Trước mắt cần khẩn trương hoàn thành cụng việc đăng kớ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chớnh. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cỏch thuận lợi, nhanh chúng cho người sử dụng đất là một trong những điều kiện để đất đai cú thể tham gia vào thị trường bất động sản một cỏch hợp phỏp. Việc lập hồ sơ địa chớnh nhanh chúng , hoàn chỉnh cho phộp nhà quản lớ nắm chắc được thực trạng của từng mảnh đất ( về loại đất, hạng đất, vị trớ, giới hạn diện tớch,tỡnh hỡnh phỏp lớ của từng mảnh đất,...) để từ đú đưa ra giải phỏp định giỏ hợp lớ.
Áp dụng những biện phỏp mạnh mẽ đồng bộ để chống đầu cơ trục lợi, kớch cầu gõy sốt giỏ đất giả tạo,tham nhũng chiếm dụng trỏi phộp đất đai. Kiểm tra và thu hồi những diện tớch đất đó quỏ thời gian sử dụng nhưng chưa đưa vào sử dụng, những diện tớch đó giao cho cỏc cơ quan đơn vị, nhưng đó bị bỏ hoang khụng sử dụng.
Tăng cường chấn chỉnh và hoàn thiện cỏc quy chế đấu thầu, đấu giỏ QSDĐ. Hoạt động này phỏt triển gúp phần làm cho cụng tỏc thu thập thụng tin giỏ cả thị trường sẽ dễ dàng hơn và cú chất lượng cao hơn.
Cụng khai, minh bạch húa thị trường đất đai: Xõy dựng thụng tin dữ liệu về đất, bất động sản, đồng thời phỏt triển cỏc sàn giao dịch bất động sản nhằm cung cấp thụng tin đầy đủ cho thị trường. Đẩy mạnh cụng tỏc đấu giỏ, đấu thầu đất đai. Từ đú, để cho giỏ đất được tiến dần sỏt với giỏ thị trường, tạo cú chế “một giỏ đất”.
3.2.2.6 . Nghiờn cứu việc xỏc định giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý vào giỏ trị DNCPH
ở vị trớ đắc địa trong cỏc khu đụ thị phải xỏc định thờm giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý về đất để tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp.
Theo đỏnh giỏ trong bỏo cỏo của Chớnh phủ về tỡnh hỡnh cổ phần húa, phương phỏp tớnh giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý là chặt chẽ, về cơ bản khắc phục được bất cập giữa chớnh sỏch giao đất và cho thuờ đất hiện nay.
Tuy nhiờn, việc thực hiện quy định trờn, cũng như phương phỏp tớnh liờn quan, trờn thực tế vấp phải nhiều khú khăn và khụng phải là khụng cú những tồn tại. Vỡ thế, đó làm ảnh hưởng đến kết quả định giỏ cũng như tiến độ định giỏ đất cho DNNN cổ phần húa. Để nõng cao được hoạt động định giỏ và kết quả định giỏ đất cho DNNN CPH em xin được kiến nghị một số vấn đề liờn quan đến việc tớnh giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý cho doanh nghiệp lựa chọn hỡnh thức thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm như sau:
Thứ nhất, theo thụng tư 146/2007/TT-BTC: giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý của đất thuờ trả tiền hàng năm là sự chờnh lệch giữa giỏ đất (giỏ QSDĐ) trờn thị trường và giỏ QSDĐ do UBND quy định. Như vậy là bất hợp lý. Bởi lẽ, Khi doanh nghiệp thuờ đất trả tiền thuờ đất hàng năm thỡ doanh nghiệp sẽ khụng cú cỏc quyền chuyển nhượng, thế chấp và bảo lónh như đất giao và đất thuờ trả tiền một lần. Vậy giỏ trị quyền thuờ đất khụng thể bằng được giỏ trị quyền được giao đất, được thuờ đất trả tiền một lần.
Vỡ vậy, em xin được đề nghị tớnh giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý là dựa vào giỏ thuờ đất. Tức là, giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý sẽ bằng chờnh lệch giữa giỏ thuờ đất trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường và giỏ thuờ đất do UBND tỉnh, thành phố quy định.
