan: chính sách thị trường bất động sản, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán… cũng có ảnh hưởng mạnh đến giá đất.

1.2.2 Khái niệm và cơ sở khoa học của định giá đất.

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của các quyền sử dụng đất cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù hợp.

Cơ sở khoa học cho định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng là giá trị thị trường và giá trị phi thị trường.

- Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán

trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

+ Mức giá ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong trao đổi để lấy tài sản.

+ Người mua sẵn sàng mua - người bán sẵn sàng bán: điều đó xó nghĩa là cả hai bên đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch.

+ Khách quan và độc lập: Có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua bán.

+ Điều kiện bình thường: có nghĩa là khi cung vf cầu của thị trường cân bằng và khi sự trả giá không phản ánh một giá tăng cao do sự khan hiếm của cung, hoặc không là một giá thấp do cung quá mức Đồng thời giao dịch là chín muồi, có thông tin tốt và không có bất kỳ sự cưỡng ép nào

- Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo

những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường.

Một số khái niệm giá trị phi thị trường thường dùng là: Giá trị đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị tính thuế, giá trị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trường xuất phát trực tiếp từ giá trị tài sản Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại được các chủ thể đánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản Vai trò của định giá viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúng khái niệm giá trị, đảm bảo công việc định giá có thể được ước tính một cách hợp lý nhất giá trị của tài sản.

1.2.3 Vai trò của định giá đất

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, vấn đề định giá đất thực sự cần thiết trong giai đoạn hiện nay Đặc biệt trong quá trình phát triển của nền kinh tế đất nước giai đoạn hiện nay, vấn đề định giá đất lại càng trở nên quan trọng và hữu hiệu trong nhiều lĩnh vực.

- Việc định giá đất sát với giá thị trường giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy (trong xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa thì định giá đất lại càng quan trọng , do trước đây giá trị của đất đai của các DNNN thường chưa được tính đến hoặc nếu có thường ở mức thấp khác xa giá trị thị trường, vì vậy, nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hóa không được đánh giá lại thì ngân sách nhà nước sẽ bị thất thoạt lớn).

- Định giá đất không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cho định giá đất riêng lẻ Việc xác định giá đất đai riêng lẻ không chỉ diễn ra trong khu vực tư nhân mà cả trong khu vực kinh tế nhà nước (ví dụ khi cổ phần hóa một doanh nghiệp nhà nước nào đó, khi không có các doanh nghiệp tương tự trong vùng )

- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp đất đai về giá và có thể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên.

- Một lý do quan trọng của việc xác định đúng giá trị đất đai là giúp cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người "sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất" Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất

c) Sự thay thế

Giới hạn trên giá trị của bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng tới sự thay thế.

d) Sự đóng góp

Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng của nó sẽ giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của bất động sản là bao nhiêu.

e) Cung và cầu

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng

cung và cầu trên thị trường vào thời điểm định giá Khi định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường tới giá đất Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

f) Dự kiến các lợi ích trong tương lai

Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện quá khứ Định giá giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ sự sở hữu tài sản.

g) Sự cân bằng trong sử dụng đất và phát triển

Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng phải có một giá trị như vậy.

Người định giá cần cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả.

h) Sự hoà hợp

Giá tối đa sẽ thích tích tụ vào một mảnh đất khi có được mức độ đồng nhất về kinh tế và xã hội trong vùng; cần xem xét đến sự hoà hợp của các luật lệ, lợi ích kinh tế, tâm lí,…

k) Những thay đổi trong mô hình kinh tế và xã hội

Nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến đất đai và những hiệu quả có thể nhìn thấy trước, dự đoán các điều kiện về thị trường và phản ứng người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối với công tác định giá đất.

l) Xem xét tập quán mua bán đất của người dân địa phương

Do đặc trưng của đất đai là tính bất động, do vậy giá đất mang đậm tính

địa phương Vì vậy người định giá đất phải hiểu tập quán của người dân địa phương mới có thể định giá chính xác được.

m) Gắn với mục tiêu của định giá

Định giá đất là cho một mục đích nhất định, không thể có một giá đất chung chung, tuỳ theo mục đích cụ thể của việc định giá, giá trị của bất động sản có thể khác nhau, phương pháp định giá cũng khác nhau.

