* Cơ sở lớ luận
Cơ sở lý luận của phương phỏp thu nhập là giỏ trị thị trường của một tài sản bằng với giỏ trị vốn hiện tại của tất cả cỏc lợi ớch tương lai cú thể nhận được từ tài sản.
Quỏ trỡnh chuyển đổi cỏc thu nhập dũng tương lai thành giỏ trị vốn hiện tại được gọi là quỏ trỡnh vốn hoỏ, và cú thể được thể hiện đơn giản như sau:
Giỏ trị vốn= Thu nhập rũng/ tỷ lệ vốn hoỏ(*)
* Cỏc bước tiến hành định giỏ theo phương phỏp thu nhập
- Bước 1: Ước tớnh thu nhập trung bỡnh hàng năm của tài sản cú tớnh đến tất cả cỏc yếu tố liờn quan tỏc động đến thu nhập.
- Bước 2: Ước tớnh tất cả cỏc khoản chi phớ để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài sản , sửa chữa, bảo hành,...
- Bước 3: Tỡm ra tỷ lệ vốn hoỏ bằng cỏch phõn tớch doanh số của cỏc tài sản tương tự.
- Bước 4: Áp dụng cụng thức vốn hoỏ (cụng thức *) để tỡm ra giỏ trị của tài sản.
*
Ưu điểm của phương phỏp thu nhập
- Xột về mặt lý thuyết, đõy là phương phỏp cú cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vỡ nú tiếp cận một cỏch trực tiếp những lợi ớch mà mảnh đất mang lại cho nhà đầu tư.
- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dũng tiền, núi chung nú là phương phỏp đơn giản.
- Phương phỏp này cú thể đạt được độ chớnh xỏc cao khi cú cỏc chứng cứ về cỏc thương vụ cú thể so sỏnh được, khi cỏc khoản thu nhập cú thể dự bỏo
trước với một độ tin cậy cao.
* Những mặt hạn chế của phương phỏp thu nhập
- Độ tin tưởng vào định giỏ theo phương phỏp thu nhập trong kết luận cuối cựng phụ thuộc vào giỏ trị và độ tin cậy của cỏc giả thiết và cỏc dự kiến đó sử dụng.
- Trong nhiều trường hợp cú thể thiếu cơ sở dự bỏo cỏc khoản thu nhập tương lai.
- Kết quả định giỏ cú độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của cỏc tham số tớnh toỏn. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
* Những trường hợp thớch hợp dựng phương phỏp thu nhập
Phương phỏp thu nhập là một cụng cụ thẩm định giỏ đặc biệt hữu ớch cho tài sản cú dũng tiền khụng ổn định (khụng bằng phẳng) như trong cỏc trường hợp sau: một trung tõm bỏn hàng cú cơ cấu cho thuờ đa thành phần, nơi cú tồn tại cho thuờ bị bỏ trống do hết hạn hợp đồng; một nhà văn phũng với cơ cấu cho thuờ bao gồm cú sự khuyến khớch hoặc cho thuờ khụng thị trường; …
Nhà định giỏ phải quyết định liệu phõn tớch DCF cú là phương phỏp thớch hợp nhất, là phương phỏp chủ yếu hay chỉ là phương phỏp kiểm tra.
Trong thực tế phương phỏp DCF tỏ ra khụng thớch hợp để ỏp dụng với những lụ đất khụng lớn, cú lợi thế thương mại hạn hẹp, với cỏc thẩm định tài chớnh hoặc cầm cố thụng thường.