Thứ hai, Theo thụng tư 146/2007/TT-BTC, việc xỏc định giỏ trị QSDĐ của đất thuờ trả tiền một lần sau khi cổ phần hoỏ lựa chọn hỡnh thức thuờ trả tiền hàng năm để tớnh vào giỏ trị doanh nghiệp là giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý. Như vậy,
giỏ trị của đất thuờ trả tiền một lần cũng bằng: giỏ trị thị trường – giỏ UBND tỉnh quy định. Điều này là bất hợp lý. Bởi lẽ, đất thuờ trả tiền một lần, theo Luật đất đai 2003 quy định cũng cú cỏc quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lónh tương đương với đất giao. Như vậy thỡ giỏ trị của đất thuờ trả tiền một lần phải bằng giỏ trị của đất giao. Việc tớnh theo thụng tư 146 của bộ tài chớnh tức là giỏ trị đất thuờ trả tiền một lần lại bằng với giỏ trị của đất thuờ trả tiền hàng năm. Việc tớnh này là khụng chớnh xỏc đó làm giảm giỏ trị của đất thuờ trả tiền một lần và điều này gõy mất cụng bằng cho cỏc DNNN khi cổ phần hoỏ.
Hơn nữa, đặc biệt trong trường hợp khi giỏ UBND tỉnh quy định lại khỏ sỏt với giỏ thị trường, như vậy cú thể thấy giỏ trị của đất thuờ trả tiền một lần lỳc này chỉ là một khoản chờnh lệch rất nhỏ. Khi đú, nú đó khụng phản ỏnh đỳng thực chất giỏ trị của đất thuờ trả tiền một lần như theo Luật đất đai 2003 đó quy định và làm thất thoỏt ngõn sỏch nhà nước một khoản lớn.
Vậy em xin kiến nghị cần phải cú cỏch tớnh hợp lý cho giỏ trị của đất thuờ trả tiền một lần khi xỏc định vào giỏ trị doanh nghiệp. Để đảm bảo đỳng, đủ giỏ trị của đất thuờ trả tiền một lần và đảm bảo cụng bằng cho cỏc DNNN khi cổ phần hoỏ và trỏnh làm thất thoỏt ngõn sỏch nhà nước.
Thứ ba, Việc tớnh giỏ trị lợi thế vị trớ địa lý cần phải xỏc định rừ giỏ trị thị trường của mảnh đất trong điều kiện bỡnh thường là như thế nào. Cần phải quy định cụ thể, rừ ràng và cú chuẩn mực về thị trường bỡnh thường. Bởi trong thời kỳ sốt giỏ thỡ giỏ trị thị trường rất cao, trong khi đú giỏ do UBND quy định lại chưa kịp cập nhật, chỉnh sửa thỡ khoảng cỏch giữa giỏ thị trường và giỏ UBND quy định là rất xa. Khi đú kết quả giỏ trị vị trớ lợi thế vị trớ địa lý sẽ khụng cũn chớnh xỏc nữa. Khụng những thế cũn gõy mất cụng bằng giữa cỏc DNNN khi thực hiện cổ phần húa, dẫn tới ỏch tắc cho quỏ trỡnh cổ phần húa.
KẾT LUẬN
Với sự phỏt triển của nền kinh tế nước ta, quỏ trỡnh cổ phần húa đó thực sự đúng một vai trũ quan trọng trong nền kinh tế. Để cú thể cú một quỏ trỡnh cổ phần húa nghiờm tỳc và hoàn chỉnh thỡ vấn đề xỏc định giỏ trị doanh nghiệp khi cổ phần húa là hết sức quan trọng, trong đú vấn đề định giỏ đất để phục vụ cho DNNN cổ phần húa hết sức được quan tõm.
Trong giai đoạn hiện nay hoạt động định giỏ đất núi riờng và hoạt động định giỏ núi chung lại càng trở nờn quan trọng, nú thực sự gúp phần phục vụ cho sự phỏt triển của nền kinh tế quốc gia rất nhiều, Vỡ vậy hoạt động này cần đỏng quan tõm và cú một hành lang cơ sở phỏp lý thong thoỏng để hoạt động.