1.2.5 Các phương pháp định giá đất1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

*

Cơ sở lý luận:

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường.

* Các bước tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những mảnh đất được bán trong thời

gian gần nhất mà có thể so sánh với mảnh đất cần định giá về các mặt: mục đích sử dụng, vị trí , địa hình,

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất có thể so sánh, để xác định

giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được.

- Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất

(khoảng từ 3 đến 6 mảnh)

Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một mảnh đất so với mảnh đất mục tiêu, và điều chỉnh giá bán (có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này so với tài sản mục tiêu.

- Bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của mảnh đất (đối tượng định

giá) trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.

* Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp

-Thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng một sự hữu ích như nhau.

- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường của tài sản

* Ưu điểm của phương pháp so sánh

- Là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về kĩ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lí công nhận

- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.

- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.

* Hạn chế của phương pháp so sánh

- Cần thiết phải có thông tin: Rõ ràng là trong phương pháp này nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.

- Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử: Đây là điều không thể tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.

* Các điều kiện cần thiết để thực hiện phương pháp so sánh

- Chất lượng của thông tin phải cao: Thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.

- Thông tin thu thập được có thể so sánh được: Trong trường hợp

những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ gây ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.

- Thị trường cần phải ổn định: Nếu thị trường có biến động, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.

1.2.4.2 Phương pháp chiết trừ

* Cơ sở lý luận

Phương pháp chiết trừ được hiểu là phương pháp định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Thực chất phương pháp này là sự kết hợp của 2 phương pháp so sánh và chi phí, dựa trên nguyên tắc thay thế

Với phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh (Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi phần giá trị hao mòn).

* Các bước tiến hành phương pháp chiết trừ:

- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3

bất động sản (bao gồm đất đai và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các

tài sản trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.

* Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

hao mòn

- Bước 3: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã

lựa chọn ở Bước 1Giá trị của

thửa đất

các tài sản trên đất

- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp)

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.

* Ưu điểm của phương pháp chiêt trừ

- Có thể định giá cho các mảnh đất có ít dữ liệu trên thị trường- Định giá cho các mảnh đất có tài sản đã qua sử dụng

* Hạn chế của phương pháp chiết trừ

- Có những hạn chế tương tự như phương pháp so sánh (do có sử dụng phương pháp so sánh).

- Gặp khó khăn khi xác định chi phí của tài sản và không phải lúc nào chi phí cũng phản ánh đúng giá trị của tài sản, có những chi phí không có giá trị sử dụng.

- Đòi hỏi người định giá phải có kiến thức nhất định về pháp luật, tài chính, thuế và xây dựng.

* Trường hợp thích hợp dùng phương pháp chiêt trừ::

Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.

1.2.4.3 Phương pháp thu nhập

* Cơ sở lí luận

Cơ sở lý luận của phương pháp thu nhập là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản

Quá trình chuyển đổi các thu nhập dòng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được gọi là quá trình vốn hoá, và có thể được thể hiện đơn giản như sau:

Giá trị vốn= Thu nhập ròng/ tỷ lệ vốn hoá(*)

* Các bước tiến hành định giá theo phương pháp thu nhập

- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm của tài sản có

tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.

- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập

hàng năm như thuế tài sản , sửa chữa, bảo hành,

- Bước 3: Tìm ra tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của

các tài sản tương tự.

- Bước 4: Áp dụng công thức vốn hoá (công thức *) để tìm ra giá

trị của tài sản.*

Ưu điểm của phương pháp thu nhập

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà mảnh đất mang lại cho nhà đầu tư.

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phương pháp đơn giản.

- Phương pháp này có thể đạt được độ chính xác cao khi có các chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo

trước với một độ tin cậy cao.

* Những mặt hạn chế của phương pháp thu nhập

- Độ tin tưởng vào định giá theo phương pháp thu nhập trong kết luận cuối cùng phụ thuộc vào giá trị và độ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng

- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai.

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.

* Những trường hợp thích hợp dùng phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là một công cụ thẩm định giá đặc biệt hữu ích cho tài sản có dòng tiền không ổn định (không bằng phẳng) như trong các trường hợp sau: một trung tâm bán hàng có cơ cấu cho thuê đa thành phần, nơi có tồn tại cho thuê bị bỏ trống do hết hạn hợp đồng; một nhà văn phòng với cơ cấu cho thuê bao gồm có sự khuyến khích hoặc cho thuê không thị trường; …

Nhà định giá phải quyết định liệu phân tích DCF có là phương pháp thích hợp nhất, là phương pháp chủ yếu hay chỉ là phương pháp kiểm tra

Trong thực tế phương pháp DCF tỏ ra không thích hợp để áp dụng với những lô đất không lớn, có lợi thế thương mại hạn hẹp, với các thẩm định tài chính hoặc cầm cố thông thường.

xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới

Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí xây dựng Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được trả.

*

Các bước tiến hành phương pháp thặng dư

- Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

cần được thẩm định có tính đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác.

- Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và

sự hoàn thành nó bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư của thẩm định giá.

- Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây

dựng, lợi nhuận của người làm công tác phát triển, chi phí marketing, các chi phí pháp lí, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác.

- Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát

triển để có được tổng giá trị còn lại Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi các chi phí pháp lí, thuế tài sản, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan sẽ cho giá trị đất còn lại.

*

Ưu điểm của phương pháp thặng dư:

- Được sử dụng để đánh giá các mảnh đất có tiềm năng phát triển.- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào mảnh đất Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí

xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS trên mảnh đất đó.

* Các hạn chế của phương pháp thặng dư

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản.- Tất cả mọi sự ước tính về giá trị, về chi phí, giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện thị trường.

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm với những thay đổi của việc ước tính các chi phí và giá bán.

- Cần phải có kiến thức và kĩ năng, kinh nghiệm mới có thể ước tính chính xác các khoản mục khác nhau.

- Không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền cho nên giả định không hiện thực.

*

Các trường hợp thích hợp dùng phương pháp thặng dư:

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin tưởng cao.

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.

1.2.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá

Trong việc lựa chọn các phương pháp trên để tiến hành định giá, không có phương pháp nào là chính xác riêng rẽ, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất

còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất đó.

Có 4 yếu tố chính ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp định giá đất.- Những thuộc tính của lô đất đó Những thuộc tính ở đây chỉ khả năng sinh lời, khả năng phát triển, tính đồng nhất của nó với các mảnh đất khác đang được trao đổi trên thị trường (khả năng so sánh) Đối với những lô đất có khả năng so sánh cao, chúng ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về những mảnh đất tương tự như thế đang được trao đổi trên thị trường, phương pháp so sánh trực tiếp là thích hợp Tuy nhiên, những điều kiện trên không phải lúc nào cũng được thoả mãn, chẳng hạn với những lô đất ở trung tâm thành phố và có một vị trí đặc biệt, tức là có tính độc quyền cao, việc so sánh nó với những lô đất khác khó có thể đem lại một kết quả định giá xác đáng Trong trường hợp này, việc định giá bằng phương pháp thu nhập, tức là bằng các dự án về dòng thu nhập tương lai từ mảnh đất đó, là một sự lựa chọn hợp lí.

- Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các tài liệu thị trường Trong trường hợp các chứng cớ bán của thị trường là có thể thu thập được, có độ tin cậy và tính cập nhật cao thì việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp là thích hợp nhất Nhưng trong thực tế các điều kiện trên không phải bao giờ cũng được thoả mãn, đặc biệt đối với thị trường đất đai kém phát triển ở Việt Nam phần lớn các giao dịch đất đai không được đăng kí, hệ thống thông tin kém phát triển, do đó áp dụng phương pháp trực tiếp nói chung có nhiều khó khăn.