Nhận thấy được tầm quan trong của cụng tỏc định giỏ đất cho DNNN cổ phần húa trong cụng tỏc định giỏ hiện nay, em đó chọn đề tài nghiờn cứu này với mục tiờu nghiờn cứu là xoay quanh phõn tớch thực trạng cụng tỏc định giỏ đất cho DNNN CPH tại cụng ty VVFC. Trờn cơ sở đú đề xuất những giải phỏp để hoàn thiện, thỳc đẩy hoạt động định giỏ của cụng ty. Kết quả nghiờn cứu của đề tài đó cho thấy tầm quan trọng của cụng tỏc định giỏ đất trong cổ phần húa DNNN, và thấy được những vấn đề cần đặt ra giải quyết trong thời gian tới.
Đề tài đó đề cập đến cỏc khỏi niệm cơ bản về Cổ phần húa, doanh nghiệp, giỏ trị doanh nghiệp, định giỏ đất… Nghiờn cứu cỏc vấn đề chớnh về định giỏ đất như sự cần thiết phải định giỏ đất, nguyờn tắc, phương phỏp định giỏ đất…
Trờn cơ sở cỏc luận cứ khoa học của định giỏ đất trong CPH DNNN và thực trạng hoạt động này tại cụng ty VVFC, đề tài đó đi sõu phõn tớch những yếu tố thuận lợi và khú khăn của hoạt động này và từ đú đưa ra một hệ thống giải phỏp nhằm thỳc đẩy sự phỏt triển của hoạt động định giỏ đất cho DNNN CPH tại cụng ty VVFC và một số kiến nghị nhằm thỳc đẩy hoạt động này tại Việt Nam.
Do kiến thức cũn hạn chế, kinh nghiệm chưa cú nhiều, đề tài lại là vấn đề khỏ phức tạp và mới mẻ nờn em khụng thể trỏnh khỏi những sai sút. Em mong nhận được sự đúng gúp của cỏc thầy cụ, cỏc cụng nhõn viờn cụng ty VVFC và cỏc bạn để đề tài của em được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, em xin chõn thành cảm ơn sự giỳp đỡ tận tỡnh của cụ giỏo Ths. Ngụ thị Phương Thảo và toàn thể cỏn bộ cụng nhõn viờn Cụng ty Định giỏ và Dịch vụ Tài chớnh Việt Nam đó giỳp em hoàn thành tốt nhất đề tài này.
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Cỏc phương phỏp thẩm định giỏ trị bất động sản. Đoàn Văn Trường. NXB khoa học và kĩ thuật. Hà Nội - 2000.
2. Hệ thống cỏc tiờu chuẩn thẩm định giỏ Việt Nam và quốc tế
3. Cổ phần hoỏ cỏc DNNN ở Việt Nam. PGS.TS Hoàng Cụng Thi và TS. Phựng Thị Đoan. NXB Tài chớnh - 1992.
4. Cổ phần hoỏ DNNN- cơ sở lớ luận và thực tiễn. NXB Khoa học Xó hội - 1996. 5. Luật đất đai cỏc năm 1993, 1998, 2003.
6. Cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. 7. Cỏc văn bản hướng dẫn cổ phần hoỏ.
8. Tạp chớ Đầu tư chứng khoỏn cỏc năm 2007, 2008, 2009 9. Tạp chớ Địa chớnh cỏc năm 2008, 2009
10. Tạp chớ Bất động sản cỏc năm 2008, 2009
11. Tài liệu Hội thảo về định giỏ và quản trị doanh nghiệp cổ phần hoỏ. Hà Nội - 09/2004.
12. Tài liệu chương trỡnh HTKT hậu WTO, ban quản lý dự ỏn “hoàn thiện chớnh sỏch đất đai để phỏt triển thị trường BĐS” – Tổng cục quản lý đất đai – Bộ Tài nguyờn và Mụi trường.
13. Cỏc trang web:
www.vnexpress.net www.basao.com.vn www.dinhgianhadat/