- Tính ổn định của thị trường

Tính ổn định của thị trường đất đai ảnh hưởng rất lớn đến việc lựa chọn phương pháp định giá tài sản Trong một thị trường đất đai biến động thường xuyên với mức giao động lớn, các thông tin về chứng cớ thị trường sẽ nhanh chóng lạc hậu Chẳng hạn như trong những đợt "sốt đất", giá các mảnh đất sẽ tăng lên từng tuần, thậm chí từng ngày, nhưng sau đó sẽ có thể bất ngờ giảm

mạnh.Trong trường hợp này, nếu áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp thì sẽ cho kết quả không theo kịp sự biến động của thị trường Hơn nữa trong thị trường đất không ổn định, giá cả trao đổi thực tế có thể bị "đẩy"rất xa so với giá trị, do đó các thông tin thị trường có thể không phải là một nguyên liệu không đáng tin cậy để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.

- Mục đích định giá

Định giá đất có thể thực hiện vì nhiều mục tiêu: để chuyển quyền sở hữu, để cầm cố, để thế chấp, cho thuê theo hợp đồng, để phát triển tài sản và đầu tư, để định giá tài sản doanh nghiệp, để tính thuế Đối với mục tiêu chuyển giao quyền sở hữu, định giá đất là nhằm giúp người bán hoặc người mua xác định giá có thể chấp nhận được và quyết định giá giao dịch Cả hai bên, người bán và người mua đều cần biết dấu hiệu của giá trị thông qua thông tin thị trường cũng như giá trị thực của mảnh đất, do vậy để phục vụ cho mục tiêu này cần kết hợp các phương pháp định giá khác nhau Đối với mục tiêu đầu tư hoặc bảo hiểm, định giá tài sản thế chấp thì phương pháp so sánh trực tiếp sẽ không thích hợp vì các phương pháp khác sẽ đem lại kết quả hiện thực hơn.

1.3 Giá trị đất trong giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa

1.3.2 Vai trò của giá trị đất trong giá trị doanh nghiệp

Đất đai là một tài sản mà hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam đang sử dụng Doanh nghiệp có thể thuê đất hoặc được giao đất hay mua quyền sử dụng đất của các thể nhân, pháp nhân khác Dù thực hiện hình thức nào thì giá trị của mảnh đất mà doanh nghiệp đang được sử dụng cũng có ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp, vì những lí do sau:

- Tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh trong những năm qua, với tốc độ lạm phát, thu nhập của người dân ngày càng tăng dẫn tới tốc độ đô thị hoá nhanh làm cho giá trị đất tăng cao Hiện nay, vấn đề tìm mặt bằng sản xuất kinh doanh để

thành lập doanh nghiệp mới hoặc để phát triển kinh doanh không phải là vấn đề đơn giản.

- Doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đất đai thì có lợi thế về chi phí thuê đất, nếu như so sánh với doanh nghiệp tư nhân phải thuê đất của DNNN thì giá thuê đất chênh tới 20 - 40 lần.

- Doanh nghiệp có nhiều đất đai thì có lợi thế về thế chấp để vay vốn ngân hàng , dễ dàng có hạn mức tín dụng cao hơn nhiều so với doanh nghiệp có ít đất hoặc không có đất.

- Giá trị quyền sử dụng đất làm cho giá trị thanh lí của doanh nghiệp cao.- Về mặt lí thuyết, giá trị đất tăng sẽ làm cho giá trị doanh nghiệp tăng lên Nhưng thực tế không hẳn như vậy:

+ Có nhiều doanh nghiệp có giá trị riêng của đất đai lớn nhưng vẫn làm ăn không hiệu quả - nguyên nhân cơ bản là quản lí kém Chính sự quản lí kém sẽ không phát huy hết tiềm năng của đất đai.

+ Tỷ lệ cổ phần nhà nước cao có thể làm giảm đi giá trị của đất đai Bởi vì trong trường hợp này doanh nghiệp không thu hút được các nhà đầu tư chiến lược tham gia quản trị doanh nghiệp, do đó khả năng sinh lời của đất không được tận dụng hết.

+ Trong trường hợp nếu biến quyền sử dụng đất thành hàng hoá, doanh nghiệp đột biến có khoản lợi nhuận lớn Khoản lợi nhuận này nếu không giữ lại để tái đầu tư mà chỉ đem chia cho cổ đông, thì "của để dành" của doanh nghiệp sẽ giảm đi Điều này thậm chí có thể làm giảm giá trị doanh nghiệp.

Qua những phân tích trên ta có thể thấy, đất đai luôn có ảnh hưởng tới giá trị doanh nghiệp Do đó xử lí vấn đề về đất đai cho doanh nghiệp trong và sau quá trình cổ phần hóa là một đòi hỏi tất yếu để xác định cách chính xác giá trị của doanh nghiệp, cũng như tạo điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh thuận lợi sau cổ phần hoá.

1.3.2 Xác định giá trị đất (QSDĐ) trong giá trị doanh nghiệp

Theo Luật đất đai năm 2003, tại khoản 23 điều 4 có quy định “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng đất mà người có nhu cầu sử dụng đất phải trả để được sử dụng diện tích đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.” Như vậy, đã có sự đồng nhất giữa giá trị QSDĐ và giá đất Việc xác định giá trị QSDĐ (hay giá trị đất) vào giá trị DNNN để cổ phần hóa được quy định như sau:

Giá trị QSDĐ chỉ chính thức được đề cập vào trong giá trị DN từ tháng 6 năm 2002 trong nghị định 64/2002/NĐ-CP về chuyển nhà nước thành công ty cổ phần và thông tư 79/2002/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị đinh 64/NĐ-CP Trước đó, nó hoàn toàn không được tính vào trong giá trị DN, tuy có nhắc đến giá trị lợi thế do vị trí địa lý (ở nghị định 44/1998/NĐ-CP) nhưng nó không phản ánh được giá trị QSDĐ của DN.

Theo thông tư này thì các DNNN khi chuyển sang công ty cổ phần phần lớn lựa chọn hình thức thuê đất và không tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp.

Đến nghị định 187/2004/NĐ-CP về chuyển DNNN thành công ty cổ phần và thông tư 126/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 187 quy định về việc xác định giá trị QSDĐ cho DNNN cổ phần hóa cũng không có gì khác nhiều so với thông tư 79 và nghị định 64 Tuy nhiên đã được quy định cụ thể hơn:

* Trong trường hợp doanh nghiệp thực hiện thuê đất:

- Nếu doanh nghiệp đang thuê đất thì không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp, công ty cổ phần tiếp tục kí hợp đồng thuê đất theo qui định của pháp luật và quản lí sử dụng đúng mục đích, không được bán.

- Nếu diện tích đất đã được nhận giao, đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước, mua quyền sử dụng đất của các cá nhân, pháp nhân khác nay

chuyển sang thuê đất thì chỉ tính vào giá trị doanh nghiệp các khoản chi phí làm tăng giá trị sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất như: chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng.

* Trong trường hợp DN thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất:

- Đối với diện tích đất doanh nghiệp đang thuê: giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp theo giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định nhưng không tính tăng vốn Nhà nước mà hạch toán vào khoản phải nộp Ngân sách Nhà nước Công ty cổ phần phải nộp số tiền này cho Ngân sách nhà nước để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đối với diện tích đất doanh nghiệp đã được giao, đã nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách nhà nước: phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá do UBND tỉnh qui định Khoản chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất xác định lại với giá trị hạch toán trên sổ kế toán được tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.

Như vậy, theo quy định tại Nghị định này, trường hợp DN thực hiện hình thức thuê đất thì không phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp (hay không có một khoản nào liên quan đến giá trị đất được tính vào giá trị DN Giá trị đất trong trường hợp này là bằng 0) Còn nếu doanh nghiệp lựa chọn hình thức giao đất thì phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp, và được tính theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành.

Hiện nay, giá trị QSDĐ được tính vào giá trị DNNN cổ phần hóa theo

tinh thần của nghị định 109/2007/NĐ-CP về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần và thông tư 146/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định 109/NĐ-CP.

Việc tính giá trị QSDĐ để tính vào giá trị doanh nghiệp theo quy định tại điều 30 nghị định số 109/2007/NĐ-CP và nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất, trong đó:

* Trường hợp Doanh nghiệp thực hiện hình thức thuê đất:

- Đối với các doanh nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì không tính

giá trị tiền thuê đất vào giá trị doanh nghiệp Trường hợp doanh nghiệp có sử

dụng các lô đất thuộc loại đất đô thị thì phải xác định giá trị lợi thế địa lý của lô

đất để tính vào giá trị doanh nghiệp.

- Đối với các doanh nghiệp đã nộp tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian

thuê đất hoặc đã nộp tiền thuê đất cho nhiều năm trước ngày 01/07/2004 (ngày Luật Đất Đai có hiệu lực thi hành) thì việc xác định giá trị đất vào giá trị doanh nghiệp là phần chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường so với giá do UBND tỉnh công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp (là giá trị lợi thế vị trí địa lý)

- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước nay chuyển sang hình thức được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì giá trị QSDĐ được giao không tính vào giá trị doanh nghiệp.

Giá trị lợi thế vị trí địa lý được tính theo quy định tại tiết a, điểm 4.7,

mục A, phần III thông tư 146: “ Giá trị lợi thế vị trí địa lý của lô đất được xác định bằng chênh lệch giữa giá đất được xác định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định tại khoản 12 điều 1 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất) so với giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định và công bố vào ngày 01/01 của năm thực hiện xác định giá trị doanh nghiệp”.

* Trường hợp doanh nghiệp thực hiện hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì việc xác định giá trị QSDĐ được tính như sau:

- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa đang thực hiện hình thức thuê

đất nay chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất phải tính giá trị

QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp.

“Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp

cổ phần là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường theo quy định tại khoản 12 điều 1 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của chính phủ về sửa , bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NFF-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất”.

- Đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa đã được giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất cho Ngân sách Nhà nước hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp thì phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp.

Giá đất để xác định giá trị QSDĐ được tính như trên Nếu giá trị QSDĐ xác định lại cao hơn chi phí thực tế về QSDĐ đang hoạch toán trên sổ kế toán thì khoản chênh lệch tăng được tính vào giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp.

- Ngoài ra còn một số trường hợp quy định cụ thể khác đối với những doanh nghiệp cổ phần hóa được giao đất xây dựng phải tính giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp.

Như vậy, hiện nay có thể thấy rằng giá trị QSDĐ được xác định trong

doanh nghiệp cổ phần hóa phụ thuộc vào hai hình thức lựa chọn của Doanh nghiệp đó là: Thuê đất hay giao đất Tương ứng với hai hình thức này (trong một số trường hợp) thì phải tính giá trị lợi thế vị trí địa lý hoặc giá trị QSDĐ vào giá trị doanh nghiệp Vậy việc định giá đất cho DNNN cổ phần hóa phụ thuộc vào việc xác định giá trị QSDĐ để tính vào giá trị doanh nghiệp (đó là giá trị QSDĐ hay giá trị lợi thế vị trí địa lý) Việc định giá này chủ yếu dựa trên cơ sở của giá trị thị trường và giá do UBND cấp tỉnh quy định.

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHO DNNN CỔ PHẦN HÓA TẠI CÔNG TY VVFC

2.1 Khái quát về công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam.

2.1.1 Sự hình thành và phát triển của Công ty định giá và dịch vụ tài chính

Việt Nam

Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam trước đây là Trung tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính Ngày 6/9/2007, Bộ trưởng Bộ Tài Chính phê duyệt Quyết định số 3004/ QĐ- BTC chuyển đổi Trung tâm Thẩm định giá thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, tên viết tắt là VVFC Hiện nay trụ sở chính của công ty ở Số 3 – Thụy Khuê, Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội.

Với bề dày kinh nghiệm 10 năm hoạt động , VVFC đã không ngừng lớn mạnh cả về số lượng và chất lượng Chủng loại tài sản và giá trị thẩm định ngày càng tăng Phạm vi hoạt động và danh sách khách hàng ngày càng mở rộng Hiện công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa phương khác Công ty đã tham gia vào Ban chấp hành của Hội thẩm định giá Việt Nam (VVA), đồng thời là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN (AVA)

Công ty đã được Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của Vương quốc Anh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005 Tháng 8/2008 vừa qua công ty đã tiếp tục được cấp giấy chựng ISO 9001-2000 lần 2 Công ty cũng đã vinh dự được nhận danh hiệu cúp vàng chất lượng ISO 2008 do bộ Khoa Học và Công Nghệ cấp.

Về mặt nhân sự: Các nhân viên của VVFC đều tốt nghiệp Đại học, trong đó có hơn 30% nhân viên có trình độ trên Đại học, được đào tạo trong nhiều lĩnh vực: từ tài chính ngân hàng; kế toán kiểm toán; quản trị doanh nghiệp; marketinh đến kinh tế xây dựng; kiến trúc; kinh tế giao thông; công nghệ thông tin; ngoại ngữ; văn thư lưu trữ… Ngoài ra công tác đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ được VVFC hết sức chú trọng, coi đây là nhiệm vụ thường xuyên và bắt buộc Đội ngũ nhân viên được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức Hàng năm,

Công ty đều gửi các chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do Mỹ, Canađa, Úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia tổ chức.

Hiện nay, số lượng nhân lực làm định giá ở Việt Nam đã được cấp thẻ Thẩm định viên về giá không nhiều và phải trải qua những kỳ thi do hội đồng thi Quốc gia tổ chức rất nghiêm ngặt VVFC tự hào là doanh nghiệp hiện có số lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam( 26 thẩm định viên).

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam

Bảng 1: Cơ cấu tổ chức của công ty VVFC

2.1.3 Các lĩnh vực hoạt động của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ Tài chính Việt Nam

Phòng

nghiệp vụ 3 Trung tâm đấu giá

Các phòng khác

và dự án đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước.- Đánh giá uy tín doanh nghiệp.

- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh - Xác định giá trị doanh nghiệp.

- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng.

- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (bất động sản, động sản, doanh nghiệp).

- Xuất bản các ấn phẩm liên quan đến các lĩnh vực, hoạt động kinh doanh của công ty như: kinh tế tài chính, kinh tế thị trường, giá cả bằng tiếng Việt, tiếng nước ngoài theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức điều tra, nghiên cứu, ứng dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, kinh tế tài chính, tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo quy định của pháp luật.

- Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, thiết bị hàng hoá phục vụ sản xuất và tiêu dùng.

Hiện nay với sự đa dạng và phong phú trong các dịch vụ cung cấp, trong

các loại hình tài sản và mục đích định giá làm cho giá trị tài sản định giá tăng cao qua các năm (Năm 1998: 500 tỷ đồng; Năm 2008: 450.000 tỷ đồng), giá trị định giá năm sau luôn cao gấp đôi năm trước (giá trị tài sản định giá năm 2008 đã tăng gấp 2 lần so với năm 2007).

2.2 Thực trạng công tác định giá đất cho DNNN cổ phần hoá của công ty trong giai đoạn 2004 đến nay

2.2.1 Thực trạng về hoạt động của công ty VVFC

Do chuyển đổi mô hình từ trung tâm sang công ty cổ phần, có nhiều sự thay đổi trong cơ cấu tổ chức của công ty Hội đồng quản trị và ban lãnh đạo công ty đã tích cực triển khai mọi mặt hoạt động của công ty để hoàn thanh tốt các mục tiêu đề ra, kịp thời thông qua và ban hành các quyết định, nghị quyết chỉ đạo đối với hoạt động kinh doanh, góp phần quan trọng trong việc thực hiện kế hoạch kinh doanh, đảm bảo sự tăng trưởng trên nguyên tắc thực hiện đúng quy định của nhà nước.

Tổng giá trị tài sản thẩm định của công ty đã tăng lên nhanh chóng: năm 2004 gần 2500 tỷ đồng, năm 2005 là 4.200 tỷ đồng, năm 2006 là 9,500 tỷ đồng, năm 2007 tăng gấp hơn 3 lần so với năm 2006 (tổng giá trị tài sản thẩm định là 30.000 tỷ đồng), đến năm 2008 đã có sự tăng trưởng vượt bậc tổng giá trị tài sản thẩm định là 450.000 tỷ đồng Kết quả thẩm định đã góp phần tiết kiệm chi cho ngân sách nhà nước, cho doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế, xã hội Cụ thể năm 2008 đã tiết kiệm được so với giá trị yêu cầu thẩm định khoảng 10-15%.

Trong năm 2008, công ty Định giá và Dịch vụ tài chính việt Nam tiếp tục mở rộng đối tượng khách hàng thẩm định giá, ký hợp đồng để thẩm định giá cho các dự án lớn của các bộ, ngành, đơn vị Công tác xác định giá trị doanh nghiệp đã được mở rộng sang các lĩnh vực ngoài quốc doanh Công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng với các đơn vị Bộ, ngành, các sở Tài chính, các ban quản lý dự

án trong cả nước; các ngân hàng lớn như ngân hàng Công Thương, ngân hàng Đầu tư và Phát triển, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn ; các tổng công ty, các tập đoàn như Tập đoàn Dầu Khí Quốc Gia, Tổng công ty Công nghiệp ôtô, Tổng công ty Thép việt Nam, Tập đoàn Than và Khoáng sản Việt Nam, tổng công ty Đường Sắt, Tập đoàn Công nghiệp Tàu thủy Việt Nam, Tập đoàn marubeli, Tập đoàn HANAKA

Ngoài ra, công ty còn mở rộng hoạt đọng sang các lĩnh vực mới như Đấu giá, đào tạo về Môi giới, Định giá, Quản lý và Điều hành sàn giao dịch BĐS Hiện nay số lượng học viên công ty đào tạo trên cả nước khoảng 2.000 học viên.

Công ty luôn tích cực phối kết hợp với Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam và giúp Cục Quản lý giá-Bộ Tài Chính xây dựng hành lang pháp lý về nghề thẩm định giá, sự hỗ trợ của công ty luôn đáp ứng được mọi yêu cầu công việc và được cục đánh gái rất cao về mặt chất lượng Các kết quả thẩm định giá của công ty VVFC cung cấp được Bộ Tài Chính rất tin cậy và sử dụng kết quả với hiệu quả cao.

Hiện nay, tổng số CBNV của VVFC là 90 người, thu nhập bình quân tăng 40% so với năm 2007 Trong năm 2008, VVFC đã từng bước hoàn thiện chính sách đãi ngộ với chính sách lương được nâng cao, đồng thời áp dụng chế đọ đóng BHXH theo mức lương doanh nghiệp (tăng 15-30% so với áp dụng theo mức lương HCSN quy định của nhà nước) đã góp phần quan trọng vào việc nâng cao tính cạnh tranh về nhân lực của VVFC, thu hút các cán bộ có kinh nghiệm, năng lực làm việc tại công ty.

2.2.2.Thực trạng hoạt động định giá của công ty VVFC2.2.2.1 Cơ sở pháp lý cho hoạt động định giá

Hiện nay có rất nhiều văn bản pháp quy có liên quan đến định giá tài sản